Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, принцип деятельности, его преимущества и недостатки

Ипо­те­ка, хоть и дает воз­мож­ность при­об­ре­сти жилье, не имея всей сум­мы на руках, на самом деле явля­ет­ся самым гра­би­тель­ским и зака­ба­ля­ю­щим спо­со­бом.

На деле полу­ча­ет­ся, что квар­ти­ра поку­па­ет­ся по двой­ной и даже боль­шей цене, в зави­си­мо­сти от сро­ка предо­став­ле­ния кре­ди­та. Чем «доб­рее» банк и на боль­ший срок согла­сен выдать кре­дит, тем боль­ше в ито­ге вырас­та­ет снеж­ный ком пла­те­жей.

Еще одна труд­ность – при­лич­ный пер­вич­ный взнос, кото­рый при­хо­дит­ся копить про­сто­му чело­ве­ку несколь­ко лет.

Люди, под­дав­шись рекла­ме, давя­щей на мозг, как-то поза­бы­ли о ста­ром виде доступ­но­го жилья – жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве. Меж­ду тем его создать про­ще про­сто­го.

Раз­ве труд­но сего­дня, исполь­зуя те же соци­аль­ные сети, набрать с тыся­чу таких же еди­но­мыш­лен­ни­ков, не жела­ю­щих дарить «халяв­ные» день­ги бан­ки­рам и нуж­да­ю­щих­ся в дей­стви­тель­но, а не обман­чи­во доступ­ном жилье?

Суще­ству­ют два основ­ных вида жилищ­ных коопе­ра­ти­вов – жилищ­но-стро­и­тель­ные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив отно­сит­ся к потре­би­тель­ским коопе­ра­ти­вам. Его цель – обес­пе­че­ни­ем жильем всех чле­нов коопе­ра­ти­ва, соглас­но раз­ме­ру пае­во­го уча­стия.

Коопе­ра­тив суще­ству­ет до момен­та сда­чи жилищ­но­го объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию, либо может про­дол­жить свою дея­тель­ность в виде това­ри­ществ, кон­тро­ли­ру­ю­щих и осу­ществ­ля­ю­щих всю жилищ­но-ком­му­наль­ную деятельность.

У ЖСК име­ет­ся ряд достоинств:

1. Не тре­бу­ет­ся устав­ной капитал.
2. Участ­ник ЖСК не обя­зан непо­сред­ствен­но тру­дить­ся в ЖСК, воз­во­дя само­сто­я­тель­но дом (хотя и такой метод «народ­ной» строй­ки суще­ство­вал совсем еще недавно).
3. Раз­мер пае­во­го взно­са опре­де­ля­ет­ся из реаль­ных потреб­но­стей коопе­ра­ти­ва, куда вхо­дят сме­та на стро­и­тель­ные мате­ри­а­лы, труд стро­и­те­лей и про­чие расходы.
4. Из-за отсут­ствия заем­но­го про­цен­та пере­пла­ты по жилью мини­маль­ные: они каса­ют­ся лишь обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖСК во вре­мя строительства.
5. Мини­маль­ное коли­че­ство участ­ни­ков ЖСК не ого­ва­ри­ва­ет­ся, а это зна­чит, что срав­ни­тель­но неболь­шая груп­па людей может обра­зо­вать коопе­ра­тив, выбрав про­ект застрой­ки: это может быть и дом в два-три эта­жа по типу кот­те­джа, и несколь­ко мно­го­этаж­ных зданий.

В нынеш­них усло­ви­ях повы­шен­ных рис­ков не все так без­об­лач­но. Есть труд­но­сти и у ЖСК:

1. Нуж­но заклю­чать дого­вор со стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми, либо самим быть застройщиками: 
   • свя­зы­вать­ся с архитекторами-разработчиками;
   • при­об­ре­тать стройматериалы;
   • нани­мать стро­и­те­лей и выпла­чи­вать им зарплаты;
   • под­дер­жи­вать еже­год­ный баланс средств, необ­хо­ди­мых для строительства.
2. Необ­хо­ди­ма сла­жен­ность дей­ствий и быст­рое реше­ние спор­ных ситуаций: 
   • если какие-то участ­ни­ки свое­вре­мен­но не вно­сят сред­ства, то недо­ста­ток делит­ся меж­ду осталь­ны­ми чле­на­ми ЖСК.
3. Так же, как и при любом доле­вом стро­и­тель­стве, банк­рот­ство может не мино­вать и стро­и­тель­ные кооперативы.
4. При­ва­ти­за­ция коопе­ра­тив­ной квар­ти­ры воз­мож­на после пол­ной выпла­ты сто­и­мо­сти недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция ЖСК про­ис­хо­дит без бюро­кра­ти­че­ской длин­ной волокиты.

Учре­ди­тель­ный доку­мент – Устав коопе­ра­ти­ва содержит:

• наиме­но­ва­ние и род дея­тель­но­сти юри­ди­че­ско­го лица — ЖСК;
• адрес и кон­такт­ный теле­фон управ­ле­ния ЖСК;
• необ­хо­ди­мый раз­мер пае­во­го взноса;
• обя­зан­но­сти чле­нов коопе­ра­ти­ва беречь общее иму­ще­ство и покры­вать воз­мож­ные убыт­ки (суб­си­диар­ная ответственность).

При реги­стра­ции тре­бу­ет­ся предо­ста­вить доку­мен­ты и све­де­ния о всех учре­ди­те­лях коопе­ра­ти­ва, а так­же лицах, дей­ству­ю­щих без дове­рен­но­сти от име­ни юри­ди­че­ско­го лица (дирек­то­ре, чле­нах прав­ле­ния и т.д.).

Несколь­ко мел­ких коопе­ра­ти­вов могут объ­еди­нять­ся в один круп­ный под еди­ным управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Пра­ви­ла, по кото­ро­му осу­ществ­ля­ет­ся рас­пре­де­ле­ние жилья в ЖНК

Это срав­ни­тель­но новая схе­ма, пре­иму­ще­ство кото­рой — отсут­ствие стро­и­тель­ных рис­ков и покуп­ка уже гото­во­го жилья:

1. Вно­сит­ся еди­но­вре­мен­ный всту­пи­тель­ный взнос, член­ский (в виде про­цен­тов за заем) и пае­вой (еже­ме­сяч­ные выпла­ты сто­и­мо­сти жилья): 
   • Из всту­пи­тель­ных взно­сов фор­ми­ру­ет­ся денеж­ный фонд для обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖНК (зар­пла­ты бух­гал­те­ров, юри­стов и про­чих кадров).
2. После вне­се­ния пер­во­на­чаль­но­го взно­са остав­ша­я­ся сум­ма предо­став­ля­ет­ся чле­ну ЖНК в виде зай­ма с неболь­шим годо­вым про­цен­том: от 2‑х до 6%.
3. Пай­щи­ки еже­ме­сяч­но выпла­чи­ва­ют уста­нов­лен­ную ЖНК сум­му для пога­ше­ния сто­и­мо­сти жилья.

Вся дея­тель­ность ЖНК мак­си­маль­но откры­та для его участ­ни­ков и дает ему боль­шие гаран­тии пра­во выбора:

• Ника­кие чер­ные схе­мы обо­ро­та денег не допускаются.
• Выбор недви­жи­мо­сти в ЖНК ничем не огра­ни­чен: допус­ка­ет­ся как пер­вич­ное жилье в новострой­ках, так и вто­рич­ное, а так­же коммерческое.
• Лик­ви­да­ция ЖНК невоз­мож­на, даже если в нем оста­нет­ся все­го один участник.

Мину­сы ЖНК:

• Срав­ни­тель­но боль­шой пер­вый взнос: 
  • он состав­ля­ет 35 % от общей сто­и­мо­сти квар­ти­ры и накап­ли­ва­ет­ся в тече­ние двух лет.
• Про­жи­ва­ние в боль­шин­стве квар­тир ЖНК воз­мож­но после выпла­ты 50% сто­и­мо­сти жилья
• Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка насту­па­ет при пол­ной выпла­те сум­мы: до это­го квар­ти­ра явля­ет­ся соб­ствен­но­стью ЖНК.

• Полу­ча­ет­ся, что в денеж­ном плане ЖНК, хоть и менее рис­ко­ван­ная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.
• Одна­ко срав­ним ЖНК с ипотекой.
• .

Сравнение ЖНК и ипотеки

В каче­стве зна­ко­мо­го уже при­ме­ра на кону — квар­ти­ра услов­ной сто­и­мо­стью 2 000 000 руб.

По про­шлым рас­че­там на каль­ку­ля­то­ре Сбер­бан­ка ипо­теч­ный кре­дит сро­ком на 15 лет, 10 % годо­вых и с пер­во­на­чаль­ным взно­сом 10 % (200 000 руб) при­вел к еже­ме­сяч­ным пла­те­жам в раз­ме­ре 26 400 руб. и обшей пере­пла­те сто­и­мо­сти – 2 958 600 руб.

В ЖНК пер­во­на­чаль­ный взнос соста­вит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 оста­ют­ся в каче­стве диф­фе­рен­ци­ро­ван­но­го зай­ма под 3 % годовых.

Про­из­ве­дем рас­чет выплат по годам с тем, что­бы еже­ме­сяч­ные выпла­ты по зай­му были 26 000 руб.

• 2016‑й г.: 26 000х12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
• 2017‑й г.: 26 000х12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
• 2018‑й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
• 2019‑й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
• 2020‑й г.: 26 000х2+260=52 260 руб.

Общая сум­ма вый­дет – 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Пере­пла­та за квар­ти­ру сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. в ЖНК соста­вит око­ло 100 000 руб., то есть почти в 30 раз мень­ше, чем при ипотеке!

• С уче­том двух лет накоп­ле­ний на пер­вич­ный взнос вре­мя выпла­ты квар­ти­ры в жилищ­но-нако­пи­тель­ном коопе­ра­ти­ве составит: 
  • 2г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
• В ипо­те­ке же каба­ла при таких же месяч­ных выпла­тах по кре­ди­ту рас­тя­ги­ва­ет­ся на целых 15 лет.

1. Циф­ры гово­рят сами обо всем – ком­мен­та­рии излишни.
2. Жилищ­ные коопе­ра­ти­вы гораз­до выгод­нее ипо­те­ки и дают воз­мож­ность при­об­ре­те­ния жилья в два раза быст­рее.
3. Видео: Покуп­ка жилья через жилищ­ный коопе­ра­тив Best Way.

Жилищный накопительный кооператив – что это такое и какой ФЗ регулирует деятельность таких организаций, а так же каковы плюсы и минусы членства?

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Долевая собственность

Назад

Опубликовано: 15.09.2016

• Время на чтение: 10 мин
• 4024
• Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

• ЖСК — что это такое
• Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры Преимущества Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
• Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
• Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
• Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
• Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Недостатки

Порядок покупки квартиры

Приобретение новостройки

Оформление права собственности на квартиру

Возможные риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя от обмана?

Отзывы покупателей

Жилищный накопительный кооператив — что это такое?

Жилищно-накопительный кооператив – это объединение лиц, деятельность которых направлена на покупку жилья. Члены вносят паевые взносы, которые используются для строительства многоквартирного дома или приобретения уже существующих квадратных метров.

Свою деятельность объединение осуществляет на основании Жилищного кодекса РФ и ФЗ №215. Эти нормативные акты содержат цели, функции и обязанности членов организации.

Основная цель

Граждане, желающие приобрести жилье и самостоятельно управлять многоквартирным домом, часто организовывают различные объединения.

ЖНК в этом случае является одним из самых удобных способов реализации таких намерений. Главной же целью объединения выступает обеспечение жильем участников на выгодных условиях и с минимальными рисками.

Круг лиц, имеющих право наследования кооперативной квартиры

Вступить в наследство по закону могут те граждане, которые входят в список очередности 8 ступеней.

К претендентам первого порядка относят:

1. Супруг.
2. Дети (родные и усыновленные).
3. Родители.
4. Внуки.

Вторыми и третьими по очередности являются другие родственники, если отсутствуют наследники первой линии.

Право отказа от наследства в пользу другого наследника – инструкция, как отказаться от наследства правильно

Преемник каждой следующей очереди может претендовать на свою долю в случае отсутствия предшествующих очередников. Например, в случае смерти детей, на имущество будут претендовать внуки.

ВАЖНО: Заметьте, между родственниками одного уровня жилье распределяется поровну.

Если же было составлено завещание, то кооперативная квартиры будет распределяться согласно воле наследодателя. Он вправе указать не всех получателей наследства, а также граждан, которые не являются ему родственниками.

Основные права и обязанности

ЖНК – это юридическое лицо, поэтому после принятия решения о создании организации, необходимо ее зарегистрировать.

Для осуществления процедуры регистрации председатель кооператива обязан предоставить в Росреестр стандартный пакет документов. Справка: выполнить эту обязанность может любое другое уполномоченное лицо.

В ЖНК обязательно должны функционировать необходимые органы управления. Помимо председателя в организации должна быть ревизионная комиссия, правление и собрание участников. Что касается прав ЖНК, то члены организации могут создавать уникальные учредительные документы и с их помощью добиваться поставленной цели.

Альтернатива ипотеке: ЖНК, ЖСК – риски и преимущества

На сегодняшний день доступность жилья может обеспечиваться не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Две разновидности таких способов журнал «Казанская недвижимость» решил рассмотреть подробнее. Что же такое ЖСК и ЖНК?

Падение ипотеки

По данным фонда «Общественное мнение», 69% населения сейчас не просто опасается ипотеки, а попросту исключает даже возможность ее взять. Причем 24% из них объясняют свою неготовность воспользоваться ипотекой недостатком финансовых средств.

Процентные ставки по кредиту в России все еще довольно высоки и, учитывая обязательное страхование приобретаемой недвижимости, ипотека обходится заемщикам очень дорого. В результате, переплаты по кредиту, в зависимости от его сроков и условий, могут достигать 80-150% стоимость ипотечного займа.

В такой обстановке наиболее приемлемым способом приобрести квартиру могут стать жилищные кооперативы.

Что такое жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы – ЖСК и ЖНК — с каждым днем набирают всё большую популярность в обществе.

Так называют некоммерческие организации в виде потребительских кооперативов, строго соблюдающих Жилищный кодекс России и осуществляющих деятельность по обеспечению всех членов кооператива недвижимостью в жилых домах.

Каждый из подобных домов покупается или возводится на денежные средства кооперативов, в которые, в зависимости от разновидности кооператива, могут входить как простые граждане (физические лица), так и юридические лица.

Поскольку общая касса кооперативов обходится без средств кредитных организаций с их весомыми процентами, то квартиры для членов кооперативов в итоге будут стоить примерно вдвое дешевле, чем для тех же «ипотечников».

Соответственно, главным преимуществом вступления в такой кооператив  является наиболее дешевый способ покупки жилья в сравнение с его приобретением в кредит.

Помимо этого, жилищный кооператив возводит или приобретает жилье без разных посредников, что вкупе с налоговыми вычетами также существенно уменьшает его себестоимость.

Кроме того, в отличие от ипотеки, для вступления в жилищный кооператив не требуется предоставления множества справок и подтверждения своей платежеспособности: обычно бывает достаточно лишь паспорта и копии трудовой книжки. Объясняется это весьма просто – недобросовестный член ЖК в процессе оплаты жилья отсеется сам, оставшись без ничего.

Жилищно-строительный кооператив

Директор ООО «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин дал следующее определение альтернативным формам: «ЖСК и ЖНК являются самостоятельными инвесторами строительства. И включение в свои ряды новых членов они обосновывают возможностями предоставления своеобразной рассрочки».

При этом ЖСК преследует цель самостоятельно организовать строительство определенного многоквартирного дома. Другими словами, ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости.

Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива.

Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи.

Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.

Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом: кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты.

Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет).

Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.

В связи с этим – закономерный вывод. «По большому счету, вся проблематика может быть связана с благонадежностью застройщика, — подтверждает эту мысль Олег Митюнин.

— И чаще всего для конечного потребителя она определяется тем, будет достроен объект или не будет достроен». Он дает совет: муниципалитеты ведут учет ненадежных застройщиков. Все проблемные дома на учете.

Поэтому нелишним будет заранее ознакомиться с этим списком.

«Покупатель должен, в первую очередь, ознакомиться с историей компании-застройщика (какие объекты он уже строил, какие материалы использует и т. д.) и с историей самого объекта.  На сайте и в СМИ должна быть обязательно размещена проектная декларация», — уточняет глава «АК БАРС Недвижимость».

Жилищно-накопительный кооператив

Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, он не привязан к одному дому.

На вопрос «Казанской недвижимости», не представляют ли ЖНК собой банальную «пирамиду» в самом что ни на есть мошенническом смысле, руководитель Департамента розничного бизнеса «ИнтехБанка» Всеволод Чернаков поясняет: «Ставшая привычной для нас ипотека – это американская форма предоставления жилищного кредита. А жилищно-накопительный кооператив – это немецкий вариант. При этой форме сначала идет накопление средств, а затем – предоставление кредитов за счет накопленных средств членов кооператива».

«Это не «пирамида» в негативном понимании этого понятия, т.к. ЖНК находятся под контролем Центробанка» — дополняет Олег Митюнин.

ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.   

Закон устанавливает набор взносов членов ЖНК.

Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив,  членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и  идет на оплату стоимости квартиры по частям. В этом смысле ЖНК —  более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.

Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики.

И здесь существует риск: если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды.

При ликвидации ЖНК, если член кооператива не успел внести паевой взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он будет вынужден по закону освободить жилое помещение и утратит право пользования им.

Пайщик может вернуть вложенные средства только при выходе из кооператива и только в том случае, если у самого ЖНК эти свободные деньги есть. При этом дополнительные траты в виде членских и вступительных взносов не возвращаются.

Между тем, они могут составлять существенную сумму: обычно при длительной рассрочке — от 5 до 7% от размера ссуды в год, при кратковременной — от 1 до 3%.  Однако в законодательстве сумма членских взносов никак не ограничивается. Она прописывается в уставе самих кооперативов, и последние оставляют за собой право менять эту сумму.

Поэтому иногда складывается ситуация, когда кооперативы, действуя, фактически, как банки, устанавливают непривлекательные процентные ставки.

Эксперты обращают внимание: член кооператива вносит за квартиру не только деньги, но и проценты по ставке. Однако кооператив —  не банк, и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива». Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры — и это очень распространенная история.

И напоследок. Проанализировав «Перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов» на сегодняшний день из более чем 80 мы нашли только два татарстанских.

«Как будут дальше развиваться жилищно-накопительные кооперативы в России, я сказать сейчас затрудняюсь, — прокомментировал ситуацию Всеволод Чернаков.

— Могу лишь констатировать: все те псевдо-ЖНК, которые были выявлены в прежние годы, оказались действительно пирамидами.

Вообще же идея очень здравая и интересная, но у нас, к сожалению, частично дискредитированная и не имеющая нормальной законодательной основы».

Алена Мартынец

Жск что это такое? преимущества и недостатки, принцип работы

ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.

Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.

Очень часто у членов ЖСК возникает вопрос: что делать, если у ЖСК нет управляющей компании? Ответ представляется очевидным: управление домом при ЖСК, то есть поддержание этого жилого помещения или постройки в соответствующем состоянии осуществляют те же учредители. Они на правах собственников и созывают собрания, где решаются главные вопросы дня.

Как вы знаете, существует два вида кооперативов. Один из них — этожилищно-строительные кооперативы, о которых мы сейчас говорим.

Второй вид — это жилищно-накопительные. И если про жилищный строительный кооператив мы постарались упомянуть важнейшие нюансы, и вы знаете определение этого сообщества, то про жилищно-накопительный кооператив вам ещё неизвестно.

Под аббревиатурой ЖНК понимается организация, которая имеет некоммерческий характер, как и вышеупомянутая. Самостоятельно данная организация обеспечивается за счет всех своих учредителей определенными взносами, определённых уставом.

Данные взносы необходимы для того, чтобы осуществить покупку жилья. Деятельность такого кооператива также регулируется законом.

Плюсы ЖСК заключаются в следующем:.

1. Так, для того, чтобы стать собственником жилья, вам не нужен большой капитал.
2. Кроме того, данная организация не требует наличия уставного капитала.
3. По общим правилам все участники строительного кооператива не должны трудиться в рамках этой организации, и не собственноручно возводить дом.
4. В соответствии с уставом размер взносов устанавливается не один по всей стране, а выбирается на собрании самими членами кооператива.
5. Так как деятельность по возведению дома регулируется участниками ЖСК, то, возможно, она будет выполнена более качественно.
6. Самостоятельное членство в ЖСК позволяет самостоятельно регулировать процесс развития вашего будущего жилья. Вы имеете право голоса на собраниях, а также можете вносить свои коррективы в план.

Ну и минусы ЖСК также присутствуют при подобной организационно-правовой форме.

1. Минусом является то, что членам ЖСК самостоятельно придётся связываться с архитекторами, приобретать стройматериалы у поставщиков, нанимать строителей, регулировать вопросы их оплаты, а также следить за тем, чтобы средств на счёту хватало.
2. Ещё один существенный минус состоит в том, что если у одного из учредителей не хватает денежных средств, то все остальные должны довнести недостающие на балансе денежные средства, так как здесь действует принцип коллегиальной ответственности.
3. К сожалению, нередки случаи банкротства таких организаций.
4. Окончательно приватизировать квартиру вы сможете только после того, как полностью оплатите её сумму.

Узнайте больше о возможных рисках участия в ЖСК на видео ниже:

ЖК РФ ЖСК, ЖК определяет как некоммерческие организации. Однако между понятиями ЖСК и ЖК безусловно есть свои различия, которые, правда, известны далеко не всем гражданам.

Основное различие заключается в том, что в одном из них отсутствует, а в другом присутствует важная стадия – стадия строительства. И это отражено в самом названии.

То есть, в жилищно-строительном кооперативе учредители самостоятельно регулируют вопрос строительства собственными силами, когда в жилищном кооперативе учредители ведают только финансовыми вопросами для приобретения готового жилья.

Это и является основным отличием. В остальном же, способы управления, органы, а также принципы остаются неизменными.

Данная процедура производится в такой последовательности:

1. Проводится собрание учредителей (ими могут быть любые совершеннолетние лица), на котором коллективно принимается решение об организации ЖСК. По окончании заседания составляется документальный протокол, который будет являться поводом для государственной регистрации. На его основании ЖСК получает статус юр. лица.
2. Согласно жилищному кодексу, в ЖСК должно быть не менее 5 участников. При этом их количество не может превышать количество квартир в будущем доме. При численности членов кооператива более 50 человек на собрании избирается правление, которое впоследствии и будет решать все правовые, финансовые и организационные вопросы.
3. Избирается ревизионная комиссия – в её обязанности входит проверка этапов строительства не реже раза в год. Срок действия комиссии – 3 года. По истечению этого срока (если строительство ещё не завершено) происходит переизбрание.

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст.

№112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя.

Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

• Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
• В уставе должна быть информация о названии ЖСК
• Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
• Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
• Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
• Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
• Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
• В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Алексей:

Покупал квартиру в новом доме с помощью жилищного кооператива. Пай оплатил, дом уже построен, в настоящее время идут отделочные работы. Для меня это очень выгодный вариант, так как из-за невозможности официально подтвердить свой доход банки в оформлении ипотеки отказали. Да и требования у них стали намного серьезнее.

Людмила:

Приобретала квартиру в ЖСК в 2012 году. Пай выплатила и подписала акт приема-передачи. Дом сдали в эксплуатацию. Однако сейчас столкнулась с тем, что хочу квартиру продать. Но ЖСК не регистрирует квартиру в Росреестре. Взяла выписку, на деле дома нет. В ЖСК дают обещания уже больше двух лет. Не представляю, каким образом смогу теперь продать квартиру. Видимо придется обращаться в суд.

Валентина:

Купила квартиру в известной в Москве компании-застройщике, которая работает только по ЖСК. При выборе решила не рисковать, хотя было много вариантов дешевле, но без разрешительных документов на строительство. Сейчас строительство практически на финишной прямой. Совершила очень удачную сделку в свое время.

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Любой ЖСК обязан иметь устав, который бы включал в себя всю важную информацию. Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все эти требования обязательно прописываются в уставе организации. Вот перечень информации, которая должна быть представлена в уставе:

• наличие наименования ЖСК;
• место регистрации кооператива;
• цели деятельности и задачи кооператива;
• порядок вступления и порядок выхода из ЖСК;
• порядок внесения взносов, размер будущих выплат и т. д.

Если говорить кратко, то заинтересованный застройщик сам создает кооператив и инвестирует в него средства. Задача кооператива — привлечь как можно больше пайщиков, а вместе с ними и средств.

В таком случае обязанности застройщика — построить дом и передать его в управление кооперативу. После декабря 2011 года условия немного изменились, и теперь ЖСК сам выступает в роли застройщика, т. е.

самостоятельно покупает землю и начинает строительство.

• Плюсы и минусы участия в жилищно-строительных кооперативах — спорный вопрос, на который специалисты так и не могут дать однозначного ответа.
• Порой бывает, что одна и та же ситуация с разных точек зрения оценивается как положительно для пайщика, так и отрицательно.
• Но теперь, когда уже мы знаем, как расшифровывается ЖСК и как эта система работает, настало время разобраться в положительных и отрицательных сторонах.
• Плюсы:

• как правило, ЖСК дают рассрочку, что позволяет не брать ипотечный кредит и выкупить квартиру целиком буквально за 2—3 года;
• в сравнении с ЖСК застройщик при долевом участии несет гораздо больше расходов на различные компенсационные фонды или счета, поэтому ценник на жилье, построенное по программе долевого строительства, значительно превышает ценник кооперативного жилья;
• как член ЖСК вы имеете полное право участвовать в судьбе своих квадратных метров, и никакие важные вопросы не пройдут мимо вас, также вы имеете доступ ко всей информации о деятельности кооператива;
• взносы, которые вы совершаете будучи пайщиком, не облагаются налогом;
• в случае банкротства застройщика ЖСК может самостоятельно достроить дом.

• Может пригодиться:
• Кому положена бесплатная квартира от государства
• С какой недвижимости взимается налог на роскошь

Минусы:

• в случае нехватки финансов вы не сможете обратиться к ипотечному кредитованию, поскольку ипотека с государственной поддержкой выдается только на основании ДДУ (договор долевого участия);
• несмотря на небольшой первый взнос, впоследствии члены ЖСК должны не только платить за строительство своей квартиры, но и оплачивать понесенные убытки в результате неправильных действий генподрядчика или инфляции;
• из предыдущего пункта следует, что изначальная привлекательно низкая цена на жилье не фиксируема и, скорее всего, ощутимо возрастет к концу строительства;
• подобная схема не обеспечивает связь между пайщиками и застройщиком, уставом прописаны лишь отношения членов кооператива с самим кооперативом;
• поскольку сам ЖСК является заказчиком работ, то малейшие промахи при возведении дома повлекут за собой большие убытки для всех пайщиков;
• ответственность за лестничные клетки, лифты, трубы, крыши, стены и прочие слагаемые полноценного дома лежит целиком и полностью на членах кооператива, т. е. протечку крыши пайщики обязаны устранять сами;
• право собственности на жилье вы получите только в том случае, если целиком выплатите его стоимость;
• как правило, в жилищно-строительных кооперативах нет четких сроков строительства, поэтому ваш дом может строиться один год, а может пять лет;
• вы не сможете самостоятельно продать свое место в кооперативе, на продажу пая должны дать согласие все члены кооператива;
• так как государство не регистрирует договор паенакопления, существует действительная угроза махинаций, «серых» схем и двойных продаж.

В целом получается, что минусов у жилищно-строительных кооперативов больше, чем плюсов. Но в каждой индивидуальной ситуации все может быть по-своему.

Покупка квартиры при жилищно-строительном кооперативе — законная и простая схема. Для начала вам нужно вступить в кооператив или создать свой собственный. Как уже было отмечено выше, в кооперативе должно быть не менее пяти человек. Добросовестно выплачивая все взносы, вы увеличиваете свой шанс получить квартиру в собственность сразу после сдачи объекта.

1. Может пригодиться:
2. Выделение долей имущества детям из материнского капитала: образец соглашения
3. Как проверить квартиру на обременение: онлайн инструкция

Однако важно помнить, что жилье перейдет в вашу собственность только в случае полной выплаты его стоимости. Это значит, что вы можете в нем жить, однако продать, подарить, завещать вы эти квадратные метры не можете. Основанием для заселения в новую квартиру станет не ваша идеальная история выплат, а общее мнение всех членов ЖСК.

Что такое жилищно строительный кооператив (ЖСК)?

Жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан для удовлетворения потребности в жилье за счет собственных средств людей, вступивших в кооператив.

В наборе прав и обязанностей есть много сходства с товариществом собственников жилья и различие с долевым участием.

Жилищно-строительный кооператив — именно эти слова стоят за расшифровкой ЖСК — создают до начала постройки дома, члены кооператива совместными усилиями и вкладами строят многоквартирный жилой дом. Товарищество собственников жилья совместно управляет уже существующим домом.

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и исключает возможность «двойных продаж». Кроме того, при долевом строительстве документация максимально прозрачна и доступна к ознакомлению.

Цена квартиры по ДДУ неизменна на всех этапах строительства. Цена объекта недвижимости в ЖСК изменяется из-за растущих затрат.

В договоре ДУ сроки прописаны, в случае их нарушения застройщик выплачивает неустойку. Строительство в рамках ЖСК не предполагает чётких сроков и штрафных санкций.

В случае расторжения договора, ДДУ возвращает бывшему долевому участнику все деньги. В случае с жилищно-накопительным кооперативом вернут проценты по вкладу.

Объект долевого строительства можно приобрести в ипотеку. В случае с ЖСК ипотека не возможна.

Подробное описание плюсов и минусов долевого участия и пая в ЖК читайте тут.

Жск – что это такое: как расшифровать аббревиатуру, всё о жилищно-строительном и потребительском кооперативе, как он работает, его плюсы и минусы, риски и проблемы, связанные с ним, а также стоит ли его учреждать и требуется ли это вообще?

Жилищный накопительный кооператив (сокращенно ЖНК) представляет собой потребительский кооператив, который создан в качестве добровольного объединения граждан с целью удовлетворения их потребностей в наличии жилья посредством внесения паевых взносов и их целевого использования. ЖНК является отличной альтернативой банковскому ипотечному кредитованию.

Он объединяет в себе механизмы его регулирования, а также паевых инвестиционных фондов и жилищно-строительных кооперативов, что делает для граждан получение жилого помещения максимально доступным.

ЖНК действует в соответствии с законом № 215 – ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах».

В соответствии с ним регулируется деятельность, осуществляемая организацией, а также закрепляется схема покупки недвижимости посредством системы коллективных накоплений ее членов.

Приобретение жилья таким способом пользуется большим спросом во многих развитых странах и набирает популярность в России благодаря выгодам для граждан и минимальным рискам.

Нужен ли?

Требуется ли ЖСК вообще? Жилищно-строительный кооператив очень популярен в последние годы. Его необходимость обусловлена тем, что подобная организация позволяет не только выгодно обслуживать постройку, но и занимается всеми вопросами строительства.

Собственники, то есть члены ЖСК имеют право видеть, как возводится их недвижимое имущество с самого нуля, принимают участие и контролируют этот процесс.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ЖСК позволяет собственникам всесторонне участвовать в возведении и обслуживании постройки. Таким образом, между управляющей организацией и собственниками складываются самые доверительные взаимоотношения.

Как выбрать кооператив

При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:

• Общие сведения: дату место регистрации, выписку из ЕГЮРЛ (можно получить на сайте ФНС по названию и ИНН организации), наличие записей в реестре Центробанка, где отражены легально работающие объединения и их благонадежность (отсутствие процедур банкротства или ликвидации).
• Внутренние документы: устав, где отражен порядок работы объединения, внесения взносов, права и обязанности пайщиков и другие аспекты деятельности.
• Отзывы и упоминания в сети интернет. Особенно ценными будут отзывы бывших пайщиков, которые уже получили (или, наоборот, не получили) свое жилье. Также можно узнать о наличии судебных разбирательств с участием ЖСК.
• Сведения о фактическом застройщике (если это внешний подрядчик): наличие и срок действия лицензии, владелец, учредители, реализованные ранее проекты, разрешение на строительство на выбранном участке. Информацию можно найти на официальном сайте компании и среди реальных отзывов на тематических форумах.
• Сотрудничество с банками. Возможность предоставления ипотеки – дополнительное преимущество. Даже если в ней нет необходимости, это будет дополнительной гарантией для покупателя, поскольку банки сотрудничают только с проверенными компаниями.

Как купить квартиру через ЖСК

После того, как будет выбран подходящий жилищный кооператив, последовательность действий для покупки квартиры в нем будет примерно следующей:

1. Вступить в кооператив. Прием новых членов проводится на основании заявления на имя председателя. Оно обычно составляется в свободной форме, но желательно уточнить требования в выбранной организации, как и список прилагающихся к заявлению документов. На рассмотрение заявления отводится месяц (ст. 121 ЖК РФ). Решение о принятии нового члена утверждается на общем собрании членов и отражается в соответствующем протоколе.
2. Оплатить вступительный членский взнос. Только после оплаты претендент становится полноправным членом ЖСК. Размер платежа устанавливается Уставом объединения (до 3-7% цены квартиры) и обычно не входит в сумму оплаты за будущее жилье.
3. Получить разрешение на выбор жилья и подписать договор (о содержании документа ниже).
4. Оплатить паевой взнос. Размер и порядок оплаты будут зависеть от цены выбранной квартиры и Устава. Обычно для получения жилья нужно оплатить не менее половины его стоимости (единовременным платежом или несколькими в течение установленного времени). Важно фиксировать каждый факт выплат (например, требованием расписки).
5. Получить квартиру. Пайщик имеет право проживать в ней, но до выплаты полной суммы недвижимость остается в собственности ЖК.
6. Погасить оставшуюся часть суммы. Только после полной выплаты пайщик становится собственником жилплощади (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Погашение задолженности подтверждается соответствующей справкой от ЖСК. Именно она будет являться основанием возникновения права собственности при дальнейшей государственной регистрации.
7. Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Процедура необходима для возможности свободного распоряжения недвижимым имуществом (продажи, дарения, завещания и пр.)

Участие и оформление собственности

При вступлении в кооператив, гражданин оплачивает вступительный паевой взнос. Уставом могут быть предусмотрены членские взносы.

Член кооператива регистрирует право собственности на основании договора об участии, квитанции либо любого иного документа об оплате паевого взноса, справке об отсутствии задолженности перед кооперативом и акта приема-передачи жилья.

В случае выхода из кооператива, его члены направляют в арбитражный суд подписанное заявление о возврате финансов либо прошение о передаче недвижимости в собственность.

Как работает ЖСК

ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.

Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем (председателем) выполняют управленческую, координирующую деятельность.

В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании.

Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.

• Собрание проводится под чутким надзором секретаря.
• О том, как правильно вести протокол собрания ЖСК, читайте тут.
• Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.

Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью.