Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Что входит в муниципальное имущество
При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.
Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.
Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.
Кто может стать арендатором
В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.
Субъектами среднего бизнеса признают:
- индивидуальных предпринимателей (ИП);
- различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
- крестьянские и фермерские хозяйства;
- партнерства либо сообщества хозяйственного типа.
В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.
Договорное сопровождение сделки
Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.
В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора).
Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты.
Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.
И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:
- соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
- договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
- соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
- договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
- контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
- договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.
Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.
Специфика аренды
Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:
- муниципального унитарного предприятия;
- автономного госучреждения;
- муниципального органа, при условии оперативного управления.
Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.
Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.
То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.
Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.
Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.
Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.
Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.
Порядок аренды на конкурсной основе
Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.
Типовой список бумаг включает:
- учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
- бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
- банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
- бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.
Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.
Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.
Допустима ли аренда без проведения конкурса
Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.
Список включает следующие случаи:
- Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
- Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
- Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
- Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
- Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.
Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:
- религиозные организации;
- профсоюзы;
- политические партии;
- общественные фонды;
- адвокатские и нотариальные конторы;
- медицинские и образовательные учреждения;
- отделения связи, почта.
А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.
Льготы
Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.
Налогообложение
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.
К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре.
Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
Минмособлимущество: арендаторы Подмосковья могут продлить договоры аренды земли государственной и муниципальной собственности
8 июня был принят Федеральный закон №166-ФЗ, который разрешает арендаторам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обратиться за продлением договора аренды.
«Арендатор земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может потребовать от арендодателя продлить договор аренды – такое право дает закон №166-ФЗ, принятый в начале июня. Сделать это можно до 1 марта 2021 года, оформив дополнительное соглашение.
Однако данная мера доступна только тем арендаторам, которые заключили договоры аренды до введения режима повышенной готовности, то есть до 12 марта 2020 года, и срок действия их основного договора еще не истек.
Также за арендатором не должны числиться неустраненные нарушения земельного законодательства и договор не должен быть в стадии расторжения по суду.
При соблюдении этих условий, арендатору нужно уведомить арендодателя о своем желании продлить договор любым удобным способом и оформить дополнительное соглашение», — рассказала министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова.
Проще всего заявить о намерении продлить договор аренды удаленно — через портал РПГУ с помощью услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Для этого при оформлении услуги нужно выбрать целью обращения — «Внесение изменений в действующий договор аренды земельного участка».
В течение 5 рабочих дней в личный кабинет заявителя на РПГУ поступит уведомление о положительном рассмотрении или отказе продления договора аренды. В случае положительного ответа проект дополнительного соглашения нужно будет забрать в МФЦ, который выбирается при оформлении услуги. Помните, что для посещения МФЦ пока еще нужна предварительная запись.
Срок продления договора определяет арендодатель, но он не может быть больше срока текущего договора. Если же ваш договор заключен на срок более 3 лет, то договор продлят на три года.
Ozakone.com
Аренда муниципального имущества. Порядок, сроки, договор, учет
Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб.
(в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ
Основные особенности заключения соглашения
Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:
- По итогам проведенных торгов.
- Без торгов.
6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.
Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?
Торги на право оформления договора
Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются.
К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее).
Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.
Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?
Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:
- Направление извещения об организации торгов.
- Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
- Прием и рассмотрение заявок.
- Проведение мероприятия.
- Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.
Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ
В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:
- Дата и место проведения мероприятия.
- Предмет торгов (муниципальное помещение).
- Наличие обременений.
- Порядок проведения аукциона или конкурса.
- Начальная стоимость.
Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ
Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:
- На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
- Не отправлен нужный перечень документов.
- В предоставленных бумагах имеются неточности.
- Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.
ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.
Заключение договора без проведения торгов
Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:
- Товарищества собственников недвижимости.
- Лицо, являющееся единственным участником торгов.
- Образовательный субъект.
- Частное медицинское учреждение.
Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?
Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:
- Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
- Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов.
Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении.
Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Можно ли расторгнуть договор?
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
- По соглашению сторон.
- В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
- Истек срок аренды.
- Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
Проводки
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
- ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
- ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
- ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
- ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
ЗАКАЗАТЬ ПОДГОТОВКУ ЗАЯВКИСведения о характеристиках товаров
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией.
Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой.
Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Аренда государственной недвижимости.
Но есть еще и «ложка дегтя».
Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения.
А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»
Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос.
Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений.
В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно.
Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.
Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний.
А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно.
Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.
Новое в порядке перезаключения договоров аренды государственного или муниципального имущества
С начала 2019 года вступили в силу поправки, внесенные в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», в частности изменения касаются порядка продления договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
С целью установления единого подхода к регулированию порядка заключения на новый срок договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, Федеральным законом от 27.12.
2018 № 572-ФЗ внесены изменения в положения части 9 статьи 17.
1 Закона о защите конкуренции, предусматривающие единый порядок перезаключения договоров аренды на новый срок, вне зависимости от того, каким образом были заключены такие договоры, по итогам проведения торгов или без их проведения.
Теперь законом определено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного как по результатам проведения торгов так и без их проведения, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения торговых процедур: конкурса или аукциона. Как известно, арендатор считается исполнившим свои обязанности надлежащим образом, если у него отсутствует задолженность по арендной плате за используемое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один платежный период, установленный договором аренды.
Ранее статьей 17.
1 вышеуказанного закона был установлен порядок продления только для договоров, заключенных исключительно по результатам торгов, а также с арендаторами, попадающими в ряд установленных этой же статьей исключений и заключивших договора без торгов (государственные органы, государственные и муниципальные учреждения, нотариальные и адвокатские палаты и др.). Договор на новый срок, без проведения торгов заключался с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, при одновременном соблюдении следующих условий:
- по окончании договора размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок мог быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Введенная норма теперь распространяется и на случаи перезаключения на новый срок договоров в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных на длительный или неопределенный срок до 2 июля 2008 года, т.е. до вступления в силу поправок в Федеральный закон «О защите конкуренции», которыми была введена в действие статья 17.
1 «Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества».
И хотя доля таких действующих договоров относительно мала, тем не менее, законодатель внес настоящую поправку с целью введения единого порядка перезаключения договоров аренды на новый срок, заключенных в соответствии с законодательством, действовавшим в том месте и времени на момент заключения договора.
Ранее у арендодателей государственного и муниципального имущества имелась возможность отказываться от пролонгации договоров аренды, заключенных до вступления в силу статьи 17.1. , т.е.
несмотря на добросовестное исполнение своих обязательств по договору, преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, арендатор государственного или муниципального имущества не обладал.
На практике такие договора заканчивались в установленный срок, имущество возвращалось арендодателю, и процедура заключения договора начиналась заново, через процедуру торгов в соответствии с действующим законодательством.
Теперь у всех арендаторов, заключивших договора аренды государственного или муниципального имущества до 2 июля 2008 года будет возможность перезаключить договор на новый срок, опять же при соблюдении установленных условий.
Принятие данного закона, прежде всего, направлено на единообразное применение положений части 9 статьи 17.
1 Закона о защите конкуренции в отношении всех договоров аренды государственного или муниципального имущества при реализации арендатором, преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Кроме того, теперь в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Ознакомится с другими материалами по данной теме и задать интересующие Вас вопросы Вы сможете на нашем сайте в рубрике «Эксперт БФТ»!
Как сдать в аренду имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении
Если для сдачи государственного или муниципального имущества в аренду обязательно согласие собственника, то нужна и оценка арендной платы (ч. 1, 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).
Чтобы провести оценку, заключите договор с оценочной организацией или индивидуальным оценщиком. Это нужно сделать:
- казенному учреждению или предприятию по Закону N 44-ФЗ (п. 7 ст. 3 Закона N 44-ФЗ);
- бюджетному учреждению по Закону N 223-ФЗ, если у него есть положение о закупках и услуги оценщика оплачиваются небюджетными средствами (п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ, ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
- бюджетному учреждению по Закону N 44-ФЗ в остальных случаях (ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
- автономному учреждению по Закону N 223-ФЗ (п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).
В договор на оценку включите условия, перечисленные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик предоставит вам отчет об оценке. Цена, указанная в нем, является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и считается достоверной в течение 6 месяцев (ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности).
Как составить проект договора аренды имущества в оперативном управлении
Арендную плату в проекте договора укажите на основании оценки. Если вам предстоит провести аукцион, это будет начальной (минимальной) ценой договора.
Если вы федеральное учреждение или предприятие, включите в договор типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2017 N 2. К таким условиям относится, в частности, обязанность арендатора использовать объект по назначению и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Если для вашего учреждения установлены примерные формы договоров аренды, используйте их.
Подобные формы и типовые условия могут разрабатывать также органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Проверьте, есть ли они в вашем регионе или муниципальном образовании.
В остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ об аренде.
Как получить согласие собственника на аренду имущества в оперативном управлении
Согласие нужно, если:
- казенные учреждения и предприятия сдают в аренду любое имущество (ст. 19 Закона об унитарных предприятиях, п. 4 ст. 298 ГК РФ);
- бюджетные учреждения сдают в аренду недвижимость и особо ценное движимое имущество, которое предоставил собственник либо на которое он выделил деньги (п. 3 ст. 298 ГК РФ);
- автономные учреждения сдают недвижимость и особо ценное движимое имущество, которые предоставил собственник либо на которые он выделил деньги (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Федеральные учреждения получают согласие в порядке, установленном ведомственными документами. Для остальных учреждений и предприятий тоже может быть установлен свой порядок.
Если такого порядка нет, рекомендуем предоставить учредителю следующие документы:
- заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;
- отчет оценщика о размере арендной платы;
- копии правоустанавливающих документов на имущество;
- проект договора;
- выписку из ЕГРН (для недвижимости).
Когда и как нужно одобрить сделку по аренде имущества в оперативном управлении
Одобрять нужно крупные сделки и сделки с заинтересованностью.
Крупной сделкой для бюджетных и автономных учреждений аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превышает 10% активов (п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, ст. 14 Закона об автономных учреждениях).
Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тысяч раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).
Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) договор аренды будет считаться, если руководство арендодателя связано с руководством арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.
Для казенных учреждений понятия крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определены. Казенное учреждение при любой цене сделки не может распоряжаться имуществом без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Как провести торги по аренде имущества в оперативном управлении
Торги нужны всегда, кроме случаев, когда (ч. 3, 3.1, 3.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):
- учреждение или предприятие заключает договор из перечня исключений, установленного в ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Это разъяснила ФАС России в Письме от 24.04.2014 N ЦА/16309/14;
- автономное учреждение или казенное предприятие сдает в аренду движимое имущество;
- образовательное или научное учреждение (кроме казенного) сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения изобретений или ноу-хау. При этом в договоре нужно закрепить условие о запрете субаренды и перенайма;
- учреждение или предприятие, осуществляющие образовательную деятельность, для обслуживания учащихся сдают помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита.
Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Однако вы можете согласовать с собственником проведение конкурса, если в аренду сдаются железнодорожные пути, трубопроводы, порты, аэродромы и другое имущество, указанное в Перечне, утвержденном Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Чтобы провести аукцион:
- создайте аукционную комиссию;
- подготовьте аукционную документацию;
- разместите документацию и извещение об аукционе на сайте www.torgi.gov.ru/;
- зарегистрируйте заявки и примите задатки, если вы устанавливали требование о задатке;
- рассмотрите заявки и примите решение о признании того или иного заявителя участником аукциона или об отказе в допуске к аукциону. Оформите решение протоколом рассмотрения заявок и разместите на сайте www.torgi.gov.ru/;
- проведите аукцион по размеру арендной платы и выберите победителя. Записывайте ход торгов на видео или аудио. Результаты оформите протоколом в двух экземплярах.
Конкурс проводится в том же порядке, но с некоторыми особенностями. Так создайте конкурсную комиссию вместо аукционной, подготовьте конкурсную документацию, а после регистрации заявок:
- вскройте конверты с заявками (откройте доступ к электронным заявкам) и составьте об этом протокол;
- примите решение о признании того или иного заявителя участником конкурса или об отказе в допуске к конкурсу;
- сопоставьте заявки и определите победителя.
Для подготовки конкурсной или аукционной документации, размещения извещения и некоторых иных действий вы можете привлечь специализированную организацию (п. 5 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом).
Подробный порядок проведения аукциона и конкурса содержится в Правилах проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом.
Как проверить победителя торгов и заключить договор аренды
В три рабочих дня с даты подписания протокола торгов вы должны передать победителю проект договора и один экземпляр протокола (п. п. 87, 143 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом). До заключения договора проверьте:
- не идет ли сейчас ликвидация победителя торгов — юрлица;
- не признан ли он банкротом;
- не приостановлена ли деятельность победителя из-за административного правонарушения;
- не представил ли он заведомо ложные сведения, когда подавал заявку.
Если найдете хотя бы одно из этих обстоятельств, отказывайте победителю в заключении договора.
Отказ оформите протоколом в двух экземплярах, один передайте победителю. В течение трех рабочих дней с даты подписания протокола об отказе передайте участнику, который занял второе место, один экземпляр протокола и проект договора (п. п. 93, 94, 97, 150 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом).
Если победитель, которому вы направили договор, не представил его подписанным в срок или обеспечение исполнения договора, когда такое установлено, то оформите протокол отказа в заключении договора, указав причину отказа. Этот протокол позволит:
- заключить договор с участником торгов номер два;
- в судебном порядке заставить победителя заключить договор и взыскать с него причиненные убытки;
- признать аукцион несостоявшимся и провести повторные торги.
Далее удержите задаток.
Если от заключения договора уклоняется и второй участник, также удержите задаток. В этом случае вы можете провести повторные торги либо в судебном порядке заставить второго участника заключить договор и взыскать с него убытки.
Такие правила следуют из п. п. 94, 96, 97, 152 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом. Также это подтверждает судебная практика.
В каком случае и как нужно регистрировать договор аренды
Регистрировать нужно договоры аренды недвижимости сроком на год и более (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Чтобы зарегистрировать такой договор:
- определите, кто обратится за регистрацией. Это может быть любая из сторон (ч. 1 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости). Учтите, что сторона, которая подает заявление, платит пошлину;
- уплатите пошлину, если за регистрацией будете обращаться вы. Размер пошлины указан в ст. 333.33 НК РФ. Если ваше учреждение является органом госвласти или местного самоуправления, то от пошлины оно освобождено (пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ);
- соберите следующие документы:
— доверенность представителя или документы, подтверждающие полномочия директора, если за регистрацией будет обращаться директор (ч. 9, 10 ст. 18, ч. 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости).
Доверенность удостоверьте нотариально.
Однако если учреждение — орган власти и доверенность составлена на бланке органа, подписана руководителем и скреплена печатью, удостоверять нотариально ее не нужно;
— договор аренды — не менее двух экземпляров (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);
— паспорт представителя. Его копия нужна, если вы будете отправлять заявление по почте (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);
- — решение учредителя о согласии на сделку или ее одобрении;
- — учредительные документы либо их копии, заверенные у нотариуса;
- — документ об уплате пошлины;
- — итоговый протокол торгов.
- Последние четыре документа не являются обязательными. Но мы рекомендуем представить их, чтобы у регистратора не возникло сомнений в законности сделки;
- подайте их в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра. Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием. Можно также подать документы по почте или в электронной форме (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Срок регистрации (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):
- семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделение Росреестра;
- девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.