В каких случаях устанавливается публичный сервитут на земельный участок и что это такое согласно законодательству?

• Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.
• Публичный сервитут нужен для того, чтобы без изъятия земельного участка обеспечить государственные, муниципальные или общественные нужды (например, проход или проезд через участок).
• Для отдельных целей (например, размещения автодорог в туннелях) публичный сервитут устанавливается в специальном порядке на основании ходатайства заинтересованного лица.

За публичный сервитут, установленный в специальном порядке, как правило, взимается плата. Плата за публичный сервитут в иных случаях возможна, если его установление существенно затрудняет использование земельного участка.

Сведения о публичном сервитуте вносятся в реестр границ ЕГРН. В реестре прав на недвижимость ЕГРН публичный сервитут регистрировать не нужно. В кадастр недвижимости ЕГРН данные о части земельного участка, на которую распространяется публичный сервитут, не включаются.

Когда и зачем может быть установлен публичный сервитут на земельный участок

Публичный сервитут может быть установлен для обеспечения государственных, муниципальных нужд, а также нужд местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В частности, его могут ввести в интересах жителей определенного населенного пункта. А вот в интересах конкретного лица публичный сервитут не установят.

Для обеспечения таких интересов можно, например, заключить соглашение о частном сервитуте.

Как правило, публичный сервитут устанавливают, только если интересы неопределенного круга лиц нельзя обеспечить другим способом. При этом его можно установить как на частные земли, так и на земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, в том числе переданные в срочное или бессрочное пользование.

После установления публичного сервитута правообладатель земельного участка может его продать или иным образом передать права на землю. При этом публичный сервитут не прекратится и его условия не изменятся (п. п. 5, 6 ст. 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут может быть установлен в следующих целях (п. 4 ст. 23 ЗК РФ):

• проход или проезд через земельный участок, в том числе для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
• размещение межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
• проведение дренажных работ;
• забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопой;
• прогон сельскохозяйственных животных;
• сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных в сроки, соответствующие местным условиям и обычаям;
• охота, рыболовство, аквакультура (рыбоводство).

Также есть отдельные цели, для которых публичный сервитут устанавливается в специальном порядке (на основании ходатайства заинтересованного лица), например для размещения инженерных сооружений или автодорог в туннелях.

В границах публичного сервитута может располагаться как земельный участок, так и его часть (Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 N Д23и-25919).

Обратите внимание: в случае установления публичного сервитута на земельный участок запись об ограничении (обременении) – госрегистрации сервитута – в реестр прав на недвижимость ЕГРН не вносится.

Публичный сервитут не подлежит госрегистрации в реестре прав на недвижимость ЕГРН. Часть земельного участка, на которую распространяется публичный сервитут, также не вносится в кадастр недвижимости ЕГРН.

В связи с этим п. 122 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, не подлежит применению.

В реестр границ ЕГРН вносятся сведения об установлении публичного сервитута.

Если публичный сервитут распространяется на часть земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН, то орган регистрации прав осуществляет действия по образованию данной части и вносит эти сведения в записи кадастра недвижимости об этом участке в установленном порядке и объеме.

Кто вправе устанавливать публичный сервитут на земельный участок

Публичный сервитут устанавливают своим решением исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). В частности, Росавтодор устанавливает сервитут в отношении земельных участков и (или) земель:

Сервитуты государственных и муниципальных земельных участков по новой редакции ЗК РФ -Статьи

Сервитуты государственных и муниципальных земельных участков по новой редакции ЗК РФ

Новая редакция Земельного Кодекса (глава V.3 ЗК РФ) предусматривает ряд важных новшеств в отношении сервитутов земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

Главная задача внесенных изменений состоит в том, чтобы перенести заключение соглашений о сервитуте из кулуаров властных органов на уровень правоотношений между частными лицами.

 Для этого пользователям  государственных и муниципальных земельных участков (например, арендаторам) дано право самостоятельно и без согласия публичного собственника заключать соглашения о сервитуте и, более того, получать плату за сервитут.

В тех случаях, когда участок не предоставлен в пользование частному лицу, сохранена возможность заключения соглашения о сервитуте с органом публичной власти, причем процедура заключения такого соглашения подробно урегулирована.

Таким образом, внесенные изменения направлены на то, чтобы снизить бюрократическую нагрузку на органы публичной власти, и в ряде случаев облегчить жизнь тем гражданам и организациям, которые нуждаются в заключении соглашений о сервитуте. Итак, по порядку.

Как я уже писала, право на заключение соглашения о сервитуте государственных и муниципальных земельных участков теперь предоставлено землепользователям, а именно, лицам, которые занимают участок на основании:

• Права постоянного бессрочного пользования;
• Права пожизненного наследуемого владения;
• Аренды сроком более, чем на 1 год;
• Права безвозмездного пользования сроком более, чем на 1 год.

При этом согласие уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если соответствующим договором аренды или безвозмездного пользования не предусмотрено иное (п.1 ст. 39.24 ЗК РФ в новой редакции).

Орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, должен быть лишь уведомлен о заключенном соглашении о сервитуте в течение 10 дней с момента его заключения (п.3 ст. 39.24 ЗК РФ в новой редакции).

Последствия неуведомления в законе не содержатся.

1. Плата за сервитут, соглашение о котором заключено частным землепользователем, поступает указанному землепользователю (п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ в новой редакции). Этой нормой законодатель, видимо, пытается стимулировать частных лиц к заключению подобных соглашений.
2. Соглашение о сервитуте, заключенное с арендатором земельного участка или с лицом, которому участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, действует лишь в течение действия договора аренды или договора о безвозмездном пользовании (пункты 4, 5 ст. 39.24 ЗК РФ в новой редакции).
3. Пунктом 1 статьи 39.25 подробно урегулировано содержание соглашения о сервитуте, в частности, указано, что оно должно содержать кадастровый номер земельного участка и учетный номер обременяемой части земельного участка. Таким образом, данная норма подтверждает необходимость кадастрового учета соответствующей части земельного участка.
4. Если соглашение о сервитуте части земельного участка заключено на срок менее 3х лет, то заключение такого соглашения допускается без кадастрового учета соответствующей части и без государственной регистрации сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии со схемой, приложенной к соглашению (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ). Надо сказать, в ряде случаев это положение может быть весьма ценным.
5. Статьей 39.26 ЗК РФ подробно урегулирован порядок заключения соглашения о сервитуте государственного или муниципального земельного участка с уполномоченным органом публичной власти.

• в уполномоченный орган публичной власти направляется заявление о заключении соглашения о сервитуте с приложением схемы обременяемой части земельного участка. Если соглашение о сервитуте предлагается заключить в отношении всего земельного участка, прилагать схему не требуется.
• орган публичной власти в месячный срок обязан выполнить одно из следующих действий:

• — Направить уведомление о готовности заключить соглашение о сервитуте;
• — Направить предложение о заключение соглашения о сервитуте иной части земельного участка;
• — Подготовить, подписать и направить заявителю проект соглашения о сервитуте целого земельного участка
• — Отказать в заключении соглашения о сервитуте при наличии предусмотренных законом оснований.

• После получения уведомления о готовности заключить соглашение о сервитуте или предложения о заключении соглашения о сервитуте иной части земельного участка заявитель обеспечивает за свой счет кадастровые работы и постановку на кадастровый учет части земельного участка для заключения соглашения и сервитуте.
• Уполномоченный орган готовит и направляет заявителю соглашение об установлении сервитута в 3х экземплярах, которое заявитель должен подписать в течение 30 дней.

Кроме вышесказанного, хочется отметить следующий момент. Статьей 39.23 предусмотрена довольно странная формулировка, описывающая основания заключения соглашения об установлении сервитута государственного или муниципального земельного участка.

Сказано, что такое соглашение может быть заключено в случаях, установленных гражданским законодательством, Земельным Кодексом и другими федеральными законами, в частности, в случаях строительства линейных объектов, инженерных изысканий и пользования недрами.

Таким образом, возможность заключения соглашения о сервитуте государственных и муниципальных земельных участков для иных случаев, например, для обеспечения доступа к другим участкам и объектам, сохранена, однако, почему-то не прописана в ЗК прямо.

Будем надеяться, что это не повлияет негативно на развитие практики по данному вопросу.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.

Сервитут на земельный участок в 2020 году: что это такое, установление, регистрация, как оформить, срок действия, закон, документы

Главная / Недвижимость / Земельный участок / Использование, владение / Право пользования земельным участком / Сервитут

Назад

Опубликовано: 08.02.2017

Время на чтение: 10 мин

  Все плюсы и минусы приобретения участка под ИЖС

531

По ГК РФ сервитут (СВ) относится к ограниченному вещному праву и с его помощью гражданин может ограниченно пользоваться чужой вещью, например, земельным участком (ЗУ).

• Законы
• Основания установления
• Регистрация
• Причины, по которым нельзя установить СВ

Сервитут – понятие, виды, срок

Понятие сервитут означает право ограниченного пользования, в конкретном случае соседским земельным участком (или его частью). Сервитут бывает частным или публичным.

Разница определяется кругом лиц (определенного или неопределенного) в пользу которого он устанавливается. Т.е. частный сервитут устанавливается в пользу одного или нескольких конкретных лиц, а публичный для граждан в целом.

Срок сервитута определяется соглашением о его установлении.

Как установить сервитут

Земельный сервитут (все виды) по общим правилам назначается в соответствии с требованием лица о его применении.

Законом определено три способа наложения обременения:

• по добровольному согласию землепользователей;
• на основании нормативного акта (федерального или муниципального);
• по судебному решению.

Одной из причин заключения договора выступает наличие у заявителя права пожизненного владения.

Как налагается публичный сервитут

Требование об установлении порядка эксплуатации землей вправе выдвигать муниципальные органы, организации, садоводческие товарищества (СНТ) и другие группы граждан.

Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

1. Подача заявления в органы местного самоуправления.
2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.
3. Принятие решения администрацией муниципального образования.
4. Подписание нормативного акта.
5. Регистрация документа в Росреестре.

Действие сервитута начинается после его официального оформления.

Длительность процедуры утверждения обременения определяется административным регламентом региона. Общий срок составляет от трех месяцев до полугода.

Как оформляется частный сервитут

Договор частного обременения – соглашение собственников наделов, имеющих общую границу.

Заключение соглашения проводится по схеме:

1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.
2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.
3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.
4. Обременение регистрируется в органах Росреестра.

В договоре отражаются все существенные условия. К составлению документа по желанию участников привлекается нотариус. Если форма соглашения не соблюдена, оно может быть признано недействительным.

Пункты договора включают:

• личные данные сторон;
• характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);
• цели использования;
• размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);
• срок действия;
• цена и способ оплаты;
• порядок эксплуатации надела;
• обязанности сторон.

Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

Какие документы необходимо представить

• Сервитут устанавливают на территорию, границы которой зафиксированы документально.
• Обратиться в отделение Росреестра может как владелец, так и пользователь спорного участка.
• Перечень необходимых бумаг включает:

• заявление на госрегистрацию;
• копия удостоверения личности заявителя;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• соглашение владельцев или решение суда;
• кадастровый план;
• квитанция оплаченной госпошлины.

При нахождении участка в ипотеке требуется согласие кредитной организации.

С чего начать, чтобы оформить проход через чужой участок

И так, прежде чем официально оформить право прохода по чужому участку, первое, что нужно сделать, это переговорить с собственником земельного участка, на котором планируется установить сервитут и определить все условия такого обременения. Какие вопросы подлежат уточнению:

• возможность сервитута (подпишет ли он с вами соглашение о сервитуте в принципе);
• срок сервитута;
• стоимость сервитута (да, сервитут – услуга платная, как и аренда) и условия оплаты (единовременно или ежемесячно);
• условия сервитута – а этот пункт требует пояснения, поэтому остановимся и разберем его более детально.

Условия сервитута

Для обеих сторон очень важно обсудить и предусмотреть (а впоследствии и прописать в соглашении) все условия ограниченного права пользования земельным участком, через который будет организован проход/проезд, например:

• цели, в которых планируется использовать земельный участок или его часть (например: «проход на участок с кад.номером…»);
• границы сервитута (весь участок или только его часть);
• особые условия использования (например, возможность продления и оказание содействия в оформлении сервитута и т.д.).

Также в соглашении могут быть прописаны иные индивидуальные условия об установлении частного сервитута, которые не противоречат действующему законодательству.

Когда требуется сервитут

Законодательство в статье 274 Гражданского кодекса раскрывает вопрос — сервитут на земельный участок, что это такое. Оформление ограниченного разрешения требуется, когда решаются споры между собственниками соседних земель по поводу пользования общего характера.

Сервитут устанавливается на земельный участок по следующим наиболее частым причинам:

1. Расположение на участке природного объекта, например источника ключевой воды. Объект не является собственностью владельца земли, а принадлежит государству и относится к общему пользованию, поэтому воду могут набирать все желающие. В таком случае собственник имеет право установить ограничения и потребовать право прохода к источнику за определенную плату.
2. Строительные работы по прокладке коммуникационных труб к участку должны проводиться через соседнюю территорию. Законный правообладатель имеет право наложить обременение в форме сервитута и указать конкретное место для разрешения прокладывания труб.

ВНИМАНИЕ. Сервитут является крайним решением возникшей проблемы с земельным пользованием, когда остальные способы исчерпаны.

Данный способ ограниченного использования нельзя применять для несущественных целей. Например, к участку приходится добираться по короткой дороге, но сделать это по соседней территории намного ближе.

Оформлять разрешение для сокращения пути недопустимо.

По своей сути сервитут похож с арендой, разница только в возникновении заключения договора как вынужденной меры решения спора с обеих сторон. Это позволяет собственнику земельного надела наряду с получателем сервитута продолжать использовать обремененную часть участка.

Земельное обременение накладывается в случаях:

• обоюдного соглашения сторон, которые желают пользоваться землей наряду с ее собственником;
• без обоюдного соглашения в принудительном судебном порядке.

Важно

Претендовать на регистрацию сервитута может только лицо, которое не располагает возможностями реализации своих прав по эксплуатации чужой земли без специального на то разрешения.

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка, это письменный документ, который заключается между сторонами, определяет объект сервитута и условия его обременения. В документе должны содержать следующие данные:

• кадастровый номер участка или его части, подлежащие обременению;
• сведения о сторонах соглашения (ФИО или наименование юр.лица, паспортные данные, место жительства/регистрации, реквизиты и т.д.);
• цели и основания установления обременения;
• срок обременения (сервитута);
• размер и условия платы;
• права и обязанности лица (в том числе и после прекращения сервитута), в интересах которого устанавливается сервитут.

Такое соглашение составляется в трех идентичных экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для Росреестра, т.к. сервитут подлежит обязательной регистрации, а с этим связан еще один нюанс.

  Что делать, если сосед построил дом близко к забору?

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным. Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

• водный (использование водоемов);
• лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.

Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

Основания для получения права прохода по чужому участку

В заключение стоит отметить одну очень важную вещь:

Сервитут, по закону, крайняя мера. Организовать проезд/проход к земельному участку через соседний участок, возможно только в том случае, если иные возможности полностью исключены.

Нельзя использовать право прохода по чужому участку, как прихоть, например в случае, если это сокращает вам путь до вашего надела. Т.е. основания для получения права прохода по чужому участку, должны быть весомыми и соразмерными доставляемым неудобствам собственнику такого участка.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Основания наложения обременения включают:

• прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
• прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
• прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
• проведение исследовательских и поисковых работ;
• строительство общественных объектов;
• возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
• размещение информационных знаков;
• выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Когда прекращается действие сервитута

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

• исчезли основания для ограниченного использования земли;
• участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
• закончился срок действия договора;
• изменились условия (заключено новое соглашение);
• землепользователь отказался от требований.

Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.

Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:

• нарушение целей использования;
• нанесение ущерба земельным ресурсам;
• задолженность по внесению установленной платы.

Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Что может быть основанием возникновения сервитута

Сервитут может устанавливаться на основании закона, который обеспечивает права и свободы граждан. ГК РФ является платформой для осуществления таких прав, а статья 274 – основанием для установления сервитута.

Но для процедуры установления заинтересованным лицом сервитута, необходимы обоснованные причины, которые позволяют гражданину заняться оформлением документов.

Основания для возникновения таких причин подробно прописаны в ЗК РФ, их регламентирует статья 23, которая предоставляет гражданину:

• право на осуществление прохода, а также проезда через находящийся во владении другого собственника участок;
• право на проведение через земельный надел другого собственника инженерных коммуникаций, линии связи, линий электропередач;
• право предусмотренного законодательством пользования общественным водным источником, проход к которому возможен лишь через территорию землевладельца;
• право на осуществление доступа к береговой линии;
• право на проведение работ связанных с необходимостью мелиорации участка;
• право на осуществление забора из водяных источников воды, если этот процесс проведения работ невозможен без затрагивания интересов владельца соседней территории;
• право предусматривающее водопой скота и возможность прогона животных через чужой участок;
• право на осуществление сенокоса, проведения выпаса животных в установленные согласно местным условиям термины;
• право предусматривающее использование территории для осуществления рыбоводства, проведения рыбалки, а также для охотничьих мероприятий;
• право на проведение временных научно-исследовательских работ, действий связанных с поиском полезных ископаемых.

Градостроительный кодекс РФ, статья 64 предполагает установление сервитутов, которые затрагивают объекты недвижимости, и устанавливает дополнительные основания для ограниченного пользования чужой территорией, а также принадлежащим гражданам имуществом.

Такие основания распространяются в основном на сферу проведения ремонтно-строительных работ и реконструкции, где учитываются особенности выполнения поставленных перед заинтересованными лицами заданий, которые затрагивают интересы собственников обремененных строительством сооружений.

Установка сервитутов в отношении линейных объектов. Проблемы поиска необременительных методов размещения

Для улучшения нормативно-правовой базы при установлении сервитутов с целью возведения и эксплуатации линейных сооружений есть объективные предпосылки, которым в действующем Законодательстве уделяется недостаточно внимания.

Подробные примеры расчета «обычного» сервитута приведены в основной статье.

Основная причина сложившейся ситуации – специфический характер такой недвижимости как линейные объекты, которые отличаются неделимостью и сложностью.  

На сегодняшний день инфраструктура (такая как социальная, или производственная) не может развиваться, если нет достаточного количества линейных сооружений.

Как и в других общественно-правовых отношениях, для регулирования вопросов обеспечения энергией, передачи продукции и сырья, необходимо всестороннее регулирование и установление прозрачных требований участникам таких правоотношений.

Ведь именно это в результате определяет, насколько они удовлетворены и может ли развиваться экономика. И что еще более важно, это объекты стратегического значения, которые необходимы для функционирования всего государства.

Одним из важнейших практических вопросов является необходимость в сервитуте в случае, когда возникает проблемная ситуация, а также наличие альтернативных способов ее разрешения. Если без сервитута все-таки не обойтись, он должен быть установлен с минимальным обременением для земельного участка, на котором устанавливается.  

Очевидно, что не представляется возможным охватить все варианты установления сервитута, который был бы наименее обременительным. Но вполне возможно закрепить ключевые принципы и базовые требования, которые следует выполнять.  

В статье 23 Земельного Кодекса РФ можно определить критерии наименее обременительного публичного сервитута, установив ограничения на возведение линейных объектов на землях водного и лесного фондов, сельскохозяйственного назначения, территориях с особым режимом охраны, а также на землях запаса.

Главное основание для принятия решения об установлении сервитута — не должно быть иных вариантов. Причем размещение сервитута следует производить исключительно вдоль дорог и в пределах полей севооборотов в случае исчерпания других вариантов.

Еще одно ключевое правило – должно соблюдаться требование минимизации отрицательного влияния на окружающую среду.

Если не удается прийти к соглашению по установлению частного сервитута, либо его условий, лицо, требующее его установления, обращается с иском в суд, по решению которого и производится соответствующая операция. 

При этом обязательства по доказательству того обстоятельства, что недвижимость невозможно нормально эксплуатировать, либо невозможно установить сервитут без включения в договор соответствующего условия, ложатся на истца. 

Обязательное условие для установления сервитута – отсутствие возможности для обеспечения интересов истца другим способом.

Примечателен такой случай из практики.

Истец предъявил требование об установление сервитута, в рамках которого он получил бы возможность использовать принадлежащие ответчику коммуникации, которые предназначались для обслуживания сооружения.

Суд удовлетворил иск, мотивируя свое решение тем, что в случае отсутствия в помещениях истца канализации, прекращения водо- и теплоснабжения — он не сможет их эксплуатировать, а это является нарушением его прав как собственника. 

В пункте 1 статьи 274 Гражданского Кодекса прямо прописана возможность прокладывать трубопроводы, линии связи и электропередачи, а собственник недвижимого имущества наделяется правом выступить с требованием установить частный сервитут.

Однако при практическом применении этой нормы возникает вопрос, что следует брать за основу, если потенциальный сервитуарий может реализовать свои права одним способом, то есть через сервитут, но при этом его можно установить в отношении кого-то из нескольких соседей, владеющих недвижимостью.

Проиллюстрируем эту проблему. Заявление компании Т. об установлении сервитута было удовлетворено судом, вследствие чего предоставлена возможность проезжать по железнодорожным путям, принадлежащим компании Н.

При этом вагоны можно было подавать с путей, пребывающих в федеральной собственности, на принадлежащий истцу подъездной путь несколькими маршрутами через подъездные пути компаний Н. и К. Именно этот факт ответчик привел в качестве довода в своей кассационной жалобе.

В этом случае необходимо решить, имущество какого из собственников будет обременено существеннее. У суда, к сожалению, нет возможности сравнить степени подобного обременения.

Оценка сервитутов линейных объектов

Крайне важным вопросом с точки зрения правоприменительной практики является также оценка сервитута линейных объектов. Публичный и частный сервитуты отличаются по такой характеристике как платность. 

Например, энергетические компании должны в своей деятельности руководствоваться тарифным Законодательством. Поэтому для них практически невозможно проводить мероприятия по межеванию участков земли, регистрации линейных объектов и прав, вытекающих из сервитута. И если даже предусмотреть такую возможность, все расходы будут нести обычные потребители в виде повышения цен на энергоресурсы.

Как и в Гражданском Кодексе (п. 5 ст. 274), в Земельном (п.6 ст.23) зафиксировано право собственника участка, в отношении которого действует частный сервитут, на получение соразмерной платы. То есть на возмещение своих расходов за счет лиц, в пользу которых это обременение установлено. 

В упомянутых нормах указано также, что иное может предусматриваться федеральным законом. Таким образом, не исключается возможность установления сервитута на бесплатной основе и возникновение ситуаций, когда определить размер платы владельцу земли невозможно. Но на сегодня таких норм в Законодательстве нет.

Определение платы за использование недвижимости в рамках сервитута – это право собственника участка или лица, владеющего им на других законных основаниях, и именно он является инициатором реализации этого права.

При этом даже в случае установлении бесплатного сервитута право на возмещение расходов может быть реализовано в силу неотторгаемости.

В связи с этим сомнительной видится позиция правоведов, считающих, что отечественный сервитут отличается от предусмотренного в римском праве своей возмездностью.

С одной стороны  — цена является существенным условием, и при ее отсутствии возмездный договор не может быть исполнен. В ст. 423 Гражданского Кодекса устанавливается презумпция возмездности договора гражданско-правого характера, которая применяется и к условию рассматриваемого договора о цене.

С другой стороны  — в договоре об установлении сервитута существенным условием является именно возмездность, а не размер платы. Это подтверждается практикой рассмотрения дел в арбитраже.

Как считают суды, предусмотренное право владельца земли требовать плату не обусловлено наличием в соглашении об установлении сервитута условия об оплате. Наряду с частным и публичный сервитут характеризуется возмездностью.

И в том, и в другом случае возможности собственника реализовывать свои права ограничены. Когда 3е лицо начинает пользоваться его имуществом, это приводит к повышению расходов на содержание.

Исходя из содержания Законодательства, это оценочная величина, так как каждый раз определяется по разным критериям.

  Применение сервитутов практикуется в разных регионах России, и плату за них можно рассчитать на основе цены, которая традиционно взимается при ограниченном использовании недвижимости.

Примечательно, что при внесении информации о сервитуте в ЕГРП среди обязательных данных нет величины платы за сервитут. 

Все это позволяет сделать вывод о необходимости толкования такого понятия как «соразмерная плата».

По частному сервитуту можно определять любую плату, но в случае с публичным такой свободы нет, так как для государственных структур и органов местного самоуправления действуют ограничения.

Поэтому требуется фиксация на уровне государства базовых критериев определения платы при установлении сервитута. Публичные структуры будут ими руководствоваться и только корректировать с учетом специальных коэффициентов.

Федеральная служба земельного кадастра еще 17 марта 2004 года утвердила методические рекомендации по расчету оплаты за сервитут, но они не прошли регистрацию и не публиковались.

В этих рекомендациях предусмотрено, что может происходить единовременная оплата сервитута или частями на протяжении срока его действия.

Какой из вариантов выбрать, определяется в соглашении, судебном решении или нормативно-правовом акте, на основании которого устанавливается сервитут.

Плательщиками являются такие субъекты:

• лицо, в интересах которого установлен сервитут – если он частный;
• органы власти или местного самоуправления – когда устанавливается публичный сервитут.

Плата, взимаемая за сервитут, включает в себя такие составляющие:

• эквивалент реально причиненного ущерба без того, который связан с необходимостью досрочно прекратить обязательства перед сторонними лицами;
• упущенная выгода, кроме причиненной по вышеупомянутой причине;
• убытки, причиненные владельцу участка из-за досрочной остановки выполнения обязательств. 

Размер платы может оказаться отрицательным, и тогда собственник не может требовать каких-либо возмещений. При увеличении стоимости недвижимости благодаря сервитуту плата за него определяется с учетом расходов собственника, которые он несет в связи с обременением. 

Плата должна быть эквивалентна убыткам собственника участка на протяжении всего времени, на которое установлен сервитут.

Конкретную сумму можно определить, руководствуясь правилами, утвержденными законодательством об оценочной деятельности.

При этом, при использовании вышеупомянутых рекомендаций была бы возможность не только определять соразмерную плату, но и выявлять, какие из способов размещения линейных объектов менее обременительны.

Ущерб собственнику незастроенного участка определяется как разница между его рыночной стоимостью с учетом возникших из-за сервитута ограничений и без них. Руководствуясь результатами, полученными по такой методике, суды могли бы без труда определять, какой участок будет менее обременен.

А собственник смог бы аргументировать требование определенной суммы возмещения.

При этом, расчет в рамках такой методики произвести практически невозможно — кто-то видел объявления на рынке с предложением продать участок с сервитутом? Его стоимость сильно отличается от «базового варианта»?

В рекомендациях отдельно рассматривается вопрос упущенной выгоды, то есть недополученной из-за установления сервитута прибыли. Она определяется посредством дисконтирования потенциальных доходов, которые могли быть получены, если бы не нарушались права.

Если из-за публичного сервитута собственник не может пользоваться участком, он имеет право требовать от соответствующих органов изъять эту недвижимость с возмещением ущерба или предоставлением аналогичного участка. Таким образом, происходит изъятие имущества для муниципальных или государственных нужд за счет бюджетных средств.

Подписывается соглашение, проводится оценка, после чего орган власти изымает участок.

Чтобы обеспечить эффективную защиту права собственности, необходимо зафиксировать на законодательном уровне вопрос оплаты сервитутов разных видов. При этом следует закрепить, что все публичные сервитуты должны быть возмездными, а при серьезных сложностях с использованием участка должна повышаться оплата. 

Важно помнить, что плата за сервитут – это не получение прибыли от предпринимательской деятельности, а только компенсация. Методики определения оплаты не должны использоваться вслепую, иначе будет нарушен принцип ее соразмерности.

Вопрос-ответ

Вопрос: «Какие линейные объекты могут размещаться на условиях сервитута?»

Ответ:Сервитут является вынужденной мерой, то есть, когда иначе поступить по Закону нет возможности, но это необходимо для соблюдения прав. Поэтому все линейные объекты могут быть размещены на условиях сервитута, если такая необходимость есть. Другое дело в разграничении самого сервитута, он может быть публичный, а может быть частный. 

В статье 274 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что собственник земельного участка может заключить соглашение о сервитуте и получать соразмерную плату за обременение.

Однако, если собственник не согласится на условия обременения, все разногласия разрешаются в судебном порядке. В этой же статье как раз и приведены данные о том, что через частные земельные участки могут проходить линейные объекты.

То есть нет отдельного указания на конкретные объекты, значит, подразумеваются все линейные объекты. 

Также статья 39.37 ЗК РФ прописывает цели установления публичного сервитута. Поэтому рекомендуем в каждом случае детально определять исходные данные.

Стоимость услуг

Стоимость работ
Оценка сервитута (право временного прохода и проезда, право пользования)	от 20 000 Р	4-5 дней

Необходимые документы

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или Свидетельство о государственной регистрации права;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Договор купли-продажи участка (при наличии);
• Схема части земельного участка в отношении которой устанавливается сервитут;
• Данные о площади сервитута.

