Сервитут земельного участка — это один из распространенных юридических терминов. Он означает необходимость задействования одного надела земли при благоустройстве или использовании другого. Порядок его оформления, необходимые документы и виды сервитута детально рассматриваются в статье.
Определение и правовое регулирование
Под сервитутом понимается разрешение на временное и ограниченное дополнительными условиями использование земли, принадлежащей другому собственнику. Этот правовой институт регламентируется несколькими статьями части первой ГК РФ — начиная с 274 по 277. Второй базовый документ по рассматриваемому вопросу — ЗК РФ, прежде всего — статья 23 и главы с V.1 по V.7.
Сервитут носит характер обременения, но с запретом на передачу третьему лицу в качестве залога или обеспечения финансовых обязательств. Кроме того, не допускается его продажа, обмен или дарение.
Необходимость получения сервитута на землю обычно связана с предоставлением доступа к участку отдельного физического или юридического лица. Он необходим для проведения самых различных работ и мероприятий, в перечень которых входят:
- осуществление инженерных изысканий;
- практическое использование водных и других ресурсов;
- строительство специальных и инфраструктурных сооружений и объектов;
- обеспечение доступа к расположенному по соседству другому наделу земли;
- установка межевых и геодезических знаков;
- устройство систем дренажа и канализации;
- прогон и выпас сельскохозяйственных животных;
- ведение охоты или ловли рыбы и т.д.
Инициатор сервитута
Основанием для введения сервитута становится решение суда, документальное соглашение между владельцем участка и третьими лицами, официально оформленные нормативно-правовые акта местных властей. Инициатором сервитутного права могут выступать следующие лица — как юридические, так и физические:
- владелец или арендатор земли;
- бессрочный пользователь участка;
- лицо, получившее землю в качестве наследуемого владения.
Условия применения
Сервитут на землю ограничивает возможности владельца участка. Поэтому существует несколько условий, выполнение которых выступает обязательным требованием для наложения подобных ограничений. К ним относятся:
- удовлетворить потребности другим способом не получается;
- введение судебным порядком в случае невозможности урегулировать противоречия мировым досудебным соглашением;
- запрет на лишение владельца права пользоваться принадлежащей ему землей;
- разумный минимум ограничений, накладываемых на собственника;
- сервитуарий (лицо, получившее временный доступ к участку) обязан поддерживать объект недвижимости в надлежащем состоянии.
В качестве дополнительного требования рассматривается необходимость платить за пользование чужим участком. Она вводится в рамках действующего законодательства о земле.
Виды сервитута на землю
Для классификации сервитута используется три параметра. Каждый из них следует рассмотреть более детально.
Характер владения
По этому признаку различают публичный и частный сервитут. В первом случае речь идет об общественных интересах или потребностях. Публичный сервитут делится на три разновидности — водный, лесной и городской. Основанием для его введения становится решение местных властей. С его помощью удается добиться решения следующих задач:
- предоставление площадей для сенокоса, выгула и прогона скота, рыбалки;
- использование водоемов и, прежде всего, прибрежной части;
- проведение исследований на земле, например, археологических;
- прокладка транспортных магистралей, пешеходных дорожек или других элементов благоустройства территории;
- прокладка систем дренажа и канализации.
Частный сервитут предусматривает предоставление доступа к земле или прокладки различных коммуникаций. Речь идет о телефонных и кабельных линиях, трубопроводах отопления, водо- и электроснабжения.
Срок действия
По этому параметру различают срочные и бессрочные сервитуты. Первые действуют в течение определенного временного периода, согласованного участниками сделки. В некоторых случаях отдельного оговариваются условия пролонгации соглашения.
Бессрочный сервитут действует все время обладания землей. Типичным примером подобного обременения становится строительство и последующая эксплуатации дороги.
Стоимость
Действующая законодательная база предоставляет собственнику право получить оплату за использование принадлежащего ему земельного участка. При этом не имеет значения, кто выступает сервитуарием — частное лицо, компания или государство. По соглашению участников допускается заключение безвозмездной сделки.
Процедура оформления
Актуальный на сегодняшний день порядок оформления сервитута на землю предусматривает последовательную реализацию четырех этапов. Рассмотрим каждый из них по отдельности.
- Претендент на использование земли обращается к собственнику с ходатайством о предоставлении доступа к участку.
