Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилой фонд: когда нужно одобрение от жильцов квартир, как осуществляется процедура, а также образец документа - Главная страница • Департамент капитального строительства города Севастополя

Для повышения стабильности собственного бизнеса либо для получения более высокой арендной платы некоторые собственники переводят жилое имущество в статус нежилого.
Узнать дополнительно о порядке аренды недвижимости можно тут.
На первый взгляд все просто, но нужно учесть множество юридических нюансов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

Москва и область:

+7 (499) 288-21-76

+7 (812) 648-23-57

+8 (800) 550-59-06

Санкт-Петербург и область: Остальные регионы:

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Начальный этап

В ЖК РФ статья 23, пункт 2 указаны необходимые документы:

заявление о переводе жилья в нежилой фонд (в произвольной форме);
свидетельство о регистрации права собственности (установленный образец);
технический паспорт, поэтажный план, кадастровый паспорт (получают в БТИ).

Еще могут потребоваться:

заключение о пожарной безопасности (выдают в Управлении Государственного Пожарного Надзора ГУ МЧС);
заключение о соответствии санитарным нормам (получают в СЭС подведомственного района);
справка ДЭЗ (выдают в ТСЖ или управляющей компании);
согласие 2/3 общего числа соседей (непосредственно собственников жилья, если эта квартира расположена в многоквартирном доме);
выписка из домовой книги (получают в паспортном столе по району);
если требуется, то проект на перепланировку жилого помещения (нужно заказывать в проектной компании).

Ко всем вышеназванным документам прилагают паспорт. Если переводом занято юридическое лицо, то предоставляют учредительные документы.

Это основной пакет документов, но, чтобы не возникло недоразумений и проволочек, желательно заблаговременно получить консультацию в ДУИ.

Второй этап (при положительном заключении комиссии)

Пишет заявление, прилагает оригиналы и копии:

свидетельства о праве собственности;
паспорта;
решения межведомственного совета;
техпаспорта.

Более подробный список документов можно получить по месту обращения или на сайте МФЦ.

В комиссии отдела по жилищному фонду рассчитают стоимость перевода жилья в нежилой фонд.

Чтобы получить на руки протокол о решении, надо заплатить разницу в стоимости в любом банке. Помещение обычно дорожает на 20-40%.

Последний этап — регистрация в Рег.палате. Собственнику помещения требуется оплатить госпошлину и поставить подпись в заявлении, которое составляют сотрудники Регистрационной палаты.

При необходимости перевода помещения в жилой фонд из нежилого вы можете больше узнать информации о процедуре в этой статье.

Условия перевода помещения в нежилой фонд

Для успешного перевода жилья в коммерческую недвижимость стоит соблюдать определенные условия:

в квартире никто не должен быть прописан;
помещение должно иметь отдельный выход на улицу;
переводить можно только полностью квартиру;
объект недвижимости должен быть свободен от арестов, залогов и не подлежать сносу.

Бывает, что возникают сложности с переводом, если дом, в котором находится квартира, считается культурно-историческим наследием либо к нему не подведены основные коммуникации.

услуги БТИ (подготовка техпаспорта и справки о разнице стоимости);
оплата разницы в ценах после расчета;
услуги нотариуса (заверение копий документов);
услуги фирмы-проектировщика переустройства жилья;
затраты на строительство отдельного входа.

Фиксированной ставки не существует, в каждом случае расходы индивидуальны. В среднем затраты составляют от 600 тысяч рублей.

В случае обращения к специалистам, оказывающим услуги по переводу, в зависимости от объема работ, стоит увеличить статью расходов еще на 150–800 тысяч рублей.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Иногда случается, что межведомственная комиссия выносит вердикт — отказать.
В таком решении должны содержаться мотивы отказа.
Чаще всего причиной для отрицательного решения становятся такие формулировки:

условия перевода не соблюдены;
не предоставлен полный пакет документов;
собрание собственников жилья не согласно на перевод квартиры.

Если решение об отказе вынесено без указания оснований с необходимой ссылкой на нарушения по п.2 ст.24 ЖК РФ, то такое решение можно обжаловать в суде.

Смотрите дополнительно здесь, как правильно составить и подать иск в суд.

В каждом регионе есть свои нюансы, но в большинстве случаев они сводятся к трем факторам:

согласие как минимум 2/3 собственников жилья;
помещение расположено строго на первом этаже либо подквартирные помещения имеют статус — «нежилые»;
полностью обустроенный индивидуальный вход.

Обустройство отдельного входа зачастую самое проблематичное.

Проект, изменение внешнего вида дома, вырубка деревьев и кустарников — все это требует согласования с необходимыми инстанциями и финансовых затрат.

Минусы перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое — нужно ли согласие всех собственников дома?

Большинство успешных предпринимателей начинали свой бизнес с небольшого помещения, использовав квартиру, расположенную на первом этаже под офис или магазин.

Однако следует знать, что на сегодняшний день заниматься коммерческой деятельностью на территории жилой квартиры запрещено законом. Если на начальном этапе вы желаете использовать квартиру в первую очередь необходим перевод жилого помещения в нежилое.

Как начать и осуществить задуманное — эти вопросы, мы рассмотрим подробнее, предоставив пошаговую инструкцию.

С чего начать перевод квартиры в нежилой фонд

Прежде всего, заручитесь поддержкой жильцов и только потом, приступить к сбору документации. В противном случае собранные вами документы и желание заняться предпринимательской деятельностью превратятся в пустой звук.

Переоформление. Сбор документации

Правоустанавливающие документы и заверенные нотариусом копии.
Документация из БТИ. Техпаспорт и поэтажный план дома.
Бумага из ДЕЗ, с данными о расположении других помещений на этаже квартиры меняющей статус.
Решение СЭС.
Проект перепланировки помещения. Выдается он проектной организацией, которая имеет специальное разрешение — допуск СРО.
Выписка из ДК.
Для юрлица — копии учредительных документов.
Доверенность на лицо, оформляющее перевод квартиры в нежилой фонд.
Согласие владельцев собственности.

Процедура переоформления

Сам процесс переоформления можно условно разделить на три основные ступени.

Особенности процедуры переоформления

Расположение квартиры. Действующий закон допускает перевод жилья второго и третьего этажей в нежилой фонд при условии, расположения под ними нежилых помещений. Следовательно, вы без особых проблем сможете расположить офис на территории третьего этажа.
Запрещено менять статус части или доли квартиры в многокомнатной квартире.
Обязательно наличие отдельного входа либо его оборудование в будущем.
Исключены обременения: арест, ипотека и прочее.
Само здание не должно требовать капитального ремонта, реконструкции или предназначено под снос.
Необходимо позаботиться о выписке проживающих в квартире жильцов. Дополнительные проблемы могут возникнуть, если на жилой площади прописан несовершеннолетний.
Наличие незаконной перепланировки также может стать помехой при оформлении.

Более того, процедура перевода осложняется при условии:

здание принадлежит фонду культурного наследия;
опека дома штабом ГО и МЧС;
отсутствие подключения к основным коммуникациям;
нарушение норм, согласно градостроительному законодательству.

Дополнительная документация

Все решения по переводу жилья в нежилой фонд и наоборот принимает межведомственная комиссия, которая в обязательном порядке создается на базе муниципалитета.

Однако она не в состоянии принимать решения без участия: УФМС, ЖЭУ, Росреестра, Роспотребнадзора, МЧС и других надзорных организаций.

Чтобы не тратить время на ожидание одобрения данных организаций, желательно подавать заявление в комиссию, предоставив и дополнительные документы:

заключение МЧС;
Роспотребнадзора;
справка из ЖЭУ;
выписка из протокола общего собрания жильцов об их согласии на изменение статуса помещения;
справка о возможности перепланировки.

После сбора всей документации подается заявление в соответствующий орган — Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в статус нежилого.

Скачать заявление на перевод жилого помещения в нежилое

Отведенный законодательством срок рассмотрения заявки не превышает 45 дней. Решение выдается на руки в течение 3 дней, в случае отказа к документам прилагает основание.

Причины для отказа в изменении статуса квартиры

Несоблюдение условий перевода.
Переданный пакет документов неполный.
Нет согласия собственников других квартир.
Большая часть владельцев собственности выразили несогласие с изменением статуса.

Важно. Если с протоколом отказа от соответствующего органа нет обоснованных причин, гражданин имеет право обратиться в суд.

Стоимость перевода

Собрав перечисленные выше документы и внеся заявление, в комиссию, должно последовать решение о стоимости. Разницу цены необходимо будет оплатить через банк, после чего получить решение комиссии — протокол.

Регистрация в Росреестре

Вот мы и добрались к рассмотрению последнего этапа.

Список документов для предоставления в Росреестр стандартный и если вы когда-либо оформляли недвижимость в собственность наверняка, знаете, весь необходимый список.

паспорт и ксерокопия для физического лица;
юридическое лицо, предоставляет учредительные документы и их копии;
свидетельство, подтверждающее право собственности или договор, который служит основанием;
акт комиссии и нотариально заверенная копия документа;
технический паспорт;
квиток об оплате госпошлины.

Если все документы в порядке, комиссия сама отправляет документацию в кадастровую палату, где далее осуществляется внесение изменений.

Применив пошаговую инструкцию несложно осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд. Однако большую часть желающих воспользоваться своим правом интересует вопрос: так уж необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома?

Согласие соседей и собственников

Можно ли делать перепланировку если недвижимость переведена в нежилой фонд

Процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд должна строго соответствовать ЖК РФ. Согласно законодательству, необходимо подготовить такую документацию:

заявление, заполненное согласно образцу;
документы, подтверждающие право собственности;
техническое описание плана (подробное);
план дома (поэтажный);
при необходимости, документ, подтверждающий факт согласования намерений перевода с людьми, проживающих в доме;
план перепланировки (если в этом есть необходимость).

Первым этапом перевода жилого помещения в нежилое, является подача соответствующего заявления в органы муниципалитета. Решение предоставляется через 45 дней, путем отправки заявителю уведомления. Если было принято положительное решение, в уведомлении может быть указан перечень обязательных работ, выполнив которые удастся узаконить перевод.

Если же решение принято отрицательное, в уведомлении указываются причины отказа. Например, чаще всего заявители получают отказ по таким причинам:

несоблюдение требований, касающихся перевода жилого помещения в нежилое;
предоставление неполного пакета документации;
незаконность проектных документов, касающихся перепланировки и т.д.

Если в помещении осуществляется перепланировка, после ее завершения оформляется акт приемки. Только после этого строение переводится в нежилой фонд.

Как видите, процедура перевода помещений с жилого в нежилой фонд достаточно сложная.

Именно поэтому лучше на начальных этапах обращаться к специалистам, которые проверят строение на соответствие всем законодательным предписаниям, подготовят акт перепланировки, а также займутся сбором пакета необходимой документации. В таком случае, процедура перевода займет намного меньше времени, что сбережет не только нервы заявителя, но и его финансы.

Чаще всего опрос осуществляют, используя обычный листок, на котором владельцы жилых помещений ставят свои подписи для согласования.

Форма согласия/несогласия:

По центру листа ставится заголовок «Согласие».
Под заголовком пишется расшифровка. Пример: «на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме».
Место, дата.
Данные собственника, который дает согласие, в т.ч. ФИО, адрес жилого помещения, реквизиты свидетельства о праве собственности.
Пример: «(ФИО), являясь собственником помещения в многоквартирном доме, находящемся по адресу (адрес дома и квартиры), что подтверждается Свидетельством о праве собственности № (номер) от (дата выдачи свидетельства), действующий на основании ч.2 ст.40 ЖК РФ, настоящим дает согласие на реконструкцию и перепланировку помещений, в результате которой к ним будет присоединена часть общего имущества многоквартирного дома».
Подпись и расшифровка подписи.

Нужно ли это в обязательном порядке?

Закон не предусматривает отказа от перевода квартиры в нежилой фонд, так как это нарушает законное право собственника распоряжаться имуществом.

Согласие владельцев помещений дома обязательно требуется в ситуациях, когда предполагается строительство, перепланировка, изменение внутренних коммуникаций имущества находящегося в праве общей собственности МКД.

Причем, если планируется строительство, то согласно ст.51 ГрК необходимо 100% согласие собственников квартир. В остальных случаях достаточно согласия 2/3 собственников МКД (ч.1.ст 36 ЖК РФ, ст.40 ЖК РФ).

Если для коммерческих нужд не требуется никаких перестроек, переноса коммуникаций и т.д, согласие соседей на перевод не требуется, так как оно не затрагивает общедомовое имущество, и не может ограничивать права жильцов на пользование им.

Перевод нежилого помещения в жилой фонд

Перевод из нежилого в жилое помещение – сложная процедура, которая сопровождается массой трудностей. В первую очередь, важно, чтобы нежилое помещение соответствовало ряду требований. Давайте детальнее разберемся, какое помещение называется жилым и что нужно, чтобы нежилое строение получило статут жилого.

Жилым помещением называют строения, которые имеют изолированный статус, являются недвижимостью, а также соответствуют всем требованиям и нормам, касающихся проживания в нем. Отталкиваясь от этого, есть ряд требований, которым должны соответствовать все нежилые помещения, переводящиеся в жилой фонд. Главными из них являются следующие:

расположение в доме, имеющем зонированную территорию, а также развитую инфраструктуру;
обеспечение безопасности для нормальной жизнедеятельности, то есть, строение должно соответствовать всем техническим нормам;
наличие коммуникаций в должном количестве.

Для того, чтобы получить разрешение на перевод нежилого помещения в жилое, нужно тщательно подготовиться. В большинстве случаев, именно от правильности оформления документации зависит и решение соответствующих органов.

Заявителю необходимо подготовить пакет документации, включающий:

технический план (с описанием);
документы, подтверждающие право собственности;
заявление, соответствующее образцу;
план всего дома;
при необходимости, проект перепланировки.

После того, как будет собран весь пакет документации, осуществляется их подача в органы самоуправления. В некоторых случаях, заявителя могут попросить подготовить дополнительные документы, например, подтвердить согласование перевода нежилого помещения в жилое, с другими его владельцами.

После рассмотрения заявления, на которое отводится 45 дней, заявителю отправляется уведомление с информацией о принятом решении. В случае положительного результата, в Росреестр направляются данные для изменения информации в ЕГРН.

Процедура перевода нежилого помещения в жилой фонд может затянуться на несколько месяцев, так как на сроки влияет не только скорость подготовки пакета документации, но и разработка плана перепланировки. Ускорить этот процесс помогут специалисты нашего юридического бюро, которые знают все тонкости столь сложной процедуры.

Нюансы

Не нужно получать согласие всех жильцов дома. Это касается только собственников помещений в МКД, а не всех проживающих в нем людей.
Процедура упрощается если в доме ТСЖ, тогда можно подать прошение провести общее собрание, на котором и решение по вопросу будет принято всеми собственниками. В остальных случаях придется самостоятельно обойти всех собственников.

Перевод квартиры из жилого в нежилое помещение 2021: документы, регламент

Летом 2021 года вступил закон с некоторыми поправками, который уточняет, каким образом теперь будет осуществляться перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах (закон номер 116-ФЗ от 29.05.2019). В этой статье детально рассмотрим, что конкретно изменилось и чего от подобных нововведений нужно ждать бизнесменам.

Новый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Изменения, касающиеся такого перевода, отображены в статьях номер 22 и 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Нельзя перевести жилой фонд в нежилой, если:

У помещения отсутствует отдельный вход и у предпринимателя нет возможности его сделать.
Такое помещение относится к жилому фонду.
В данном помещении на постоянной основе проживает кто-либо.
Данное помещение имеет некие ограничения на распоряжение им.

Сделать помещение нежилым фондом можно, если оно будет функционировать на первом этаже. Оно может быть расположено и на более высоких этажах, но при условии, если помещения, находящиеся под ним, тоже будут иметь статус нежилой недвижимости.

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, собственник должен получить согласие других владельцев на общем собрании собственников.

Владельцу будущего нежилого помещения дополнительно нужно предоставить в уполномоченную организацию следующие бумаги:

Документ, который подтверждает, что на общем собрании собственников перевод был одобрен.
Документ, который даёт согласие жильцов, соседствующих с данным владельцем, на переделку помещения.

Получить согласие собственников нужно обязательно. Если один из владельцев квартиры в многоквартирном доме откажется подписать такую бумагу, то перевод жилого помещения в нежилой фонд сделать будет невозможно.

Письменное согласие соседствующих жильцов

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него.

Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные).

Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Кворум общего собрания собственников

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Проживём.com≫
Квартира≫
Разное≫
Перевод жилого помещения в нежилое

Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
- Экспликация и поэтажный план помещения.
  1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
    - паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
    - документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
    - могут потребовать договор основания на помещение;
    Срок получения документа – до 1 месяца.
  2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
- Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
- Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.
  Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.
- Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.
  Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.
- Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.
  Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.
- Согласие соседей.
  Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.
  
  Для получения согласия нужно:
  1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.
    Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.
  2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
  Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?
  
  Если кто-то занимается переводом жилых помещений, значит это крайне выгодно. Благодаря изменению статуса квартиры и переоборудованию ее в адвокатский офис, торговую площадку или гостиницу, собственник получает ликвидное имущество, позволяющее приносить ему хороший доход. Данная затея требует огромного количества как финансовых, так и временных затрат.
  
  Прежде всего, необходимо заказать экспертизу помещения чтобы определиться, имеется ли технические возможности по переводу, заказать проект и получить кучу согласований от различных бюрократов. Все эти манипуляции производятся на основании двадцать третьей статьи ЖК. Все материалы сдаются в МФЦ, причем дополнительные документы представлять не требуется.
  
  Чтобы получить заветное разрешение государственного органа о изменении статуса квартиры, лицу предлагается на общем собрании собственников квартир узнать их позицию по данному вопросу. Но, всегда ли требуется проведение такого собрания? Требование должностных лиц законно, если в планах имеется проведение реконструкции жилого помещения, поскольку они ориентируются на ст.
  
  44 Жилищного кодекса РФ, дающую право хозяевам квартир определиться с этим вопросом.
  
  Определение реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, законодатель определил, что реконструкция включает в себя изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства..
  - Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.
  - Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения — квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.
  
  Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.
  
  Суд при вынесении судебного акта принял во внимание, что согласно подпункту «в» пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.
  
  2006 N 491 (далее — Правила), в состав общего имущества, в числе прочего, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
  
  По правилам части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
  
  Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.
  1. Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.
  2. То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.
  Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое
  
  Для того, чтобы заняться бизнесом, нужно иметь подходящую недвижимость. Застройка города – достаточно дорогостоящая деятельность. К тому же новый объект должен иметь выгодное расположение в городе для клиентов и соответствовать определенным стандартам. Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если он:
  - в аварийном состоянии подлежит сносу или в данный момент прибывает на реконструкции;
  - взят под арест или находится в залоге;
  - является историческим памятником.
  Одним из самых приемлемых вариантов в сложившейся ситуации будет эксплуатация первых этажей многоквартирного дома. Помещения, находящиеся под вашим, если они не являются жилыми.
  
  Сложность заключается в том, что использовать жилую квартиру, позволено лишь по предназначению: для обитания в ней людей. Во всех оставшихся обстоятельствах необходимо переоформлять из жилого фонда в нежилой.
  
  Этот процесс содержит некоторые сложностей, одна из которых – одобрение соседей.
  
  Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ
  
  Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:
  - у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  - оно является частью жилого помещения;
  - в нём кто-то постоянно проживает;
  - оно обременено правами каких-либо лиц.
  Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
  
  Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
  
  При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.
  
  Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
  
  Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
  
  Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД 29331
  
  3
  
  Этапы
  1. Подготовка документов и обращение в межведомственную комиссию.
  Для начала нужно собрать необходимые бумаги и представить их в департамент управления имуществом или многофункциональный центр (МФЦ), чтобы получить разрешение на перевод помещения в коммерческую недвижимость.
  
  Сбором документов может заниматься только один из собственников или постороннее лицо по доверенности. Заявка о переводе рассматривается не более 45 дней. После принятия решения в течение 3 дней заявителю выдают на руки или высылают по почте протокол;
  
  В случае подачи документов через МФЦ указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов непосредственно в муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.
  1. Обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения.
  Все собственники или доверенное лицо должны посетить БТИ (отдел приватизации) и написать соответствующее заявление. Специальная комиссия рассматривает представленные документы, принимает решение о стоимости перевода помещения и оформляет соответствующий протокол. Разница в цене оплачивается через любой банк, затем заявителю выдается на руки протокол.
  
  При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — местонахождение помещения, техническое состояние здания, возможность его использования в коммерческих целях, наличие рядом других таких же помещений, удобство в эксплуатации и др.
  1. Регистрация прав собственности на помещение.
  Всем собственникам (или доверенному лицу) необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ с пакетом документов. Регистратор заберет бумаги и выдаст расписку об их получении, где будет указана дата следующего посещения. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам нужно будет забрать документы.
  
  Согласование
  
  Как уже было сказано, решение по переводу жилья в нежилой фонд принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.
  
  В процессе рассмотрения заявки на перевод комиссия может направлять запросы в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и др., а окончательное решение не будет принято до тех пор, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для экономии времени, а также во избежание отказа из-за какой-либо ошибки рекомендуем вместе с основным пакетом документов сразу подавать следующие бумаги:
  - заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам;
  - заключение Роспотребнадзора о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам;
  - справка из ЖЭУ (управляющей компании) о назначении смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с подлежащим переводу объектом;
  - техническое заключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации);
  - выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах.
  Если квартира находится в здании, представляющем историческую или культурную ценность, для ее перевода в нежилой фонд потребуется согласие государственного органа по охране памятников культуры и истории.
  
  Образец заявления об установлении факта принятия наследства
  
  Документы
  
  Для обращения в межведомственную комиссию потребуется собрать перечисленные ниже документы:
  - заявление о переводе объекта в нежилой фонд;
  - паспорта всех собственников недвижимости (если инициатором процедуры выступает физическое лицо);
  - учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя (если инициатором является юридическое лицо);
  - документ, подтверждающий право собственности на помещение и основания перевода;
  - экспликация и поэтажный план дома;
  - технический паспорт помещения с планом;
  - согласие соседей (если планируются изменения в конструкции здания);
  - проект на переустройство помещения.
  Данный список является примерным и неполным, для уточнения информации лучше заранее обратиться в департамент управления имуществом.
  
  В БТИ подаются следующие бумаги:
  - заявление, составленное по установленной форме;
  - паспорта всех владельцев недвижимости или учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя;
  - договор основания и документ о принадлежности собственности;
  - протокол, выданный департаментом управления имуществом;
  - поэтажный план, технический паспорт и экспликация.
  Для перерегистрации права собственности в Росреестр направляются следующие документы:
  - заявление;
  - паспорта всех владельцев недвижимости или учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя;
  - договор основания и свидетельство о праве собственности;
  - протоколы, выданные межведомственной комиссией и БТИ;
  - кадастровый паспорт на квартиру;
  - квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
  Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение
  
  Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.
  
  После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.
  
  Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:
  - протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  - письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.
  Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.
  
  Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД 59713
  
  1
  
  Как проходит процедура?
  
  После того, как все документы будут вами переданы в комиссию, вы получите особую выписку с датой и их перечнем. Далее в течение полутора месяца ваш вопрос будет рассмотрен и принято решение. Тогда через три рабочих дня вы получите письмо с уведомлением о решении.
  
  Если ответ положительный, то вы сразу можете приступать к регистрации новых прав собственности и получению согласия других собственников. Если же кроме решения, вы получили указание провести определенную перепланировку, то вам нужно сначала сделать это, после составить особый акт, а уже потом регистрировать себя, как нового владельца.
  
  Если вы получили отказ, то такое могло произойти в следующих случаях:
  - Если вы предоставили не весь список документов;
  - Обратились не в ту организацию;
  - Вами не были соблюдены условия переустройства помещения;
  - Ваша перепланировка не соответствует жилищным нормам.
  Поэтому сразу подумайте об этом и не допускайте подобных просчетов. К тому же, если комиссия не примет решение о переводе в указанный срок, вы имеете право подать заявление в суд и начать разбирательство по этому поводу.
  
  Сдача в эксплуатацию будет происходить лишь после ремонта и согласия собственников других квартир. Их согласие понадобится и при устройстве отдельного входа, для которого, кстати, потребуются особые документы и разрешение архитектурного бюро.
  
  Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений
  
  В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.
  
  Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.
  
  В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:
  - фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  - наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,
  а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
  
  Какие нужны документы?
  
  Необходимо вовремя собрать документы:
  - Заявление о выводе из жилого фонда в нежилой, которое от руки пишет владелец в свободной форме, так как в законе России нет никаких указаний по этому поводу;
  - Свидетельство о праве собственности, завещание или другой правоустанавливающий документ;
  - План помещения и его техническая характеристика из БТИ;
  - Проект перепланировки квартиры, если она необходима, где будет полное описание проводимых работ, имя архитектора, лицензия на строительство.
  В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение
  
  Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.
  
  Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.