Продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан: что это значит и можно ли осуществить подобную сделку, а также требования к договору по уступке недвижимости и риски при покупке

Цены на рынке недвижимости, особенно в больших городах, на сегодняшний день по-прежнему остаются заоблачными и неподъемными для большинства граждан.

Чтобы стать счастливым обладателем квадратных метров, многие ищут наиболее оптимальные варианты, которые удовлетворили бы их не только ценовой категорией, но и качеством, то есть развитой инфраструктурой, хорошим транспортным разрешением, практичной и удобной планировкой и т.д.

Жилье в новостройке – что может быть лучше? Оно удовлетворяет практически все запросы потенциальных покупателей, а учитывая стоимость квадратных метров на начальном этапе строительства («на этапе котлована»), то и вообще беспроигрышный вариант.

Поэтому в последнее время приобретение недвижимости на первичном рынке стало столь популярным и квартиры быстро разбирают, но есть еще продажа квартиры по переуступке – отличный вариант для приобретения собственного уютного гнездышка.

Содержимое страницы

Что это значит – продажа по переуступке

Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав.

Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).

Каждый инвестор, вкладывая свои средства в строительство дома, преследует какие-то личные цели. Для бизнесменов покупка квартиры еще в момент заложения фундамента – выгодная и весьма прибыльная сделка, поскольку по мере возведения дома снижаются возможные риски, а цена квадратных метров стремительно вырастает.

Они вкладывают одну сумму, а потом при переуступке объекта, получают в разы больше. Самый выгодный для них вариант – приобретение квартиры у застройщика еще в начале возведения дома и продажа готовой квартиры после завершения строительства с полным пакетом документов (выписка из ЕГРП о праве собственности и др.).

Не только предприниматели покупают квартиры у застройщика, но и простые люди, которым этот вариант является более доступным из всех возможных.

Ведь обзавестись жильем таким способом можно в разы дешевле и многих даже не останавливает тот факт, что придется ждать несколько лет, чтобы въехать в свою новую квартиру. Но бывают случаи, когда и простые люди продают квартиру в строящемся доме по переуступке.

Причины для этого может быть самыми разнообразными – переезд в другую страну, сложная финансовая ситуация, необходимость выплачивать кредит, семейные обстоятельства и др.

Продажа объекта недвижимости по переуступке отличается от обычной продажи квартиры тем, что в первом случае продается не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства, а во втором случае продается именно квартира в уже сданном в эксплуатацию доме.

Если при обычной продаже оформляется один тип договора (купля-продажа), то при переуступке – другой тип соглашения (об уступке прав требования) с обязательной передачей покупателю оригинала основного договора долевого участия (ДДУ).

Данное соглашение о переуступке имеет официальное название – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

Важно! Договор цессии может заключаться неограниченное количество раз до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Как продать квартиру по переуступке

Порядок и процедура продажи квартиры в строящемся доме по переуступке прав собственности регламентируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятым в декабре 2004 года.

Этот законодательный акт не обязывает получать разрешение застройщика на заключение договора цессии, но часто строительные компании вносят этот пункт в раздел обязательств дольщиков в ДДУ.

Это означает, что продать объект до сдачи дома по переуступке можно только с письменного согласия застройщика.

Федеральный Закон позволяет проигнорировать этот требование, но это будет расцениваться как нарушение условий договора и в конечном итоге цессионарий может остаться ни с чем. К тому же чаще всего строительные фирмы не препятствуют своим дольщикам переуступать права собственности и весьма охотно дают свое согласие.

Внимание! Если дольщик заключил с застройщиком предварительный договор долевого участия (ПДДУ), а не ДДУ, то он не имеет права переуступать объект, поскольку такое соглашение (ПДДУ) не наделяет его правом требования. В данном случае застройщик только обязывает себя заключить ДДУ с дольщиком в ближайшем будущем, что не гарантирует того, что договор в конечном итоге будет заключен.

Необязательно покупка жилой недвижимости по переуступке должна производиться в недостроенном доме. Этот вариант также возможен и после завершенного строительства. Обычно возведение дома – это только половина дела.

Застройщику необходимо еще подготовить дом к сдаче в эксплуатацию – решить все юридические вопросы, собрать и подготовить необходимую документацию и т.д. Все это занимает довольно много времени, иногда может затянуться на полгода – год.

Пока не будет составлен акт приема-передачи дома, то есть он не будет введен в эксплуатацию, остается действительным договор долевого участия, согласно с которым продавать квартиру по переуступке можно много раз.

  Государственный компенсационный фонд долевого строительства

Но сразу после того, как дом будет сдан, начнется процесс оформления прав собственности на квартиру по ДДУ и тогда ее продать будет невозможно до тех пор, пока дольщик не получит на руки свидетельство о праве собственности на объект жилой недвижимости. Но тогда он уже не сможет продать по переуступке, поскольку такая сделка будет считаться чистой продажей и оформляться договором купли-продажи.

При долевом участии

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома дает право участникам (дольщикам) на получение квартиры после введения здания в эксплуатацию. Этот способ покупки недвижимости пользуется огромным спросом, ведь лучше подождать пару-тройку лет, но хорошо сэкономить на покупке жилья на начальном этапе строительства.

Если продавать готовую квартиру, имя свидетельство о праве собственности на нее, нужно заключать договор о купле-продаже недвижимости, то при покупке квартиры в строящемся доме, заключается ДДУ, порядок составления и правила оформления которого, регламентируются российским законодательством. Это соглашение наделяет дольщика правом получения объекта недвижимости с последующим оформлением прав собственности на него.

После сдачи дома в эксплуатацию, дольщик осматривает квартиру и на основании результатов осмотра составляется акт приема-передачи. Именно этот документ дает право на оформление квартиры в свою собственность.

Если до этого момента дольщик решил продать объект по переуступке, то по факту ДДУ остается действительным, а меняется просто будущий собственник квартиры.

Причем он приобретает все те же права и обязанности, которыми был наделен его предшественник, то есть цедент (продавец квартиры по переуступке).

Продавая жилье по уступке прав, цедент не может гарантировать, что цессионарий в конечном итоге все-таки получит свою квартиру, поскольку всю ответственность за выполнение обязательств строительной фирмы, определенные ДДУ, несет именно застройщик, а не цедент. Поэтому при переуступке квартиры остаются все те же риски, какие были и при основном договоре.

Продажа недвижимости по переуступке возможна только когда дольщик полностью выплатил стоимость квартиры застройщику, но на практике часто встречаются случаи, когда цессионарий, покупая таким способом недвижимость, также приобретает и обязательство погасить остаток долга за квартиру. Этот момент обязательно должен присутствовать в условиях договора цессии.

Иногда о наличии задолженности перед застройщиком цедент может умолчать, тогда цессионарий может получить не только право собственности на будущую квартиру, но и долги по ней.

Чтобы избежать этих неприятностей, необходимо перед заключением договора цессии тщательно проверить застройщика, цедента и сам объект на предмет наличия задолженностей или других обременений.

В строящемся жилье

Продажа квартир по переуступке в большинстве случаев осуществляется частными инвесторами, то есть бизнесменами, деятельность которых заключается во вложении средств в прибыльное дело с целью получения финансовой выгоды. А выгода от участия в долевом строительстве с последующей продажей квартир по переуступке более, чем очевидна.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Инвесторы, вкладывая свои средства в строительство дома взамен на право получения квартиры в собственность, осознанно идут на высокий риск. Ведь строительство может быть «заморожено», приостановлено на неопределенный срок, тянуться десятками лет, застройщик может оказаться банкротом и т.д. Никто от этого не застрахован.

Но по мере продвижения строительства, на каждом последующем его этапе, риски уменьшаются, шансы на успешное завершение строительства возрастают, а вместе с ними и растет цена.

Если инвесторы вкладывают в возведение дома одну сумму, то при продаже объекта на последних этапах стройки, они получают в разы большую.

Это их плата не только за ожидание, но и за риск, ведь они могли вообще ничего не получить, даже не вернуть обратно то, что вложили, случись какая непредвиденная ситуация (банкротство компании или еще что-то).

В ипотеку

Несмотря на сравнительно низкие цены на квартиры, продающиеся по переуступке, часто и эта сумма остается неподъемной для большинства среднестатистических граждан.

Но многие банки идут навстречу и предлагают оформить ипотечный кредит на первичное жилье и на очень выгодных условиях для заемщика. Для большинства граждан покупка жилья в кредит – единственный выход из сложившейся ситуации и оптимальное решение жилищных проблем.

Поэтому такое явление как приобретение жилой недвижимости в ипотеку достаточно распространенное на территории России, и не только.

  Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Многие банковские учреждения охотно одобряют кредит, даже если квартира покупается по переуступке. Но нужно понимать, что выдавая столь огромную сумму взаймы, банк сильно рискует, причем не меньше чем цессионарий.

Если закладная на готовую квартиру хоть как-то могла гарантировать финучреждению возмещение убытков в случае потери платежеспособности клиентом, то закладная на квартиру в еще недостроенном доме не может дать таких гарантий. В случае, когда заемщик в силу сложившихся обстоятельств престает платить кредит, а застройщик обанкротился, банк рискует просто остаться ни с чем и понести огромные убытки.

Поэтому банки более охотно выдают ипотечные кредиты на первичное жилье только в тех случаях, когда застройщиком является проверенная и надежная строительная компания, а процесс возведения дома находится на завершающих этапах строительства.

Покупка квартиры по переуступке в ипотечный кредит может являться своего рода дополнительной гарантией для цессионариев, поскольку финансовое учреждение одобрит только тот кредит, если застройщик – фирма, с которой банк вплотную сотрудничает.

Это значит, что строительная компания проверена и ей можно доверять.

Как оформить продажу

Купить недвижимость проще, чем продать. Для покупки необходимо просто присутствовать при заключении сделки и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение объекта. А вот для продавца (цедента) этот процесс достаточно трудоемкий и затратный по времени.

Чтобы продать квартиру в новостройке по договору цессии, цеденту необходимо:

1. В письменном виде сообщить руководству строительной фирмы о своих намерениях переуступить права собственности.
2. Дождаться письменного согласия застройщика на проведение сделки (часто такое согласие стоит немалых денег, как компенсация строительной фирме за предоставленные неудобства).
3. Подать официальный запрос о получении справки от застройщика об отсутствии перед ним задолженности и о проведении полного расчета.
4. Обратиться в органы Росреестра или МФЦ и взять выписку из государственного реестра (ЕГРП).
5. Если ДДУ оформлялся в браке, то цедент также должен получить нотариально заверенное письменное согласие на продажу от своего супруга(и).
6. Подать запрос в банк о произведенных расчетах с застройщиком и о погашении задолженности перед ним (если для участия в долевом строительстве привлекались кредитные средства).
7. Собрать пакет необходимых документов и заключить сделку.

Важно! Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. В противном случае он является недействительным. Поскольку переуступка прав по сути представляет собой смену дольщика, то договор переуступки права также должен пройти государственную регистрацию.

Как и для заключения любой сделки с недвижимостью, при оформлении цессии понадобятся следующие документы:

• паспорт цедента;
• согласие супруга(и) заверенное нотариусом;
• согласие руководства строительной компании на осуществление сделки;
• чеки и квитанции о произведенном расчете с застройщиком;
• справка с банка об отсутствии задолженности (подтверждающий документ, что на объекте нет никакого обременения);
• оригинал выписки из Росреестра;
• оригинал ДДУ;
• договора об осуществленных ранее переуступках (в случае, если квартира в такой способ продавалась не раз);
• акты приема-передачи документов (если было несколько переуступок) и другие по необходимости.

Налоги при продаже по переуступке прав требования

Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый дееспособный гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех своих доходов, которым собственно и является сумма, вырученная за продажу квартиры по переуступке. Размер налоговой ставки составляет 13% от суммы прибыли.

Если цедент переуступил свои права на недвижимость в том же году, в котором был заключен договор долевого участия между ним и застройщиком, то базой для налогообложения является не сумма с продажи объекта, а разница между суммой приобретения и суммой продажи. В случае, когда выручка от продажи по переуступке оказалась ниже, чем общие расходы на участие в долевом строительстве, то НДФЛ не взимается.

Также согласно российскому налоговому законодательству, каждый гражданин имеет право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при оформлении сделки с недвижимостью. Благодаря этой налоговой льготе можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Переуступка квартиры в 2021 году: что это такое, образец договора

В хороших ЖК часто квартиры раскупаются задолго до окончания строительства дома, вед тогда стоимость недвижимости значительно ниже. Поэтому приобрести жилье в некоторых новостройках после сдачи в эксплуатацию или незадолго до этого достаточно проблематично.

Единственный выход в такой ситуации — заключить договор переуступки. Соглашение поможет заполучить желаемую недвижимость в сданном доме.

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое, какие есть плюсы и минусы, ответим на вопросы в статье.

Понятие переуступки прав собственности на жилье

Переуступка квартиры — соглашение, в котором прописывается переход прав требования от одного лица к другому. Продавец выступает в качестве цедента, а покупатель является цессионарием.

При подписании соглашение передается право требовать недвижимость, а не конкретная квартира. По документам жилье еще не существует. Цессионарий вправе потребовать квартиру после введения дома в эксплуатацию, оформления документов. Заключается договор цессии до окончания строительства.

Продавец может передать права требования после полной оплаты стоимости недвижимости. Допустимо предоставить денежные средства одновременно с переводом финансовых обязательств на покупателя (ст. 11 ФЗ № 214).

В большинстве случаев происходит переуступка по договору долевого участия с переходом обязанностей, реже встречается передача пая. Первый вариант более безопасный, поскольку четко регулируется законодательством. Поэтому продавец и покупатель меньше рискуют быть обманутыми.

Под договором переуступки права (цессией) понимают дополнительное соглашение к основной сделке по ДДУ. Документ закрепляет факт изменения одного из участников. Теперь застройщик передаст квартиру в жилом комплексе не тому, с кем первоначально заключал договор, а человеку, который выкупил права требования на недвижимость.

Цессия регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Если не соблюсти правило, то договор не имеет никаких юридических последствий, то есть фактически право требования осталось у продавца (цедента).

Нужно получить официальное разрешение от застройщика. Если организация откажет или пункт проигнорирован, тогда соглашение не заключается.

Договор переуступки отличается от купли-продажи тем, что в первом случае объектом является не конкретная квартира, а право требовать недвижимость в строящемся доме. Во втором случае покупатель приобретать именно жилье и право собственности.

Цессия считается официальной гарантией, что по окончании строительства и сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, гражданин получит одну квартиру. На полученное жилье покупатель вправе в последующем оформить право собственности.

Плюсы и минусы

Любой договор обладает своими недостатками и преимуществами, которые нужно узнать, перед тем как подписывать соглашение. Договор переуступки квартиры не является исключением. Рассмотрим подробнее данный вопрос.

Для продавца

Основной плюс подписания сделки заключается в возможности заработать большую сумму денег на продаже недвижимости. Например, гражданин приобретает право требования на квартиру на ранней стадии строительства. На данном этапе стоимость недвижимости достаточно низкая.

Затем, незадолго до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, будущий владелец решает продать квартиру по гораздо более высокой цене. Ведь на такой стадии квартира стоит гораздо дороже, поскольку вероятность того, что застройщик забросит стройку, крайне мала. Тем более, не придется долго ждать. Есть возможность в ближайшее время начать ремонт.

Выделяют несколько значительных минусов цессии:

1. Договор переуступки прав на квартиру оформляется гораздо дольше классической сделки купли-продажи. Ведь дополнительно нужно спрашивать разрешение у застройщика, зарегистрировать соглашение в Росреестре.
2. Договор облагается налогом и дополнительно подается декларация (ст. 208 НК РФ), потому что соглашение представляет собой классическую сделку с недвижимостью с целью получения финансовой выгоды.

Для покупателя

Вторая сторона договора тоже получает свои преимущества при заключении сделки:

1. Если цеденту нужно срочно продать квартиру, в силу тяжелого материального положения или по другим причинам, вторая сторона получит большую скидку, возможно, стоимость жилья будет даже ниже цены, за которую изначально приобреталась квартира. Иногда разница составляет от 5% до 20%.
2. Когда жилье приобретается на самом первом этапе строительства, то стоимость недвижимости гораздо меньше, в сравнении с ценой квартир на первичном рынке.
3. После сдачи жилого комплекса в эксплуатацию можно продать жилье с наценкой. Стоимость может возрасти в два раза, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Существуют и значительные минусы:

1. Покупатель получает право требования на квартиру в строящемся доме, поэтому есть вероятность, что застройщик обанкротится, и жилой комплекс не будет закончен. Иногда возведение сооружения длится годами. Есть ряд застройщиков, которые показали свою ненадежность. Поэтому предварительно нужно узнать о репутации организации.
2. Юридическое лицо может затягивать процесс оформления необходимых бумаг, сроки возведения дома. Но при классическом договоре цессии гражданин вправе воздействовать только на застройщика, а не на цедента.
3. Покупатель приобрел право требования у лица, который не выполняет финансовые обязательства, например, игнорирует необходимость совершения выплат в пользу организации-застройщика.
4. Если сделка пропустила обязательный этап регистрации договора в Росреестре, оформлена не по установленным законодательным нормам, то есть вероятность стать жертвой двойной продажи недвижимости.

Как выбрать жилье для покупки по переуступке

Перед покупкой нужно предпринять все необходимые меры для снижения возможности быть обманутым. Сначала попросите продавца представить оригинал договора долевого участия.

На бланке должны стоять печать, специальная отметка о регистрации в Росреестре и подпись организации-застройщика (ст. 4 ФЗ № 214). Если они отсутствуют, то продавец является мошенником, не стоит заключать с ним никаких договоров.

Если проверка показала, что перед вами не преступник, то перед подписанием сделки нужно проверить репутацию строительной компании:

1. Зайдите на официальный интернет-портал Арбитражного суда. Проверьте, подавали на застройщика иск в уполномоченный орган или нет. Если ведутся или велись судебные заседания, не стоит сразу отказываться от сделки. Ведь если строительная компания крупная, то на нее часто подают иски. Важно узнать суть требований и итоговое решение уполномоченного органа. Обращайте внимание на уголовные дела.
2. Посетите портал ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). На сайте размещается информация о финансово несостоятельных компаниях. Достаточно в строке ввести наименование организации-застройщика. Если на портале указано, что юридическое лицо является банкротом, то не стоит заключать сделку по передаче прав требования. В ином случае придется потратить много времени и нервов, чтобы получить компенсационные выплаты от застройщика. Большая вероятность, что сумма возмещений будет минимальна.
3. В поисковой строке браузера введите наименование строительной компании или ЖК, найдите форумы жильцов или людей, которые заключили, планируют оформить ДДУ. Пообщайтесь, посмотрите отзывы о застройщике. Если негативных откликов больше, то лучше воздержаться от подписания договора. Когда большинство человек высказываются положительно, рады приобретению квартиры именно у этого застройщика, то велика вероятность, что строительная компания выполняет свою работу хорошо.
4. Зайти на официальный портал организации. Обычно застройщики на личном сайте размещают проектную декларацию. Если она отсутствует, то отправляется специальный запрос. Часто строительная компания высылает документ по первому требованию.
5. Ознакомьтесь со сроками окончания возведения жилья, с характеристиками дома. Когда указанные в декларации сведения не разнятся с реальностью, то не стоит бояться заключать договор на приобретение права требования недвижимости.

Инструкция по оформлению договора

Перед подписанием договора человек проходит этапы подготовки бумаг, сбора сведений и оформления бланка соглашения. Рассмотрим этапы подробно.

Пакет документов

Для оформления цессии нужно подготовить (ст. 48 ФЗ № 218):

• ДДУ;
• заверенную нотариусом доверенность на согласие от второго супруга, если на подписание договора муж или жена не явились;
• бумагу, подтверждающую отсутствие долгов перед строительной компанией (если справка отсутствует — финансовые обязательства переходят на покупателя);
• согласие от застройщика и банковской организации.

Согласие от мужа или жены требуется, когда ДДУ заключалось в официальном браке. Тогда право требования принадлежит обоим супругам (ст. 35 СК РФ). Когда второй участник сделки тоже находится в официальном союзе, то аналогично нужно заверенное согласие.

При заключении соглашения на передачу права требования происходит смена одной из сторон. Теперь покупателем становится другой человек, которому строительная компания обязуется передать недвижимость. Поэтому дополнительно требуется согласие застройщика на заключение сделки. Это исключит вероятность признания договора незаконным.

Когда требование о согласовании заключения соглашения о передаче права требования отсутствует в основном договоре, то соглашение не нужно. Нужно отправить уведомление строительной компании.

Согласие банковской организации требуется, если, квартира взята в ипотеку или кредит. Тогда без разрешения от юридического лица сделка является незаконной.

Заключение договора

ДДУ заключается в письменной форме, в бланке указываются:

• паспортные данные сторон;
• дата подписания;
• адреса участников;
• место подписания;
• порядковый номер соглашения;
• адрес недвижимости;
• стоимость передачи прав требования;
• техническое описание объекта;
• способ расчета (происходит после регистрации в Росреестре);
• банковские реквизиты;
• список бумаг, которые передаются участникам договора (сроки передачи, ДДУ, платежные бумаги);
• права и обязанности сторон по цессии;
• росписи с расшифровкой.

Цессия составляется в трех экземплярах. Один передается продавцу, другой — покупателю, последний остается в Росреестре.

Если покупатель получил письменное согласие строительной компании, то гражданин вправе вписать застройщика в перечень ответственных лиц. Достаточно в тексте документа прописать обязанности юридического лица. Это дает право требовать неустойку за неисполнение соглашения.

Например, строительная компания задерживает срок сдачи жилого комплекса.

Регистрация в Росреестре

Регистрируется соглашение в Многофункциональном центре (МФЦ) или в Росреестре. Перед посещением учреждения подготавливаются следующие бумаги (ст. 48 ФЗ № 218):

• ДДУ;
• соглашение о переуступке прав;
• паспорта двух участников;
• справка об оплате госпошлины;
• заверенное разрешение супруга или супруги;
• бумаги, подтверждающие отсутствие долговых обязательств перед застройщиком;
• согласие от строительной компании и банка.

Передаются оригиналы бумаг. Если отсутствуют — ксерокопии, заверенные нотариусом. Сумма госпошлины равна 350 руб. Покупатель оплачивает взнос заблаговременно.

Передают документы, взамен сотрудник предоставляет расписку. В бумаге содержится перечень принятых справок и указывается период, в который вносятся изменения в договор долевого участия. Срок редко превышает 10 дней.

В конце сотрудник возвращает бумаги заявителю и сообщает о внесенных коррективах.

Kaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв тpeбoвaния

После заключения цессии нужно дождаться окончания строительства и введения жилого комплекса в эксплуатацию. Строительная компания установит индексы, адреса, оформит протокол о распределении жилья и кадастровый паспорт.

Покупателю застройщик передает ксерокопию документа о введении дома в эксплуатацию. Далее подписывается акт приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).

Полученное право собственности вносится в реестр. Для этого покупатель обращается в МФЦ или Росреестр. Сотруднику учреждения будущий собственник предоставляет:

• российский паспорт;
• ксерокопию разрешения на эксплуатацию;
• справку об уплате госпошлины (2 тыс. руб., если юр. лицо — 22 тыс. руб);
• акт приема-передачи;
• договор цессии и ДДУ.

Работник государственного учреждения примет бумаги и предоставит взамен расписку со списком полученных справок. В бланке указывается дата повторного посещения. Период регистрации прав составляет не более 10 дней. Во время повторного визита возвращаются предоставленные сотруднику оригиналы бумаг и бумага, указывающая на наличие права собственности.

Сколько стоит процедура

Покупатель оплачивает возможные траты при цессии. В расходы включены госпошлина (ст. 333.33 НК РФ), стоимость полученного права требования на квартиру. Сумму устанавливает продавец самостоятельно.

Фиксированная налоговая выплата в размере 13% от полученных денежных средств взимается с продавца. Процент вычисляется из разницы платежей. Например, гражданин подписал ДДУ на сумму 2 млн. руб. Денежные средства внесены полностью. Далее мужчина желает продать право за 3 млн. руб. 13% высчитываются с разницы, равной 1 млн. руб.

Покупатель оформляет декларацию и уплачивает установленный процент. Иначе наступает ответственность в виде финансовых взысканий.

Подводные камни, o кoтopыx нужнo знaть

Перед составлением договора цессии нужно ознакомиться с нюансами, особенностями, которые могут сильно повлиять на результат сделки.

Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы

Процесс сложнее, чем стандартная передача права требования. Перед продажей лучше погасить имеющийся кредит. Иначе банк не даст согласия, оставит материальное обременение. В подобной ситуации поможет консультация с юристом.

Ecли пpaвa нa нoвocтpoйкy y нecoвepшeннoлeтниx

Если в тексте ДДУ присутствует несовершеннолетний, то перед заключением цессии нужно запросить разрешение на реализацию имущества у органов опеки. Расписываются в бланке договора цессии законные представители ребенка, например, мать, отец или опекуны (бабушка, сестра и т. д.).

Ecли ДДУ oфopмлялcя c мaтepинcким кaпитaлoм

Если при внесении оплаты по ДДУ сторона использовала средства материнского капитала, то процесс значительно усложняется. Теперь в цессии указывается, что в приобретенной недвижимости обязательно выделяются доли несовершеннолетним детям.

Судебная практика

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод: если человек подает заявление в суд на застройщика по причине пропуска сроков, то дело решается в пользу истца, поскольку в договоре цессии прописываются сроки передачи дома в эксплуатацию. Ведь физическое лицо со своей стороны выполняет обязанности, уплатило стоимость права требования.

Можно привести пример из судебной практики, произошедший в 2017 году. Гражданка Е. заключила договор цессии с застройщиком в 2015. Строительная компания должна была закончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в 2016 году, но обязанности не выполнила, и дом поступил в эксплуатацию в 2017 году.

Гражданка просила взыскать с застройщика денежные средства за невыполнение обязательств, моральный ущерб. Иск судом удовлетворен частично. Моральный ущерб женщине не возместили.

Как происходит покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме? Процесс заключения договора на жилье

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Что это значит?

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

1. По заключенному договору купли-продажи. В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
2. По предварительной договорённости, стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

Договор долевого участия (ДДУ)

В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию. Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

Порядок проведения сделки на стадии строительства

Права на владения недвижимостью по договору уступки переходят новому владельцу в том объеме, в каком принадлежали продавцу.

Потому в договоре необходимо детально прописать по какой договорённости выполняется переуступка, а также какие бумаги переходят новому собственнику.

Уступка считается совершенной после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия или одновременно с переводом долга новому владельцу. Переуступка выполняется с участием застройщика. Он дает согласие на проведение сделки.

После подписания договора обеими сторонами, у покупателя остаются следующие документы:

• договор, по которому происходит процедура;
• подтверждающие расчеты документы;
• согласие от застройщика на процедуру;
• акт передачи документов;
• договор уступки.

Внимание! Наиболее безопасным по мнению специалистов является процесс заключения договора переуступки по договору долевого участия в строительстве. Так, покупатель получает дополнительную защиту по 214-ФЗ.

Минусом такого решения является обстоятельство, при котором в случае расторжения договора, конечный покупатель получится только сумму, указанную в договоре, а не выплаченную фактически.

В данном видео, специалист по недвижимости рассказывает на примере что такое переуступка прав на квартиру в строящемся доме:

Плюсы:

1. Переуступка прав будет более надежным вариантом, чем покупка квартиры на стадии котлована, и более экономной, чем покупка недвижимости в уже сданном доме.
2. Для тех, кто заключил договор о долевом участии, переуступка станет единственным способом не потерять вложенные деньги, если в случае особых обстоятельств, необходимо их вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями от застройщика. Также цессия даст возможность получения прибыли.

Минусы:

1. От продавца требуется большой объем документов. Многие из их придется согласовать с застройщиком и банком.
2. Иногда застройщик требует немалые проценту за выдачу своего согласия. Для покупателя это может стать обманом, ведь ДДУ застройщик может признать недействительным.
3. Для избежание обмана необходимо потратить немало времени на изучение документов. Иногда не обойтись без квалифицированных специалистов, чьи услуги требуют затрат.

Риски и проблемы

Как безопасно купить строящееся жилье по переуступке? В ситуации с приобретением прав, риски могут быть связаны с недобросовестностью цедента (продавца) и плохим положение дел у застройщика. В число наиболее распространённых рисков входит следующее:

• застройщик пребывает на грани банкротства, но не сообщает об этом покупателю, что может повлечь проблемы в возможности получения жилья;
• шанс получения квартиры в доме, состояние которого не советует заявленному плану из-за некомпетентности застройщика;
• вероятность покупки недвижимости в долгострое, срок сдачи которого постоянно меняется;
• риск оказаться в мошеннической схеме, осуществляемой через переуступку по предварительному договору сразу с несколькими сторонами;
• возможная комиссия от застройщика, за одобрение проведения сделки.

На какие пункты договора следует обратить особое внимание:

1. Тип договора, по которому происходит переуступка права.
2. Позиция застройщика по отношению к переуступке – отсутствие запретов, наличие согласия.
3. Объем обязанностей и прав, переходящих цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

Налоги

Отдельные инвесторы заключают договор переуступки для избежания уплаты НДФЛ. По законодательству РФ, при продаже квартиры, которой продавец владел менее трех лет, следует уплатить налог в размере 13% от полученной по итогу сделки прибыли.

В данном видео руководитель отдела переуступок рассказывает об уплате налогов при перепродаже квартиры по переуступке:

Проблемы на стадии сдачи жилья

После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто. Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Это связано с тем, что такое оформление включает большое количество этапов, в которых участвуют не только застройщики с дольщиками, но и инвесторы, поставщики, вложившие свои средства. Между ними могут возникнуть конфликты из-за задолженностей и прочего, которые будут решать в суде. До их урегулирования, оформления не будет.

Немалые риски вызваны двойными продажами, как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

Справка! При заключении договора переуступки или предварительного договора покупки, требуется, чтобы он базировался на данных из госорганов, поскольку лишь по данным ведется учет в Росреестре. В прочих ситуациях без учета, есть вероятность покупки квартиры с владельцами.

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

1. Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
2. Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
3. Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
4. Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

1. Устав компании и их учредительные документы.
2. Свидетельство государственной регистрации.
3. Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
4. Договор аренды земли под застройку.
5. Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
6. Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
7. Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
8. Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

• разрешение на проведение строительных работ;
• цель проведения проекта;
• этапы строительства;
• сроки реализации;
• срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

1. Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
2. В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Возможность приобретения и особенности

В ипотеку

Проблемно найти банк, который выдаст ипотеку с залогом готовой недвижимости. Банки идут на такие сделки с неохотой из-за высокой степени риска, поскольку застройщик всегда может нарушить установленные сроки ввода в эксплуатацию жилища.

При этом у банка имеются альтернативные программы, приносящие больший доход с немалой востребованностью.

Внимание! Поиск ипотеки с переуступкой следует искать на строительной площадке, потому что рекламные объявления от банков, работающих по такому направлению, будут на территории постройки дома.

Другим способом найти нужный банк станет сотрудничество с юридически лицом, продающим недвижимость. Такие компании считаются строительными холдингами, которые выступают в роли соинвесторов и оказывают услуги по сопровождению сделок. Наиболее сложным вариантом является обращение во всевозможные банки с вопросом о возможности получения кредита.

Использование материнского капитала при приобретении по договору уступки

Как купить квартиру на стадии строительства по договору уступки на средства из материнского капитала? Такая возможность уже указана в условиях использования полученных средств.

Так, полученный материнский капитал может использоваться для оплаты приобретаемого жилого помещения, в счет уплаты стоимости договора долевого строительства и оплаты постройки собственного жилого дома.

За счет этих пунктов можно понять, что использование материнского капитала при покупке квартиры по переуступке возможно.

Использовать данные средства можно не раньше, чем ребенку, в отношении которого были получены средства, исполнится три года.

Существует немало гос.программ, которые стимулируют строительство первичного жилья. В число программ, позволяющих использовать переуступку при покупке квартиры в новостройке, входит ипотека с гос.поддержкой, программы помощи молодым и многодетным семьям и многое другое. В результате появляется все больше квартир, которые можно купить на этапе начала строительства.

Процесс заключения задним числом

Сделать это не получится, поскольку все сроки прошли. «Задним» числом такой договор не заключить, поскольку он подлежит обязательной государственной регистрации.

Выход можно найти, договориться с застройщиком, а также сменив дату акта приема в «разумном» пределе.

Однако, при переуступке с предварительным договором купли-продажи – изменяется дата основного договора, если он не прошел регистрации в государственной организации.

Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

1. В первую очередь происходит составление договора. В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.

   Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе.

   Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

2. Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре. Зачастую проводится застройщиком.
3. Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
4. Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
5. В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
6. Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
7. После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
8. Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
9. В течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
10. В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Необходимые документы

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Список:

1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
2. Согласие от супруга на процедуру.
3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
4. Предварительный договор.
5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

Сделка является незаконной, недействительной, при невыполнении определенных условий:

• не полный расчет дольщика с застройщиком, от покупателя информация была скрыта;
• основной договор предусматривает согласие от застройщика не переуступку прав, но оно не было получено;
• квартира приобретается в ипотеку, но согласие от банка на переуступку прав отсутствует.

Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.

Это возможно если некая недвижимость уже имеется, и покупка новой связана с желанием получить некую прибыль. Однако если это вопрос крайней важности, и последние средства будут потрачены, то сделка крайне нежелательна в силу большого количества рисков.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать: