Рефинансирование кредитов: это что такое, особенности этой процедуры перекредитования в отношении ипотеки других банков

Здравствуйте, уважаемые читатели бизнес журнала BabloLab.ru. Все больше клиентов, взявших заем, прибегает к рефинансированию кредитов. В отдельных учреждениях их число составило свыше 40%. Снижается ключевая ставка ЦБ, и вместе с этим, банковские структуры вносят более выгодные и лучшие предложения по рефинансированию ипотеки для физ.лиц.

Из статьи вы сможете узнать следующее:

• Как выгодно рефинансировать ипотеку от другого банка и не прогореть?
• Документы, которые необходимо подавать для перекредитования по своей недвижимости?
• Какие ставки дают банки и на каких условия своим новым клиентам?

Из статьи вы узнаете что такое рефинансирование ипотеки и как это сделать выгодно + ТОП-8 предложений банков.

Что такое перекредитование (рефинансирование) ипотеки простыми словами: плюсы и минусы + советы

Процедура заключается в возможности взять другой кредит, чтобы погасить старый. Это не перезанятые денежные средства, а выгода за счет снижения ставки по %. Рефинансирование производится двумя способами:

• появляется другой залогодержатель. Кредитная организация, выдавшая сумму на погашение текущей задолженности, берет к себе в залог жилье и предлагает выплачивать меньше. Можно объединить несколько займов в один с понижением %;
• жилплощадь освобождается от обременения. Это происходит за счет перевода ипотечного долга в потребительский. Платить не придется меньше, но квартира остается в распоряжении собственника.

Данный процесс имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Достоинства:

• платеж на каждый месяц становится ниже за счет уменьшения процентов и увеличения длительности выплат (если один % от другого не сильно разнится, то растянутое время приведет к переплачиванию);
• остается право на возврат НДФЛ;
• переплата станет гораздо меньше, если сократится период выплат, а платеж не изменится;
• можно поменять валюту, чтобы не зависеть от курса;
• обслуживание будет более комфортным из-за предложений оплачивать через систему онлайн и большого количества терминалов и банкоматов;
• жилое помещение перестает быть заложенным (даже при наименьшей или нулевой выгоде).

Недостатки:

• когда большая часть всей суммы уже погашена, т.к. в первое время выплаты включают минимум долга по займу, максимум – по %;
• затраты при предоставлении нового пакета различных справок, включая оценку и страхование объекта;
• какое-то время в самом начале ставка будет на 1-3% больше, чем предложено;
• ожидание вердикта банка по одобрению (иногда услуга платная, к тому же никто не компенсирует затраченные средства на новый пакет бумаг в случае отказа).

Перекредитование может оказаться труднее, чем его оформление. Прибегать к нему стоит в ситуации большой суммы, срока и процентной переплаты.

Какие документы нужны для оформления?

В необходимый перечень при оформлении перекредитования входят следующие документы:

• российские паспорта (редко, но можно других стран), в т.ч. созаемщиков (плюс документы об их родстве, например, свидетельство брака);
• СНИЛС, ИНН;
• заявление-анкета (заполнять в самом учреждении, либо электронно);
• копия трудового договора или книжки (если клиент не получает зарплату в данной финансовой организации);
• все справки и выписки об основных и дополнительных доходах;
• бумаги на текущую ипотечную ссуду, включая график выплат;
• технические и другие справки на имущественный объект, вплоть до выписки ЕГРН.

При рассмотрении можно показать копии, для самой сделки необходимы оригиналы.

Порядок и процедура оформления рефинансирования ипотеки

Если клиент собирается купить квартиру в ипотеку без риэлтора, ему необходимо:

• изучить предлагаемые различными организациями программы и обратиться в выбранный для более подробной консультации;
• приготовить все необходимые для данной процедуры бумаги;
• специалисты их изучают и выносят решение через неделю (по ряду причин может затянуться до 3-4 месяцев);
• попросить разрешение у нынешнего кредитора (если отказано, выяснить, нужно ли писать заявление на выплату досрочно);
• передать в новое учреждение недостающие справки на недвижимость, включая решение или отказ от теперешнего;
• подписать свежий договор, деньги перечисляются в счет погашения долга;
• взять бесплатно (28 дней) или платно (три дня, 500 – 1000 р) справку, что у прежнего заимодателя нет претензий, и передать ее настоящему;
• забрать закладную у бывшего залогодержателя и отдать нынешнему. В некоторых учреждениях это происходит напрямую между ними. В течение 30-120 дней заем признается необеспеченным со ставкой больше на 1-3%. Это неизбежно;
• застраховать жилое имущество (иногда можно сохранить действующую страховку).

Остается только своевременно выплачивать по рефинансированному займу.

Рефинансирование ипотеки других банков в 2021 году: лучшие предложения банков + сравнение условий

Перекредитовать стороннюю ипотечную ссуду можно практически в любой финансовой структуре. Но не со всеми кредиторов взаимовыгодно иметь дело. Ниже представлены ведущие российские банковские организации, чья услуга по рефинансированию максимально привлекательна.

№1. Перекредитование в Сбербанке

Существенное преимущество Сбера – возможность объединить несколько займов (платежные карты, автокредит), включая ипотечную задолженность. Плюс – можно получить денежные средства на личные нужды. Обязательными требованиями являются:

• возраст – от 21 года;
• гражданство РФ;
• стаж работы – от 6 мес (на одном месте) и от одного года общего;
• залоговое обеспечение недвижимости.

От наличия программы страхования зависит процентная переплата.

№2. Газпромбанк

Представляет собой целевой заем. Общие положения:

• переплата – от 9,5%;
• период – от 3,5 до 30 лет;
• размер – от 500 т.руб. до 45млн.

Минимальная сумма не должна быть ниже 15% от стоимости жилья, а максимальная – не больше 90%.

Высокие шансы перекредитовать ипотечную ссуду у гражданина России от 20 лет с хорошей КИ и непрерывным стажем от 6 мес. Обязательным является страхование залоговой собственности.

Рассматривается заявка до 10 дней.

№3. ВТБ

Рефинансировать возможно только готовое жилье и квартиры в новостройках. Весомое преимущество – фиксированная ставка на весь период кредитования – 10,1%.

Остальные нюансы:

• валюта – российский рубль;
• время – до 30 лет;
• размер – до 30 млн руб.

Предусмотрено рассмотрение по двум документам. Тогда максимальный временной промежуток снижается до 20 лет. Возможно привлечь до 4-х созаемщиков.

№4. Альфа-Банк

Важное преимущество – кредит выдается при любом гражданстве и регистрации. А также снижение требования к стажу на одном месте – 4 мес. (в отличие от других учреждение, где на последней работе нужно отработать минимум полгода).

Особенности кредитования:

• базовый процент – 9,99%, он может быть увеличен в зависимости от наличия страховки, предоставления неполного пакета справок, залогового объекта недвижимости;
• возраст – от 21г;
• максимум созаемщиков – 3 человека.

Возможна подача заявления и документов в онлайн-режиме. Ответ поступит в течение трех дней.

№5. Тинькофф

Самые привлекательные предложения  по перекредитованию:

• низкая годовая переплата – от 8,5%;
• скорость принятия решения – 2 мин;
• количество – до 100 млн р.

№6. Райффайзенбанк

Главные плюсы – минимальный пакет бумаг, нет необходимости получать согласие стороннего кредитора и иметь российское гражданство.

Нюансы:

• при ставке 9,99% заем только целевой;
• минимальный размер – от 800 т.р. для Москвы и области (от 500 т.руб. для остальных регионов);
• способ погашения – аннуитет.

№7. Банк Открытие

Главное отличие от других кредиторов – снижение возраста, при котором подписывается кредитный договор, и стажа на текущей работе. А именно:

• возраст – от 10 лет;
• стаж – от 3 мес.

Имеет практически самую низкую переплату – 9,8%. Обязательным является залоговое обременение недвижимого имущества и его страхование.

№8. ДОМ.РФ

До марта 2018 назывался АИЖК.

Процент варьируется в зависимости от размера займа:

• до 50% от стоимости жилья – 10,5%;
• до 80% — 10,6%;
• до 85% — 11,75%.

Он может уменьшиться до 8,99% при подключении дополнительных опций. Можно не подтверждать доходы. Тогда потребуется второе удостоверение личности.

В чем отличие рефинансирование военной ипотеки от гражданской? Особенности и условия.

Рефинансирование военной ипотеки и ее отличия от гражданской: таблица отличий

Многие воспользовались данной программой, поскольку накопить на квартиру даже при высокой зарплате военнослужащего нереально.

Перекредитовывать военный ипотечный долг стало актуальным с момента, когда отменили индексацию НИС (накопительной системы). Инфляция привела к тому, что даже по выгодным кредитам стала копиться задолженность.

И возникла соответствующая потребность.
Отличия двух программ сведены в сравнительную таблицу.

Факторы	Ипотечная ссуда
Военный	Обычный
Период	до 20 лет	до 30 лет
Ставка	в пределах 9-12% (рекомендовано)	на усмотрение (есть льготная программа с 6%)
Сумма	до 24 млн	до 100 млн
Валюта	только в рублях	рубль, евро, доллар (на усмотрение)
Налоговый вычет	нет	да
Созаемщик	нет, кроме прецедентов, когда супруг/а тоже участник НИС	да
Страховка	не обязательно	да
Использование маткапитала	да	да
Кредит на строительство дома	редко	да
КИ	не важна	учитывается в большинстве случаев
Досрочное погашение	да	да
Источники погашения	целевые средства от государства, личный заработок	собственный доход и накопления заемщика
Залог	всегда, залогодержателей два – РФ и банковская структура	часто, обременение в пользу банка
Рефинансирование	есть не в каждом банке, требуется дополнительное соглашение с Росвоенипотекой	в каждом
Срок	до 3 мес	от 1,5 недели (зависит от оперативности заемщика)

Прямое перекредитование целевого жилищного займа не предусмотрено. Можно лишь структурировать задолженность через изменение условий контракта или предоставление кредитных каникул. Выход один – заменить военную ипотеку на гражданскую. Но это очень долгий и затратный процесс.

Частые вопросы по ипотеке

Люди, заинтересовавшиеся подобной услугой, волнуют многие моменты. Некоторые из них встречаются довольно часто.

Вопрос №1: Как перекредитоваться в одном и том же банке

Все зависит от конкретной структуры и ситуации. Не все из них применяют данную процедуру со своими займами. Например, у ВТБ нет программы. А Сбербанк готов и идет на это. Правда иногда с оговоркой, что вместе с собственным он рефинансирует еще и кредиты конкурентов.

Организация способна отказаться из-за невыгодности и предстоящей волокиты. Поводом могут послужить также сроки, просрочки, сумма по кредиту, число займов и реструктуризировались ли они ранее.

В любом случае, нужно уточнить у специалистов, есть ли такая возможность, и написать заявление, приложив к нему документальное основание об изменении условий жизни (смерть кормильца и т.д.).

Вопрос №2: Как получить льготы после рождения второго и третьего ребенка под 6 процентов в 2021 году

Однозначно не воспользуются этой льготой семьи, в которых с начала 2018 по конец 2022 г родился первенец. Условия для пользования льготой:

• российское гражданство;
• договор заключили после 01.01.2018 г. и ежемесячные платежи по нему равные;
• объект приобретен у юр.лица, КИ без помарок и длится полгода;
• первый взнос от 20%, сумма займа не превышает 3 млн.р. (кроме Москвы, МО и С-Петербурга);
• страховка жилья и жизни кредитуемого 21-65 лет.

Льготы влияют не на условия контракта, а только на снижение процента до показателя 6. По факту, полученную разницу платит государство.

Вопрос №3: Выгодно ли перекредитоваться в другом банке?

Рентабельно, если:

• процент новой ссуды минимум на 1% ниже, а период выплат еще достаточно большой (первая половина);
• имеется валютный ипотечный заем, оформленный до 2015г.;
• заемщик стал получать зарплату в иной финансовой структуре, где имеется льготные условия для зарплатных клиентов.

Убыточно в случаях:

• срок выплат перевалил на вторую половину;
• после подсчета и суммирования всех «подводных» нюансов условия практически ничем не отличатся;
• трудная финансовая ситуация (например, потеря работы), будет выгоднее реструктуризация в том же банке.

Итак, лучшие предложения по рефинансированию ипотеки для физ.лиц от самых крупных банковских структур – это реальная возможность уберечь семейный бюджет от лишних трат. Но для этого стоит взвесить все за и против. Не забывайте поделиться статьей в социальных сетях и подписаться на наш канал.

Какую ипотеку можно рефинансировать, через какое время и в какой банк лучше обратиться

Перекредитование ипотечного займа – одна из наиболее распространенных банковских услуг. Суммы задолженностей велики, сроки тоже, а потому в результате даже небольшого снижения годовой ставки в течение многих лет возникает немалая экономия.

Лучшие программы этого месяца

500 000 — 30 000 000 ₽

от 12 месяцев до 30 лет

Заявка

500 000 — 30 000 000 ₽

от 3 лет до 30 лет

Заявка

300 000 — 15 000 000 ₽

от 12 месяцев до 25 лет

Заявка

Важно знать, при каких условиях и как в банке можно рефинансировать ипотеку, а также о требованиях, предъявляемым к предмету залога и заемщику. О всем этом рассказывается в статье.

Рефинансирование представляет собой получение нового кредита на лучших условиях для погашения действующей задолженности. Существенные преимущества достигаются в моменты снижения учетной ставки ЦБ РФ.

В условиях ее стабильности рынок банковских заимствований находится в равновесном состоянии. Это не означает, что условия во всех финансовых учреждениях одинаковые. Просто конкурентная борьба между ними ведется по многим направлениям.

Например, у банка выше ставка, но он обходит соперников за счет большей доступности кредитов.

Или другой вариант – клиенту предлагают очень выгодные годовые проценты, но требуют большой первоначальный взнос, сразу же отсекающий значительную часть потенциальных заемщиков.

В момент резкого снижения учетной ставки ЦБ действующие договоры становятся менее выгодными по сравнению с альтернативными актуальными предложениями.

Возникает ситуация, при которой большое количество клиентов стремится рефинансировать свои задолженности на более привлекательных условиях. Для этого нет законодательных ограничений.

Выгоду от перекредитования каждый может легко рассчитать с помощью кредитного калькулятора или вручную.

При этом все банки снижают свои ставки – так работает конкуренция. По этой причине наиболее предпочтительным вариантом является перекредитование в том же финансовом учреждении, перед которым у клиента есть долговые обязательства по ипотеке. Такое рефинансирования называется внутренним.

К внешнему перезаимствованию клиент прибегает, если добиться ощутимой выгоды при переговорах со своим кредитором не удалось. Обратиться в другой банк могут побуждать и другие причины:

• стремление снять ограничения на распоряжение обеспечительной недвижимостью;
• желание консолидировать несколько займов;
• недовольство качеством обслуживания.

Но в конечном счете главным поводом является денежный интерес.

Рефинансирование позволяет добиться нескольких преимуществ по сравнению с условиями действующего договора:

1. Снижение платежной нагрузки при сохранении срока погашения. Иными словами, то же количество месяцев клиент будет регулярно погашать меньшую сумму.
2. Сокращение периода кредитования. Размер ежемесячного взноса остается тем же, но полноправным собственником жилья клиент становится быстрее.
3. Выгода в переплате. Снижение ставки приводит к тому, что услуги кредитора обойдутся дешевле.
4. Свобода распоряжения залогом. Это преимущество возникает, если должник по новому договору получает потребительский необеспеченный кредит, и им гасит предыдущие обязательства. Квартиру или дом после этого можно продать, поменять или оформить на нее дарственную. Правда, кредит перестает быть ипотечным, что влечет утрату права на налоговый вычет.
5. Нивелирование курсовой волатильности. Это преимущество касается ипотечных обязательств, привязанных к швейцарским франкам, долларам США и евро. Выгода достигается при условии девальвации, превышающей разницу ставок. Предвидеть движение валютных котировок сложно, но обслуживание кредита в рублях выглядит в глазах большинства заемщиков надежнее.
6. Удобство. Стремление к комфорту также является движущей силой, хотя и не столь важной, как желание сэкономить. Если в одном банке платежи можно совершать, не выходя из дома, а в другом для этого необходимо посещать отделение, то понятно, что при равных ставках выберет клиент.

Процедура рефинансирования ипотеки обладает своими недостатками: 

1. После преодоления половины срока погашения в перекредитовании обычно нет смысла. Аннуитетная шкала расчетов подразумевает приоритетную выплату процентов.
2. Высокие сопутствующие расходы. Они наиболее существенны при смене кредитора и не отличаются от суммы издержек на оформление обычной ипотеки. Объект недвижимости оценивается, на него собирается полный комплект документации, проводится нотариальное оформление всех бумаг, имущество (и его владелец, как правило, тоже) ежегодно страхуется.
3. Отсутствие уверенности в одобрении заявки. Заемщик заранее не знает, в какой степени он соответствует требованиям банка. В учет берется доход, кредитный рейтинг и прочие характеристики. Отказать могут, и причины имеют право не объяснять. Еще один аспект: иногда банки одобряют рефинансирование на сумму, меньшую указанной в заявке-анкете. Откуда брать разницу – забота клиента. Однако такой казус, хоть и неудачный, не портит кредитную историю. Формально отказа не было.
4. Риск испортить кредитную историю. Рейтинг понизить может не только наличие просрочек, но и отказ в рефинансировании. Последствия ощущаются долго после погашения ипотеки. Потом потенциальные кредиторы смотрят на этот эпизод биографии, и решают – другие не захотели связываться с этим клиентом, ну и мы не будем.

Таким образом, перед тем, как инициировать процесс рефинансирования, нужно взвесить все плюсы и минусы. Если же решение принято, то наступает следующий этап. Следует узнать, какую ипотеку можно рефинансировать, а какую нет.

Что нужно для успешного рефинансирования?

Перекредитование целесообразно для клиентов, входящих в одну из следующих категорий:

1. Должники по договорам, заключенным до 2015 года, обслуживающие кредит на протяжении менее половины срока погашения.
2. Заемщики, испытывающие финансовые трудности, но способные устойчиво платить меньший ежемесячный взнос.
3. Клиенты банков, демонстрирующих низкий уровень обслуживания.

Еще одно условие, признаваемое всеми аналитиками важнейшим – разница ставок по ипотеке не должна быть менее одного процента. Следует также учитывать, что можно рефинансировать ипотеку через некоторое время после получения первичного займа.

Обычно этот период составляет полгода, но в некоторых банках допускают перекредитование через три месяца. Раньше заявку подавать нет смысла. Это логично. Должника спросят, о чем он думал раньше, заключая договор совсем недавно, особенно если речь идет о таком ответственном моменте, как приобретение жилья в кредит.

К тому же пока неизвестно, насколько дисциплинированным плательщиком он будет.

Банки, занимающиеся рефинансированием ипотеки, требуют, чтобы остаточный долг составлял не менее половины и не более 80% всей суммы обязательств.

И еще одно важное условие – отсутствие просроченных платежей в течение как минимум года. Это – формально. На самом деле их в кредитной истории вообще не должно быть. Любое нарушение графика могут припомнить в момент рассмотрения заявки.

От отказа может спасти уважительная причина, подкрепленная документальным подтверждением. Беда в том, что клиент не присутствует на обсуждении, а потому объяснить что-либо не может.

Об отказе его вежливо уведомят по телефону, и «жалкий лепет оправданья» слушать не станут, даже если он давно погасил простроченный взнос вместе с пеней.

Об открытых текущих задолженностях по обслуживание ипотеки и речи не может идти.

О том, через какой срок можно рефинансировать ипотеку, уже сказано выше, но, если осталось три месяца или менее до даты погашения, заявку непременно отклонят. Возможно, для клиента и небольшая выгода полезна, а банки с такой мелочью не связываются. Хлопот много, прибыли мало.

Теперь о реструктуризации. В правилах многих (почти всех) финансово-кредитных учреждений сказано, что после нее рефинансирование невозможно. Это не совсем так. Для оценки своих шансов заемщику нужно обратиться в кредитный отдел, желательно к его начальнику.

Причины, по которым клиент просил об отсрочке, бывают разными, в том числе уважительными.

Если временные трудности успешно преодолены, рекомендуется взять с собой подтверждения устойчивости своего положения (например, справку о доходах за последние месяцы с места работы или налоговую декларацию).

В крайнем случае, в ход идут более весомые аргументы – залог, состоятельный поручитель. В конечном счете эта преграда преодолима, если заемщик на самом деле платежеспособен. А если нет – в любом случае ему проблем не избежать.

Семь этапов рефинансирования

Процесс перекредитования начинается с выбора банка, предлагающего наиболее выгодные условия. Идеальными они не бывают, поэтому следует стремиться к оптимальной приемлемости. Для принятия правильного решения необходимо изучить множество предложений. После этого остается действовать в обычной последовательности:

1. Предварительная консультация с сотрудником кредитного отдела.
2. Сбор пакета документов (о его составе несколько позже).
3. Подача заявки.
4. В случае позитивного результата рассмотрения заявки – уведомление банка, с которым заключен действующий договор, о намерении рефинансировать задолженность и начало переоформления залога на нового кредитора. Потребуется еще один пакет документов.
5. Подписание нового кредитного соглашения.
6. Передача закладной новому кредитору.
7. Начало выплат регулярных взносов.

Теперь о пакетах документов. В первый из них, прилагаемый к заявке, входят следующие бумаги и справки:

1. Анкета в заполненном виде.
2. Копия паспорта (если производится рефинансирование кредита, взятого созаемщиками, то каждого из них). В большинстве банков обслуживаются российские граждане, но крупнейшие учреждения работают и с иностранцами тоже. Им потребуется вид на жительство.
3. Документ, подтверждающий доход (2-НДФЛ, 3-НДФЛ, налоговая декларация или форма банка, заверенная по месту трудоустройства).
4. Подтверждение трудоустройства.
5. ИНН.
6. СНИЛС.
7. Действующий ипотечный договор.
8. Справка о сумме остаточной задолженности из банка-кредитора.
9. Сведения о движении средств на спецсчете клиента.

Второй пакет передается в рефинансирующий банк после одобрения заявки, и касается залогового объекта недвижимости:

1. Кадастровый технический паспорт.
2. Выписка ЕГРН.
3. Справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
4. Выписка из домовой книги.

На этом оформление ипотечного рефинансирования можно считать завершенным. Процедура длится в зависимости от сложности от двух до восьми месяцев. В период переоформления залога кредит считается необеспеченным, и на его сумму начисляется повышенная (примерно на 2-3%) ставка. К этому нужно относиться как к предсказуемым дополнительным расходам.

В какую сумму обойдется рефинансирование ипотеки?

Точный объем затрат на рефинансирование ипотечного кредита зависит от многих факторов: оценочной стоимости объекта, политики банка, величины комиссий, и т. д. При внутреннем перекредитовании они ниже, чем при внешнем.

Можно примерно подсчитать сопутствующие расходы, которые клиент неизбежно понесет в процессе оформления. Для квартиры в новострое они включают следующие статьи:

1. Личное страхование – 10 тыс. руб.
2. Независимая оценочная экспертиза – 3 тыс. руб.
3. Выписка ЕГРН – 300 руб.
4. Государственная пошлина – 700 руб.

Добавить следует также расходы за услуги нотариуса, зависящие от действующих расценок и количества документов.

Приблизительно определить снижение ежемесячной выплаты и общей переплаты легче всего с помощью кредитного калькулятора. Достаточно в предлагаемые поля ввести основные параметры действующего займа и новые условия.

Например, при остаточной задолженности в миллион рублей за пять лет до полного погашения и снижении ставки на 1% (с 12 до 11% годовых) общая экономия составит 39 тыс. 777 руб. При этом ежемесячный платеж останется прежним, а срок кредитование ускорится на полгода.

Проведя подобные расчеты, должник по ипотеке в состоянии оценить свою экономию после вычета дополнительных расходов, которые лучше брать с запасом.

Сохранение налогового вычета, также составляющего выгоду заемщика, возможно, если кредит в результате рефинансирования остается ипотечным. Тут приходится выбирать между льготой и возможностью снятия обременения с залога.

Выводы

В периоды действия стабильной учетной ставки Центрального банка РФ клиенты банков редко обращаются с просьбой о рефинансировании. Если она повышается, в операции нет смысла.

Поиск более выгодных условий ипотеки рекомендуется вести постоянно, но поводом для действия может быть разница не менее чем на один процент годовых. Даже если такой вариант есть, необходимо тщательно изучить предлагаемый договор – в нем могут быть «подводные камни». Заемщик, не заметивший их, рискует не только остаться без выгоды, но и получить убытки.

Большинство возможных проблем, возникающих в процессе перекредитования объекта недвижимости, решаемы, если должник платежеспособен.

Лучшие программы этого месяца

500 000 — 30 000 000 ₽

от 12 месяцев до 30 лет

Заявка

500 000 — 30 000 000 ₽

от 3 лет до 30 лет

Заявка

300 000 — 15 000 000 ₽

от 12 месяцев до 25 лет

Заявка

Что такое рефинансирование ипотеки?

Когда ипотечный кредит начинает серьёзно «душить» семейный бюджет, многие граждане РФ задумываются: можно ли с этим что-то сделать? Вариантов не мало, но многие из них под большим сомнением, а добрая часть и вовсе не совсем законна. На помощь приходит знакомая многим система под названием рефинансирование.

А это действительно необходимо?

В отличие от ситуаций, когда человек медленно, но весьма уверенно стремится в сторону долговой ямы, не все понимают, зачем что-то менять. Попробуем разобраться:

Взятый ипотечный кредит под 20% годовых на 20 лет мог показаться хорошей идеей. Когда-то в прошлом. Но в нынешнее время в современном мире можно взять точно такой же кредит, но под 9% годовых.

Даже экономия 50 рублей кажется сущим пустяком, но так ли это, если рассматривать данную сумму в долгосрочной перспективе? 20 лет – это 240 месяцев, что в перерасчёте на конечный вариант создаст экономию в 12 тыс. руб. А что, если в ходе рефинансирования удастся сократить процентную ставку и ежемесячно экономить по 200, 500 и даже 1 тыс. рублей? Суммы становятся совершенно нешуточными.

Рефинансирование позволяет уменьшить не только процентную ставку по ипотеке, но и увеличить срок выплат. Сами выплаты, при этом, остаются неизменными. Само собой, всё ещё будут начисляться проценты, но если вместо 25% годовых будут только 10%, это позволит серьёзно облегчить жизнь заёмщика.

Основной плюс в данной ситуации заключается в том, что платить ежемесячно придётся значительно меньше. Освобождённые от уплаты в банк средства могут быть потрачены на семью, ремонт, покупку вещей либо еды. Ну или, если заёмщик является любителем рисковать, взять ещё один кредит.

В ходе рефинансирования банк может выделить дополнительное количество кредитных средств, если доход заёмщика будет его удовлетворять. Выдаваться новые средства будут под уже имеющийся залог, никаких дополнительных действий в этом направлении не требуется.

Если у заёмщика имеется несколько кредитов, то рефинансирование позволит объединить их все в один.

Помимо упрощения ситуации с выплатами (не нужно вести учёт, кому, когда и сколько платить), для всех кредитов, в том числе ипотеки, если она не одна, устанавливается единый процент. Чем большей процентной ставкой обладают данные кредиты, тем выгоднее делать рефинансирование.

Особенности рефинансирования ипотеки

Перед началом выполнения необходимых действий заёмщику следует тщательно изучить имеющийся ипотечный договор. Нередкими бывают случаи, когда в уже существующем документе есть отметка о том, что заёмщику запрещается рефинансировать кредит на всё время действия ипотеки.

Тут ничем не помочь. Таким заёмщикам можно лишь посоветовать более внимательно в будущем просматривать все пункты в условиях договора. Впрочем, после того, как подобные ситуации всплывают, они и сами прекрасно понимают размер новоявленных проблем.

Некоторые банки вполне успешно зарабатывают на том, что продают собственное согласие на рефинансирование. За подобную процедуру они требуют оплату в виде нескольких процентов от суммы на остатке кредита (зачастую, это 2%).

Высока вероятность серьёзного сопротивления владельца ипотеки – нынешнего банка – рефинансированию в другом банке. Никто не хочет терять клиентов, поэтому рефинансирование ипотеки готово предложить то же самое финансовое учреждение, что и выдало её.

В этом случае, кстати, рефинансирование будет правильнее называть перекредитованием, но по факту – это синонимы. Не стоит позволять сотрудникам банков манипулировать заёмщиками ввиду использования «непонятных» слов.

Вполне возможно, что термин «перекредитование» заёмщик и банк понимают по-разному, поэтому любую непонятную информацию необходимо разбирать прямо на месте.

Это убережёт заёмщика от гораздо больших проблем, чем поиски рефинансирования ипотечного кредита.

Следует иметь в виду, что новый банк при обращении с целью рефинансирования будет весьма тщательно изучать кредитную историю. И чем больше она подходит под понятие «сомнительная», тем выше шанс получить отказ в перекредитовании ипотечного кредита. Подробнее о том, что такое плохая кредитная история – читать тут.

Из этого видео вы сможете узнать мнение эксперта, почему банк, выдавший кредит, обычно не хочет проводить рефинансирование ипотеки, а также как поступать в подобных случаях.

Как осуществляется процедура?

Заёмщику необходимо понимать, что рефинансирование – это открытие нового кредита со всеми вытекающими последствиями:

• в новый банк подаётся полный пакет документов с целью доказать платёжеспособность заёмщика и другие нюансы;
• в список необходимых документов входят: предыдущий договор, квитанции платежей, подтверждение отсутствия задолженностей и некоторые другие, если было соответствующие требование нового банка;
• между заёмщиком и новым кредитором создаётся новое соглашение;
• страхованию подлежат в обязательном порядке объект залога и жизнь заёмщика в качестве дополнительной гарантии для банка;
• наконец, необходима независимая экспертная оценка недвижимости.

Далее возможны два варианта событий:

1. Предыдущий банк предоставляет соглашение на рефинансирование.

В данном исходе событий старый банк, новый и заёмщик подписывают трёхстороннюю договорённость. Впоследствии она будет являться залогом второй очереди.

Затем новый банк предоставляет денежные средства заёмщику и контролирует, чтобы они полностью были потрачены на полное одноразовое погашение существующей в старом банке ипотеки.

После этого снимается обременение с существующей залоговой недвижимости, на которую тут же накладывается обременение от нового банка.

Готово. Теперь заёмщик владеет ипотечным кредитом на гораздо более выгодных условиях, нежели раньше.

1. Старый банк отказывает в рефинансировании.

Если получить разрешение на перекредитование ипотеки не получается, существует более рискованная для нового банка схема:

• количество денежных средств, которых хватит на погашение существующей ипотеки, выдается заёмщику;
• в старый банк составляется заявление о досрочной выплате всего остатка кредита (отделение банка предоставит бланки и образцы, т. к. данный документ не имеет единой формы оформления/составления);
• происходит процесс ожидания снятия обременения (обычно 2 мес.);
• залоговое имущество переходит под обременение нового банка, составляется новый договор и т. д.

Необходимо помнить, что на время данных процедур новому банку необходимы гарантии. Выражены они могут быть не только в виде страховок, но и в качестве нового залога. Это может быть ещё одна недвижимость либо иное имущество.

Условия рефинансирования ипотеки

Каждый из банков требует разные документы для совершения процедуры перекредитования, а также указывает разные условия. Обозначим наиболее популярные требования банков, т. к. с необходимыми документами мы уже ознакомились. Стоит помнить, что условия могут серьёзно различаться в разных финансовых организациях:

• экспертная оценка залогового имущества (3-10 тыс. руб.);
• комиссия на рефинансирование – цена зависит от банка, но зачастую, это 1-1,5% от остатка ипотеки;
• безналичный расчёт при переводе денег на счёт банка – 1 тыс. руб.;
• страховой договор – 0,5-1,5% от суммы взятой ипотеки;
• госпошлина при снятии обременения с залога;
• нотариальная заверка нового договора по ипотеке (необязательно, но многие банки требуют наличия данной процедуры);
• любые иные условия с соответствующими ценами за обслуживание.

При исполнении данных условий, имея на руках необходимые документы и согласие нового банка предоставить рефинансирование, получить таковое особого труда не составит. Большая часть новых проблем будет заключаться в потребности посетить множество инстанций и потратиться. Но итоговая сумма переплаты по ипотеке сокращается вдвое, и это стоит усилий.

Рефинансирование ипотеки: тонкости перекредитования

Рефинансирование ипотеки означает, что заёмщик оформляет новый кредит для оплаты предыдущего на более выгодных условиях. Перекредитование целесообразно, но не во всех случаях. Стоит понимать, что переоформление кредита влечёт за собой определённые затраты. Важно просчитать все дополнительные расходы и учесть все нюансы.

Как работает рефинансирование ипотеки

Суть рефинансирования в следующем:

1. Заёмщик находит новый банк, предлагающий меньший размер обязательных платежей, пониженную процентную ставку и т. д.

2. Кредитор и заёмщик подписывают договор о рефинансировании.

3. Полученными средствами заёмщик погашает текущую задолженность.

Таким образом, новый банк выкупает у предыдущего обременение на ипотечную недвижимость. Владельцем жилья остаётся заёмщик, а обременение на находившееся в залоге жильё переходит к новому кредитору. Некоторые банки предлагают кредиты без залогового обеспечения, но, как правило, в этом случае повышается ставка.

Рефинансирование имеет ряд преимуществ:

• •снижение общей суммы переплаты;
• •уменьшение размера ежемесячных платежей;
• •уменьшение срока выплаты.

К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Кроме того, для рефинансирования нужен будет пакет документов, почти как для оформления новой ипотеки.

Рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке 7,99% годовых можно в Альфа-Банке. Снижайте ежемесячный платёж, сокращайте срок кредитования. Мы принимаем предварительное решение в течение минуты и оформляем все документы онлайн. Вы приедете в банк только для заключения договора. Рассчитайте, как изменится ипотека с помощью онлайн-калькулятора на сайте.

При переводе ипотечного кредита в Альфа-Банк вы можете получить сумму большую, чем остаток задолженности. Дополнительные деньги вы можете потратить, например, на проведение ремонта или покупку техники/мебели в свою квартиру.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.

Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:

1. Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?

2. Под какой процент вы сможете взять новый кредит?

3. Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?

Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк. Альфа-Банк предлагает прозрачные условия кредитования: без скрытых комиссий и платежей. Вы сможете рассчитать выгоду от рефинансирования после предварительного одобрения.

Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.

Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.

При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.

Дополнительные расходы при рефинансировании

При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:

• •отчёт об оценке недвижимости;
• •оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;
• •справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;
• •нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;
• •государственная пошлина за регистрацию обременения.

К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.

Что нужно для рефинансирования

Чтобы рефинансировать ипотеку, заполните заявку на официальном сайте банка. После этого предоставьте в банк необходимые документы и дождитесь одобрения. Затем подпишите кредитный договор и оформите страховой полис. В дальнейшем старый кредит закрывается, а недвижимость переходит в залог другому банку-кредитору.

Перечень необходимых документов определяется банком. Для рефинансирования в Альфа-Банке понадобятся:

• •паспорт, военный билет (для мужчин призывного возраста);
• •копия трудовой книжки/договора, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка по зарплатному или накопительному счёту, выписка ПФР, выписка с зарплатного счёта;
• •ипотечный договор (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
• •договор купли-продажи, ДДУ, договор приобретения;
• •выписка по рефинансируемому кредиту, справка об остатке задолженности (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
• •отчёт об оценке (для вторичной недвижимости);
• •свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на момент приобретения.

В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация.

Отказы в рефинансировании: возможные причины

Чаще всего отказывают в рефинансировании по следующим причинам:

• •Испорченная кредитная история. Просрочки по обязательным платежам, нарушение обязательств при продлении страховки или предоставлении документов в банк.
• •Низкая кредитоспособность. Если в процессе выплаты ипотеки у заёмщика снизился уровень дохода, есть вероятность отказа.
• •Внесение изменений в объект недвижимости. Незаконная перепланировка — одна из распространённых причин отказа.
• •Снижение рыночной цены предмета залога. Из-за колебаний цен на рынке обеспечительная недвижимость может подешеветь за время выплаты ипотеки.
• •Несоответствие условий действующего кредита выбранной программе рефинансирования. Это касается суммы кредитования, возраста заёмщика, целевого назначения кредита и др. Иногда банки отклоняют заявки, поданные ранее, чем через шесть месяцев после получения ипотеки.
• •Отказ от страховки. Одним из важных условий получения кредита на более выгодных условиях является оформление страхового полиса.
• •Использование материнского капитала. Если при погашении были использованы средства маткапитала, то для нового кредитора возникает правовой риск, связанный с необходимостью выделения детям долей.
• •Повторное рефинансирование. Сделки по повторному перекредитованию проводят далеко не все банковские организации.
• •Рефинансирование ипотеки в том же банке. Отказать могут, если клиент обратился за рефинансированием в тот банк, в котором у него оформлена ипотека.
• •Из-за развода супругов-созаёмщиков, если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.

Альфа-Банк требует, чтобы перед рефинансированием прошло всего 3 полных платежа, а не 6, как требует большинство других банков. Также Альфа-Банк выдаёт кредиты на рефинансирование только по паспорту, без надбавок к стандартной ставке 7,99%.

Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой

Льготные займы на покупку жилья, в которых использовались государственные субсидии, можно рефинансировать на общих основаниях. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и военная ипотека. Для перекредитования требуется положительная кредитная история, официально подтверждённое трудоустройство, а также отсутствие выделенных детских долей.

Выводы

Прежде, чем рефинансировать ипотеку, хорошо всё взвесьте и рассчитайте. Сравните условия по действующему ипотечному договору с теми, что предлагает выбранный банк в рамках рефинансирования.

Источники: