Нередко можно встретить ситуацию, когда владельцы квартир заключают соглашение с различными управляющими компаниями по вопросу обслуживания многоэтажного дома, платят им определенные денежные средства, однако не получают того, на что они рассчитывали (полы остаются грязными, двор не убирается, ремонтные работы не проводятся).- Подобные факты побуждают многих собственников квартир формировать свое персональное Товарищество Собственников Жилья (в сокращении ТСЖ).
- Благодаря подобному товариществу можно напрямую заниматься вопросом использования финансовых средств собственников квартир и получать качественное обслуживание.
Нередко можно встретить ситуацию, когда владельцы квартир заключают соглашение с различными управляющими компаниями по вопросу обслуживания многоэтажного дома, платят им определенные денежные средства, однако не получают того, на что они рассчитывали (полы остаются грязными, двор не убирается, ремонтные работы не проводятся).Как можно сформировать ТСЖ? Что для этого необходимо? Какие функции и цели несет под собой сформированное ТСЖ?
Рассмотрим интересующие вопросы подробней.
Законодательная база вопроса
Все наиболее важные вопросы относительно работы и формирования ТСЖ регулируются Жилищным Кодексом РФ:
- статьей 156, регулирующей вопрос относительно оплаты членских взносов;
- статьями 145 и 151 о порядке формирования резервного фонда Товарищества;
- статьей 150 относительно порядка проверки использования денежных средств управляющими компаниями;
- статьей 158 относительно порядке формирования ТСЖ.
Указанные нормативные акты являются основными и содержат в себе все необходимые нюансы, о которых необходимо знать в процессе создания ТСЖ.
Понятие, расшифровка и характеристика
- Под определением “ТСЖ” подразумевается одна из форм управления жилыми постройками, в которых квартиры находятся в частной собственности.
- В процессе передачи недвижимости при приватизации либо же предоставив возможность приобрести ее у непосредственного застройщика, государство полностью снимает с себя обязательство по содержанию подобных объектов.
- Иными словами, после перехода недвижимости в частные руки, обязанность по содержанию переходит на собственников.
- Из-за того, что многие собственники квартир не имеют необходимого опыта в эксплуатации подобными объектами, Правительство РФ предлагает:
передать функции одной из управляющих компаний;- компанию самоуправления формирования ТСЖ;
- управление.
передать функции одной из управляющих компаний;Иными словами, под определением “ТСЖ” подразумевается форма самоуправления жильцов их собственностью: жилым строением и прилегающей к ней территории.
Терминология подразумевает под собой не только содержание, но и эксплуатацию, ремонтные работы и предоставление коммунальных услуг владельцам недвижимости.
Расшифровка
ТСЖ – товарищество собственников жилья. Из-за того, что в крупных городах многоэтажки включают в себя и иные нежилые помещения, то можно говорить о скором формировании товарищества владельцев недвижимости.
Это предоставляет возможность объединиться воедино всех заинтересованных лиц для достижения определенных целей и реализации интересов.
ТСЖ – некоммерческая компания, что означает:
- основная цель не относится к получению и распределению дохода;
- товарищество формируется исключительно для возможности управления общим имуществом.
Участниками товарищества могут стать исключительно владельцы квартир, включая и тех, в чей состав включены нежилые помещения.
Для возможности получения положительного ответа в решении какого-либо вопроса на собрании
Организация товарищества собственников жилья/имущества
ТСЖ & ТСН
(нюансы организации)
В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью.
В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм.
Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.
Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом.
Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники.
При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?
Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.
Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:
Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.
- Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:
- · Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;
- · Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;
- · Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;
- · Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;
Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ.
Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном.
Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.
Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.
Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома.
Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г.
В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.
Товарищество собственников недвижимости как орган управления многоквартирным домом
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.
Способы управления МКД
В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:
- непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
- управляющей компанией;
- ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.
Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Что такое ТСН
Как организационно-правовая форма ТСН — это товарищество. По закону ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).
ТСН — это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД.
Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ).
Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 — 123.14, ст.65.1 — 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.
Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 — 2 ст.152 ЖК РФ).
ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН.
Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом.
Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).
Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.
Создание ТСЖ в многоквартирном доме
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Собственность » Создание Товарищества Собственников Жилья
ТСЖ создается, чтобы общее имущество собственников помещений внутри дома эксплуатировалось наиболее эффективно.
Содержание
Имущество многоквартирного дома требует прикладывания существенных усилий для управления им. Закон предоставляет обладателям этой недвижимости возможность создать ТСЖ. Базовые нормы о его статусе содержатся в ст. 291 ГК.
Более детальное регулирование деятельности ТСЖ осуществляется главой 19 ЖК.
Понятие товарищества собственников жилья, функции
ТСЖ создается при соблюдении следующих условий:
- если его учреждают собственники 1-го или нескольких многоквартирных домов, либо нескольких объектов ИЖС и дачных строений для проживания;
- если указанная совокупность объектов объединена общей инфраструктурой (земельный участок и коммуникации).
Дополнительными признаками ТСЖ выступают следующие особенности:
- оно относится к некоммерческим организациям;
- основной целью создания ТСЖ выступает эксплуатация объектов, составляющих общую собственность его членов.
Учитывая указанные особенности, можно определить ТСЖ как некоммерческую организацию, либо объединение, создаваемое собственниками помещений в одном или нескольких многоквартирных домах, либо индивидуальных объектов, расположенных поблизости и объединенных общими коммуникациями, целью которого является эксплуатация объектов, составляющих общую собственность его членов.
Помимо обслуживания указанного имущества, предусматриваются и дополнительные функции ТСЖ. Оно может создавать новое имущество, приращивать старое и заниматься иными видами деятельности, в целях выполнения основной задачи.
Отличие ТСЖ от потребительских кооперативов
Организация товарищества собственников жилья существенно отличается от потребительской кооперации. Хотя в обоих случаях предусматриваются взносы, ТСЖ не предполагает наличия пая.
Другим отличием выступает ограничение сферы основной деятельности. ТСЖ создается, чтобы общее имущество собственников помещений внутри дома эксплуатировалось наиболее эффективно. Потребительский кооператив может действовать в гораздо большем количестве сфер, включая финансовую.
Кроме того, ТСЖ не вправе распределять полученную прибыль между членами.
Порядок создания ТСЖ, численность членов
Как создать ТСЖ
Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.
Геннадий Гончаров
председатель ТСЖ
С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг.
Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза.
Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.
Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.
Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.
Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.
Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.
ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ.
Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы.
ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.
Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.
Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.
Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.
Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.
Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону.
Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы.
Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.
Так мы решили создать ТСЖ.
Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем
Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация.
Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше.
Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.
Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.
Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.
В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.
Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.
Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом
Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):
- 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
- 3) управление управляющей организацией.
Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.
В случае выбора способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги.
Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ смогут поменять ее на другую.
Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.
Способ управления ТСЖ подходит для любого многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.
Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).
ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.
Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ.
Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.
В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).
Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
— лифты, лифтовые и другие шахты; — коридоры, лестницы, лестничные площадки; — технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; — ограждающие несущие и ненесущие конструкции; — механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; — земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п. Основные преимущества ТСЖ:
- — ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).
- Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.
- — ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;
— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;
- — Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;
- — В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;
- — ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):
- -обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- — строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- — предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).
Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1, каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).
Деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом
ТСЖ это сокращение от товарищества собственников жилья, характеризует собой разновидность некоммерческой деятельности собственников для контроля действий по сбережению права владельца на жильё, развитие, усовершенствование дома, прилегающей территории.
Аббревиатура понятия используется для краткости в законодательных актах, документах граждан, что состоят в организации. Главным документом выступает Жилищный кодекс РФ, содержащий правовые нормативы, законодательные акты.
Вся деятельность подвластна законам жилищного законодательства, главой назначают председателя, которого выбирают на собрании владельцев недвижимости.
Что такое товарищество собственников жилья?
Согласно п.1, ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – организация, работающая на некоммерческой основе и созданная собственниками для управления МКД, в котором расположено их имущество. Данная организация регистрируется в государственном реестре как юридическое лицо, а значит, имеет свой устав, печать, банковский счет и юридический адрес.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; доб.480 Бесплатный звонок для всей России.
Внимание
Несмотря на то, что Товарищество является юр. лицом, управление такой организацией значительно отличается от руководства обычной компанией. Основную проблему представляют собой ограниченность полномочий председателя ТСЖ, а также разногласия собственников, возникающие в процессе управления многоквартирным домом.
Как узнать, какое товарищество обслуживает дом?
-
Информация о том, каким ТСЖ обслуживается конкретный дом, содержится в квитанциях об оплате. В них же указан контактный телефон и адрес учреждения.
- Узнать о том, какое ТСЖ обслуживает дом, можно и в Интернете. Для этого потребуется ввести в строке браузера «реформа ЖКХ» и перейти на первый сайт поисковой выдачи. В строке поиска потребуется ввести адрес дома, выбрать пункт «Все разделы» и нажать кнопку поиска. После этого на сайте появится вся информация о конкретном доме и организации, которая его обслуживает.
- Собственник, который переехал совсем недавно и не еще получал квитанций на оплату, а также не имеет доступа в Интернет, может просто спросить эту информацию у соседей.
Более детально о том, как узнать, какое товарищество обслуживает дом, читайте в этом материале.
Нормативная база
Основным законодательным актом, регламентирующим создание и работу ТСЖ, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Данным вопросам посвящен VI раздел нормативно-правового документа ( ст. 135-152). Кроме того, работу некоммерческой организации регламентируют:
- Гражданский кодек РФ;
- Земельный кодекс РФ;
- КоАП РФ.
К сведению Еще один важный документ – ФЗ №129 от 8 августа 2001 года. Данный закон устанавливает порядок создания Товарищества как юридического лица, а также его дальнейшую регистрацию.
Степень ответственности ТСЖ
Полный список прав и обязанностей, что входят в юрисдикцию ТСЖ, прописываются в двух документах — Уставе и договоре. В некоторых положениях Жилищного кодекса обозначена степень ответственности ТСЖ перед жильцами.
В интересах членов организации ТСЖ обязано исполнять следующие действия:
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — что это такое, деятельность и управление
Эксплуатация многоквартирного дома – это сложный и многоуровневый процесс, который требует постоянного сотрудничества с коммунальными, муниципальными и строительными компаниями.
И, учитывая, что требуется комплексная организации работы не только жилых помещений, но также совместных нежилых территорий и придомовых участков, к работе принято привлекать специальные коммерческие агентства – управляющие компании.
Альтернатива – самостоятельное оформление ТСХ (товарищество собственников жилья), которое будет заниматься вопросами ремонта дома, облагораживания территорий и защитой имущественных интересов владельцев квартир. Рассмотрим подробнее, что такое ТСЖ его плюсы и минусы в многоквартирном доме.
Что такое ТСЖ?
ТСЖ – добровольное объединение владельцев жилых квартир и нежилой недвижимости одного дома или нескольких соседних многоквартирных домов с целью ведения совместной хозяйственной и административной деятельности, а также для посредничества при использовании коммунальных сервисов и их оплате (ТСЖ расшифровка – товарищество собственников жилья).
В 2018 году обязанности и полномочия ТСЖ включают:
- оформление парковых зон и совместное содержание придомовых территорий (ТСЖ могут создавать спортивные и детские площадки в жилых районах, оформлять клумбы и прогулочные дорожки);
- строительство, сервисное обслуживание и ремонт коммуникаций ЖКХ (труб и канализации);
- определение основных направлений ремонтных работ (осуществление капитального ремонта).
Во время исполнения своей деятельности товарищества руководствуются положениями закона (Жилищный кодекс), который определяет, что правление домом должно происходить на принципах разделения имущества на личное и совместное. В ЖК зафиксирована следующая информация:
- квартиры и арендованные гаражи – личная собственность;
- придомовые участки, лифты, подъезды – совместная собственность владельцев недвижимости.
Обязательства ТСЖ распространяются только на те помещения и участки, которые признаны общими.
Формы существования организации
Такие товарищества могут создаваться в следующих ситуациях:
- среди владельцев частного сектора, то есть когда несколько семей владеющих соседними личными домами, принимаю решение объединить общие усилия для защиты личной недвижимости;
- создание собрания из состава жильцов только одного многоквартирного дома;
- формирование предприятия из участников нескольких многоэтажек.
Независимо от оснований формирования товарищества, они исполняют свои обязанности комиссионно.
Тсж некоммерческая организация
Расшифровка аббревиатуры ТСЖ — «Товарищество собственников жилья». Это организация, создаваемая собственниками для совместного управления землей и помещениями, которые относятся к совместной собственности. Вся деятельность организации осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и регулируется на законодательном уровне (ст. 135 ЖК РФ).
Зачем нужно и какова его цель?
Главной целью товарищества собственников жилья является эффективное управление домовой и придомовой территорией. Для чего нужно и что оно делает? Задача организации – формирование комфортных для проживания собственников условий. К ним относятся:
- коллективное управление домовым имуществом;
- распоряжение общим имуществом и обеспечение пользования им;
- содержание и хранение имущества;
- коммунальные услуги для жителей дома;
- иные действия, требуемые для успешного управления домом.
Кому подчиняется?
ТСЖ – это товарищество, сформированное непосредственно жителями дома, поэтому ТСЖ не подчиняется никому, кроме действующего законодательства. Высшим органом в ТСЖ является правление и общее собрание товарищества подотчетно его правлению.
Коммерческое ли предприятие, юридическое лицо или нет?
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация (п. 2 ст. 291 ГК РФ).
Единственной возможностью формирования прибыли данной организации может быть привлечение дополнительного источника финансирования (аренда помещений дома, продажа рекламных площадей на домах и т.д.).
В этом случае все полученные средства направляются на содержание имущества, без распределения между участниками ТСЖ.
Является ли юридическим лицом? Согласно действующему законодательству, данный вид организации относится к юридическому лицу. Наравне с другими юридическими лицами, органами управления должны вестись делопроизводство, уплата налогов, отчетность в контролирующих органах, сотрудничество с подрядчиками и поставщиками и т.д.
Справка. Получение статуса юр. лица объединившимися собственниками происходит после государственной регистрации.
Плюсы и минусы
К плюсам данной формы правления можно отнести:
- решение всех вопросов на собрании жильцов;
- учитывается мнение каждого жильца;
- самостоятельный выбор подрядчиков;
- прозрачная деятельность.
Минусы:
- несовершенство законодательства;
- при наличии должников среди жильцов, судом может быть взыскан размер долга и есть вероятность того, что жильцам придется платить по счетам во второй раз;
- столкновения с льготниками;
- вероятность ошибиться с выбором председателя;
- размер платежей за эксплуатацию выше;
- отсутствие в законе жестких мер по борьбе с неплательщиками.
Сравнение ТСЖ с другими формами правления:
| ТСЖ | Правление владельцами помещений | Управляющая компания |
| Работа без посредников. | Работа без посредников. | Посредник при заключении договоров с поставщиками услуг. |
| Общая ответственность за долги. | Отсутствие коллективной ответственности за долги. | Отсутствие коллективной ответственности за долги. |
| Максимально прозрачная деятельность. | Максимально прозрачная деятельность. | Вероятность мошенничества. |
| Плата за услуги выше за счет содержания штата сотрудников. | Плата за услуги ниже, за счет отсутствия посредников. | Плата за услуги выше за счет посреднической деятельности. |
| Юридическое лицо. | Отсутствие юр. лица, возможные сложности с оформлением документов с поставщиками из-за этого. |
|
| Работа осуществляется непосредственно собственниками многоквартирного дома, либо с привлечением третьих лиц. | Каждый владелец в своих интересах вправе заключать договора с поставщиками услуг, которые оказывают услуги по обслуживанию дома. | Работа осуществляется сотрудниками компании, не имеющими отношения к жильцам дома. |
| Деятельность осуществляется на основе устава. | Отсутствие нормативных документов. | Работа на основе единого договора и в соответствии с действующим законодательством. |
Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ читайте .
Как работает?
О видах деятельности осуществляемых товариществами собственников жилья (тсж)
Товариществом собственников жилья (ТСЖ), в соответствии со ст.
135 Жилищного кодекса Российской Федерации, признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Соответственно целями деятельности ТСЖ являются:
- совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- владение общим имуществом в многоквартирном доме;
- пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
- в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
В разделе VI ЖК РФ, посвященном вопросам правового регулирования деятельности ТСЖ, предпринимательская деятельность товарищества прямо не упоминается. Присутствует закрытый перечень видов хозяйственной деятельности (ч. 2 ст. 152 ЖК РФ), которой вправе заниматься товарищества, а именно:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Необходимо определить, возможно ли в ТСЖ осуществление иных видов деятельности, не указанных в ст. 152 ЖК РФ. Чтобы ответить на этот вопрос, соотнесем между собой понятия хозяйственной и предпринимательской деятельности. В соответствии с ч. 1 ст.
2 ГК РФ, предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Федеральный закон РФ от 12.01.1996 г.
№ 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» к предпринимательской деятельности некоммерческих организаций относит:
- приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающее целям создания некоммерческой организации;
- приобретение и реализацию ценных бумаг;
- приобретение и реализацию имущественных и неимущественных прав;
- участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 (п.3) указано, что наличие у некоммерческой организации права осуществлять предпринимательскую деятельность в случаях, указанных в п. 3 ст.
50 ГК РФ, не меняет характер такой организации как некоммерческой. В соответствии с п. 3 ст.
50 ГК РФ, некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Из норм ЖК РФ следует, что товарищества собственников жилья вправе осуществлять другие виды деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ:
1) В соответствии с п. 7 ч.1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2) В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. В данном положении не указано, на какой основе ТСЖ осуществляет этот вид деятельности – безвозмездно или возмездно. Следовательно, можно предположить, что возможен и тот и другой вариант.
3) Статья 145 (п. 6 ч. 2) ЖК РФ допускает возможность принятия решения общим собранием членов ТСЖ о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов.
4) Часть 3 ст. 152 ЖК РФ выделяет:
- доход от хозяйственной деятельности товарищества, который используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;
- дополнительный доход, который может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.
5) Кроме того, в ч. 2 ст. 151 ЖК РФ перечислены источники средств товарищества собственников жилья, к которым, наряду с доходами от хозяйственной деятельности, относят прочие поступления. Что подразумевается под «прочими поступлениями» — не указано.
В данной ситуации следует применять по аналогии принцип, закрепленный в налоговом кодексе РФ (ч. 7 ст. 3), в соответствии с которым все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.
То есть, при определении видов деятельности, которыми могут заниматься товарищества собственников жилья, следует учесть неоднозначное толкование норм ЖК РФ по этим вопросам и предоставить ТСЖ правом заниматься любой предпринимательской деятельностью для достижения уставных целей с учетом общих особенностей, установленных для некоммерческих организаций.
Таким образом, на наш взгляд, на основании вышеизложенного и в соответствии с ч. 3 ст. 50 ГК РФ, товарищество собственников жилья, как некоммерческая организация помимо указанных в ч. 2 ст.
152 ЖК РФ видов хозяйственной деятельности может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям.
Читайте ещё по этой теме:
Н. Габрусь