Как происходит купля-продажа квартиры через банковскую ячейку, например Сбербанка? Где взять образец договора аренды и каковы риски для продавца и покупателя?

• Продавцы и покупатели квартир в равной степени заинтересованы в надежном способе расчетов по итогам сделки купли-продажи.
• При этом понятие «надежности» для каждой из сторон выглядит по-разному.
• Зачастую участники сделки имеют весьма смутное представление о том, в какой момент должны передаваться деньги за продаваемую квартиру.

Немного о наличном расчете

1. Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.
2. В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.

3. Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.

В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.

При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:

• в силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;
• продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
• в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.

Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.

Что такое депозитарий?

Альтернативой наличному расчету при покупке или продаже квартиры является аренда банковской депозитарной ячейки.

Данная форма передачи денежных средств в равной степени учитывает интересы и продавца, и покупателя.

К расчетам через ячейку прибегают не столь часто в силу того, что большинство наших граждан не знает, что такое депозитарий.

Это надежное банковское хранилище, которое регулируется отдельным законодательством.

• Банки имеют право на оказание подобных услуг лишь при наличии специальной лицензии.
• Сами депозитарии – это помещения, рассчитанные на разное количество ячеек – от нескольких десятков до одной-двух тысяч.
• Депозитарии обычно располагаются на минус 1 или минус 2 этажах, то есть под землей.
• Вход в депозитарий имеет несколько степеней защиты: несколько уровней охраны, видеонаблюдение.
• Вход в депозитарий строго ограничен перечнем лиц, указанных в документах, дающих право доступа.
• Ячейки бывают разными по размеру, потому что они предназначены для хранения различных сумм – от нескольких сотен тысяч рублей до многих десятков миллионов.
• Стоимость банковской ячейки зависит от ее размера и сроков хранения средств.

Стандартная ячейка сроком на 1 месяц в разных банках будет стоить от 2,5 до 5 тысяч рублей.

Оплачивает ее обычно покупатель недвижимости.

Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры

Если вы решили воспользоваться ячейкой, то можете быть полностью уверенными в сохранности ваших средств.

Чтобы получить в распоряжение ячейку, нужно сделать следующее:

• Выбрать депозитарий с условиями доступа, которые устроят всех участников сделки.
• В день сделки ознакомиться с договором аренды банковской ячейки.
• Заполнить дополнительное соглашение к договору, внести в него паспортные данные участников сделки и адрес продаваемой квартиры. В большинстве банков заполнением договора аренды и дополнительного соглашения к нему занимаются специалисты.
• Заполнив договор, пересчитать и проверить купюры на подлинность. Обычно данную услугу оказывают кассиры банка на глазах у продавца и покупателя. После проверки и пересчета купюры упаковываются и опечатываются банковским сотрудником. В прозрачную упаковку вкладывается листок с указанием суммы и подписью кассира. Деньги отдаются продавцу, после чего все участники сделки, не выпуская из виду человека, несущего деньги, проходят в депозитарий.
• Услуга проверки платная, в среднем это стоит 0,1% от проверяемой суммы. К примеру, за проверку одного миллиона рублей придется заплатить одну тысячу. Оплачивает данную услугу тот, кто нуждается в проверке, то есть покупатель. Продавец, как правило, уверен в том, что все его деньги настоящие, однако практика показывает, что фальшивые купюры встречаются как при расчетах в рублях, так и при расчетах в валюте. В случае выявления таких купюр кассир вернет их покупателю с просьбой замены на подлинные. Кассиры нередко проявляют придирчивость и к особо ветхим купюрам.
• Если покупатель квартиры умеет проверять деньги, он может отказаться от услуг кассира и самостоятельно пересчитать и проверить деньги. Для самостоятельной проверки банки предоставляют счетные машинки с детекторами.
• В депозитарий будут допущены лишь те лица, которые указаны в дополнительном соглашении и договоре. При входе в хранилище покупатель, который по договору является арендатором, получает ключ от банковской ячейки. Каждая ячейка закрывается на два разных замка. Ключ от первого замка выдается арендатору. Ключ от второго замка хранится в банке.
• Открыть ячейку можно, лишь одновременно воспользовавшись обоими ключами. Банковский сотрудник проводит участников сделки до ячейки и выходит из хранилища. Покупатель должен вытащить кассету из ячейки, положить в него опечатанный кассиром пакет с деньгами. Все участники сделки должны убедиться в том, что деньги в кассете. После чего она вставляется в ячейку и дверца закрывается покупателем на замок.
• По завершении данной процедуры на руках у продавца и покупателя должны остаться документы, выданные банком, в которых указаны сроки и условия доступа к ячейке. Обычно это либо договора, либо договора и банковские соглашения – в разных банках документы немного разнятся, но содержат полный объем нужной информации.
• Ключ от банковской ячейки обычно остается у покупателя – формально он является хозяином денег до момента перехода права собственности, то есть регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе.
• Опасаться за сохранность денег продавцу не следует. Право на доступ в ячейку покупатель может получить лишь в случае, если сделка не будет зарегистрирована в уполномоченном органе.
• В день получения документов ключ от ячейки покупатель обязан передать продавцу. Если ключ утерян, паниковать не стоит – сторона, потерявшая ключ, должна будет оплатить штраф, средний размер которого колеблется в пределах 5-10 тысяч рублей, после чего будет открыт доступ к ячейке.

Требования к составлению договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему

В договоре аренды обычно указываются:

• паспортные данные человека (людей), которые имеют право доступа в депозитарий со стороны продавца и со стороны покупателя;
• точный адрес покупаемой квартиры;
• условия и сроки доступа продавца в депозитарий для изъятия денежных средств за проданную квартиру;
• условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денежных средств в случае отказа в государственной регистрации сделки.

1. 
2. Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Способы приобретения жилья», где подробно объясняются все варианты
3. Или ТУТ вы узнаете о последствиях признания сделки недействительной
4. Какой налог с продажи квартиры:
5. https://legalmap.ru/articles/fp/fiz/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Подводные камни при заполнении банковских документов

Столкнуться со сложностями при использовании расчета через ячейку можно в одном единственном случае: если неправильно заполнен договор.

Никаких сложностей в этом нет, причиной ошибок бывает элементарная невнимательность.

Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих рекомендаций.

• В преамбуле договора нужно указать лиц, которые будут класть деньги (покупатель) и забирать их (продавец).
• Если продается коммунальная квартира, на каждого из продавцов оформляется отдельная ячейка.
• На каждого продавца банк оформляет отдельные договора, во всех фигурирует покупатель.

Заполнять паспортные данные нужно строго по документу. Неточность в одной букве или цифре осложнит доступ к деньгам.

Заполнив паспортные данные точно по договору, предварительно сверившись со свидетельством о праве собственности на квартиру, укажите полный и точный адрес приобретаемого жилья.

Следующий важный этап – даты и условия доступа к банковской ячейке.

С условиями все предельно просто. Обычно продавец допускается в депозитарий, имея на руках паспорт, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры или свидетельства о собственности, ключ от ячейки.

В случае если госорганы отказали в регистрации сделки, деньги получает покупатель при наличии паспорта, ключа и банковского договора.

В день закладки денежных средств продавец и покупатель имеют право одновременного доступа.

Начиная со следующего дня право доступа предоставляется продавцу. И тут важно не ошибиться с датами.

На сегодняшний момент государственная регистрация сделки занимает 10 рабочих дней.

Значит, расчет будет проводиться следующим образом. Например, сделка состоялась 1 числа месяца, в понедельник.

Отсчитываем 10 рабочих дней – 12 число, пятница.

Это день, когда документы должны быть зарегистрированы. Но получить их наверняка получится только в понедельник – 15 числа.

Поэтому минимальный срок для продавца – 15-е число. 

Но обязательно следует принять во внимание нештатные ситуации: не отпустили с работы в банк, поломалась машина и т. д., поэтому следует не ограничиваться минимальным сроком доступа в ячейку, а прибавить еще 3-5 дней.

1. В условиях доступа это будет выглядеть так: «Продавец имеет право доступа со 2 по 20 число включительно».
2. В случае если сделка не состоялась, деньги должен забрать тот, кто их положил, – то есть покупатель.
3. Его доступ в ячейку, соответственно, будет с 21 по 30.

• Столь же внимательно нужно отнестись к содержанию договора купли-продажи, на который будет сделана ссылка в условиях доступа.
• Чтобы избежать неприятностей, будьте внимательны при заполнении или проверке заполненных кем-то условий, касающихся перечня лиц, указанных в договоре в качестве покупателей.
• Формулировка будет примерно такой:

• «Петров Петр Петрович имеет доступ к ячейке с 1 по 20 число при предоставлении договора купли продажи квартиры по адресу г. Москва, ул. Ленинская, дом 1, кв. 1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на имя нового собственника Иванова Ивана Ивановича».

1. Если квартира приобретается в собственность Иванова, его супруги и ребенка, в договоре должны быть указаны и их имена, отчества и фамилии.
2. И последнее.
3. Нужно точно указать наименование органа, в котором зарегистрирован представленный банку договор купли продажи.
4. На сегодня это – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, использование банковской ячейки – надежный и цивилизованный способ расчета по сделке.

Он особенно привлекателен в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах или участниках сделки, не вызывающих особого доверия у одной из сторон.

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец 2021 года

При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости каждая сторона хочет обезопасить себя от возможных рисков. Важно собрать необходимые документы для проведения сделки, правильно составить договор купли-продажи, и безопасно произвести расчет. Расчет с использованием банковской ячейки является безопасным, надежным и доступным способом расчета. Как правильно составить договор купли-продажи при расчете через банковскую ячейку рассмотрим в данной статье.

Расчет через банковскую ячейку

Банковская ячейка это небольшой сейф для хранения денег. Сейф можно взять в аренду на срок от одного дня, с последующим продлением договора аренды.

После оформления договора аренды, доп. соглашения и оплаты, деньги пересчитывают, проверяют и закладывают в ячейку в присутствии продавца и покупателя. 

Стоимость аренды сейфа небольшая от одной до трех тысяч рублей. Зависит от местоположения организации, предоставляющей такие услуги, размера сейфа и срока аренды. Дополнительное соглашение стоит дороже – от двух до пяти тысяч рублей. В нем указываются условия доступа к ячейке, сроки и документы для предъявления сотрудникам банка.

Расходы при покупке и продаже квартиры: кто и за что платит

У кого остается ключ от ячейки 

После закладки денег часто возникает спор, у кого будет храниться ключ от сейфа. Чтобы избежать конфликтной ситуации перед оформлением сделки, стороны должны заранее договориться по данному вопросу.

Продавец опасается, что после регистрации, он не получит ключ и останется без денег и недвижимости.

У покупателя риск меньше. Продавец сможет получить доступ к ячейке и забрать деньги, только после регистрации перехода права собственности. Если сделка не состоялась. Покупатель получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. 

Подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору является акт приема-передачи. 

Получение полного расчета за продаваемый объект, продавец подтверждает распиской. Расписку до окончания сделки можно положить на хранение в отдельную ячейку.

Когда продавец может забрать деньги из ячейки

Продавец может забрать деньги только после регистрации перехода права собственности. Чтобы получить доступ к ячейке продавцу необходимо предоставить документы, указанные в доп. соглашении, до окончания срока аренды ячейки:

• паспорт;
• договор купли-продажи с печатью Росреестра и подписью регистратора;
• справка формы № 9 об отсутствии зарегистрированных лиц;
• выписка из ЕГРН.

• Условия получения доступа продавца к ячейке стороны определяют самостоятельно, либо с помощью сотрудника банка или специалиста, сопровождающего сделку.
• Стоимость услуг риэлтора при покупке и продаже квартиры
• Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Если покупатель не отдает ключ от ячейки

Если покупатель, после регистрации права собственности, не передает ключ от ячейки продавцу, последний может обратиться в банк с заявлением. В заявлении продавец указывает на невозможность доступа к ячейке из-за противоправных действий покупателя. Банк в течение трех дней рассматривает обращение продавца, и выносит решение об отказе или предоставлении доступа к ячейке.

Подготовка договора купли-продажи

Несмотря на то, что Гражданским кодексом закреплен принцип свободы договора, он также допускает ее ограничение. Какие требования к форме договора? Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием сторон сделки и существенных условий, установленных законом. Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

1. предмет договора;
2. цена недвижимого имущества;
3. перечень лиц, проживающих в продаваемом помещении и сохраняющих право пользования после перехода права собственности на объект к покупателю;
4. указание в договоре существенных ограничений (обременений) прав продавца.

Содержание договора купли-продажи квартиры 

Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации, при составлении договора купли-продажи, указывайте следующие сведения:

• название — «Договор купли-продажи квартиры»;
• место подписания (населенный пункт) и дата (число, месяц, год); 
• информация о продаваемом объекте недвижимости – адрес, кадастровый номер, технические характеристики;
• основание возникновения права;
• свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН;
• подтверждение продавца, что объект не находится в залоге, под арестом, не является объектом спора и свободен от прав третьих лиц; 
• стоимость объекта (цифрами и прописью);
• порядок и способ расчета с использованием банковской ячейки;
• ссылка на письменное согласие супруга на проведение сделки (если одна из сторон состоит в браке);
• сведения о зарегистрированных лицах и обязательство снять их с регистрационного учета;
• информация о гражданах, которые сохраняют за собой право пользования объектом, после регистрации права на нового собственника;
• условия расторжения договора;
• подтверждение сторонами своей дееспособности и отсутствия обстоятельств, вынуждающих совершить сделку на невыгодных для себя условиях;
• указание числа копий договора;
• подписи сторон.

Если продавец передает объект покупателю по акту приема-передачи, это необходимо указать при составлении договора.

Образец договора купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Перечень документов для оформления договора

Для оформления договора купли-продажи необходимы следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• основание возникновения права (договор дарения, мены, купли-продажи);
• подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН, Свидетельство о государственной регистрации права);
• договор аренды ячейки;
• дополнительное соглашение к договору;
• справка формы №9 о зарегистрированных или их отсутствии;
• согласие супруга на проведение сделки (при необходимости);
• разрешение органов опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние дети).

Для покупателя предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, на дату регистрации.

Оплата госпошлины за государственную регистрацию права

За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина. Госпошлину оплачивает покупатель. Размер государственной пошлины 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Подробнее, о порядке оформления сделки купли-продажи через банковскую ячейку, читайте → здесь.

Независимое заключение эксперта

Передача денежных средств, от покупателя к продавцу с использованием банковской ячейки, является одним из безопасных способов расчета. В договоре купли-продажи подробно описываются способ и порядок передачи денег. Все существенные условия, установленные законом, должны быть отражены в договоре купли-продажи.

После регистрации перехода права, продавцу для получения доступа к ячейке необходимо предоставить в банк оригинал договора купли-продажи, с печатью Росреестра и подписью регистратора, а также дополнительный пакет документов указанный в доп.

соглашении к договору аренды сейфа. Вместе с документами понадобится ключ от банковской ячейки. Продавец забирает деньги до окончания срока аренды сейфа.

У покупателя остается расписка продавца, о получении полного расчета за проданный объект недвижимости.

Хотите все сделать правильно и обезопасить себя от возможных рисков. Заручитесь помощью и поддержкой наших профессионалов. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте, и получите консультацию совершенно бесплатно. Не стесняйтесь спрашивать, мы работаем для вас круглосуточно.

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец 2021 года

Для безопасного расчета при покупке квартиры можно использовать банковскую ячейку. Она арендуется в банке, а продавец получает деньги из нее только после регистрации права собственности на покупателя. Рассмотрим, что такое банковская ячейка, особенности расчета через нее, стоимость и сроки аренды, а также сам процесс купли-продажи недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое банковская ячейка?

Банковская ячейка представляет собой металлический сейф, в котором можно хранить деньги, драгоценности и другие ценные вещи. Чтобы ею воспользоваться, достаточно заключить договор аренды с банком на определенный срок.

Размер банковской ячейки по стандарту равен 21 см в ширину, 5 см в высоту, и 34 см в глубину. В нее помещается до 30 пачек денег по 100 купюр. Если клиенту нужно, ему может быть предоставлена ячейка большего размера.

Механизм купли-продажи с использованием ячейки прост и безопасен:

1. Ячейка арендуется, заключается договор с банком. При этом сотрудник банка не знает, что в ней будет находиться.
2. Покупатель закладывает деньги до подписания договора.
3. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.

Важно! Арендовать ячейку можно не в каждом банке. Предварительно рекомендуется узнать условия и стоимость хранения в разных финансовых учреждениях.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Преимущества расчетов через банковскую ячейку

Расчеты через банковскую ячейку – один из наиболее безопасных способов передачи денег для покупателя. Для аренды сейфа характерны несколько преимуществ:

1. Сохранность денег. Даже если банк ограбят, он обязан вернуть клиенту всю сумму, задолженную в ячейку. Для сравнения, сумма к возврату по вкладу равна застрахованной сумме, и составляет 1 400 000 руб.
2. Покупатель получит деньги обратно, если переход права собственности по каким-либо причинам не будет зарегистрирован.
3. Продавец гарантированно получит деньги после регистрации сделки в Росреестре.
4. При желании можно заказать в банке проверку купюр на подлинность.

Недостаток здесь только один. Продавцу и покупателю придется потратить время на посещение банка для заключения договора, зато они получают гарантию, что сделка состоится.

Особенности аренды ячейки

Решив произвести расчет за квартиру через банковскую ячейку, участникам сделки нужно выбрать банк и обратиться в офис. Там заключается трехсторонний договор аренды, после чего покупатель закладывает деньги в сейф. Присутствие продавца при этом обязательно, но он получит сумму только после предъявления зарегистрированного в Росреестре договора.

После помещения денег в ячейку ключ от нее отдается продавцу. Но без договора его не допустят сотрудники банка в хранилище. В итоге обе стороны могут быть уверены, что сделка состоится, и каждый получит то, что нужно: продавец – деньги, покупатель – недвижимость.

Обратите внимание! Если покупатель или продавец по каким-либо причинам отказываются рассчитываться через ячейку и настаивают на оплате наличными, это повод насторожиться.

Для продавца риск заключается в том, что после регистрации перехода права собственности он может не получить оставшуюся сумму за вычетом аванса.

Покупателю же отказ продавца может говорить о том, что с недвижимостью есть проблемы, и велик шанс, что сделку не зарегистрируют.

Документы и договор

При посещении банка сторонам понадобятся только паспорта. В самом отделении заключается трехсторонний договор аренды. К нему оформляется дополнительное соглашение, содержащее условия получения денег продавцом:

1. Сроки. Например, можно указать, что бывший собственник может получить средства в течение одного месяца после регистрации сделки. Если он этого не сделает в установленный срок, продавец вправе забрать деньги обратно.
2. Документы. Можно указать, что доступ к ячейке может быть предоставлен только при предъявлении зарегистрированного ДКП, выписки из ЕГРН на нового собственника, акта приема-передачи.

Договора при аренде сейфа для сделок на примере Сбербанка:

В самом договоре указываются параметры ячейки, паспортные данные сторон. При необходимости можно указать, на каких условиях покупатель вправе забрать деньги, если по каким-либо причинам стороны передумают проводить сделку.

Стоимость и сроки

Срок аренды банковской ячейки ничем не ограничивается. Ее можно арендовать даже на сутки, а максимальное количество дней не установлено.

Стоимость зависит от конкретного банка и сроков аренды: чем они больше, тем ниже цена. В среднем с клиентов взимают по 2000-3000 в месяц.

Расчет стоимость аренды ячейки в разных банках:

• Сбербанк
• ВТБ-24
• Альфа-банк

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса?

Расчет через банковскую ячейку никак не влияет на необходимость нотариального удостоверения договора. Подпись нотариуса на договоре купли-продажи недвижимости требуется только в нескольких случаях:

1. Продается жилье несовершеннолетнего или недееспособного (нужно еще и разрешение органа опеки).
2. Отчуждается доля в праве собственности.

Важно! Удостоверять договор нотариально при продаже доли не нужно, если она отчуждается в пользу другого собственника, либо владельцы всех долей решают их продать третьему лицу одновременно.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить куплю-продажу квартиры с использованием банковской ячейки? Пошаговая инструкция

Процедура купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:

1. Осмотр жилья покупателем, согласование условий сделки. На этом этапе нужно договориться не только об окончательной стоимости и размере аванса или задатка, но и о способе расчета.
2. Посещение банка и заключение договора аренды ячейки. В этот момент покупатель закладывает деньги в присутствии продавца, предварительно всю сумму нужно пересчитать.
3. Передача ключей от ячейки продавцу.
4. Подписание договора купли-продажи и подача документов в Росреестр на регистрацию. Переоформление права собственности занимает в среднем 10-15 дней.
5. Получение выписки из ЕГРН и договора с отметкой о регистрации.
6. Изъятие денег из ячейки продавцом. Нужно предъявить договор, паспорт и остальные документы, указанные в допсоглашении к договору аренды.

Обратите внимание! Если стороны договариваются об авансе, он передается в момент подписания договора купли-продажи. Размер аванса обычно составляет 10-20% от стоимости жилья, но можно договориться и о большей сумме. Например, если покупается квартира в ипотеке, и перед регистрацией нужно погасить остаток задолженности, чтобы банк снял обременение.

Образец и содержание договора

В самом договоре купле-продажи условие передачи денег через ячейку после регистрации не указывается. Если же все указать, есть вероятность, что регистратор не оформит переход права собственности, либо договор будет зарегистрирован с обременением. По общему правилу окончательный расчет производится в момент подписания договора.

Документы

Какие документы понадобятся для оформления купли-продажи через ячейку:

• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца.
• Технические документы на квартиру.
• Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, и пр.).
• Договор аренды банковской ячейки и допсоглашение к нему.
• Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Также понадобится выписка из домовой книги о количестве или отсутствии зарегистрированных граждан на продаваемой жилплощади. Но все прописанные лица должны быть выписаны до подписания договора, иначе покупатель может отказаться от сделки.

Госпошлина

Пошлина платится только для Росреестра при переоформлении права собственности. Для физлиц ее размер равен 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Ответы юриста на частые вопросы

Кто оплачивает аренду банковской ячейки?

Традиционно все оплачивает покупатель, но стороны могут договориться о распределении расходов.

Может ли получить деньги из ячейки другой человек, если у продавца не получается приехать за ними?

Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности.

Какие еще существуют способы расчета через банк, кроме ячейки?

Можно рассчитаться за квартиру через аккредитив или сервис безопасных платежей.

Как доказать, сколько денег было в ячейке, если банк ограбят?

Сотрудники банка обычно не знают, что и в каком количестве хранится в ячейках. Доказывать пропажу определенной суммы придется самостоятельно, представив в суд свидетелей или видеозапись момента вложения денег. Лучше заключить с банком договор ответственного хранения, но тогда сотрудник будет знать, какая сумма находится в ячейке.

Когда сотрудники банка могут вскрыть ячейку без ведома клиента?

Вскрытие возможно лишь в исключительных случаях. Например, при стихийных бедствиях или по решению суда. Также в договоре может быть указано, что ячейку вскроют, если клиент перестанет оплачивать аренду.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Купля-продажа недвижимости с расчетом через банковскую ячейку – один из самых безопасных способов для продавца и покупателя.
2. Расчет через ячейку после перехода права собственности указывать в договоре не нужно, иначе сделку зарегистрируют с обременением.
3. Стороны самостоятельно выбирают, в каком банке и на какой срок арендовать ячейку.
4. Продавец получает деньги из ячейки только после предъявления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на покупателя.

Сумма за квартиру вкладывается в ячейку покупателем в присутствии продавца.

Особенности составления договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Образец документа

Одной из трудностей при покупке квартиры является передача денег от покупателя к продавцу. Даже однокомнатная квартира в провинциальном городке стоит несколько сотен тысяч рублей и рисковать этими деньгами ни одной из сторон не хотелось бы.

Есть много способов решить эту проблему. Одним из них является передача денег с помощью ячейки в банковском хранилище. Разберёмся, как это выглядит на практике.

В чём суть такой сделки?

Согласно ст.

454 ГК РФ суть любого договора купли-продажи (в том числе и жилой недвижимости, поскольку про неё в законе не сказано принципиально иного) состоит в том, что продавец передаёт право собственности на какую-то вещь (полностью или частично при покупке доли в квартире) покупателю, а покупатель обязан взамен передать продавцу денежную сумму, о которой они с продавцом договорились.

И вот как раз на этапе передачи денег часто возникают проблемы.в Состоят они в следующем:

• Продавец почти всегда хочет получить деньги сразу же, а передавать объект по договору уже потом. Он может бояться того, что, получив предмет (в нашем случае квартиру), покупатель не захочет за неё платить, и деньги придётся с него взыскивать через суд.
• Покупатель предпочитает сначала приобрести право собственности, а уж потом расплачиваться. Он рискует тем, что, получив деньги, продавец может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через суд, либо и вовсе скроется, если сделка мошенническая.

Справка. Вариантов решения множество – частичная предоплата (аванс), договор о задатке, депозит у нотариуса и т. д. И одним из распространённых способов гарантировать безопасность сделки, является использование ячейки в банковском хранилище (депозитарии) на определённых условиях.

В этом случае схема будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки.
2. В условиях договора указывается, что получить доступ к содержимому ячейки может либо продавец, предъявив документы о переходе права собственности к покупателю, либо сам покупатель по истечении определённого срока или при наличии определённых условий.
3. В ячейку помещаются наличные в размере цены по договору.
4. Стороны заключают договор купли-продажи и проводят государственную регистрацию права в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. Продавец предъявляет оговоренные в условиях договора аренды документы, ячейка открывается и он забирает деньги, которые теперь принадлежат ему.
6. Если сделка сорвалась, то через определённое время покупатель получает право забрать деньги обратно, уплатив банку стоимость аренды ячейки.

Достоинства этой схемы:

• Продавец уверен, что если он выполнит свои обязательства, то непременно получит деньги, которые уже ждут в хранилище своего нового хозяина.
• Покупатель уверен, что продавец, если хочет получить деньги, свои обязанности исполнит, в противном случае деньги вернутся обратно к покупателю.
• Банк получает плату в размере стоимости аренды ячейки.

Однако есть и недостатки:

1. Банк никак не отвечает за то, какая сумма лежит в ячейке, и лежит ли там хоть что-то. Распространённой схемой мошенничества является ситуация, когда арендуются две ячейки: одна для денег, другая пустая. Контрагенту по купле-продаже передаются документы для доступа как раз к пустой ячейке.Метод защиты – проверка номеров ячеек и контроль закладки: никто не запрещает продавцу войти в хранилище вместе с покупателем и лично убедиться, что деньги на месте.
2. Возможно с помощью поддельных документов обмануть сотрудников банка и забрать деньги до регистрации права. Здесь сторона по договору никак себя не обезопасит, однако в любом серьёзном банке документы человека, получающего доступ в депозитарий, проверяются всерьёз.
3. Закладка в ячейку фальшивых денег.Важно! Метод защиты – потребовать от покупателя, чтобы тот заказал в банке ещё и проверку подлинности купюр (большинство банков предоставляют такую услугу).

Есть и риски, касающиеся собственно банка:

• Невозможность застраховать содержимое ячейки. Ни одна страховая компания не возьмётся за такое, поскольку никогда заранее неизвестно, что содержалось в ячейке.
• Если у банка будет отозвана лицензия, с доступом в депозитарий сразу же возникнут проблемы.
• Деньги лежат мёртвым грузом, а не приносят прибыль (как на счёте по вкладу). Более того, за их хранение ещё и нужно платить.

Однако в целом надо признать, что при оплате за квартиру наличными передача денег через банковское хранилище – один из самых надёжных способов.

Соглашение об аренде на примере Сбербанка

А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).

Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:

1. Продавец.
2. Покупатель.
3. Сам банк как арендодатель.

С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.

Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:

• Совместный. Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.
• Доступ при наличии документов. продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.
• Истечение срока. Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.

Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.

Обратите внимание! Сбербанк, как и другие организации, предоставляющие такие услуги, имеет разработанный бланк договора.

Изменения могут касаться лишь некоторых условий (документы, дающие право доступа, количество лиц и т. д.), но составлять индивидуальный договор или подписывать договор, разработанный клиентом, банк не станет.

Скачать бланк договора аренды ячейки Сбербанка

Как правильно составить соглашение по покупке жилья?

Вид документа

Согласно ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен составляться в письменной форме. Дополнительного заверения или государственной регистрации самого договора обычно не требуется: регистрируется не документ, а переходящее по нему право.

Исключением является договор, по которому покупается не вся квартира целиком, а доля в ней (пусть даже один из сособственников выкупает у другого его долю и становится единоличным владельцем квартиры). Договор, касающийся долевой собственности на квартиру, согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», должен быть в обязательном порядке заверен у нотариуса.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Существенные условия

Существенным условием, согласно ст. 432 ГК РФ, является то, при отсутствии которого договор не считается заключённым. Применительно к купле-продаже квартиры такими условиями будут:

1. Предмет. В договоре чётко должно быть указано, какая именно квартира передаётся и где она находится. Указан должен быть как минимум полный адрес жилья, также желательно внести в документ и его кадастровый номер.
2. Цена. В отличие от других видов купли-продажи, по отношению к недвижимости закон прямо называет её существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

По всем остальным условиям стороны сами определяют указывать их в договоре или нет.

Важно! Порядок передачи денег существенным условием не является. Однако если речь идёт о покупке с помощью банковской ячейки, то порядок этот указан должен быть обязательно.

Как указать порядок передачи денег?

Для того чтобы передача произошла через банковскую ячейку можно использовать два способа:

1. Прямо описать, когда покупатель закладывает деньги в сейф, а когда продавец их оттуда забирает.
2. Сделать ссылку на банковский договор аренды ячейки, указав примерно следующее: «Порядок передачи денег определяется в соответствии с договором аренды №… от …».

Первый вариант предпочтительнее, поскольку иначе при регистрации права в Росреестре придётся предоставлять туда ещё и документы из банка.

Какие бумаги нужны продавцу для доступа к сейфу?

Документы, необходимые для того чтобы забрать деньги из сейфа определяются условиями договора с банком. Обычно требуется следующее:

• Паспорт продавца.
• Договор купли-продажи с отметкой Росреестра.
• Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

Точный перечень необходимо узнавать непосредственно в том банке, где арендована ячейка.

Заключение

Передача денег при купле-продаже квартиры через банковское хранилище – один из самых надёжных способов осуществить расчёт между продавцом и покупателем. Хотя здесь есть свои риски, однако другие способы передачи наличных ещё более рискованны.