С одной стороны квартиры на первом этаже могут иметь некоторые минусы, но с другой стороны если квартира расположена в удобном месте (например не далеко от метро) где ее можно использовать в целях коммерческого назначения, то это дает много возможностей. Поэтому в основном, устраивают отдельные входа в квартиры и переводят их в нежилой фонд с целью ее дальнейшего коммерческого использования.
Как согласовать отдельный вход в помещение?
Первым делом необходимо разработать проект и сделать это самостоятельно не получится. Так как всю проектную документацию участвующую в процессе согласования должна разрабатывать организация имеющая допуск СРО.
В случае же если вы поручили согласование устройства отдельного входа профильной организации, то разрабатывать проект лучше в той же организации, что будет заниматься получением разрешения на вашу перепланировку.
Одно из ключевых условий получения разрешения на устройство отдельного входа — согласие жильцов, так как при обустройстве отдельного входа затрагивается фасад здания, которой попадает под определение общедомовой собственности. Соответственно для организации отдельного потребуется собрать подписи 2/3 собственников дома.
Если квартира переведена в нежилой фонд, то, для того, чтобы сделать отдельный вход в нежилое помещение следует соблюдать тот же регламент согласовании.
Необходимо собрать пакет документов, среди которых:
- Заявление установленного образца
- Техпаспорт БТИ и поэтажный план дома
- Согласие двух третей жильцов вашего дома
- Разрешение на перепланировку от Москомархитектуры
- Проектная документация
- Техническое заключение от автора проекта дома
- Фотофиксация участка стены на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме
- Некоторые другие документы, обьем которых рознится в каждом конкретном случае
После того, как разрешение от получено, можно начинать ремонтные работы. Стоит отметить, что в процессе потребуется акт об авторском надзоре при проведении скрытых работ. Сами же работы в жилом доме должны проводиться в соответствии с проектом и актуальными санитарными и строительными нормами.
После окончания работ необходимо пройти проверку приемочной комиссии, которая выдаст вам акт о завершенной перепланировке. С этим актом БТИ выдаст вам новый технический паспорт и устройство отдельного входа в квартире можно считать состоявшимся.
Что нужно знать при согласовании отдельного входа?
- Если вы планируете перевести квартиру в нежилой фонд, то будьте готовы к тому что это займет около шести месяцев.
- При этом в помещении не должно быть прописанных жильцов.
- Если под планируемым отдельным входом имеются коммуникации, необходимо проектировать его так, что бы имелся и доступ к ним.
- При устройстве отдельного входа необходимо предусмотреть устройство тамбурной зоны.
- Пример разработанного нашей компанием проекта перепланировки с устройством отдельного входа:
Ни в коем случае не устраивайте перепланировку с отдельным входом самовольно. Соседи не оставят такие изменения общедомовой конструкции без внимания, а Жилищная инспекция не только наложит штраф, но и потребует или узаконить отдельный вход или вернуть все в исходное состояние за собственный счет.
Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).
К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает
Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.
2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.
Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.
Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.
Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
В таком случае УО может:
- вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
- привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Требования к входной группе нежилого помещения
| Oledjio / Depositphotos.com |
Владелец помещения в МКД, желающий сделать отдельный вход «к себе», да еще с крыльцом, должен сначала получить согласие всех остальных собственников помещений в своем МКД. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по спору предпринимателя и органа местной власти (Определение ВС РФ от 26 июня 2019 г. № 310-ЭС19-9389).
Ранее ИП – владелец квартиры на первом этаже МКД – перевел ее в «нежилое помещение». Затем представил в местную администрацию проект реконструкции дома, с оборудованием независимого выхода из нежилого помещения (бывшей квартиры) непосредственно на придомовую территорию, с крыльцом и лестничным маршем, и даже получил на это разрешение.
После сооружения выхода с крыльцом ИП обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но неожиданно получил отказ: сначала потому, что крыльцо выходит за пределы придомовой территории и попирает муниципальную землю.
А затем местная администрация сообразила что другим концом крыльцо находится на «общедомовой» земле, а согласия всех соседей на использование общего имущества МКД у ИП нет.
Предприниматель попытался через суд принудить муниципалитет выдать бессрочное разрешение на использование земли под спорным крыльцом, но безуспешно. Суды всех инстанций согласились в том, что земельное законодательство не дает подобной возможности. Суд округа отметил также следующее:
ВС РФ согласился с этими доводами и отказал в передаче спора на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Отдельный вход в нежилое помещение
Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе — техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
Варианты устройства отдельного входа в нежилое помещение
Вариант первый, незаконный: без устройства пандуса.
Архитектурное управление не дает разрешение на устройство отдельного входа в нежилое помещение не оборудованного пандусом и часто приходится достраивать его уже после того, как выполнена основная часть работ, что обходится в несколько раз дороже, чем если бы пандус сроили изначально, потом и рекомендуем согласовывать свои действия с ГУП «ГлавАПУ» до начала строительных работ.
Вариант второй: С устройством тамбурного помещения снаружи здания — этот вариант позволит сохранить полезную площадь нежилого помещения, однако его достаточно тяжело реализовать на практике, из-за того что жильцы дома могут воспротивиться присоединению их законной земли к вашей входной группе.
Вариант третий: С устройством тамбура с внутри помещения — самый лояльный по отношению к соседям, но самый невыгодный для арендатора или собственника нежилого помещения.
[2]
Вариант четвертый: С обшитием фасада. Этот вариант весьма полезен в том случае, если вы планируете размещать внутри витрины рекламу и прочий стимульный материал, сложен при реализации по той же причине что и вариант № 2.
Строительные требования при устройстве отдельного входа в нежилое помещение
- Одним из требований является устройство тамбурного помещения. То есть дверь, ведущая на улицу, должна вести в небольшое проходное помещение, в котором устроена входная дверь в основное помещение.
- Также стоит отметить, что входные группы необходимо проектировать с учетом норм, рассчитанных для использования их маломобильными группами населения. Как уже говорилось выше, для инвалидов-колясочников нужно пристраивать пандус.
- Если при устройстве отдельного входа в нежилое помещение требуется затронуть придомовую территорию, то это потребует дополнительной документации в зависимости от того, кому принадлежит эта земля. В том случае если земля относится к общедомовой собственности — потребуется согласие 73% жильцов дома, если же земля принадлежит городу — разрешение Росреестра на благоустройство. В проектной документации этот пункт отражаеся на странице, посвященной схеме благоустройства территории.
- Ступени лестничных маршей должны быть не скользящими, шероховатыми, для лучшего сцепления при перемешения по ним.
- Прозрачное остекление должно быть исполнено из противоударных материалов для уменьшения травматичности при возможной аварийной ситуации.
- Ступени должны быть исполнены из металлоконструкций, опираться которые должны на плиту. Та же, в свою очередь, должна монтироваться на подсыпку. Устраивать фундамент под входной группой не рекомендуется, так как в этом случае нужно будет брать землю в аренду у городского муниципалитета, что выйдет достаточно дорого.
- Металлоконструкция отдельного входа в нежилое помещение должны не быть связаны с несущей конструкцией дома.
- Существуют и некоторые иные требования и нормы при этом мероприятии, на которых мы не будем останавливаться, так как предназначены они больше для инженеров, чем для владельцев помещений.
Согласование перепланировки с устройством отдельного входа в нежилое помещение
Как уже говорилось, устройство отдельного входа — мероприятие достаточно дорогое, не только из-за стоимости строительного материала и ремонтных работ, но и из-за согласования этих работ и разработки проектной документации.
Стоимость как разработки проекта так и его согласования зависит от площади помещения. Поручать согласование проекта перепланировки лучше профессиональным согласователям, так как собирая необходимые разрешения, можно «стереть ноги».
Вкратце пробежимся по нему.
Читайте так же: Законодательство о дачной амнистии
Прежде всего стоит получить согласие жильцов вашего дома, что займет уйму времени.
Кроме того, для перевода помещения из жилого фонда в нежилое, необходимо получить разрешения от ГУП «ГлавАПУ» (от них зависит цветовое оформление), Москомархитектуры (заключение о том где и как будут расположены двери), отдела подземных сооружений и только после этого можно подавать документы в Мосжилинспекцию, которая в свою очередь переведет их в Управу, где решение по ним примет народные депутаты вашего округа. Если процесс не забуксует и на этом этапе, то бумаги пойдут в Департамент имущества (для перевода в нежилой фонд), только после этого Мосжилинспекция даст распоряжение на проведение ремонтных работ. В настоящее время процесс согласования не регламентирован и имеется несогласованность между инстанциями, именно поэтому мы и рекомендуем согласовывать подобные мероприятия при помощи специалистов.
В случае если вам потребуется разработка проекта устройства отдельного входа в нежилое помещение или согласование этой документации, то можете смело обращаться к нашим специалистам для предварительной консультации, мы всегда готовы к сотрудничеству.
Входная группа по требованиям СНиП
Какой должна быть входная группа? Какие требования предъявляются к ее оснащению, освещению, материалам и другим особенностям? В этой статье мы рассмотрим основные акты, регулирующие проектирование входных групп, монтаж и вопросы эксплуатации.
Требования к характеристикам и оснащению входных групп
Устройство отдельного входа в нежилое помещение
Подборка наиболее важных документов по запросу Устройство отдельного входа в нежилое помещение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Устройство отдельного входа в нежилое помещение
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе» Градостроительного кодекса РФ(Р.Б. Касенов)Частично удовлетворяя требования истца, суд признал незаконным и отменил распоряжение департамента градостроительства городского округа о согласовании ответчику переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения; обязал ответчика восстановить асфальтовое покрытие напротив помещения. Как указал суд, в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей. В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Фактически выполненные ответчиком мероприятия по реконструкции нежилого помещения повлекли за собой устройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, относящейся к общей долевой собственности собственников помещений, а также использование придомовой территории, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. При этом доказательств согласия всех собственников помещений дома на использование общего имущества при реконструкции ответчиком не представлено.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Устройство отдельного входа в нежилое помещение
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Перевод жилых помещений в нежилые(Наумова О.)
(«Жилищное право», 2018, N 6)
Таким образом, при переводе спорного помещения из жилого в нежилое возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть перепланировка спорного помещения обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Кроме того, из представленного истцом проекта следует, что при обустройстве отдельного входа возникла необходимость использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
- Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
- При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
- НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.
По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
Перепланировка коммерческой недвижимости. Особенности оформления документов при строительстве отдельного входа
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Что входит в понятие перепланировки и когда требуется разрешение?
Понятие перепланировки нашло свое отражение в 4 главе ЖК РФ. Подразумевается изменение изначально продуманной конфигурации нежилого объекта, которое должно быть внесено в соответствующий план и иные технические документы. Об этом гласит 2 часть статьи 25 ЖК. К перепланировке коммерческой недвижимости относят следующие действия:
- установка новых проемов под окна и двери;
- внутренних перегородок, их снос и перенос;
- увеличение полезной площади путем создания антресольного этажа;
- перенос инженерных сетей и коммуникаций;
- изменение положения входа, тамбура и так далее;
- перенос санитарного или технического оборудования;
- монтаж лестниц.
Не являются перепланировкой действия, которые относятся к мерам косметического ремонта. Существуют меры перепланировки, которые в обязательном порядке требуют наличия разрешения.
Это относится к случаям, когда проводимые работы несут потенциальную опасность для жильцов и технических характеристик самого объекта.
В такой ситуации нужно предоставлять предварительно составленный проект на согласование.
Отличия в оформлении перепроектирования помещения под бизнес в жилом и нежилом здании
В жилом помещении проживают или в будущем намереваются проживать люди. Любые действия, подпадающие под характеристику перепланировки, могут грозить безопасности жильцов. Любое действие, связанное с изменением конфигурации жилища, должно быть зарегистрировано и разрешено.
Важно! Что касается коммерческой недвижимости, расположенной в нежилом помещении, то получать разрешение необходимо, когда затронуты несущие конструкции, смежные коммуникации и так далее. Если ремонт подпадает под описание перепланировки, но опасности для жизни граждан не представляет, разрешение можно не получать.
Нормы законодательства предполагают, что нежилое помещение должно иметь два входа-выхода как минимум. Согласование отдельного входа влечет за собой ряд нюансов.
Оформление строительства отдельного входа в чём-то схоже с процессом подготовки к перепланировке.
- Первым этапом нужно разработать проектную документацию. Проектировщик выполнит замеры, зафиксирует на фотоснимках изначальное состояние помещения без входа, обследует конструкции, даст свои рекомендации по составлению проекта.
- Согласование документации происходит с управляющей компанией, генеральным проектировщиком помещения.
Согласование дополнительного входа в Москве и МО | АБ МСР
Дополнительный вход объекта недвижимости дает прямой доступ к местам общего пользования здания, либо непосредственно на улицу. Обустроить дополнительный вход можно только в результате строительных работ, в том числе при перепланировке и реконструкции. Это означает, что владельцу помещения придется проходить согласования проекта, получать разрешения на проведение строительных работ.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Что такое дополнительный вход, в чем разница между многоквартирными домами и нежилыми зданиями при создании входа , а также подробная инструкция по согласованию входа — подробнее в статье.
Зачем нужен дополнительный вход и как он увеличивает стоимость помещения на первом этаже
У каждого обособленного и изолированного помещения изначально есть один вход – к местам общего пользования, либо на улицу. В многоквартирном доме такие входы расположены на лестничных площадках. Отдельный вход можно обустроить в следующих случаях:
- для обеспечения дополнительного варианта выхода на улицу (это особенно актуально для нежилых помещений, предназначенных для коммерческих целей);
- для соблюдения требований закона (например, торговые точки в МКД должны иметь самостоятельный выход на улицу);
- для перевода жилого помещения МКД в нежилое.
Закон не запрещает делать дополнительный выход даже в квартирах МКД. На практике, это необходимо только для последующего перевода квартиры в состав нежилого фонда, открытия бизнеса или сдачи в аренду. Если же типовым проектом дома изначально предусмотрено наличие нежилых помещений, они уже будут иметь отдельных вход с улицы.
Наличие дополнительного входа (выхода) существенно повышает инвестиционную привлекательность объекта:
- принимая решение о покупке объекта для ведения бизнеса, предприниматель минимизирует денежные и временные расходы на согласования строительных работ;
- отдельный вход гарантирует отсутствие проблем с проходом клиентуры в торговые и офисные точки, что станет дополнительным преимуществом при сдаче в аренду;
- так как обустроить дополнительный вход можно только на первом этаже, ограниченное количество помещений в здании существенно повышает их стоимость.
До и после создания входа
В исключительных случаях можно сделать выход на улицу со второго этажа (например, если нижерасположенное помещение является нежилым). Однако получить такие согласования практически невозможно.
Комментарий эксперта. Устройство выхода на улицу изначально связано с изменением фасада здания. Поэтому придется согласовывать не только перепланировку (реконструкцию), но и получать разрешение в комитетах по архитектуре. При выдаче разрешения будут проверяться параметры крыльца и ограждающих конструкций, пределы допустимых нагрузок и проемов в несущей стене.
Дополнительный вход простым и юридическим языком
В зависимости от вида и статуса помещения, дополнительный вход может обустраиваться следующими способами:
- в помещении внутри квартиры можно сделать новый вход без изменения фасадов, поэтому достаточно согласовать перепланировку;
- если из квартиры делается дополнительный выход на лестничные площадки или на улицу, нужно получить согласие собственников МКД, согласовать перепланировку, фасадные работы;
- для обустройства доп. входа нежилого здания проект перепланировки не нужно согласовывать в муниципальных ведомствах, однако придется получать разрешение на фасадные работы.
Также дополнительные входы могут предусматриваться проектом реконструкции (при расширении площади здания, пристройке). На такие виды работ нужно получать разрешение на строительство, что существенно сложнее.
Образец входа — который является реконструкцией
В зависимости от указанных видов работ, для обустройства входа на объектах Москвы в 2020 году будут применяться следующие нормативные акты:
- Жилищный кодекс РФ (для работ на жилых и нежилых помещениях в МКД);
- Градостроительный кодекс РФ (если доп. вход предусмотрен проектом реконструкции);
- Постановление Правительства Москвы № 508;
Устройство дополнительных входов в МКД проходит согласование в МЖИ и Комитете по архитектуре Москвы (МКА). Для нежилых помещений нужно обращаться только в МКА, так как проект утверждает сам собственник объекта.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Комментарий эксперта. В компании «МосОблРег» вы можете получить полный комплекс услуг по согласованию дополнительных входов. Мы разработаем проектную документацию в строгом соответствии с нормативной базу РФ и Москвы, поможем пройти все стадии согласования. На нашем сайте вы можете найти примеры выполненных работ, контакты для связи со специалистами.
Дополнительный вход в нежилом здании
Для собственников нежилых объектов согласование входов пройдет относительно просто. Не нужно проводить собрание жильцов дома, а проект перепланировки будет утверждать заказчик и проектировщик. Однако придется соблюсти требования к обустройству фасадов, пройти согласование в МКА, зарегистрировать изменения в Росреестре.
Образец согласованного входа компанией МосОблРег для Сбербанка
Регламенты и законы по нежилым зданиям
Для согласования проектной документации на дополнительные входы нежилых зданий в 2020 году применяются следующие акты:
- Градостроительный кодекс РФ, если речь идет о реконструкции;
- Постановление Правительства Москвы № 508;
- Федеральный закон № 218-ФЗ (для кадастрового учета изменений);
- ГОСТ, СП и СНиП, которые должен учесть разработчик проекта.
Проектная документация должна оформляться через организацию, состоящую в СРО проектировщиков, имеющую допуск на указанный вид работ. Заказать проект и иные документы для согласований вы можете в «МосОблРег».
Согласования входа в Комитете по архитектуре (МКА)
На этапе подготовки к обустройству доп. входа нужно выполнить следующие действия:
- получить согласие собственников объекта не перепланировку (если у здания только один собственник, он сам принимает единоличное решение);
- заказать проект в проектной организации;
- оформить техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
- утвердить проект для последующей передачи его в МКА на согласование.
Перечень требований, которые будет проверять МКА, зависит от конструктивных особенностей здания, архитектурного облика объекта и прилегающих территорий. Если здание имеет историческую и культурную ценность, дополнительное разрешение нужно получать в КГИОП .
Проектировщик должен учесть следующие требования:
- соответствие входа, его цветовых решений архитектурному и эстетическому облику объекта;
- отсутствие помех для движения пешеходов, транспорта (например, не допустимо перегораживать конструкциями крыльца тротуары или дороги);
- монтаж входа с уровня второго этажа разрешен только со стороны двора;
- архитектурному облику должны соответствовать и иные элементы благоустройства входа (козырьки, навесы, маркизы и т.д.);
- конструкции крыльца и входа должны обеспечивать безопасность посетителей и случайных прохожих;
- необходимо оборудовать пандус для малоподвижных категорий граждан.
В проекте нужно предусмотреть и меры по благоустройству прилегающей территории, устранению последствий строительных работ.
Образец проекта на реконструкцию фасада. Вход в многоквартирный дом. У МосОблРег согласование заказал Сбербанк
При соблюдении перечисленных и иных требований проект согласования в МКА пройдет без замечаний. Также заказчику (собственнику) нужно согласовать изменения цветового решения, если оно предусмотрено проектом. Для этого оформляются колерные бланки (паспорта) лицевых фасадов.
Комментарий эксперта. Специалисты МосОблРег возьмут на себя согласование проекта в МКА. Мы имеем большой опыт подобных работ, гарантируем строгое соблюдение нормативных актов, требований ГОСТ, СП и СНиП.
Регистрация изменений в Росреестре
Так как возведение нового входа влечет изменений характеристик здания и помещений, их нужно отразить в ЕГРН. Федеральным законом № 218-ФЗ предусмотрен следующий порядок внесения изменений в кадастровые сведения объекта:
- после завершения строительных работ нужно получить акт приемочной комиссии;
- с актом нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план;
- в ходе обследования объекта кадастровый инженер получит фактические характеристики здания и помещений (с учетом построенного входа), отразит их на техплане;
- с техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета.
После завершения кадастрового учета будет выдана выписка ЕГРН. Этот документ подтвердит, что все согласования прошли успешно, а в реестре отражены новые характеристики объекта.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Комментарий эксперта. Хотя согласовать вход в нежилом здании проще, чем в МКД, сделать это самостоятельно крайне сложно. Чтобы получить помощь профессионалов, устранить любые проблемы в согласованиях, обращайтесь в МосОблРег.
Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости
Дополнительный вход в многоквартирном доме
Согласовать отдельный вход в МКД существенно строже. При выводе выхода на улицу неизбежно будут проводиться работы на несущей стене здания, затрагиваться придомовая территория и общедомовое имущество. Это автоматически обязывает провести собрание собственников МКД, получить их согласие на перепланировку с изменением характеристик дома.
Юридическое описание процедуры согласования входа
Места расположения входов в МКД предусмотрены изначальным проектом дома. Он уже учитывает все требования, предусмотренные для проживания граждан. Поэтому отдельные входы делаются для помещений, в которых будет вестись предпринимательская деятельности (магазины, офисы и т.д.). Вот какие нюансы нужно учитывать при обустройстве и согласовании входа в МКД:
- даже получив согласие жильцов примыкающих помещений, нужно провести общее собрание собственников МКД (одобрить решение о переводе квартиры в нежилое помещение должны 2/3 жильцов подъезда и более половины собственников дома);
- на собрание собственников нужно представить готовый проект перепланировки с указанием места оборудования входа, требований безопасности, мероприятий по благоустройству).
Если помещение уже носит статус нежилого, получать согласие жильцов примыкающих квартир не нужно. Однако собрание собственников МКД все равно должно одобрить проведение строительных работ по перепланировке, иначе дальнейшее обращение бессмысленно.