По закону любой банковский кредит, в частности ипотечный, можно закрыть раньше срока. Но банки не любят об этом говорить. Более того, некоторые кредитные организации идут на нарушение ваших прав, создавая препятствия при досрочном погашении займа.
Разбираемся, как правильно погасить ипотеку досрочно, как это сделать с выгодой для себя и как при этом избежать проблем с банком.
Если возможности позволяют, гасите ипотеку раньше срока и экономьте. finprz.ru
Зачем погашать ипотеку раньше срока
Никому не хочется иметь долги, тем более такие долгосрочные, как ипотечный кредит на покупку квартиры или загородного дома. Поэтому чем быстрее вы сможете вернуть займ, тем лучше вам будет и в материальном, и в моральном плане.
Досрочное погашение ипотеки позволит:
- полноправно распоряжаться недвижимостью;
- избавиться от финансовой нагрузки;
- сэкономить на процентах.
Распространено такое мнение: заплатите вы раньше или в срок, банк все равно получит все свои проценты. Это не так. То, сколько процентов по кредиту вы заплатите, зависит от остатка долга и времени пользования кредитом.
Если у вас образовалась некая крупная сумма и вы решили ею погасить часть ипотеки, вы можете это сделать либо с условием уменьшения ежемесячного платежа в дальнейшем, либо в счет сокращения срока ипотеки.
Что такое частичное досрочное погашение кредита
Если вы не можете полностью закрыть кредитный договор, но готовы выплатить ипотеку раньше установленного срока, то оформляйте частичное досрочное погашение займа. Для этого обратитесь в банк за новым графиком платежей.
В счет внесенной вами суммы частичного погашения вы можете выбрать один из двух вариантов:
- Уменьшение суммы ежемесячного платежа. Эта схема подойдет тем, кто хочет подстраховаться, так как не уверен в стабильности своих доходов.
- Сокращение срока займа. Вариант для людей, которые знают, что завтра их финансовое положение не изменится и они способны полностью выплатить кредит раньше срока.
Опытные заемщики советуют комбинированный вариант. В этом случае чередуются обе схемы.
К примеру, вы начинаете с уменьшения размера ежемесячного платежа до комфортной суммы, а потом снижаете срок займа.
Уменьшение платежей по ипотеке
Суть в следующем: вы уменьшаете ежемесячные платежи, внося к обязательной выплате дополнительные средства. Таким образом, каждый месяц будут уменьшаться как размер основного долга, так и сумма по процентам. Это могут быть регулярные дополнительные платежи или разовый перевод крупной суммы.
С этим графиком срок кредитования снизится незначительно, но вы обеспечите себе на будущее комфортные условия оплаты займа. Экономия на переплате по процентам будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Пример
Есть ипотека 3 млн рублей под 9,7% на 15 лет. Ежемесячно вносим по 10 тыс. рублей дополнительно к основному платежу. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составит 755 984 рублей, срок кредита уменьшится на 16 месяцев.
График платежей с учетом досрочного погашения можно расчитать с помощью онлайн калькулятора. calcus.ru
Сокращение срока ипотечного кредита
Досрочная оплата, направленная на сокращение срока кредитования, не изменит размер ежемесячного платежа. Но вы сможете расплатиться с банком раньше, чем было заявлено в кредитном договоре.
Сокращая срок ипотеки на квартиру или дом, вы заметно сэкономите на сумме выплаченных процентов. Если вас устраивает размер ежемесячного платежа по договору, то этот вариант для вас выгоднее, чем сокращение ежемесячных платежей.
Пример
Те же 3 млн рублей ипотечного кредита под 9,7%, оформленных на 15 лет. К основному платежу каждый месяц вносим 10 тыс. рублей. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составит 1 191 715 рублей, срок кредита уменьшится на 71 месяц.
Прежде чем брать ипотеку, рассчитайте свои платежи в онлайн калькуляторе. calcus.ru
Условия досрочного полного и частичного погашения
Как досрочно погасить ипотеку, можно узнать в своем банке. Каждая финансово-кредитная организация устанавливает свой порядок действий. Но где бы вы ни оформляли ипотеку, в первую очередь необходимо уведомить банк о вашем намерении закрыть кредитный договор раньше срока.
Для этого напишите заявление о полном или частичном досрочном погашении ипотечного кредита. Вы можете заполнить бланк заявления в банке или скачать образец в интернете и подать документ онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк.
Обратите внимание, без письменного уведомления банка сумма, которую вы перечислите для досрочного погашения, просто поступит на кредитный счет. При этом платежи будут списываться по установленному ранее графику и в прежнем размере, а переплата не уменьшится.
Бланк заявления можно заполнить в банке или скачать в интернете. blanki.ru/
Стандартная банковская процедура
- Заемщик извещает банк о досрочном погашении кредита, для чего пишет заявление по установленному образцу. Документ подается через приложение онлайн банка или в одном из отделений организации.
- Заявление подается за 14 дней до даты закрытия.
Даже если у вас уже есть необходимая сумма для погашения ипотеки, фактически закрыть кредит вы сможете только через 14 дней.
- В банке составляют для заемщика новый график платежей.
Если заемщик полностью закрывает кредитный договор, то банк выдает справку о полном погашении кредита.
Особые требования могут касаться минимальной суммы досрочного погашения. К примеру, в Сбербанке это не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа.
Когда платить, вы решаете сами. Это может быть один перевод или оплата частями по мере появления свободных денег.
По закону вы вправе погасить ипотеку досрочно в любое время. Могут быть исключения, которые обязательно прописываются в кредитном договоре. Внимательно изучите документ с условиями кредита. Можно дополнительно уточнить в банке правила досрочного погашения.
Как погасить ипотеку с помощью материнского капитала
Одно из условий использования средств материнского капитала — улучшение жилищных условий. Это значит, что вы можете закрыть ипотеку на жилье досрочно за счет материнского капитала.
Если сумма остатка долга по кредиту не превышает сумму социальной выплаты, то вы можете закрыть кредит полностью. В ином случае гасить кредит придется частично, сокращая ежемесячные платежи.
Нигде в законе не сказано, что вы не вправе выбрать для себя подходящий вариант погашения ипотеки. Но практика показывает, что банки часто предлагают только одну схему — уменьшение ежемесячного платежа.
Учтите, что погасить ипотеку средствами материнского капитала можно будет только после одобрения Пенсионного фонда. Обычно документы на рассмотрение в Пенсионный фонд отправляет банк.
Если ваш банк не успел заключить соглашение об информационном взаимодействии с ПФР, то вы должны обратиться в фонд самостоятельно. Заявление рассматривается в течение одного месяца.
Условия, которые предъявляет ПФР:
- оформлен целевой кредит на покупку жилой недвижимости;
- в кредитном договоре прописана возможность досрочного погашения;
- жилье, купленное в ипотеку, пригодно для проживания;
- заемщик не лишен родительских прав после получения маткапитала;
- банк отвечает требованиям, установленным ч. 7 ст. 10 ФЗ №256-ФЗ;
- в заявлении указана сумма, не превышающая размер сертификата или сумму остатка неизрасходованных средств.
После того, как ПФР одобрит досрочное погашение ипотеки, материнский капитал переводится на кредитный счет в течение 10 рабочих дней.
Если остается задолженность, банк выдаст заемщику новый график платежей.
Как вернуть страховку при досрочном погашении ипотеки
По закону вы вправе не оформлять страховку, когда берете ипотечный кредит. На деле банки отказывают в предоставлении займа тем гражданам, которые отказываются от страхования.
Это неудивительно, банк хочет защитить свои интересы. Если заемщик по каким-либо причинам не сможет вовремя платить по кредиту, то банк терпит убытки. При наличии страховки потерянные доходы будут возмещены.
Ипотечное страхование стоит немалых денег. Но вы сможете вернуть часть из них, если планируете частичное досрочное погашение ипотеки. Это законно, так как после выплаты долга риски, связанные с ипотекой, уже не актуальны.
Что нужно сделать, чтобы вернуть страховку
- погасите ипотеку досрочно;
- снимите обременение с недвижимости в Росреестре;
- обратитесь в страховую компанию с заявлением о возврате денег.
Ответ из страховой компании вы получите в течение десяти дней после подачи заявления. Возврат выплачивают по желанию заявителя как наличными деньгами, так и безналичным перечислением.
В кредитном договоре может быть специально прописана невозможность возврата излишне уплаченной страховой премии. В этом случае тоже придется решать вопрос со страховщиком через суд.
Чем раньше вы закроете кредит, тем большую сумму по страховке вам вернут. azbukakreditov.ru
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Очевидно, что чем раньше вы отдадите долг банку, тем меньше будет переплата по процентам. Проценты начисляются каждый месяц на остаток основного долга. Поэтому в первые годы переплата будет самой большой, так как сумма основного долга в этот период остается высокой.
Пример
Вы взяли ипотеку на покупку коттеджа — 3,5 млн рублей под 9,7% годовых на 10 лет. Через год у вас появилась возможность внести сверх обязательного платежа 350 тыс. рублей. При перерасчете вы выбрали снижение срока кредитования. Выгода от досрочного частичного погашения составит 432 476 рублей. При этом срок кредита уменьшится на 17 месяцев.
При аналогичных условиях кредитования вы решили оплатить досрочное погашение ипотеки спустя семь лет, то есть за три года до окончания срока выплаты займа. В этом случае вы сэкономите почти в четыре раза меньше, чем при погашении в начале кредитного периода — 101 365 рублей. Срок по кредитному договору уменьшится на 9 месяцев.
С уменьшением кредитного срока снижаются долг и проценты. То есть выгода от досрочного погашения в этот период тоже уменьшается. Выходит, чем раньше вы начнете сокращать основной долг, тем больше сэкономите.
«Накануне свадьбы мой жених оформил на себя ипотеку». Невесту поставили в интересное положение. Что она выбрала?
Льготную ипотеку не больше одной в руки, женщины с детьми и инвалиды – вне очереди. Надо ли вводить такие правила?
Семейную ипотеку могут распространить на частные дома
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Как погасить кредит досрочно – советы, распространенные ошибки
При улучшении финансового положения многие заемщики хотят сэкономить на кредите, выплачивая его досрочно. Однако процесс внесения суммы до окончания оговоренных в соглашении с банком сроков имеет некоторые нюансы.
Содержание
Виды досрочного погашения кредитов
Досрочное погашение кредита предполагает выплату долга банку до истечения срока возврата. Кредитополучатели стремятся сократить время пользования займом, чтобы не выплачивать лишние деньги.
Процедура возврата довольно проста, однако финансовым организациям не выгодна потеря прибыли в виде процентов. Раньше даже в договорах специально прописывался запрет на досрочное погашение.
Сейчас многое изменилось, условия для заемщиков смягчились, поэтому вернуть долг досрочно можно в любом банке.
Различают два основных способа досрочного возврата долга:
- частичное погашение, при котором клиент вносит на счет средства, превышающие сумму на момент оплаты;
- полное погашение, когда клиент вносит всю сумму и закрывает кредит до истечения оговоренного срока.
Несмотря на упрощение процедуры возврата кредита заемщики часто совершают ошибки и остаются должны банку. Следует знать некоторые нюансы, чтобы правильно рассчитать вносимую сумму.
Какая часть долга уменьшается при досрочной выплате
При выплате кредита ранее указанного срока гасится основной долг. Внесение в день платежа суммы, превышающей основной долг, влечет за собой перерасчет и уменьшение процентов. Кредит включает в себя несколько составляющих:
- изначально одобренная сумма;
- начисленные финансовой организацией проценты;
- комиссии, оговоренные в соглашении;
- страховка возможности возникновения непредвиденных обстоятельств, из-за которых долг не может быть возвращен.
Заемщик имеет право погасить кредит досрочно без начисления штрафов и комиссий, если он вовремя уведомил кредитно-финансовую организацию. Но страховка не возвращается, за исключением случаев полного досрочного погашения кредита в течение 14 дней с момента подписания соглашения.
Как досрочно погасить кредит
Чтобы разобраться, можно ли погасить кредит досрочно без лишних выплат, необходимо знать условия банков для указанной процедуры. Каждая финансовая организация выдвигает свои требования, о которых можно узнать следующим образом:
- посетить отделение банка лично (не обязательно тот филиал, где был взят кредит);
- обратиться по телефону на горячую линию.
Работники банка будут проверять личность клиента при совершении звонка. Поэтому следует заранее подготовиться к этому мероприятию – взять паспорт, телефон, к номеру которого привязана карта, посмотреть кодовое слово. Сотрудники будут задавать много вопросов, чтобы убедиться в достоверности сведений, поскольку они не имею права распространять личные данные о финансах посторонним лицам.
Частичное погашение
При частичной выплате кредита досрочно возможны два варианта сокращения долга:
- уменьшение срока возврата полной суммы;
- перерасчет вносимых средств.
При обращении в банк для оплаты части долга сверх оговоренной суммы действия клиента совершаются по следующему алгоритму:
- посещение финансовой организации;
- предъявление паспорта;
- предоставление данных о платежном номере и вносимых средствах;
- уплата денег в кассу;
- получение кассового ордера.
Многие банки списывают внесенную сумму только в день платежа, установленного графиком. Однако некоторые финансовые организации идут навстречу кредитополучателю и принимают взносы до наступления дня выплат. Это выгодная операция, поскольку основная сумма уменьшается к фиксированной дате и, соответственно, снижаются проценты.
Отдельные банки устанавливают лимит для частичного досрочного погашения и принимают только минимальные суммы. Поэтому необходимо узнавать, как погасить кредит в вашей финансовой организации.
Полное погашение
Жесткое регулирование деятельности банка позволяет вносить всю сумму досрочно. Ранее погасить долг было невозможно, если взносы осуществлялись менее полугода. Без выплаты процентов можно закрыть не целевой кредит в течение двух недель, при этом не будут начислены штрафы и комиссии.
Что касается процентов, то они выплачиваются лишь за тот период, когда вы пользовались кредитом. Внесение полной суммы предполагает оплату процентов до момента погашения.
Условием для выставления особых требований по досрочному погашению является письменное уведомление от работника банка. Этого не происходит практически никогда, поэтому вы легко сможете вернуть кредит полностью.
Важно! При возникновении недоразумений с сотрудниками банка, сразу обращайтесь на горячую линию, где вам разъяснят все нюансы.
Полностью вернуть долг можно по телефону во многих банках. Для этого нужно:
- позвонить в банк;
- ответить на вопросы сотрудников для идентификации личности;
- сообщить о намерении погасить кредит;
- получить ответы о сумме и сроках внесения средств;
- пополнить счет;
- уточнить в центре поддержки проведение погашения.
Обязательно получите справку в финансовой организации о полном списании средств для возврата кредита.
Необходимые документы для досрочной выплаты кредита
За последние 5 лет процедура возврата кредита до окончательного срока заметно упростилась. Документы для осуществления процедуры не нужны, только предоставление кредитной карты, поскольку банк может легко идентифицировать своего клиента. При погашении онлайн, заемщик должен зайти в личный кабинет на сайте банка. Почти у всех банков имеется калькулятор для предварительного перерасчета.
В отделении банка попросят паспорт для идентификации личности и предложат написать заявление по указанному образцу. Вносимые в заявление сведения касаются сроков погашения и суммы.
Образец заявления о досрочном погашении кредита →
Самые распространенные ошибки при досрочных выплатах
Неправильное погашение кредита досрочно может привести к обратному результату – вы не только не уменьшите сумму платежей, но и, возможно, получите задолженность. Многие заемщики совершают ошибки в процессе досрочного погашения.
Выплата ссуды на протяжении всего срока действия договора
Заемщики обычно считают нерациональной выплату долга досрочно. Лучше потратить имеющиеся средства на что-то нужное, а взносы вносить по графику. Но тогда получается, что вы просто отдаете банку больше денег с учетом процентов.
К примеру, при сумме кредита в 1 млн рублей на два года, вы думаете, можно ли погасить досрочно задолженность, если у вас есть свободные 200000 рублей.
Даже простой расчет на специальном калькуляторе покажет, что за два года вы можете сэкономить на процентах до 20000 рублей. Сама сумма (1 млн) не изменится, а переплаты значительно снизятся. Механизм уменьшения кредитной нагрузки действует следующим образом:
- досрочным погашением вы снижаете суммы выплат по основному долгу;
- за счет уменьшения остатка ссуды снижаются проценты.
Поэтому лучше стараться выплатить кредит досрочно.
Отсутствие отслеживания банковских платежей
Для удобства клиентов финансовые организации дают возможность досрочно погасить кредит онлайн через кабинет пользователя или посредством личного посещения банка. Но многие забывают о необходимости ежемесячного платежа.
Например, вы решили внести для досрочного погашения сумму в 70 тыс. рублей. Ваш ежемесячный платеж составляет 20 тыс. рублей. Банковский компьютер списал 20 тысяч для ежемесячного платежа и не может осуществить досрочку на 70 тысяч, поскольку осталось только 50000 рублей. Деньги останутся лежать на счете, их будут просто списывать на очередной платеж.
Важно! Всегда следите за наличием средств на счете и проверяйте, зачислились ли деньги на досрочный платеж.
Погашение долга в любое время, когда появляются деньги
Финансовые организации осуществляют досрочное погашение различными способами:
- списывают внесенную сумму в день платежа;
- списывают внесенную сумму точно в день, определенный графиками взносов.
Вторым способом действует, например, Сбербанк, Райффайзенбанк. То есть он сначала списывает с внесенной суммы проценты за пользование кредитом за прошедший период, и только оставшуюся часть переведет в счет досрочного погашения долга. Случается так, что вся внесенная сумма (если она небольшая) уходит на оплату процентов. То есть вы просто заранее уплатили процентную ставку.
Поэтому при указанных условиях (досрочное погашение в день платежа) лучше просто вносить по графику сумму, превышающую очередные выплаты.
Погашение большой суммой
Часто заемщики стараются насобирать как можно больше денег, чтобы потом сразу внести большую часть кредита. Это не самый эффективный способ погашения долга. Ведь чем больше времени вы пользуетесь ссудой, тем больше процентов выплачиваете.
Аннуитетный платеж, к которому чаще всего прибегают банки, складывается из следующих элементов:
- взнос в оплату основного долга;
- проценты за пользование средствами.
Учитывая, что аннуитетные платежи исчисляются равными долями, можно понять, что первоначально большую часть суммы составляют проценты.
Например, у вас взята ссуда в 100000 рублей на три года. Если внести дополнительный платеж через год в сумме примерно равной половине основного долга, можно намного больше снизить выплаты по процентам, чем привнесении этой же суммы через два года. Раннее частичное погашение кредита позволяет сэкономить больше средств.
Отсутствие финансовой подушки
Конечно, досрочное погашение положительным образом скажется на финансовом положении кредитополучателя. Однако лучше запастись средствами на случай возникновения затруднительной ситуации. Ведь можно заболеть или потерять стабильный заработок. Такие форс-мажорные обстоятельства не влияют на выплату взносов по кредиту.
Целесообразно иметь небольшие накопления, которые могут покрыть 3-6 ежемесячных платежей. Ведь просрочка повлечет за собой наложение штрафов и пени, которые сведут на нет все ваши усилия по досрочному погашению кредита.
Как действовать для погашения кредита досрочно
Все основные условия выплаты кредитов прописаны в договоре между банком и кредитополучателем. Однако существуют некоторые особенности для досрочного погашения долга. Чтобы внести сумму для выплаты кредита необходимо:
- Получить сведения об условиях конкретной финансовой организации. В некоторых банках жестко установлены требования к изменению сумм или сроков погашения кредита. Но многие оставляют выбор за клиентом. Необходимо уточнить, нужно ли заранее проинформировать сотрудников о досрочных выплатах.
- Если банк дает возможность выбирать между уменьшением сроков и общей суммы, следует выбирать срок, поскольку чем больше время выплат, тем больше процентов начисляется. Например, если клиент при общей сумме ссуды в 1 млн рублей решил внести 200 тысяч, то при уменьшении срока он сэкономит почти в два раза больше (43000 против 23000).
- В законе определен срок обращения в финансовую организацию за разрешением на досрочное погашение – 30 суток. Банки могут уменьшать время, но никак не увеличивать.
- Погасив долг, обязательно запросите справку о возврате средств и отсутствии задолженностей. Документ выдается быстро и бесплатно. Это послужит гарантией того, что в будущем вам не начислят пени и штрафы за оставшиеся несколько копеек.
- Можно вернуть деньги за страховку. Если вы хотите сохранить страховой полис, то в случае непредвиденной ситуации вам выплатят деньги, даже при отсутствии действующего кредита.
Существует мнение, что кредитная история ухудшается при досрочной выплате долга. Однако это не так. В кредитной истории отражается информация о состоянии долга (закрыт, просрочен, действует), а также данные об одобрениях и отказах в получении ссуды. Когда и как выплачен кредит, в рейтинге не указывается.
Новое законодательное регулирование значительно смягчило действия банков в отношении клиентов. Но это относится только к серьезным кредитным организациям, в микрофинансовых учреждениях существуют значительные риски, о которых необходимо узнать заранее.
Видео: погашение через Сбербанк онлайн
Решение о досрочном погашении кредита требует тщательного планирования. Нужно просчитать все выгоды в соответствии с условиями, выдвигаемыми банком. Можно использовать калькулятор онлайн или проконсультироваться у работников финансовых организаций. Точно зная, как погасить кредит досрочно, вы можете сэкономить время и средства.
Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком — Новостройки — Журнал Недвижимости
Чтобы досрочно погасить ипотеку, надо сначала взять ипотеку. И, кажется, сейчас подходящее время
К лету средняя ставка по ипотеке в России достигла 7,4% и продолжает снижаться, во многом за счёт льготной ипотеки со ставкой 6,5%.
Таких низких ипотечных ставок в России не было ещё никогда. Это прекрасная возможность купить квартиру на максимально выгодных условиях для тех, кто давно собирался сделать это.
Для пользователей Яндекс.Недвижимости в Альфа-Банке действуют специальные условия (то есть ставки снижены ещё больше).
Можно взять ипотеку:
- на новостройки — ставка от 6,5%;
- на вторичку — ставка от 8,39%.
- Подробнее об условиях можно почитать здесь
- Ежемесячный платёж по кредиту. Сколько вы платите за сам кредит, а сколько — за проценты по нему
Каждый платёж по кредиту состоит из двух частей: одна часть идёт на погашение основного долга, другая — на погашение банковских процентов по нему (той самой ставки по кредиту).
Большинство банков в России сейчас работают с аннуитетными платежами: в этом случае банк сначала стремится получить все выплаты по процентам, которые вы должны, и только потом — по основному телу долга.
Через несколько лет выплаты кредита основное тело долга может уменьшиться совсем немного, так как основная часть взносов идёт на погашение процентов.
В графике платежей обычно указано, сколько денег направляется на уменьшение основного долга, а сколько — на выплату процентов по ипотеке.
Выглядит это так:
Из графика видно, что ¾ каждого платежа уходят на погашение процентов и только ¼ закрывает основной долг. Ситуация меняется к концу срока выплат:
- Варианты досрочного погашения: уменьшать платёж или срок ипотеки
- 2 основных варианта: уменьшать ежемесячный платёж или уменьшать срок кредита.
- Чтобы выбрать более подходящий вам способ, нужно учесть несколько условий:
1. Посмотреть договор — какие варианты он допускает и нет ли комиссий за досрочное погашение.
2. Оценить, что для вас важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа. Возможен и комбинированный вариант.
Уменьшаем срок кредита
Вы платите какую-то дополнительную сумму — единоразово или каждый месяц. Она идёт на погашение вашего основного долга. При внесении этой дополнительной суммы вы указываете, что хотели бы сократить срок кредита. Допустим, с 15 лет до 14,5.
- Обычно этот способ советуют сотрудники банка.
- Плюсы: переплата сильно сокращается, вы экономите на процентах.
- Минусы: это не уменьшит вашу ежемесячную нагрузку и даже может увеличить её, если выплачивать дополнительную сумму каждый месяц и быстро сокращать срок кредита.
Возьмём для примера кредит в 3 миллиона, выданный в апреле 2019 года на 15 лет под 9% годовых, и рассчитаем в кредитном калькуляторе выгоду. Мы выбрали для этого «Портал финансовых калькуляторов», но вы можете использовать любой другой сайт.
Так будут выглядеть последние платежи по кредиту:
Если вы решили внести 100 000 рублей досрочно и сократить срок кредита на 10 месяцев, то вот что из этого получится:
Экономия: 10 месяцев и 228 130 рублей.
Уменьшаем ежемесячный платёж
Дополнительные средства идут на погашение основного долга, при этом за счёт уменьшения этой суммы и проценты, начисляемые банком на неё, становятся меньше. Ваши платежи пересчитываются по новому графику, ежемесячная сумма выплат сокращается.
Если ежемесячный платёж для вас слишком большой, то вам удобнее снизить нагрузку прямо сейчас и быть уверенным, что проблем с очередным платежом не возникнет. В этом случае экономия на процентах будет чуть меньше, но уровень жизни повысится.
Плюсы: ежемесячный платёж уменьшается, это позволяет жить более комфортно и откладывать больше денег.
Минусы: платить всё равно придётся долго, а переплата остаётся большой.
Если те же 100 000 рублей с кредитом из нашего примера пустить на досрочное погашение, то переплата сократится на 77 249 рублей. А регулярный платёж станет меньше на 1041 рубль — 29 387 рублей вместо 30 428.
Экономия: 77 249 рублей.
Комбинированный способ: уменьшаем срок погашения, оставляем прежнюю ежемесячную сумму платежа
Если ваш бюджет это позволяет, можно сочетать два описанных метода: большой единоразовый платёж пустить на досрочное погашение и сократить размер обязательного платежа, но продолжать выплачивать полную сумму. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, и за счёт них можно сокращать уже срок платежа.
Так можно делать, пока ваши доходы это позволяют. Если вдруг наступят трудные времена, вы сможете платить минимальный обязательный платёж, это не ударит по вашему уровню жизни, и нарушений в оплате кредита тоже не будет.
- Плюсы: эту схему можно адаптировать под обстоятельства — уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для вашего бюджета, а в трудные времена платить банку меньше.
- Минусы: переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
- 100 000 рублей из нашего примера мы потратим, чтобы уменьшить платёж, но все следующие месяцы продолжим вносить средства в прежнем размере — 30 428 рублей, то есть на 1041 рубль больше нужного.
- Переплата уменьшится на 225 974 рубля, а срок кредита сократится на 10 месяцев.
Экономия: 10 месяцев и 225 974 рубля.
Если сравнивать с первым вариантом — сокращением срока кредита, то это способ менее выгодный для длительной перспективы, зато помогает подстраиваться под текущую ситуацию.
Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: единоразово или систематически
Это не имеет большого значения. Расчёты можно проверить в калькуляторе вашего банка. Почти у всех есть калькулятор досрочного погашения, в котором можно проверить, как сократится срок или уменьшится ежемесячный платёж при той или иной сумме досрочного погашения.
Самый рациональный вариант — смешанный. Если текущий платёж вам по силам, но появилась значительная сумма для досрочного погашения, то выгоднее всего пустить её на сокращение минимального платежа и продолжать платить взносы в прежнем объёме.
Как оформить досрочное погашение
В первую очередь, прочитайте свой договор. Там должен быть описан порядок досрочного погашения. Если условия не предусмотрены самим договором, то они могут быть в приложениях или общих условиях кредитования, которые лежат в общем доступе на сайтах банков. Например, Общие условия кредитных договоров Сбербанка.
- Обратите внимание на срок, за который вы должны подать заявление о досрочном погашении: он может быть привязан к дате очередного платежа. Вот, к примеру, как это условие выглядит у Росбанка:
- Многие банки позволяют отправлять такие заявления прямо из личного интернет-кабинета заёмщика.
- А ещё можно погасить ипотеку досрочно даже в приложении. Вот как это выглядит в Альфа-Банке:
- Почти все банки так или иначе дают поиграть с вариантами погашения кредита и показывают, как изменится срок кредита или размер платежа, если вы выберете один из способов погашения.
Если выбрать уменьшение срока кредита при досрочном внесении 100 тысяч рублей, то это снизит срок выплат почти на 1 год. Если пустить эти 100 тысяч на уменьшение регулярного платежа — здесь он вносится каждые 2 недели — то платёж станет меньше примерно на 400 рублей, то есть экономия около 10 000 рублей за год.
После того, как вы перечислите деньги на досрочное погашение кредита, банк изменяет график платежей и высылает вам новый. Теперь вы можете следовать ему.
- Стоит ли досрочно погашать ипотеку
- Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения кредита (и то, насколько быстро вы хотите его погасить), стоит учесть следующие факторы:
- 1. Срок кредита и платёжеспособность в течение этого срока
- Если вы взяли кредит в 30-летнем возрасте на 5–10 лет, то, скорее всего, у вас не возникнет проблем с работой и востребованностью, а зарплата к окончанию срока кредита будет не меньше текущей, кроме того, часть кредита «съест» инфляция.
По-другому обстоит дело с более длинными кредитами, на 20–30 лет, взятыми людьми старше. Если вы не уверены, что в свои 50–60 лет сможете зарабатывать так же, как сейчас, и без проблем выплачивать кредит, то лучше погасить кредит досрочно и не беспокоиться о своём будущем.
2. Кредитная нагрузка
Если вы собираетесь купить дорогую машину или ещё одну квартиру, то большой долг по ипотеке может привести к отказу в другом кредите. Чем меньше вы должны банкам — тем лучше.
3. Собираетесь ли вы в ближайшие годы продавать квартиру
Например, планируете пополнение в семье или хотите улучшить жилищные условия.
Продать заложенную квартиру или даже сдать её можно только с согласия банка, это дополнительные сложности. Проще рассчитаться с банком досрочно, погасить залог и распорядиться квартирой, свободной от всяких обязательств.
4. Уровень инфляции и рост доходов
Оцените размер вашего платежа, уровень инфляции и то, как растут ваши доходы. Возможно, через несколько лет кредитный платёж станет несущественной долей в ваших доходах и вы сможете досрочно погасить долг за пару лет.
Коротко:
1. Существует 2 основных способа досрочного погашения: уменьшить срок кредита или размер платежа.
2. Выгоднее уменьшать срок кредита, это сильно снизит переплату процентов банку.
3. Ещё один выгодный вариант — за счёт досрочного погашения уменьшить размер взноса, но продолжать платить по старым расчётам, каждый месяц отправляя «в досрочку» небольшую сумму сверх нового платежа.
4. Внимательно читайте условия досрочного погашения; нет ли комиссий и в какие сроки нужно подавать заявление в банк.
Как досрочно погасить ипотеку
У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.
Максим Кайнер
четыре года гасит ипотеку
Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.
Что вы узнаете
Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.
Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.
- Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
- Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
- Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
- Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
- Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
- Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.
Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.
Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.
Платеж после мая 2017
15 719 Р
Срок последнего платежа
октябрь 2023 г.
Сумма последнего платежа
15 578 Р
Платеж после мая 2017
15 719 Р
Срок последнего платежа
март 2020 г.
Сумма последнего платежа
4110 Р
Платеж после мая 2017
8261 Р
Срок последнего платежа
октябрь 2023 г.
Сумма последнего платежа
8486 Р
Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.
В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.
| Минимальный платеж: 15 720 Р | Минимальный платеж: 15 720 Р |
| Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р | Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р |
| Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р | Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р |
| Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется | Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц |
| Кредит закроем в марте 2020 г. | В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга |
Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется
Кредит закроем в марте 2020 г.
Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга
Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.
Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.
Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.
Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.
Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.
Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.
Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.
Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.
Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.
Это прописано в договоре:
Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.
Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.
Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.
- Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.
- Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.
- Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.
- Приятных вам минимальных платежей.