Оценка нежилого помещения: можно ли уменьшить кадастровую стоимость, пример расчета

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

• ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
• Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
• ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
• ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

• При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
• Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
• Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

• площадь;
• год строительства;
• имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

• обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
• подав запрос в МФЦ (Мои документы);
• выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
• отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

• выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
• свидетельство о праве владения на недвижимость;
• отчёт о результатах проверки оценщика;
• паспорт заявителя;
• предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
• основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
• квитанцию об уплате госпошлины;
• свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики».

В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно.

Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

• площадь недвижимости;
• целевое назначение объекта;
• расположение, расстояние до административного центра;
• техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
• близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
• другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта. 

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок. 

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости 

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки. 

Для примера подойдет Москва. Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует.

В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2.

Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта. 

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки. 

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму. 

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей. 

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году проводиться двумя способами:

• путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
• путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра. 

• Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.
• Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.
• Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

• кадастровую справку;
• копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
• экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

1. Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.
2. Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.
3. Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

• исковое заявление;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

1. Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
2. Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
3. Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 28.02.2020 г.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

Довольно часто кадастровая стоимость является достаточно высокой по отношению к рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости. Уменьшение кадастровой стоимости является актуальным вопросом, поскольку именно с учетом  кадастровой стоимости недвижимости производится начисление налогов, расчет арендной платы, определение выкупной цены в определенных случаях.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам все разъяснит и поможет уменьшить кадастровую стоимость недвижимости: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

      Для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости объекта можно придерживаться следующего порядка:

1. Установить наличие оснований для оспаривания кадастровой стоимости. На данном этапе лицо должно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и сравнить данные о стоимости из выписки со среднерыночной стоимостью аналогичных объектов. Если самостоятельно не удается произвести сравнение, тогда лучше обратиться к аккредитованному оценщику.
2. Оценка недвижимого имущества. Можно попробовать договориться с оценщиком о проведении за небольшую сумму, так сказать, предварительной оценки или консультации о рыночной стоимости объекта без составления отчета, что позволит сэкономить деньги и узнать, насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость объекта. Оценщик также может подсказать, есть ли вообще смысл обжаловать кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость существенно (например, процентов на 20, 30) превышает рыночную, тогда для доказывания соответствующего факта следует заказать и получить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. ВНИМАНИЕ: организация или оценщик должны иметь лицензию на проведение оценки недвижимости.
3. Подготовка заявления и всех необходимых документов в комиссию и (или) в суд. Когда следует обращаться в комиссию, а когда в суд подробно указано ниже в настоящем материале.
4. Участие в заседании. Подав заявление и документы в комиссию, примите участие в заседании комиссии и дождитесь решения. О том, когда будет рассматриваться заявление, заявителя должны уведомить. Срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать месяц (30 дней — при применении законодательства о кадастровой оценке).
5. При не согласии с решением комиссии — обжалование соответствующего решения в суд. В определенных случаях можно сразу обратиться в суд, минуя комиссию. Административный иск в суд должен быть подготовлен с учетом требований процессуального законодательства с приложением к нему необходимых документов, в том числе, документов о вручении иска ответчикам, об оплате госпошлины. Если истец обращался в комиссию, тогда необходимо приложить решение комиссии.
6. После подачи иска в суд и назначения судом судебного заседания, примите участие в судебном процессе, дав пояснения по существу заявляемых требований. В данном случае истцу необходимо будет доказать свои требования, например, что кадастровая стоимость является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Основным доказательством завышения стоимости будет являться отчет оценщика.

   По общему правилу, суд должен рассмотреть иск в течение 2-х месяцев, а при оспаривании решения (действий (бездействия)) комиссии иск должен быть рассмотрен судом в течение месяца.

• После завершения судебного разбирательства и удаления суда в совещательную комнату, дождитесь решения суда.
• Если решение суда будет принято в пользу истца, тогда истцу остается дождаться, кого оно вступит в силу, получить заверенную судом копию решения и передать его в Росреестр для изменения сведений о кадастровой стоимости объекта.

Документы для снижения кадастровой стоимости недвижимости

• ­ выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• ­ отчет об оценке рыночной стоимости объекта на бумаге и в электронном виде;
• ­ документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, которые повлияли на размер кадастровой стоимости, т.е. документы, которые бы доказывали, что при определении стоимости были допущены ошибки. Для подтверждения недостоверности сведений необходимо обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости, чтобы он предоставил сведения, на основании которых определялась кадастровая стоимость;
• ­ копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на объект;
• ­ иные документы при необходимости.

Исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости

   В иске можно заявить одно из следующих требований:

• ­  об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии;
• ­ об установлении в отношении объекта рыночной стоимости;
• ­ об изменении (пересмотре) кадастровой стоимости объекта, в связи с недостоверными сведениями, которые использовались при определении кадастровой стоимости.

   В качестве ответчиков по делу, в зависимости от существа заявленных требований, могут быть:

• ­ госорган или орган местного самоуправления и Росреестр;
• ­ комиссия и отделение Росреестра при котором создана комиссия.

ВАЖНО: иск необходимо подавать в суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика, например, в Свердловский областной суд, если недвижимость расположена на данной территории, подробнее, как составить исковое по ссылке, а также в следующем ВИДЕО:

Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости с учетом изменений законодательства

   Теперь рассмотрим, как действовать с учетом изменений в законодательстве при решении вопроса об уменьшении кадастровой стоимости объекта.

► Если кадастровая стоимость определена по старым правилам с учетом положений Закона № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и при определении допущена ошибка, для ее исправления необходимо оспорить кадастровую стоимость:

1. обратившись в комиссию по рассмотрению споров, касающихся определения кадастровой стоимости.
2. обратившись в суд, если обращение в комиссию не привело к положительному результату.

ВНИМАНИЕ: физлицо может сразу обратиться в суд, минуя обращение в комиссию; юрлицо первоначально должно обратиться в комиссию и только потом в суд.

► При наличии ошибки в определении кадастровой стоимости, повлекшей за собой ее увеличение, если кадастровая стоимость определена по новым правилам, т.е. в соответствии с Законом № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»:

1. Предварительно можете обратиться в бюджетное учреждение за разъяснением по вопросу определения кадастровой стоимости объекта, для этого подготовьте письмо и подайте его в учреждение.

   Возможно, при подготовке разъяснений учреждение, обнаружив ошибку, само ее устранит и направит Вам уведомление, или же подготовит разъяснения.

1. Обратитесь в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость, с заявлением об исправлении ошибки. К заявлению следует приложить копии документов, подтверждающих Ваши доводы, в том числе в вопросе недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

•    Учреждение обязано рассмотреть обращение об исправлении ошибки и принять решение о перерасчете кадастровой стоимости, если ошибка подтверждается, или об отказе в перерасчете, если ошибка не установлена.
•    После принятия решения учреждение должно уведомить заявителя об этом.
•     В случае не согласия с принятым решением заявитель вправе его оспорить в суде.
• ► При оспаривании кадастровой стоимости по новым правилам, в комиссию, если она создана в субъекте РФ, или в суд заявляется, как правило, требование об установлении ее в размере рыночной, в связи с чем у заявителя должен иметься на руках отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на ту дату, на которую определена стоимость кадастровая.
• ВНИМАНИЕ: обращение в комиссию по новым правилам не является обязательным, можно сразу обратиться в суд.

Срок для обращения с административным иском в суд

   С иском в суд об оспаривании кадастровой стоимости лицо может обратиться в течение 5 лет, с даты, когда в ЕГРН (ЕГРП) были внесены сведения о кадастровой стоимости объекта, если конечно не проведена новая кадастровая оценка и не внесены новые сведения в ЕГРН (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

   Если лицо решило оспаривать решение комиссии, тогда в суд оно должно обратиться в течение 3-х месяцев со дня, когда узнало о нарушении своих прав (части 1 и 1.1. статьи 219 КАС РФ).

Размер госпошлины при обращении в суд

   Если с административным иском по рассматриваемому вопросу обращается физлицо, то до подачи иска в суд оно должно оплатить государственную пошлину в размере 300 руб., а если в суд обращается юрлицо, то для него госпошлина составит 2 000 руб.

   При оспаривании кадастровой стоимости нескольких объектов, госпошлину необходимо будет уплатить за каждый объект недвижимости.

ПОЛЕЗНО: рассмотрите возможности снижения государственной пошлины, если нет возможности оплатите ее единовременно, подробнее по ссылке и в следующем ВИДЕО:

Советы адвоката по уменьшению кадастровой стоимости

   Важные моменты, которые необходимо учесть при оспаривании кадастровой стоимости

   Прежде чем решиться на оспаривание кадастровой стоимости, обратите внимание на следующие моменты:

• отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости должен быть составлен на дату, на которую была определена кадастровая стоимость;
• при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, которые приняты после 01.01.2019, налог на объект недвижимости может быть пересчитан за все периоды, в которые применялась оспоренная кадастровая стоимость.

   Ранее действовали иные правила, заключающиеся в том, что измененная кадастровая стоимость применялась только при расчете налога с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре стоимости.

