Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.
Как выбирается управляющая компания
По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:
- ТСЖ;
- ЖСК;
- ЖСПК или другой кооператив.
При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.
В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:
- сам кооператив от лица всех собственников
- управляющая компания.
В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).
На общем собрании должны решиться вопросы:
- кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
- с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
- какие условия управления будут включены в договор.
Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.
О работе компаний можно узнать:
- по отзывам на интернет‑форумах;
- по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
- по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).
Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.
Основные моменты организации обслуживания домов
Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.
Управляющая компания должна иметь одну из нижеперечисленных форм организации:
- товарищество собственников жилья;
- жилищно-строительный кооператив;
- ЖСПК или иная разновидность кооператива.
Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д.
Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора.
Договор собственника помещения с ТСЖ
Иногда этот орган выступает в роли управляющей компании, иногда в роли ТСЖ. Безусловно, все вышеперечисленные организации выполняют необходимые работы по дому не по собственной инициативе, а по требованию договора, который был ранее составлен между ними и жильцами.
Обязано ли ТСЖ заключать договор с собственниками
Как мы уже выяснили, любой многоквартирный дом нуждается в надлежащем уходе.
Что понимают под этим понятием — договор собственника с ТСЖ?
Проведение ремонтных работ в срок. Своевременная починка сломанного, поддержание территории в хорошем состоянии, действия, направленные на повышение комфорта проживающих.
Выполнение этих задач ложится на плечи специально созданных организаций, самыми популярными из который в нашей стране являются управляющие компании и товарищества собственников жилья.
Разумеется, выполняются услуги для собственников на основе поощрений и вознаграждений, что регламентируется соответствующим правовым актом – то есть договором. Именно этот документ регулирует все вопросы, которые только могут быть подняты между сторонами и которые имеют важнейшее значение.
Так как в этой статье речь идет о товариществе собственников жилья, то целесообразно изначально поговорить о том, что представляет собой данная организационно правовая форма.
Товарищество собственников жилья представлено в виде юридического лица, которое имеет официальную регистрацию. Кроме того, данная организация пропагандирует себя как некоммерческая и в своем большинстве состоит из собственников помещений, имеющихся в многоквартирной постройке.
Также в состав товарищества могут входить обитатели соседних строений. Все эти лица вместе могут осуществлять управление не только многоквартирным домом, но и общей территорией, на которой базируются постройки.
Члены ТСЖ не имеют официальной заработной платы, а осуществляют свою деятельность добровольно, на основе благодарности от жильцов в виде небольшого процента от суммы проведенных работ.
Ответить на вопрос, обязательно ли заключать собственникам договор с ТСЖ ответить достаточно просто, если вы подкованы с точки зрения жилищного права. А если нет – то можно запутаться.
С одной стороны – ТСЖ и есть сами собственники, зачем заключать с ними договор. С другой стороны, не все ТСЖ действуют в интересах всего дома, а не редко действуют в своих интересах, поэтому, договор как нельзя лучше будет регламентировать права и обязанности сторон по содержанию дома.
Законодательный регламент
- В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товарищество собственников жилья создается с целью управления многоквартирной постройкой.
- Кроме того, жилищный кодекс регламентирует в своих статьях и иные аспекты, связанные с управлением домом и взаимодействию с его обитателями.
- Так, статья 137 Жилищного кодекса предусматривает возможность товарищество собственников заключать акты в виде договоров на содержание и ремонт многоквартирного дома с его непосредственными собственниками.
- Кроме того, в пункте 1 статьи 138 жилищного кодекса законодатель обязывает товарищество заключать данные акты-договоры с собственниками в письменной форме и неукоснительно следовать их пунктам.
Вопрос оплаты деятельности товарищества собственников жилья также находится в ведении жилищного права.
Норма кодекса 155 обязывает собственников регулярно вносить платежи, которые идут на оплату расходов деятельности товарищества по благоустройству и поддержанию дома в надлежащем виде.
Форма документа
- В какой форме составляется договор между ТСЖ и собственником жилого помещения?
- Собственники, прежде чем воспользоваться услугами товарищества должны составить соответствующий договор с ними.
- Если этот вопрос для вас также актуален – советуем посвятить время на изучение данного пункта.
- Письменный договор, то есть составленный от руки еще пару лет назад был весьма популярен.
Но сейчас он потерял свою актуальность по ряду причин:
— Написанный текст не редко тяжел для восприятия. — Написанный текст может быть утрачен.
— При допущении ошибок в договоре он может быть признан недействительным.
- — Нет возможности сохранить договор на электронном носителе.