Количество показов: 4627

29.04.2020

Что такое публичный сервитут? Виды, плата и цели на установление публичных сервитутов

На земельные участки могут накладываться различные обременения, для каждого из которых характерны свои особенности.

Нередко таким обременением становится сервитут, устанавливающийся только государственным органом, но без передачи земли в государственную собственность.

В данной статье мы рассмотрим, что такое публичный сервитут и когда он применяется. Также будет рассказано о грамотной установке такого вида обременения на землю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Поведение субъектов земельного права по отношению к участкам регулируется Земельным кодексом. Нюансы, связанные с наложением сервитута, зафиксированы в статье 23 ЗК РФ.

В ней определены цели для установления сервитута плюс длительность данного права ограниченной эксплуатации участка. Итак, что такое публичный сервитут в отношении земельных участков?

Публичный сервитут — это указанное право, согласно которому можно пользоваться участком, находящимся в чужой собственности. В противовес частному типу сервитута, заключаемого с одноименным лицом, публичный устанавливается в пользу государства.

По этому же обстоятельству публичный сервитут не идентичен общественному сервитуту. Последний определяется и реализуется для удовлетворения интересов частного лица на условиях, схожих с частным сервитутом (об отличиях публичного и частного сервитута можно узнать тут, а здесь мы рассказывали, кем он может быть установлен и как).

Примерами публичного сервитута служат и записи в лесном и водном кодексах РФ.

В них зафиксирована возможность всех жителей страны посещать территории лесного фонда страны и использовать водные массивы, находящиеся в общем пользовании, и прочие типы водных ресурсов. С помощью вышеуказанных документов отображены водный и лесной сервитуты, направленные в пользу общества.

Особенности права ограниченного пользования наделом

Публичный земельный сервитут отличается некоторыми нюансами:

1. Упомянутое право оформляется исходя из соответствующего правового акта.
2. Утверждение права ограниченной эксплуатации куска земли применимо для удовлетворения интересов населения или государства.
3. Для вынесения акта потребуются основания, в чьей роли нередко выступают итоги, полученные в процессе общественных слушаний.

Виды общественного обременения

Виды публичного сервитута, подобно частному аналогу, классифицируются по периодам действия соглашения. Определяют постоянный и срочный типы упомянутого права (о разнице между постоянным и срочным сервитутом читайте тут).

Для первого сроки действия не устанавливаются и не прописываются в тексте соглашения. У другого, наоборот, существуют конкретные сроки, в течение которых действует право ограниченной эксплуатации участка.

Также определяется возмездное и безвозмездное основание для сервитута. В случае безвозмездного публичного сервитута хозяину участка не предоставляются никакие компенсации, даже когда применение права ограниченной эксплуатации земли приносит ущерб или сильно ограничивает пользование участком со стороны самого владельца.

Если же имеет место возмездного сервитута, хозяин будет получать определенные компенсации от государственных органов.

Далеко не всегда публичный сервитут может быть установлен. Для каких целей не может устанавливаться публичный сервитут? Причинами для этого могут стать следующие ограничения:

• обременение надела при его нахождении в зоне земли, используемой для строительства объектов, необходимых для безопасности государства;
• при строительстве на данной территории энергетических объектов, применимых для нужд населения или предприятий;
• если участок используется для утилизации промышленных и бытовых отходов;
• применение права обременения надела для возведения постоянно функционирующего предприятия.

Несмотря на то, что результаты общественных слушаний имеют преимущественно рекомендательный характер, только с при их наличии и с их учетом может проводиться установление публичного сервитута.

На каких основаниях может быть установлен?

Данное право ограниченной эксплуатации участка обычно диктуется муниципальными требованиями. Основанием может выступать прошение, переданное главе администрации субъекта РФ. В заявлении отражается необходимость использования конкретного участка с приведением фактов, подкрепляющих данную потребность.

Появление публичного сервитута может иметь место строго на законных основаниях. При его установлении учитываются нормативные правовые акты как государственного, так и местного уровня.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов публичных случаев, где выясняются цели, для которых планируется эксплуатировать участок.

Наиболее распространенными являются:

• проход или проезд (о сервитуте на проход и проезд к участку читайте тут);
• выпас или прогон животных;
• осуществление дренажных работ;
• геологоразведочные изыскания, планируемые на конкретном куске земли;
• размещение на территории надела геодезических и межевых знаков;
• для проведения сенокоса, ловли рыбы или охоты;
• проведения инженерных, коммунальных, электротехнических и иных действий.

Наибольшую важность представляют причины, предоставляющие отдых населению в виде походов в лес, на озеро или иного типа отдыха на природе.

Публичный сервитут представляют следующие примеры:

1. Разрешение людям пользоваться государственными лесами, для того чтобы собирать грибы, ягоды и так далее.
2. Разрешение пользование прибрежной полосой, например, для купания или рыбалки.
3. Возможность пользоваться государственной землей для выпаса скота.

Что надо знать о межевании земельных участков?

Факты, сообщающие о наложенном публичном сервитуте обязательно отражаются в кадастровом плане земельного надела. Но чтобы эти факты были зафиксированы, потребуется осуществить межевание, а именно определить границы установленного обременения на этот кусок земли.

При этом нередко встает вопрос о характере границ, определяемых при межевании. Будут ли сохраняться установленные границы, или же их определят заново? И обязательно ли наличие акта органа госвласти для проведения процедуры межевания участка? Для зарегистрированного в кадастровой палате участка процесс достаточно прост.

Владельцу земли потребуется дождаться акта от органа госвласти, после чего провести межевание. А если надел не зарегистрирован в кадастровой палате, придется делать операцию дважды. Сначала заказывать межевание для официального оформления участка, а затем повторить его для наложения сервитута.

Указанные границы устанавливаются с помощью межевого проекта. Эта бумага содержит дополнительную информацию к главному межевому плану. В последнем указываются кадастровый номер и факты, взятые из баз кадастровой палаты.

При наложении сервитута на несколько наделов, составляющих комплекс, межевой проект определяется в отношении всех территории, на которую определяется обременение. В оформлении межевого проекта принимают участие инженеры и проектировщики.

Когда муниципальный объект находится на территории надела, находящегося в собственности, межевой проект конструируется с учетом записей кадастровой палаты. На снимок интерактивного плана наносят межевые линии. С помощью последних определяется зона надела, на которой действует сервитут.

Утверждается межевой проект муниципалитетом. Составление документа проводится по установленному образцу.

Плата за обременение

Законодательно оплата за использование сервитута не числится обязательной. Однако, владелец надела имеет право потребовать компенсацию, если вследствие сервитута для него создаются существенные ограничения в пользовании землей. Величина оплаты устанавливается только в результате согласования с администрацией сельского поселения или города.

При этом нет конкретного определения существенным ограничениям в эксплуатации участка. Плюс данное понятие может затрагивать как сторону владельца участка, так и в сторону лиц, использующих сервитут.

Поэтому хозяину надела желательно сразу установить положительные отношения как с администрацией, так и с остальным населением. В дальнейшем это больше поспособствует получению желаемой компенсации.

Как установить право ограниченного пользования наделом?

Для установки права ограниченного пользования наделом должны выполниться несколько шагов, среди которых:

1. Составление заявление и его подача.
2. Рассмотрение обращения представителями госвласти.
3. Организация общественных слушаний, на основании которых выносится решение.
4. Принятие решения со стороны органа власти в вопросе наложения сервитута, затем издание нормативного правового акта.
5. Начало действия сервитута.

Подачей прошения могут заниматься физические или юр. лица, органы местного самоуправления или госвласти.

Сервитут определяется с использованием нормативного акта, поскольку обременение хоть и накладывается на четко обозначенный надел и для конкретного хозяина участка, он будет находиться в пользовании большого количества лиц.

Что потребуется указать в заявлении:

1. Сам участок, на который будет установлен сервитут.
2. Цели, для которых накладывается обременение.
3. Срочный или бессрочный сервитут требуется.
4. Информация о собственниках надела.
5. Информация о будущих пользователях права и т. д.

Рассмотрением поданного документа и назначением сервитута занимается орган, обозначенный в нормативном акте субъекта. Сроки рассмотрения определяются там же.

Общественные слушания представляют собой обсуждение ситуаций, имеющих отношение к обществу, при его непосредственном участии. Несмотря на то, что законодательно подобной формы не определено в законодательстве, подобное мероприятие можно расценивать как сход граждан.

Вся информация о слушаниях и их результатах оформляется в виде протокола, содержащего информацию о повестке слушаний, количестве участников и результатах процесса. Данное мероприятие не является обязательным и его итоги обычно имеют сугубо рекомендательный характер.

В нормативном акте, составляемом после получения положительного решения обязательно указывается надел и основные данные о нем, его владельце, времени и причинах для создания права ограниченной эксплуатации земли.

Старт работы сервитута совпадает с регистрацией упомянутого права в ЕГРП. Причем сведения о земельном наделе должны уже содержаться заранее в Росреестре. Для занесения данных в регистрационную палату понадобится фиксированный пакет бумаг:

1. Заявление о регистрации.
2. Оплаченная квитанция,фиксирующая внесение госпошлины.
3. Нормативный акт, где прописано наложение сервитута.
4. Нотариально заверенная доверенность, если оформлением занимается официальный представитель.
5. План надела.

• В подавляющем большинстве случаев наложение публичного сервитута на конкретный участок земли является следствием необходимости, а не чьего-то желания.
• Данная процедура позволяет использовать надел с учетом интересов всех сторон, эксплуатирующих надел.
• Подробнее об оформлении публичного сервитута и о том, кем он устанавливается, читайте здесь.

При правильном оформлении бумаг и отсутствии противостояния со стороны владельца участка можно добиться большей выгоды в виде получения компенсаций за эксплуатацию земли. В то же время, если в отношении собственника присутствуют неправомерные действия, он имеет право подать в суд для восстановления ущемленных прав.