Сколько платить за ипотеку в месяц: как составить график, что влияет на уменьшение взносов и чем полезно частично досрочное погашение?

Досрочное погашение ипотеки – право заемщика, закрепленное ст. 810 ГК РФ. Норма позволяет вернуть кредитору деньги до истечения договора при условии уведомления за 30 дней. Меньший период может устанавливаться соглашением сторон. Правило применяется только к некоммерческим займам.

Из статьи вы узнаете

Ипотечные займы имеют особый правовой статус. Под действие закона № 353-ФЗ от 21.12.2013 года они попадают лишь частично (ст. 6.1). Так, к отношениям применяются следующие требования нормативного акта:  

• информирование клиента об общей стоимости кредита и указание суммы на первой странице договора;
• запрет удержания с должника комиссий за выполнение банком прямых обязанностей;
• выдача графика погашения займа;
• размещение в свободном доступе правил предоставления, использования и возврата денежных средств;
• бесплатное проведение операций по кредиту.

Это означает, что право на досрочное погашение не является безусловным. Если заемщик не направил в банк извещение о желании рассчитаться, ему могут отказать в операции. Сослаться на общие правила о потребительских кредитах не удастся.

Коротко о способах  

Условия досрочного погашения ипотеки прописываются в кредитном договоре. Законодательно за заемщиками закреплено право полного и частичного расчета. В случае с единовременным внесением остатка по займу вопросов не возникает.

Обязательства считаются исполненным в день оплаты. Внесение сумм, превышающих ежемесячный взнос, но недостаточных для полного закрытия кредита, требует особого внимания. В этой ситуации банк обязан изменить график платежей.

Коррекция проводится двумя способами:

1. Сокращение срока кредитования. Банк не изменяет размер платежа, но сдвигает дату окончания договора.
2. Снижение взносов. Срок соглашения о займе остается неизменным, однако платеж пересчитывается. Уменьшение происходит за счет сокращения основной задолженности.

Договорами нередко вводится минимальная сумма, которую может заплатить заемщик сверх ежемесячного взноса. Такие ограничения обусловлены стремлением банков сократить частоту перерасчетов и упростить процедуру.

Что выгоднее: уменьшить срок или платеж

Далеко не всегда досрочное погашение ипотечного кредита является разумным решением. Так, не стоит торопить события в эпоху галопирующей инфляции. С удорожанием товаров, работ и услуг меняется покупательская способность рубля. Размер вознаграждений по трудовым и гражданско-правовым соглашениям тоже увеличивается. Как это влияет на платежи по кредиту, объясним на примере:

Инженер Ромашкин оформил кредит на сумму 1 миллион рублей в 2014 году. Его заработная плата на этот момент составляла 20 000 в отечественной валюте. Ежемесячный платеж установили на уровне 10 000 – половина всего дохода.

В течение нескольких лет вознаграждение по трудовому договору Ромашкина индексировалось работодателем с учетом инфляции. К 2020 году заработок составил 30 000 рублей.

Поскольку размер ежемесячного взноса не поменялся, банку заемщик стал отдавать лишь треть своего дохода.

Важно! Реальная стоимость кредита в условиях галопирующей инфляции снижается. Чем дольше действует соглашение, тем меньше платит клиент.

Принимая решение о досрочном погашении ипотеки, необходимо обратить внимание на алгоритм расчета ежемесячных взносов. Существует две системы:

Аннуитетная	Дифференцированная
Сумма взноса остается неизменной на протяжении всего срока. При этом проценты за пользование кредитом заемщик выплачивает в течение первых нескольких лет.	Размер взноса снижается с течением времени. Проценты и основная задолженность списываются постепенно.

В 2021 году банки настойчиво рекомендуют клиентам первый вариант. Однако переплата при такой системе начисления выше. Кроме того, гасить ипотеку по истечении 1/3 – 1/2  срока займа не имеет смысла. Сэкономить на процентах не удастся.

Вызывает у заемщиков вопросы и выбор способа. Одни высказываются в пользу снижения ежемесячного платежа, другие выступают за сокращение периода действия договора. Чтобы оценить эффективность схем, проведем сравнительный анализ.

Инженер Ромашкин берет ипотечный кредит на сумму 2 500 000 рублей сроком на 25 лет в Сбербанке РФ. Годовая ставка составляет 8 %. Ежемесячный платеж будет равен 19 552,02 рубля. В результате исполнения сделки Ромашкин вернет финансовой организации основной долг, а также проценты в размере 3 365 055,84 рубля.

Если на следующий день после оформления ипотечного соглашения Ромашкин внесет 1 000 000 рублей досрочно и сократит период кредитования до 15 лет, переплата составит лишь 1 104 234,64. Ежемесячно он будет перечислять банку 14 469,59 рубля.

Если же Ромашкин внесет 1 000 000 рублей, но сохранит изначальный период кредитования, он добьется заметного уменьшения ежемесячного взноса. Перечислять банку на протяжении 25 лет придется только 11 729,38. Переплата же будет равна 2 019 032,27 рубля.

Для верности анализа рассчитаем издержки клиента при сохранении изначального ежемесячного платежа.

Петров Сидор Егорович берет ипотечный кредит на сумму 2 000 000 рублей в Сбербанке РФ сроком на 25 лет. Годовая ставка составляет 8%, а ежемесячный взнос – 15 436,32. Переплата при надлежащем исполнении соглашения будет равна – 2 568 731,91 рубля.

На следующий день после заключения договора Петров внесет 1 000 000 рублей и потребует сокращения срока кредитования. Переплата уменьшится до 306 423,43.

Если же Петров выберет уменьшение ежемесячного платежа, проценты банка составят 1 283 808,33 рубля. Взнос же сократят до 7 721,54.

Таким образом, уменьшать срок ипотечного займа выгоднее, чем снижать размер регулярного взноса.

Как погасить ипотеку досрочно — уменьшение срока или платежа

Свежая и актуальная статья про способы досрочного погашения ипотеки на 2020-2021 год.

Досрочное погашение ипотеки – это прекрасный способ снизить долговую нагрузку и сбалансировать семейный бюджет. Но даже в столь простом и очевидном деле существуют собственные нюансы, которые требуется учитывать.

Так, не каждый сразу ответит, как правильно оформить досрочное погашение и каковы требования банков к данной процедуре в 2019 году, ведь просто положить деньги на кредитный счёт не получится. Не существует однозначного ответа и на вопрос о том, что окажется выгоднее: снижение размера платежей или сокращение срока погашения задолженности.

Тем более, каждый случай индивидуален и требует особого рассмотрения и изучения должником. Только так удастся принять верное решение и максимально сэкономить на обслуживании ипотечного кредита.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Никаких ограничений, запрещающих заёмщикам досрочно гасить ипотеку, не предусмотрено. Более того, действующее законодательство указывает на то, что банки не имеют право чинить помехи в оплате и не могут ограничивать право должника возвращать деньги.

При этом разрешается:

• оплачивать часть задолженности;
• полностью закрывать кредит.

Сказанное касается как займов с аннуитетной формой расчёта, так и с дифференцированной. А единственным требованием к клиентам, которое обязательно требуется соблюдать, стало обязательство предупреждать кредитора о желании заплатить большую сумму, чем предусмотрено графиком.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Выше уже упоминалось, что процесс досрочного погашения предельно прост, а главной его особенностью станет необходимость своевременно предупреждать банк о собственных намерениях.

А потому от должников потребуется:

1. подать заявление с сообщением о желании сделать выплату;
2. в назначенный срок внести указанную сумму;
3. попросить менеджера сделать перерасчёт для улучшения условий погашения.

Важно подчеркнуть, что поданное заявление не обязывает заёмщика вносить большую сумму, если планы внезапно изменятся. Главное, успеть вовремя подать повторное заявление с сообщением об отзыве первой заявки.

Отдельного внимания заслуживает срок подачи заявки. Он зависит от банка и указан в кредитном договоре. Обычно данный период длится от 15 дней до месяца, но иногда оказывается чуть длинней.

Погашение при аннуитетных платежах

При частичном досрочном погашении ипотеки с аннуитетными платежами заёмщики способны выбирать, что для них выгоднее:

• снизить размер ежемесячных платежей;
• сократить срок погашения.

В первом случае снижается нагрузка на семейный бюджет, поскольку ежемесячные расходы становятся меньше, а во втором можно снизить размер переплаты по займу, поскольку общий срок кредитования становится меньше. При этом важно помнить, что в заключенном заёмщиком договоре способны иметься ограничения на сокращения срока. Стоит заранее проконтролировать данный нюанс, чтобы позднее не возникало сложностей.

Погашение при дифференцированном способе оплаты

При дифференцированном способе оплаты всё гораздо проще, поскольку в данном случае проценты рассчитываются отдельно при каждом платеже.

То есть, всё, что должник внесёт сверх запланированной суммы, пойдёт в счёт погашения основной части долга и просто снизит размер переплаты при следующем взносе. А что при этом сократится – срок или сумма ежемесячных платежей – зависит от желаний клиента.

Поскольку на текущий размер переплаты это никак не влияет. Но важно подчеркнуть, что дифференцированная форма платежей мотивирует должника на быстрое закрытие долга, поскольку это выгоднее.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока

Вопрос о том, что выгоднее: сокращение срока выплаты ипотеки или ежемесячных взносов, не существует однозначного ответа, поскольку каждая ситуация индивидуальна.

Но в целом:

• снижение платежей выгодно семьям, где на счету каждый рубль, а поступление доходов не регулярно (например, из-за задержек зарплаты);
• сокращение срока выгоднее тем, кто собирается снизить объём переплаты, в результате проценты за последние месяцы исчезнут, а без процентов снизится и общая сумма задолженности.

Пошаговая инструкция полного досрочного погашения ипотеки

Чтобы полностью погасить ипотеку досрочно, понадобится:

1. написать заявление на внесение платежа;
2. в назначенный срок внести платёж и полностью закрыть кредит (стоит отметить, что под назначенным временем банки обычно понимают дату следующего платежа по графику);
3. получить справку об отсутствии долгов и полном закрытии займа;
4. посетить Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости (отмены залога).

Ничего дополнительного не требуется.

Важно подчеркнуть, что большинство финансовых организаций не устанавливает специальных требований к заявлению, поэтому разрешается подача заявки:

• при личном визите в банковское отделение;
• звонок в контактный центр;
• отправка заказного письма;
• использование личного кабинета на сайте.

Но из всех перечисленных подходов предпочтительнее всего первый вариант, поскольку он позволяет убедиться в получении банком заявления. Более того, рекомендуется составлять заявку в двух экземплярах, чтобы иметь возможность один из них сохранить у себя. При этом нужно поставить на него штамп в банке, чтобы иметь доказательство того, что кредитор был предупреждён о намерениях.

Всё сказанное касается и отзыва заявки. Теоретически, отозвать её удастся одним телефонным звонком, но разумнее и надёжнее письменное оформление.

К сказанному требуется добавить, что точное описание процедуры должно содержаться в кредитном договоре, поэтому стоит прочесть его перед оформлением займа.

Это не только позволит избежать неприятных сюрпризов, но и поможет не совершать ошибки в формальностях.

Важно помнить, что прочтение документов – гарантия того, что подбор кредитора пройдёт максимально гладко, а долг не увеличится из-за скрытых сборов.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

При желании должники способны покрыть часть задолженности материнским капиталом.

Для этого потребуется:

1. сообщить о появившемся желании сотрудникам банка;
2. получить справку об оставшемся долге и посетить органы опеки и социальной защиты;
3. написать заявление на использование материнского капитала в счёт погашения задолженности;
4. дождаться ответа от муниципальных органов;
5. подождать, пока деньги будут переведены по указанным заёмщиком реквизитам для сокращения общей суммы долга.

Ничего дополнительного не понадобится.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Ещё один плюс ускоренной выплаты долга – возможность вернуть переплату за страховку. Для этого достаточно написать соответствующее заявление в страховую компанию.

В результате организация вернёт деньги за тот период, в течение которого клиенту не требуются её услуги.

В зависимости от сложившейся ситуации сумма возврата способна составлять несколько тысяч рублей, что станет существенным подспорьем для семейного бюджета.

Полное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2021 году: когда лучше делать + как пересчитывается ипотека?

Ипотека, даже при государственной поддержке, – тяжелое бремя, поэтому при первой возможности заёмщики стараются погашать долг дополнительно, хотя бы частично. Имеет ли смысл такая процедура, и когда лучше это делать?

Как изменится размер платежа и срок кредитования после частичного досрочного погашения ипотеки, пойдут ли деньги на уплату тела кредита или только на проценты, можно узнать из этой статьи.

Правовая база

Возможность погашения жилищного кредита дополнительными платежами закреплена на законодательном уровне. В ст. 810 ГК РФ говорится о полном или частичном возврате ипотечного долга без дополнительных штрафов и комиссий, если клиент предупредил банк за месяц до планируемого перечисления денег.

В договоре конкретного банка могут быть прописаны и другие сроки – обычно банки рекомендуют предупреждать за 1-5 дней. Ст. 809 п.4 ГК РФ обязывает банки начислять проценты по кредиту за фактическое время пользования заёмными деньгами.

Основываясь на этих рекомендациях, можно сформировать базовые правила досрочного погашения:

1. Банки не имеют права отказывать клиентам во внеплановом погашении долга.
2. Максимальный срок для предупреждения кредитора, установленный государством – 30 дней, но банки устанавливают и свои сроки.
3. Проценты пересчитываются по факту дополнительного платежа, составляется другой график обязательных взносов.

Пункты кредитного договора, ограничивающие права клиента в этом вопросе, даже если документ составлен до 2012 года, когда были внесены изменения, юридической силы не имеют.

Варианты внепланового погашения

Как полное, так как и частичное досрочное погашение ипотеки проводят после окончания периода моратория на эту процедуру. Сумма внеплановых перечислений и сроки прописываются в кредитном договоре. Кроме распространённых вариантов каждый банк может предлагать и свои схемы.

Рефинансирование

Выкуп ипотечных обязательств в полном объёме на выгодных для заёмщика условиях регулирует законодательство.

При перекредитовании (как в своём банке, так и в любом другом) можно получить такие преимущества:

• Низкий тариф (по сравнению с предыдущим);
• Продление периода выплат с сохранением возможности досрочного погашения;
• Уменьшение суммы ежемесячных взносов;
• Замена валюты кредита (при необходимости);
• Возможность объединения нескольких кредитов в один;
• Увеличение суммы кредита (в отдельных случаях).

Новый банк одобрит заявку клиенту с проверенной репутацией, идеальной кредитной историей (особенно учитывается погашение по графику платежей последнего года). Возраст также имеет значение: при закрытии ипотеки вам не должно быть более 70 лет.

Кроме стандартного набора документов потребуют выписку из банка, где оформляли ипотеку, о сумме выплаченной части долга, периоде кредитования и других деталях кредитного договора. Ипотечную квартиру также оформляют в залог (на тех же условиях, что и в прошлый раз).

На минимальную ставку могут рассчитывать клиенты с зарплатной картой банка. Сумма кредита (даже при наличии зарплатной карты) не может превышать 85% стоимости залогового жилья.

Реструктуризация

Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией ипотеки. Замену условий кредитного договора более выгодными тарифами проводят как для клиентов, улучшивших своё материальное положение, так и для тех, у кого платёжеспособность упала.

В первом случае можно увеличить регулярные взносы, чтобы сократить срок кредитования и размер переплат. Во втором – увеличить период выплат, чтобы снизить размер регулярного платежа и финансовую нагрузку.

И в том, и в другом случаях кредитору надо представить убедительные доказательства изменения своего финансового положения, так как в реструктуризации заёмщик заинтересован в большей степени. Да и банку не хотелось бы получить еще один проблемный ипотечный кредит, поэтому иногда он предлагает кредитные каникулы или просто отсрочку платежа.

При реструктуризации возможно изменение процентной ставки. Используют и комбинации разных способов реструктуризации для получения оптимального результата.

С помощью материнского капитала

Материнский капитал – это субсидия, которую получают семьи после рождения второго и последующих детей. Дотация из госбюджета имеет целевое назначение, можно использовать ее и при погашении ипотеки – и в качестве первого взноса, и при внеплановом погашении.

Грамотно воспользоваться сертификатом поможет следующий алгоритм:

• Для начала надо предупредить кредитора о намерениях, чтобы вам просчитали остаток задолженности. Желательно всю процедуру провести в письменном виде.
• Соберите для Пенсионного Фонда, который контролирует этот вопрос, все документы. К ним приложите заявление на списание определённой суммы с вашего счёта.
• Возьмите расписку о приеме бумаг с указанием даты, код и ФИО представителя, принявшего заявку.
• Дождитесь решения банка (максимальный срок – месяц). Если кредитор одобрит заявку, ПФ переведёт деньги на ваш расчётный счёт.
• Подпишите заявку о частичном досрочном погашении и передайте ее представителю банка.

Операционист должен выдать заёмщику новый график погашения и квитанцию о переводе субсидии. После погашения части ипотеки возьмите у кредитного менеджера расписку.

Все вопросы по использованию материнского капитала согласовываются с Пенсионным Фондом РФ.

Предупреждение банка о намерениях

Кредитор может потребовать от клиента предупреждения о намерении гасить ипотеку вне графика.

По закону этот срок не должен превышать 30 дней, но часто банки ограничиваются 1-15 днями, а в условиях конкуренции крупные банки сокращают этот срок до суток.

Так в Сбербанке Онлайн или в ВТБ 24 такое предупреждение примут и за 1 день, а в банковском филиале даже непосредственно в день расчёта.

При погашении долга в рабочий день можно сэкономить дополнительно по сравнению с внесением внеплановых средств только по графику и с месячным уведомлением. Уведомлять кредитора можно по-разному, но самый надёжный способ – письменное заявление.

Некоторые банки требуют только такой вариант, даже если у них имеется интернет-банкинг, а клиент в настоящий момент находится в регионе, где нет их представительств. Могут не принимать заявку, если ипотека выдавалась в другом отделении банка. Поиски доверенного лица и оформление доверенности могут создавать дополнительные неудобства.

Некоторым банкам достаточно и телефонного звонка, но доказательством такой способ предупреждения служить не может. Можно гасить досрочно и без предупреждения, если клиенту выделен специальный счёт для таких перечислений.

Дата зачисления перевода

Вариантов всего два: в любой день или по графику обязательных платежей. Первый способ для клиента предпочтительнее, так как можно сэкономить на процентах.

Выгода ощутима, если сумма платежа существенно отличается от размера начисленных на данный момент процентов. В противном случае деньги уходят на погашение процентной задолженности и тело кредита не меняется. Начисление процентов будет только за фактический период пользования заёмными средствами.

Если деньги перечислены до даты обязательного платежа, вносить оговоренную в договоре сумму надо обязательно и в срок, независимо от размера досрочного платежа. Но проценты уже будут насчитаны за короткий период от последнего перечисления средств.

Если внеплановый взнос сделать в день основного платежа, таких проблем нет – вся сумма, оплаченная сверх нормы, уходит на погашение тела кредита. Сориентироваться в переплате помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайте у каждого банка.

Период для уведомления и дату зачисления досрочных платежей надо учитывать и при продаже недвижимости. Месячный срок и ожидание планового дня для перечисления дополнительных средств способны отпугнуть потенциальных покупателей.

Целевое назначение

Досрочное погашение планируют с целью уменьшить размер регулярного взноса или период выплат. Варианты размещения средств регламентирует ипотечный договор. В Сбербанке любой дополнительный платёж автоматически снижает размер обязательных платежей.

Сокращение периода выплат здесь договор не предусматривает, в то время как в Абсолютбанке по умолчанию только период кредитования сокращают. Чтобы уменьшать сумму ежемесячного взноса, здесь нужно внести дополнительно не меньше 30 тыс. руб.

Примеры расчетов

В соответствии с графиком ипотечник оплачивает свой долг ежемесячно по 19-м числам. Размер взноса – 30 тыс. руб., процентная ставка – 12% годовых. Ипотеку на 10 лет в сумме 2 миллиона руб.

оформили 19.04.2016. Кредитный калькулятор рассчитал ежемесячный платёж в размере 28 694,19 р. Экономию при добровольном (06.05.2016.) перечислении средств в размере 100 тыс. руб.

 можно увидеть на примере.

Просчитаем периоды выплат с учётом того, что 2016 год был високосным:

Досрочное погашение ипотеки: частичное и полное, калькулятор для Сбербанка, ВТБ и других банков

1. Подробнее о досрочном погашении ипотеки
2. Виды досрочного погашения ипотеки
3. Погашение с помощью рефинансирования
4. Что о досрочном погашении говорит закон?
5. Расчет досрочного погашения ипотеки
   1. Пересчет процентов
   2. Что потребуется?
   3. Пошаговые действия
6. Как досрочно погасить ипотеку?
7. Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?
8. Особенности погашения ипотеки с материнским капиталом
9. Как вернуть деньги за страховку?
10. Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Подробнее о досрочном погашении ипотеки

Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка.

В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи. Для банка выгодно, чтобы человек платил настолько долго, насколько это возможно.

А вот для заемщика все совершенно наоборот. Чем быстрее получится выплатить долг, тем меньше будет сумма переплаты.

Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты.

Разумеется, клиент все это время будет совершать платежи и потому сумма будет не настолько глобальной, но общий принцип все равно остается тем же. Таким образом, лучше экономить на всем, но погасить задолженность как можно быстрее и уже после этого наслаждаться экономической свободой и отсутствием кабальных платежей.

В идеальном случае – вообще не залазить в кредит, а совершать покупки только после того, как будет накоплена нужная сумма.

К сожалению, применительно к ипотеке это практически невозможно, так как квартира нужна в любом случае и если ее нет, придется платить за аренду, что в некоторых случаях обходится даже больше, чем регулярные платежи в банк.

Существует 2 основных варианта погашения долга: полный и частичный. Особняком стоит система рефинансированию, которую тоже нужно учитывать.

В любой из ситуаций следует учитывать особенности заключенного договора, в частности, пунктов, которые касаются преждевременного погашения.

Полное

При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга одним платежом. Совершать его можно как наличным, так и безналичным образом, по желанию клиента. Следует учитывать, что к дате полного погашения банк должен подготовится.

В частности, нужно пересчитать проценты, чтобы клиент не заплатил лишнего (но и не недоплатил). Полное преждевременное погашение ипотеки – это редкое явление, ведь подразумевается внесение крупной суммы.

Возможно при следующих условиях:

• Получение крупного наследства.
• Выигрыш в лотерею.
• Продажа дорогостоящего имущества.
• Значительная премия на работе.

Это только основные причины, по которым человек мог получить достаточно денег, чтобы заплатить всю сумму долга. Их может быть еще множество, в зависимости от сложившейся ситуации.

Частичное

При частичном варианте погашения вносится только определенный платеж, который не покрывает всю сумму долга.

Это распространенное явление, так как даже при обязательном платеже нередко клиент предлагает внести больше, чем требуется. Все это считается частичным погашением.

В зависимости от суммы, обычно предупреждать о нем банк не требуется, хотя все равно следует изучить условия договора.

Лучше вносить деньги частями, как только они появляются, а не откладывать до накопления значительной суммы. Следует учитывать, что в этом тоже не нужно доходить до абсурда.

Не стоит нести в банк меньше тысячи рублей.

Рефинансирование как таковым погашением не является, так как заемщик все равно остается должен точно такую же сумму, как и до рефинансирования. Однако подобная система может несколько снизить процентную ставку, увеличить или уменьшить срок выплат или предлагаться с другими выгодными условиями.

Например, клиенту осталось погашать кредит еще 5 лет, с ежемесячным платежом в 20 тысяч. Из-за изменения финансового состояния, он больше не может обслуживать этот долг. Человек обращается в другой банк, который готов на рефинансирование, где обговаривает выгодные для себя условия.

В результате новый банк погашает долг в старом и теперь заемщик является должником другой финансовой организации. В рамках такой процедуры, в данном примере, человек мог договориться об увеличении срока выплат до 10 лет с уменьшением суммы до ежемесячного платежа до 10 тысяч рублей.

Что о досрочном погашении говорит закон?

На момент написания этой статьи (апрель 2018 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.

Однако с июня 2018 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка.

Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.

Следует учитывать, что вне зависимости от внесенных изменений, они будут касаться только тех договоров, которые будут заключены после июня 2018 года и банк не имеет права отказывать заемщикам по ранее подписанным кредитным договорам в преждевременном погашении долга.

Расчет досрочного погашения ипотеки

При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.

Пересчет процентов

Рассмотрим на примере. Предположим, человек приобрел квартиру в ипотеку, взяв у банка 1 миллион рублей на 3 года под 10% годовых. Он обязан платить по 32 267,19 рублей в месяц, что в конечном итоге, за три года, даст переплату в сумме 162 039,91 рублей. Если добавить всего лишь 1 тысячу ежемесячной переплаты, то картина будет несколько иной:

Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.

Как досрочно погасить ипотеку?

Досрочное погашение долга – это право любого человека. По крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Сейчас еще можно заранее погасить кредит, чтобы меньше переплачивать.

Как это будет происходить позже пока неизвестно.

Что потребуется?

Для преждевременного погашения необходимо собрать нужную сумму (зависит от того, полностью будет гаситься кредит или частично), взять паспорт и явится в отделение банка.

Обычно нужно обращаться туда же, где клиент брал кредит, однако это не обязательное требование. Уточнять этот момент следует непосредственно в выбранной финансовой организации.

Более того, многие современные банки предлагают возможность удаленных платежей, через личный кабинет.

Пошаговые действия

1. Определиться с вариантом погашения (полный или частичный).
2. Определиться и суммой платежа и собрать ее.
3. Поставить банк в известность о желании досрочно погасить задолженность.

   Обычно требуется только в том случае, когда клиент выбирает полное погашение, однако этот момент также нужно уточнять отдельно.

4. В указанный срок явиться в отделение и внести деньги в кассу.

5. Если выбрано было полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется потребовать на руки справку об отсутствии задолженности.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?

Существуют два варианта оплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный.

1. Аннуитетный. Общая сумма платежа остается одинаковой на всем протяжении действия кредита. В первое время выплачиваются в основном проценты и лишь немного тела, а в дальнейшем, часть процентов становится каждый раз все меньше и меньше, а часть тела кредита все больше. Для такого варианта расчетов характерна изначально меньшая сумма платежа, но большая после середины срока действия кредита. Переплата в данном случае тоже больше.
2. Дифференцированный. Сумма платежа постоянно уменьшается. Тело кредита всегда одинаковое, а вот сумма процентов с каждым месяцем будет меньше. Для такой системы характерна изначально высокая сумма выплат, но после половины срока действия кредита, она становится меньше аннуитетной. Переплата в такой ситуации меньше.

В рамках досрочного погашения кредита важно только то, что при дифференцированных платежах переплата все равно есть, пусть и немного меньше.

Как следствие, если погашать такой вариант кредита досрочно, платить в конечном итоге придется меньше.

Сейчас банки лишь в редких случаях предлагают дифференцированную систему расчетов, так как это им не выгодно.

Это может стать причиной не погашать кредит досрочно, так как если впоследствии нужно взять другой, то следует сразу готовиться к тому, что платежи будут рассчитываться по аннуитетной системе.

Если ипотека приобреталась с использованием материнского капитала (например, в качестве первоначального взноса), то никаких особенностей тут нет.

Погашение производится в стандартном режиме, так же, как при любой другой ипотеке.

Если же недвижимость приобреталась в ипотеку еще до получения сертификата материнского капитала, то его можно использовать для того, чтобы закрыть часть задолженности или даже погасить ее полностью.

В 2017 году обсуждались поправки в закон №256-ФЗ, в котором как раз и описываются возможные варианты использования материнского капитала.

Так, одним из изменений предлагалась возможность использовать материнский капитал не просто для единовременного досрочного погашения долга, но и для осуществления ежемесячных выплат.

То есть, та же сумма просто разбивалась на несколько месяцев и регулярно вносилась государством в качестве оплаты за кредит физического лица. На данный момент (апрель 2018) такие поправки до сих пор не приняты и непонятно, будут ли приняты вообще.

Как вернуть деньги за страховку?

Страховая компания практически всегда предусмотрительно указывает в договоре с клиентом пункт о том, что неиспользованная сумма не возвращается. То есть, вернуть свои деньги не получится никак. Это не запрещено законом.

Однако, если такой приписки нет, значит можно с чистой совестью идти в страховую компанию, предъявлять справку из банка о досрочном погашении и требовать возврата части выплат. Компания обязана вернуть деньги в течение 5 рабочих дней.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Единственный минус – необходимость расстаться с деньгами раньше положенного срока. Основной плюс: значительное уменьшение суммы переплаты. Кроме того, досрочное погашение долга обычно указывается в кредитной истории как преимущество клиента, что облегчает попытки взять новый кредит.

Сколько платить за ипотеку в месяц: как составить график, что влияет на уменьшение взносов и чем полезно частично досрочное погашение?

Есть несколько факторов, исходя из которых высчитывается ежемесячная сумма, которую вы будете должны банку за квартиру:

1. Сумма займа. При наличии ипотечного кредита на 600 тысяч и 3 миллиона рублей суммы ежемесячных выплат будут различаться, причем кардинально.
2. Срок кредитования. Величина срока увеличивает и сумму помесячных выплат.
3. Процентная ставка по кредиту. Обычно указывается годовая процентная ставка. У некоторых банков – заемщиков она плавающая, а у некоторых и вовсе не изменяется с течением всего срока выплат. Изначально обращайте внимание не на способ выплаты ипотеки, а на ставку. Это поможет вам сэкономить определенную сумму в итоге.
4. Первоначальный взнос банку. Размер первоначального взноса напрямую коррелирует с последующими процентами по ипотеке. Начальный платеж обычно составляет 10 -30 % от всей суммы будущих выплат.

В банках также можно выбрать валюту, в которой вы будете погашать ипотечный займ. Обычно у займов в иностранной валюте (доллар, евро) ставка займа ниже. Но из-за скачков курса валют вы имеете шанс потерять большие сумму, поэтому многие предпочитают делать выплаты в рублях из-за надежности.

Правила взятия и выдачи кредитования указаны в фед. законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Документы для ипотеки Сбербанка в 2020 году

Чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита в Сбербанке надо собрать и представить солидный набор документов.

Полный пакет

При подтверждении доходов и трудовой занятости надо представить:

1. заявление-анкету заемщика / созаемщика;
2. паспорт заемщика / созаемщика с отметкой о регистрации;
3. документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при временной регистрации);
4. документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика / созаемщика.

Опрос

По двум документам

Если клиент планирует оформить ипотеку без подтверждения доходов и трудовой занятости (по 2-м документам), то надо принести в банк заявление-анкету заемщика, паспорт заемщика с отметкой о регистрации, а также второй документ, подтверждающий личность (на выбор):

• водительское удостоверение;
• удостоверение личности военнослужащего;
• удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
• военный билет;
• загранпаспорт;
• страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

В течение 90 календарных дней с даты принятия Сбербанком решения о выдаче ипотечного кредита нужно будет представить также:

1. документы по кредитуемому жилому помещению;
2. документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Возвращать ипотечный кредит Сбербанку придется ежемесячными аннуитетными (равными) платежами. Допускается частичное или полное досрочное погашение кредита.

Как происходит вычисление?

Сумму тела долга очень легко высчитать: делим сумму кредитования на общее число месяцев.

ОД = СК / КП, где:

• ОД – основной долг.
• СК – сумма кредита.
• КП – число периодов.

• При подсчете суммы процента используются два подхода, что делает их сложнее:
• Многие банки подсчитывают выплаты, используя формулу 12 месяцев:
• НП = ОК × ПС / 12, где:

• НП – начисляемые проценты.
• ОК – остаток по кредиту.
• ПС – годовая ставк.

Некоторые же берут для расчетов количество дней – 365:

НП = ОК × ГПС × КДМ / 365, где:

• НП – начисленные проценты.
• ОК – остаток кредита.
• ГПС – годовая процентная ставка.
• КДМ – количество дней в месяце.

Для расчета платежа помесячно вы вправе использовать кредитный калькулятор на любом из сайтов выбранной финансовой организации.

Большинство банков сотрудничают с заемщиками по схеме аннуитетного платежа, которая является более понятной. При таком способе сумма вашего платежа одинакова на весь период выплат, а банк сам распределяет эти деньги на погашение начисленных процентов за кредит или основного долга за жилье. Преимущество этого вида платежа в том, что сумма неизменна.

При расчете ежемесячного аннуитетного платежа надо воспользоваться формулой:

АП=T*(p+P(1+p)m-1), где:

• АП – сумма выплат помесячно.
• T – тело кредита.
• p — 1/12 процентной ставки.
• m – кол – во месяцев.

Например:

  Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры.

Оформляя кредитование по аннуитетному способу выплат на сумму 1,5 миллиона рублей сроком на 120 месяцев при ставке 11 процентов (11/12*100=0.009), помесячная выплата составит:

АП=1500000 * (0.009+0.009(1+0.009)120-1)=1500000 * (0.009+0.0091.930)= 20494,82.

Что необходимо для составления графика вносимых средств?

1. Проведите расчет ежемесячного аннуитетного платежа. Вы можете округлить сумму рассчитанного платежа в большую сторону, чтобы на последний платеж пришлась меньшая сумма.
2. Создайте Exel таблицу и добавьте всю информацию, имеющуюся у вас для удобства.

   Имейте в виду: если число, в которое вы должны были произвести платеж, выпадает на выходной или праздничный день, то оплата автоматически переносится на следующий будний день.

3. Чтобы рассчитать остальные данные, используйте формулы и возможности Exel: Для расчета ежемесячной выплаты по аннуитету необходимо использовать функцию ПЛТ из категории Финансовые.

   Надо заполнить несколько пунктов:

   • Ставка (процентная ставка по кредиту).

   Кпер(срок ипотеки в месяцах).

4. Бс (начальная сумма кредита).
5. Пс (вводим 0, так как это конечный баланс по кредиту – конец выплат).
6. Тип (также вводим 0, потому что выплаты в РФ чаще всего высчитываются в конце месяца).

Порядок оформления

Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье зависит от конкретного банка, однако отличия обычно заключаются в мелких деталях. В качестве примера следует разобрать процесс оформления ипотеки в «Сбербанке». Для этого необходимо действовать следующим образом:

1. Перейти на официальный сайт, подобрать условия займа и подать онлайн заявление.
2. После получения одобрения собрать необходимые документы и найти жилье, которое будет приобретено (в большинстве случаев конкретный выбор делается еще до подачи заявки).
3. Посетить отделение банка и предоставить документы.
4. В случае дальнейшего одобрения – подписать кредитный договор.

Справка! После подписания договора средства автоматически перечисляются на счет продавца.

Заемщик оформляет право собственности на квартиру, после чего предоставляет ее банку в качестве залога. Далее происходит ежемесячное перечисление средств в счет погашения займа.

Минимальный перевод в банк денег в один период

1. Чтобы сделать ежемесячный платеж меньше, можно увеличить срок кредита до максимального. Многие люди берут ипотеку на срок 20-25 лет, что не обозначает, что они собираются выплачивать ее весь этот срок. Ведь с меньшей суммой выплат можно погашать кредит большими суммами и досрочно.

2. Выбрать дифференцированную схему погашения. При таком виде платежа сумма каждый месяц будет становиться меньше из-за погашения долга равными долями и начисления процента по ипотеке только на остаток долга.

   Минусы этого способа выплат в том, что в первые разы выплат сумма будет больше, чем при аннуитетном, и чтобы взять ипотеку по этому способу займа, надо иметь большую платежеспособность. Но со временем сумма будет становиться меньше. Такие банковские предложения довольно редки.

   (переплата получается существенно меньше, чем при аннуитете) А если вы при этом выберете еще и низкую кредитную ставку, то сможете выплатить ипотеку с минимальными затратами.

3. Вы имеете право отказаться от дополнительных договоров страхования, сэкономив на ежегодных платежах по страхованию.

   Но будьте внимательны: некоторые банки без заключения таких договоров делают ставку по ипотеке выше!

4. Вы можете внести большой первичный взнос, что приведёт к уменьшению суммы ежемесячных выплат.
5. Если у вас есть возможность использовать мат.

   капитал при покупке жилья – смело делайте это! В итоге при перерасчете графика можно уменьшить сумму платежа, оставив срок прежним.

Сколько предстоит отдавать в месяц, если взять ипотеку:

• 1,5 млн на 20 лет. При ипотеке 12 % годовых на сумму 1,5 млн на срок 20 лет сумма ежемесячных выплат составит около 16 516 р. При этом переплата составит 2 463 910 р. Но если мы внесем первоначальный взнос в размере 20% (300 тыс.), переплата составит существенно меньше – 1 971 128 руб., а ежемесячный взнос – 13 213 руб.
• 1000000 на 20 лет. Рассмотрим следующий вариант — если взять ипотеку 1000000 рублей, сколько платить в месяц по ипотеке? Итак, при ипотеке на срок 20 лет (240 месяцев) при процентной ставке 12 % сумма ежемесячных выплат – 11 011 руб. Переплата за весь срок кредита составит 1 642 607 руб. При внесении стандартного первого взноса суммой 200 тыс. переплата по кредиту составит 1 314 085 руб., сумма ежемесячного платежа при этом – 8 809 руб.
• 2 млн на 20 лет. При таких же условиях взятие кредита на сумму 2 млн. обойдется вам в 22 022 рубля в месяц с переплатой 3 285 213 руб., а вот при внесении 400 тыс. в качестве первоначального взноса переплата уменьшится и составит 2 628 171 руб. при ежемесячной выплате 17 617 руб.
• 600 тыс. на 20 лет. А если на 20 лет взять небольшую сумму в 600 тыс. руб. – необходимо ежемесячно вносить сумму 6 607 руб. Переплата – 985 564 руб.; внеся 120 тыс. предварительно, получаем переплату в сумме 788 451 руб. при ежемесячном платеже 5 285 руб.
• 3 млн на 20 лет. Если мы возьмем 3 млн – ежемесячно будет необходимо вносить 33 033 руб., переплата за весь период кредитования (20 лет при ставке 12% годовых) составит 4 927 820 руб. При внесении 600 тыс. рублей получаем переплату 3 942 256 руб., ежемесячно надо будет выплачивать 26 426 руб.

Помощь брокеров

Согласитесь, найти ипотеку с необходимыми условиями, да еще и с минимальной первоначальной платой самостоятельно очень трудно. Особенно, если человек далек от кредитного и рынка недвижимости.

Помощь в поиске ипотечного кредита с минимальным взносом оказывают квалифицированные специалисты – кредитные брокеры. Это может быть отдельный человек (работает официально, конечно же) или целая компания профессионалов.

В таком случае, взять ипотеку в Москве с маленьким взносом не представляется делом сложным, если заемщик самостоятельно не разбирается в юридических тонкостях. К тому же подобные фирмы работают по всей территории РФ.

Чем помогут брокеры:

• найдут кредит с минимальным первоначальным платежом, учитывая при этом положение заемщика;
• получат одобрение и особые условия в одном из банков-партнеров (достигаются такие договоренности за счет сотрудничества брокеров и банков);
• не будут обращаться сразу в большое количество банков с заявками или подавать документы там, где точно откажут (брокер сразу же укажет, что этот банк не будет работать с клиентом);
• найдут подходящий кредит с учетом положения заемщика (может ли он подтвердить официальный доход и доказать длительность стажа, какая у него кредитная история, готов ли он привлекать поручителей и т. д.)

Важно обратиться к компании, которая работает официально и не промышляет мошенническими схемами. Поэтому при выборе брокера обратите внимание на уставные документы такой фирмы, время работы на рынке и отзывы клиентов.

Существенным плюсом будет, если такая компания оказывает услуги агентов по недвижимости. Тогда там же на месте можно подыскать вариант для покупки жилья и выбора кредитора, у которого предложат ипотеку с маленьким взносом.

Сумма переплаты

СОВЕТ: Сумму переплаты при ипотечном кредитовании можно уточнить при оформлении кредита у сотрудников банка. Они будут обязаны предоставить вам всю соответствующую информацию. Обычно проценты по переплате из-за длительного срока кредитования превышают 100.

Также заемщик может самостоятельно высчитать сумму по переплате:для этого нужно сумму кредита умножить на проценты, а затем на срок кредитования. Правда, сумма может получиться не точной из-за неучтенных факторов – даты получения и погашения ипотеки, даты списания процентов.

Например, при сумме в 2 миллиона рублей и ставке 12 % на 5 лет сумма переплаты будет составлять 664 551, на 10 – 1 434 332, а вот при выплате ипотеки за 20 лет сумма переплаты составит целых 3 267 457!

Выгодно ли частично досрочное погашение кредита?

Несомненно да, особенно для тех, кто берет не потребительскую ссуду, а большую сумму, такую, как ипотечный заем.

  Как взять ипотеку в Сбербанке: пошаговая инструкция

Рассчитаем, на сколько уменьшится платеж при частично досрочном погашении:

1. Выписываем основные данные по ипотеке: срок кредитования, его ставку и размер.
2. Вычисляем новую сумму выплат: ОД = Начальная сумма ОД — Оплата основного долга— Досрочные платежи.
3. Считаем, сколько месяцев осталось нам для выплаты: n = 120 — 5 = 115.
4. Подставляем данные в формулу расчета аннуитета и получаем новую сумму оплаты в месяц.

1. Платеж уменьшится не только на ту сумму, которую вы внесли в тело кредита, но и проценты станут меньше, ведь произойдет пересчет, исходя из новой суммы займа.
2. Также вы можете рассчитать сумму на ипотечном калькуляторе для быстроты действий.
3. При досрочном погашении стоит выбирать уменьшение срока кредитования, а не размера ежемесячной выплаты, потому что во втором случае переплата почти не снижается.
4. Смотрите видео о расчете досрочного погашения ипотечного кредита на калькуляторе:
5. О том, как выгоднее погасить ипотеку и быстрее расплатиться с кредитом, читайте здесь.

Что предпринять, если нет возможности платить ипотеку? На нашем сайте мы рассказывали, можно ли не платить ипотеку и как решить проблему, если у вас не хватает средств на погашение кредита.