Как уменьшить платеж по ипотеке: можно ли внести корректировки в условия договора, а также, что выгодней, изменение суммы взноса или сокращение срока кредита?

При оформлении кредита возможно изменение суммы аннуитетного платежа. Это происходит при досрочном возврате долга по ипотеке. Но не каждый потенциальный заемщик знает, как правильно погашается ипотека, по какой схеме уменьшаются проценты и тело кредита. Для наглядности договор дополняется специальным графиком с ежемесячными взносами.

Особенности выплаты кредита

При оформлении кредитного договора на значительную сумму клиенту предлагается несколько вариантов погашения ссуды. Одним из них является аннуитетная система: клиент выплачивает ежемесячно одинаковую сумму.

В графике указывается 2 колонки:

• сумма процентов;
• размер тела ссуды.

• сумма процентов;
• размер тела ссуды.

На первоначальном этапе заемщик выплачивает проценты. Если ипотека оформлена на большой срок, через несколько лет сумма тела кредита уменьшится незначительно. К примеру, ежемесячно выплачивается 20 000 рублей.

Из этой суммы около 19000 приходится на проценты, а 1000 рублей — на погашение ссуды. Подобная схема взята российскими банками у европейских партнеров. Она выгодна кредитным организациям, но не их клиентам.

Эксперты связывают это с постоянным изменением соотношений составляющих частей. К примеру, в первые месяцы до 80% суммы уходит на проценты, а оставшиеся 20% — на выплату долга. В конце срока пропорции противоположны. Размер ежемесячного платежа имеет большое значение при определении суммы кредитных средств. При этом специалисты банка учитывают доходы заемщика.

Преимущества и недостатки уменьшения платежей

Аннуитетный платеж выгоден заемщику, так как он позволяет оптимально распланировать бюджет, возлагая на семью равномерную финансовую нагрузку. Если кредит погашается по такой схеме, заемщик значительно переплачивает. Эксперты утверждают, что чем дольше срок выплат, тем больше переплата.

Если сокращается срок, размер кредита не изменяется. Это связано с тем, что большая часть процентов на текущий момент уплачена. При изменении суммы аннуитетного платежа либо срока договора рассчитать самостоятельно размер ежемесячного платежа сложно.

Выплаты по аннуитетной схеме имеют некоторые особенности:

1. Отсутствует необходимость в посещении банка с целью уточнения суммы платежа.
2. Происходит обесценивание выплат за счет инфляции.

1. Отсутствует необходимость в посещении банка с целью уточнения суммы платежа.
2. Происходит обесценивание выплат за счет инфляции.

Все кредиты финансовые учреждения выдают с учетом действующего законодательства. В нормативных актах не прописано, что такое аннутитетный платеж. По закону заемщик обязан вернуть кредитные средства, выплатив проценты за их использование. Способ погашения долга определяют кредитор с заемщиком.

Для возврата процентов в случае досрочного погашения долга рекомендуется подать заявление в суд. В действующем законодательстве прописано, что банк не обязан возвращать проценты в случае досрочного погашения аннуитетного кредита. При этом заемщик не обязан выплачивать штрафные санкции по договору.

Способы досрочного погашения

Кредитные учреждения предлагают своим клиентам 2 способа частично-досрочного закрытия долга. В каждом случае пересчитывается сумма ежемесячных выплат и составляется новый график с аннуитетными платежами. Сокращение аннуитетного платежа — это один из методов изменения перерасчета обязательств.

Если заемщик вносит дополнительную сумму, ему предоставляется право изменить размер ежемесячных выплат. Перерасчет осуществляется на весь оставшийся период. При этом сумма прописывается в дополнительном договоре.

Другой метод изменения перерасчета обязательств заключается в уменьшении срока возврата долга. Процедура проводится с учетом размера вносимых денежных средств. При составлении нового графика определяется новый срок выплаты. В двух рассмотренных случаях платеж учитывается в теле кредита, но не процентах.

Есть ли выгода при частично-досрочном погашении долга? Чтобы разобраться в этом вопросе, нужно понять, как начисляются проценты. Эксперты советуют при наличии любой дополнительной суммы, которую может потратить заемщик на изменение тела кредита, обратиться к кредитору за перерасчетом.

Если сумма незначительная, до 5 тыс. руб., лучше выполнять перерасчет с учетом уменьшения срока погашения обязательств. При постоянных внесениях денег изменения заметны. Выгода заключается в том, что если по графику на первом этапе заемщик выплачивает только проценты, совокупность взносов по телу кредита увеличится.

При большом долге рекомендуется написать заявление на уменьшение аннуитетного платежа. Плюсы соглашения:

• изменение пропорции выплаты процентов;
• возможность в последующих периодах вкладывать дополнительные свободные денежные средства в уменьшение срока возврата всего долга.

Формулы расчета

Перед оформлением кредита банк сообщает клиенту максимально возможную сумму займа. Специалисты советуют предварительно подсчитать размеры ежемесячных взносов, чтобы равномерно распределить семейный бюджет.

Чтобы рассчитать величину аннуитетного платежа, учитываются следующие данные:

• сумма кредита;
• срок, на который выдается займ;
• коэффициент аннуитета.

• сумма кредита;
• срок, на который выдается займ;
• коэффициент аннуитета.

• С помощью последнего показателя рассчитывается процентная ставка. Сам коэффициент аннуитета вычисляется по формуле: K=LX (1+L)XN/((1+L)XN-1), где:
• К — коэффициент аннуитета,
• L — процентная месячная ставка,
• N — число периодов за общий срок кредитования.

Так как финансовые структуры указывают процентную годовую ставку, для расчета ставки на месяц используется следующая формула: L= (1+r)x1/12−1, где r — годовая процентная ставка, которая выражается в сотых долях.

1. Если известен коэффициент аннуитета, рассчитывается сумма ежемесячного платежа по следующей формуле: P=KxS, где:
2. P — ежемесячный платеж,
3. S — сумма кредита.

Перед подписанием кредитного соглашения специалисты рекомендуют заемщикам ознакомиться с графиком платежей. Необходимость в составлении графика объясняется кредиторами тем, что их клиенты не способны и не должны самостоятельно рассчитывать платежи.

Другие причины:

1. С помощью графика заемщик не путается в сроках и суммах погашения долга.
2. Клиент знает, сколько осталось платежей и каким способом он погашает долг.

1. С помощью графика заемщик не путается в сроках и суммах погашения долга.
2. Клиент знает, сколько осталось платежей и каким способом он погашает долг.

Учитывая особенности аннуитетных выплат, целесообразнее использовать такую схему при оформлении маленького кредита на короткий срок. Подобный способ выгоден и в случае, если заемщик не способен вносить повышенные платежи в первые месяцы. Аннуитетные выплаты используют, если заемщик хочет получить максимально возможную сумму кредита.

Разница в выгоде при частичной предварительной выплате с сокращением срока и уменьшением ежемесячного взноса будет явной, если долговые обязательства отвечают некоторым параметрам:

• аннуитетная схема;
• кредитные средства заемщик получил недавно (менее 5 лет назад);
• кредитор предоставляет своему клиенту право выбора: сократить срок либо уменьшить платеж;
• отсутствие штрафных санкций при досрочной выплате долга;
• на заемщика не возлагается финансовая нагрузка.

Особенности выплат по ипотеке

Если клиент оформил ипотеку, в первые месяцы выплаты будут уходить на проценты. За соотношением суммы долга и процентов эксперты советуют следить с помощью графика. При заключении такой сделки банки чаще выбирают аннуитетную схему. Начисление процентов производится ежедневно. Чем раньше клиент выплатит долг, тем меньше будет переплата.

Эксперты утверждают, если в первые 3−5 лет выплачивать ипотеку активно и большими суммами, переплата существенно снизится. Активно погашать долг после истечения ½ срока действия соглашения не выгодно. Это связано с тем, что основные проценты заемщик уже выплатил, осталось только тело кредита.

Для кредитной организации досрочная выплата долга невыгодна из-за отсутствия прибыли. Если банком установлена комиссия за предварительное погашение, заемщику будет выгодна досрочная выплата лишь некоторой суммы.

Еще один фактор, который необходимо учесть — удорожание денег. Пять тысяч рублей, выплаченные в текущий период, «подорожают» через пять лет. Поэтому кредитор должен прислушаться к мнению экспертов, которые помогут рассчитать правильное и выгодное погашение с учетом комиссии.

В некоторых кредитных учреждениях не практикуется сокращение срока, а при частично-досрочной выплате пересчитывается платеж.

Если клиент погасил большую часть ипотеки, оставшийся маленький долг растягивается на весь срок до полного расчета. Если уменьшение срока выгодно, заемщику рекомендуется написать соответствующее заявление.

Если кредит оформлен на крупную сумму, банк может одновременно сократить срок выплат и снизить платеж.

Советы экспертов

Если кредит оформлен на большую сумму, а ½ семейного дохода уходит на его погашение, эксперты советуют отказаться от сокращения срока. В такой ситуации рекомендуется уменьшить размер платежа. Схема выгодна до периода, когда сумма ежемесячной выплаты больше 1/3 дохода клиента кредитной организации.

Если ипотека выплачивается по дифференцированной схеме, переплата снижается значительно, в отличие от аннуитетной системы. В первом случае сокращается срок ссуды. К примеру, кредит выдан на 20 лет.

Заемщик выплачивает сумму, которая позволит погасить долг за 10 лет. Переплата будет такого же размера, как и при ссуде, оформленной под аналогичную ставку, но на срок в 2 раза короче.

При этом не учитывается схема погашения долга.

Эксперты считают, что выгоднее сократить срок ссуды, если банк предлагает такую возможность по умолчанию. В подобных ситуациях клиенту выставляется штраф, появляются дополнительные расходы. Нивелируется выгода по переплате. Некоторые кредитные учреждения индивидуально рассматривают условия досрочных выплат займа.

При отсутствии такой опции снижается ставка, перерассчитывается размер платежа. Формируется единоразовая комиссия. Этот факт учитывается при оформлении ипотеки. Изменение условий текущего соглашения обойдется заемщику дороже, чем первичная оценка вероятности преждевременной выплаты ссуды.

Фактически по аннуитетной схеме выгоднее выплачивать остаток долга. На практике сотрудники банка предлагают заемщикам противоположный вариант. Для разового досрочного изменения срока платежа разница не очень ощутима. Чтобы она была явной, эксперты советуют сократить выплаты на год.

Подобная схема выгодна в нескольких случаях:

1. Кредитное учреждение разрешает своим клиентам досрочно гасить ссуду несколько раз. При этом дополнительных комиссий нет.
2. По ссуде не прошло 2/3 срока.
3. Заемщик хочет быстрее выплатить долг.
4. Аннуитетная схема.

Чтобы кредитный договор был выгоден заемщику, предварительно необходимо изучить минусы долговых обязательств. В контракте могут быть прописаны предельные и минимальные рамки для предварительной выплаты ссуды, а также количество и суммы взносов.

В договоре кредитор может прописать дополнительные комиссии, изменяющие выгоды при досрочных выплатах. Для уменьшения временного показателя заемщику потребуется собрать пакет документов, затратив временной ресурс.

В некоторых случаях заемщику лучше погасить сумму долга. К ним относятся:

1. Дифференцированная схема.
2. Случаи, когда размер ежемесячных выплат превышает ½ бюджета заемщика.
3. Отсутствие финансов у клиента банка, чтобы вносить платежи.
4. Ситуации, когда при уменьшении срока необходимо выплачивать штрафные санкции.

1. Дифференцированная схема.
2. Случаи, когда размер ежемесячных выплат превышает ½ бюджета заемщика.
3. Отсутствие финансов у клиента банка, чтобы вносить платежи.
4. Ситуации, когда при уменьшении срока необходимо выплачивать штрафные санкции.

Учитывая все отрицательные и положительные моменты, характерные для каждого типа платежа, заемщик должен сделать правильный выбор: изменение суммы аннуитетного платежа или срока договора. Предварительно рекомендуется еще раз ознакомиться с пунктами кредитного соглашения. Выбор способа дальнейшего погашения долга зависит от вида платежа на текущий момент.

Если размер выплат невысок, а ежемесячные взносы не сказываются на финансовом состоянии клиента, выгоднее погасить срок займа, опираясь на аннуитетную схему. Противоположное решение принимается при дифференцированной системе. Ещё один плюс уменьшения срока ссуды заключается в обязательном предоставлении имущества в качестве залога.

По действующему законодательству имущество подлежит обязательному страхованию на протяжении всего периода действия договора. Если сократить срок выплат, заемщик сэкономит значительную сумму денежных средств только на страховке. При появлении необходимости в быстром погашении обязательств можно выбрать любой способ, так как досрочные выплаты снижают сумму переплаты.

Выгоднее уменьшать платёж, а не срок кредита

Оба варианта одинаковы в размере переплаты.

Всегда казалось, что при досрочном погашении выбирать стоит сокращение срока кредита, но сравнив варианты получается наоборот: лучше уменьшить размер платежа.

Иллюстрация собственного производства

Срок или платёж?

Классическая ситуация: у вас есть кредит и вы хотите поскорее и подешевле от него избавиться. Для этого вы закрываете кредит досрочными платежами. И в этот момент есть два варианта — сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж. Чтобы меньше переплачивать банку, все и вся рекомендуют сокращать срок кредита, но это неверно!

Есть один нюанс, который изменит ваше и любое другое мнение по этому поводу. Почему уменьшать платёж по кредиту выгоднее, чем сокращать срок?

Разницы нет

Всё очень просто: нет никакой разницы в сроке и размере переплаты в обоих вариантах, если вы будете платить не по графику платежей, а одну и туже сумму каждый месяц.

Если вы мне не верите, то просто посчитаем. Чтобы вам не тратить лишнего времени я уже сделал это за вас в excel, таблицу найдёте в конце статьи.

Результат моих подсчётов

На всякий случай объясню как так вышло. Когда вы вносите досрочные платежи, и банк спрашивает, что сократить, платёж или срок, то это означает изменение вашего графика платежей. Но формула, по которой считаются ежемесячные проценты — не меняется. Набегающие каждый месяц проценты, который берутся из вашего платежа, всегда зависят только от процентной ставки и суммы оставшегося долга.

Как так вышло?

Каждый месяц набегают проценты по кредиту. Одни и те же, так как срок кредита на них не влияет, а только ставка и остаток долга.

Далее вы вносите платёж, не по графику, а один и тот же досрочный, для примера — 20 вместо 17 тысяч рублей.

Проценты одинаковы, платёж одинаковый, значит в независимости от выбора вы сократите долг на одну и туже сумму. А значит проценты в следующем месяце будут опять одинаковыми.

Так в чём разница?

Только в графике обязательных платежей, которые вам рассчитывает банк. В отличие от ежемесячных процентов, обязательный платёж зависит от срока кредита.

Если вы выбираете сокращение срока, то ваши обязательства перед банков в виде суммы, которую вы обязаны отдавать каждый месяц не изменятся.

А если вы выбираете уменьшение платежа, то каждый месяц эти обязательства будут становиться чуть меньше. И именно по этому выбирать нужно этот вариант.

Никто не знает, что может случиться завтра. Если ничего не изменится и вы так же будете платить одни и те же суммы каждый месяц, то разницы не будет, переплата и срок не вырастут. А если что-то случиться, внезапно потребуются деньги или просто останетесь без работы? Тогда уменьшенный платёж по кредиту будет очень кстати!

Для сравнения из моего примера: если выбирать уменьшение ежемесячного платежа, то через два года обязательный платёж снизится с 17332,66 рублей до 10642,70 рублей, то есть на 38,5%.

Спасибо за внимание, с нетерпением жду вас в х для споров по поводу моих вычислений) ссылка на расчёты

Выгоднее уменьшать срок кредита или размер платежа — выгодно ли досрочно гасить аннуитетный кредит

Ипотечные кредиты, хоть и пользуются популярностью у населения, но являются серьезным обременением для любой семьи. В течение десятка лет а-то и нескольких из семейного бюджета отчисляется приличная сумма в счет погашения задолженности.

И самое неприятное в этом то, что львиную часть этих денег уходит на проценты по кредиту.

При сроке ипотеки в 20 лет переплата будет приближаться к 200%! Поэтому, когда появляются дополнительные деньги, разумнее всего потратить их на досрочное погашение кредита.

Как лучше погасить кредит досрочно

В настоящее время, банки не имеют права запрещать расплачиваться по кредитам досрочно, хотя еще совсем недавно, они часто применяли такую меру. Банку выгодно, чтобы человек как можно дольше пользовался ссудными деньгами, ведь за весь этот период он получит проценты.

Сейчас, когда все ограничения сняты, погасить досрочно кредит можно в любое время. А также закон позволяет постепенно закрывать его частями. Делать это можно неограниченное количество раз.

Перед клиентом банка встает выбор: уменьшать срок кредита или сумму ежемесячного платежа? Что будет выгоднее и какой вариант выбрать?

В чем отличие между дифференцированными и аннуитетными платежами?

Для начала давайте разберемся, какие виды платежей по кредиту бывают. При дифференцированных платежах тело кредита делится равными долями на количество месяцев, а проценты начисляются только на остаток долга. При таком виде расчета сумма платежа уменьшается с каждым месяцем и в конце составляет символическую плату.

При аннуитетных платежах фиксируется постоянная сумма ежемесячного взноса на весь период действия кредита. Раньше разные банки предлагали клиентам выбор между дифференцированными и аннуитетными платежами при ипотеке, но постепенно все они перешли на второй вариант, так как он более выгоден.

Дело в том, что если посмотреть на то, как формируется платеж, то можно заметить, что первые годы ипотеки основной долг почти не уменьшается — платеж на 80-90% состоит из выплаты процентов, начисленных сразу за весь период ипотеки! Убедиться в этом можно изучив график платежей, где указаны суммы основного долга и процентов в составе каждого платежа.

Такая ситуация крайне неприятно семьям, которые отчисляют банкам ежемесячно приличные суммы денег, ведь их долг почти не уменьшается. 

В обоих этих случаях наиболее выгодно досрочное погашение долга в первые годы. Но если сделать это не представляется возможным, лучше все-таки стараться закрывать кредит хотя бы по частям. Главное — правильно выбрать, что лучше уменьшить платеж или срок кредита.

Ситуации, когда лучше уменьшить срок кредита

Если ориентироваться на общую сумму переплаты, то чем меньше срок, тем она ниже. Так что этот способ возврата долга всегда выгоднее. Не забудьте учесть, что каждый год на вас ложатся дополнительные расходы по обслуживанию кредита, например, страховка имущества и жизни. Но некоторые люди тем не менее выбирают сократить ежемесячный платеж, и этому есть рациональное объяснение.

На чем еще можно выиграть при сокращении платежа 

Страховка по ипотеке может быть довольно большой. По закону обязательно застраховать только само имущество, но некоторые заемщики для спокойствия страхуют свою жизнь и здоровье. Очень часто такой вид страховки навязывает сам банк, обещая сниженную ставку по кредиту.

Но, прежде чем согласиться, необходимо произвести простые расчеты. Чаще всего сумма переплаты по кредиту будет примерно равна сумме этой банковской страховки. А вот в сторонней организации она может обойтись намного дешевле.

Отказаться от навязанной страховки клиент имеет право в течение 14 дней, пока действует так называемый «период охлаждения». Если страхование все-таки оформлено, то можно вернуть часть суммы, погасив кредит досрочно. Чаще всего страховка оформляется на год.

Если вы закроете долг перед банком за полгода — по закону должны получить половину суммы обратно. Но! Это справедливо только если обратное не прописано в договоре! Внимательно читайте документы до того, как поставить свою подпись.

Ситуации, когда лучше уменьшить ежемесячный платеж

Дело в том, что не всем семьям удается поддерживать одинаковый уровень дохода в течение всех лет, пока действует ипотека. Усугубляет положение дел постоянная инфляция, рост безработицы и экономический кризис.

А если учесть, что кредиты на квартиры берут молодые семьи, то в них появляются дети, и женщины на этот период лишаются постоянного дохода. В этих случаях целесообразнее уменьшать размер ежемесячного платежа, чтобы чувствовать себя более комфортно в меняющихся условиях.

При разумном планировании погасить ипотеку таким способом возможно получится быстрее.

Совет экспертов таков: снизив ежемесячный платёж, продолжайте переводить на ипотечный счет прежнюю сумму, таким образом будут аккумулироваться деньги, которые так же спустя какое-то время можно будет использовать для следующего транша. А если финансовая ситуация в семье резко ухудшится, то будет своеобразная подушка безопасности.

Как происходит процедура досрочного погашения

Как правило, банки предлагают клиентам удобную систему безналичного расчета по ипотеке. А именно, человек открывает специальный счет, с которого ежемесячно в определенную дату списывается сумма платежа.

Если человек захочет погасить кредит досрочно, полностью или частично, то просто положить деньги на счет недостаточно. Система работает в автоматическом режиме: в определенную дату будет списана только сумма платежа, а остальные деньги останутся неприкосновенными.

Для того, чтобы банк принял их в счет закрытия долга, необходимо написать заявление. 

Договоритесь с менеджером о встрече, заполните заявление, внесите желаемую сумму. Если ее достаточно для полного расчета по долгу, то вам должны выдать справку, подтверждающую закрытие кредита. Если погашение частичное, то попросите новый график платежей. 

Рассчитать, на сколько уменьшится платёж можно самостоятельно, используя ипотечные онлайн-калькуляторы. Но ориентироваться нужно все равно именно на график банка, ведь он является обязательным приложением к кредитному договору.

Есть ли в ипотечном договоре пункт о досрочном погашении кредита

Это зависит от банка. Ознакомиться с договором стоит заранее, еще до его подписания. И в случае вопросов, обязательно задать их кредитному менеджеру.

К сожалению, часто можно столкнуться с такой ситуацией, что банки допускают только один вид досрочного погашения платежа — вероятнее всего речь будет идти об автоматическом сокращении платежа.

Причина проста — это наиболее выгодный вариант для самой кредитно-финансовой организации.

Гасить ипотечный кредит досрочно — это выгодно в любом случае, но необходимо прилагать определенные усилия. Вероятнее всего, в первые годы, семье стоит отказаться от лишних трат в виде отпусков, шоппинга и ремонта, а сэкономленные деньги пустить на досрочное погашение. Таким образом можно существенно облегчить долговое бремя на все последующие года ипотеки.

Как уменьшить платеж по ипотеке: несколько советов по уменьшению процентов по ипотечному кредиту

При составлении графика платежей банки стараются установить сумму обязательного взноса, не превышающую 40% от дохода заемщика. В этом случае он не должен испытывать финансовых затруднений с выплатой кредита, так как средств будет хватать на все обязательные расходы.

Однако со временем у семьи могут появиться дополнительные траты или снизиться доходы. Тогда ежемесячный платеж по ипотеке станет серьезной нагрузкой на семейный бюджет. Чтобы не образовалась просроченная задолженность, можно использовать один из способов уменьшения платежа по ипотеке.

Реструктуризация ипотечного кредита

При возникновении любых сложностей с выплатой задолженности, необходимо уведомить об этом кредитора. Во многих банках есть программы реструктуризации, которые помогают изменить условия договора. Какие изменения может предложить банк:

• Кредитные каникулы. Заемщик получает отсрочку выплаты основного долга и вносит только проценты. Срок кредита увеличивается на количество месяцев отсрочки. Эта схема помогает временно уменьшить платежи по ипотеке, пока не будут решены финансовые трудности заемщика.
• Пролонгация срока кредитного договора. Размер платежей снижается за счет увеличения срока. При этом необходимо понимать, что и общая переплата по ипотеке существенно возрастает.
• Снижение процентной ставки. Эта мера крайне невыгодна банку, поэтому она будет рассматриваться в последнюю очередь. На положительное решение могут рассчитывать клиенты, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах, когда ставки были завышены из-за кризисных явлений в экономике.

Чтобы воспользоваться реструктуризацией, необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, с соответствующим заявлением. При этом нужно будет не только изложить ситуацию, но и предоставить доказательства ухудшения материального положения.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита проводится в стороннем банке и предполагает более выгодные условия, в том числе понижение процентной ставки.  Перед обращением в кредитную организацию необходимо изучить требования к заемщикам, условия предоставления ипотеки и предварительно посчитать, насколько снизится ежемесячный платеж.

Особенности рефинансирования ипотечных кредитов:

Нужно подготовиться к тому, что процедура потребует дополнительных издержек, связанных с переоформлением документов, повторным страхованием предмета залога.

• новый банк-кредитор может установить ограничения по сумме, например, не менее 500 000 рублей;
• у заемщика не должно быть текущей просроченной задолженности, а также задержек выплат свыше шести дней в предыдущие периоды;
• банку нужно предоставить полный пакет документов, включая сведения о доходах;
• необходимо будет провести повторную оценку имущества, поскольку в процессе рефинансирования происходит смена залогодержателя.

Самый простой вариант уменьшить размер ежемесячного платежа – частичное досрочное погашение. Если заемщик вносит сумму, превышающую ежемесячный платеж, разница уходит в счет погашения основного долга.

Поскольку проценты начисляются на остаток задолженности, то сумма последующих ежемесячных взносов снижается. Можно единоразово внести средства в счет частичного погашения или осуществлять его каждый месяц.

Что делать, если нет собственных средств для досрочного погашения:

Если квартира оформлялась на двух собственников, то право на налоговые вычеты сохраняется за обоими, и полученная сумма может быть в два раза выше.

• Воспользоваться налоговым вычетом на покупку квартиры. Вернуть можно 13% от максимального лимита в размере 2 000 000 рублей. То есть налоговый вычет может составить 260 000 рублей. Эти средства направляются в счет досрочного погашения.
• Оформить налоговый вычет на уплаченные проценты по ипотеке. В этом случае можно вернуть 390 000 рублей – 13% от лимита в 3 000 000 рублей.
• Рассмотреть вариант продажи другого имущества, находящегося в собственности.
  Этот вариант можно рассматривать как крайнюю меру, если предполагается, что финансовое положение в ближайшей перспективе не восстановиться. Выгоднее будет продать автомобиль или дачу, чем потерять ипотечную квартиру.

Для ипотечных заемщиков предусмотрены федеральные и региональные льготные программы:

Кроме этого, работникам бюджетных организаций и молодым семьям стоит уточнить о возможности получения субсидии на покупку жилья. Те, кто только собираются оформить ипотеку, могут воспользоваться льготной программой для семей с детьми по ставке 6%.

• Материнский капитал. Если в семье родился второй ребенок, можно оформить сертификат на материнский капитал и внести в счет погашения долга 453 026 рублей. При этом размер последующих платежей уменьшится.
• Региональный материнский капитал. Он положен многодетным семьям, в которых родился третий ребенок. Размер выплаты зависит от региона. В большинстве субъектов федерации он составляет 100 000 рублей. Средства также можно направить на погашение ипотеки.
• Компенсация для многодетных семей. Каждая семья с тремя и более детьми может получить 450 000 рублей на погашение ипотеки. Сумма пойдет в счет основного долга, а если он меньше, остатки спишут на проценты по кредиту.

Что выгоднее уменьшать срок кредита или ежемесячный платеж: по ипотеке, при частично досрочном погашении суммы

Главная / Реструктуризация / Сухой расчет: что выгоднее – уменьшать срок кредита или ежемесячный платеж?

Чтобы реструктуризировать кредит, снизить финансовую нагрузку, заемщик может воспользоваться одной из предлагаемых ему программ. Некоторые из них предусматривают уменьшение срока кредитования, другие – увеличивают его за счет снижения размера ежемесячного платежа. В чем преимущества и недостатки каждого из них – об этом и не только ниже.

Интересы банка и цели заемщика

Для финансовой организации предоставляемый клиентам кредит – это услуга, продукт, реализация которого дает прибыль. Поэтому в интересах банка продать его подороже. Стоимость этого продукта измеряется в процентах. То есть, размер суммы, которая платиться заемщиков сверх полученных денег.

Часть этих процентов выплачиваются в виде скрытых платежей – разных комиссий.

Цель заемщика – получить интересующий его продукт кредитной организации как можно дешевле и на более выгодных условиях. То есть, несмотря на прямую заинтересованность друг в друге, и заемщик, и кредитор преследуют прямо противоположные цели.

Все это отображается в юридической практике, когда та или иная сторона в судебном порядке пытается отстоять свои интересы. Например, банки имеют право включать в соглашение условия:

• О праве требования досрочно возвратить заем, если клиент нарушает обязательства перед финансовой организацией;
• О повышении процентов пользования соответствующей частью кредита вдвое в период существования перед ним просрочки;
• О расчете процентов переменной, которая зависит от колебаний рынка, то есть, проценты могут повышаться без согласия заемщика (ст.ст.29,30 Закона о банках и банковской деятельности);
• О предоставлении вместе с займом страховки для клиента, если он имеет возможность от нее отказаться;
• Об уступке прав требования неисполненных перед банком обязательств лицам, которые не имеют лицензии кредитной организации без согласия заемщика.

Это неполный перечень всех тех особенностей, которые проявляются в ходе судебной практики при рассмотрении споров между банками и их клиентами. Каждый из них имеет свои нюансы. Например, при продаже долга коллекторам разрешение заемщика не требуется, но его обязательно должны уведомить об этом факте.

• Есть вопрос по уменьшению срока или ежемесячного платежа по кредиту?
• Задайте его опытному кредитному юристу в рамках БЕСПЛАТНОЙ консультации!
• Горячая линия по Москве: 8 (495) 131-95-79
• Задать вопрос

С целью защиты кредитополучателей суд также определился с некоторыми положениями, принимая решения, которые защищают заемщиков, как потребителей, а именно запрещает:

• Установление сложных процентов идет в разрез с положениями Закона о защите прав потребителей;
• Требовать досрочного возвращения выданных средств из-за ухудшения финансового состояния;
• Устанавливать рассмотрение споров в судебном порядке по месту нахождения банка;
• Назначать штраф за отказ в получении кредита.

Последнее касается тех случаев, когда оформив заем, клиент имеет право в течение двух недель отказаться от соглашения и вернуть деньги обратно. Иногда кредиторы пытаются пресечь это, прописывают условия договора, которые суд считает незаконными. Есть и другие положения, которые защищают права заемщиков, как потребителей.

Общая информация о реструктуризации долга по кредиту описана в этой статье.

Промежуточный вывод: банки преследуют свои интересы, которые противоположны целям клиентов, применяют различные ухищрения и методы, которые судами не всегда расцениваются как правомерные.

Выясняем, что лучше

Есть разные методы избавления от кредита, некоторые из них можно назвать недобросовестными, потому что применяются вразрез взятым на себя заемщиком обязательств. Законные способы снижения кредитного бремени заключаются в следующем:

• Досрочное погашение – тем самым уменьшается сумма оставшегося долга;
• Снижение размера ежемесячного платежа с одновременным увеличением срока кредита;
• Уменьшение процентной ставки;
• Применение индивидуального графика выплат кредита, тела и процентов по нему;
• Другие методы реструктуризации.

Все способы, которые позволяют снизить кредитное бремя, требуют получение разрешение банка. Исключение – досрочное погашение.

Если заемщик вносит какие-либо суммы сверх обязательного ежемесячного платежа (и назначенной неустойки), это снижает общую задолженность перед финансовой организацией. Кредиторы соглашаются сокращать срок выплаты кредита, если он погашается сверх установленного графика внесения платежей. При этом размер обязательных ежемесячных выплат не изменяется.

Альтернативный способ – сохранить срок, но уменьшить ежемесячный платеж. Интересно, что именно этот способ чаще всего предлагают кредитные организации. Вспоминая тезис о заинтересованности банков, можно прийти к выводу, что это способ менее выгоден для заемщика.

Перед тем, как сделать выбор – уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж, заемщику необходимо понимать, какие виды платежей применяются в графиках выплат по кредиту, а именно:

1. Аннуитетный – размер ежемесячного платежа фиксированный, меняется отношение тела и процентов.
2. Дифференцированный – размер регулярно вносимой суммы меняется за счет уменьшения процентов.

Последний вариант более выгоден. Общий долг распределяется на равные платежи. Проценты из месяца в месяц уменьшаются вслед за основной частью займа. Клиентов банка, которые принимают решение о заключении договора, пугает то, что по сравнению с аннуитетным графиком, в дифференцированных платежах первые суммы ежемесячных взносов существенно выше. Но в перспективе они снижаются.

Рассчитываем суммы на конкретных примерах

Чтобы убедиться наглядно, какой вариант лучше – уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж, рассчитаем сумму на конкретных примерах. Они условные, к ним нужно учитывать и нагрузку на семейный бюджет, жизненные обстоятельства, другие факторы (экономические условия, девальвация национальной валюты и т.п.).

За основу берется кредит на сумму 3 млн р., который предоставлен на срок в 15 лет под 12% годовых.

Ситуация №1

В этом случае используется аннуитетный график погашения платежей, суммы платежей снижены. В соответствии с графиком:

1. Обязательный регулярный взнос составляет 36 т.р.
2. Общая переплата, не считая выданный кредит, составляет 3,5 млн рублей.

Если при этих же параметрах кредита рассчитывается дифференцированный график платежей, положение заемщика следующее:

1. Обязательный регулярный взнос уменьшается в течение всего срока от 46,7 до 16,8 т.р.
2. Общая переплата, не считая выданный кредит, составляет 2,7 млн рублей.

Разница между первым и вторым вариантом составляет более 20%. Это значит, что при применении дифференцированного платежа стоимость кредита дешевле на 1/5. Для данного случая – на 800 т.р.

Ситуация №2

Ситуация прежняя, только у заемщика появляется возможность дополнительно вносить по 15 т.р. сверх обязательного размера. Такое регулярное погашение приводит к следующему:

• При аннуитетном платеже переплата 1, 57 млн р., срок погашения 7 лет;
• При дифференцированном графике переплата 1,45 млн р., срок погашения 7 лет.

То есть, в обоих случаях выплаты по времени сокращаются в два раза, в первом случае стоимость кредита уменьшается почти на 2 млн р., во втором – на 1,25 млн р.

Некоторые особенности

Исходя из приведенных расчетов и всего вышеописанного, можно прийти к следующим выводам:

• Дифференцированные графики выплат выгодны для заемщика во всех случаях;
• При реструктуризации лучше выбирать сокращение срока.

Если есть возможность досрочно выплатить кредит, это нужно делать обязательно, так существенно снижается его стоимость. Желательно это делать в первые годы существования займа. Чтобы доказать этот тезис и убедиться, что лучше – уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж, рассмотрим другую ситуацию

При частично-досрочном погашении

Условия кредита прежние, но заемщик решает сократить срок кредита, не меняя платеж. Для этого он вносит сверх обязательной суммы одноразово 300 т.р. В зависимости от срока, когда он это сделает, ситуация выглядит так:

1. Сумма вносится через год: срок кредита сокращается на 3 года и 1 месяц, его стоимость – 2,46 млн р.
2. Сумма вносится через пять лет: срок кредита сокращается на 2 года и 1 месяц, его стоимость – 2,9 млн р.
3. Сумма вносится через пять лет: срок кредита сокращается на 1 года и 3 месяца, его стоимость – 3,3 млн р.

Если график дифференцированный, ситуация выглядит следующим образом, если сумма вносится:

1. Через год: срок кредита сокращается на 1,5 , его стоимость – 2,24 млн р.
2. Через пять лет: срок кредита сокращается на 1 год и 5 месяцев, его стоимость – 2,38 млн р.
3. Через пять лет: срок кредита сокращается на 1 год и 5 месяцев, его стоимость – 2,56 млн р.

В другом случае, когда заемщик решает снизить ежемесячный платеж, но оставить срок кредитного договора неизменный.

Условия прежние, вносится одноразово сумма в 300 т.р. при аннуитетном графике:

1. Через год: размер платежа сокращается на 3,7 т.р. , стоимость кредита – 3,16 млн р.
2. Через пять лет: 4,3 т.р. и 3,27 млн р. соответственно.
3. Через десять лет: 6,8 т.р. и 3,38 млн р. соответственно.

При дифференцированном графике ситуация выглядит так:

1. Через год: размер платежа сокращается на 3 т.р., стоимость кредита – 2,46 млн р.
2. Через пять лет: 7,6 т.р. и 2,53 млн р. соответственно.
3. Через десять лет: 8,3 т.р. и 2,62 млн р. соответственно.

Расчеты показывают, что в случае с аннуитетными платежами рекомендуется погашать задолженность дополнительными суммами в первый год кредита. Для дифференцированного графика этот тезис менее актуальный.

Платежи по ипотеке

В случае с кредитом на квартиру трудности возникают из указанного выше – банки имеют право включать в условия договора переменную, которая зависит от колебаний рынка.

Платежи по ипотеке рассчитываются на долгий срок. За этот период возможны несколько экономических кризисов.

Например, в течение 15 лет – с 1998 по 2013 государство (и остальной мир) пережили три кризисных явления.

Это напрямую отображается на финансовой ситуации плательщиков. Их ситуацию ухудшает рост безработицы и девальвация национальной валюты. Усугубляет все это рост «плавающих» ставок по ипотеке.

Иные способы улучшить материальное состояние

Новая работы, повышение дохода, продажа ликвидного имущества для погашения кредита – все это улучшает материальное состояние заемщик, снижает финансовую нагрузку и стоимость услуг банка. Кроме этого, можно использовать разные методы реструктуризации, а именно:

1. Пролонгация.
2. Рефинансирование.
3. Полная или частичная отсрочка платежей.
4. Персональный график погашения долга.
5. Замена валюты платежей.
6. Отмена назначенных штрафов и неустойки.

Банк не обязан соглашаться на реструктуризацию кредита, даже суд не имеет права без веских оснований заставить финансовую организацию пойти на это.

Чтобы разобраться, какой программой можно воспользоваться, есть ли для этого основания, рекомендуется обращаться к специалистам-правоведам. Они изучат обстоятельства заемщика, дадут рекомендации, которые позволят эффективно вести переговоры с кредитором.