• при проведении новой плановой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая, возможно, снова будет превышать рыночную, лицо будет вынуждено снова пройти всю процедур по оспариванию;

   По общему правилу, кадастровая оценка может проводиться один раз в три года и не чаще, но не реже одного раза в пять лет.

• иногда кадастровая стоимость несущественно превышает рыночную или до новой оценки остается немного времени, в связи с чем при ее оспаривании лицо может больше потратить денег на оплату оценки рыночной стоимости объекта, на уплату госпошлин и понести иные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, при этом не всегда можно рассчитывать на взыскание всех понесенных расходов с ответчиков, так как судебная практика в данном вопросе неоднозначна: иногда суды взыскивают расходы, а иногда нет;
• физлица не обязаны обращаться в комиссию, юрлица по новым правилам также не обязаны обращаться в комиссию, а по старым правилам юрлица сначала должны обратиться в комиссию;
• если при обращении в суд не представить доказательства, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, то решение будет не в пользу истца.

   Вопрос, связанный с уменьшением кадастровой стоимости, является непростым и не всегда однозначным. Если Вам нужна помощь в уменьшении кадастровой стоимости или консультация по вопросу целесообразности уменьшения кадастровой стоимости, Вы всегда можете обратиться к нашим адвокатам.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Как снизить кадастровую стоимость нежилого или жилого строения

Самый надежный способ узнать, какая кадастровая стоимость у объекта недвижимости — получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Также можно воспользоваться электронными сервисами Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Фонд данных государственной кадастровой оценки», размещенными на официальном сайте Росреестра.

Минимизировать кадастровую стоимость можно несколькими способами и на разных этапах ее определения

Так, на этапе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки (ГКО), до публикации проекта отчета о ГКО, у правообладателя есть возможность подачи декларации о характеристиках объекта недвижимости, что позволяет при определении кадастровой стоимости объекта учесть многие его уникальные характеристики.

Следует иметь в виду, что такие параметры объекта могут увеличивать его стоимость, в том числе и кадастровую.

На этапе публикации проекта отчета о проведении ГКО правообладатель может подать замечания к отчету, касающиеся определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта, и в случае учета данных замечаний кадастровая стоимость объекта будет изменена, но не всегда в меньшую сторону.

После утверждения результатов определения кадастровой стоимости правообладатель может подать обращение об исправлении ошибок, допущенных при ее определении — технических и методологических, системных и единичных.

И, наконец, самый распространенный способ снижения кадастровой стоимости — установление ее в размере рыночной стоимости. Данный процесс может происходить как в комиссии при государственном бюджетном учреждении (ГБУ), если она создана в субъекте, так и в суде общей юрисдикции, причем для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Может ли она измениться в большую сторону?

Из текста закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» прямо усматривается лишь один случай, при котором кадастровая стоимость не может увеличиться в большую сторону:

«…ст. 21 п.16.

В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения…».

Во всех остальных случаях прямого запрета на увеличение кадастровой стоимости по результатам ее оспаривания законодательством не предусмотрено. Однако в случаях, когда по итогам судебной экспертизы рыночная стоимость превышает кадастровую, истец вправе отказаться от требований, и кадастровая стоимость останется неизмененной.

Как зависит кадастровая стоимость от материала стен (деревянные, рубленые, смешанные и т.п.), типа здания и т.п.?

Материал стен, тип здания, местоположение и прочие факторы являются ценообразующими как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, так и при определении его кадастровой стоимости.

Соответственно, зависимость кадастровой стоимости от данных факторов дублирует обычные рыночные условия со скидкой на массовый характер ГКО — в общем случае объект с деревянными стенами стоит дешевле монолитного объекта.

Однако детального учета ценообразующих характеристик объекта при кадастровой оценке ждать не следует, поскольку данная оценка массовая и не направлена на доскональное изучение каждого объекта. Для этого существует определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости

13.06.2019

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной.

А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц.

На сегодняшний день оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в комиссии по-прежнему остается более эффективной мерой по корректировке кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1,2 ст 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке).

• Изменить (уменьшить) кадастровую стоимость по новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, возможно только в случае если она определена в порядке, установленном этим Законом.
• Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
• — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• — установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости вы можете сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, можно из отчета, который размещен на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы»—>«» https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке).

Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620.

Обратиться в комиссию можно со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может подаваться в уполномоченный орган субъекта РФ (т.е.

исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, по решению которого проводится государственная кадастровая оценка) или МФЦ как лично, так и почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в т.ч. сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг.

1. К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:
2. 1.                 выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
3. 2.                  копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3.                  отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

— об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;

— об отклонении заявления (с обязательным обоснованием).

Решение комиссии вы можете оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).