В Москве возобновились прерванные из-за пандемии работы по капитальному ремонту домов. В столице они самые масштабные в новейшей истории России — в 30-летнюю программу (до 2044 года) входит более 28 тысяч многоэтажек площадью 258 миллионов квадратных метров.
По региональной программе капремонта уже обновили более восьми тысяч многоквартирных домов — это каждый четвертый включенный в нее дом. В них полностью заменили инженерные системы, отремонтировали фасады и кровли, чердаки и подвалы.
Каждый собственник квартиры в Москве ежемесячно получает счет на оплату капитального ремонта дома. При этом нет разницы — живет ли он в старом доме или в построенном недавно. Региональная программа капремонта актуализируется раз в год, вбирая в себя недавно введенные в эксплуатацию новостройки.
Каждый дом со временем нуждается в капремонте. Это лучший способ поддержать здание в отличной форме. Постепенно очередь дойдет до всех: по нормам капитальный ремонт в каждом доме должен проходить раз в 25 лет. А значит, рано или поздно этот вопрос коснется большинства жителей столицы.
В долгосрочную программу городского Фонда капитального ремонта попадают все московские дома, за исключением тех, что признаны аварийными и планируются к сносу или реконструкции, а также домов, где меньше трех квартир. Кроме того, в нее не входят здания, включенные в программу реновации.
Точный план на ближайшее будущее
Чтобы уточнить сроки и виды работ по программе капремонта, составляют так называемые краткосрочные планы реализации. На 2021–2023 годы такой план уже утвержден. В него вошли 4437 домов общей площадью 34,2 миллиона квадратных метров. В следующем году ремонт начнется в 1,5 тысячи домов — все их можно найти на интерактивной карте.
Учитывая состояние и возраст дома, специалисты решают, где в первую очередь разворачивать работы: все зависит от года постройки, реконструкции, предыдущего капремонта дома и сроков эксплуатации лифтов.
Эксперты ставят зданию определенное количество баллов по разным критериям. Сначала ремонтируют дома с самой большой суммой баллов.
Причем последнее слово остается за муниципальными депутатами — они могут предложить поменять год ремонта в пределах трех лет.
На сегодня очередность домов по краткосрочной программе определена. Всем собственникам квартир, где в следующем году начнут капремонт, уже разослали уведомления. В течение трех месяцев они должны провести общее собрание, утвердить список работ и согласовать сроки. После этого Фонд капитального ремонта сможет выбрать подрядчиков.
Там, где ремонт уже в этом году развернут вовсю, в первую очередь завершат работы, необходимые для безопасности жителей: обновят системы газоснабжения и заменят лифты. Сроки некоторых работ, например ремонта инженерных систем в квартирах, из-за пандемии перенесут на 2021 год. Все они будут выполнены в полном объеме.
Решение за собственниками
Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации.
В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов.
Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.
Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.
«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.
Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.
Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.
Подъезды по новым стандартам
Обновление подъездов в московскую программу капремонта включили не так давно. До этого управляющие компании делали в подъездах текущий ремонт.
«До конца 2018 года подъезды ремонтировали управляющие организации. В их обязанности входили работы в основном косметического характера: покрасить стены, потолки, зачистить ржавчину с перил, поправить поручни, доложить сбитую плитку на полу. Теперь Фонд капитального ремонта выполняет работы по ремонту подъездов в полном объеме — от пола до потолка», — отметил Евгений Чуищев.
Во время капремонта могут заменить окна, двери тамбуров и холлов, плитку на полу и электрощитки, привести в порядок лестничные ступеньки. Что именно необходимо сделать, также решают жители.
Для Москвы был разработан стандарт, по которому во время капремонта подъезда можно использовать только материалы и технологии, которые отвечают строгим требованиям по качеству, безопасности и долговечности. Например, стены счищают от старой отделки и покрывают моющейся невыгораемой краской. Она хорошо переносит влажность, не пузыриться, а после уборки на ней не должно оставаться разводов и потеков.
«Старую штукатурку полностью сбивают, если она находится в неудовлетворительном состоянии, заново штукатурят стены и красят. Краска должна быть антивандальной, она защищает стены от механических повреждений, случайные царапины и сколы ее не страшны», — пояснил Евгений Чуищев.
Плитку на полу меняют на износостойкий керамогранит, а бетонный пол восстанавливают при помощи наливного полиуретанового состава по бетонной стяжке. По словам Евгения Чуищева, именно восстановление пола занимает основную часть капремонта подъезда.
«Мы полностью снимаем основание пола: плитку и клеевую смесь. Наносим новое основание и укладываем новую плитку толщиной не меньше восьми миллиметров и размерами 30 на 30 сантиметров. Она прочнее и долговечнее той, что применялась в 1960–1970-х годах. Тогда использовали тонкую плитку, ее впрессовывали в плиты на строительных заводах. Она уже пришла в неудовлетворительное состояние», — рассказал он.
Новые двери должны быть устойчивыми к огню: используются те, что выдерживают открытое пламя как минимум на протяжении 60 минут, их ручки покрыты нескользящим огнеупорным нейлоном. На входных дверях устанавливают электромагнитные замки. Сохранять тепло в подъездах помогают доводчики.
Оконные блоки в местах общего пользования меняют на пластиковые, которые должны прослужить не менее 20 лет. Зачищают, грунтуют, штукатурят и красят стены и за почтовыми ящиками и отопительными приборами. Кстати, сами ящики тоже могут заменить на современные секционные.
Внешнее преображение
В программу капремонта включен ремонт фасадов многоэтажек. Особенно это актуально для домов, построенных в 1960–1970-е годы. Тогда фасады было модно облицовывать мелкозернистой плиткой, которая сегодня активно осыпается.
Мелкую плитку наносили на фасадные панели в заводских условиях, полностью восстановить или снять ее невозможно. Плохое состояние такого покрытия разрушает внешний защитный слой панелей и арматурного каркаса.
В итоге может намокнуть теплоизоляционный слой конструкции. За десятки лет многие межпанельные швы тоже пришли в негодность.
Все это приводит к тому, что в квартирах нарушается температурный режим, мокнут стены, появляются плесень и грибок.
«Для ремонта фасадов во время капремонта мы применяем современные технологии, которые позволяют не только вернуть дому первоначальные технические параметры, но и красивый облик. За последние годы подход к ремонту и колористике был пересмотрен очень глубоко. Мы идем в ногу со временем, создавая для москвичей уют и комфорт. Вместе с капремонтом дом приобретает по сути вторую жизнь. Преображается весь, обновляется», — рассказал Евгений Чуищев.
Теперь эти дома штукатурят полимерцементными составами, используя армирующую сетку и клеевые компоненты с высокой способностью к соединению. Сначала старую плитку зачищают, удаляя глазурь, которая плохо сцепляется с клеевыми составами.
Сверху наносят грунтовку и антикоррозийную смесь, затем штукатурно-клеевую смесь и армирующую сетку. Межпанельные швы расчищают и герметизируют, стыки заполняют жгутами из вспененного полиэтилена.
Сверху можно нанести декоративную штукатурку сразу с колером или покрыть фасад водно-дисперсионной акриловой краской.
Современные материалы позволяют полностью восстановить теплотехнические свойства панелей. А внешне после такого ремонта фасад выглядит как новый и может оставаться таким 20–25 лет, отмечает Евгений Чуищев. Базальтовая сетка и полимер не дают разрушаться плитке, в нее не проникает вода.
По новой технологии уже отремонтировано свыше 660 тысяч квадратных метров фасадов. А с 2015 года ремонт фасадов прошел более чем в четырех тысячах домов, где живет больше миллиона москвичей.
«С другими домами все проще: в панельных мы красим фасад, в кирпичных — промываем, чистим от накопившейся за годы пыли и герметизируем, чтобы оттолкнуть влагу», — добавил начальник управления Фонда капитального ремонта.
Как меняются дома изнутри
Новые технологии и современные материалы применяют и для других работах во время капремонта. Где необходимо, приводят в порядок кровлю и подвалы, меняют проводку и трубы, устанавливают новое оборудование не только в местах общего пользования, но и в квартирах.
Так, Москва остается одним из немногих регионов, где меняют все батареи. Жильцам устанавливают биметаллические секционные радиаторы отопления. Они так называются, поскольку сделаны из двух металлов: обычно это сталь и алюминий. Такие батареи отличаются высокой теплоотдачей, долговечностью, надежностью и неприхотливостью.
Ремонтируют и крыши домов: на чердаках монтируют минераловатные плиты, которые не впитывают воду, устойчивы к огню, грибкам и грызунам, а также служат отличной звукоизоляцией. Зимой они поддерживают необходимые температуру и влажность на чердаках, исключая образование наледи и сосулек на крышах.
При замене старых электросетей в домах в электрощитках устанавливают устройства защитного отключения. Эти приборы еще называют дифференциальными выключателями.
Их главные задачи — защитить людей от удара током при неисправности электрооборудования и предотвратить возгорания из-за утечки тока.
Чаще всего это необходимо на кухнях и в ванных комнатах, где обычно много электрооборудования, мало свободного места, повышенная влажность воздуха и есть естественные заземлители — газовые, водопроводные трубы.
При ремонте систем канализации используют трубы ПВХ. Они отличаются низкой стоимостью, простым монтажом и ремонтом, большой прочностью и устойчивостью к агрессивным средам.
Для систем отопления и горячего водоснабжения в качестве теплоизоляции трубопроводов выбирают специальные трубки из вспененного каучука.
Их тоже легко монтировать, можно использовать не один десяток лет, они герметичны и позволяют предотвращать потери энергии.
Во время ремонта фасадов также приводят в порядок балконы. Для них делают новую гидроизоляцию, которая помогает избавиться от плесени и неприятных запахов, увеличивает срок службы балкона или лоджии (сырые материалы разрушаются быстрее — во время заморозков влага буквально взрывает структуру бетонной конструкции) и предотвращает коррозию металлической арматуры.
Еще один важный итог капремонта — новые лифты. В московских домах устанавливают отечественное оборудование, прошедшее всю необходимую сертификацию. Такие лифты почти бесшумные и с более плавным ходом.
Их кабины оборудованы энергоэффективными лампами и панелями управления с речевыми информаторами, кнопками из нержавеющей стали со шрифтом Брайля и подсветкой. Чтобы инвалидам и родителям с детскими колясками было удобнее, входной проем современных лифтов расширен благодаря телескопическим дверям.
На этажах устанавливают новые световые табло и кнопки вызова. Кроме того, меняют лебедки, противовесы и ограничители скорости подъемников.
Капитальный ремонт подъезда — 18 подъездов
Вид парадной – визитная карточка МКД,
показатель его состояния и результативности работы управляющей компании. А
комфорт жильцов складывается из необходимых платежей за коммунальные услуги
Виды
ремонта
После ежегодного весеннего и осеннего осмотра МКД, конструктивных элементов здания эксплуатирующая организация решает, проводить ли реставрационные действия. В соответствии с периодичностью ремонт в парадной делят на косметический и капитальный. В свою очередь, их подразделяют на текущий и внеплановый.
Текущий
Его еще называют плановым и делают раз
в три-пять лет, о чем четко указывают в уставных документах управляющей
компании (далее УК). Косметический ремонт включает в себя следующие виды работ:
- Реставрацию штукатурного слоя на
потрескавшихся или осыпавшихся участках. - Заделывание щелей и отверстий.
- Побелку/окраску потолков.
- Окраску стен и перил.
- Замену стекол.
- Окраску рам, дверей, пола.
При необходимости косметический ремонт
делают внепланово, и решение об этом принимается собранием жильцов, которые
организуют комплекс мероприятий, оповестив товарищество собственников жилья
(далее ТСЖ).
Капитальный
Согласно Жилищному кодексу, капремонт
проводят через 25 лет. Если придерживаться этих сроков, использовать
зарекомендовавшие себя строительные материалы, выполнять все в соответствии с
требованиями, возможно поддерживать здание в нормальном состоянии длительное
время.
За счет денежных вливаний, которые
аккумулируются от суммы взносов жильцов, выполним значительный объем
ремонтно-восстановительных работ, в том числе капремонт. Кроме того, существует
фонд, откуда выделяется финансирование для проведения ремонта.
Капитальный ремонт подъезда
подразумевает:
- Замену (восстановление) внутридомовых
сетей – тепло-, газо-, электро-, водоснабжения и водоотведения. - Обновление кровли.
- Замену гидроизоляции тамбура и крыши.
- Утепление стыков между панелями.
- Реставрацию лифтового оборудования
(при наличии). - Восстановление вентиляционного
оборудования. - Обновление фасада и фундамента, а
также подвальных помещений. - Установку парапета и ограждений на
крыше. - Снятие старого покрытия (краски,
побелки) и нанесение нового. - Замену оконных и дверных блоков.
- Замену деревянных элементов (перил) и
покраску металлических. - Замену проводки и осветительных
приборов. - Восстановление пола.
- Замену радиаторов отопления,
водопроводных труб и стояков. - Замену почтовых ящиков, указателей,
табличек.
Во время текущего ремонта могут
меняться инженерные коммуникации, ремонтироваться конструктивные элементы, если
это потребуется, но при этом ремонт не будет считаться капитальным.
Капитальный ремонт не бывает
внеплановым. К его проведению подходят основательно, составив требуемые
технические заключения и определившись с подрядчиком. Некоторые виды работ
могут выполнять только специалисты с высокой квалификацией, у которых к ним доступ
– например, при замене электрооборудования.
Однако при форс-мажорных
обстоятельствах – например, авариях или техногенных катастрофах – капитальный
ремонт становится необходимостью.
В
чем отличие
Эти два вида ремонта отличаются
способом воплощения, видом финансирования, а также входящими в них
мероприятиями. Текущий ремонт выполняют периодически для профилактики износа
жилища и для избавления от внешних повреждений. Его стоимость включена в
квитанцию, по которой жильцы оплачивают коммунальные услуги.
В капремонт входят масштабные
технические действия, которые нацелены на восстановление пришедших в негодность
частей жилого фонда. Средства на него формируются из взносов жильцов плюс
специального фонда.
Порядок
проведения
УК визуально обследует подъезд,
включая крышу, лестничные марши, подвалы. Если представители ТСЖ не спешат с
проведением капремонта, а срок уже подошел, инициировать проведение могут сами
жильцы.
Во время проведенного осмотра собираются сведения, составляются план
работ и смета расходов на выполнение.
Смету утверждают на общем собрании
жильцов, затем подбирается бригада ремонтников, производится закупка
материалов, договора подряда на произведение работ.
В первую очередь при осмотре проверяют
гидроизоляцию крыши. При ее неудовлетворительном состоянии обновления (без
замены гидроизоляции) будут бесполезными. Осматривают состояние труб, проверяют
электропроводку, стекла, рамы, двери. Каждое замечание документируется.
Определяется объем работ.
Отдельно оговаривается, за чей счет
приобретаются материалы – заказчика или исполнителя. На проведение капитальных
ремонтов выделяются средства Фонда капремонта (которые собраны за счет платежей
на содержание дома), поэтому жильцы не обязаны нести никаких дополнительных
расходов.
При выборе подрядчика отдается предпочтение зарекомендовавшим себя
компаниям. У подрядной организации обязательно наличие документов
правоустанавливающего характера и других подтверждений ведения легального
бизнеса.
Фирма должна быть готова предоставить информацию о том, на каких
объектах она ранее делала ремонт.
Сегодня на рынке труда хватает фирм,
квалифицированно выполняющих работу. Поэтому не помешает сравнить несколько из
них, чтобы сделать правильный выбор и отдать предпочтение специалистам высокой
квалификации.
Что
не является обязательным
При проведении капремонта имеются
дополнительные мероприятия, не являющиеся обязательными, и жилищно-коммунальные
службы могут в них обоснованно отказать. Решением жильцов за счет личных
средств проживающих в МКД могут быть проведены ремонты:
- домофонов;
- систем видеонаблюдения;
- счетчиков горячей и холодной воды;
- электрощитков;
- спутниковых антенн.
Все это не является общедомовой
собственностью, поэтому ремонтировать ее управляющая компания не обязана.
Контроль
Каждый проведенный этап работ по
капитальному ремонту подъезда контролируется уполномоченными органами. После
окончания мероприятий организация-исполнитель ставит подпись под актом о
приемке. Если заказчик не удовлетворен их выполнением, он не обязан подписывать
документ до тех пор, пока замечания не будут устранены.
Бывает, что уже после проведения
ремонта, когда все работы приняты, жильцы обнаруживают недостатки. Тогда
составляется претензия в домоуправительную организацию с подробным изложением
сути вопроса. Допустимо также обращение в районную администрацию и
государственную жилищную инспекцию.
Подается заявление в письменном виде в двух
экземплярах, где указывают причину подачи жалобы с указанием адреса проживания,
просьба провести дополнительную проверку для оценки качества выполненного
ремонта и привлечения к ответственности виновной стороны. Кстати, каждая
ремонтная бригада обязана предоставить гарантию на свою работу.
Для
капитального ремонта она составляет не менее года. В этот срок фирма-ремонтник
обязана устранить допущенные нарушения бесплатно (за свой счет).
Заключение
Капитальный ремонт подъезда –
достаточно сложный и трудоемкий процесс. На его проведение требуется время и
ресурсы, создаются определенные неудобства для жильцов. Но грамотно выполненные
работы гарантируют отличный результат – красивый и удобный подъезд, в который
приятно заходить и жильцам, и их гостям.
Чистота и порядок: входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт?
Ремонт в подъезде – это отнюдь не прихоть жильцов, а поддержание жилого фонда в нормальном состоянии. Но далеко не все собственники, а также представители управляющих компаний следят за соблюдением этого правила.
Ремонт в подъезде относится к видам текущего ремонта и должен проводиться организаций, осуществляющей техническое обслуживание дома, как минимум один раз в 3–5 лет в зависимости от степени физического износа здания (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).
Вообще текущий ремонт заключается, прежде всего, в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования, отделки, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Он должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на очередной капитальный ремонт.
Управляющая компания не имеет права отдельно собирать денежные средства на проведение текущего ремонта в подъезде, т.к. его стоимость уже заложена в тариф на содержание жилья.
Для инициирования текущего ремонта жильцам нужно провести общее собрание собственников, на котором также необходимо присутствие представителей управляющей компании.
Жильцы должны определить необходимый к проведению объем работ и оформить протоколом свое решение.
- В список работ по текущему ремонту в подъезде могут входить косметические и восстановительные работы:
- • Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;
- • Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;
- • Ремонт пола и замена напольной плитки или иного покрытия в случае его изнашивания;
- • Покраска батарей и труб отопления;
- • Замена или покраска почтовых ящиков, лестничных перил;
- • Ремонт или замена оконных рам, остекление;
- • Замена или ремонт светильников;
- • Замена или покраска надподъездного козырька;
- • Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.
После чего управляющая компания выставляет жильцам счет на ремонт. Жильцы вправе сами выбрать строителей, либо же воспользоваться услугами строительной бригады от УК.
После решения всех организационных вопросов, управляющая компания выделяет денежные средства в оговоренном размере на проведение запланированного ремонта.
Как показывает практика, достаточной суммы на обновление подъездов в домах не накапливается, поэтому в большинстве случаев управляющая компания дает собственникам своего рода кредит на данный ремонт.
По примерным подсчетам жильцы, исправно оплачивая коммунальные услуги, должны рассчитаться с управляющей компанией в течение 2-3 лет. Однако собственникам необходимо понимать, что в течение этого периода, управляющая компания, не сможет выполнять другие дополнительные работы, за исключение устранения аварийных ситуаций, если таковые будут происходить, так как финансы на счете дома ограничены.
- Ремонт в подъезде, относится к видам текущего ремонта и ответственность за его проведение лежит на управляющей компании за счет средств, которые ежемесячно вносятся жильцами по строке «Содержание жилья».
- Текущий ремонт поможет освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние основных артерий дома – внутридомовых инженерных систем, а также крыши, фасада.
- В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируют, так как капитальный ремонт предполагает выполнение более масштабных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества в целях повышения их эксплуатационных характеристик.
Капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников, аккумулируемых на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома. Жилищным Кодексом установлен перечень работ, которые финансируются собственниками жилых помещений по статье «капремонт» (п. 1 ст. 166 ЖК РФ). В него включены:
- — ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения;
- — ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
- — ремонт крыши;
- — ремонт подвальных помещений;
- — ремонт фасада.
Отметим, что на официальном сайте Фонда капремонта Свердловской области www.fkr66.ru в разделе «Найти дом» собственники всегда могут уточнить виды работ и сроки их выполнения по конкретному многоквартирному дому, включенному в Региональную программу.
Сегодня совмещение текущего и капитального ремонтов является удачной перспективной практикой, которая уже была неоднократно отмечена на федеральном уровне и рекомендована для выполнения в рамках реализации проектов по формированию комфортной городской среды.
Ремонт подъездов МКД — МосТСЖ
Ремонт подъездов МКД – это, как правило, текущий ремонт, средства на его проведение должны быть предусмотрены в смете на содержание и обслуживание общего имущества. В статье рассказывается как, кто и в какие сроки проводит ремонт в подъездах многоквартирных домов (МКД), а также когда такой ремонт можно отнести к понятию «капитальный ремонт».
Ремонт подъездов МКД
Ремонт подъездов должен быть предусмотрен Планом текущего ремонта на год. Работники организации, управляющей МКД должны следить за состоянием подъездов и определять износ. Возможно, что может понадобиться ремонт и вне графика, если состояние подъездов резко ухудшится, например, после зимы.
Если состояние подъездов ухудшилось, а управляющая организация не проводит ремонт, то собственники помещений в доме собирают и проводят собрание, на котором подготавливают заявление в адрес УК. Если домом управляет жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, ЖСК), достаточно будет массовых обращений в Правление жилищного объединения.
Заявление должно быть написано на имя единоличного исполнительного органа компании (например, директора УК). Непременно необходимо указать дату начала необходимого ремонта в подъезде. В заявлении обрисовывают также, что конкретно нужно сделать, прикладывают фото мест, которые требуется восстановить.
В соответствии с ЖК РФ после получения обращения созывается комиссия для изучения необходимости ремонта.
По результатам оценки обстоятельств комиссия принимает одно из двух решений: 1) состояние подъезда удовлетворительное, произвести только косметический ремонт на деньги, предусмотренные в Смете содержания и обслуживания ОИ МКД, 2) подъезд имеет существенные повреждения, необходим капитальный ремонт. Финансирование работ по капремонту производится за счет фонда капитального ремонта (со счета регионального оператора или со спецсчета дома).
Дополнительные сборы на ремонт
Возможна ситуация, когда какие-то элементы подъезда (входной группы дома) не могут быть отремонтированы ни за счет текущего ремонта, ни за счет капитального. В этом случае возможно придется собирать дополнительные взносы.
Минимальный перечень работ и услуг по управлению МКД, а также порядок их выполнения, указан в постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290.
Эти услуги оплачиваются собственниками помещений в составе тарифа на содержание и обслуживание ОИ МКД (жилищные услуги).
Не входящие в этот минимальный список, а также те работы и услуги, которые не входят в смету жилищного объединения или в договор управления УК, могут быть выполнены только на основании соответствующего решения общего собрания.
Необходимо подчеркнуть, что УО обязана оказывать услуги, которые есть в минимальном списке. Но не обязана делать работы, которых в данном списке нет и которые не предусмотрены в договоре управления МКД.
Работы, которые входят в ремонт подъездов МКД
УК должна делать в подъездах многоквартирного дома ремонт, список работ утвержден постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170.
Нормативный документ устанавливает также периодичность работ: 1 раз в три года либо в пять лет. Это зависит от типа дома и состояния подъездов.
В прочем ремонт может быть и почаще, если будет соответственное решение собрания ОССП. Взносы на текущий ремонт входят в тариф содержания и обслуживания ОИ МКД.
При проведении ремонтных работ в подъездах обычно требуется:
- покрасить стены;
- побелить (или покрасить) потолок;
- поменять стекла на окнах либо вставить при их отсутствии;
- отремонтировать тамбур;
- осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
- поменять сломанные почтовые ящики или отремонтировать их;
- покрасить батареи;
- восстановить или заменить перила;
- заменить неработающие лампочки;
- отремонтировать или заменить двери;
- отремонтировать козырьки крыш;
- сделать или восстановить поручни на входе;
- поменять клапаны мусоропровода, созданные для загрузки мусора.
Данный перечень может быть увеличен в зависимости от потребностей собственников помещений. Например, включить установку камер видеонаблюдения. Видеокамеры в подъездах – важный элемент обеспечения безопасности.
Отдельно делаются взносы в Фонд капитального ремонта дома. Список работ по капремонту закреплен в Жилищном кодексе РФ (статья 166). Размер минимального взноса устанавливается в каждом субъекте РФ. Управляющая организация обязан:
- ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
- осуществлять ремонт крыши;
- проводить ремонтные работы в подвалах;
- ремонтировать фасад здания;
- осуществлять ремонт фундамента МКД.
К сожалению, список работ по «капитальному ремонту» очень маленький, прямого указания на такой вид работ как «ремонт подъездов» в нем нет. Поэтому при проведении капремонта подъездов сами работы иногда называют «частичный ремонт фасада», так как ремонт фасада указан в списке работ по капремонту.
В каком порядке проводится ремонт подъездов МКД
На основании осмотра подъездов составляется смета. Далее выбирается подрядчик, который будет вести ремонтные работы, составляется и подписывается договор. После этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.
Ремонт подъездов МКД рекомендуется проводить в следующем порядке:
- ремонт гидроизоляционного слоя кровельного покрытия,
- ремонт потолка;
- ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения, если они есть в подъезде;
- ремонт окон (замена стекол);
- косметический ремонт стен;
- ремонт пола.
Перед проведением ремонта проводится необходимая подготовка. Кроме того , УК перед началом работ должна предупредить жильцов путем вывешивания информации о предстоящем ремонте (сроки проведения, название подрядчика, телефон для связи).
При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой.
Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.
Бухгалтерский и налоговый учет расходов УО на ремонт подъездов
Договор управления многоквартирным домом предполагает, что управляющая организация должна осуществлять ремонт общего имущества (в том числе и подъездов) по требованию владельцев квартир (согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса). Проведение ремонтных работ финансируется из средств, которые поступают при оплате собственниками коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса).
Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.
Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».
Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ.
Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома.
Требование об обособлении услуг по содержанию жилья и проведению ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов содержат и следующие национальные стандарты:
Текущий и капитальный ремонт в подъезде. Перечень работ, финансирование и приемка
Состояние подъезда — один из главных показателей состояния многоквартирного дома и эффективности работы ТСЖ и управляющей компании. В домах с чистыми и светлыми подъездами жильцы чувствуют себя комфортно, платежи за ЖКУ собираются лучше, а квартиры стоят дороже. В этой статье мы расскажем о том, как ремонтировать подъезды и чем отличаются текущий и капитальный ремонт
Когда необходим ремонт подъезда
Ремонт подъездов МКД относится к текущему ремонту. Проводят его раз в 3-5 лет, но возможно и чаще, если в этом есть необходимость.
Технически перед текущим ремонтом подъезд должен находиться в удовлетворительном состоянии, без конструктивных повреждений стен, лестниц, входной группы и коммуникаций, а для его восстановления до нормативного состояния необходимо отремонтировать не более 30% имущества.
Если же более 30% общего имущества МКД повреждено и требует восстановления, обнаружены серьезные косметические и конструктивные дефекты, то возникает вопрос о капитальном ремонте, причем не только подъезда, но и всего жилого дома.
Юридические основания и финансирование ремонта подъездов
Юридическим основанием текущего ремонта подъезда МКД является договор между собственниками квартир и управляющей компанией, где оговариваются обязанности УК, порядок выделения средств, а также периодичность ремонта.
Решение о внеочередном ремонте подъезда принимает собрание собственников жилья, в ходе которого они составляют и принимают заявление, адресованное управляющей компании. После получения такого заявления, согласно Жилищному кодексу, создается оценочная комиссия, которая исследует состояние подъезда и выносит решение.
Финансирование косметического ремонта подъезда МКД осуществляется из средств, ежемесячно вносимых собственниками на содержание и ремонт жилья. Если же имеются повреждения входной группы, коммуникаций, окон и т.д., требующие капитального ремонта, то средства выделяются из фонда, который формируется по статье «Капитальный ремонт».
Перечень работ при ремонте подъездов
В перечень работ по текущему ремонту подъездов, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27.09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда, входит ремонт отдельных участков отделки стен, потолков и полов. Периодичность определяется там же и составляет 3-5 лет. Документальное сопровождение включает сметы, опись работ, а также акты о приемке результатов работ.
Как правило, при текущем ремонте подъездов выполняют следующий перечень работ:
- Побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков
- Ремонт тамбура, включая двери
- Ремонт входной группы, в том числе козырьков
- Замена или вставка стекол в окна
- Ремонт или замена почтовых ящиков
- Ремонт или замена подъездных электрических щитков
- Ремонт или замена клапанов мусоропроводов
- Частичное восстановление или замена покрытия пола и т.д.
Не все работы проводят одновременно, в каждом конкретном случае список составляется отдельно, в зависимости от результатов обследования подъезда. Подробней об этом написано, в методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ).
Капитальный ремонт жилого дома и ремонт подъездов
Капитальный ремонт многоквартирного дома, согласно ст. 166 Жилищного кодекса РФ, должен включать:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Как видно из цитаты, ремонт подъезда, даже значительный, не может считаться капитальным юридически, но при этом может именоваться капитальным в обиходе.
Вместе с тем, управляющая компания обязана проводить косметический ремонт подъезда, несмотря на то, что он не носит капитальный характер.
Отдельно следует отметить, что при проведении текущего ремонта действительно может быть выполнен капитальный ремонт инженерных систем и конструктивных элементов, расположенных в подъезде.
Приемка работ по текущему ремонту подъезда
Приемка ремонта в подъезде — ответственный этап не только для подрядчика, но и для ТСЖ и жильцов. Акты приемки подписываются представителями подрядчика, управляющей компании и уполномоченным собственником. Компания-подрядчик, в свою очередь, предоставляет гарантию на результаты выполненных работ сроком на 2 года.
Запросить стоимость ремонта, пригласить специалиста и задать вопросы о ремонте подъездов МКД в Екатеринбурге можно по телефону:
+7 (343) 268-30-61
Надо ли оплачивать ремонт подъезда во время капремонта дома?
«В нашем доме несколько месяцев проходил капремонт. Жильцам не предоставили ни сметы, ни договоры, ин перечни выполняемых работ. И еще поставили перед фактом дополнительной оплаты ремонта подъездов и лестничных площадок. Должны ли жильцы оплачивать эти работы? Галина Боженкова, Минск».
Максим Соколов, заместитель главы администрации Советского района Минска:
– До начала проведения работ по капитальному ремонту вашего дома представители КУП «Жилищное коммунальное хозяйство Советского района г. Минска» провели организационное собрание с жильцами, составлен протокол собрания. В ходе проведения собрания жильцам даны разъяснения о видах и сроках выполняемых работ, также выдана памятка с перечнем выполняемых работ.
Заключение договоров на капитальный ремонт с собственниками жилых помещений проводилось. Договор на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составлен в соответствии с типовой формой, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99, в которой указана сметная стоимость капитального ремонта.
Однако с собственниками более 20 квартир договор на оказание услуг по капитальному ремонту указанного дома не заключался.
В договорах тех, кто из собственников их заключил, указана сметная стоимость капитального ремонта, а также к договорам прилагались памятки с перечнем выполняемых работ.
Ознакомиться с проектно-сметной документацией на капитальный ремонт можно в отделе капитального ремонта КУП «Жилищное коммунальное хозяйство Советского района г. Минска».
В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса Республики Беларусь плата за жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за основные и дополнительные жилищно-коммунальные услуги.
Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги.
В соответствии с постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30.03.
2016 № 5 ремонт подъездов относится к текущему ремонту, источником финансирования данных работ являются средства населения.
При этом отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг не освобождает жильцов от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги.
Положением о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.
2014 № 571, предусмотрено, что размер платы за текущий ремонт подъездов исчисляется исходя из сметной стоимости, определенной в договорах на оказание услуг по текущему ремонту, в доле, соразмерной общей площади жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих и (или) занимаемых плательщиками жилищно-коммунальных услуг.
Работы по ремонту мест общего пользования подъездов вашего жилого дома включены в программу работ по ремонту подъездов жилых домов за счет средств населения на первый квартал 2020 года. Специалистами государственного предприятия «Жилищно-эксплуатационный участок № 4 Советского района г.
Минска» проведено собрание жителей подъезда № 6, в ходе которого жителям разъяснен порядок проведения ремонтных работ, о выявленных дефектах отделки в МОП подъезда, стоимости ремонтных работ, представлены к рассмотрению ориентировочные суммы возмещения жильцами затрат по ремонту МОП подъезда.
На собрании присутствовали жители 10 квартир подъезда. В ходе проведения собрания жителями принято решение о выполнении ремонтных работ в МОП подъезда собственными силами или с привлечением сторонней подрядной организации.
Аэлита Сюльжина, «СБ. Беларусь сегодня», 24 марта 2020 г.