Договор аренды нежилого помещения – это имеющий юридическую силу документ, который оформляют при передаче объекта недвижимости от владельца к другому юридическому или физическому лицу.
Все согласованные сторонами положения должны соответствовать законам РФ, в частности Гражданскому Кодексу.
Поскольку в последнее время нормативное регулирование подобных сделок часто терпит коррективы, лучше ознакомиться с образцом договора за 2021 год.
Образец договора аренды нежилого помещения
Договором аренды нежилого помещения фиксируется сделка, проводимая между физическими или юридическими лицами, которая устанавливает обязанности сторон. Правила заключения и оформления бумаг регулируется II частью Гражданского кодекса РФ. Здесь можно найти информацию об общих положениях или частных случаях при передаче конкретных видов имущества.
Перед тем как передать недвижимость арендатору, заключают договор, так как он помогает урегулировать спорные ситуации в будущем, особенно если в помещении имеется оборудование. Контракт можно заключать и на безвозмездной основе, он выглядит так же, но при этом плата отсутствует. Единственный его недостаток – это негативная реакция налоговой службы.
Сам образец договора аренды помещения выглядит следующим образом:
Чтобы не возникли трудности при составлении соглашения, стоит воспользоваться примером заполнения, его можно найти в интернете. Большинство договоров выглядят стандартно. Явные отличия наблюдаются только в том случае, если помещение отличается от других установленным оборудованием или другими элементами недвижимости.
Предмет договора
Объектом договора аренды недвижимости может стать следующее имущество арендодателя:
- помещения;
- здания;
- дома;
- квартиры;
- сооружения;
- линии электропередач.
Большинство сооружений предназначены для выполнения технических работ, это могут быть вышки или плотины.
Обратите внимание! Сооружения – только жилые помещения. Если объект договора – элемент сооружения, например подвал или крыша, документ уже не называется договором аренды.
Передача подобного имущества сопровождается передаточным актом. Нежилые помещения будут переданы арендатору с ключами и бумагами. Если владелец недвижимости не выполнил данного условия, арендатор имеет право в одностороннем порядке разорвать договор, чтобы не платить за аренду.
Порядок передачи помещения в аренду
После того как договор заключили и передали в Росреестр, владелец должен передать арендатору полномочия на использование данной площади по целевому назначению. Передачу осуществляют, основываясь на положениях, фиксирующих срок перехода прав, и других условиях из договора. Сюда же входит подписание акта приема-передачи.
Чтобы акт был составлен с учетом интересов обеих сторон, во время процедуры должны присутствовать третьи лица, которые следят за правильностью проведения передачи объекта. Документ содержит параметры нежилого здания, адрес расположения, а также технические и кадастровые характеристики. После указывают данные о помещении в виде перечня, который касается неотделимых и отделяемых улучшений.
Здесь речь идёт о:
- состоянии стен, пола и потолка;
- технических показателях оборудования;
- состоянии и наличии сантехники.
Если в помещении установлена мебель, указывают не только её количество, но и состояние. Также стоит определить степень износа и год выпуска. На данном этапе юристы советуют обращать внимание на детали, так как на момент расторжения аренды или завершения сроков объект должен быть передан в аналогичном состоянии.
На последнем этапе, когда акт подписан обеими сторонами, в присутствии третьих лиц владелец объекта передаёт документы и ключи от помещений для использования арендатором.
Ответственность сторон и обязательства
Арендатор пользуется помещением, соблюдая положения контракта, но если они не определены, учитывается прямое назначение данной недвижимости.
Информацию об этом можно найти в 1 пункте 586 статьи Гражданского кодекса РФ. Эксплуатация по договору на одно или несколько помещений должна соответствовать назначению недвижимости или нормам сделки.
Арендатор также обязуется своевременно оплачивать съем помещений.
Обратите внимание! Конкретная сумма и порядок выплат необходимо чётко оговорить и прописать в договоре, так как с этим возникает больше всего проблем. В момент прекращения правоотношений съемщик передает имущество в таком же виде, в котором оно было получено от владельца.
Процедура регулируется договором, учитывая состояние помещения и его нормальный износ. Если арендатор не соблюдает условия контракта, он понесёт ответственность согласно 587 статье п. 3 ГК РФ.
Здесь говорится о том, что сторона должна покрыть убытки, созданные данными нарушениями.
Если арендатор не вносит своевременно плату за использование недвижимости, арендодатель имеет право установить штраф.
Обязанности арендодателя:
- в процессе подписания договора арендатору предоставляется информация о правах собственности на предмет контракта третьих лиц;
- передача помещений в состоянии, которое отвечает положениям и назначению здания;
- арендодатель обязан предоставить имущество в ранее оговоренные сроки, но если конкретной даты не предусмотрено – в разумные сроки.
- владелец нежилого помещения не должен осуществлять действий, мешающих арендатору использовать имущество по целевому назначению.
Особенности заключения договора между юридическим и физическим лицом
Если договор заключается между физическим лицом и организацией, сторонам стоит принять во внимание ряд особенностей, касающихся перечня бумаг, а также проведения регистрационных процедур. При обозначении участников договора следует указать персональные данные владельца недвижимости и юридического лица, которое выступает контрагентом.
От имени конкретной организации выступает уполномоченное лицо, которое в будущем будет участвовать в подписании бумаг. Чтобы определить стороны договора, отвечающие за соблюдение положений, указываются отчество, имя и фамилия. В процессе оформления дополнительных соглашений между юридическим физическим лицом представитель компании участвует в составлении положений контракта и подтверждает согласие с внесёнными изменениями.
Этот же человек должен участвовать в расторжении гражданских правоотношений с арендодателем. Если данный субъект оставил занимаемую ранее должность, потребуется оформление договора цессии для передачи полномочий. Его экземпляры подкрепляются подписями обеих сторон. Со стороны компании представитель ставит подпись, указывает реквизиты фирмы и заверяет документ печатью учредителя.
Стоимость услуг для юридических лиц отличается от государственной пошлины, которую определяют для граждан РФ. Согласно закону, в данном случае ИП приравнивается к физическому лицу.
Несмотря на то, что передача нежилого имущества осуществляется за плату, физическим лицам не потребуется статус ИП.
Но такое условие предусмотрено только для тех, кто получает деньги с аренды недвижимого имущества в размере до 1,5 миллионов рублей в год.
Скачать договор аренды нежилого помещения
Уплата налогов
После правильного заключения договора и регистрации передачи прав информация о проведённой сделке поступает в отделение Федеральной Налоговой службы по месту регистрации недвижимости. Сторонам не потребуется передавать сюда заявления.
На момент наступления следующего налогового периода арендодатель должен оформить декларацию по форме НДФЛ-3, где следует указать полученную за счет аренды сумму. 13 % от суммы владелец недвижимости отдаёт государству. Стоит учитывать, что она должна совпасть со стоимостью аренды, которая указана в контракте.
Оформление договора аренды нежилого помещения:
Если арендодатель – это компания или ИП, он может включить полученный доход с аренды в другие его виды, указав происхождение. Если для отчислений применяется упрощённая система налогообложения, владелец недвижимости должен отдать государству 6 % от полученной прибыли.
Составить правильный договор аренды нежилого помещения между ИП на конструкторе документов
Если в вашем распоряжении имеется какой-либо объект недвижимости, и вы хотите сдавать его в аренду на постоянной основе – то лучше сразу зарегистрировать ИП. Статус индивидуального предпринимателя влечет за собой уплату налогов, поэтому, многие не хотят связываться с оформлением ИП.
Однако не все знают, что если физ. лицо нарушает требования законодателя и сдает в аренду помещения, не оплачивая при этом налоги, ему могут выписать штраф. К слову, ставка для ИП ниже, чем для физического лица.
Типовой договор аренды нежилого помещения между ИП и физическим/юридическим или тоже ИП ничем не отличается от классического соглашения. Составляется договор на основании ст. 606 ГК РФ. Также общие положения об аренде законодатель зафиксировал в главе 34 ГК РФ.
Стороны и предмет договора аренды нежилого помещения между индивидуальными предпринимателями
Сторонами в случае с соглашением об аренде являются:
1. Арендодатель;
2. Арендатор.
По обе стороны баррикад могут быть как физические, так и юридические лица. Соответственно, ИП также могут сдавать свое имущество в аренду.
Если вы не являетесь ИП, то вам необходимо оформить статус в том случае, если вы приобретаете помещения с целью сдачи их в аренду, и в дальнейшем сдаете их на постоянной основе. То есть, получая прибыль за аренду и не оплачивая при этом налогов, вы рискуете получить штраф. ИП платит порядка 6 % государству, а физическое лицо – 13 %.
Договор аренды нежилого помещения между ИП должен содержать подробное описание предмета сделки. Речь идет не только об указании адреса, но и о реквизитах кадастровых документов, о площади и специфических особенностях, например – о наличии оборудования или мебели.
Условия, форма, сроки договора аренды помещения между ИП
Договор аренды нежилого помещения ИП с ООО или с частным лицом составляется в простой письменной форме. Соглашения с юридическими лицами подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрировать также придется договоры, заключенные на срок от 1 года (долгосрочные соглашения). Требования по регистрации обозначены в ст. 609 ГК РФ.
- Документ будет признан ничтожным в том случае, если в нем не указаны существенные условия, а именно:
- 1. Описание помещения;
- 2. Реквизиты обеих сторон;
3. Указание арендной платы.
Договор аренды нежилого помещения ИП может быть заключен без указания сроков – это несущественное условие. В случае, если период не обозначен, считается, что соглашение может быть расторгнуто каждой стороной в любой момент, но при условии уведомления второй стороны за 1 месяц для арендодателя и за 3 месяца для арендатора.
В отличие от периода, который можно и не указывать, срок передачи объекта арендатору должен быть строго определен.
Цена в договоре аренды помещения между ИП
Арендная плата является существенным условием соглашения. Помимо указания суммы, в образец договора аренды нежилого помещения между ИП следует вписать порядок расчета.
Выбирая оплату наличными, следует указать дату и место передачи денежных средств.
А если стороны, как это происходит в большинстве случаев, выбирают безналичный расчет – то необходимо указать реквизиты организации, номер банковского счета и дату перевода.
П. 3 ст. 424 дает ясно понять, что арендная плата может быть не указана. При этом оплачивать придется по средней стоимости аренды аналогичного объекта в тех же обстоятельствах.
Стороны могут изменять арендную плату в свою пользу. Только делать это можно не чаще, чем 1 раз в год. Арендатор может требовать снижения стоимости в том случае, если существенно ухудшилось состояние объекта недвижимости, разумеется, не по его вине.
Права и обязанности сторон в договоре аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения с ИП, образец которого содержит стандартный перечень прав и обязанностей, может быть дополнен определенными обязательствами по желанию сторон.
Арендодатель в рамках соглашения берет на себя ответственность за проведение капитального ремонта помещения (если стороны не выбрали иной вариант и не закрепили его в договоре). А арендатор обязуется следить за косметическим ремонтом и своевременно выплачивать арендную плату.
Также арендатор может передавать помещение третьим лицам, если у него есть согласие собственника на субаренду.
Принимается объект на основании акта приема-передачи. В документе фиксируется возможное несоответствие помещения заявленному в договоре. Если же все в порядке, стороны просто закрепляют фактический переход ответственности к арендатору. Ст. 611 ГК РФ фиксирует, что Арендодатель должен передать объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования и заявленном в договоре.
Если вам нужно составить договор аренды – то вы можете сделать это при помощи конструктора «ProstoDocs». Сервис прост и понятен. Каждый пользователь может составить юридически грамотный договор за 10-15 минут. Попробуйте составить свое первое соглашение!
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Приобретение собственного помещения для офиса, магазина или других коммерческих целей не всегда возможно для организации. Поэтому закон предусматривает возможность аренды нежилого помещения для указанных целей. Чтобы получить право пользования объектом необходимо оформить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом. Правила заключения рассмотрим подробнее.
Правила оформления
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом – это контракт, в соответствии с которым помещение переходит во временное пользование организации на оговоренный срок на возмездной основе. Сторонами сделки являются:
- арендатор (пользователь помещения);
- арендодатель (собственник).
Максимальный срок договора неограничен законом. Особенностью контракта является необходимость его государственной регистрации, если срок соглашения превышает 12 месяцев.
Закон устанавливает требования к соглашению. Среди них:
- условия контракта согласованы сторонами;
- соглашение оформляется в виде письменного документа в одном экземпляре;
- контракт предусматривает переход прав как на помещение, так и на земельный участок, на котором оно расположено;
- документ, оформленный на срок более 3 лет, подлежит нотариальному удостоверению.
Условия заключения договора:
- Осмотр помещения.
- Изучение правоустанавливающих документов на объект.
- Изучение прав арендодателя на передачу объекта в аренду.
- Составление проекта договора.
- Согласование условий контракта.
- Подписание соглашения.
- Государственная регистрация документа, заключенного на срок от 12 месяцев и более.
Рассмотрим, может ли ИП (Индивидуальный Предприниматель) сдавать в аренду имущество, принадлежащее физическому лицу. Если у гражданина в собственности есть несколько объектов недвижимого имущества, которые он регулярно сдает в аренду, он должен зарегистрироваться в качестве ИП.
Это поможет сэкономить на налогах и снимет возможность наложения штрафа за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.
Сдача помещений в аренду относится к коммерческой деятельности, так как она направлена на систематическое получение прибыли. Так как собственность ИП является собственностью физического лица, то он имеет право передавать ее в аренду.
Контракт между гражданином и организацией
Договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом заключается на стандартных условиях. Закон предусматривает возможность заключения сделки между гражданином и организацией в отношении нежилого помещения. Если стороны оформляют контракт в отношении жилого помещения под офис, то документ не имеет юридической силы.
Особенности соглашения между гражданином и организацией в отношении нежилого помещения:
- закон не устанавливает ограничение сроков для контракта;
- если документ не содержит установленного срока, он считается бессрочным;
- документ должен содержать условия досрочного расторжения;
- способ оплаты устанавливается контрактом;
- предприятие может платить арендную плату в виде процента от прибыли, без указания конкретной суммы;
- порядок оплаты интернета, воды, отопления, связи устанавливается сторонами по взаимной договоренности.
Если физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу, то документ не содержит принципиальных отличий. Единственным моментом является необходимость урегулирования финансовых вопросов.
ИП несет ответственность по контракту всем имеющимся в собственности имуществом. ООО отвечает по долгам объектами собственности организации. Поэтому при заключении контракта нужно удостоверится в платежеспособности организации.
С последующим выкупом
Аренда помещения у физического лица юридическим лицом с последующим выкупом оформляется редко. В случае оформления такого документа необходимо обратить внимание на следующие особенности:
- последующий выкуп имущества должен быть предусмотрен контрактом изначально;
- на предмете сделки не должно числиться долгов по коммунальным платежам;
- объект не должен состоять на учете в жилом фонде;
- сторонами оформляется письменный договор;
- арендодатель должен быть собственником имущества;
- договор должен включать размер арендной платы и стоимость имущества;
- перед заключением контракта необходимо провести экспертную оценку;
- договор обязательно должен иметь срок;
- в документе указывается цель аренды и выкупа;
- соглашение должно включать порядок оплаты.
Так как арендодателем по договору с последующим выкупом может выступать только собственник, он должен представить полный перечень документации, включая правоустанавливающую. При наличии обременения объекта, собственник должен сообщить об этом.
Если договор аренды помещения между физическим лицом и организацией уже был заключен, оформить контракт в последующим выкупом можно будет следующим образом:
- досрочное расторжение исходного контракта и заключение нового;
- оформление дополнительного соглашения к договору.
Передача в аренду части помещения
Аренда нежилого помещения у физического лица юридическим лицом возможна как здания полностью, так и отдельной части. В настоящее время популярно строительство крупных торговых центров и передача в аренду отдельных торговых площадей. Закон предусматривает особые условия для таких контрактов. Среди них:
- обязательная государственная регистрация договора вне зависимости от срока;
- юридическое выделение части помещения в отдельный объект;
- отсутствие необходимости перерегистрации помещения (по документам право собственности остается у собственника в неизменном виде);
- если контракт заключается на срок более 1 года, то необходимо оформить техническую документацию на объект;
- помещение должно быть обязательно разделено перегородками и пронумеровано;
- договор должен содержать условия оплату арендной платы, порядок выделения и оплаты коммунальных платежей;
- если объект ранее не был выделен, то можно одновременно подать документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации договора аренды.
Образец договора
Закон не устанавливает бланк для оформления договора аренды. Однако он должен соответствовать общим требованиям к контрактам. Обязательным условием является письменная форма и наличие одного экземпляра (оригинала).
Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП должен содержать следующие пункты:
- дата оформления и наименование документа;
- данные арендодателя (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
- информация об арендаторе (наименование организации, юридический адрес);
- данные о представителе организации и реквизиты документа, подтверждающего полномочия (доверенность, устав);
- информация о предмете контракта (адрес расположения, подробное описание, общая площадь, наличие инженерных систем, данные кадастрового учета, реквизиты технического паспорта);
- правила расчета коммунальных выплат;
- размер и порядок внесения арендной платы;
- права и обязанности сторон;
- условия досрочного расторжения;
- ответственность за нарушение условий;
- порядок изменения и расторжения;
- другие условия, на усмотрение сторон;
- порядок разрешения споров (в соответствии с нормами действующего законодательства.
Для заключения контракта необходимы следующие документы:
- гражданский паспорт собственника;
- правоустанавливающая документация на объект;
- выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
- техническая и кадастровая документация;
- гражданский паспорт представителя юридического лица;
- доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия;
- свидетельство о регистрации юридического лица.
В качестве приложения к договору оформляется акт приема-передачи объекта. Он подписывается после государственной регистрации контракта.
Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (ИП) можно скачать здесь
Регистрация
Подготовив образец договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и юридическим лицом, стороны должны передать его на государственную регистрацию. Органом, уполномоченным на проведение процедуры, является Росреестр. Закон предусматривает возможность передать документы в уполномоченный орган следующим образом:
- через МФЦ;
- почтой;
- через электронный сервис Росреестра.
- При подаче заявления на регистрацию через портал Госуслуги, автоматически происходит перенаправление на сайт Росреестра.
- Соглашение регистрируется в уполномоченном органе, расположенном по месту нахождения недвижимости.
- Перечень документов для регистрации:
- заявление сторон на проведение регистрации;
- заявление о постановке на кадастровый учет (при необходимости);
- оригинал договора и его копии (2 шт.);
- кадастровый паспорт (электронный экземпляр – при наличии);
- гражданские паспорта арендодателя и представителя арендатора;
- учредительные документы арендатора;
- доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия представителя;
- согласие супруга арендодателя (заверенное нотариально).
В 2018 году величина пошлины на регистрацию договора составит 1000 р. для физических и 15 000 р. для юридических лиц. Если оплата пошлины проводится через Госуслуги, то предоставляется скидка в размере 30%.
Квитанция об оплате пошлины не предоставляется. Информация об оплате поступает в уполномоченный орган автоматически. Если данные не поступают в течение 5 дней, то документация возвращается заявителю без регистрации.
Порядок расторжения договора
Документ расторгается в следующих случаях:
- арендатор или арендодатель значительно нарушают условия контракта;
- арендатор использует помещение не по назначению;
- наниматель существенно ухудшает состояние объекта;
- наниматель не оплачивает коммунальные услуги или арендную плату более 2 месяцев;
- арендодатель не предоставил доступ к помещению;
- по другим причинам, установленным контрактом.
Закон предусматривает возможность передачи помещения под офис в аренду организации гражданином. Для этого необходимо оформить письменный договор. Контракт, заключенный на срок более года, подлежит регистрации. Закон устанавливает возможность заключить соглашение аренды с последующим выкупом. Предметом аренды может выступать объект в полном объеме или его часть.
Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП в 2020 — образец, юридическим лицом
- Письменное соглашение об аренде недвижимости, в том числе и нежилой, входит в число классических договоров, определяющих арендные отношения между арендодателем и арендопользователем.
- Договор аренды нежилого помещения между индивидуальными предпринимателями (ИП) обладает особенностями, отличающими его от соглашения между физическими лицами.
- Процесс передачи в аренду недвижимости имеет свои особенности, о которых следует знать как будущему арендодателю, так и будущему арендопользователю, чтобы в дальнейшем не оставить их без внимания и отразить в арендном соглашении.
Законодательство РФ разрешает гражданам, являющимся собственниками недвижимости, в том числе и нежилой, распоряжаться ею по своему желанию.
Однако это не распространяется на сдачу в аренду недвижимости физическими лицами, регулярно получающими от этой деятельности денежную выручку, то есть занимающимся предпринимательством.
Действия таких арендодателей не приветствуются законом и преследуются им, как в административном (0,5 – 2,0 тысячи рублей), так и в уголовном порядке (вплоть до 6 месяцев ареста).
- Чтобы придать законность такого рода деятельности, физическому лицу, фактически занимающемуся предпринимательской деятельностью без лицензии, потребуется статус индивидуального предпринимателя.
- Доказательством того, что сделка съема нежилого помещения может квалифицироваться как предпринимательская деятельность, служит подписанный арендный договор на 1 год и более, а также многократность подобных сделок.
- Поэтому при заключении соглашения об аренде нежилого помещения потенциальному арендопользователю необходимо проверить статус арендодателя: является ли он индивидуальным предпринимателем и собственником арендуемого помещения.
Далеко не каждый человек знает, что не всякое физическое лицо, обладающее статусом ИП, может заключать соглашение об аренде собственной недвижимости в качестве ИП.
Это возможно лишь в том случае, когда предметом его предпринимательской деятельности является передача в аренду собственной недвижимости.
Если в договоре не будут отражены существенные условия, то такая сделка считается недействительной.
Условия
Текст любого договора, в том числе и аренды нежилого помещения, представляет собою комплекс условий, согласованных сторонами. Условия делятся на три вида по важности:
| существенные | относятся к предмету договора. Законом (ГК РФ) они определены как обязательные для подобного рода сделок. К этому виду отнесены также условия, относительно которых достигается соглашение по заявлению одного из участников сделки. К существенным условиям относится точная информация об объекте аренды, дающая возможность точно установить предмет сделки, а также реквизиты сторон сделки и порядок арендной платы. При отсутствии в договоре аренды существенных условий, документ считается не заключенным и признается ничтожным |
| обычные | условия, начинающие действовать по умолчанию с момента подписания договора сторонами и не подлежащие согласованию ими. Эти условия уже предусмотрены законодательством для подобных сделок, и выделять их особо нет надобности. Например, если в договоре не установлен срок его действия, соглашение законом относится к заключенным на неопределенный срок. Другим примером может быть ситуация, когда умирает арендопользователь. Нормативными актами установлено, что в этом случае арендуемое помещение переходит наследнику скончавшегося арендопользователя |
| случайные | включаются в договор по усмотрению каждой стороны. Дополняют либо корректируют обычные условия. Наличие или отсутствие случайных условий не влияет на легитимность договора |
Как оформить и его образец
Договор аренды нежилой площади может содержать «ловушки», которые «заготовил» нечистоплотный арендодатель.
Поэтому оформление соглашения требует от арендопользователя особого подхода и знаний, чтобы не попасть в одну из этих «ловушек». Текст документа четко структурируется, чтобы он был понятен обеим сторонам.
Эксперты рекомендуют следующую структуру договора аренды: преамбула, основной текст и приложения.
Преамбула – стандартный текст любого подобного договора. Обычно в этой части договора указываются сведения об участниках сделки, их реквизиты, статус (ИП, юрлицо). Если сделка проводится через доверенных представителей, то указываются их данные.
В основной части учитывается, что арендное соглашение – это комплекс условий, на основе которых совершается сделка, то есть обязательства арендодателя и арендопользователя.
Эта часть должна быть систематизированной для более четкого представления договаривающимися сторонами деталей сделки.
В первую очередь указывается сущность и основа договора – предмет сделки, сведения о нем. Здесь важна точная идентификация объекта аренды – нежилого помещения: его адрес, площадь (по данным БТИ) и прочие сведения, позволяющие конкретизировать предмет договора.
Далее сторонами устанавливается срок действия соглашения, так как от времени нахождения помещения в аренде зависит, будет ли договор регистрироваться в Росреестре или нет. Стоит уточнить, что госрегистрации подлежат договора аренды недвижимости, заключенные на срок год и более.
Здесь же детально оговаривается преимущественное право арендопользователя на перезаключение договора по истечению срока его действия.
- Для арендаторов это очень важный пункт, особенно в том случае, если аренда помещения оказалась очень выгодной сделкой.
- Важным разделом договора является раздел обязательств участников сделки, то есть их права и обязанности.
- Обязательно указываются условия приема-передачи нежилого помещения в аренду:
- срок передачи объекта арендопользователю;
- наличие/отсутствие сопутствующего оборудования, мебели;
- наличие/отсутствие переданных арендатору документов с детальным их перечнем;
- детализация действий в процедуре приема-передачи.
Далее сторонами устанавливается порядок внесения платы за аренду помещения. В этом разделе оговаривается размер арендной платы, необходимость обложения НДС, а также кто и какие виды услуг ЖКХ оплачивает.
Также в основной части договора сторонам необходимо определить порядок возврата арендуемого помещения собственнику, конкретизировать срок этой процедуры.
Если же арендатор планирует в дальнейшем выкуп объекта аренды, то этот вопрос согласовывается в отдельном разделе, где оговариваются такие детали, как стоимость, срок выплаты и ее периодичность.
- Основная часть должна устанавливать ответственность сторон за нарушение обязательств, порядок разрешения споров, а также изменение и расторжение соглашения.
- И, наконец, заключительная часть договора – приложения, число которых колеблется в зависимости от ситуации.
- В качестве приложений часто используются:
- план здания, на котором обозначено арендуемое помещение;
- правила пользования арендуемым помещением;
- правила выполнения текущего и капитального ремонта арендуемого помещения;
- эксплуатационные услуги, правила их оказания и прочее.
Именно здесь арендопользователя чаще всего поджидают «ловушки», расставленные арендопользователем.
Обычно в этом качестве выступают незапланированные издержки, например, обращение только к услугам компаний, указанных арендодателем. Естественно, эти услуги обойдутся арендатору дороже, нежели те, которые он выберет сам «по своему карману».
Поэтому эксперты советуют арендопользователю отнестись серьезно не только к основной части договора, но и к его приложениям.
Образец договора можно скачать здесь.
Документы
Для заключения соглашения об аренде нежилого помещения потребуются:
- свидетельство Росреестра о праве арендодателя заниматься индивидуальным предпринимательством;
- правоустанавливающий документ арендодателя на арендуемое помещение;
- паспорт. Если соглашение подписывает доверенное лицо, то предоставляется его паспорт и заверенная нотариусом доверенность;
- кадастровый паспорт арендуемого помещения.
Если арендуемое помещение принадлежит нескольким собственникам, то для законности сделки потребуется согласие всех владельцев на передачу в наем общей собственности или ее части.
Со стороны арендодателя-предпринимателя необходимо документальное подтверждение, что арендуемое помещение является предметом предпринимательской деятельности, указанной в его свидетельстве Росреестра.
Возможно, что арендопользователь зарегистрирован в качестве ИП, однако его предпринимательская деятельность никаким образом не связана со сдачей в наем именно этого помещения.
Из вышеприведенного перечня документов видно, что сам процесс заключения договора аренды нежилого помещения не представляет особой сложности, чего нельзя сказать о соблюдении всех рекомендуемых требований к этому документу.
Нужно ли регистрировать
Законодательством РФ требуется регистрация договоров аренды объектов недвижимости, но только в случае заключения сделки на год и более.
Если стороны по каким-то причинам не желают регистрировать свое соглашение, то возможен вариант заключения договора на срок менее 12 месяцев, то есть краткосрочный.
Достаточно в документе указать продолжительность его действия, например, 360 дней, как он уже не будет подлежать обязательной регистрации.
Если в краткосрочном соглашении предполагается его продление по окончании срока, то пролонгированный договор не подлежит регистрации.
Но это «работает» только в том случае, если соглашение еще не расторгнуто по инициативе одного из участников, и если пролонгированный договор предполагает аренду помещения менее 365 дней.
Пролонгированный договор не регистрируется, если изначально помещение арендовалось менее 12 месяцев, а затем в новом договоре срок аренды не был установлен, то есть договор имеет неопределенный срок действия.
В случае подписания арендного договора на срок год и более и отсутствия его регистрации в Росреестре, он признается недействительным, а сделка – ничтожной при возможном возникновении конфликтных ситуаций и судебном разбирательстве.
Но, исходя из прагматических соображений, регистрация договора аренды – желательный шаг для обеих сторон, так как в этом случае на защиту их интересов становится закон. При регистрации специалистами Росреестра проверяются все документы и правомерность заключения данной сделки.
Преимущества и недостатки
Как любая сделка договор аренды нежилого помещения содержит в себе как преимущества, так и недостатки.
К преимуществам заключения договора аренды нежилого помещения между ИП можно отнести:
- четкое определение прав и обязанностей арендодателя и арендопользователя, а также других существенных условий;
- арендатор не тратит средства на приобретение нужного для своей предпринимательской деятельности помещения. Мало того, он имеет возможность «покрыть» свои расходы по арендной плате полученной от использования арендуемого помещения прибылью. То есть аренда нежилого помещения для индивидуального предпринимателя – очень выгодная сделка;
- возможность сторон защитить свои интересы в договорных отношениях путем страхования сделки в страховой компании. Договор со страховой компанией должен быть заключенным после подписания договора аренды
- меньший размер налога. Если арендодатель – ИП, то он будет платить по упрощенной системе налогообложения — 6% плюс страховые взносы. В противном случае физическому лицу, сдающему помещение в аренду, придется платить 13% НДФЛ. Выгодный вариант очевиден.
К недостаткам можно отнести:
- обязательность получения статуса индивидуального предпринимателя. Неисполнение данного требования чревато большими неприятностями для участников сделки: от многотысячного штрафа до шести месяцев ареста.
- многочисленность условий. Порой договор аренды недвижимости представляет собой фолиант, в котором несложно заблудиться неискушенному лицу. Поэтому рекомендуется обращение за помощью к экспертам, которые гарантированно уберегут от умело расставленных «ловушек».
Договор аренды нежилого помещения между ИП и юридическим лицом
Договор аренды недвижимости, в том числе и нежилой, могут заключать не только ИП, но и юридические лица.
Образец договора можно скачать здесь.
В соответствие статьям 209, 213 и 608 ГК РФ юрлица в вопросах пользования и распоряжения собственным недвижимым имуществом, в том числе и нежилыми помещениями, имеют те же права, что и физические лица,
Арендное соглашение, в котором принимает участие юридическое лицо, подлежит регистрации в Росреестре независимо от срока действия.
При заключении договора между ИП и юридическим лицом обязателен учредительный документ последнего. В остальном особых различий между договором ИП – ИП и договором ИП — юрлицо не существует.
Единственной особенностью договора ИП-юрлицо является оплата за аренду: по одному договору наличный платеж ограничен ста тысячами рублей. Поэтому в соглашении лучше предусмотреть безналичный расчет.
Про изменение существенных условий договора аренды нежилого помещения читайте здесь.
Расторжение договора аренды нежилого помещения по инициативе арендатора рассматривается на этой странице.