- Из этих минусов вытекают плюсы договора, составленного при помощи компьютера.
- Если вы и по сей день не знаете, какому способу отдать предпочтение, то лучше все таки сделать выбор в пользу печатного текста, а не рукописного.
Основные пункты договора
Что вносить в договор управления ТСЖ с собственниками? Любой договор состоит из ряда пунктов, каждый из которых отражает суть начинающихся правоотношений.
В договоре между товариществом собственников жилья и собственниками есть отдельно взятые аспекты, которые должны быть в договоре в обязательном порядке. Ознакомимся с ними:
— Стороны. Обязательно нужно описать, какие стороны принимают участие в данном акте и кем конкретно они представлены. Чем больше конкретики, тем лучше. — Предмет договора – это правоотношения между товариществом и собственниками по поводу содержания многоквартирного дома.
В этом пункте необходимо описать, какие действия входят в предмет договора. — Права и обязанности. После того как озвучен предмет, необходимо описать что собственники вправе рассчитывать на него, но только в случае если будут исправно платить.
Также необходимо описать права и обязанности членов товарищества собственников.
— Ответственность также не менее важный пункт. Иногда случается так, что одна из сторон не выполняет тот или иной пункт договора, чем нарушает прав, а другой стороны.
— Необходимо уделить должное внимание вопросам расторжения и изменения договора. Как правило, изменение имеет место быть в ситуации, когда обе стороны желают внести в договор новшество.
- Расторжение договора возможно по обоюдному согласию сторон, а также ввиду неисполнения одной из сторон важнейших условий.
- Так или иначе, но в вашем случае пункты могут добавляться и изменяться.
- — Если у кого-то из участников договора есть нестандартные, особые условия взаимодействия, то их тоже следует указать в первую очередь для того, чтобы со временем информация о данном пункте договора не была утрачена.
С чего начать, куда обратиться
Если вы хотите, чтобы обслуживанием вашего дома занималось товарищество собственников жилья, то в первую очередь вам необходимо узнать мнение остальных жильцов по данному вопросу.
Для этого собирается общее собрание собственников, на котором решается, доверяют ли жильцы свой дом ТСЖ. После этого необходимо выбрать компанию.
- Ее можете сформировать вы сами из самих жильцов, но для этого вам необходимо пройти все процедуры регистрации как юридического лица.
- Если же у вас на примете есть компания, которая обслуживает рядом находящийся дом, вы можете предложить сотрудничество этому ТСЖ.
- После того, как все формальности были доведены до совершенства, есть смысл переходить к следующему шагу.
Где оформляют и куда идти? Договор между конкретным собственником жилья и товариществом собственников должен быть оформлен в надлежащем виде. Как правило, в товариществе должен находиться образец, ориентируясь по которому стороны могут написать соглашение.
Если же образца нет, то его легко найти на просторах интернета. Для того, чтобы договор был оформлен, вам не нужно посещать какой либо государственный орган.
Договор между товариществом и собственником может быть оформлен и в офисе товарищества, главное, чтобы в документе имелись подписи сторон.
Важно помнить о том, что данный договор должен быть составлен в двух экземплярах. Один остается на руках у собственника, другой остается в офисе товарищества собственников жилья.
Какие документы необходимы
- Конечно, договор должен составляться на основании каких-либо документов.
- Для того, чтобы соглашение было оформлено по всем правилам, товарищество предоставляет собственнику на ознакомление устав, а также документы из налогового органа о регистрации товарищества.
- В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.
Кроме того, не лишним будет взять справку из БТИ о составе прописанных и отсутствия задолженностей.
К официальным документам о праве собственности приложите технические и кадастровые документы. Безусловно, каждая бумага требует своей копии.
Сроки оформления и стоимость
Оформляется договор с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.
Для того чтобы договор был оформлен с собственником, не нужно вносить никаких денежных средств.
Составление договора происходит абсолютно бесплатно, а финансовый вопрос проявит себя только тогда, когда товарищество приступит к своим обязанностям и вам будет необходимо платить за коммунальные услуги.
На какой срок заключается договор? Договор может заключаться как на четко определенный срок, установленный сторонами, так и бессрочный.
Регистрация
Нужно ли регистрировать договор? Данный договор регистрируется администрацией вашего района или города, а данные о вашем ТСЖ вносятся в специальный реестр.
- Случаи отказа
- Когда могут отказать?
- Не редки и отказы в регистрации.
- Как правило, происходят они по следующим причинам:
Договор с ТСЖ: как его заключить собственнику жилого и нежилого помещения, образец документа, а также что будет, если не подписывать соглашение
Заключение договора является гарантией того, что стороны будут исправно выполнять обязательства друг перед другом.
В случае ТСЖ, когда заключается договор с собственниками жилья, товарищество гарантирует выполнение ряда услуг — содержание и ремонт общедомового имущества, предоставление коммунальных услуг от РСО и т.д.
Собственники квартир, подписывая такой договор, обязуются оплачивать работу ТСЖ, счета за коммунальные услуги и пр.
В статье наши эксперты расскажут об особенностях заключения таких договоров с ТСЖ и что делать тем, кто пользуется всеми благами проживания в МКД, но становиться членом ТСЖ не хочет. Мы поговорим об особенностях заключения договоров ТСЖ с владельцами нежилых помещений, а также о том, что делать жильцам, если у них договор с ТСЖ вообще не заключен.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
Какие виды соглашений предусмотрены?
Деятельность товарищества обязывает ТСЖ к заключению следующих договоров:
- Документа, регулирующего вопросы предоставления ТСЖ жильцам дома качественного коммунального обслуживания и работ, обеспечивающих должное техническое состояние дома.
- Документа, определяющего права и возможности ТСЖ в вопросе распоряжения финансами товарищества.
Помимо обязательных договоров, ТСЖ заключает официальные соглашения:
- С жильцами дома, отказавшимися войти в товарищество.
- С физическими или юридическими лицами, желающими арендовать у товарищества незанятое помещение с целью эксплуатации на условиях, не ущемляющих интересы и комфорт жильцов дома. Подобный договор подписывают лишь после оповещения членов ТСЖ и согласия большинства из них на подобную сделку между организацией и арендатором.
- С организациями-поставщиками услуг для обеспечения дома газом, электричеством, теплом.
- Со сторонними подрядчиками, специализирующимися на оказании ремонтных, строительных и прочих работ для оперативного решения проблем аварийного характера или возникших во время эксплуатации дома.
С собственниками жилья
На основании статьи 143 ЖК РФ, жильцы дома становятся членами ТСЖ по заявлению и только после этого, они могут заключить договор с товариществом на обслуживание.
Между собственниками квартир и ТСЖ могут быть заключены такие виды договоров:
- На оказание услуг по коммунальному обслуживанию.
- На поддержание в надлежащем состоянии и ремонта общего имущества в МКД.
- На управление МКД.
В договоре детально прописываются все обязанности ТСЖ и перечень услуг, которые товарищество обязуется предоставлять.
Также указываются обязанности жильцов — своевременная оплата за услуги, предоставляемые ТСЖ; поддержание в порядке жилья и общедомовой территории; своевременная передача показаний счетчика и пр.
Членам ТСЖ стоит обратить свое внимание на ст.421 ГК РФ, согласно которой, на самого жильца МКД законом не возлагается обязательство подписывать договор. Гражданский кодекс оставляет за владельцем жилья право принимать самостоятельное решение — подписывать этот договор или нет.
Справка! ТСЖ не вправе заставлять или принуждать жильца МКД подписывать договор. Но если человек пользуется всеми услугами ТСЖ — возникает факт конклюдентного действия — собственник жилья автоматически считается стороной договора, даже без его подписания.
Скачать образец договора ТСЖ с собственником жилья
С жителями дома, не ставшими членами товарищества
При управлении домом, ТСЖ участвует во взаимоотношениях не только с участниками товарищества, но и с лицами, отказавшимся вступить в организацию.
Владелец квартиры не обязан вступать в ТСЖ против своей воли. При этом товарищество не имеет права каким-либо образом ухудшать для такого жильца качество коммунальных и прочих услуг, связанных с поддержкой дома в необходимом техническом состоянии.
С владельцем квартиры, отказавшимся вступать в ТСЖ либо вышедшем из него, товарищество обязано заключить договор об условиях содержания и обслуживания упомянутой жилплощади, следуя предписаниям пп. 2 п. 1 ст.138 ЖК РФ.
При этом организация будет иметь право взимать с такого жильца деньги сугубо за коммунальные услуги и на расходы по поддержке должного санитарного состояния на территориях, прилегающих к зданию.
Обязать владельца квартиры к дополнительным взносам на домовые нужды компания уже не может. Член или участник ТСЖ, жилец дома, не входящий в товарищество, желающий получить от последнего дополнительную услугу, не входящую в круг прямых обязанностей, прописанных в уставе организации, вправе составить отдельный договор.
Составляется он для того, чтобы быть уверенным в наличии инструментов воздействия на сторону, согласившуюся на выполнение сделки и четко определить круг своих обязанностей, следующих из соглашения.
Важно! В ситуации, когда жилец дома отказывается не только вступать в ТСЖ, но и подписывать с этой инстанцией какие-либо договора, товарищество продолжает выполнять коммунальное обслуживание квартиры последнего на том же уровне, что и для остальных владельцев квартир в доме.
При этом, согласно ст.445 ГК РФ, ТСЖ обязано составить договор в двух экземплярах (для себя и клиента) с перечнем своих обязательств перед жильцом, его прав и обязанностей в отношении выплат по коммунальным счетам, и передать одну копию адресату.
Чтобы в будущем по этому вопросу не иметь проблем с ревизионной комиссией из-за не предоставления жильцу экземпляра договора, бумаги лучше переслать по почте, заказав доставку с уведомлением.
Полученный договор жилец должен вернуть отправителю в 30 дневной срок подписанным – для заверения со стороны инициатора процедуры либо неподписанным, из-за несогласия по каким-то пунктам (с указанием последних).
Иногда жильцы вообще игнорируют документы, переданные от лица ТСЖ. В таких случаях ТСЖ считается выполнившим обязанности в отношении процедуры составления договора с не участником и не членом товарищества.
Ситуация никак не ухудшает положения обоих сторон – ТСЖ продолжит оказывать услуги такому жильцу. В юридической среде такие отношения называются конклюдентными.
В случае проведения нетипичных восстановительных работ, модернизации общего имущества, и возникшим из-за этого непредвиденным значительным расходам со стороны ТСЖ, последнее имеет право обратиться в суд с иском к жильцу, категорически отказывающемуся участвовать в частичном финансировании важного для всех обитателей дома проекта.
Скачать образец договора ТСЖ с собственником жилья, не являющегося членом товарищества
С владельцами нежилых помещений
Если в доме есть нежилые помещения, в том числе и коммерческая недвижимость (кафе, аптеки, офисы на первых этажах), собственники этого имущества потребляют коммунальные услуги, пользуются общедомовой территорией и соответственно, должны платить за это. Если формой управления домом является ТСЖ, товарищество заключает отдельные договора с такими собственниками.
Особенностью таких соглашений является то, что в них прописываются не только общие пункты обслуживания и содержания общедомового имущества, но и индивидуальные условия, касающиеся собственников нежилых помещений.
В таких договорах должны оговариваться следующие нюансы:
- Доступ сотрудников ТСЖ в нежилое помещение (в каком порядке сотрудники могут попасть в помещение для проведения работ, снятия показаний счетчиков и т.д.).
- Какие права есть у собственника нежилого помещения на пользование общедомовым имуществом и придомовой территорией МКД.
- Ответственность за благоустройство и облагораживание придомовой территории или участка. Как правило, за юрлицом закрепляется небольшой участок, прилегающий к нежилому помещению, с целью его облагораживания.
Скачать образец договора ТСЖ с собственником нежилого помещения
Как правильно составлять различные виды договоров?
Строго установленной формы договора с ТСЖ нет, все зависит от того, с кем заключается соглашение. При этом существуют общие пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе:
- Место составления соглашения.
- Дата подписания документа обеими сторонами.
- Данные о сторонах, подписавших договор: физлица указывают инициалы, данные паспорта, контактные сведения; юрлица указывают свое наименование, регистрационные сведения, контактные данные.
- Адресные, технические сведения квартиры, в которой будут выполняться работы или для которой будут оказываться услуги, данные о лицах, проживающих в помещении.
- Наименование услуги (услуг), работ.
- Способ определения потребляемых квартирой ресурсов (по нормативам или с привлечением учетных приборов).
- Алгоритм контроля над имеющимися учетными приборами.
- Стоимость оказываемых услуг, форма, время расчета.
- Алгоритм определения качества услуг, формат отказа от них при низком качестве, уровень снижения расценок при неудовлетворительном качестве полученных услуг.
- Обязательства, права, санкции для участников сторон договора.
- Условия прекращения выполнения услуг.
- Порядок прекращения действия договора.
- Длительность действия соглашения.
Могут ли собственники заключать прямые договора?
Если владелец жилья не хочет становиться членом товарищества либо недоволен его работой, может возникнуть вопрос о том, могут ли собственники заключать прямые договора с различными организациями при наличии ТСЖ. На поставку энергоресурсов, отопления, воды – нет. На проведение, например, ремонтных работ в квартире фирмой, не имеющей отношения к ТСЖ дома – да.
Что будет, если у собственника не заключен договор с товариществом?
Справка! Собственник, не относящийся к кругу лиц – участников ТСЖ, и не подписавший договор с ТСЖ на предоставление услуг, не подлежит никакому наказанию, если он вовремя рассчитывается за коммунальные платежи, не нарушает региональных правил проживания в многоквартирном здании.
Недобросовестный жилец может попытаться воспользоваться отсутствием договора и перестать платить по коммунальным платежам. А в случае судебного иска с претензией из-за отсутствия выплат, свое поведение такой владелец квартиры может оправдывать отсутствием информации о размерах задолженностей.
Для предотвращения такой ситуации, управлению ТСЖ следует уведомлять жильцов о необходимости составить договор, воспользовавшись услугами почты. Без наличия фактов, подтверждающих, что отсутствие заключенного договора – вина жильца, суд может оштрафовать ТСЖ.
Акт проверки финансово хозяйственной деятельности ТСЖ
Качество ведения документооборота и финансовой деятельности ТСЖ должно подвергаться проверке не реже, чем раз в год.
Итоговый отчет о работе ревизии должен включать следующие пункты:
- Наименование документа.
- Место проведения проверки и дату.
- Перечисление лиц, выполнявших ревизию.
- Указание личных данных о председателе и бухгалтере ТСЖ, периода, их деятельности на этих должностях.
- Перечисление собраний, проведенных за конкретный отрезок времени, и рассматриваемых на них вопросов.
- Сводную смету доходов и расходов ТСЖ.
- Перечисление сделанных ТСЖ платежей.
- Рекомендации для устранения недочетов в работе ТСЖ, например, о взыскании задолженностей.
- Выводы о результатах ревизии.
- Перечисление количества страниц в отчете, информация о местонахождении всех экземпляров отчета.
- Личные подписи председателя комиссии, ее членов.
Образец акта проверки финансово хозяйственной деятельности.
Для предупреждения/снижения количества претензий со стороны ТСЖ к жильцам дома и наоборот, их взаимоотношения должны регулироваться с помощью договоров и правил устава сообщества. Оформление официальных документов дисциплинирует обе стороны, что, в конечном итоге, выгодно для всех.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Договор с ТСЖ: условия и порядок заключения, плюсы и минусы
Здание, в котором проживает множество жильцов, нуждается в постоянном уходе, ремонте, обновлении коммуникаций. Все необходимые мероприятия организует правление ТСЖ или УК.
Функции ТСЖ включают контроль за исполнением ремонтных работ, их качеством и своевременностью.
Все проводимые действия должны способствовать повышению качества проживания граждан в отремонтированном доме с технически исправным оборудованием и коммуникациями.
Без создания товарищества сложно управлять домом и следить за оплатой и поставкой услуг ЖКХ. Наличие договора управления между ТСЖ и собственниками дает право осуществлять действия от имени и в интересах всех проживающих граждан. Иными словами, если принято решение передать полномочия по управлению домом товариществу, договор на оказание услуг с ТСЖ необходим.
Товарищество собственников – отдельное юрлицо, подлежащее регистрации в государственных структурах. Поскольку основная задача организации – ведение деятельности, направленной на поддержание высокого уровня комфорта жильцов, предприятие не относится к коммерческим, хотя ведение работ и требует некоторой компенсации за оказанные услуги.
- Членство в ТСЖ: что важно знать
Чаще всего, ТСЖ состоит из лиц, владеющих недвижимостью в многоквартирном здании, однако в индивидуальном порядке допускается расширение членства за счет владельцев соседствующих строений. В таком случае ТСЖ получает в свое ведомство не только дом, но и общую территорию, где располагаются объекты собственности других членов.
Деятельность правления не предполагает официальной трудовой занятости с оплатой труда, а само зачисление возможно исключительно по доброй воле человека, владеющего недвижимостью. Вместо зарплаты председатель и члены товарищества получают некоторую долю от расходов на содержание дома.
Как составить договор коммерческого найма жилого помещения
Отвечая на вопрос, нужен ли договор с ТСЖ, рассматривают опасность снижения качества обслуживания, если бы все жильцы действовали разрозненно.
Если объединить все интересы жильцов и направить их в необходимое русло, своевременно реагируя на потребности в обслуживании и регулировании вопросов, сомнений, вопрос о необходимости юридически значимого договора собственника с ТСЖ на обслуживание не стоит.
Кто составляет, выдает и утверждает?
Рабочее соглашение составляют стороны (правление ТСЖ и управдом). Они выдвигают положения для содержания соглашения.
ВНИМАНИЕ. Согласно ст. 148 Жилищного кодекса РФ наем управляющего на работу относится к ведению правления ТСЖ, а не общего собрания членов товарищества.
Председатель правления подписывает соглашение с управдомом и выдает ему один из экземпляров. После этого должность управляющего с указанием заработной платы вносится в штатное расписание ТСЖ.
Аннулирование трудового акта допускается только по основаниям, предусмотренным ст. 81 Трудового кодекса РФ.
Ссылки на закон
Нормы закона, регулирующие деятельность ТСЖ, определены статьями Жилищного Кодекса:
- Ст.135 утверждается возможность такого типа управления согласно принятому жильцами общему решению.
- Ст. 137 ТСЖ передается право на заключение договоров, связанных с содержанием и ремонтом дома, с владельцами квартир и помещений.
- Пунктом 1 ст. 138 устанавливается обязательность письменной формы договора и обязанность сторон выполнять положения.
- Ст. 155 наделяет собственников жилья обязанностью оплаты услуг, расходов. связанных с благоустройством и содержанием многоквартирного здания.
Чтобы договор на оказание услуг с ТСЖ соответствовал букве закона, следует уточнить правила составления юридически значимого документа, регулирующего отношения правления с жильцами дома.
Соглашения, заключаемые с товариществом
Чтобы регламентировать и упорядочить предоставление коммунальных ресурсов жителям дома, отказавшимся вступать в жилтоварищество, его правление вправе инициировать заключение соглашений с данными жителями (п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
Договора, заключаемые с ТСЖ, классифицируются по следующим направлениям:
- обслуживание придомовой территории и совместно используемых подъездов;
- предоставление коммунальных ресурсов и ремонт сетевых коммуникаций;
- распределение платежей жильцов за капитальный ремонт;
- выполнение прочих ремонтных работ внутри квартир.
Данные услуги могут предоставляться жителям со стороны жилтоварищества как в рамках одного соглашения, так и по отдельным договорам, в зависимости от решения собрания и положений устава.
Важно! Если владельцы помещений, не являющиеся членами жилищной организации, не хотят заключать с ТСЖ соглашение о проведении капитального ремонта, то их взносы будут поступать на счёт регионального оператора в размере, определяемом областным законодательством.
Составление документа
Документ регламентирует все вопросы, связанные с благополучной эксплуатацией и поддержанием оборудования дома в исправном состоянии.
Договор управления с ТСЖ определяет круг ответственности и стороны, вовлеченные в процесс обслуживания и использования дома.
Например, в интересах собственников квартир, фиксируется право подписывать договоры, заключаемые ТСЖ с организациями, поставляющими услуги. Поставка газа, водоснабжение и отведение и т.д. передаются в ведение товарищества.
Важно понимать, что в пункты не стоит включать условия, ущемляющие интересы собственников и нарушающие их гражданские права. Не допускается ущемление прав одного собственника в пользу остальных членов товарищества.
Чтобы избежать оспаривания и признания недействительности юридически значимого документа, следят за надлежащим оформлением и содержанием соглашения с ТСЖ. В него должны быть включены следующие пункты и условия:
- Информация об МКД, составе имущества, которое передается на обслуживание за счет владельцев помещений. Особое внимание уделят верному указанию перечня отдельных и индивидуально обособленных частей имущества.
- Правила обслуживания и содержания с указанием мероприятий, которые будет выполнять ТСТЖ.
- Суммы расходов на выполнение мероприятий. Закон допускает указание общих формулировок, без конкретных сумм и цен. Важно, чтобы в договоре разъяснялись правила вычисления, от чего зависят платежи собственников.
- Порядок взаиморасчетов с определением видов услуг, согласно которому собственники недвижимости делят между собой общие суммы расходов.
- Степень ответственности ТСЖ и руководства за неисполнение возложенных обязанностей или за ненадлежащее качество сервиса.
- Сроки внесения платежей собственниками жилья в конкретные числа ежемесячно, согласно переданным квитанциям.
Договор между ТСЖ и собственником жилого помещения заключается в письменном виде, составляется без ошибок, исправлений и в напечатанном виде.
Дарение комнаты (в квартире, коммуналке или общежитии)
- Скачайте Образец договора с ТСЖ на обслуживание (109,5 KiB, 140 hits)
- Договор собственника с ТСЖ (бланк) (47,5 KiB, 131 hits)
- Разделы документа соответствуют общим требованиям к составлению юридически значимых двухсторонним соглашениям, с обязательным включением:
- предмета договора (правоотношения ТСЖ и собственников относительно управления МКД);
- прав и обязанностей с установлением принципа обязательности оказания услуг при условии своевременного внесения платы;
- порядок внесения изменений и расторжения соглашения по инициативе любой из сторон и наличия обоюдного согласия;
- ответственность в случае нарушения условий;
- иные условия, особые требования, нестандартные положения, касающиеся взаимодействия сторон.
Чем больше конкретики в тексте соглашения, тем лучше для обеих сторон.
Порядок заключения договора с ТСЖ
- ТСЖ — что это такое: функции в многоквартирном доме
Чтобы передать дом на обслуживание, необходимо получить согласие всех владельцев недвижимости, входящей в МКД. Основанием для передачи дома ТСЖ станет общее решение собственников, выбравших эту форму управления.
Последовательность заключения договора представлена следующими шагами:
- Выбор типа организации. При желании, сами жильцы организуют юрлицо, выбирая правление из своего круга, либо выбирают из уже работающих ТСЖ.
- Составление договора с учетом законодательства и договоренностей сторон. Для подготовки документа рекомендуется использовать существующий бланк-образец. Придерживаясь примера, вносят конкретную информацию и корректируют условия.
- Договор подписывают от имени ТСЖ и собственника жилья в 2 экземплярах для каждой из сторон.
После подписания стороны обязаны придерживаться достигнутых договоренностей, периодически продлевая и корректируя соглашение.
Необходимые документы
- Основанием для подписания договора станут документы, подтверждающие установленные в тексте положения.
- От ТСЖ предоставляется действующий Устав организации и регистрационные документы от ФНС, свидетельствующие о праве заниматься подобной деятельностью.
- Со стороны владельца предоставляют:
- паспорт гражданина РФ;
- документацию на квартиру, свидетельствующую о праве собственности (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП);
- справка о составе жильцов;
- техпаспорт, кадастровый паспорт;
- справка об отсутствии долга по ЖКХ.
Все документы предъявляют при подписании и прилагают в виде копий и оригиналов (касается подготовленных справок об уплате квитанций ЖКХ и составе жильцов из БТИ). Для подписания необходимо представить полный пакет документации, указанной выше, а при отсутствии некоторых бумаг дата заключения переносится до получения всех заявленных в списке справок.
Количество экземпляров соответствует числу подписантов. 1 договор остается в правлении ТСЖ, остальное – выдается каждому владельцу квартиры.
Взаимодействие сторон
Для заключения не требуется внесение денежных средств, но в дальнейшем пользователям и владельцам помещений предстоит регулярно оплачивать квитанции за коммунальные услуги. Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг будет регулировать объем ответственности – исполняемых услуг и их оплаты.
Действие соглашения определяется по взаимной договоренности. Это может быть конкретный период времени или же устанавливаются бессрочные отношения с правом дальнейшей корректировки или расторжения.
Основанием для прекращения взаимодействия станет взаимное согласие сторон, либо разрыв происходит по инициативе собственника или товарищества, на основании представленной документации, подтверждающей неисполнение возложенных обязательств в судебной инстанции.
Важно учитывать, что право управления имуществом предоставляется на основании положений Устава организации только собственникам, оформившим членство в товариществе.
Что это такое и зачем нужен?
Управдом является физическим лицом. Ему необходимо иметь опыт работы в сфере управления, иметь высшее образование по технической специальности, быть предприимчивым, энергичным. Эта должность подразумевает материальную ответственность.
Домоуправом может быть лицо, не проживающее в обслуживаемом доме.
Основные условия – высокая квалификация и умение руководить штатными сотрудниками товарищества.
ВНИМАНИЕ. Управляющим не может стать индивидуальный предприниматель либо представитель какого-либо юридического лица.
Домоуправ реализует управленческую работу, которая касается ухода за многоэтажным зданием. Главная функция – квалифицированно построить работу, которая касается данного дома.
Рабочий договор – это юридический документ, в соответствии с которым действует управляющий ТСЖ. Там четко указаны его возможности и обязательства, а также ответственность за их неисполнение.
Работа управдома вознаграждается заработной платой. Все эти положения должны быть оформлены в гражданско правовом поле путем заключения трудового договора с управляющим ТСЖ.
После оформления договора управдом защищен законом, он наделяется возможностями, как и другие категории работников:
- отдых;
- отпуск;
- акт нетрудоспособности;
- увольнение.
Объем оклада будет регламентирован штатным расписанием товарищества. Домоуправ имеет собственный кабинет с обязательным наличием компьютера.
Договор управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей компанией: образец документа
Организация работ по ремонту и обслуживанию общедомового имущества требует опыта работы в жилищной сфере, которым обладает большинство частных УК. Заключение с частной компанией договора на управление домом происходит на условиях, определяемых собранием владельцев квартир, а также с учетом норм законодательства.
Для чего нужен договор между ТСЖ и УК
Правление жилищного товарищества выполняет функции по управлению домом путем организации труда постоянных сотрудников, выполняющих ремонтные работы, а также заключая соглашения с поставщиками ресурсов. Данная деятельность требует наличия солидного управленческого опыта, которым могут не обладать члены правления, выбранные из числа собственников квартир.
Договор на управление домом между ТСЖ и УК предполагает, что к руководству сторонней компании переходят все полномочия правления ТСЖ по заключению договоров с подрядчиками, сбору средств с жильцов и организации поставок коммунальных ресурсов. Правление товарищества при этом сохраняет функции контроля над деятельностью УК как одна из сторон договора.
Заключение договора между правлением и УК позволяет:
- обеспечить качественное выполнение работ по ремонту и обслуживанию общих помещений;
- предоставлять коммунальные ресурсы ответственным собственникам вне зависимости от количества должников в доме;
- контролировать деятельность руководства УК;
- определять размер вознаграждения руководства УК на собрании собственников.
Если собственники выбирают УК в качестве способа управления домом, то контроль над деятельностью компании затрудняется отсутствием организации жильцов и для изменения условий договора или смены УК потребуется созвать собрание собственников не менее половины квадратных метров многоквартирного дома.
Руководство УК нередко злоупотребляет трудностью изменения способа управления домом, а при заключении договора между УК и ТСЖ члены правления вправе расторгнуть договор с УК в любой момент без созыва собрания собственников, что повышает ответственность руководства компании.
Ресурсоснабжающие организации могут приостановить поставки коммунальных услуг всему многоквартирному дому при наличии значительной суммы задолженности, а руководство крупных УК, в отличие от правления ТСЖ, часто имеет собственные средства для погашения текущих долгов, а также опыт ведения переговоров с поставщиками, что обеспечит бесперебойную подачу коммунальных благ жильцам.
Правила заключения договора с УК на управление домом регулируются следующими нормативными актами:
Постановление № 416 определяет порядок осуществления управления многоквартирным домом. Согласно части «д» п. 4 Постановления, юридическое лицо, созданное для управления многоквартирным домом (ТСЖ) вправе заключить договор на передачу функций управления сторонней организации на условиях, наиболее выгодных для собственников и нанимателей помещений.
Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ гласит, что по условиям договора управления УК по заданию правления ТСЖ обязуется организовывать работы по ремонту и обслуживанию общего имущества жильцов, а также обеспечивать поставки коммунальных ресурсов через соглашения с поставщиками.
Договор с УК заключается по общим правилам гражданско-правовых сделок, описанным в ст. 420-453 ГК РФ.
Правила составления договора
Перечень основных условий договора на управление многоквартирным домом приведен в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Договор между УК и ТСЖ должен содержать следующие разделы:
- представление сторон;
- предмет соглашения;
- состав общедомового имущества, передаваемого в управление;
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчета;
- ответственность сторон;
- правила расторжения договора;
- порядок осуществления контроля над деятельностью УК;
- срок действия договора.
Образец документа: форму договора на управление многоквартирным домом можно скачать здесь.
В представлении сторон приводятся наименования юридических лиц, адрес их расположения и реквизиты, а также ФИО руководителей, подписывающих договор и ответственных за его выполнение. Предметом соглашения является оказание услуг по управлению многоквартирным домом за плату.
При описании состава общедомового имущества нужно указать адреса домов и помещений, управление которыми поручено УК, а также кадастровые номера придомовых участков.
К обязанностям УК относится:
- организация работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества;
- предоставление жильцам коммунальных услуг;
- организация сбора средств с собственников помещений;
- составление отчетов перед правлением ТСЖ.
При этом руководство УК в целях выполнения условий договора имеет право распоряжаться всеми активами ТСЖ, средствами расчетного счета и резервного фонда, а также получать сведения о финансовой деятельности ТСЖ за прошедший период. Перечень работ и услуг приводится в отдельном пункте договора.
Правление товарищества обязуется предоставить руководству УК все необходимые сведения и ресурсы ТСЖ, необходимые для управления домом, при этом сохраняя право получения сведений о финансовых операциях нового руководства.
Если по окончании срока договора ни одна из сторон не пожелала его расторгнуть, он считается продленным на прежний срок автоматически (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Договор между УК и ТСЖ позволяет передать управление домом опытной компании, сохраняя при этом возможность оперативного контроля со стороны выборных представителей собственников – членов правления ТСЖ. Для экономии средств жильцов в договоре следует подробно прописывать размеры прибыли УК и правила контроля расходов.