Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.
5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.
ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:
- Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
- Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
- К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.
Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками.
Судья удовлетворил иск компании.
Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.
Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.
Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.
Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
Минстрой определит, как признать дом изношенным
Какие дома могут считаться ветхими, будет определять минстрой. Это повлияет на комплексное развитие территорий, расселение аварийного жилья и капитальный ремонт зданий.
Ветхие дома подлежат уже не капитальному ремонту, а только поддерживающему, которого должно хватить до признания жилья аварийным. Лев Федосеев / ТАСС
Правительство включило в полномочия министерства разработку порядка признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии.
Нововведения связаны прежде всего с законом о комплексном развитии территорий, пояснили в Фонде содействия реформированию ЖКХ.
В границы этих территорий могут быть включены как аварийные дома, так и дома, находящиеся в ограниченно работоспособном состоянии. То есть те, которые могут стать аварийными в недалекой перспективе.
Почему в Костроме жильцы аварийного дома десять лет ждут расселения
Теперь необходимо определить саму процедуру и порядок признания зданий относящимися к такой категории, поясняют в фонде.
Утверждение порядка признания домов ветхими (по сути, в документах звучит просто более корректная формулировка) обеспечит единый подход к этому на всей территории страны.
«Решение о включении или не включении такого многоквартирного дома в границы территории комплексного развития принимает общее собрание собственников жилых помещений», — подчеркивают в фонде.
Термин «ветхие дома» сейчас редко употребляется, он несет некоторый негативный оттенок, отмечает исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Анна Мамонова.
При этом определения таких домов — изношенных, но еще не находящихся в аварийном состоянии — в официальных документах пока не существует.
«К ограниченно работоспособным принято относить дома с существенным износом конструктивных элементов и фасада, — поясняет зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. — Проще говоря, такой дом внешне выглядит не очень презентабельно, но запас прочности у него еще есть».
Появление такой категории жилья сделает более эффективным капитальный ремонт домов, отмечает Мамонова.
В региональных программах капремонта очень много зданий с высокой степенью износа, но методики для расчета, насколько уместен полноценный капитальный ремонт в таких домах, пока нет.
Если появится такая категория зданий — можно будет выделить их в отдельную программу или подпрограмму капремонта.
Такое предложение было в законопроекте о расселении аварийного жилья год назад.
Тогда говорилось о том, что дома с сильным износом, а также стоимость капремонта в которых в пересчете на квадратный метр значительно выше, чем в других домах (это, например, старенькие двухэтажки), нужно выделить в отдельную «очередь».
Предполагалось, что в этих зданиях капремонт пойдет по особым правилам: будут проводиться только самые первоочередные работы, но ремонта наиболее «прохудившихся» систем можно будет дождаться гораздо быстрее, чем сейчас. Однако это положение не было принято.
Ветхие дома подлежат уже не капитальному ремонту, а только поддерживающему, которого должно хватить до признания жилья аварийным
Ранее, как сообщал осенью первый заместитель гендиректора Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин, «ветхие» дома определяли по степени износа, и по последним данным — на 2016 год — в стране насчитывалось 65 млн кв. м такого жилья.
«Дома в нормальном состоянии должны подлежать комплексному капитальному ремонту. Ветхие дома — это поддерживающий ремонт, обеспечивающий безопасную эксплуатацию на период до признания дома аварийным, либо проведение специальных работ, которые вернут дом из ветхого состояния в нормальное.
Например, с помощью замены отдельных балок перекрытий», — говорил Рурин.
Сейчас нет общей базы данных по состоянию домов, какая была ранее, добавляет Качкаев. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, предусматривающий создание учета технического состояния многоквартирных домов.
Но пока жильцы таких домов в основном сами принимают решение о созыве комиссии, которая определяет степень износа дома.
«При этом нет четкой градации: какой дом считать ограниченно работоспособным, а какой нет, поэтому представляется крайне важным, что определено полномочное ведомство, которое будет регламентировать такой порядок», — добавляет депутат.
Комиссия по признанию домов аварийными. Признание аварийным частного жилого дома. Чья компетенция
Владельцы аварийных домов имеют право на получение квартиры. Поскольку количество жителей, проживающих в непригодных для этого домах, растет, необходимо знать о процедуре признания дома таковым. Речь пойдет о частном доме.
Какое жилье считается аварийным?
Изначально необходимо разобраться в том, какое жилье считается аварийным. Это важно, поскольку именно жильцам в первую очередь нужно решить, пригоден ли дом для проживания в нем. Определить это просто по следующим параметрам:
- токсикологическая экспертиза показывает наличие вредных веществ выше установленного уровня;
- влажность в доме превышает 60%;
- имеются повреждения несущей конструкции здания;
- в доме нет окон;
- наличие серьезных разрушений после аварии, пожара и других катастроф;
- нахождение жилого объекта в месте, где вскоре произойдет техногенная катастрофа;
- температура воздуха не поднимается выше 18 градусов и держится стабильно;
- объект расположен ниже уровня земли (подвалы и цокольные этажи);
- дом расположен рядом со свалкой, с магистралью, где превышен уровень шума и так далее;
- нет инженерных коммуникаций и проч.
Признанием домов аварийными занимается специальная межведомственная комиссия. Она руководствуется перечисленными факторами и статьей 32 жилищного кодекса РФ.
Аварийное жилье идет под снос. Предполагается, что исправление недочетов дома невозможно. Безопасность жильцов — это основа жилищного законодательства.
Как признать жилье непригодным для проживания?
Если жильцы считают, что их дом непригоден для проживания, они должны пройти несколько этапов, чтобы получить заключение экспертизы. Подробно опишем каждый момент.
- Собственник жилья составляет обращение в межведомственную комиссию с просьбой признать дом аварийным.
- По результатам заявления комиссия выдвигает группу экспертов для проведения оценочных работ.
- Межведомственная комиссия проводит работы по оценке в составе группы экспертов и составляет по ее итогам акт в трех экземплярах.
- Статус дома не указывается в акте, комиссия этот вопрос решает позже, через пять дней она сообщает о решении собственнику.
- Если дом будет признан аварийным, то все члены комиссии подпишут об этом соответствующий документ.
Состав комиссии решается индивидуально. Как правило, она состоит из специалистов в строительной области, поскольку только они имеют необходимый опыт таких оценок.
Куда обращаться?
Согласно постановлению правительства в 2015 году муниципальные власти:
- самостоятельно согласуют состав комиссии;
- должны следить за выносом решения в срок.
Именно поэтому обращаться с заявлением можно в местную администрацию. С момента принятия такового до выноса решения отводится ровно месяц. Если оно положительное, то дом будет снесен.
Порядок получения нового жилья
Если жилье признано аварийным, оно подлежит сносу. Предварительно из такого дома должны выселить всех жильцов. Делается это в срок не более 2 недель. Владелец жилья будет вовлечен в работу комиссии.
Если с домом все ясно (вместо него будет выдана квартира вне очереди), то с землей возникает вопрос.
Законодательство решило эту проблему таким образом: государство в лице муниципального органа выкупает землю у собственника.
Если этот вариант не подходит владельцу участка по каким-либо причинам, например, из-за цены, то муниципалитет выдаст соответствующий по размерам надел в другой местности.
Нужно понимать, что в случае с муниципальным жильем дела обстоят гораздо проще — расторгают договор и переселяют граждан согласно новому в ту квартиру, где комфортно проживать. С собственным домом процедура иная. Владелец самостоятельно производит такие работы, при чем комиссия строго следит за выполнением. За нарушение сроков можно лишиться земельного участка.
Новое жилье должно соответствовать двум параметрам:
- быть по площади не меньше, чем предыдущее;
- находиться территориально в том же городе, поселке, деревне и так далее.
Если несмотря на то, что жилье предоставляется вне очереди, муниципалитет тянет с переселением, гражданин имеет право получить средства взамен жилья или же обратиться в суд с заявлением.
Процедура признания дома аварийным достаточно сложна, но пройти ее обязаны все, чьи жилищные условия не соответствуют нормам. Безопасность превыше всего.
Администрация города отказала в проведении оценки моего частного дома, принадлежащего мне на праве собственности, на предмет признания его аварийным и подлежащим сносу.
Мотивировали отказ тем, что созданная межведомственная комиссия оценивает жилые помещения (на предмет пригодности) расположенные лишь в многоквартирных домах.
Оценивать же частные жилые дома межведомственная комиссия полномочиями не наделена. Правомерен ли такой отказ?
Согласно статье 57 Жилищного кодекса РФ
, гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, вне очереди предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. При этом жилое помещение предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Таким образом, от установления факта аварийности частного жилого дома и признания дома (жилого помещения) непригодным для проживания зависит решение вопроса о постановке лица – собственника частного жилого дома на учет в органе местного самоуправления как нуждающегося в жилом помещении и дальнейшее его расселение в пригодное для проживания помещение.
Как следует из анализа судебной практики, органы местного самоуправления нередко уклоняются от обследования частных жилых домов на предмет их оценки соответствия требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (пригодности или непригодности для дальнейшего проживания). Ссылаются на то, что принятие решения по признанию частных домов пригодными (непригодными) для проживания является правом органа местного самоуправления, но не обязанностью.
Однако с таким подходом не согласился Верховный Суд РФ, указав в Обзоре практики, что законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных жилых помещений в целях признания их пригодными (непригодными) для дальнейшего проживания, кроме обследования создаваемыми на уровне муниципального образования межведомственными комиссиями.
В случае отказа в проведении оценки пригодности (непригодности) частного жилого дома для дальнейшего проживания, следует обращаться в суд с требованиями о возложении на администрацию муниципального образования обязанности произвести обследование частного жилого дома.
Подробнее об этом см. раздел 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.
Также рекомендуем по теме ответ на вопрос: имеет ли право на предоставление жилого помещения во внеочередном порядке гражданин, жилое помещение которого признано непригодным для проживания
?
Все аварийные дома идут под снос в обязательном порядке, так как угрожают жизни жильцов. Для собственников частных домов — это отличная возможность приобрести новое жилье, более качественное и полнометражное за счет государства. Давайте узнаем, какое жилье считается аварийным, как присвоить дому такой статус и в какие инстанции обращаться?
Какое жилье считается аварийным
По государственным стандартам, любая конструкция не должна превышать установленные нормы инфразвука, шума, вибрации, а также концентрации вредных веществ и уровня напряженности электрического поля. Также жилье могут признать аварийным, если:
Как признать частный дом аварийным
Эта процедура опирается на Жилищный кодекс РФ и находится в компетенции администрации города. Для того чтобы признать недвижимость аварийной, нужно пройти несколько этапов:
- Подготавливается заявление в комиссию по оценки качества жилого сектора. В заявлении собственнику необходимо указать жалобы и причины, по которым он считает, что дом не пригоден для проживания. Вместе с письменным обращением отправляются копии таких документов, как технический паспорт, планы помещения и разрешение на перепланировку. Помимо заявления можно приложить ранее написанные жалобы или письма от соседей или других собственников дома (в случае, если частный сектор делится на несколько жильцов).
- На основании заявления проводится экспертиза дома и прилегающей территории.
Комиссия исследует конструкцию дома, наличие и состояние коммуникаций, а также изучит качество строительных материалов и их состояние.
- Межведомственная комиссия рассматривает экспертизу и спустя время выносит вердикт. Если по результатам жилье признано пригодным и безопасным для проживания, собственники могут обратиться в исполнительный орган для оспаривания вердикта (в течение 5 суток после принятого решения).
Куда обращаться?
Чтобы частный дом признали аварийным, необходимо обратиться в межведомственную комиссию, которая проводит независимую оценку жилья. Как правило, такая комиссия состоит из квалифицированных специалистов из Роспотребнадзора, жилищной инспекции, а также из МЧС, администрации города и коммунальных служб. Если необходимо оспорить решение, то собственник может обратиться в районный суд.
Как получить новое жилье
Расселение жильцов из аварийного или ветхого жилья — это долгий и сложный процесс. Для этого необходимо иметь акт от межведомственной комиссии. Расселение жильцов происходит в несколько этапов:
- Частный дом признан аварийным и подлежит сносу. Государственный орган ставит условия и сроки переселения, исходя из оценки комиссии.
- Собирается пакет документов, куда входят:
-
- заключение проектной организации, где доказан факт нарушения конструкции дома;
- копии документов собственника (договор на приватизацию, дарения или мены).
- Выдается распоряжение, где указаны все процедуры по расселению и условия. При расселении каждый собственник получает жилье такой же площади, что и аварийное. Государство предлагает владельцу два варианта: получить выкупную сумму за дом или новую недвижимость. Как правило, собственник не имеет право выбирать район или улицу нового жилища. Большой популярностью пользуется первый вариант, так как он включает в себя все расходы на переезд, поиск нового дома, оформления пакета документов.
Очередь из выселенцев составляется администрацией города. Новое жилье выдается не только семьям, проживающих в аварийных домах, но и собственникам, которые входят в программу помощи молодым или многодетным семьям. Иногда жилье, которое подлежит сносу, может прослужить еще 5-10 лет до тех пор, пока не наступит очередь на выселение.
Как признать дом аварийным и добиться его расселения?
Жильцы домов, которые находятся не в самом лучшем состоянии, надеются попасть под программу расселения ветхого и аварийного жилья, чтобы получить новые квартиры…
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у специалистов общественной организации НП «ЖКХ Контроль», у кого есть шанс воспользоваться такой программой и что делать в случаях, когда что-то пошло не по плану.
Что такое «ветхий» и «аварийный» дом?
Ветхим называют дом, построенный много лет назад, в котором протекает крыша и просел фундамент. Это определение – бытовое и означает высокую степень износа. Но не существует методики определения «ветхости» жилья, и этот статус не несет каких-либо юридических последствий.
С понятием аварийного дома все обстоит иначе. Этот термин обозначает, что дом не только старый, но и что в нем опасно проживать. Дом могут признать аварийным не только по причине высокого износа, но и если, например, в материалах дома высокая концентрация вредных веществ, уровень шума превышает допустимую норму или обнаружены другие факторы, которые могут повлиять на здоровье жильцов.
Кто определяет, аварийный дом или нет?
- Аварийным дом может признать межведомственная комиссия при муниципальном образовании.
- Члены комиссии – представители органов местного самоуправления, представители органов, в чьи полномочия входит проведение регионального жилищного надзора, надзора в сферах пожарной, санитарно-эпидемиологической, промышленной, экологической и прочей безопасности, государственного контроля, благополучия человека, защиты прав потребителей и другие эксперты.
- Владелец жилого помещения взаимодействует с комиссией и имеет право на совещательный голос.
Как пригласить комиссию для проверки дома на аварийность?
Любой владелец или наниматель жилья может подать заявление в муниципальную межведомственную комиссию.
К документу необходимо приложить выписку из Росреестра (подтверждение права собственности на жилплощадь в доме) или договор социального найма и заключение экспертной организации об обследовании дома.
Комиссия рассмотрит вопрос признания дома аварийным и подлежащим реконструкции или сносу.
Кроме того, в межведомственную комиссию могут обратиться органы прокуратуры или жилищного надзора. В таком случае они должны обеспечить проведение экспертизы. То есть, обратившись в эти органы, собственники могут сэкономить деньги.
Решение о проведении технической экспертизы должно быть принято на собрании собственников помещений многоквартирного дома и ими же оплачено.
Что происходит, когда дом признали аварийным?
Когда получено заключение комиссии, соответствующий орган власти в 30-дневный срок должен издать распоряжение, где будет определено дальнейшее использование помещений и срок расселения жильцов, если дом признают аварийным и подлежащим реконструкции или сносу или заключат, что здание нуждается в проведении ремонтно-восстановительных работ.
Согласно Жилищному кодексу, обязанности по сносу аварийного дома возложены на владельцев помещений. Они должны самостоятельно оплатить это мероприятие.
На практике за переселение аварийных домов, как правило, отвечают органы местного самоуправления (к тому же, во многих домах есть муниципальные квартиры, поэтому муниципалитет является полноправным владельцем наряду с физлицами). Если у жильцов сформирован участок земли под домом, и она представляет ценность, ее можно продать либо заключить инвестиционный контракт со строительной компанией на возведение нового дома.
Что делать, если дом давно признан аварийным, но все еще не расселен?
Прежде всего, необходимо выяснить, когда дом был признан аварийным и в какую программу его включили.
Если такой статус был присвоен до 2012 года, то, вероятнее всего, многоквартирный дом включили в программу переселения из аварийного жилья, софинансируемую Фондом содействия реформирования ЖКХ. Но дом мог попасть и в другие программы, которые финансируются из федерального, субъектного или местного бюджета.
Дома, включенные в программу «Фонда ЖКХ», значатся в соответствующем перечне на сайте организации.
Кроме того, на таких домах должны быть таблички, где указаны сроки и место переселения. Если заявленные сроки переселения подходят, а жильцов не переселяют, необходимо уточнить этот вопрос в администрации муниципального образования или в самом Фонде ЖКХ.
Что касается домов, попавших в другую программу, за необходимой информацией необходимо обращаться в администрацию муниципального образования.
Куда обращаться с жалобой, если заявленные сроки расселения нарушены?
Органы государственной власти (федеральные и региональные органы, министерства и ведомства) должны расселить аварийный дом по соответствующему решению межведомственной комиссии, если являются владельцами этого дома.
Обязанность по переселению дома лежит на органе местного самоуправления как на одном из собственников, который владеет муниципальными программами, и как на органе, который учредил межведомственную комиссию и обязан содействовать собственникам в сносе аварийного жилья, а также переселить жильцов, заключивших договор социального найма помещений в этом доме.
Обычно органы государственного жилищного надзора, Роспотребнадзора и прокуратуры входят в муниципальные межведомственные комиссии.
Роспотребнадзор и Госжилинспекция, ссылаясь на заключения о техническом и санитарно-эпидемиологическом состоянии дома, вправе принудит органы местного самоуправления к переселению.
Прокуратура следит за выполнением решений, которые были приняты на основании федерального закона.
Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом
Yuriy Vahlenko/Fotolia
Пять лет назад была запущена федеральная программа по расселению аварийного жилья. Значительная часть домов в России построена в начале или середине прошлого века, их износ достигает 65–70%, то есть они непригодны и небезопасны для проживания. Но страна огромна, объектов много, и пока расселяют одних, на очередь встают другие.
Квартиры-студии в старом фонде: главные риски
Дворцовые интерьеры в коммуналках Петербурга
В ноябре 2017 года, по данным Минстроя, в России было более 11 млн кв. метров аварийного жилья. Фактически за последние пять лет цифры не изменились: именно в 2012 году началась масштабная федеральная программа по реформированию жилищного фонда. Не стоит думать, что за это время ничего не происходило — была расселена огромная очередь, но ей взамен выстроилась новая.
Такой вот замкнутый круг. Очевидно, что программа работает не так хорошо и эффективно, как надеялись чиновники. Данные Минстроя о количестве аварийного жилья подтверждают в Фонде содействия реформированию ЖКХ. С 2012 по 2017 год в список на расселение в связи с непригодными условиями жизни попали дома общей площадью 10,91 млн кв. метров.
Лишь за 2017 года фонд пополнился более чем на 1 млн кв. метров, но самыми критичными стали 2014-2015 годы, когда аварийными признали дома в целом более чем 5 млн кв. метров. Сейчас по крайней мере 11 регионов отстают от плана по темпам расселения аварийного жилья.
Среди них Тува, Забайкальский, Пермский, Приморский края, Амурская, Иркутская, Ивановская, Тверская, Саратовская, Сахалинская области, а также Еврейская автономная область.
Очевидно, что чиновники не заинтересованы в том, чтобы признавать непригодными для жизни все новые и новые объектов, так как это увеличит разрыв между плановыми и фактическими показателями. Что же делать людям, которые живут в аварийных домах?
Аварийное или ветхое?
Для начала давайте разберемся с терминологией. Очень часто говорят об аварийном и ветхом жилье, и многие считают, что это одно и то же. Но ошибаются.
Когда речь идет о ветхом здании, то подразумевается определенная степень износа дома (более 70% — повод говорить об обветшании). При этом основные несущие конструкции сохранны, и нет угрозы для жизни людей, проживающих в здании. Другими словами, нет опасности, что дом рухнет.
Принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого – потенциальная угроза, которая исходит от такого здания. Проживание в доме признается опасным, поскольку несущие конструкции деформированы или сильно повреждены, и он может обрушиться в любой момент.
- Aleksei Lazukov/Fotolia
- Итак, если здание перестает отвечать заданным эксплуатационным требованиям и признается ветхим, то это еще не достаточное основание для того, чтобы признать его аварийным, то есть непригодным для проживания.
- Еще один интересный момент: термин «ветхое» не зафиксирован в Жилищном кодексе РФ, однако часто фигурирует и в адресных региональных программах, и в судебных исках.
- Как купить квартиру в доме под снос?
- Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Какие документы нужно собрать
Претендовать на переселение в новую квартиру или дом вы сможете, если добьетесь, чтобы текущее место жительства признали аварийным. Для этого нужно обратиться либо за экспертизой в органы жилищного надзора, либо напрямую в муниципальную межведомственную комиссию. Второй вариант лучше, так как органы жилищного надзора после экспертизы все равно отправят вас в муниципальные структуры.
Понадобится собрать пакет документов, включая заключение экспертной комиссии, и подать в МФЦ или в муниципалитет.
Список документов может варьироваться от региона к региону, но обычно выглядит примерно так:
- паспорт заявителя и копии паспортов всех постоянно зарегистрированных по данному адресу жильцов;
- заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания;
- документы, подтверждающие право владения жильем;
- экспертное заключение о признании дома аварийным;
- дополнительно можно предоставить коллективные обращения жильцов с просьбой о расселении, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ и так далее.
Заявление рассматривают 30 дней и после проверки всех данных выносят решение: пригодно помещение для проживания или подлежит сносу как аварийное строение. Бывают и промежуточные варианты, например комиссия может рекомендовать провести капитальный ремонт или реконструкцию здания.
Henry Czauderna/Fotolia
Разница между социальным жильем и собственностью
Суровая действительность такова, что, даже если ваш дом признали непригодным для проживания, то это, к сожалению, не означает, что вы переедете в другую квартиру через день или даже через месяц. Формально люди, живущие в аварийных домах, получают приоритетное право на расселение. Но «квартир не хватает, и образуются очереди даже из внеочередников.
- Придется неоднократно напоминать о себе, обивая пороги государственных структур, и чем настойчивее вы будете, тем больше шансов на скорейшее завершение процесса.
- Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?
- Что такое социальное жилье и для кого оно?
- Есть два варианта развития ситуации, и они зависят от того, на каких правах вы владеете жильем.
Первый сценарий таков. Вы проживаете в муниципальной квартире. Дом, в котором вы живете, признан непригодным для проживания.
После ожидания вы наконец заключаете новый договор социального найма и переезжаете.
В данном сценарии наниматель гарантированно получает одну жилплощадь взамен другой, причем новая квартира должна быть благоустроенной и по площади не менее той, где вы и ваша семья жили раньше.
Второй сценарий связан с недвижимостью, которая находится в собственности, и тут все сложнее.
Если переселение из ветхого здания происходит по стандартной схеме, а не по адресной программе, то вам будет положена не жилплощадь, а денежная компенсация.
Размер выкупной цены — это предмет споров между собственником и государством.
Компенсацию рассчитывает государство, учитывая рыночную цену жилого помещения, упущенную выгоду, компенсацию за несделанный капитальный ремонт, компенсацию убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием у него недвижимости.
Разумеется, самую существенную долю компенсации составит рыночная стоимость жилья, и она будет крайне мала (квартиры в аварийном доме, как вы понимаете, стоят мало, компенсация часто не позволяет купить аналогичную квартиру в этом же районе, а часто – вообще в городе или ближайшем пригороде).
Противостоять оценщикам из муниципалитетов можно, и не стоит бояться обращений в суд, ведь в конечном счете вы боретесь за адекватные условия для жизни. Проконсультируйтесь с юристами относительно вашего случая, и оцените шансы на положительное решение.
Если вы отстоите свои права в судебном порядке, то все затраты по делу возьмет на себя проигравшая сторона.
- Не пропустите:
- Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?
- Полученная по переселению квартира – совместное имущество?
- Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?
- К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Аварийное или ветхое жильё? Определение понятий: газета Недвижимость
Каждый человек имеет право на жилище. Однако, даже имея жилое помещение в личной собственности или проживая по договору социального найма, не всегда условия позволяют чувствовать себя достаточно комфортно, не только в связи с недостаточной жилой площадью по количеству членов семьи, но и в ситуациях аварийности или ветхости постройки.
Граждане, имеющие жилье в таких помещениях, ежедневно подвергаются риску причинения вреда жизни и здоровью, например:
- если обрушиться потолок, провалится пол или обвалится лестничный проем между этажами, несущая стена;
- произойдет возгорание электропроводки;
- прочие неприятности, вследствие чего могут пострадать также коммуникации, имущество жильцов.
Не все знают, что государство принимает меры, дабы избежать подобных происшествий. В случае, когда в установленном законом порядке признается аварийность жилого помещения, оно подлежит сносу, чтобы обрушения не носили стихийный характер.
Жильцы из аварийных и ветхих помещений имеют гарантированное право на переселение в современные и безопасные дома или денежную компенсацию на приобретение другого жилья.
Нюансы понятий аварийного и ветхого жилья
В действующих законодательных актах, касающихся регулирования жилищных вопросов, как такового понятия «ветхое жильё» нет.
Если мы обратимся к толковым словарям, можно понять, что «ветхость постройки» предполагает износ помещения за давностью лет сдачи в эксплуатацию, вследствие чего оно становится непригодным к дальнейшему проживанию людей.
Так, например, в старых домах не предусмотрено коммуникационных удобств, что доставляет дискомфорт для нормального образа жизни. По сути, ветхое жилье, несмотря на значительный износ, не является аварийным.
Сегодня Минстрой предлагает внести в законодательство поправки, определив различие понятий аварийного состояния и ветхости жилого помещения. В частности, ветхими должны быть признаны дома с ограниченно работоспособным состоянием строительных конструкций.
Это значит, что, даже если здание имеет крены, дефекты и повреждения, которые не несут опасности внезапного разрушения и потери устойчивости, возможна его дальнейшая эксплуатация при контроле технического состояния и проведении необходимых работ по восстановлению и усилению конструкций.
Одним словом, такое жилье не обязательно сносить, достаточно провести соответствующие ремонтные работы.
Аварийность дома предполагает наличие угрозы безопасности для проживающих граждан. К основным показателям риска повреждения и деформации несущих конструкций, которые могут привести к обрушениям, относят:
- низкий уровень прочности какого-либо конструктивного элемента (фундамента, несущей стены, перекрытия, крыши, балконов, лестничных проемов);
- разрушение основы строения;
- повреждение строения в результате просадки почвы, землетрясения, наводнения, прочих стихийных бедствий природного или техногенного характера.
Дом признается находящимся в аварийном состоянии, подлежащем сносу, если невозможно устранить все имеющиеся повреждения, не нарушая при этом строительные нормы, либо восстановительные работы серьезных разрушений, причиненных пожаром, взрывом газа, другими чрезвычайными обстоятельствами, являются нецелесообразными (затраты будут больше, чем предоставить людям другое жильё).
Причины износа домов
Здание приходит в непригодное состояние для проживания по разным причинам.
Выделяют два вида факторов, влияющие на состояние построек:
- Естественное воздействие. Износ происходит под влиянием природных факторов, которые неизбежны: ветер, дождь, геологический сдвиг земли, действие УФ излучения. Сюда же относят действие природных катаклизмов: оползни, смерч и ураганы, землетрясения, наводнение и т.д.
- Искусственное воздействие сопряжено с влиянием человека:
- неверная архитектура (ошибки расчетов при создании проекта, использование некачественных материалов, строительство на неукрепленном грунте и т.п.), что ведет к ухудшению прочности и надежности здания и сокращению срока его службы;
- несоблюдение правил ухода за домом (отсутствие своевременных ремонтных работ);
- повреждение деревянных конструкций грызунами и насекомыми;
- техногенные чрезвычайные ситуации (взрыв, пожар).
Что говорит закон
Обратимся к нормативным, правовым актам, регулирующим решение вопросов, связанных с признанием жилья ветхим, аварийным, переселению лиц, проживающих в данных помещениях:
- в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, действующего в последней редакции от 22.01. 2020, предусмотрено требование обеспечения жилищных прав собственников жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- Правительственным Постановлением № 47 от 28.01.2006 утверждено Положение, регламентирующее порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом;