Что такое ипотека на жилье простыми словами: подводные камни и суть предмета, что нужно знать, когда берешь кредит на квартиру в России, что означает это слово?

Сейчас очень часто люди приобретают жилье в кредит. Самая распространенная причина — у многих людей нет нужной суммы на покупку, а жить где-то нужно.

Что такое ипотека?

Ипотека — это долгосрочный банковский кредит, выдаваемый на покупку конкретной недвижимости. Он обеспечен ипотекой для банка, внесенного в земельный и ипотечный реестр недвижимости, покупка или строительство которой финансируется этим кредитом. Сложно? Только на первый взгляд.

Сумма ипотеки обычно составляет не менее нескольких сотен тысяч рублей (а в некоторых случаях может достигать нескольких миллионов). Ипотечный займ предоставляется на несколько лет или даже десятков лет (в настоящее время банки предоставляют кредиты на недвижимость сроком до 35 лет).

Экономисты отмечают, что лучше всего брать ипотеку на срок не более 15-20 лет. Следует помнить, что чем больше сроки кредита, тем значительнее величина переплаты.

Залоговое обеспечение для покупки квартиры или строительства дома на одну семью является ипотекой для банка, внесенной в земельный и ипотечный регистр, который хранится для имущества.

Ипотека обеспечивает залог и позволяет банку претендовать на имущество независимо от того, чье это имущество. Это означает, что даже если лицо, получившее кредит, продает имущество, то банк имеет право заявить свои требования к нему.

Как формируются процентные ставки по ипотеке?

Процентная ставка по ипотечному кредиту состоит из двух элементов:

• Переменная ставка (3 или 6 месяцев). Заемщик не имеет никакого влияния на величину этого показателя, он определяется ежедневно в рабочие дни на основе ставок, сообщаемых фиксирующими участниками, то есть представителями системно значимых банков России, после отклонения двух самых высоких и двух самых низких значений.
• Постоянная маржа банка (т.е. его прибыль от предоставленного кредита). Хорошей новостью является то, что в некоторой степени, можно влиять на величину маржи. Его сумма оговаривается практически во всех банках, предоставляющих ипотеку.

На протяжении нескольких лет банки не выдавали ипотечные кредиты в размере, позволяющем финансировать всю инвестицию (покупка или строительство дома). Если хотите получить кредит, должны внести свой вклад. С января 2017 года его сумма в среднем составляет 20 процентов инвестиционных затрат. Собственный вклад может включать в себя:

• денежные средства (первоначальный взнос),
• средства, накопленные на банковских счетах,
• гарантийный взнос из жилой книги,
• платежи по цене покупки (авансы, платежи насчет застройщика или продавца),
• рыночная стоимость участка, на котором будет осуществляться строительство,
• документально подтвержденные затраты на строительство, стоимость выполненных строительных работ, стоимость приобретенных строительных материалов.

Некоторые банки предлагают ипотечные займы с низким первоначальным взносом, но этот вариант обычно предполагает дополнительные расходы (например, обязательное страхование), более жесткие требования к заемщику, и в результате может оказаться более дорогим.

Комиссии, связанные с ипотечным кредитом

Комиссия за выдачу кредита — единовременная плата, которую обычно платят в день подписания кредитного договора. Она выражается в процентах от предоставленной суммы кредита, а ее размер колеблется от 0 до 4 процентов в зависимости от банка.

Кроме комиссий ипотечный заемщик также может столкнуться со следующими тратами:

• Оценка недвижимости, являющейся залогом по кредиту. Некоторые банки сами оценивают стоимость недвижимости, тогда как другие требуют представления оценочного отчета, составленного оценщиком недвижимости.
• Контроль за кредитной недвижимостью — кредиты на строительство дома на одну семью выплачиваются траншами. Оплате каждого из них предшествует проверка на месте. Во время этой проверки банк проверяет, правильно ли заемщик использовал ранее уплаченные ему деньги.
• Приложение к договору — во время погашения кредита мы можем изменить некоторые его параметры, например, взносы, с равных на убывающие или сократить период погашения. Как правило, это предполагает изменение условий договора, заключенного с банком. Существует плата за их изготовление.

Способы оплаты ипотеки

Ипотеку можно погасить равными или уменьшенными частями.

• За кредиты, погашенные равными частями, вы в первую очередь платите проценты. Со временем процентная доля уменьшается, а доля капитала увеличивается.
• Выплачивая ссуду с уменьшением в рассрочку, выплачивается равный основной взнос и процентный платеж, который рассчитывается на основе уменьшения долга.

В обмен на более низкую маржу, или уменьшенную комиссию до нуля банк может обязать клиента использовать другие продукты, которые он предлагает. Чаще всего это личный счет (дополнительным требованием может быть пополнение его на сумму, указанную банком), кредитная карта и совершение безналичных операций на определенную сумму или использование страховки.

Предлагаем Вашему вниманию предложения ипотечных займов от надежных банков:

Процентная ставкаот 5.9%

Срокдо 30 лет

Суммадо 30 млн.руб.

• Перв.взнос от 20%
• Срок рассмотрения — один день

Оформить

Процентная ставкаот 5.99%

Срокдо 30 лет

Суммадо 50 млн.руб.

1. Перв.взнос от 10%
2. Предварительное решение за 1 день

Подробнее

Процентная ставкаот 6.09%

Срокдо 25 лет

Суммадо 120 млн.руб.

• Перв.взнос от 20%
• Одобрение ипотеки онлайн

Оформить

Процентная ставкаот 7.5%

Срокот 3 до 30 лет

Суммаот 0.5 до 12 млн.руб.

1. Перв.взнос от 10%
2. Скидка за онлайн-заявку —0,5%

Оформить

Вас также может заинтересовать:

Что портит кредитную историю? Пять основных факторов

Если кредитные организации отказывают вам в получении займа, причиной отказов является ваша плохая кредитная история. Какие факторы портят кредитную историю, что предпринять для её исправления, а чего делать не стоит? Читайте в статье.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

С каждым годом все больше людей решаются оформить ипотечный кредит, ведь накопить на собственное жилье практически нереально. Но что же делать тем, у кого нет средств, чтобы внести первоначальный взнос? Ответы — в статье.

Что такое ипотека: объяснение для чайников | Финтолк

Слово «ипотека» используют теперь даже дошкольники, услышав его от родителей, но, конечно же, не до конца понимая его смысл.

Если простыми словами, то ипотека — это получение кредита в банке под залог покупаемой жилой недвижимости.

Жилая недвижимость в свою очередь может быть первичной (например, квартира в строящемся доме) или вторичной (квартира в уже построенном доме с различной степенью изношенности).

Банк, подписывая договор с заемщиком, позволяет тому пользоваться жилой недвижимостью, пока тот выплачивает кредит. Если по каким-то причинам заемщик перестает платить, банк будет иметь право распоряжаться квартирой или домом, который был приобретен в ипотеку, на свое усмотрение.

Чем ипотека отличается от кредита?

• По сути, ипотека является разновидностью кредита, но имеет вполне определенные цели — покупку жилой недвижимости. Если вам нужен автомобиль или коммерческая недвижимость, то это уже не ипотека.
• Также отдельно банки предлагают потребительские кредиты — их особенность в том, что банк не спросит у вас, на что именно вы хотите потратить деньги. К жилой недвижимости, помимо квартир, относятся дома, коттеджи, таунхаусы, также может быть приобретена часть квартиры или часть дома. Еще в ипотеку можно приобрести земельный участок под строительство дома и даже гараж (хотя жить в нем, пожалуй, не стоит).
• Процентная ставка по ипотеке, как правило, ниже, чем по автокредиту или по другим видам кредита.
• Ипотека предназначена для физических лиц. Если организация хочет одолжить деньги у банка под покупку недвижимости, это будет уже другой вид кредитования.
• Срок, на который выдается ипотечный кредит, может составлять до 30 лет. На машину или на потребительский кредит ни один банк таких условий не предоставит.

Еще 20 лет назад в России мало кто мог себе позволить ипотеку — проблема была в низких зарплатах и в больших процентных ставках. Сейчас банки уже не так строги с размером официальной зарплаты, да и ставки существенно снижены.

Виды ипотеки

В каждом банке есть свои ипотечные программы, но есть виды ипотеки, представленные в большинстве банков, так как эти программы поддерживаются государством:

• Военная ипотека (для военнослужащих)
• Ипотека для молодой семьи (до 35 лет)
• Ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми
• Сельская ипотека (для приобретения жилья в сельской местности)

Что же нужно для оформления ипотеки?

Ипотека предоставляется только совершеннолетним гражданам. Некоторые банки готовы подписать с вами договор, только если вам не меньше 21 года. Есть и верхняя граница возраста — не старше 75 лет.

Также заемщик должен иметь официальное трудоустройство или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Недавно появилась новая категория занятости — самозанятость. Она тоже подойдет для получения ипотеки.

Есть достаточно стандартный список документов, который запросит почти каждый банк, его мы и приведем тут. Но список каждый год немного меняется, и банки имеют право запросить и другие документы, поэтому перед поездкой к ипотечному менеджеру конкретный список документов лучше будет уточнить.

Итак, вам понадобятся:

• Паспорт гражданина РФ
• Анкета. Как правило, ее можно скачать на сайте банка в форматах. doc, .pdf или заполнить на самом сайте.
• Сведения о трудоустройстве. Для большинства подойдет копия трудовой книжки, заверенная печатью работодателя, и справка с указанием должности, стажа и даты начала работы. Исключения составляют собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы. Для них подтверждающие трудоустройство документы будут другие, но это достаточно узкий вопрос, и в данной статье мы не будем в это углубляться.
• Документальное подтверждение ваших доходов. Раньше банки требовали справку по форме 2-НДФЛ, теперь достаточно справки от работодателя на фирменном бланке. И небольшой лайфхак: если вы с начальством в хороших отношениях, зарплату вам могут «нарисовать» и больше, чем у вас на самом деле есть. Для ИП и владельцев бизнеса понадобится налоговая декларация с отметкой, что она была получена налоговыми органами.
• Документы по приобретаемому имуществу. Это, прежде всего, договор купли-продажи. Также понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую недвижимость и выписка из Единого государственного реестра.

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то у всех крупных строительных компаний есть свои ипотечные менеджеры.

Они помогут вам собрать и подготовить нужные документы, а также подскажут, какие банки аккредитованы их строительной компанией для ипотечных программ. Туда-то вам и предстоит отправиться.

Запрос можно сделать сразу в 2-3 банка, так больше шансов, что ипотека будет хотя бы одним из них одобрена.

Если же сразу несколько банков одобрили вам жилищный кредит, выбирайте, где лучше. У разных банков могут отличаться процентные ставки, сумма первого взноса, список документов, а некоторым важна и близость банковского филиала к дому.

Финансовые условия получения ипотеки

А теперь поговорим о главном — о цене вопроса! Если раньше непременно нужно было иметь первоначальный взнос, размеры которого колебались от 10 до 30 %, то теперь некоторые банки готовы подписать с вами ипотечный договор без этого условия! Конечно, чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше будет «тело» кредита и тем больше шансов, что вам его одобрят, но для некоторых вариант «без первоначального взноса» — единственно возможный, так как у них нет никаких накоплений и нечего продавать, а иметь свое жилье хочется. Поэтому порадуемся за тех, для кого открылись новые возможности!

Второй важный вопрос — срок ипотечного кредита. Банки охотнее дают свои деньги на 25 лет, нежели на 5, тем самым они облегчают ежемесячное финансовое бремя для заемщика и зарабатывают больше процентов, но есть такой чудесный инструмент — досрочное погашение, и при желании можно потом сократить срок выплаты жилищного кредита или снизить размер ежемесячной выплаты.

И последний, но не самый малозначимый вопрос, это процентная ставка. Сейчас она колеблется от 4,65 (та самая ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми) до 12 %. В среднем ставка на 2020 год составляет 8,7 %, что ниже, чем в 2019, и тем более в ранних годах.

С каждым годом процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются, что не может не радовать, но до Европы и США нам еще далеко: у них жилье можно купить под 3-5 % годовых.

В некоторых случаях ставка доходит и до 1 % — лишь бы жилье купили, лишь бы в нем жили и оно не рушилось и не ветшало со временем от невостребованности.

Вот, пожалуй, и все, что вам нужно знать об ипотеке, прежде чем решиться на ее оформление. Если у вас остались вопросы, задавайте их в х, и мы обязательно подготовим для вас развернутые ответы в наших следующих материалах. Финтолк расскажет нескучно о финансах!

Что нужно знать об ипотеке:на вторичное жилье, на новостройку

› Ипотека › Вопросы по ипотеке › Что важно знать об ипотеке, чтобы правильно подготовиться. Мнение экспертов.

24.08.2019 1 464 просмотров

Что нужно знать об ипотеке в целом и отдельным категориям граждан в частности, чтобы не оказаться в  сложной жизненной ситуации после оформления кредита? Рассмотрим, на какие нюансы нужно обращать внимание, и какие риски связаны с ипотечным кредитованием.

Определение ипотеки и ее особенности

Ипотечный кредит представляет собой вид целевого займа, который выдается под залог объектов недвижимости. Предметом залога могут выступать как нежилые объекты, так и помещения, пригодные для проживания, в том числе жилье, приобретенное на средства займа.

При взятии ипотеки физическими лицами в залог кредитной организации передается, как правило, приобретаемый объект либо иная ликвидная недвижимость, не уступающая по характеристикам купленной квартире. Последний вариант используется нечасто, так как семьи, нуждающиеся в улучшении условий проживания, редко имеют в собственности иное, кроме приобретаемого, жилье.

Что нужно знать, когда берешь ипотеку?

В первую очередь необходимо изучить ее особенности, к числу которых специалисты относят следующие:

1. Ссуженные банком средства можно использовать только в строго определенных целях. В данном случае на покупку или строительство жилья.
2. Период кредитования будет длительным, обычно более десяти лет (в зависимости от суммы кредита). Максимальный период достигает тридцати лет.

3. По ипотеке процентная ставка всегда ниже, нежели по другим видам банковских продуктов;
4. При оформлении ипотеки кредитор обязательно потребует залог.  И это самая важная особенность, так как отсутствие залогового имущества лишает кредитную организацию гарантии возврата ссуженных средств.

   Если по каким-либо причинам гражданин не сможет расплатиться, на предмет залога можно обратить взыскание. В этом случае заемщик лишается купленного жилья, а банк покрывает убытки за счет реализации залоговой недвижимости.

5. При ипотечном кредитовании правоотношения сторон сделки регулируются гражданским законодательством, федеральным законом № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) и условиями кредитного договора, поэтому в случае разногласий, урегулирование конфликта должно осуществляться в соответствии с этими нормативно-правовыми актами.

Разновидности ипотечных кредитов

• для приобретения квартиры в строящемся доме;
• для приобретения готового жилья (в том числе на вторичном рынке);
• для покупки объекта ИЖС с земельным участком либо отдельного участка под строительство;
• для покупки недвижимости под залог другой, принадлежащей заемщику недвижимости.

Ипотека на льготных условиях, специально созданная для отдельных категорий граждан, представлена следующими программами:

1. Ипотека для молодых семей;
2. Ипотека с использованием средств материнского капитала;
3. Специально разработанные региональные программы, предусматривающие субсидирование процентных ставок или предоставление нуждающимся гражданам безвозмездных субсидий;
4. Программа НИС (ипотека для военнослужащих);
5. Местные программы, предусматривающие выделение средств для приобретения экологически чистых домов из дерева (деревянная ипотека);
6. Льготная ипотека под 6% годовых для семей, в которых с 2018 по 2022 года родятся второй и последующие дети (семейная ипотека).

Помимо стандартных, привычных большинству российских граждан программ, кредитные организации предлагают ряд уникальных банковских продуктов, в числе которых:

• ссуды на ремонт и отделку приобретенного жилья;
• ипотека, выдаваемая по двум документам (без подтверждения доходов);
• кредитование граждан с неудовлетворительной кредитной историей (ипотека с большой величиной первоначального взноса и высокой процентной ставкой);
• ссуды на покупку гаража или места на парковке;
• ипотека для иностранцев;
• ссуды для пенсионеров (некоторые банки готовы одобрить кредит лицам, старше семидесяти лет);
• ипотека, предлагаемая ИП и владельцам собственного бизнеса для покупки объектов предпринимательской деятельности (нежилой недвижимости).

И еще один момент, из числа того, что нужно знать об ипотеке и специалисту, и рядовому клиенту. Гражданин, уже оформивший один из перечисленных видов ипотеки, при возникновении сложной жизненной ситуации вправе рефинансировать имеющийся у него долг. В этом случае свой или другой банк осуществляет перекредитование заемщика на новых условиях, например, под более низкий процент или с уменьшением суммы ежемесячного платежа.

Схема ипотечного кредитования

Для начала рассмотрим механизм кредитных правоотношений, связанных с оформлением ипотеки. Именно на этот, проверенный годами план действий, нужно ориентироваться потенциальному клиенту банка.

Итак, приобретение жилья в ипотеку протекает в несколько последовательно совершаемых этапов:

1. Поиск подходящего для покупки объекта с заключением предварительного договора купли-продажи;
2. Выбор оптимального варианта ипотеки (нужно тщательно изучить предлагаемые различными банками продукты и остановиться на более выгодном);
3. Подача заявки на получение ссуды и пакета требуемых кредитором документов (в каждом банке требования будут разными);
4. Одобрение заявки с последующим заключением кредитного договора;
5. Уплата первоначального взноса на счет продавца;
6. Регистрация купчей в органах Росреестра с установлением обременения в отношении приобретаемого объекта недвижимости;
7. Перечисление на счет продавца оставшейся стоимости жилого помещения;
8. Ежемесячное перечисление суммы установленного договором платежа вплоть до полного погашения займа;
9. Вывод недвижимости из-под залога (снятие обременения после выплаты кредита).

Это общая схема покупки жилья в ипотеку, однако, в зависимости от категории заемщика и выбранной программы кредитования алгоритм может включать дополнительные мероприятия, например, когда при оформлении кредита используются средства господдержки.

Нюансы подготовки и выбора

Советы экспертов в области ипотечного кредитования пригодятся тем, кто в ближайшем будущем планирует обзавестись собственным жильем за счет средств, ссуженных кредитной организацией.

И вот что, по мнению специалистов, нужно сделать обязательно:

1. Для начала решите, на что вы берете ссуду: на новостройку или на вторичное жилье.

2. Соберите как можно больше информации о продуктах, предлагаемых ведущими банками на российском рынке кредитования (не менее пяти схожих предложений);
3. Используйте онлайн-калькулятор для того, чтобы вычислить примерную суммы ежемесячного платежа и сумму переплаты;
4. Учитывайте при расчетах не только величину процентной ставки, но и возможные скидки от застройщиков, а также величину дополнительных расходов, связанных с оформлением кредита (например, стоимость страховки, оценки предмета залога и регистрационных действий);
5. Правильно оценивайте свои возможности в части соответствия требованиям кредитора. Здесь нужно учитывать все, включая возраст, величину дохода, семейное положение, возможность найти поручителей;
6. Сбор обязательных для подачи заявки документов начинайте заблаговременно (иногда можно подать заявку сразу в несколько банков);
7. Определитесь с периодом кредитования и суммой ежемесячного платежа, которые будут вам под силу (не стоит соглашаться на сомнительный вариант ипотеки, чтобы через несколько лет оказаться в числе неплательщиков);
8. Проанализируйте отзывы заемщиков относительно выбранного вами банка. Иногда печальный опыт других людей может оказать неоценимую услугу.

Помимо специфических, заемщик должен учитывать и общие для всех видов ипотечного кредитования моменты. Так, например, нужно знать, что большинство банков предоставляет ипотечные кредиты гражданам в возрасте от 18 до 65 лет при наличии у них стабильного подтвержденного дохода и определенного периода трудового стажа.

Как и любой другой вид кредитования, ипотека сопряжена с определенными рисками для обеих сторон правоотношений, поэтому заемщику нелишнем будет изучить подводные камни ипотечного кредита, в числе которых следующие:

• Длительное ограничение собственника в правах. До момента погашения ссуды кредитор будет выступать совладельцем приобретенного заемщиком жилья. Это означает, что гражданин не сможет совершать какие-либо сделки с имуществом без официального разрешения банка. Под ограничение попадает дарение, аренда, продажа, передача в наследство.
• Риск потерять приобретенную на средства кредитора недвижимость, если заемщик не сможет расплатиться по долгам;
• Значительная сумма переплаты, которая напрямую зависит от продолжительности периода кредитования (чем дольше платишь, тем больше теряешь);
• Возникновение дополнительных расходов, которых невозможно избежать (в любом случае придется платить за страховку, оценку и регистрацию, не считая вероятности возникновения штрафных санкций);
• Жесткие требования, предъявляемые как к самому заемщику, так и к приобретаемому объекту недвижимости;
• Обязательное внесение суммы первоначального взноса, копить на который придется заранее.

Ну и в заключение последний, может быть, самый главный момент. Ипотека – это то, что будет сопровождать вас в течение многих лет. Если не появится возможность погасить кредит досрочно, в напряжении придется жить до тех пор, пока вы не внесете последний платеж. Тем не менее, для кого-то это единственный способ решения жилищных проблем, поэтому категорически отказываться от этого варианта не стоит. Что важно знать об ипотеке, чтобы правильно подготовиться. Мнение экспертов. Ссылка на основную публикацию

Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги.

Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности.

Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Что нужно знать об ипотеке

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет.

Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ.

Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы.

Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке.

Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию.

Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет.

Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается.

По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынок
Вторичный рынок

Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом.	Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры.	Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке.	Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

• инвестиционный контракт;
• проектную декларацию;
• проектную документацию с госэкспертизой;
• разрешение на строительство;
• свидетельство о собственности на земельный участок;
• договор страхования или поручительства;
• выписку из ЕГРН;
• учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

• комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
• наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
• штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
• условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
• перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
• какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу.

Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других).

Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.

  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122).

На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

• непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
• сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
• отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
• судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

• деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
• вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

• она согласована с залогодержателем;
• срок найма не превышает срока ипотеки;
• имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

• аренда на срок не более 12 месяцев.
• с уведомлением страховой компании;
• с увеличением платежей по страховке;
• с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

• согласие банка;
• проект перепланировки;
• разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя.

Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение.

Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=»Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?»]

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса.

Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог.

Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

[/vc_toggle][vc_toggle title=»Какие вопросы задать в банке об ипотеке?»]

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

[/vc_toggle][vc_toggle title=»Беру ипотеку в Сбербанке. На что обратить внимание?»]

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками.

От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости.

Другие варианты не рассматриваются.

[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]

Документы: