Образец договора ипотеки между физическим лицом и банком: форма для заключения сделки, нужно ли оформление нотариального удостоверения, предварительные действия

28 марта 2019 в 17:54

Напомню, что в апрельском номера журнала за 2018 г.

вышла статья   «Как выбрать банк для ипотеки», где мы рассмотрели вопросы, посвященные выбору кредитного учреждения, а в сентябрьском номере в материале «Как выбрать квартиру для ипотеки» разобрались с принципами выбора объекта недвижимости, который удовлетворил бы и нас, и банковскую организацию. Обращаю внимание, что и там, и в этой статье, процесс рассматривается со стороны покупателя (заемщика)

Сегодня рассмотрим некоторые нюансы собственно оформления ипотечной сделки.

Причем обратим внимание в основном на процедуру и последовательность действий, и не  будем говорить о том, что надо внимательно читать тексты кредитного договора, договоров купли-продажи и ипотеки. Эта тема уже без того избита.

В нормальном банке нам все это дадут заранее, и можно будет вечерами упражняться в изучении юридической терминологии. В принципе, форма кредитного договора и договора залога (ипотеки) в банке стандартная, и что-либо изменить там вряд ли получится.

Обсуждать можно в основном договор купли-продажи, поскольку это наш договор с продавцом, но во-первых, это можно делать только вместе с продавцом при участии менеджера банка, во-вторых, тоже не в таких широких пределах, как можно было бы подумать.

Квартира найдена: что делать дальше

Итак, мы нашли квартиру и договорились о цене. После этого продавец отправляется собирать документы, а у нас возникает некая пауза, чтобы подумать о предстоящем ремонте и меблировке. Если документы уже на руках, то есть два варианта — либо вместе с продавцом идем в банк с оригиналами, либо он дает нам ксерокопии, которые мы сами относим в банк. Через 2—3 дня специалисты банка выполнят юридическую проверку предполагаемой сделки и скажут, дают ли они «добро» на покупку именно этой квартиры.

Сама процедура проверки, как правило, нам ничего не стоит.

На этом этапе, возможно, банк затребует с продавца какие-либо дополнительные документы, например, справки из диспансеров или полную выписку из домовой книги с момента постройки дома.

Но это только в тех случаях, когда у банковских юристов возникнут опасения относительно «чистоты» сделки. В среднестатистическом варианте дня через два-три нам позвонят и скажут, что можно покупать эту квартиру.

Вместе с одобрением сделки менеджер банка сообщит телефоны оценочных и страховых компаний, с которыми у банка есть договоры на взаимодействие по ипотечным кредитам.

Что происходит на стадии оценки?

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят.

Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно.

Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия.

Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Страхование рисков

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

• ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
• риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
• риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
• вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

• Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
• — да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
• — в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
• — лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
•  В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли  страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб.

Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен.

Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если  уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей.

За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве.

Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки.

Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть.

Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Сделка купли-продажи по ипотеке

Это к вопросу о том, что якобы по ипотеке купить квартиру сложнее, чем за наличные деньги. Думаю, что разница в одну неделю не является критичной, тем более что и агентство после того, как найдет продавцу покупателя, сделку назначит тоже не сразу. С учетом этого факта разница и вовсе нивелируется.

После того как все документы подготовлены, мы выходим на сделку, то есть подписываем договор купли-продажи.

Если в банке хороший персональный менеджер, то к этому моменту с продавцом уже обсуждены все нюансы, и договор купли-продажи готов. Это в идеале.

В день сделки приходим в банк, подписываем кредитный договор, потом договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Процедура занимает минут 30.

На практике все несколько иначе: в банках тоже люди работают, и люди разные.

Сам договор купли-продажи также готовится по определенному шаблону, и в нем возможны «опечатки». Скажем, договорились мы с продавцом, что он выпишется из квартиры в течение двух месяцев, а в стандартном шаблоне было написано «месяц». Девочка, которая набирала текст и вносила исправления, отвлеклась и забыла…

Поэтому в процессе подписания надо убедиться, что все написанное полностью соответствует достигнутым договоренностям. Если что-то не так, то договоры переделают, но в этом случае сделка займет уже не 30 минут.

Что особенно приятно — гарантом сделки является фактически сам банк.

После подписания договора купли-продажи мы рискуем только тем, что регистрационная палата по каким-то причинам откажется регистрировать право собственности. Но до тех пор, пока мы не принесем в банк выписку из ЕГРН, деньги со счета или из ячейки никуда не уйдут. Правда, проценты за пользование кредитом все равно в любом случае начислят. Но это уже, так сказать, «издержки производства».

При оформлении сделки спокойны и покупатель и продавец, который хорошо понимает, что деньги он действительно получит (до сих пор не известны случаи, чтобы банк кого-то «кинул»). Более того, безопасность расчетов через банк очень высока, так как наличные деньги в принципе не требуются.

Свою часть (стартовый взнос) мы уже заблаговременно перечислили на счет в банке, а кредитную часть перечислит банк вообще без нашего участия. Продавцу тоже вовсе не обязательно получать деньги наличными.

После оформления свидетельства о праве собственности деньги «упадут» на его счет, и он волен поступить с ними по собственному усмотрению, например, перевести на другой счет в другом банке, рассчитаться за что-нибудь безналичным образом и т. д.

Вот и все. После оформления сделки остается отнести документы в МФЦ на оформление. Эта процедура была подробно описана в статье «Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ».

С точки зрения закона, в оформлении сделки нам не имеют права отказывать: регистрационная палата должна только регистрировать, а не оспаривать договоры.

Однако бывают случаи, связанные с тем, что часть документов оформлена не так, как следует.

Причем, несмотря на то, что все регистрационные палаты, казалось бы, должны работать по единому государственному стандарту, это не так. Скажем, при подписании договора купли-продажи оформляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения.

Если в договоре написано, что фактическое заселение произойдет в течение недели с момента регистрации права, то и акт, по идее, надо подписывать в день передачи квартиры. Таким образом, в момент подачи документов на регистрацию его еще нет и быть не может. Несмотря на это, и банк, и некоторые регистрационные палаты потребуют наличия подписанного акта.

Фактически нас обязывают подписать документ, который мы подписать еще не можем, так как квартиру еще не приняли. Это неправильно, но бороться себе дороже.

Теперь нам осталось получить выписку из ЕГРН,  отнести в банк копию, и переехать в приобретенную квартиру. Разумеется, не надо забывать своевременно уплачивать проценты в течение следующих 10—20 лет.

За каждую просрочку полагается штраф, и можно не сомневаться, при первом же случае банк непременно воспользуется своим правом заработать дополнительные деньги.

Тем не менее, дело сделано, и мы можем поздравить себя с покупкой!

Игорь Авдеев, юрисконсульт (г.Москва)

Как заверить договор

В некоторых случаях простого письменного договора недостаточно — закон требует обязательного нотариального удостоверения. Иногда стороны договора сами решают не ограничиваться своими подписями и идут в нотариальную контору — даже если по закону это не обязательно.

Анастасия Корнилова

юрист

У нотариально заверенного договора есть несколько преимуществ перед обычным письменным документом. Минус тоже есть: за заверение придется дополнительно заплатить.

Расскажем, зачем идти к нотариусу и когда заверять договор обязательно по закону.

В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

1. Проверяет законность документов.
2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
3. Проверяет дееспособность сторон.
4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Кроме того, обязательному заверению подлежат сделки, в которых стороны договорились о нотариальном удостоверении.

Также придется обратиться за заверением договора, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п. нотариус получает из ЕГРН.

Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней. Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.

В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

1. Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
2. Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
3. Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
4. Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
5. Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.

Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Заграничный паспорт гражданина РФ.
3. Дипломатический паспорт.
4. Служебный паспорт.
5. Документ иностранного гражданина.
6. Удостоверение моряка.
7. Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
8. Удостоверение или проездной билет беженца.
9. Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
10. Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
11. Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.

Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

1. Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
2. Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
3. Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
4. Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.
5. Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
6. Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.

Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.

Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.

Стоимость услуг нотариуса складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Размер пошлины зависит от действия.

А удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — к примеру, предварительного или брачного договора — обойдется в 500 Р.

Услуги правового и технического характера — это подготовка проекта договора, изготовление копий документов и т. д. В зависимости от того, какой договор вы заверяете, такие услуги обойдутся в сумму от 400 до 24 000 Р.

Стоимость удостоверения

3000 Р + 0,2% суммы сделки

Комментарий

Или оценки стоимости недвижимости

Сумма сделки

Выше 10 млн Р

Стоимость удостоверения

23 000 Р + 0,1% суммы сделки

Комментарий

Но не более 50 000 Р

Стоимость удостоверения

3000 Р + 0,4% суммы сделки

Стоимость удостоверения

7000 Р + 0,2% суммы сделки

Сумма сделки

Выше 10 млн Р

Стоимость удостоверения

25 000 Р +0,1% суммы сделки

Комментарий

Но не более 100 000 Р

Кто оплачивает стоимость нотариального заверения договора. В законе нет указания, кто из участников договора должен нести расходы на заверение сделки. Поэтому стороны в каждом случае договариваются так, как удобнее им. Пошлину может оплатить один из участников или оба: пополам или в любой другой пропорции.

Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу. В этом случае может получиться немного сэкономить на пошлине, но появится риск потерять больше денег в будущем. Если договор оспорят, сторонам вернется то, что было прописано в договоре.

Например, по договору купли-продажи квартиры покупатель заплатил продавцу 5 млн рублей, а в договоре стороны указали цену в 2 млн. Потом сделку оспорили внезапно появившиеся наследники. Продавец вернет покупателю только 2 млн рублей: стороны указали в договоре эту сумму и поставили свои подписи, а нотариус удостоверил эти подписи и, соответственно, волю сторон.

Сбербанк договор ипотеки: надо ли заключать предварительный, образец

Что это за документ, как он выглядит?

Кредитный договор Сбербанка РФ представляет собой двухстороннее соглашение, в рамках которого кредитор (банк) предоставляет денежные средства заемщику, а он обязуется вернуть их в определенный срок под определенный процент. Договор составляется на основе Общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредитов, подготовленных банком еще в 2013 году.

Кредитный договор регулирует:

1. имущественные отношения, связанные с выдачей и оплатой кредита;
2. ответственность сторон в случае неисполнения обязательства (например, просрочки платежей, невозвращения кредита);
3. порядок обеспечения обязательства (оформление купленной квартиры в залог);
4. порядок снятия обременения после погашения ипотеки.

Для каждого кредитного договора применяются общие условия, действующие на дату его заключения. Однако ставки кредита, сроки, схема погашения и другие нюансы могут быть индивидуальными.

Выглядит договор как 3-4 страничный документ, составленный в двух экземплярах и подписанный представителем банка и самим заемщиком или его законным представителем. К нему обычно оформляется договор залога (закладная), которая подписывает в те же сроки, что и кредитный договор. До момента возврата кредита на квартиру накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре.

Важно! В Сбербанке РФ существуют разные кредитные программы («Военная ипотека», «Молодая семья», «Ипотека с материнским капиталом» и пр.). В каждом конкретном случае оформляется индивидуальный кредитный договор, подготовленный на основе общих условий кредитования банка.

Кем составляется?

Кредитный договор составляется юристами банка без участия заемщика.

Если у клиента есть свои предложения по поводу корректировки текста, то скажем честно – они вряд ли будут учтены, так как условия диктует кредитор.

За основу берутся Общие условия предоставления кредитов Сбербанка РФ, а также типовые договора, нормы законодательства (в частности ГК РФ, закона «О государственной регистрации недвижимости» и пр.).

Условия в документе стандартные для всех заемщиков и не меняются, если речь не идет о величине ставки, комиссии, штрафных санкций, которые могут быть установлены исходя из кредитной истории заемщика и оценки его платежеспособности банком.

Стороны

Как и в любом другом кредитном соглашении, в договоре Сбербанка в качестве кредитора предстает сам банк, а в качестве заемщика – физическое, юридическое лицо или ИП.

При составлении текста договора физическим лицом, указываются:

• персональные данные заемщика;
• его ИНН или СНИЛС;
• адрес постоянной регистрации.

Если стороной выступает компания или ИП, то обязательно вписывается:

• название;
• юридический адрес;
• Ф.И.О директора или законного представителя.

Банк-кредитор также указывает:

• все свои реквизиты;
• ИНН;
• номер отделения;
• персональные данные лица от имени, которого выдается кредит.

Содержание типового ипотечного соглашения

Кредитный договор Сбербанка РФ полностью соответствует требованиям ГК РФ (ст. 819, 820). Соглашение составляется в письменной форме с обязательным указанием всех существенных условий (суммы кредита, цели финансирования, сроков кредитования).

Основные разделы договора:

1. реквизиты сторон;
2. порядок предоставления кредита;
3. порядок пользования кредитом и его возврата;
4. права и обязанности сторон;
5. порядок расторжения договора.

В кредитном договоре должно быть четко указано, какая именно недвижимость покупается в кредит, где она расположена, какая у нее площадь и на каких основаниях она принадлежит продавцу.

Фиксируется также сумма кредита и порядок ее выдачи (частями или единой суммой).

Обязательным условием также является указание кредитной ставки и валюты кредитования, схемы погашения займа (аннуитетной или классической).

В договоре прописываются права и обязанности сторон, в частности обязанность заемщика оплачивать кредит, придерживаясь графика платежей и ежегодное страхование недвижимости.

Банк в свою очередь обязуется в оговоренные сроки перечислить заемщику деньги на покупку квартиры. Кредитор вправе производить фактическую проверку целевого использования кредита и контролировать оплату страховки.

Заемщик не вправе без его согласия сдавать квартиру в аренду, продавать или дарить, так как для этого нужно будет для начала погасить кредит и снять обременение.

Получая кредит заемщик обязуется выплатить его в оговоренные в договоре сроки вместе с начисленными процентами. В соглашении должен быть указан и размер неустойки, которая может быть начислена в случае просрочки оплаты ежемесячных платежей.

Ниже представлен пример ипотечного договора Сбербанка.

Общая информация о договоре ипотеки Сбербанка

При оформлении ипотеки в Сбербанке на приобретение жилья обязательно официально регистрируются отношения, для чего составляется ипотечный договор.

При этом учитываются разные предложения данного банка:

• оформить кредит можно в рублях или иностранной валюте;
• воспользоваться средствами можно исключительно для приобретения жилья или участка, предназначенного для его строительства;
• возраст граждан, должен находиться в пределах от 21 до 75 лет;
• договор может подписываться по месту, где зарегистрирован заемщик, а также по месту, где располагается объект, на покупку которого оформляются заемные средства;
• в соглашении прописываются основные условия сотрудничества, к которым относится устанавливаемая ставка процента, выбранная программа, метод, которым начисляются проценты, а также указываются права и обязанности, имеющиеся у обеих сторон.

Как выгодно оформить ипотеку Сбербанка? Ответ в видео:

Наиболее часто в договоре имеется пункт, указывающий на необходимость личного страхования заемщика, а при отказе от приобретения полиса может Сбербанк увеличивать процентную ставку.

Как происходит подписание?

Кредитный договор подписывается в день оформления договора купли-продажи на квартиру (сразу после подписания или в оговоренные сторонами сроки). Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления денег на счет клиента.

Подписывается документ лично заемщиком или созаемщиками либо их законным представителем. Иногда для удобства сделка купли-продажи и оформлением других документов происходит в отделении банка-кредитора.

Хотите узнать больше о порядке оформления ипотеки в Сбербанке? Представляем вам подборку статей на эту тему:

• Перечень необходимых документов и правила написания и подачи анкеты.
• Требования к заемщику и недвижимости.
• Нужен ли поручитель и зачем?
• Особенности первоначального взноса.
• Как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости?

Предварительный договор в Сбербанке

Условием приобретения готовой недвижимости является заключение предварительного договора купли-продажи, в котором будут прописаны все условия передачи права собственности.

Предварительный договор может быть составлен по рекомендуемой форме банка (можно получить в любом отделении или скачать на официальном сайте) или в свободной форме, но с учетом требований банковского учреждения (составленный договор проходит процедуру согласования).

В содержании оформляемого предварительного соглашения должен быть отображен порядок расчетов (часть стоимости оплачивается средствами покупателя, часть инвестируется ПАО Сбербанк), а также условие перехода недвижимости в залог банка после государственной регистрации ипотеки.

Подводные камни ипотечного кредитования в СБ РФ

Оформляя ипотеку в Сбербанке РФ, нужно в первую очередь обратить внимание на санкции в случае просрочки и невозвращения займа в установленные сроки.

Если кредит гаситься не будет, то банку придется обращаться в суд и взыскивать задолженность в принудительном порядке через судебных приставов.

Все судебные и другие расходы в этом случае должен будет компенсировать заемщик.

Стоит обратить внимание на следующие пункты:

  Что такое ППА? (Прерванный половой акт)

1. размер неустойки за просрочку платежей;
2. условия досрочного возврата кредита;
3. действия банка в случае длительной просрочки (например, 3-4 месяца);
4. условия возврата кредита, если сделки купли-продажи сорвется;
5. право заемщика сдавать купленную квартиру в аренду, регистрировать в ней детей;
6. возможность передачи кредитного дела коллекторским компаниям (в случае просрочки платежей).

Ипотека может обернуться кабальным обязательством, если оформить ее на длительный срок, не продумав, как она будет погашаться в случае изменения доходов или состава семьи. Заемщик должен иметь возможность без всяких комиссий «закрыть» кредит в любое время, а также продать квартиру самостоятельно (с согласия банка), если у него нет возможности оплачивать платежи.

Важно! Любой ипотечный договор оборачивается крупной переплатой. Чтобы минимизировать денежные потери старайтесь гасить платежи досрочно и оформлять заем на короткие сроки (например, до 3-5 лет).

На что следует обратить особое внимание?

Одна из самых главных опасностей для заемщика это неожиданное требование банка досрочно вернуть кредит в полном размере.

Все пункты, касающиеся этой темы нужно внимательно изучить. Есть они и в документах Сбербанка РФ – ведь это главная гарантия для кредитора в случае, если попадется неплатежеспособный заемщик.

Сбербанк РФ может потребовать вернуть кредит в случаях:

• просрочки по кредиту (причем даже однократной);
• отказа в проверки состояния залога (квартиры);
• отсутствии страховки жилья;
• расторжения договора купли-продажи квартиры;
• неисполнения других обязательств по договору.

При подписании кредитного соглашения нужно обратить также внимание на пункты, касающиеся сроков перевода кредита на счет, возможности снижения либо повышения процентной ставки и использования сумм материнского капитала.

Обратите также внимание на размер неустойки за просрочку по кредиту и посчитайте, сколько может составить штраф, если задержать платеж хотя бы на месяц. Учтите, что банк легко может избавиться от проблемного кредита продав его другому банку или коллекторам (об этом делается отметка в соглашении). Это может обернуться большими проблемами для клиента.

Представитель банка может в любое время прийти к заемщику, чтобы проверить состояние квартиры, которая находится в залоге до полного погашения задолженности. Ежегодно придется также оплачивать страховку недвижимости от основных рисков (пожара, затопления и пр.), чтобы обеспечить сохранность залога.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк

Приобретение жилья на вторичном рынке практически идентично тому, как покупается квартира в новостройке.

Разве что предложений тут значительно больше, да и продавцы бывают очень разными: с кем-то можно будет очень легко и просто договориться, а другой будет затягивать, не предоставлять документы и так далее.

Если рассматривать ситуацию с этой точки зрения, то покупка квартиры в новостройке проходит в разы быстрее и проще (чаще всего).

Порядок действий

Последовательность действий для покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк:

1. Найти подходящую квартиру и ее продавца.
2. Обсудить условия сделки с учетом того, что для оплаты будут использоваться заемные средства.
3. Совместно с представителем банка и продавцом составить предварительный договор купли-продажи.
4. Выбрать подходящий банковский продукт и подать заявку на кредит.
5. Дождаться решения Сбербанка.
6. Подписать все документы.
7. Перерегистрировать право собственности.
8. Оформить квартиру в залог.

Документы

Как уже было сказано выше, от покупателя нужен только паспорт и документы, которые нужны для оформления кредита. От покупателя нужно затребовать:

• Паспорт продавца.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы. Например, договор купли-продажи, приватизации, дарения и так далее.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из управляющей компании о наличии или отсутствии долгов.

В данном случае не стоит рассчитывать на то, что этим вместо клиента будет заниматься Сбербанк. Какую-то опосредованную помощь он может оказать (например, дать перечень бумаг, которые нужны), однако напрямую, вместо покупателя, общаться с продавцом представителя финансовой организации не будут.

Каждый из перечисленных документов требуется с определенной целью. При помощи паспорта и правоустанавливающих документов можно проверить, действительно ли данный клиент является собственником этого жилья. Кроме того, правоустанавливающие документы иногда показывают на возможные проблемы.

Пример: Если это договор приватизации, то есть вероятность, что в квартире имеет право пожизненно проживать какой-то человек, о чем продавец может «забыть».

Выписка из ЕГРН показывает собственника жилья и дает понимание об отсутствии или наличии каких-то обременений. Техпаспорт нужен для того, чтобы выявить возможную незаконную перепланировку, а выписка из домовой книги показывает прописанных в квартире лиц, что также может указывать на проблему.

Пример: Если в квартире прописан несовершеннолетний, его обязательно нужно выписать в другое жилье до окончания сделки. А для этого требуется разрешение от органов опеки (еще один дополнительный документ). В противном случае покупатель никак не сможет выписать несовершеннолетнего.

Справка из управляющей компании указывает на наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам. Формально, платить их все равно будет предыдущий собственник (такова судебная практика), однако у покупателя все равно могут возникать проблемы, типа необоснованных требований со стороны управляющей компании.

Предварительный и основной договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

В данном случае нужно учитывать тот факт, что предварительный и основной договор, с точки зрения Сбербанка (который, собственно, и требует заключения предварительного договора) будут практически идентичными. Примерное содержание таких документов:

• Данные сторон.
• Условия сделки.
• Информация о квартире.
• Порядок расчета.
• Стоимость жилья (включая сюда как первоначальный взнос, так и остаток суммы).
• Условия расторжения договора.
• Дата и подписи.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

Образец основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

Причины и основания для расторжения и прекращения действия

Кредитный договор досрочно расторгается самим банком с даты направления соответствующего извещения заемщику (заказным письмом с уведомлением о вручении). Основания для расторжения – невыполнение условий кредитования (например, большая просрочка – более трех месяцев).

Сам заемщик не вправе расторгнуть соглашение с банком досрочно. Зато он может досрочно погасить задолженность и тем самым «закрыть» свой кредит.

После выполнения обязательства банк обязан снять обременение и выдать бывшему заемщику справку о том, что кредит погашен и никаких претензий он не имеет.

Прекращается договор и после истечения срока, то есть после внесения последнего платежа по кредиту.

Стороны договора

Кредитный договор заключается между банковским учреждением и физическим лицом, выполнившим все условия и предоставившим полный пакет необходимой документации.

Согласно политике банка предусмотрены следующие определения участников сделки:

• Кредитор – ПАО Сбербанк, предоставляющий заемные денежные средства клиенту.
• Заемщик – физическое лицо, предполагающее заключить соглашение с банком о заимствовании денежных средств или уже заключившее его.
• Титульный созаемщик – физическое лицо, оформляющий объект недвижимости в общую собственность и представляющий интересы всех созаемщиков.