Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть, понятие и принцип расчета, достоинства и недостатки

Дифференцированный платеж по ипотеке предлагают не все банки. Чаще используют стандартные аннуитетные платежи. Между ними есть существенная разница, позволяющая получить выгоду либо заемщику, либо кредитору. Все зависит от условий кредитования.

Разница между дифференцированными и аннуитетными платежами

При оформлении ипотечного кредита многим людям сложно разобраться в большом количестве специфических терминов. И на тип ежемесячных платежей часто не обращают внимание. Но это ошибка, неприятные последствия которой затем ощущают клиенты.

Важно. Сегодня банки предлагают два вида платежей – аннуитетные и дифференцированные.

Аннуитетная система подразумевает, что заемщик вносит всю сумму равными частями каждый месяц. Никаких пересчетов на протяжении всего срока оплаты не предусмотрено. Из этого следует, что человек нередко сначала выплачивает начисленные проценты, а только потом основную сумму кредита.

Дифференциальный взноса также позволяет заемщику оплачивать основной долг равными ежемесячными частями. Но проценты при этом начисляют на оставшуюся сумму долга, пересчитывая каждый месяц. Это выгоднее, но первое время человек платит достаточно большие суммы.

Ипотека для клиентов дифференцированная позволяет со временем снижать финансовую нагрузку с плательщика. В случае досрочного погашения проценты изменятся в пользу заемщика. Поэтому такой тип платежей для некоторых клиентов банков выгоднее.

Преимущества и недостатки

Дифференцированные платежи имеют несомненные преимущества:

• плательщик экономит при досрочном погашении ипотеки;
• расчет ежемесячного платежа происходит на понятных условиях;
• несложно сэкономить на стоимости страхования – цена полиса снижается вместе с остатком долга;
• постепенно сумма выплат уменьшается.

К недостаткам относят:

• высокие требования кредиторов к финансовому положению заемщика;
• существенное повышение кредитного бремени в первое время после начала выплат;
• при ухудшении кредитоспособности риск возникновения большого долга по ипотеки очень высок;
• сложности с планированием семейного бюджета из-за разной суммы ежемесячных платежей.

Важно. Выбирая ипотечный кредит с дифференцированными платежами, заемщики тщательно рассчитывают потенциальную выгоду и затраты.

Расчет платежей

Понять разницу между двумя видами ипотечных взносов легче на примере. К примеру, клиент взял для приобретения квартиры 2 млн. рублей на 15 лет. Теперь он выбирает, какой тип платежей предпочесть. Если это аннуитент, то ежемесячная сумма взносов составит 21 тыс. 544 рубля. В нее входит большая часть процентов и незначительная – основной суммы займа.

Дифференцированный взнос рассчитывают иначе. В случае с ипотекой на 2 млн. рублей сумма основного долга составит 11 тыс. 111 рублей ежемесячно. Ее ежемесячно будут прибавлять к начисленным процентам по займу (приблизительно 15–17 тыс. рублей). Из этого следует, что первое время он платит около 30 тыс. рублей в месяц.

Со временем эта сумма уменьшится. Но разница между аннуитентным взносом очевидна. В первом случае заемщик платит на 5–6 тыс. рублей меньше. Но при дифференцированной системе основной долг погашается быстрее, поэтому постепенно становится меньше сумма начисляемых процентов.

Зная преимущества и недостатки обоих видов взносов, легче сделать выбор. Сегодня банки идут навстречу своим клиентам. Поэтому добросовестный плательщик со временем может сменить одну систему на другую. Для этого кредитор проводит рефинансирование, а затем стороны заключают новый договор.

Банки, предоставляющих дифференцированные платежи в 2021 году

Вопрос, в каких банках есть дифференцированные платежи, часто интересует заемщиков. Есть ли в Сбербанке такая система и насколько она выгодна? В 2021 году немногие банки готовы предоставлять клиентам возможность делать дифференцированные взносы.

Даже ипотека Сбербанка предоставляется только на условиях аннуитентных выплат. Заемщики выбирают:

У этих кредиторов разные условия оформления, требования к заемщикам и другие нюансы. Ипотека с дифференцированными выплатами в Россельхозбанке предоставляется на следующих условиях:

• возраст клиента – 21– 65 лет (после 65 лет ипотеку дают только в редких случаях и при наличии созаемщиков);
• гражданство РФ;
• стаж – не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

Минимальная сумма ипотечного займа здесь составляет 100 тыс. рублей, а максимальная – 60 млн. рублей. Первоначальный взнос не менее 15% от суммы. Процентную ставку рассчитывают, исходя их размера займа, статуса клиента, срока кредитования, типа недвижимости.

Важно. Молодым семьям в Россельхозбанке предлагают более выгодные условия – первоначальный взнос 10% и ставка 9%.

Разница между двумя видами платежей в Россельхозбанке заключается в выгоде клиента. К примеру, человек берет 2 млн. руб. для приобретения квартиры на первичном рынке. Для первоначального взноса у него есть 400 тыс. руб. Срок кредитования 10 лет.

Если он выберет аннуитетные платежи, то ежемесячно будет платить 22 тыс. 496 руб. Первые 6 месяцев 7 тыс. руб. будут уходить на погашение долга, остальное – на проценты. Но со временем сумма оплаты процентов будет меньше, поэтому основная часть пойдет на погашение займа. Сумма при этом останется неизменной все 10 лет, а переплата – 1 млн.

Дифференцированные взносы рассчитают немного по-другому. Первые месяцы этот же клиент платит более 28 тыс. рублей. Из них погашение основного долга составит 13 тыс. 333 руб. Она останется неизменной на протяжении всех 10 лет. Меняется только та сумма, которая покрывает проценты. При этом она уменьшается.

МесяцОсновной долгПогашение ОСПогашение процентовПлатеж

1	1600000	13333	15333	28666
2	1586666	13333	15205	28538
3	1573333	13333	15077	28411
4	1560000	13333	14950	28283
5	1546000	13333	14822	28155
6	1533000	13333	14694	28027
7	1520000	13333	14566	27900

Важно. В конце срока такой ежемесячный взнос составит менее 14 тыс. руб.

Если использовать дифференцированный взнос для выплаты 2 млн. руб. за 10 лет в Россельхозбанке, то клиент переплатит 927 тыс. 666 руб. А это на 171 тыс. руб. меньше, чем при выплате ипотеки с помощью стандартной аннуитетной системы.

У Газпрома следующие условия к клиентам, желающим оформить ипотеку с дифференцированными платежами:

• возраст – 20–65 лет;
• гражданство РФ;
• непрерывный стаж на одном рабочем месте – не менее 6 месяцев.

Требования стандартные. Банк кредитует по двум документам, но размер первого платежа составит 40% от общей суммы. Максимальный размер займа – 10 млн. рублей. Первоначальный взнос при приобретении в ипотеку квартиры на обычных условиях минимальная сумма первого взноса – 10%.

Клиент может оформить от 50 тыс. руб. до 60 млн. руб. Расчет процентной ставки зависит от многих факторов. К стандартной ставке прибавляют 1%, если клиент отказывается от страхового полиса. Еще 0,3% – если заемщик не является зарплатным клиентом Газпрома.

Советы заемщикам

Даже помнимая, что такое дифференцированная система, многие заемщики не могут сделать окончательный выбор. Поэтому перед подписанием ипотечного договора учитывают следующее:

1. Если срок кредитования около 10 лет, то лучший выбор для плательщика – аннуитетная. Тогда он сможет распределить финансовую нагрузку так, чтобы от этого не страдал семейный бюджет.
2. Когда клиент оформляет ипотеку на более длительный срок, то дифференцированные взносы позволять быстро уменьшить сумму процентов. Это выгоднее, если плательщик планирует рассчитаться с банком досрочно.
3. Если кредитор с плательщиком оформляют ипотеку по двум документам (когда банк требует только паспорт и номер зарплатной карты), то дифференцированные взносы помогут выгоднее досрочно погасить заем.
4. При расчетах не следует торопиться. Банк обязан предоставить клиенту всю интересующую его информацию.

Какой именно платеж выбрать – решает клиент. Основная разница между дифференцированной и аннуитетной системой  заключается в размере ежемесячных взносов и переплате.

Если срок кредитования небольшой, то переплата окажется незначительной. Но дифференцированные взносы первое время будут высокие.

А вот при длительных аннуитетных выплатах (от 10 лет) переплата по сравнению с более гибкой системой будет значительной.



Ипотека с дифференцированными платежами: банки в 2021 году

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора.

Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью.

Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2021 года).

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

• повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
• риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
• сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2021 году

Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

Банк	Программа ипотеки	Величина заемных средств	Процентная ставка, % в год	Срок возврата	Доля первоначального взноса, % от цены приобретаемого жилья
Газпромбанк	Первичный рынок	От 500 тысяч рублей	От 4,5	До 30 лет	Не менее 10
Вторичный рынок	8,1
Россельхозбанк	Первичный рынок	От 100 тысяч до 60 миллионов рублей	От 4,7	1 – 30 лет	От 15
Вторичный рынок	От 100 тысяч до 8 миллионов рублей	От 8	До 25 лет	Не менее 40

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

• сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
• тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
• размер процентной ставки;
• материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
• дата выдачи займа;
• срок кредитования (годы и месяцы).

Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

1. Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
2. В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
3. Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
4. Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

О том, как правильно рассчитать ипотеку вы можете узнать далее.

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

• Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.
• Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.
• Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке | Ипотека онлайн

Часто заемщики задают вопрос: что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке. Ответ будет прост: второй способ оплаты гораздо выгоднее. Поэтому банки неохотно предоставляют клиентам возможность выплачивать долг дифференцированно.

Поставим вопрос иначе: можно ли взять ипотеку с дифференцированными платежами в России. Да, такая возможность есть. Из крупных банков ее готовы предоставить Россельхозбанк и Газпромбанк. В Сбербанке, Альфа, ВТБ и ряде других учреждений ипотеку можно гасить только равными платежами.

Отличие дифференцированных платежей от аннуитетных

Здесь все просто. Банк складывает сумму долга с суммой процентов за весь период кредитования, затем делит ее на количество месяцев. Это аннуитетный способ платежа. Если же долг сначала разделить на общий срок, а затем начислить проценты, получим дифференцированный способ оплаты.

Условно можно назвать первый способ оплата равными частями, второй – оплата неравными частями. Преимущества аннуитетного способа:

• ежемесячный платеж получается не слишком большим;
• должник постоянно выплачивает одну и ту же сумму – не надо узнавать каждый раз новую цифру;
• банки охотнее оформляют займ, поскольку им это выгодно.

Недостаток равномерных выплат в том, что в первую очередь гасятся проценты, а затем основной долг. Таким образом, кредитор зарабатывает на заемщике больше.

Какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами и на каких условиях

Ипотечные кредиты – прерогатива больших финансовых учреждений. Из первой десятки крупных российских банков дифференцированный подход практикуют Газпромбанк и Россельхозбанк. Они предлагают заемщику 2 схемы: аннуитетной и дифференцированной оплаты – на выбор.

Но это не значит, что кредитуемый может свободно выбрать более интересную для себя схему. Имеет значения уровень его дохода. Ведь при оплате неравными частями наибольшие выплаты приходятся на первые годы кредита. Банк может не одобрить займ, если сочтет доход недостаточным.

Для справки. В Газпромбанке заемщику предложат широкий спектр кредитных продуктов. Здесь можно оформить в ипотеку жилье на первичном и вторичном рынке, приобрести квадратные метры от партнеров банка на выгодных условиях. Начальная ставка – от 9,5%. Хороший показатель для ипотеки.

В Россельхозбанке ставки начинаются от 10%. Калькулятор позволяет сразу произвести расчет с учетом дифференцированной схемы погашения. Приобрести можно квартиру, апартаменты, дом с земельным участком. Банк участвует в государственных поддержках молодых заемщиков, военнослужащих, семей с детьми и т.д.

Таким образом, прежде чем решать, в каком банке ипотека с дифференцированными платежами будет для вас наиболее выгодной, оцените свои шансы. Просчитайте оба варианта погашения на ипотечном онлайн калькуляторе и выберите наиболее подходящий.

•  Как сделать расчет ипотеки Россельхозбанка на калькуляторе онлайн и подать заявку
• Как и где купить изъятую квартиру за долги
• Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Почему выгоднее взять ипотеку с дифференцированными платежами: пример

Допустим, вы одолжили у банка на 10 лет 1 млн. рублей под 10% годовых. И выбрали аннуитетную систему. Кредитор сразу насчитает проценты за пользование заемными деньгами за весь срок кредитования – 585 800 рублей.

Эти деньги прибавят к основному долгу – вы уже должны банку не 1 млн., а 1,6 млн. рублей. Затем сумму поделят на 120 месяцев (10 лет). Получаем ежемесячный платеж – 13,2 тысячи рублей. Общая переплата за 10 лет – 586 тыс. рублей.

Внимание! Если посмотреть на график, то в первый месяц 8 тысяч из 13–ти составит выплата процентов и только 5 тыс. рублей – пойдут на погашение основного долга.

Со временем соотношение будет меняться (проценты снижаются, списание основного долга растет). Но сумма помесячного платежа на протяжении десяти лет не изменится.

В итоге заемщик выплатит в виде процентов больше, чем при дифференцированной системе.

Но возможен и другой подсчет. 1 млн. рублей сначала разделят на 120 мес (получится 8 333 рублей). А затем насчитают проценты на остаток долга (тоже 8 333 рублей). Всего – 16 667 рублей. Но в следующем месяце долг уменьшится, проценты снизятся до 8 263 рублей, а ежемесячный платеж – до 16 597 руб.

С каждым новым периодом платеж будет снижаться. После пяти лет он упадет до 12 500 рублей и продолжит снижение. Последний год должнику придется выплачивать около 8,5 тыс. рублей. Таким образом, общая переплата за 10 лет составит 504 тыс. рублей. Это на 82 000 руб. меньше, чем при погашении равными частями.

Важно! Из приведенного примера видно, что общая переплата банку при дифференцированном подходе будет ниже. Но кредитная нагрузка в первые годы ипотеки – больше. Поэтому при выборе схемы погашения нужно учитывать доход заемщика. Если зарплата позволяет, лучше выбрать дифференцированную систему. При недостаточном доходе – остановиться на аннуитетном.

1. Рекомендуем: Как получить 450 000 многодетным семьям на погашение ипотеки
2. Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке: особенности и нюансы
3. Покупка новостройки в ипотеку: инструкция

Подведем итоги

Выгода кредита определяется не только шкалой платежей. Важны:

• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• возможность отсрочки в случае форс–мажорной ситуации.

Если вы – давний клиент Сбербанка, имеете право на льготы, возможно, вам будет выгоднее обратиться в это учреждение. Хотя здесь кредитуют только по аннуитетный системе.

И напротив. Если ипотека растянута на долгий срок, а сумма превышает миллион, общая переплата по аннуитетный системе может достигать 200–300 тысяч руб. В таком случае лучше взять ипотеку с дифференцированными платежами. Придется поспешить! Ведь кредитных предложений с подобными условиями осталось очень мало.

Оцените автора (1

Что лучше для заемщика: аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Содержание:

По статистике, получить одобрение по аннуитету проще, поскольку платежи весь срок одинаковые и рассчитать необходимый для выплаты займа доход клиента несложно.

Однако у второго варианта есть свои весомые плюсы.

Что выгодней — равномерный платеж по аннуитету или дифференцированное начисление процентов? Чтобы разобраться в этом, нужно учесть не только цифры, но и риски данных видов ипотеки.

Плюсы и минусы разных методов расчета

Чтобы объективно выбрать одно из двух, нужно учесть достоинства и недостатки каждого метода. При этом окончательное решение остается за заемщиком, поскольку многое зависит от его уровня дохода и ипотечных планов. Начнем с определений:

1. аннуитетный платеж состоит из основного долга и процентного вознаграждения. Банковскую формулу расчета аннуитета можно найти в статье 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите». Особенность аннуитета в том, что в первые выплаты доля вознаграждения может превышать долю погашения основного долга. Например, если рассчитать аннуитетный график платежей для займа на сумму 100 000 рублей сроком на год с процентной ставкой в 10%, в первом платеже из 14 700 рублей 10 000 рублей пойдут на погашение процентов. В последнем платеже на погашение процентов придется 1300 рублей, остальные 13 400 рублей закроют основной долг;
2. дифференцированный расчет подразумевает, что сумма основного долга разделена на равные части согласно количеству платежных периодов. Если вы платите ипотеку ежемесячно в течение 10 лет, основной долг делится на 120 равных выплат. Проценты начисляются на остаток долга. Поскольку с каждым месяцем размер основного долга уменьшается, сумма вознаграждения в платеже тоже падает. В итоге в начале выплаты максимальны, а в конце срока сумма платежей приближается к доле основного долга.

На начало 2019 года закон никак не влияет на возможность оформить ипотеку с тем или иным видом расчета платежей. Факты о разных методах начисления процентов:

1. доступность кредита для клиента зависит от соотношения ежемесячного платежа и дохода будущего заемщика. С этой точки зрения аннуитет более доступен, поскольку платежи весь срок займа равные. Чтобы получить кредит с дифференцированным начислением процентов, нужно иметь доход выше, чем при выплате аннуитета с аналогичными стартовыми условиями займа;
2. если вы берете кредит с аннуитетом, вам проще планировать собственные расходы. Особенно это важно для тех, у кого доход стабилен;
3. несколько лет назад российские банки активно одобряли дифференцированную ипотеку. Однако в периоды ипотечного кризиса в 2008 и 2017 годах именно такие кредиты стали самыми рисковыми. В 2018 году, по данным Центробанка, резко увеличилось количество выданных ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Это значит, что растет риск повторения ипотечного кризиса. На таком фоне кредиты с аннуитетом выглядят более надежными и менее рискованными;
4. при досрочном погашении ипотеки разница в переплате может стать минимальной или вообще исчезнуть. Россияне активно стараются выплатить кредиты досрочно: средний срок ипотеки составляет 15 лет, а полное погашение чаще всего наступает через 7 лет после оформления займа;
5. даже в банках, которые предлагают клиентам выбрать один из двух способов расчета, аннуитет более популярен.

Сравнение в цифрах с помощью ипотечного калькулятора

Для расчетов воспользуемся калькулятором на сайте Россельхозбанка. Эта кредитная организация предоставляет своим клиентам право выбора относительно системы расчетов по ипотеке. При расчетах выявляем переплату без учета расходов на страховку и прочих дополнительных затрат — только проценты по займу.

Стартовые возможности заемщика:

• первоначальный взнос 500 000 рублей;
• стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей;
• ежемесячный доход 60 000 рублей.

Дифференцированная ипотека на 10 лет возможна по ставке 10,5% годовых с учетом оплат комплексного страхования. Размер платежа в первый месяц составляет 34 166 рублей, в последний — 16 812 рублей.

Согласно графику платежей, за 10 лет сумма переплаты по процентной ставке составит около 1 миллиона рублей. Если рассчитать тот же самый ипотечный кредит с аннуитетным графиком, получим ежемесячный платеж 26 987 рублей, переплату за 10 лет в 1 238 000 рублей.

Это почти на 300 000 рублей больше, чем в первом расчете.

Если сравнивать переплаты в обоих случаях в процентном соотношении, получается, что для клиента дифференцированный расчет ипотеки на 30% выгоднее, чем аннуитет. Если срок ипотеки увеличивается, разрыв между двумя типами расчетов становится меньше. Тем не менее, дифференцированный платеж все равно более выгоден для заемщика.

Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

Если вы приняли решение оформить жилищный кредит не с аннуитетом, а с дифференцированной системой начисления процентов, у вас будет небольшой выбор кредитных организаций. Сбербанк, ВТБ и Абсолют банк предлагают клиентам только аннуитетную ипотеку. Условия ипотеки с дифференцированным начислением процентов в Россельхозбанке:

• ставка от 10%;
• срок до 30 лет;
• первоначальный взнос от 15% на новостройки, от 20% на таун-хаусы от застройщика, от 25% на дома с земельным участком, от 30% на апартаменты;
• можно купить квартиру, апартаменты, дом с участком или отдельно земельный участок;
• можно подтвердить доходы по форме банка;
• можно использовать материнский капитал для погашения займа;
• сумма ипотеки от 100 000 рублей до 60 миллионов рублей;
• только рублевая ипотека;
• возможность приобретения новостроек по переуступке прав.

Аналогичная программа ипотеки от Газпромбанка:

• ставка от 9,5%;
• первоначальный взнос от 10%;
• срок займа до 30 лет;
• минимальная сумма от 500 000 рублей (не ниже 15% от стоимости недвижимости);
• возраст заемщика от 20 до 65 лет на момент погашения займа.

В 2019 году военную ипотеку можно оформить только с аннуитетным платежом. Об этом сообщает сайт Росвоенипотеки, где указаны условия кредитования за счет средств НИС.

На данный момент 15 банков имеют необходимую аккредитацию для выдачи военной ипотеки, и ни один из кредиторов не предлагает военнослужащим дифференцированную систему расчетов.

Альтернатива есть среди дополнительных предложений кредитования для военных: Газпромбанк предлагает потребительский кредит с дифференцированными платежами на следующих условиях:

• сумма 50-500 000 рублей;
• ставка 13,75-15% в зависимости от наличия обеспечения по займу;
• срок кредитования до 3 лет;
• участниками могут быть только военнослужащие, включенные в реестр НИС.

Несмотря на все выгоды дифференцированного начисления платежей, банки не стремятся предоставить своим заемщикам альтернативу.

В феврале 2018 года депутаты подготовили к первому чтению законопроект №364312-7 «О внесении изменения в статью 819 Гражданского кодекса Российской Федерации», который обязывает кредиторов предоставить клиентам право выбора.

Законодательная инициатива принадлежала депутату от «Единой России» Андрею Барышеву и председателю комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолию Аксакову. Депутат отметил, что выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами нужен физическим лицам для обеспечения ипотечных и потребительских займов, а не предпринимателям.

Однако идея Аксакова не нашла поддержки среди депутатов и представителей банковского сектора. Одна из причин — обязательное введение дифференцированных расчетов приведет к необходимости перестраивать IT-систему в целом ряде кредитных организаций. Поэтому в 2019 году даже при наличии желания и возможности получить дифференцированную ипотеку достаточно сложно.

Уменьшим ежемесячный платеж на

₽

Заплатите банку меньше на

₽

Также подберем выгодную страховку.

Средняя экономия —

до ₽
на лет.

Ипотека LIVE поможет сэкономить

Расчет является предварительным

Ипотека с дифференцированными платежами, где доступна ипотека с дифференцированными платежами

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Особенности двух вариантов выплаты

От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

Дифференцированный взнос

Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности, при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями, а проценты ежемесячно уменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

  Справка о составе семьи: где взять и зачем она нужна

Аннуитетный взнос

Это способ погашения кредита, при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

Досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах

Досрочное погашение (полное или частичное) позволяет снизить негативное влияние главного недостатка аннуитетной ипотеки – высокого уровня переплат по кредиту.

В соответствии с изменениями к ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ, вступившими в силу 1 ноября 2011 года, любой заемщик имеет право досрочного возврата части или всего объема заемных средств без применения к нему штрафных санкций со стороны кредитных организаций. В полной мере относится это и к ипотечным кредитам.

При частичном досрочном погашении кредита, обслуживаемого по аннуитетной схеме, банк может предложить заемщику 2 варианта:

• сокращение срока кредитования при сохранении объема платежей;
• сокращение размера платежа при неизменном сроке действия кредитного договора.

• Оба варианта снижают общую сумму переплаты.
• Преимущество первого варианта заключается в досрочном прекращении обязательств перед кредитной организацией, получение полного права владения залоговым имуществом (недвижимостью) со всеми вытекающими последствиями.
• Достоинство второго – в снижении нагрузки на бюджет семьи, высвобождение средств, которые могут стать источником дополнительного дохода.
• Выгодно ли досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах?

Важно! Досрочное погашение приносит существенную экономию только в случае возврата средств в первой половине срока кредитования. Связано это с тем, что в это время незначительно уменьшается тело кредита, что приводит к высокому уровню процентных выплат.

К примеру, при объеме заемных средств 300 тыс. рублей под 20% годовых и сроке кредитования 5 лет, переплата при аннуитетной схеме обслуживания составит 176 889 рублей. При досрочном погашении 100 тыс.

рублей через 2 года, сумма переплаты сократится до 143 тыс. рублей. Аналогичная операция после 3 лет пользования кредитом позволит сэкономить на переплате всего чуть более 12 тыс.

рублей за оставшиеся 2 года.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Расчет платежей по ипотеке при дифференцированном платеже

Оформление ипотечного кредита — это ответственный шаг, который финансовым бременем ложится за заемщика. Потому многие клиенты предпочитают самостоятельно рассчитать кредит, чтобы банк не навязал им дополнительных трат (страховку, комиссии или возможные штрафы).

  Наследование по завещанию по праву представления

Порядок расчета представлен ниже: Расчет платежей по дифференцированной формуле

Формула дифференцированного платежа
РМП = ТЗ/ЧПТ + (ТЗ*ПС*ЧД)/ДГ
РМП	Размер ежемесячного взноса
ТЗ	Текущая задолженность
ПС	Процентная ставка
ЧПТ	Число платежных периодов (месяцев), оставшихся до полного возврата ипотеки
ЧД	Число дней в расчетном периоде (месяце)
ДГ	Число дней в году

Как можно понять из схемы, расчет дифференцированного платежа — весьма трудоемкое занятие. Сначала заемщику полагается вычислить «тело» ипотечного кредита, разделенное на платежные периоды; затем — процент, начисляемый на остаток задолженности. Единоразово вычислить размер взноса, как при аннуитете, здесь не получится — для каждого последующего месяца нужен перерасчет.

К счастью, рассчитывать ипотеку вручную необязательно. Обычно предварительный график предлагают консультанты банка, обработав заявку клиента. Еще раньше «прикинуть» размер платежа помогут калькуляторы: они доступны на сайте каждой кредитной организации. В них клиент вводит:

• Размер ссуды и процентную ставку;
• Дату оформления ипотеки и период погашения;
• Порядок и периодичность платежей;
• Величину единоразовых или периодичных комиссий.

Обработав запрос, программа моментально выдает развернутый график платежей. Таким образом, потенциальный заемщик еще на этапе раздумий может оценить выгодность предложения и сделать правильный выбор.

Обзор банков, дающих ипотеку с дифференцированными платежами

Чтобы оценить выгодность актуальных предложений на рынке, для примера возьмем семью, которая хочет оформить в ипотечный кредит 5 млн. рублей на срок в 10 лет. Первоначальный взнос — 2,5 млн. рублей. Учитывая исходные данные, на какую ставку, ежемесячный платеж и итоговую переплату могут рассчитывать заёмщики?

Условия по ипотеке от ведущих российских банков представлены ниже: Условия по ипотечным кредитам

Наименование	Программа	Ставка	Минимальный платеж (руб/месяц)	Итоговая переплата (руб)
Инвестторгбанк	Приобретение недвижимости	7,40%	29 545.13	1 045 415
Газпромбанк	Вторичный рынок	9,00%	31 668.94	1 300 273.21
Сбербанк	На новостройки	6,70%	29 285.47	1 014 256.23
Ак Барс	Мегаполис	8,90%	31 533.8	1 284 056.34
Юникредит Банк	Ипотека зовет	9,25%	32 008.18	1 340 981.66
Банк Зенит	Рефинансирование	9,60%	32.492	1.410.556

Разыскивая, в каком банке ипотека с дифференцированным платежом, можно заметить: данная схема расчета — удел крупных финучреждений. Это связано с определенными рисками, которые несет кредитная организация.

Поскольку основная нагрузка при дифференцированном графике приходится на старт выплат, банки оценивают доходность лица исходя из максимальных траншей.

По ипотеке они нередко составляют 50% от заработка клиента, а выдавать ссуду на таких условиях — запрещено законом.

В итоге рискнуть готовы лидеры рынка (Сбербанк, Юникредит, Газпромбанк и др). По ипотеке с дифференцированными платежами они предлагают те же условия, что и по аннуитету. В остальных банках формула мало востребована: таковы реалии национальной экономики.

Дифференцированный способ погашения ипотеки — преимущества и недостатки

Основной недостаток для заемщика вытекает из структуры платежа. Даже с оценкой доходности от банка, клиент рискует переоценить свои возможности. Все дело в высоких взносах на старте, которые превышают аннуитетные платежи на треть.

Существенного уменьшения нагрузки по дифференцированной ипотеке стоит ожидать не раньше первых 5-6 лет выплат. Как результат, просрочки и невыплаты у клиентов случаются в начале кредитования — на самом ответственном этапе погашения кредита.

В остальном формула — оптимальный вариант для долгосрочной и крупной ссуды. Простой расчет показывает: при дифференцированных платежах заемщик переплачивает меньше, чем при аннуитете. К тому же, такой кредит выгодно погашать досрочно.

Однако преимущества дифференцированной схемы всегда упираются в риски банков. Последние склонны нивелировать их условиями кредита — например, более высокой ставкой.

Потому эксперты часто называют этот способ расчета маркетинговым ходом. Привлекая заемщика формулой, организации не говорят об издержках. Чтобы избежать подводных камней, заранее просчитайте график платежей.

С ипотекой это лучше проделать на годы вперед.

Команда Mainfin.ru

Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

Вид платежа	Преимущества	Недостатки
Дифференцированный	экономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса; простая формула расчета.	существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа.
Аннуитетный	фиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше.	выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга.

Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов, что характерно для ипотеки.

Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

• повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
• риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
• сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Что такое дифференцированные платежи

График платежей по ипотеке формируется двумя параметрами:

• Основная сумма кредита;
• Проценты банка по определенной ставке.

При дифференцированной схеме выплат по ипотеке ежемесячный платеж постепенно уменьшается, потому что проценты начисляются на остаток задолженности.

Сумма основного долга при дифференцированном способе погашения распределяется равными частями, долг постоянно уменьшается. Проценты банк начисляет уже на оставшуюся задолженность. Их значение с каждым месяцем ниже, что и влияет на уменьшение суммы взноса.

В графике с дифференцированными платежами первый взнос максимальный. Меньшая нагрузка на клиента приходится в последние месяцы ипотеки.

Сначала изменения мало заметны, потому что основной долг уменьшился незначительно. Ощутимые изменения в суммах наблюдаются через несколько месяцев из-за сокращения начисленных процентов на остаток основного долга.

Ипотека по дифференцированной схеме

Такой вариант погашения ипотеки предлагают следующие кредитные организации:

1. Россельхозбанк. На начало 2020 года актуальны 7 предложений по ипотеке, условия которых можно изучить на официальном сайте. Перед оформлением заявки предлагается сделать предварительный расчет в кредитном калькуляторе, где активен выбор опции аннуитетного или дифференцированного платежа.
2. Газпромбанк в 2020 году предлагал разные ипотечные программы для заемщиков. Актуальны они и в этом году. Заполнив анкету на сайте, можно получить предварительный график платежей. Большую информацию о продуктах предоставляют сотрудники в офисах банка.

Смотрите на эту же тему: Льготная ипотека для молодых специалистов: банки и условия выдачи [y]

Дифференцированный взнос по ипотеке 2020 года представлен в предложениях не всех банков. Наблюдается тенденция и в 2020 году. Причина такого ограничения объясняется заинтересованностью кредитора в получении максимальной выгоды, учитывая, что процентная ставка постепенно снижается.