Для того чтобы ознакомиться с последними изменениями в ипотечном кредитовании, следует внимательно изучить закон об ипотеке, редакция которого на 2021 несет в себе некоторые новшества в сравнение с 2020.
Сейчас мы рассмотрим все нюансы, которые касаются этого нормативного документа, также из статьи можно узнать некоторые тонкости процесса ипотечного кредитования.
Основной закон, по которому действует ипотечное кредитование
Любую деятельность в нашей стране регламентируют законы. Ипотека не стала исключением – для тех, кто планирует оформить ипотечный кредит на приобретение жилья, в первую очередь следует ознакомиться с законом 102 – ФЗ.
Этот нормативный акт был принят в 1998 году. Закон состоит из 14-ти глав и 79-ти статей, которые в правовом аспекте регулируют правила по операциям приобретения недвижимости под залог в России.
Краткое содержание закона об ипотеке выглядит таким образом:
- Первая глава определяет основные положения закона, касающиеся объекта залога, а также обязательства сторон процесса оформления ипотеки.
- В следующих трех главах (со 2 по 4) закона описывается содержание ипотечного договора и закладной. Здесь также обозначены требования к госрегистрации ипотечного договора.
- Пятая и шестая главы определяют возможность перехода права на залоговое имущество ипотеки к третьим лицам.
- 7 и 8 главы закона посвящены уступке обязанностей по ипотеке и залогу.
- Последующие две главы описывают штрафы и санкции, предусмотренные за несоблюдение условий ипотечного кредитования.
- Особенности ипотеки различных типов недвижимости описаны в главах с 11 по 13.
- Заключительная информация по закону 102-ФЗ об ипотеке, находится в его последней 14-й главе.
Рекомендуем видео к просмотру:
Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.
Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2015 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.
Последняя редакция ФЗ «Об ипотеке».
Многое в этом законодательном акте написано на сухом юридическом языке, поэтому мы постараемся донести до рядовых граждан то, о чем идет речь в законе.
Главные постулаты закона про ипотеку
Федеральный закон 102 ФЗ дает четкое определение понятия «Ипотека»: это право кредитора получить от заемщика возмещение своих денежных средств, на сумму которых была оформлена ипотека.
Право на пользование залоговой недвижимостью, наряду с этим остается у залогодателя.
Схема ипотечной сделки под залог недвижимости.
Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе
Этот раздел федерального закона очень часто прописан в банковских ипотечных договорах, в той части, где определяются суммы возмещения:
- При обращении о взыскании долга, залогодержатель может рассчитывать на основную часть долга, актуальную на момент обращения.
- Компенсация начисленных процентов за обслуживание кредита, согласно кредитному договору.
- Оплата штрафных санкций и неустоек, возникших в результате несоблюдения условий договора.
- Компенсация расходов на судебные тяжбы.
- Компенсация расходов, связанных с реализацией залогового недвижимого имущества.
Схема взыскания долгов по ипотеке.
Раздел закона о залоговом имуществе
Эта часть закона регламентирует залог и дает определение того, что можно к нему отнести.
Согласно этому положению в залог для ипотеки можно внести:
- Жилую недвижимость, а именно дома и квартиры.
- Земельные участки.
- Производственную недвижимость.
- Дачные участки с постройками и без.
- Транспортные средства.
- Гаражи.
- Недвижимость на этапе строительства.
- Право аренды.
- Долевое участие в жилищном строительстве.
Виды залога по ипотеке.
Определение прав залогодателя в законе об ипотеке
В первую очередь, этим разделом определяется право собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке ипотечного кредитования: для того чтобы недвижимость могла быть передана в качестве залога, у залогодателя должно быть зарегистрированное право на него.
Также в законе четко обозначены типы недвижимости, которые не могут стать залогом для ипотеки:
- Участки земли, которые изъяты из оборота для государственных целей – прокладки различных коммуникаций, строительство зданий или отведения их под заповедную зону.
- Имеющие статус культурного наследия или памятников архитектуры.
- По которым должна проводиться обязательная приватизация.
- В аварийном состоянии.
Также в этой главе постановления оговорены и другие нюансы:
- При отнесении собственности к залогу необходимо разрешение обоих супругов.
- Зарегистрированные и незарегистрированные улучшения залогового имущества также входят в его состав.
- Если собственность относится к долевой, то при отнесении ее к залогу, их разрешение не потребуется, но при продаже залогового имущества дольщики будут иметь приоритетное право выкупа этой части.
Образец согласия одного из супругов на передачу имущества в залог банку.
Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки
Каждый банк РФ, который имеет такой продукт, как ипотечное кредитование, не может игнорировать законодательство и соблюдает все нормы по составлению базовых договоров ипотеки. Все необходимые требования прописаны во второй главе данного закона об ипотеке.
Ипотечный договор в обязательном порядке должен содержать в себе определение типа объекта недвижимости, участвующей в кредите. Характеристикой объекта служит его оценка (реальная и стоимостная), которая также непременно должна быть обозначена в договоре.
Другие части договора определяют права и обязанности участников сделки.
Новые особенности регистрации договора ипотеки в законе 102-ФЗ
Чтобы документ имел юридическую силу, его готовят в единственном экземпляре и регистрируют в государственном Росреестре, который проверяет все пункты данного документа на соответствие законам РФ.
Кредитный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Во избежание спорных моментов при составлении договора и его подписании необходимо указывать только правдивые сведения о залоге.
Если вдруг выяснится, что на залоговую жилплощадь есть другие претенденты – кредитор согласно закону имеет полное право потребовать выплаты всех кредитных средств досрочно.
К заявлению и договору добавляется закладная на объект ипотеки и другие документы, фигурирующие в качестве приложений. Закладная при оформлении ипотеки, представляет собой ценную бумагу, которую необходимо предоставить в регистрационную палату.
Образец закладной при оформлении ипотеки.
Обычно участники процедуры регистрации пользуются услугами нотариуса для получения заверенных копий договора по сделке, которые могут понадобиться при решении спорных ситуаций.
Процедура регистрации выглядит следующим образом:
- Подача заявления от одной из сторон либо нотариуса, проводившего заверение договора ипотеки (госпошлина при данном процессе не взимается).
- Регистрирующий договор государственный орган вносит в базу данные о залогодержателе, которые представлены в договоре.
При смене залогодержателя данные в Росреестр о новом участнике вносятся на основании поданного им заявления.
В чем суть федерального закона “об ипотеке”?
В июне 1997 года в Российской Федерации был принят закон, регулирующий отношения при заключении договора ипотеки. Чуть более чем через четыре года, в июле 1998 года, закон одобряется Советом Федерации. Теперь законодательно описаны трудности и вопросы при оформлении кредита по ипотеке.
С течением времени было учтено некоторое количество неточностей изначального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», плюс были внесены поправки относительно нынешнего времени, с учетом случаев, учтенных за длительную практику сделок по ипотечному кредитованию.
На данный момент количество изменений достигло двадцати четырех. Даже теперь законодательная база, подводимая под данный вопрос, является не до конца эталонной, и до сих пор возникают споры между участниками кредитных сделок, которые решаются в обычном судебном порядке.
Набирается статистика вопросов, возникающих у обеих сторон, а также методы их решения. Комитеты, работающие в этом профиле, не сидят, сложа руки.
Действующее законодательство улучшается, поправки стараются учесть интересы всех сторон, участвующих в кредитовании по ипотеке. Стремление уменьшить количество разногласий, однако, не мешает трезвому взгляду на вопрос.
Внесение новых поправок не должно усложнять и без того нелегкий процесс ипотечного кредитования.
Обзор Федерального закона “Об ипотеке”
Данный документ состоит из 79 статей, разбитых на 14 глав. Здесь учитываются любые нюансы, возникающие в договоренностях между сторонами. Рассмотрим краткое содержание.
Глава первая описывает основные понятия, использующиеся в документе и его основные положения. Здесь кратко раскрывается суть механизмов работы данного Федерального закона.
В следующей части рассматриваются основополагающие пункты заключения договора по ипотеке. Здесь прописаны моменты, которые обязательно включаются в состав типового договора, и те, которые включать в договор нет необходимости. Также перечислены возможности участвующих в сделке сторон.
Здесь же описан весь процесс госрегистрации договоров этого типа и указаны нюансы введения в договор третьих лиц, могущих стать непосредственными участниками сделки при различных обстоятельствах.
В третьей главе рассматривается такой предмет, как закладная, а также этапы ее составления. Отмечены пункты как могущие войти в стандартную закладную, так и те, которые ни в коем случае указаны там быть не должны.
В отличие от второй главы, где процедура государственной регистрации была представлена общими моментами, здесь приведены все ее подробности, а также рассмотрены различные ситуации, возникающие при ее проведении.
Следующая глава рассказывает об оплате государственной пошлины, а также о тех документах, что могут понадобиться в случае оформления ипотечного договора.
Рассмотрены условия, могущие служить отказом в госрегистрации, упоминается также каким образом его можно законно обжаловать.
Также в главе описана ответственность, которая накладывается на федеральные органы, замеченные в нарушении действующих норм законодательства.
Глава пять упоминает о сохранности ипотечного имущества и перечисляет меры, с нею связанные. Подробно описано, какие права на момент совершения сделки предоставляются кредитору на залоговую недвижимость, какие – заемщику.
Каким образом можно уберечься от посягательств на предмет договора третьими лицами. Кто именно должен отвечать за содержание и текущий ремонт ипотечного имущества.
Естественно, расписано, какую именно ответственность несут все стороны, заключающие договор и меры, применяемые к участникам, нарушившим свои обязательства по имуществу.
В следующей главе Федерального закона регулируется процесс перехода прав на недвижимость. Здесь также указываются факторы, влекущие за собой изъятие имущества по залогу в пользу кредитора. Учтены также моменты, при которых недвижимость передается как в принудительном, так и в добровольном порядке.
В статьях составляющих седьмую главу закона рассматривается процесс оформления ипотеки, и все тонкости связаны с его проведением.
Передача накладной по залогу и все процессы ее сопровождающие рассматриваются в следующей главе. Здесь же описывается возможность уступки в законодательном порядке прав по договору.
Глава девять содержит описания обстоятельств, при которых кредитор обращается в соответствующие органы, если заемщик отказывается передавать имущество, вписанное в договоре как залоговое, на добровольной основе. В статьях следующей главы расписывается последовательность реализации такового имущества кредитором, чтобы возместить финансовые издержки.
Одиннадцатая и двенадцатая главы рассматривают особенности ипотечного кредитования в случае, когда залоговым имуществом будет служить участок земли, а также имущество промышленного характера (производственные здания, собственность предприятий, сооружения нежилого фонда). Здесь подробно рассматриваются принципы взаимодействия сторон договора, а также законодательные способы разрешения конфликтов.
Статьи предпоследней главы описывают сделку, при которой залогом является жилой дом либо квартира. Как и в предыдущих главах, здесь подробно, для обеих сторон сделки, указываются предпринимаемые действия, необходимые документы и способы разрешения спорных ситуаций.
Последняя, глава (под номером четырнадцать) содержит единственную статью. Эта статья вводит в действие данный Федеральный закон.
Изменения в Федеральном законе “Об ипотеке”
В Федеральном законе корректировке подвергалась статья номер 31, повествующая о страховании имущества, выставляемого в залог и касающаяся вопросов здоровья и жизни заемщика. Зачастую, больше всего споров появляется у сторон по теме страховых договоров, заключаемых при ипотеке.
Немаловажной является возможность отказа заемщика от страхования. Кредитор, в данном случае, имеет право ужесточить свои требования к заемщику, дабы обезопасить финансовые вложения.
В связи с тем, что поправки вносят необходимые разъяснения в вопросы, возникающие при ипотечном кредитовании, судебных разбирательств возникающих на разных этапах сделок становится все меньше. Субъекты договоров по ипотеке получили подробное описание всех прав и обязанностей в вопросе страхования.
Фз 102 об ипотеке: как работает закон?
Термин «ипотека» в последнее время употребляется довольно часто. Однако мало кто знает, что же он на самом деле обозначает. Большая часть граждан воспринимает ипотеку исключительно в контексте жилищного кредитования, подразумевая под этим словом обозначение самого банковского кредита. Однако это не совсем верно.
Под ипотекой следует понимать одну из форм залога недвижимого имущества. При этом ее характерной особенностью является то, что закладываемый объект на период действия соответствующего договора остается в собственности должника, который сохраняет право пользования им. Право распоряжения же существенно ограничено, что обеспечивает имущественные интересы кредитора.
Неисполнение обязательств должника перед залогодержателем влечет соответствующий переход права собственности. Это, впрочем, справедливо и для иных форм залога.
Объем и особый характер правоотношений, возникающих вследствие ипотеки, потребовали от законодателя принятия отдельных мер нормативного регулирования этих вопросов. О соответствующем правовом акте и пойдет речь далее.
Суть закона
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ является основополагающим правовым актом, предметом регулирования которого выступают залоговые операции с недвижимостью.
Ипотечное кредитование появилось в России практически сразу после распада СССР. Однако длительное время многие нюансы не были в значительной мере законодательно разъяснены.
Это серьезно тормозило развитие жилищного кредитования в нашей стране.
Принятие рассматриваемого федерального закона отрегулировало отношения между должниками и кредиторами и предопределило жилищный строительный бум 00-х годов.
Краткое содержание
Нормативный акт состоит из 79 статей, которые распределены по 14 главам. Далее вкратце рассмотрим то, что регулирует каждая из них.
Вводятся основные понятия, используемые в федеральном законе, раскрывается значение ипотеки как одной из форм залога.
Устанавливается форма и содержание ипотечного договора, особенности его условий. Статья 10 предусматривает обязательную государственную регистрацию документа.
Статья 13 определяет понятие закладной, под которой следует понимать особую ценную бумагу, подтверждающего право кредитора или иного залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой. Содержание закладной и порядок осуществления прав по ней регулируются ст. 14-18.
- Государственная регистрация.
Настоящим правовым документом установлено, что порядок госрегистрации производится в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
- Сохранность заложенного имущества.
Определено, что должник вправе пользоваться имуществом по своему усмотрению. Однако при этом на нем лежит ответственность по обеспечению мер, направленных на сохранность имущества, перечень которых содержится в настоящем законе и договоре.
- Переход имущества к третьим лицам.
Глава 6 устанавливает процедуру перемены лиц в обязательстве. Особо отмечено, что ипотека в этом случае продолжает действовать на тех же условиях.
Под последующей ипотекой следует понимать ситуацию, когда одно и то же имущество закладывается в обеспечение нескольких обязательств. Установлено, что она невозможна в том случае, если нарушает условия первоочередного договора.
Предусмотрено право кредитора уступить право требования по заключенному договору иным лицам, если это не противоречит положениям соглашения.
- Порядок взыскания имущества.
При неисполнении залогодателем условий договора залогодержатель вправе обратиться в суд для наложения взыскания на заложенное имущество. При этом ст. 55 устанавливает ситуации, когда обращение в судебные органы в этих целях не является необходимым.
Установлено, что реализация имущества осуществляется через организацию публичных торгов. Однако при внесудебном взыскании могут быть предусмотрены и другие ее механизмы.
- Особенности ипотеки разных видов недвижимости.
- Главы 11, 12, 13 регулируют тонкости, связанные с ипотекой земельных участков, нежилых помещений, квартир и жилых домов соответственно.
- Глава 14 содержит в себе заключительные положения, связанные с введением закона в действие.
- Юрист Лаврентьев Александр Валерьевич.
15 июня рассмотрен и принят во втором чтении законопроект
15 июня рассмотрен и принят во втором чтении законопроект «О внесении изменений в статьи 641 и 77 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ и Федеральный закон „О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих“, предусматривающий восстановление в качестве участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих тех лиц, которые ранее являлись ее участниками и были исключены из реестра участников указанной системы („за“ – 409).
Законопроект был принят в первом чтении 2 ноября 2010 года с названием «О внесении изменений в Федеральный закон „О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих“.
Председатель Комитета по обороне Виктор Заварзин отметил: «К сожалению, сегодня существует проблема ущемления прав военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе.
Конечно же, мы обеспокоены тем, что в настоящее время для военнослужащих, которые ранее являлись участниками военной ипотеки, а затем были исключены из нее в связи с увольнением с военной службы по трем основаниям: по состоянию здоровья, по семейным обстоятельствам, по оргштатным мероприятиям, не установлен механизм участия в ней при заключении новых контрактов о прохождении военной службы. Выходит, что военнослужащие за время военной службы накапливают деньги на своих индивидуальных счетах, а в случае увольнения по независящим от них обстоятельствам и заключении новых контрактов, теряет их. Более того, они вообще теряют возможность вновь стать участниками военной ипотеки. Такое положение способствует ограничению их социальных прав.
Обозначу и еще один отрицательный момент в действующем законодательстве. Вопрос касается военнослужащих, уже ставших обладателями долгожданной квартиры, благодаря деньгам, накопленным при помощи военной ипотеки.
Дело в том, что при досрочном увольнении они продолжают погашать задолженность по целевому жилищному займу за счет личных средств, но уже не могут использовать накопительные взносы за счет средств бюджета для погашения своих кредитов.
Поэтому был разработан данный законопроект, который разрешит не только указанные проблемы, но и обеспечит членам семей участников накопительно-ипотечной системы, погибших или умерших военнослужащих, право использовать накопления не только для улучшения своих жилищных условий, но и для иных целей. Ведь в жизни бывают разные ситуации.
Ко второму чтению в законопроект были внесены поправки, которые только усовершенствуют военную ипотеку. Одной из них предусмотрено, что участнику военной ипотеки предоставляется право использовать средства целевого жилищного займа на приобретение не только квартиры или дома, но и земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом.
Другой поправкой предлагается предоставить военнослужащим возможность использовать выплаты, дополняющие накопления, не только на приобретение жилого помещения, но и на любые другие цели.
Замечу, что эти изменения, касаются только военнослужащих, уволенных по возрасту, состоянию здоровья, семейным обстоятельствам, оргштатным мероприятиям и имеющим выслугу более 10 лет, но не выслуживших 20 лет, вновь заключивших контракт.
Уверен, этот законопроект защитит социальные права военнослужащих и членов их семей. Наша прямая обязанность защищать их».
Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки
19.06.2017
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
- Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
- Ипотека в силу договора
- По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации.
Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
- Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
- В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
- Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
- Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
- Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
- При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
- Ипотека в силу закона
- Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
- В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
- Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
- Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
- Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
- Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
- Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
- Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
- Марина Лещенко,
- главный специалист-эксперт
- отдела государственной регистрации недвижимости
- Управления Росреестра
- по Омской области,
- государственный регистратор.
О залогодателях при законной ипотеке
В ходе анализа норм о законной ипотеке возник вопрос: имеет ли для возникновения ипотеки «в силу закона» какое-то правовое значение осведомленность лица о вступлении в обеспечительное правоотношение в качестве залогодателя (про соответствующее волеизъявление потенциального залогодателя не пишу, поскольку при законном залоге его не требуется).
По всей видимости, ответ на поставленный вопрос зависит от того, кто может выступать залогодателем «в силу» закона — только должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству или, в том числе, и третье лицо.
Иногда закон прямо предусматривает, что залогодателем становится должник по обеспечиваемому обязательству. Так, согласно пункту 1 статьи 64.
1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В некоторых случаях вывод о том, что залогодателем при возникновении ипотеки в силу закона может быть только должник в основном обязательстве, следует из существа отношений сторон.
Например, при законном залоге недвижимого имущества, переданного получателем ренты в собственность плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (пункт 1 статьи 587 и пункт 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таком подходе, залогодатель, будучи одновременно должником в основном обязательстве, в силу презумпции знания закона, не может не быть осведомлен о возникновении законной ипотеки, а, следовательно, и об обременении его имущества.
Заключая договор, порождающий основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой «из закона», он способен учесть, в том числе, риски, связанные с возможностью обращения взыскания на предмет ипотеки.
Таким образом, возникновение законной ипотеки не влечет за собой ущемления прав залогодателя – должника по основному обязательству.
В то же время содержание ряда норм Закона об ипотеке позволяет сделать вывод, что залогодателем при законной ипотеке может выступать не только должник в основном обязательстве, но и третье лицо. Так, пункт 1 статьи 64.
2 связывает возникновение законной ипотеки на земельный участок с регистрацией права собственности на находящиеся на нем объекты недвижимости, приобретенные или построенные на кредитные средства или средства целевого займа.
При этом в нем не содержится указания на то, что собственником должен стать именно должник в основном обязательстве.
Аналогично нормы статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, определяющие основания возникновения законной ипотеки на приобретенные за счет заемных средств здания, сооружения, жилые дома и квартиры, не устанавливают, что залогодателем в этих случаях становится заемщик.
Между тем, до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, эти нормы содержали подобное указание.
Вполне возможно, что основной причиной изменения пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке послужило несоответствие старой редакции этой нормы, согласно которой законная ипотека считалась возникшей с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, приобретенных за счет заемных средств, и пункта 4 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ, устанавливающего, что жилое помещение, приобретенное в том числе на средства материнского семейного капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Интересно, что еще до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом № 405, вопреки буквальному толкованию пункта 1 статьи 77 (в редакции от 28 июня 2011 года № 168-ФЗ), суды признавали законную ипотеку квартиры, приобретенной в общую собственность нескольких лиц согласно требованиям ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», возникшей, несмотря на то, что участники общей собственности не являлись созаемщиками по договорам кредита или займа. В поддержку такой судебной практики высказывалось Министерство экономического развития в Письме «О порядке государственной регистрации ипотеки с учетом участия в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних» от 7 октября 2009 года № Д23-3290. При этом подобная позиция не вызывала отторжения, поскольку залогодателями признавались, наряду с должниками в основном обязательстве, их дети, об осведомленности которых о возникновении обременения можно было судить по осведомленности их законных представителей, свободно выразивших свою волю на возникновение обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Однако действие пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке в сегодняшней редакции распространяется не только на случаи связанные с приобретением жилых помещений на средства материнского семейного капитала. Например, он, также как и нормы пункта 64.2 и статьи 69.
1 Закона об ипотеке, охватывает ситуации, когда недвижимость приобретается в долевую собственность, а целевой кредит (заем) получен только одним из сособственников, о чем остальные не ведают. Либо когда должник в заемном обязательстве, приобретает объект недвижимости на третье лицо, не осведомленное об источниках средств для приобретения объекта.
Поскольку для регистрации законной ипотеки достаточно заявления одной из сторон обеспечительного обязательства (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке, Письмо Росреестра от 28 марта 2012 года № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»), то в приведенных случаях залогодатели, не являющиеся должниками в обеспечиваемом ипотекой обязательстве, не смогут заблаговременно получить информацию о предстоящем обременении их имущества. Таким образом, вполне возможно, что некоторые из них узнают о существовании законной ипотеки лишь на стадии обращения взыскания на предмет залога.
Нормы пункта 1 статьи 64.2, статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке наводят на мысль об изменении вектора развития ипотечного законодательства в части регулирования оснований возникновения законной ипотеки.
Теперь оно благоволит к залогодержателям, допуская в целом ряде случаев обременение ипотекой имущества вне зависимости от того, кто является его правообладателем.
Очевидно, что это не соответствует интересам несведущих о своем правовом положении залогодателей.
Признаюсь, есть подозрение, что данный вопрос недалеко отстоит от иного, активно обсуждающегося в литературе, — о добросовестном приобретении заложенной вещи.