Что такое титульное страхование при ипотеке, для чего необходимо ипотечное страхование, цели оформления и что страхуется

Сейчас, большинству граждан в России нереально купить квартиру или дом в крупном городе, без оформления займа в банке. При его получении — страхование ипотечного кредита является обязательной составляющей, способной обезопасить сделку. Без нее банки не выдадут необходимую сумму.

Данная процедура снизит риски для кредитного учреждения и заёмщика от непредвиденных ситуаций, которые помешают исполнить обязательство. Страховка по ипотеке предупредит форс-мажорные обстоятельства и покроет возможные потери. Она может распространяться как на покупаемое жилье, так и на жизнь, и здоровье его приобретателя.

Действующее законодательство ввело этот порядок, чтобы снизить риски по обязательству. Существует несколько вариантов страхования при покупке жилья, причем некоторые из них помогут заемщику получить деньги на более приемлемых условиях для него.

Понятие ипотеки

• Под ипотечным кредитом понимается получение гражданином (должником) в банке (кредитор) денежных средств, с целью приобретения на праве собственности недвижимого имущества.
• Кредит носит целевой характер, а приобретаемое жилье находится в залоге у финансового учреждения до момента погашения заемщиком своих обязательств.
• Статья №1 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» РФ гласит, что при приобретении недвижимого имущества банк будет залогодержателем и имеет первоочередное право и на удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения условий договора за счёт собственности находящейся в залоге.

Понятие ипотечного страхования

Заключая данный правовой акт обе стороны, несут риски по его исполнению, которые способны нанести ущерб, как кредитной организации, так и гражданину, взявшему на себя обязательство.

В свое время ипотечный коллапс серьезно всколыхнул банковскую систему США, спровоцировав мировой финансовый кризис. Дабы предотвратить подобные последствия российское законодательство в обязательном порядке требует при получении денежных средств заключать страховое соглашение.

Ипотечное страхование – это юридическое оформление рисков в виде договора со страховщиком, которыя несет ответственность, в случае если должник по ипотеке потерял способность выплачивать взносы по долговым обязательствам.

Данный вид договоров выступает амортизатором неожиданно возникшей проблемы по платежам и возместит банку положенные средства, выданные под приобретение жилья или промышленного объекта.

Виды страхования по ипотеке

В настоящее время спектр данного вида услуг достаточно широк. Однако есть основные и часто используемые виды.

Сейчас гражданин, при оформлении займа на покупку недвижимого имущества может застраховать такие риски.

Объекта недвижимого имущества

Страхуется приобретаемое жилье, находящееся в залоге на предмет форс-мажорных обстоятельств и непредвиденных ситуаций: пожара, стихийных бедствий, неправомерных действий третьих лиц повлекших его повреждение.

Она распространяется на сохранение целостного состояния объекта, его несущих конструкций и стен, потолка, крыши и перекрытий.

Здоровья, жизни и трудоспособности заемщика (должника)

Рассматриваемый вариант защищает человека, взявшего обязательство по ссуде, от травм, увечий, которые в итоге привели к потере трудоспособности и возможности зарабатывать.

Иногда здесь играет роль возраст гражданина. Нельзя исключать, что страховщики могут отказать в заключение соглашения, если гражданину на момент обращения исполнится 60 лет, а кредит предусматривает выплаты более 5 лет.

Право собственности на приобретенную квартиру (титульная)

Имеется в виду, предупредить наступление обстоятельств, когда гражданин может по каким-либо причинам потерять право на приобретённую недвижимость (признание сделки недействительной).

Все три вида страховки можно оформить, обезопасив себя и банк от возможных неприятных ситуаций. Ведь беря заем, человек часто не может предвидеть, как далее сложится его судьба или профессиональная деятельность.

Обязательно ли страховать квартиру по ипотеке

У граждан, которые впервые хотят взять заем на жилье, встает адекватный вопрос, а нужно ли страховать квартиру или частное домовладение, приобретаемое таким образом.

На этот вопрос законодательство дает ответ: в соответствии п.2 статьи 31 Закона № 102-ФЗ «…гражданин обязан,по договору ипотеки застраховать недвижимость от рисков утраты и повреждения на сумму долгового обязательства».

Без этой процедуры ни один банк России на законных основаниях не заключит соглашение об ипотечном кредитовании. В этом больше заинтересован банк даже нежели чем сам заемщик – хотя ему также не помешает обезопасить себя от непредвиденных ситуаций в жизни.

Страховка квартиры или жилого дома, это вариант, когда страхуется объект недвижимости, находящийся в залоге. Правовое соглашение по страховке заключается на 1 (один) год и затем продлевается на то время насколько была взята ссуда. О необходимости его перезаключения напоминает заёмщику кампания, с которой заключено соглашение.

Что страхуется при ипотечном страховании

1. Как указывалось выше, обязательным условием для банка является страхование объекта недвижимого имущества.

2. Законодательство указывает в обязательном порядке страховать жилье, включающее в себя защиту от стихийных действий, повреждений и других непредвиденных случаев, в ходе которых объект сделки может прекратить существование или потерять свои функциональные способности.

3. Если человек придя в банк, готов заключить только один вид – это будет законно и не противоречит действующим в этой сфере нормативным актам.

4. Однако на деле часто банковские организации могут отказать в заключении кредитного договора без комплексного страхования, предусматривающего страхование жизни и здоровья заемщика, а также титульное, о которых говорилось выше.

Возникает вопрос, зачем кредитное учреждение будет настаивать на заключении комплексной страховки? Ответ прост – обезопасить себя от возможных рисков.

Поэтому здесь учитывается вот какой фактор – если с вами всё-таки заключат договор, без неё, нужно быть готовым к тому, что банк поднимет проценты по залоговой сумме. Этим шагом акционеры финансовой организации обезопасят выделенные денежные средства от возможных рисков.

Какие риски учитываются, а какие нет

В настоящее время, заключая соглашение, следует учитывать риски, описанные выше. Есть риски, которые не покрываются. Они в большинство случаев складываются под влиянием внешних факторов, которые страховщик не может и не обязан предвидеть и удовлетворять.

К таким рискам можно отнести:

• снижение уровня доходов заемщика;
• колебание ставки по процентам;
• повышение плавающей ставки;
• снижение ликвидности недвижимости;
• изменение курса национальной валюты;
• перенос сроков постройки жилья;
• при бракоразводном процессе собственников.

В случае наступления указанных ситуаций человек обязан знать, что они не поддаются страховке. Поэтому их следует учесть, когда планируете покупку жилья в кредит. Целесообразно обсудить эти вопросы кругу семьи и задать их непосредственно при оформлении.

Как оформить страхование по ипотеке

Чтобы юридически правильно оформить эту процедуру следует провести небольшую подготовительную работу. Для начала нужно изучить рынок услуг, обратившись к знакомым или связаться на сайтах этих компаний через специализированные Интернет-ресурсы.

Если это затруднительно, то можно проконсультироваться с банковскими работниками, которые могут посоветовать. Обычно есть несколько фирм, с которыми работает это учреждение. Не исключено, что вам могут посоветовать неплохую страховую компанию.

ВАЖНО! Обратите внимание на процентные ставки и тарифы предлагаемой вам структуры. Анализ рынка этого вида услуг указывает на то, что расценки могут разниться. Это соответственно отразится на ваших финансовых затратах.

Порядок действий

После того как подготовительная работа проведена следует переходить к конкретным действиям, по регистрации правоотношения. Для этого следует последовательно осуществить несколько взаимосвязанных между собою шагов, а именно.

1 шаг. Найдите страховую компанию

Информацию лучше подчеркнуть от знакомых юристов или банковских работников. Если их нет, обратитесь к приятелям или родственникам сталкивающихся с подобной ситуацией. В крайнем случае, проанализируйте интернет-пространство.

2 шаг. Проанализируйте возможные риски сотрудничества

Здесь важно учесть и сделать анализ предлагаемых услуг. Обратите внимание на размер тарифов, сроки выплат, есть ли льготы, а также какие риски покроет заключаемое правоотношение.

Учет рисков – важнейший параметр, так как от него зависит благополучие заемщика.

3 шаг. Согласуйте вид страхования

Чтобы выполнить это действие следует заранее знать, что требует займодатель, и что предоставляет рассматриваемая вами организация.

Сопоставив их, можно сделать вывод, подходит ли выбранная вами фирма или нет. Если условия не подошли – продолжите поиски.

4 шаг. Предоставите документы

Рассматриваемое соглашение заключается довольно быстро. Требуется совсем небольшой пакет документов, от клиента, которые собрать не проблематично.

Необходимые документы:

• гражданский паспорт;
• оригинал договора о покупке жилья;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• анкета и заявление;
• медсправки.

В отдельных случаях могут потребоваться выписки из лицевого счета, справки из бюро технической экспертизы, акты по оценки жилья. Поэтому следует заранее узнать — нужны ли дополнительные справки, так как их подготовка и получение потребует определённого времени.

5 шаг. Заключите договор

Как правило, он заключается на 1 (один) год. После истечения срока он продлевается и так ежегодно. Если срок просрочен – заимодатель может наложить штрафные санкции. Поэтому все процедуры следует совершать вовремя.

Когда все предельно ясно, и существует нерешенных вопросов – можно заключать соглашение. Следует знать, что каждый недочет, который вы пропустили (любая коммерческая организация действует всегда в своих интересах) может обернуться дополнительными финансовыми затратами.

Можно ли отказаться от страховки по ипотеке после его получения

Банк выдаёт кредиты только под гарантии (страховку, залог, поручителя). Поэтому маловероятно, что будет выдан кредит без гарантий.

Рассматриваемый договор не связан прямо со ссудой и заключается отдельно. Как указывалось в п.2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ указано, что «…страховать недвижимость необходимо, если в договоре нет дополнительных условий». Если эти условия не обяжут – то можно отказаться от страхования.

Отказ может повлечь ответные действия со стороны кредитной организации. Она может пересмотреть проценты и ежемесячные платежи, а иногда и в законном порядке потребовать возвращения всей суммы займа, что будет не выгодно заемщику.

Стоимость страхования ипотечной квартиры

Не последним будет вопрос, касающийся цены услуг. Ведь никто не хочет переплачивать. Стоимость зависит от ряда характеристик и факторов, влияющих на конечную сумму.

К характеристикам можно отнести:

• время эксплуатации (первичный или вторичный рынок);
• техническое состояние;
• условий ипотеки, предлагаемых кредитором;
• условия соглашения, предлагаемые страховщиком.

Если аккумулировать все это, а также предложения на рынке услуг, то можно определить среднее значение ее стоимости. Она колеблется от 0,5 до 1,5% от стоимости жилья. Платить цену за страховку, как и оформлять, следует заемщику ежегодно.

Это выгодно и удобно для всех участников обязательства.

От каких факторов зависит цена

Существует ряд объективных факторов, прямо влияющих на стоимость контракта. Если они присутствуют, то будьте уверены, что цена за услуги фирмы может быть, ниже ожидаемой стоимости.

К таким факторам можно отнести:

1. Пол и возраст. Для молодых людей и семейных пар стоимость ниже. Мужчины платят немного больше чем женщины.
2. Здоровье заемщика. Важно, чтобы человек не подвергался риску тяжёлых и хронических болезней – если они есть соглашение могут не оформить.
3. Размер займа. Чем он больше, тем выше ставки процентов.

Если страхование по ипотеке хочет сделать семейная пара, следует изучить факторы и характеристики, влияющие на его цену. Следует максимально их учесть, чтобы облегчить бремя оплаты страховки и ссуды для семьи.

Тарифы страхования по ипотеке: 5 предложений от популярных компаний

На данный момент, на рынке страховых услуг в РФ работает немало юридических лиц. Каждый из них предлагает примерно одинаковый спектр услуг. Основное отличие — это процентные ставки и стоимость услуг.

При выборе компании, следует обратить внимание:

1. Сколько она работает на рынке.
2. Величину уставного капитала.
3. Действующие тарифы.

Аудиторами ежегодно составляется рейтинг ведущих российских страховых фирм по популярности среди населения. Рейтинги также составляются на отдельные виды услуг. Существует ТОП ведущих страховых фирм, работающих с ипотекой.

Из представленного списка выберите ту фирму — чьи условия вам подходят. Для более подробных сведений о выбранном юридическом лице обратитесь на ее сайт, где вы найдете всю исчерпывающую информацию. А также можно связаться с её представителями по телефонам.

Что делать, если наступил страховой случай

При его наступлении, главное, что должен сделать гражданин – незамедлительно известить страховщика и банк, где была оформлена ссуда на жилье. После того, как стало известно о произошедшем событии, запускается правовой механизм, который был предусмотрен заключённым соглашением.

Данная процедура осуществляется между финансовыми организациями. В получении страховых выплат по кредиту, прежде всего, будет заинтересован банк. Участие гражданина в этом процессе небольшое.

Соглашение покроет все понесенные убытки. Вероятность того, что страховая фирма не выполнит свои обязательства, ничтожна. Если человек правильно оформил комплексную страховку, он может быть спокоен, при наступлении негативных последствий.

Часто задаваемые вопросы

При совершении практически любых юридических действий у людей часто возникают вопросы по их оформлению и последствиям. Граждане спрашивают, не будет ли нанесен ущерб их интересам.

Поэтому перед тем как купить и застраховать имущество следует пояснить ответы на некоторые вопросы, а именно.

Можно ли приватизировать застрахованное жилье по ипотеке

Закон указывает, что приватизация – это приобретение собственности на объект недвижимости. Так как квартира или дом куплены в ипотеку и оформлены на вас – вы автоматически являетесь собственником жилого помещения и приватизация не нужна.

Можно продать жилье, приобретенное по ипотеке

Продать ипотечную квартиру разрешено, только с позволения залогодержателя. При этом соглашение по страхованию прекращается, как только у квартиры появился новый собственник.

Возможно, ли получить ипотеку на общежитие

Что касается общежитий, которые находятся в муниципальной собственности, либо, предприятий. Стоимость их невелика, как правило, поэтому варианты получения ссуд по приобретению комнат в общежитиях практически не встречаются.

Кроме того, первоочередное право приватизировать комнату в общежитии имеют люди, проживающие и прописанные в ней, а значит, покупка её посредством ссуды не потребуется.

Какие нюансы следует учесть при заключении ипотечного договора, общие рекомендации

В любом виде правоотношений существует вероятность наступления негативных последствий, невыгодных одной из сторон. Чтобы их избежать при заключении страхового договора — следует придерживаться ряда правил.

Вот их краткий перечень:

1. Внимательно изучить пункты договора, особенно те, которые написаны мелким шрифтом.
2. В случае, когда что-то неясно, обратитесь с вопросом к сотрудникам кредитной организации.
3. Обратите внимание на условие о страховании только в аккредитованных банком, организациях.
4. Когда есть возможность прийти со знакомым юристом – сделайте это, это облегчит понимание ситуации.

Если застраховать все возможные риски – это убережет заемщика от неприятностей, которые с каждым могут случиться. Конечно, если оформить комплексную страховку – то платить взносы придется в большем размере, но лучше немного переплатить и обезопасить себя.

Cтрахование титула при ипотеке: что это такое и зачем оно нужно?

Если заемщик покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, некоторые банки потребуют от него застраховать свой титул. Сегодня разберемся, что такое титульное страхование и от чего защищает, зачем оно нужно при ипотеке и что будет, если от него отказаться.

Титул – что это и зачем его страхуют?

Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.

Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.

Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации собственности на нее в Росреестре, могут появиться лица, которые имели право на эту квартиру. Они захотят отсудить ее у покупателя.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.

К титульному страхованию прибегают только при покупке квартиры на вторичном рынке. Страховать титул при покупке квартиры в новостройке не нужно. Покупатель становится ее первым владельцем, до него никто не был собственником этой квартиры, а значит, не может на нее претендовать.

Титульное страхование защищает заемщика от полной потери денег в случае оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Если заемщик попадет в такую ситуацию без страховки – у него не останется ни денег, ни квартиры. А платить ипотеку придется в любом случае.

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке, а в случае отказа могут поднимать процентную ставку, чтобы сократить свои риски.

Пример:

Алексей купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке у Елены. Зарегистрировал право собственности. При покупке документы проверял юрист банка. Все было чисто. У Елены есть брат Андрей, который имел долю в квартире. Перед сделкой он несколько месяцев находился в состоянии алкогольного опьянения, и Елена убедила Андрея отказаться от своей доли.

Выйдя из этого состояния, Андрей заявляет в суд. Он ссылается на то, что в момент подписания отказа находился в недееспособном состоянии и требует вернуть его долю. Суд может принять его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если у него было оформлено титульное страхование, он получит страховую выплату.

Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?

Требовать страхование титула банки не могут. По закону обязательно только страхование недвижимости, которая передается в залог банку. Его требуют в каждом банке. Что касается титула, застраховать его отдельно получится не во всех СК. Обычно компании в такой ситуации предложат вам полис комплексного страхования.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

От чего защитит титульная страховка?

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

• Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
• Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
• Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
• Человеком, введенным в заблуждение.
• Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
• Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
• Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
• Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
• Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
• Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
• Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Как можно утратить право собственности?

Право собственности можно утратить, если третье лицо оспаривает его в форме судебного иска.

Юристы выделяют 2 типа подобных исков:

1. Иск о признании сделки недействительной.
2. Виндикационный иск.

Виндикационный иск

Виндикационным называется иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Такой иск может подать только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.

Если ипотечный заемщик сталкивается с такой ситуацией, ему нужно доказать, что:

1. На момент совершения сделки он не знал о существовании других собственников помимо фактического продавца.
2. Он получил недвижимость не безвозмездно, а приобрел ее за счет личных и заемных средств.

Однако если суд установит, что фактический продавец не имел законного права на продажу недвижимости, или истец лишился имущества против своей воли – сделку признают недействительной. Случай с пьющим братом, который мы приводили выше, является классическим примером виндикационного иска.

По закону, собственник может подать виндикационный иск в течение 3 лет с момента, когда он узнал о выбытии недвижимости из его собственности. Это является причиной того, почему банки настаивают на страховке титула при покупке квартиры в ипотеку, которая находилась в собственности менее 3 лет.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Гражданский кодекс РФ гласит, что сделку могут признать недействительной, если будет доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по другим причинам.

Пример:

Петр родился в 1993 году. Поскольку он был несовершеннолетним, его не включили в список участников приватизации. С 1994 года закон разрешил несовершеннолетним участвовать в приватизации.

Закон действует с обратной силой. В 2014 году квартиру продали, и Петр подал иск о признании сделки ничтожной.

Он заявляет, что не был поставлен в известность о возможности получения доли в собственности и требует восстановить свои права.

Согласно постановлению №6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 года, иск о признании сделки ничтожной не будет рассмотрен, если ответчиков признают в суде добросовестными приобретателями.

По такому иску оспаривают только первую сделку с проблемной недвижимостью.

Если собственник объявился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому человеку, то используют виндикационный иск.

Из чего складывается стоимость полиса?

Средняя стоимость титульного страхования составляет 0,2 – 2,5% от суммы ипотеки.

Цена на титульное страхование зависит от 5 факторов:

1. Сумма кредита. Чем больше сумма, тем дороже ипотечная страховка.
2. Условия конкретного банка. Для ипотеки банка ВТБ страховка дороже, чем для ипотеки ЮниКредитБанка.
3. Город покупки недвижимости. В Москве застраховать титул будет дороже, чем в Новосибирске.
4. Степень риска. Чем больше риск – тем дороже страховка.
5. Срок договора. В первый год стоимость взноса существенно выше, чем в последующие.

Пример:

Ольга берет ипотечный кредит 5 000 000 рублей в банке ВТБ. Процентная ставка 10%. Она планирует купить квартиру на вторичном рынке в Москве. Для получения кредита ей необходимо застраховать титул. Стоимость титульного страхования на 1 год составит 14 375,00 рублей. Это составляет 0,29% от суммы ипотеки.

Этот пример был рассчитан на онлайн калькуляторе, который вы найдете на этом сайте. С помощью этого инструмента вы можете рассчитать стоимость страховки титула по своим данным.

Как стоимость страхования показывает чистоту квартиры?

Перед тем, как застраховать титул недвижимости, страховая фирма тщательно проверяет ее историю.

После проверки события могут развиться по 3 вариантам:

1. СК предложит страховку по рыночной цене.
2. СК предложит застраховаться по цене выше рыночной.
3. СК откажется страховать титул без аргументирования причин.

  Где и как застраховать ипотеку для Сбербанка в 2021 году?

Если события пошли по 3 варианту – отказывайтесь от покупки этой недвижимости, она не чиста. Если наступил 2 вариант – риск есть, но он в пределах допустимого. При 1 варианте рисков нет, можно смело покупать такую недвижимость, она чиста.

Онлайн калькулятор

Чтобы узнать стоимость страховки титула, перейдите на этот сайт и заполните все поля и отметьте галочкой строку «Риск потери права собственности на жилье». Вместе с этим пунктом автоматически будет отмечен «Риск порчи залога (страхование имущества)». Нажмите на кнопку «Рассчитать».

В появившемся окне напротив соответствующей строки вы увидите стоимость каждого типа страховки и итоговую сумму. Вы можете отправить заявку на оформление страхового полиса онлайн прямо с нашего сайта. Для этого нажмите на кнопку «Отправить заявку» и заполните необходимые поля.

9 случаев, когда страховая компания не обязана платить

При наступлении страхового случая, фирма будет выяснять обстоятельства произошедшего. Далеко не в каждом случае страхователь получит выплату.

Так, компания не обязана выплачивать страховку, если утрата права собственности произошла в результате:

1. Гражданской войны, военных операций или их последствий.
2. Конфискации недвижимости по решению государственных органов.
3. Изъятия квартиры, если страхователь не выполняет обязательства (за долги).
4. Изъятия имущества, которым страхователь не может владеть по закону.
5. Повреждения или гибели имущества (в этом случае действует страховка имущества).
6. Сноса здания.
7. Умышленных действий страхователя, которые направлены на получение страховой выплаты.
8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушениями.
9. Окончания права собственности на землю.

Страховая компания может отказать в выплате, если:

• Застрахованное лицо обратилось за выплатой после установленного срока.
• Страхователь уже получил возмещение от виновного лица.
• Наступление страхового случая не было подтверждено.
• Страхователь предоставил ложные данные и не препятствовал отчуждению недвижимости.
• Наступил случай из списка исключений: наводнение, взрыв, землетрясение, и др.
• Перепланировка квартиры была изменена без согласия банка и СК.
• Недвижимость использовали не по назначению.
• Заложенная квартира была продана или подарена другому лицу.
• Заложенную недвижимость сдавали в аренду.

Перед заключением договора обязательно изучите отзывы клиентов о выбранной страховой фирме.

Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Оформить страховку можно и на 3-5 лет. Однако при этом будьте готовы к долгим судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Выводы и полезные советы

Титульное страхование защищает от потери права собственности на квартиру. При ипотеке отказаться от него можно, однако при возникновении страхового случая вы будете самостоятельно погашать долг перед банком.

Рекомендую последовать совету банка и оформить титульное страхование. Напомню, что страховать титул потребуется только при покупке вторичной недвижимости. Чтобы сэкономить, можно оформить комплексное страхование, которое включает в себя страховку квартиры, жизни и титула.

Страховая фирма может отказать в продлении договора или повысить стоимость оказываемых услуг. Поэтому рекомендуем заключать договор сразу на длительный срок.

Титульное страхование при ипотеке — что это такое и обязательно ли нужно

????️‍????️ 6716 27.4.2020

Титул представляет собой документ на право собственности в отношении конкретного имущества.

В случае ипотечного кредитования и прочих сделок с недвижимостью титулом является выписка из ЕГРП, ранее выдавалось свидетельство о регистрации права собственности.

В этом случае страхуются риски по утрате права собственности на объект, приобретаемый в ипотеку. Страховая компания (далее по тексту СК) – это фирма, оказывающая страховые услуги.

Смысл страхования титула при ипотеке сводится к защите своих прав на приобретенный объект недвижимости. Поскольку сохраняется вероятность, что после приобретения жилья и регистрации собственности на него в органах Росреестра, могут появиться иные лица, имеющие право на эту жилую площадь.

Зачастую у них появляется желание отсудить квартиру у покупателя.

Как правило, эти ситуации связаны с наследниками или лицами, права которых были не были учтены при реализации жилья, например, несовершеннолетние дети, недееспособные на день совершения сделки лица, а также люди, находящиеся в состоянии наркотического или алкогольного опьянения.

Титульное страхование актуально только если речь идет о вторичном жилье. Нет смысла страховать титул при совершении сделки в новом доме, покупая жилье у застройщика. Поскольку покупатель является первым владельцем и до него квартира не имела собственников, поэтому какие-либо претензии не обоснованы.

Титульное страхование призвано защитить заемщика от потери денег на случай возникновения споров о праве собственности на объект. В случае отсутствия страхования собственник теряет право на квартиру и остается должен банку по ипотечному кредиту.

По этой причине банки при оформлении ипотечного договора на объект вторичного рынка настаивают на таком виде страхования, оставляя за собой право повышать процентную ставку в случае отказа, чтобы уменьшить собственные риски.

В каких банках обязательна страховка титула

В качестве основного требования банка по программам ипотечного кредитования страхование титула отсутствует. Закон предусматривает обязательным лишь страхование недвижимости, оформленной в качестве объекта залога. Это требование есть у каждого кредитного учреждения.

Далеко не каждая страховая компания готова предложить программы титульного страхования. Зачастую СК предлагают полис комплексного страхования. Комплексное страхование в обязательном порядке пригодится в следующих банках:

• «Райффайзенбанк»,
• «Газпромбанк»,
• «ВТБ»,
• «Альфа-банк»,
• «ДельтаКредит» и др.

Пожалуй, среди крупных банков только «Сбербанк» ограничивается страхованием жизни и здоровья, а при отказе повышает процентную ставку на 1 пункт.

Титульная страховка – это защита

Что такое титульное страхование при ипотеке и от чего оно защищает? Страховой случай при титульном страховании возникает в случае признания сделки ничтожной или недействительной. Поскольку это влечет утрату права собственности на объект у покупателя.

Случаи признания совершенной сделки ничтожной или недействительной:

• совершение сделки продавцом в недееспособном или частично дееспособном, а также невменяемом состоянии;
• совершение сделки лицом, который ограничен в дееспособности по решению суда;
• совершение сделки лицом, не понимающим значения собственных действий или не способным ими руководить;
• совершение сделки человеком, которого ввели в заблуждение;
• при совершении сделки произошло нарушение прав несовершеннолетних, например, бывшему на момент сделки несовершеннолетнему собственнику не было предоставлено новое жилье;
• сторона смогла доказать факт мошенничества, например, использование поддельной доверенности;
• получение недвижимости предыдущим владельцем путем обмана, угроз или мошенничества. Тогда аннулирование права собственности продавца по вашей сделке приведет к утрате права собственности и у вас тоже;
• совершение сделки под действием угроз, влияния насилия и стечения отрицательных обстоятельств;
• распоряжение общей собственностью супругов без согласия второго супруга;
• плательщик ренты реализовал недвижимость без наличия согласия от ее получателя;
• в случае нарушения процедуры принятия наследства – один наследник реализовал квартиру без уведомления прочих лиц, имеющих право на получение наследства или при отсутствии возможности принять его в срок;

Все эти случаи приводят к потере права собственности и называются страховым случаем. При наличии страхования на титул страховая компания обязана выплатить компенсацию.

Стоимость полиса

В среднем стоимость полиса при титульном страховании колеблется на уровне 0,2-2,5% от стоимости договора по ипотеке. Цена на страхование титула зависит от ряда факторов:

• сумма кредита – с ростом суммы дорожает ипотечная страховка;
• условия каждого конкретного банка – для ипотеки банка «ВТБ» полис будет дороже, чем «ЮниКредитБанка»;
• город покупки недвижимости – для Москвы страхование титула дороже, чем на периферии;
• степень риска – с количеством рисков растет стоимость полиса;
• срок договора – стоимость снижается от года к году.

Сценарии страхования в зависимости от уровня риска

Страховая компания проверяет историю и чистоту квартиры на вторичном рынке недвижимости прежде чем проводить страхование титула. Поскольку она обязана учитывать все риски. По результатам проверки страхование развивается по одному из трех сценариев:

• СК предлагает страховку по рыночной стоимости – абсолютно чистая сделка;
• СК предлагает страхование по стоимости выше рыночной – предельно допустимый уровень риска;
• СК отказывает в оформлении страховки титула без аргументирования причин – гарантировано опасная сделка.

Когда СК могут не платить страховку

Прежде чем выплатить компенсацию страховая компания проводит выяснение всех обстоятельств, приведших к наступлению страхового случая. Существуют варианты, при которых страховая на законных основаниях может не осуществлять выплаты, например, при утрате права собственности на объект в одном из следующих случаев:

• особенное положение в стране – гражданская война, военные действия или операция, а также их последствия;
• конфискация недвижимости на законных основаниях государственными органами;
• изъятие квартиры в случае неисполнения обязательств страхователем;
• изъятие имущества при отсутствии возможности владения страхователем в силу закона;
• повреждение или полная гибель имущества;
• снос здания;
• умышленные действия страхователя, направленные на получение выплаты от СК;
• изъятие земельного участка, который используется с нарушениями;
• окончание права собственности на земельный участок;

Страховая компания вправе отказать в выплате в одном из следующих случаев:

• истечение срока, установленного для произведения выплат и обращений за ними;
• получение возмещения от виновного лица;
• отсутствие подтверждений наступления страхового случая;
• предоставление ложных данных со стороны страхователя, из-за которых отчуждение происходило без сопротивления со стороны страхователя;
• случай из списка исключений – наводнение, взрыв, землетрясение и прочие форс-мажорные обстоятельства;
• перепланировка квартиры осуществлена без получения согласия со стороны банка и СК;
• использование недвижимости не по назначению;
• объект залога продан или подарен иному лицу;
• объект залога сдавался в аренду;

Что нужно учесть при оформлении титульной страховки

Первоначально важно при выборе страховой компании учитывать отзывы клиентов о проведении выплат и ценовой политике. Далее важно учесть еще ряд факторов, касающихся титульного страхования:

• сроки – максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить. Оформление страховки на 3-5 лет зачастую приводит к долгим судебным разбирательствам;
• расчет суммы компенсации – размер выплаты в случае утраты права собственности равняется рыночной стоимости объекта недвижимости на день вынесения решения суда. Этот пункт указывается в договоре.

Полезные советы

Страхование титула защищает ипотечного заемщика от потери права собственности на приобретаемый объект.

Отказаться от страхования можно, но в случае утраты права собственности ответственность перед банком будет полностью лежать на плечах покупателя.

Узнать примерную стоимость полиса вы можете в разделе «Калькулятор страховки по ипотеке». Проконсультироваться по вопросам ипотечного страхования вы можете у наших специалистов по телефону +7 499 322-14-22.