- Если разногласия между сторонами по срокам и стоимости сервитута отсутствуют, заключается соглашение. Если договориться не удается, претендент обращается в суд — районный или городской. В этом случае от него потребуется доказать, что получение доступа к земле выступает объективной необходимостью.
- При положительном решении суда сервитут вводится в принудительном порядке. В подобной ситуации документы по сделке подаются в местный орган власти.
- На завершающей стадии обременение регистрируется в Росреестре, так как оно непосредственно касается объекта недвижимого имущества — земельного участка.
Необходимые документы
На каждом из этапов реализация мероприятия требуется подготовить определенный комплект документации. Оформление сервитута в местных органах власти предусматривает предоставление нескольких документов:
- заявление о получении доступа к участку;
- письменное уведомление владельца земли;
- основание для введения сервитута — решение суда, мировое соглашение (для частного) или постановление местного органа власти (для публичного);
- соглашение сторон или судебное решение о предоставлении доступа к земельному участку;
- документы, удостоверяющие личность участников сделки — паспорт (для физлица и ИП) и учредительная документация (для юридического лица);
Чаще всего, основанием для применения сервитутного права становится соглашение сторон. Действующее законодательство предъявляет к документу несколько требований, в числе которых:
- указание паспортных реквизитов и контактной информации об участниках;
- цель оформления сервитута;
- основание для его введения;
- реквизиты в отношении земельного участка — кадастровый номер, площадь и другие подобные данные;
- права каждого из участников сделки;
- их обязанности;
- срок действия соглашения;
- стоимость оплаты за получение доступа к участку земли.
Заявление о введении сервитута составляется в произвольной форме. Главное — чтобы в нем присутствовали несколько обязательных данных:
- предмет соглашения;
- данные об участниках сделки;
- сроки действия договора;
- возмездный или безвозмездный характер (в первом случае обязательно указываются условия и величина оплаты);
- другие важные моменты заключаемого соглашения.
На завершающей стадии осуществления сделки — государственной регистрации обременения в ЕГРН — требуется предоставить следующий комплект документов:
- заявление о внесении изменений в федеральную базу данных объектов недвижимости;
- паспорт или учредительные документы (соответственно, для физического или юридического лица);
- кадастровая документация на участок (межевой план и т.д.);
- правоустанавливающая документация на землю;
- основанием для введения сервитута;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрационные действия со стороны Росреестра.
Физическому лицу необходимо заплатить 1,5 тыс. руб. Юридическое платит в 4 раза больше — 6 тыс. руб. Срок регистрации сделки — не более 10 рабочих дней или две календарные недели.
Особенности практического применения
На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.
В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:
- расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
- наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
- возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.
Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:
- окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
- соглашение участников сделки;
- ликвидация причин для выдачи сервитута.
Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.
Категория: Земельное правоДата: 29.12.2020 г.
Методика расчета платы за сервитут
Подборка наиболее важных документов по запросу Методика расчета платы за сервитут (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Методика расчета платы за сервитут
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 23 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 23 Земельного кодекса РФ, статьей 274 ГК РФ и установив, что у истцов отсутствует иная возможность прохода и проезда к принадлежащим им земельным участкам и объектам недвижимости, кроме как через часть земельных участков ответчика; ответчик признал отсутствие иных вариантов организации проезда к дорогам общего пользования; установление сервитута в соответствии со сложившимся порядком проезда направлено на соблюдение баланса интересов сторон и является наиболее экономичным (менее затратным) вариантом для собственника земельных участков, в отношении которого установлено обременение, арбитражные суды правомерно установили частный бессрочный сервитут на части земельных участков и определили соразмерную плату за пользование частями земельных участков, поскольку, как следует из заключения эксперта, плата за сервитут с учетом выбранного метода и алгоритма расчета соразмерной платы за сервитут определена как произведение рыночной стоимости правомочий лиц, в пользу которых устанавливается сервитут, на их долю в пользовании земельными участками, определенную с учетом характера, степени и интенсивности пользования.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Апелляционное определение Самарского областного суда от 08.08.2018 по делу N 33-9116/2018Требование: Об установлении платы за сервитут.Обстоятельства: Истец ссылается на то, что судебными актами по иному делу в пользу ответчика установлен сервитут в отношении земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности, при этом вопрос оплаты за сервитут не был рассмотрен.
Решение: Требование удовлетворено в части.
Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не корректно применены объекты-аналоги, так как участок вследствие установления сервитута не может использоваться под размещение производственной базы или для строительства складских помещений, вследствие чего искажена итоговая величина соразмерной платы за сервитут, в связи с чем необходимо проведение повторной экспертизы- не могут являться основанием отмены решения суда. Судебная коллегия принимает во внимание, что при расчете стоимости экспертом применялись определенные правила отбора объектов -аналогов. При этом, стороной ответчика, в подтверждение своих доводов не представлено иного заключения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Методика расчета платы за сервитут
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Право прокладки и обслуживания сетей связи(Волков Ю.В.)
(«Актуальные проблемы российского права», 2019, N 10)
2. Научная рефлексия. Проблема пользования чужим имуществом весьма популярна. В исследовательских публикациях, которых более 2,5 тыс., преобладают работы о правах на земельные участки. Сервитут, узуфрукт представляет интерес не только для юристов, многие историки и экономисты исследуют данную проблематику. Одновременно более 4,5 тыс. работ представлено в сегменте сетей связи (по всем специальностям, не только по юриспруденции). Однако пересечения этих множеств практически нет. Соответственно, наш выбор пал на те работы, которые хотя бы частично касаются вопросов размещения сетей связи на чужом имуществе. Одна из проблем, как отмечает Н.В. Ротко, — «неоднозначное понимание сервитутов» (отсутствие четкого разграничения вещных и обязательственных прав) . Е.А. Царанок отмечает разницу в понимании сервитута в России и за рубежом . Еще один аспект отмечен О.В. Жевняк. Она рассматривает несколько примеров, один из которых о размещении оборудования одного оператора на территории другого . Примечательным является судебное решение — договор аренды. Иными словами, суд не видит сервитута, а только платное использование имущества. Я.С. Солодова на примере локального акта Ялуторовской городской думы Тюменской области полагает, что сервитут в большей степени «есть ограничение права собственности» . Соответственно, необходимо понимание того, является ли обоснованным ограничение права собственности в случае прокладки линий связи в интересах другого лица (группы лиц — публичный интерес). Другой позиции придерживаются авторы — сторонники сервитута для линейных объектов, в том числе сетей связи. Например М.С. Луповской полагает, что «коммунальный сервитут» устанавливается для «размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения» (в том числе «сооружений связи и иных подобных объектов» ), для обеспечения «прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи» . Кроме того, автор полагает, что при установлении публичного коммунального сервитута необходимо общественное слушание . Е.В. Козлова предложила алгоритм расчета соразмерной платы за сервитут, апробированный в том числе и для прокладки линейных объектов . Авторы пишут о наличии только двух оснований сервитута: 1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка; 2) судебное решение об установлении и условиях сервитута в случае недостижения указанными лицами соглашения . Исследования авторов по иным аналогичным вопросам, в частности о сетях газоснабжения, свидетельствуют о том, что даже наличие нескольких подзаконных актов не решает проблему, если нет прямой и точной нормы в законе . Н.Г. Мирошникова рассматривает проблему, в том числе применительно и к линиям связи, в основе которой незаконный отказ судов в установлении сервитута, основанный на отказе собственника. Однако часто потенциальный сервитуарий получает отказ не от собственников, которые как раз хотят прокладки сетей связи, а от управляющей компании, которая фактически узурпирует принятие решений . Она же проводит подробный анализ земельного сервитута, в признаках которого нет места сетям связи . Сложности, по мнению Я.С. Солодовой, связаны с тем, что регистрируется только право, а не сам договор об установлении сервитута . Разграничение узуфрукта и сервитута дает основание рассматривать проблему прокладки и размещения сетей связи и иной стороны как узуфрукт, а пользователя услуг связи в качестве сервитуария . В таком случае оператор связи может выступать представителем многих сервитуариев. Держат руку на пульсе проблемы и чиновники. Так, в частности, в одной из работ содержится следующая реляция: «Законами N 171-ФЗ, N 252-ФЗ, N 258-ФЗ и N 499-ФЗ реализован целый ряд идей, улучшающих и упрощающих возможность использования земель и земельных участков в целях размещения линейных объектов» . Однако измененный порядок касается только государственных интересов, которые еще требуют разграничения с интересами муниципалитетов. Что касается прав частных лиц на федеральные и муниципальные земли, то это всегда было предметом «лотереи», на какого чиновника попадешь. О сервитутах на иные земли ничего не сказано. С учетом такого разброса мнений не удивительно, что законодатели пытаются путем правок жилищного законодательства решить отраслевые проблемы связи и вопросы конституционного права граждан.
Нормативные акты: Методика расчета платы за сервитут
Методика определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок. Примеры расчета
Понятие сервитута давно нашло отражение в российском законодательстве. Однако далеко не все граждане имеют представление о том, что это такое.
Сервитут — это особая форма права использования чужого земельного надела. Естественно, за такое пользование предусмотрена соответствующая плата. Но как устанавливается сумма, требуемая с лица? Эта процедура будет возможна только после того, как будет проведена соответствующая оценка собственности.
Соразмерная оплата – что это такое?
Однако, в гражданском законодательстве есть понятие «платы за пользование сервитутом».
Что же такое соразмерная плата? Это вознаграждение материального характера в четко установленной денежной форме. Данное вознаграждение осуществляется лицами, которые установили обременение на земельный надел. Цель этого действия — обеспечить взаимовыгодное сотрудничество с пользователем земельного участка.
Важно. Соразмерная плата за сервитут осуществляется в виде периодических выплат ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Периодичность устанавливается сторонами и может меняться, но только при наличии соглашения сразу двух сторон.
Когда можно требовать?
- Но далеко не на каждый сервитут может быть установлена плата за использование.
- Пункт 1, статьи 18 Федерального закона 43 от 5 апреля 2013 года устанавливает, что соразмерная плата может быть назначена только в случае, если установление сервитута будет способствовать затруднениям в использовании земельного надела.
- В этом случае правообладатели надела или его собственники имеют право требовать от от лица, которое обладает сервитутом, плату за установление.
- В соответствии с той же нормой, сумма оплаты будет устанавливаться прямо пропорционально площади, которая соответствует участку сервитута.
- Иных случаев российское законодательство на данном этапе не предусматривает.
- Однако, в будущем, возможно, будут внесены поправки, которые расширят перечень оснований для установления платы за сервитут.
Может ли быть безвозмездный сервитутный договор на ЗУ?
Рассмотрим, может ли быть сервитут бесплатным, или он всегда на платной основе. Возможность установления сервитута на безвозмездной основе оговаривается в статье 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой лица, которые обладают на праве собственности земельным наделом могут продавать его, давать в залог, дарить и осуществлять иные действия, которые предусмотрены законом, в частности, статьей 209.
В соответствии со статьёй 262 Гражданского законодательства, если земельный надел не имеет ограждений, то абсолютно любое лицо может пройти через данный участок, но только при условии, если собственнику не будет оказано беспокойство.
Статья 262 ГК РФ. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
- Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
- Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Однако вследствие таких действий убытков участку не наносится, значит, данный сервитут может быть установлен на безвозмездной основе.
Важно. Если собственник участка настаивает на назначении платы за сервитут, может быть проведена независимая экспертиза для установления вариантов обременения.
Методика определения стоимости
Существует несколько методик, которые позволяют рассчитать плату за использование сервитута.
Каждый подход применяется в чётко оговоренной ситуации.
Подходы в оценке
При использовании нижеизложенных подходов, используется понятие «рыночная стоимость». Она является определяющей для установки стоимости сервитута.
Подробнее о том, как проводят оценку сервитута, мы рассказывали тут.
Сравнительный
Сравнительный подход является совокупностью методов, которые применяются для оценки стоимости. В основном, сравниваются схожие объекты оценки (аналоги), которые расположены в данном регионе.
Для выполнения подобного подхода важно соблюсти несколько условий:
- Объект недвижимости не должен носить уникальный характер.
- Информация о сервитуте должна была быть исчерпывающей.
- Факторы, которые тем или иным образом должны влиять на ценообразование должны быть сопоставимы.
- Аналог же должен быть похож на объект оценки.
Для того чтобы определить стоимость по сравнительному подходу, нужно провести логический анализ, с учетом рассмотрения каждого отдельного показателя.
Преимущество такого подхода в том, что стоимость продажи будет отражаться на изменении финансового положения и инфляции. А также, данный метод обоснован статистически.
Недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности рынка.
Доходный
Доходный подход базируется на том, что стоимость земельного надела должна соответствовать оценке качества и количества дохода, который земля должна принести.
При расчёте применяется процесс капитализации дохода, который позволит определить взаимосвязь стоимости и будущей прибыли.
Используется коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между стоимостью объекта и прибылью. Уделяется внимание ожидаемому доходу.
На основании применения этих понятий выясняется «ставка дисконтирования». Ставка дисконтирования — это сложный процент, который применяется при пересчете полученных денежных средств в ходе использования имущества.
При доходном подходе упор и акцент делается на прибыли, которую получает обладатель земельного надела в случае, если допустит использование сервитута.
Справка. Часто бывает, что обладатель участка земли видит нецелесообразность использования участка. Это означает, что в ходе использования надела ему будет пренесён больший ущерб, нежели, чем в случае, если тот останется нетронутым.
В таком случае обладатель надела вправе отказать в использовании.
Что в таком случае делать инициатору соглашения?
Если лицо предполагает, что оно может претендовать на использование земельного надела, то можно обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Однако это не самая необходимая мера, которая, в конечном итоге, может обернуться затратами на участие в суде, но без видимого результата.
Затратный способ
- Затратный подход включает в себя методы, которые определяют основные затраты, применяемые для восстановления или приведения в порядок недвижимого имущества.
- Обладатель сервитута не должен заплатить за объект больше, чем за его ремонт.
- Для применения затратного подхода нужно ориентироваться на следующие показатели:
- Уровень платы за использование.
- Затраты на приобретенное оборудование.
- Примерная норма прибыли, которая характерна для региона проживания.
У затратного подхода есть свои преимущества.
Он прекрасно подходит для оценки новых объектов.
Однако, есть и недостатки, ведь не всегда затраты будут эквивалентны рыночной стоимости.
Оценка уровня убытка
Справка. Оценка уровня убытка — это термин, который использует оценщик при определении стоимости использования.
Оценка уровня убытков должна производиться по каждому фактору, с использованием экспертного метода.
Какие факторы имеют значение при установлении стоимости?
- Степень ограничения использования.
- Влияние расположенных земель.
- Интенсивность использования.
- Доля, которая занята под сервитут.
Как рассчитать размер?
Муниципальные и государственные земли
Вопрос оплаты за муниципальные государственные земли, которые называются «публичным сервитутом» рассматривается в статье 39. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Плата будет устанавливаться местными или федеральными органами власти в качестве единовременного платежа. По заявлению Может быть пересмотрен вопрос о периодических платежах.
Стоимость оплаты будет напрямую зависеть от площади земельного надела.
Устанавливается в размере 0, 0 1% от имеющейся кадастровой стоимости земельного участка. За каждый календарный год использования.
Если необходимость использования публичного сервитута установлена больше, чем на 3 года вперед, то плата должна быть не меньше, чем 0, 1% от кадастровой стоимости за срок сервитута.
Частная собственность
Земельный участок, который находится в частной собственности должен предполагать оплату за использование сервитута.
Однако в этом случае процент не устанавливается на законодательном уровне. Стороны должны прийти к взвешенному решению единогласно.
Стоимость устанавливается на основании отчета об оценке участка.
Важно. Однако, плата не должна превышать размер рыночной стоимости.
Оплата в отношении собственника земельного надела может вноситься тремя способами:
- За счёт федерального бюджета.
- За счёт бюджета субъекта Российской Федерации.
- Или за счет юридических или физических лиц, которые осуществляют эксплуатацию объектов на наделе и осуществляют на нём строительство.
Пример расчета
Рассмотрим пример, где в качестве сервитута выступает земельный надел и асфальтовое покрытие на нём. По данному земельному наделу должен проезжать автотранспорт, использоваться данный земельный участок будет интенсивно, в любое время суток.
- Для начала нужно определить границы сервитута.
- Устанавливаются маршруты, по которым можно осуществлять проезд транспортных средств. Важно, чтобы маршруты отвечали требованиям СНиП 2. 05. 02 85.
- Площадь всего сервитута равна 1320 квадратных метров.
Для того, чтобы рассчитать стоимость, необходимо выяснить основные коэффициенты:
- Показатель кадастровой стоимости для объекта составил 594 руб.
- Эту сумму нужно умножить на категорию арендатора.
- Умножить на коэффициент земельного участка.
- Умножить на коэффициент приближенности к административному центру.
- Умножить на коэффициент инфляции года.
- Подставив все эти показатели в формулу получается 12, 50 руб за один квадратный метр в год.
- Нужно учесть, что собственник стал обладателем данного земельного надела в результате приватизации.
- Стоит понимать, что он делал инвестиции в землю, которые тоже стоит учитывать:
- Поэтому 0, 05 нужно умножить на удельный показатель кадастровой стоимости 594. Получается 29, 7 руб. за квадратный метр.
- Эту сумму нужно разделить на 50. Получается 0, 594. Это норма возврата капитала.
- 12, 50 нужно умножить на количество квадратных метров, которые имеются у собственника (а это 1320).
- Получается, ежемесячно за использование сервитута собственник будет получать 16500.
Однако, учитывая, что сервитут частный, стороны могут договариваться и о других дополнительных взносах, так как контроля со стороны государства в этой области не предусмотрено.
Облагается ли НДС?
При этом, оплачивать НДС должен только правообладатель земельного надела.
Подобное предусмотрено статьей 146 Налогового кодекса, в соответствии с которым объектом обложения налогами признаются действия по реализации услуг, товаров и работ. Сюда же включено предоставление сервитута на землю.
Внимание. В соответствии с соглашением оплата налогов за сервитут может осуществляться как инициатором установления сервитута, так и обладателем земельного надела.
Также стоимость налога меняется в зависимости от того, кто является инициатором сервитута, гражданин или юридическое лицо.
Где зафиксировать?
Между сторонами заключается соглашение, которое включает в себя ряд основных кризисных моментов взаимоотношений. Здесь обговаривается размера оплаты, срок обладания и другие важные моменты.
- Если соглашение с момента принятия решения об установлении сервитута не было подписано собственником в течение суток, то это говорит об отказе использования сервитута за плату, значит, соглашение не вступает в законную силу.
- При изменении условий сотрудничества обоюдно по решению двух сторон, составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к изначальному документу.
- О том, как заключается договор сервитута мы более подробно рассказывали тут.
Порядок оплаты по соглашению
- В соответствии с соглашением устанавливается свой порядок оплаты, удобный сразу обеим сторонам.
- Чаще всего — это ежемесячные взносы в отношении правообладателя.
- Однако, при желании сторон оплата может осуществляться:
- раз в квартал;
- раз в полгода;
- раз в год;
- или вперёд на несколько лет.
Всё это обговаривается индивидуально. Однако факт выбора периодичности оплаты в обязательном порядке должен быть зафиксирован вами в соглашении.
Возможно ли оплачивать раз в месяц или нужно одноразово?
- В пункте 3 говорится о том, что при составленном заблаговременно соглашении об оплате сервитута, должны быть в обязательном порядке прописаны условия внесения выплат.
- Однако, если момент оплаты не прописан, то вся сумма должна быть внесена в депозит нотариуса по месту нахождения используемого участка.
- А владелец земельного надела может в любой момент обратиться к нотариусу за средствами.
- Однако, если порядок выплат прописан, то все платежи должны осуществляться в строгом соответствии с графиком.
- Установлено два варианта, которые предполагают начисление выплат:
- Единовременной подход.
Это значит, что ещё до момента начала эксплуатации, вся сумма должна быть переведена владельцу участка. В случае, если будут возникать непредвиденные траты, придётся делать доплаты. Тоже самое произойдет в случае, если стоимость использования сервитута увеличится.
- Второй, и как говорят многие законодатели, более выгодный вариант — это ежемесячные платежи.
Сумма должна перечисляться на счет обладателя земельного надела раз в месяц в установленный день.
Как оспорить размер?
Судебная практика имеет массу решений по данным вопросам. Все они принимаются на основании российского законодательства, с учетом индивидуальных особенностей ситуации.
Частный или государственный сервитут — это объекты которые в некоторых ситуациях могут облагаться установленной соразмерной платой. Это нормальная практика, которая гарантирует взаимовыгодное сотрудничество.
Но если речь идёт о частном сервитуте, помните, что всегда можно договориться, зафиксировав в двухстороннем соглашении выгодное для обеих сторон решение.
Соразмерность в действии // Проблемы определения платы за частный сервитут в свете практики Верховного суда
При установлении частных сервитутов суды сталкиваются с целым комплексом непростых вопросов.
Например, установить сервитут на определенный срок или бессрочно? Назначить плату за него в виде единовременной выплаты или периодических платежей? Чтобы плата за сервитут была соразмерной ограничению права собственности, включить в ее состав только минимальное возмещение потерь собственника служащей вещи или также и вознаграждение за пользование вещью?
Высветить ряд важных проблем в сфере установления частных сервитутов и определения платы за них позволило Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу № А43-11824/2013.
Найти ориентиры к решению сложностей, возникающих при рассмотрении этой категории дел, попытались Елена Останина, доцент кафедры гражданского права и процесса Челябинского госуниверситета, и Роман Тараданов, ведущий юрисконсульт ООО «КомплексКонсалтинг».
Их исследование, опубликованное на страницах октябрьского номера журнала «Закон», размещено в открытом доступе в библиотеке Закон.ру.
Суть рассмотренного Коллегией Верховного суда дела заключается в следующем.
Судом общей юрисдикции в отношении принадлежащего предпринимателю земельного участка (разрешенное использование – для размещения АЗС) был установлен по требованию и в пользу энергетической компании частный сервитут сроком на один год для строительства и обслуживания электроподстанции (через участок предпринимателя к подстанции были подведены высоковольтные линии электропередачи). Однако, как это ни удивительно, плату за сервитут суд при этом не установил – он счел достаточным, что предприниматель вправе инициировать отдельный процесс об установлении условий сервитута.
Такой иск и стал предметом рассмотрения арбитражных судов. Они, применив Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.
2004, в апелляционной и кассационной инстанциях определили плату за указанный сервитут как единовременную выплату в размере более 26 млн рублей. При этом суды указали, что согласно п. 2.
2 Временных рекомендаций плата за сервитут определяется путем сложения понесенных собственником реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.
Коллегия Верховного суда акты арбитражных судов отменила, направив дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При этом Коллегия указала два ключевых основания такого решения:
I. «…[З]аконодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.
В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца при необходимости продления сервитута на последующее время».
II. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут решением Верховного суда от 18.12.2014 № АКПИ14-1093 были признаны недействующими, поскольку не прошли государственную регистрацию в Минюсте России и не были официально опубликованы в установленном порядке.
Прежде всего, это дело показывает, как опасно устанавливать сервитут, не определяя одновременно размер платы за него.
В данной ситуации собственник земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, вынужден будет отказаться от своих планов по использованию участка (размещения на нем АЗС), поскольку они оказались несовместимы с проведенными над участком высоковольтными линиями электропередачи.
Однако, суд общей юрисдикции устанавливая столь существенное ограничение права собственности не назначил предпринимателю никакой компенсации. Более того, необходимость обращения предпринимателя в суд с новым иском об установлении условий сервитута переворачивает распределение бремени доказывания и несения соответствующих судебных расходов.
Также это дело показало, что суды испытывают существенные трудности с определением того, каким должен быть сервитут – бессрочным или установленным на определенный срок, и какую плату необходимо назначать за него.
Сервитут был установлен судом общей юрисдикции сроком на один год, хотя, очевидно, что строительство и обслуживание (!) электроподстанции не может быть исчерпано этим сроком.
Вместе с тем, арбитражные суды, определяя плату за сервитут, рассчитывали ее как разницу между рыночными стоимостями земельного участка без учета сервитута и при его наличии. Это нехарактерно для сервитута, установленного на определенный срок.
Как показывает практика, в этой сфере есть и другая немаловажная проблема – иногда суды назначают такую плату только как возмещение минимальных потерь собственника от установления сервитута (например, как компенсацию земельного налога), игнорируя то, что собственник должен получить и вознаграждение за пользование его участком другим лицом.
Наконец, нельзя сказать, что рассматриваемое Определение Верховного суда внесло определенность в вопросы установления платы за частный сервитут.
Указав судам, что Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут признаны недействующими, Коллегия Верховного суда не предложила им альтернативы.
Можно ли считать, что Коллегия потребовала забыть опыт, систематизированный во Временных рекомендациях? Едва ли.
Признание их недействующими основывалось на формальном критерии (отсутствие госрегистрации в Минюсте России и официального опубликования), а вовсе не на содержании Рекомендаций. Кроме того, многие их положения продиктованы здравым смыслом и принципами гражданского законодательства. Поэтому идеи, отраженные в Рекомендациях, по-прежнему можно применять и без ссылки на этот документ.