Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке: для чего проводится и необходима ли вообще?

Приобретение жилой недвижимости с помощью займа сегодня – обычное дело. Банковские организации предоставляют программы кредитования, предполагающие, что приобретаемое жилье станет предметом залога.

Оценка недвижимости для ипотеки – обязательное условие, и сделать ее потребуется у независимого оценщика/компании до похода в банк.

Оценка даст возможность определить сумму кредита, так как при необходимости банк сможет продаст объект по реальной стоимости, погасив возникшую задолженность.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке: для чего проводится и необходима ли вообще?

Для чего требуется оценка недвижимости для ипотеки

Оценка недвижимости нужна как банку, так и заемщику, поскольку это и ориентир для выдачи заемных средств, и своеобразная страховка от форс-мажорных ситуаций. Но больше в оценке квартиры заинтересован кредитор.

Оценка делается с целью не допустить обмана со стороны заемщика, так как он может для своих целей запросить в банке больше денег и использовать их для других дел. Выдавая заемщику на покупку жилья крупную сумму, кредитор несет риски, ведь всегда есть возможность невозврата кредита.

Поэтому размер кредита обычно составляет не полную сумму цены жилья, а примерно 60–70%. Также покупаемое жилье в обязательном порядке является залоговым объектом.

Так как банки стараются уменьшить сумму заемных средств, оценка недвижимости для ипотеки необходима и заемщику. Так он получит возможность аргументировать запрашиваемую сумму. Чем больше средств он получит в банке, тем меньше вложит своих денег. После проведения оценки заемщик увидит настоящую цену покупаемой недвижимости.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке: для чего проводится и необходима ли вообще?

Кто проводит оценку

Оценка жилья при ипотеке делается при подготовке документов. Все важные моменты имеются в ФЗ «Об ипотеке» и федеральном стандарте оценки. Заемщик имеет право сам выбирать организацию либо частное лицо, либо обратиться к оценщикам, имеющим аккредитацию в учреждении, где он планирует получить ссуду.

Заказать оценку заемщик может лишь у представителей, имеющих лицензию на ведение оценочной деятельности. Выбирать оценщика самому либо обращаться к аккредитованным банком – решать заемщику. Если банк настаивает на оценщике только из его перечня, следует запросить официальное разъяснение подобного требования, так как оно не правомочно.

За чей счет проводится оценка

Оценка недвижимости – процесс непростой. Все затраты по ее проведению лягут на заемщика. Банк в оценке не участвует, так как отчет – это один из документов, который заемщик должен приложить к бумагам, необходимых для получения ипотеки.

Для чего нужна оценка квартиры для ипотеки?

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке: для чего проводится и необходима ли вообще?

Многих заемщиков интересует, для чего необходимо выполнять оценку квартиры для ипотеки и кем оплачиваются услуги оценочной организации или индивидуального эксперта-оценщика.

Заемщику необходимо ознакомиться с основными вопросами, касающимися оценки, какие обстоятельства принимаются во внимание при выполнении отчета, как рассчитывается стоимость объекта и каким образом проводится оценка перед заключением договора ипотечного займа.

Что такое оценка недвижимости

Намереваясь получить кредит на покупку недвижимости в банке, будущему заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта недвижимости в качестве обязательного документа.

В действительности это является отнюдь не просто капризом отдельного банка, а закрепленное в законе непременное условие для благополучного оформления ипотеки.

Собственно по итогам оценки банком принимается вывод об одобрении либо или отказе в одобрении поданного заемщиком заявления. По результатам оценки банк решает не превосходят ли возможные риски доход от сделки и на какой размер кредита может претендовать клиент.

Оценка объекта недвижимости является процедурой, которая направлена на установление объективной (рыночной) стоимости какого-либо объекта либо стоимости индивидуальных прав в отношении него.

При выполнении оценочных работ оценке принимаются во внимание множество моментов:

 Месторасположение (в например, квартира в центре или в отдаленном районе) Конечно, чем отдаленнее местоположение жилого помещения от центра города, тем ниже и конечная стоимость в отчете. Имеют значение следующие факторы: расположенность в пределах черты города, близлежащие объекты социальной инфраструктуры (в частности, школы, магазины, поликлининки и т.д.)
 Развитие транспортной инфраструктуры в целом, состояние дорог, остановок автобусов, автозаправок, стоянок и т.д. В случае расположения дома в районе, в котором состояние транспортно-дорожной сети плохое, жилье скорее всего будет оценено дешевле, даже при условии хорошего ремонта. Наоборот, квартира, находящаяся рядом с остановкой общественного транспорта оценится существенно дороже
 Экологическая ситуация в районе В случае наличия поблизости от дома вредного производства, стоимость объекта будет пониженной
 Год постройки, износ, материалы дома Анализируются такие факторы, как год постройки  дома, износ, проводился ли капитальный ремонт, материалы стен и перекрытий, наличие тамбуров, подвалов и чердаков и т.д.
 Параметры объекта Если это квартира, то общая и полезная площадь, количество комнат, наличие балкона, состояние и др.

Оценка стоимости для ипотечного кредитования проводится во всех случаях при оформлении ипотеки.

Кроме того, оценка объекта недвижимости требуется в случаях разрешения спорных ситуаций, например, при затоплении квартиры соседями, для обращения в претензионном и судебном порядке и т.д.

Нормы закона

Проведение оценки недвижимости регулируется ФЗ №-135 от 16.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями).

Законодательством закрепляется необходимость обязательного выполнения оценки рыночной стоимости недвижимости. В процессе оценки экспертом должен быть изучен рынок недвижимости, а также факторы, имеющие значение при ценообразовании.

А именно, учитываются такие обстоятельства как:

 Экономическая и социально-политическая ситуация в государству и отдельном регионе в момент приобретения жилья
 Сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект если сведений мало, то область исследования может быть расширена. Для чего рассматриваются показатели других регионов, аналогичных по социальной и экономической обстановке
 Обстоятельства, воздействующие на рост или понижение цены оцениваемой недвижимости и влияющие на спрос
 Динамика рынка и прочие факторы, обнаруженные в процессе анализа

Особенности процедуры

В последние время предъявляется больше требований к оценочной деятельности, введены новые требования к выполнению таких работ. В итоге услуги оценщиков подорожал, а сроки производства отчетов увеличились.

Как правило, оценка выполняется около 2-3 дней, вместе с составлением отчета.

Банками результаты оценочных работ проверяются довольно строго. В прошлом заемщики часто достигали с оценщиком негласные соглашения, чтобы он указал в отчете завышенную конечную стоимость жилья. Что приводило к возможности получения большего кредита, и восполнив отсутствие начального взноса. В настоящий момент махинации такого типа сведены к минимуму.

Банками проводится тщательная проверка полученных сведений, кроме того, сейчас повышена ответственность оценщика, который дал заведомо неверную информацию, которому может грозить существенный административный штраф или уголовная ответственность.

Оценка для ипотеки

  • В силу гражданского законодательства, процедура оценки объекта недвижимости обязательна при оформлении ипотечного кредита.
  • Оценка проводится до момента одобрения заявления заемщика на выдачу денежной ссуды.
  • В проведении оценки объекта недвижимости имеет интерес, главным образом, банк, потому что ему нужно удостовериться, что если заемщик не выплатит займ, то заложенное имущество (квартира) будет реализовано за сумму не менее, выданной банком.
  • Поэтому получить в кредитном учреждении можно только лишь средства, размер которых не превышает стоимость жилья.
  • Оценку квартиры для ипотеки выполняется только путем обращения к специализированным оценочным организациям и индивидуальным экспертам- оценщикам.

Как правило, сотрудник банка на личном приеме выдает список оценщиков, с которыми сотрудничает банк. Некоторыми оценщиками предусматривается скидка для клиентов банка при оформлении ипотеки.

По результатам работы экспертом выдается отчет, в котором рассчитана стоимость проделанной экспертизы объекта недвижимости.

Стоимость недвижимости, указанная в отчете оценщика не является обязательно для продавца, м может быть запрошена и большая сумма.

Но в случае крупных расхождений заемщику потребуется уплачивать разницу из собственных средств, поскольку банк не выдаст сумму, превышающую оценочную.

Оценка недвижимости

При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно:

 Площадь Общая площадь, площадь отдельных комнат (гостиной, коридор, туалет, кухня и т.д.)
  Количественные характеристики количество комнат, размер, высота и т.д.
 Этажность Дом или квартиры
 Наличие Балкона, тамбура и т.д.
 Срок эксплуатации Год постройки, износ здания
 Материалы, применяемые при строительстве Для стен и перекрытий
 Общее состояние дома Подъездов, общих помещений собственников жилья
  1. Указанные факторы, применяются при оценке квартир, расположенных в новостройках и квартир на вторичном рынке жилья.
  2. В новостройках, когда дом недавно принят в эксплуатацию и покупается квартира без финальной отделки, то оценщик также смотрит исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.
  3. Дополнительно при оценке квартиры учитывается:
 Благоустройство земельного участка и прилегающей территории дома
 Наличие охранных систем И осветительных устройств
 Имеются ли в здании нежилые помещения офисы, магазины или другие.
 Отделка Подъездов и тамбуров и других общедомовых помещений

Оценщиком тщательно обследуется состояние квартиры и всего дома в целом, делаются фотографии, все параметры и характеристики заносятся в отчет для наиболее полного анализа.

Оценка квартиры во вторичном жилье

Оценка квартиры во вторичке производится по вышеуказанным критериям.

Однако в случае покупки квартиры, которая уже находилась в собственности другого лица, то внимание обращается также на следующие факторы:

 Состояние квартиры наличие ремонта, состояние сантехники, отопительных приборов и т.д.
 Наличие меблировки, бытовой техники
 Были ли затопления, аварии Со стороны соседей и прочее

Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен.

Как продать квартиру по военной ипотеке смотрите статью: квартиры по военной ипотеке.

Если в квартире имеется самовольное переустройство и (или) перепланировка, это обязательно отражается в отчете оценщика. Данное обстоятельство может быть препятствием осуществления сделки с такой квартирой.

Выбор банка

Процедура оформления ипотеки является длительной и дорогой. Переплата по ипотеке в целом в отдельных случаях может составлять 180%.

Вследствие этого к избранию банка необходимо подходить серьезно, для того чтобы свести свои расходы к минимуму.

Рекомендуется сразу подать заявления на предоставление ипотечного кредита в несколько банков, а после чего сопоставить предложенные тарифы, условия и процентные ставки.

В некоторых случаях заемщик сможет сэкономить на проведении оценки объекта недвижимости. Отдельные банки самостоятельно производят оценку силами штатных специалистов, таким образом заемщик отдельно эти услуги не оплачивает.

Читайте также:  Какие нужны документы для ипотеки на квартиру: что входит в список бумаг, при продаже или покупке жилья

Последовательность

Процесс оценочной деятельности недвижимости регулируется на уровне федерального законодательства. В силу ФЗ «Об оценочной деятельности» заниматься оценкой могут экперты-оценщкики, состоящие в саморегулируемой организации оценщиков и имеющими страховой полис своей ответственности.

Осуществление оценки объекта недвижимости происходит путем обращения в специализированную оценочную организацию. Клиентом оставляется заявка на проведение оценки с приложением необходимых документов и составляется договор.

Оценщику потребуется предоставить следующие документы:

  • Паспортные данные клиента (копия паспорта РФ);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт БТИ с экспликацией;

Выбор оценщика

  • Найти организацию или индивидуального эксперта для проведения оценки для при оформлении ипотеки можно как самостоятельно, так и по назначению банка.
  • Наименее рискованным вариантом является обращение к оценщику, рекомендованному банком, поскольку в этом случае возможность связаться с недобросовестным оценщикам.
  • В случае самостоятельного выбора оценочной компании, следует предварительно проверить, имеется ли у оценщика квалификационный аттестат, лицензия, и является ли он членом саморегулиремой организации.

Чем солиднее организация, тем скорее и лучше будет выполнена оценка.

В штате небольших компаний часто не оказывается специалистов высокого уровня, имеющих необходимые познания и опыт.

Кроме того, при выборе оценщика необходимо обращать внимание на отзывы об этой компании.

Неграмотное отношение к процессу данной процедуры может привести к тому, что сделка может сорваться. В итоге, заемщик не сможет оформить свое право собственности на жилье, а отношения с банком будут прекращены.

Как происходит

При оценке жилья в основном используются 3 методики:

 Сравнительный анализ Оценщиком анализируются объекты недвижимости со схожими параметрами и расположенные в том же районе. Используются ограниченные базы объектов, с параметрами жилых помещений наиболее подобными объекту оценки
 Метод доходности Выполняется анализ вероятности увеличения объективной (рыночной) стоимости жилплощади
 Затратный подход Выполняется оценка вероятных затрат для восстановления существующих повреждений

Оценочной компанией во время работы применяются и иные подходы при наличии необходимости.

Процесс оценки недвижимости проводится в несколько этапов:

 Сбор информации о районе в котором находится жилое помещение, и сведений непосредственно об объекте
 Осмотр жилого помещения и здания, в котором оно находится
 Выполнение фотофиксаций квартиры, многоквартирного дома, подъезда, вид из окна и т.д.
 Проведение анализа в соответствии с полученной информацией, в итоге составляется детальный отчет

Сколько стоит оценка

Стоимость оценки квартиры зависит от нескольких факторов, включая срок выполнения, уровень оценочной компании и объем работы. Как правило, оценка квартиры обходится порядка 8-10 тыс.руб. В случае, когда оценивается жилье премиум-класса, то стоимость возрастает до 25 тыс.руб. и дороже.

Сколько стоит проведение оценки объекта недвижимости безусловно зависит и от тарифов самой организации. Если компания работает в сотрудничестве с банком-заимодавцем, то цена может быть снижена приблизительно в полтора раза.

Понизить затраты можно также путем обращения к индивидуальным экспертам. В случае заявки в крупную организацию, стоимость работы значительно увеличивается, однако гарантируется качество оказанных услуг.

Кем оплачиваются услуги оценщика? Разумеется самим заемщиком, который заинтересован в выдаче ипотечного кредита. Но зачастую по этому вопросу возникают споры между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Принудить оплачивать оценку жилья продавца не удастся, поскольку он может и отказаться от совершения сделки купли-продажи.

Отчет оценочной организации

Отчет оценщика, как правило, довольно объемный документ, состоящий из следующих документов:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • Свидетельство о членстве оценщика в СРО, лицензии;
  • Фотофиксации объекта;
  • Выкопировки стоимости аналогичной недвижимости из баз данных.

Отчет должен охватывать две конечные стоимости — реальную и ликвидную. Для банка имеет значение исключительно ликвидная стоимость недвижимости. Она требуется для определения цены продажи жилья в случае реализации ее после обращения на нее взыскания как на предмет залога.

Кроме того, отчет оценочной компании включает следующую информацию:

  1. Данные о районе, доме, самом жилом помещении.
  2. Применяемые методики оценки.
  3. Итоги рассмотрения рынка недвижимости.
  4. Прочие документы.

Все страницы отчета пронумеровываются, прошиваются, подписываются, пломбируется и проставляются печатью организации. Свидетельства эксперта-оценщика, документы, подтверждающие образование, страховой полис, прикладываются в виде заверенных копий.

Отчет оценщика действует в течение полугода с момента его подписания. В течение этого срока его необходимо предоставить в банк. Если срок для предоставления отчета пропущен, придется снова выполнять оценку недвижимости.

  1. Содержание отчета оценщика включает в себя рыночную стоимость квартиры, анализ технического состояния объекта, кадастровую и ликвидную стоимость.
  2. Необходимые требования для реструктуризации ипотеки с помощью государства в 2021 году, смотрите здесь.
  3. Видео: Оценка недвижимости — что необходимо знать заказчику:

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Выдавать крупный кредит без обеспечения — для банка такой поступок приравнивается к выбрасыванию денег на ветер.

Ведь из 10 заемщиков как минимум 1 окажется не вполне добросовестным, а потерянные деньги, когда-то выданные ему в качестве ссуды, с лихвой перекроют прибыль с остальных 9-ти должников.

Именно поэтому оценка является обязательной при ипотеке — это способ обезопасить реализацию залога «в случае чего». Ниже мы рассматриваем тему более подробно.

Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?

Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.

Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено.

Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.

1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2021 году.

Зачем это нужно?

Следом возникает вопрос — зачем вообще оценивать недвижимость? Ведь, видимо, это очень важно, раз даже в законе закреплено обязательство проведения оценки.

Причина следующая: банк, выдавая крупный кредит, значительно рискует, ведь, по сути, нет стопроцентной гарантии возвращения ссудных средств. Чтобы минимизировать риски, оформляется обременение.

То есть, в случае чего, залоговую недвижимость продадут, чтобы обеспечить невыплачиваемый займ.

Но далеко не каждую недвижимость можно продать быстро — например, дом на отшибе города и точно такой же дом поближе к центру будут обладать совершенно разным спросом. Фактор оперативности очень важен в вопросе реализации залогового имущества, ведь каждый месяц, пока жилье не было продано — это еще один месяц обслуживания, т.е. дополнительных расходов для банка.

Для выполнения этих двух задач жилплощадь должна обладать двумя параметрами: объективной ценностью и ликвидностью. Объясняя простыми словами, первый параметр указывает, что объект обременения может быть интересен кому-либо еще, второй параметр отображает, как много людей, готовых заплатить прямо сейчас, в случае чего заинтересуются предложением.

Первый пример: современный коттедж, расположенный в 200 км от любого крупного города, будет обладать высокой ценностью, но низкой ликвидностью.

Потому что, во-первых, в России население куда более охотно покупает квартиры, а не коттеджи, во-вторых, потому что мало кто согласится жить на таком расстоянии от экономических центров. Поэтому дом может продаваться за 5 млн.

рублей и больше, но вот срок продаж будет высоким — в среднем 6-12 месяцев.

Второй пример: старая, захламленная однокомнатная квартира в здании, построенном в 70-х годах рядом с Садовым кольцом в Москве.

Ее ценность может быть и не очень высокой, относительно более современных квартир в том же районе, но вот ликвидность у квартиры будет чрезвычайно высокой. Потому что очень многие россияне и москвичи хотели бы переехать поближе к центру.

Плохой интерьер большого значения иметь не будет, т.к. для покупателей такого жилья главным параметром будет близость к центру города.

Параметры ликвидности и ценности также объясняют, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке. Новые дома часто строятся на периферии крупных городов. Соответственно, ликвидность жилья в таком районе может быть под вопросом. Без оценки можно примерно установить ценность жилья, но вот определить параметр ликвидности — с большим трудом. Поэтому ее и нужно проводить.

Кем и как проводится?

Проводить оценку может только профессиональный оценщик. У него должна быть лицензия, а также сертификат участника системы CPO. Кроме того, перед началом работ требуется в обязательном порядке страхование по системе гражданской ответственности на сумму 300 тысяч рублей. По итогам работ, клиенту выдается готовый отчет по установленной банком форме.

Таким образом, провести оценку самостоятельно невозможно. Нужно также учитывать, что у каждого банка имеется свой лист аккредитованных оценщиков.

И обращение к организациям из списка крайне желательно, т.к. банки любят не принимать отчеты, подготовленные «чужими» оценщиками. Поводы зачастую формальные: форма отчета не та, содержание не такое и т.д.

Поэтому лучше перестраховаться и обратиться к одобренным компаниям.

Внимание: если оценка уже была ранее проведена лицензированной организацией, повторное проведение оценки может и не понадобиться. Решение в таком случае принимает банк — если его не устроит форма отчета или его содержание, потребуется заново проходить процедуру оценивания. Учитывайте, что у любого отчета о проведенной оценке «срок жизни» не превышает шесть месяцев.

Читайте также:  Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Кто должен заказывать ее и где?

Строго говоря, оплатой оценки может заняться как покупатель жилья, так и ее продавец. Однако, по устоявшейся на российском рынке недвижимости практике, практически всегда бремя оплаты ложится на плечи покупателя. В договоре его будут называть Заказчиком.

Заказать услугу можно либо самостоятельно — например, через интернет или по объявлениям, — а можно и с помощью банка и его аккредитованных оценочных организаций. Второе предпочтительнее, т.к. в таком случае «придирок» к отчету будет значительно меньше.

Стоимость готового отчета зависит от региона, в котором расположено оцениваемое жилье, от стажа и статуса оценочной компании, а также от ее внутренней ценовой политики. В среднем по России отчет обходится в 3000-5000 рублей.

Документы для проведения оценки

Оценка новостройки при ипотеке Сбербанка, ВТБ и других банков требует примерно одного и того же пакета документов:

  • Свидетельство о регистрации имущества в Росреестре;
  • Технический паспорт квартиры, план инвентаризации и экспликация. Получить эти документы можно в БТИ;
  • Выписка из ЕГРН. Она должна удостоверять отсутствие обременения на квартире (когда она уже заложена физическому или юридическому лицу);
  • Выписка из домовой книги, а также справка из управляющей компании, удостоверяющая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • Документы, показывающие, сколько изначально стоила квартира (например, это может быть договор купли-продажи, в результате которого квартира была куплена);
  • Если в доме была проведена перепланировка — разрешение на нее;
  • В случае, если ипотека оформляется на еще не построенное жилье, нужен только паспорт и договор ДДУ.

Краткое резюме статьи

Без оценки ни один банк не согласится выдать столь крупный кредит (ипотека по умолчанию считается кредитованием в больших размерах).

Ведь оценка — это гарант обеспечения кредита: без заключения экспертов банк не может быть уверен, что, в случае проблем, он сможет быстро и с выгодой продать залоговое имущество.

Чтобы банк принял отчет о проведенной оценке сразу и без вопросов, рекомендуем обращаться к аккредитованным оценочным компаниям.

ФСК

Оформление квартиры в собственность — это последний шаг, превращающий покупателя недвижимости в её владельца. Кто-то сделает этот шаг после ввода дома в эксплуатацию, кто-то — после выплаты кредита по ипотеке.

Регистрация права собственности на квартиру возможна, если:

  1.  новостройка введена в эксплуатацию;
  2.  открыта государственная регистрация квартир в новостройке;
  3.  у покупателя есть все необходимые документы.

Первые два пункта находятся в компетенции застройщика. А вот сбором необходимых документов и самой процедурой регистрации покупатель может заняться самостоятельно. Можно воспользоваться и помощью специалистов, часто застройщик предлагает покупателям взять на себя регистрацию права собственности на квартиру. Тут все зависит от цены на услугу и наличия у покупателя свободного времени.

Если по какой-либо причине застройщик не торопится с оформлением документов, необходимых для открытия государственной регистрации, его можно «поторопить», обратившись в суд. Но на этот счет особо волноваться не нужно. Если в качестве застройщика выступает солидная компания, ожидать подобных «сюрпризов» не стоит.

Можно купить квартиру с готовой отделкой. Это выгодный и наименее хлопотный вариант. В качестве примера взят интерьер квартиры в UP-квартале «Сколковский», Одинцово.

Большая часть квартир покупается по ипотеке. В этом случае оформление квартиры в собственность проходит в 2 этапа, но по сути отличий от обычной регистрации мало.

Какие документы нужны для регистрации права собственности на квартиру

Список документов на оформление собственности на квартиру в новостройке в МФЦ обычно выглядит так:

  • Заявление от покупателя;
  • Паспорт покупателя;
  • Договор, заключенный с застройщиком, например, договор долевого участия;
  • Кадастровый паспорт с экспликацией;
  • Подписанный покупателем и застройщиком акт приема-передачи;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если покупатель поручает регистрацию третьему лицу, то помимо указанного перечня документов, для регистрации права собственности на квартиру, на это лицо нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.

Оформление квартиры в собственность при ипотеке

Порядок регистрации квартиры в новостройке при ипотеке такой же, как и при обычной покупке, но список документов, необходимых для оформления квартиры в собственность, будет немного отличаться.

Обременение залогом

В перечень документов для регистрации права собственности на квартиру в новостройке, приобретаемую по ипотеке, входят:

  • ипотечный договор:
  • договор, заключенный с застройщиком;
  • договор залога квартиры;
  • согласие кредитора на то, что покупатель будет пользоваться квартирой.

Купленная в ипотеку квартира обременена залогом, это фиксируется в Росреестре. У покупателя есть определенные права на квартиру. Например, он имеет право жить в ней, а подарить квартиру родственнику без согласия банка или даже прописать его в ней — нет.

Чтобы распоряжаться квартирой на своё усмотрение, после погашения ипотечного кредита нужно зарегистрировать снятие обременения. Кредиторам, погасившим задолженность по ипотеке, банки выдают необходимые для снятия залогового обременения документы. После этого в МФЦ нужно предоставить:

  • заявление на снятие залога;
  • паспорт;
  • закладную из банка с отметкой о погашении (обычно — с доверенностью на сотрудника, внесшего запись о погашении);
  • кредитное соглашение;
  • свидетельство собственности.

В некоторых ситуациях возможны небольшие отличия. В исключительных ситуациях возможно снятие обременения через суд.

Заключение

Процесс регистрации прав собственности на квартиру, в том числе купленную по ипотеке, нельзя назвать сложным. Получить необходимые документы у застройщика или банка обычно не составляет труда.

Зарегистрировать заявление на регистрацию прав собственности или снятие обременения в МФЦ  довольно просто. Без помощи квалифицированных специалистов сложно обойтись только в исключительных случаях.

Хотя регистрация прав на квартиру может быть проведена самостоятельно, стоит обратить внимание на наличие у застройщика подобной услуги. Такие услуги удобны и экономят время, но главное — они отражают стремление обеспечить покупателям высокий уровень сервиса.

Зачем нужна оценка недвижимости при ипотечном кредитовании

При оформлении банковского кредита на покупку недвижимости необходима оценка предмета ипотеки в согласованной (аккредитованной) залогодержателем компании. Зачем нужна такая оценка, как она проводится и как влияет на параметры ипотечного займа, расскажем в этой статье.

Необходимость оценки недвижимости, передаваемой в залог, установлена пунктами 1 и 3 статьи 9 закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Выдавая ипотечный кредит, банк получает в залог недвижимость. Этот залог – обеспечение по кредиту. Если заёмщик перестаёт погашать долг, финучреждение может обратить взыскание на заложенное имущество и выставить его на продажу для компенсации убытков.

При определении суммы ипотечного кредита банк руководствуется результатами кредитной оценки заёмщика, а также стоимостью принимаемых в залог квадратных метров. Она должна быть такой, чтобы при наступлении неблагоприятной ситуации убытки были возмещены в полном объёме. Поэтому финучреждение заинтересовано в том, чтобы оценка была объективной и показатель не завышался.

Оценка стоимости недвижимости важна и для заявителя. Она отражает адекватность цены, установленной продавцом, и может являться основанием для торга.

Будущий заёмщик получает подтверждение суммы кредита, на которую он может претендовать. Кроме того, он будет знать, на какую цену ему можно рассчитывать, если по каким-то причинам решит продать заложенный объект и рассчитаться с банком по взятой ипотеке.

Стоимость недвижимости обычно оценивают специализированные оценочные компании или физические лица, имеющие право заниматься этой деятельностью.

Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации, а его профессиональная деятельность страхуется.

Банк может предложить претенденту на ипотечный кредит воспользоваться услугами его доверенных (аккредитованных) оценщиков. Таковые имеются у многих банков. Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке клиенту предложат ознакомиться с перечнем из 4000+ оценочных организаций.

У заёмщика есть право самостоятельного выбора оценщика, но правильным будет согласовать его с финучреждением, чтобы впоследствии избежать проблем при подаче документов.

Заказчик заключает с оценщиком договор, производит оплату, предоставляет пакет правоустанавливающих и технических документов по объекту недвижимости, на основании которых производится оценка:

  • правоустанавливающий документ либо договор долевого участия;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт и иные бумаги, если они требуются.

В ходе исследования оценщик осматривает объект, фиксирует его параметры и состояние, особенности инфраструктуры местности, где расположена недвижимость. На основе анализа этих материалов и используя специальные методики (рыночные, затратные, доходные), специалист производит оценку стоимости имущества и составляет отчёт.

Сроки процедуры не регламентированы, на практике она занимает от одного до нескольких дней.

Расходы по оплате оценочных услуг, как правило, берёт на себя покупатель недвижимости, он же будущий заёмщик.

Но не исключена ситуация, когда заказ оплачивает и продавец, если, например, он заинтересован в скорейшей продаже объекта или готов на такой бонус покупателю. Стоимость услуг по оценке колеблется в диапазоне 2-3 тыс. руб. в регионах, 3-5 тыс. руб. в столицах.

Отчёт об оценке – документ из нескольких десятков страниц, прошнурованный, заверенный подписью и печатью. В типовом варианте он содержит несколько блоков сведений:

  • дату составления;
  • сведения о заказчике и оценщике;
  • описание объекта и прилегающей территории;
  • анализ рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту;
  • методики оценки стоимости;
  • итоговая оценка (рыночная и ликвидная);
  • приложения (документы на объект недвижимости, фото).

Если заказчик работ выбрал оценщика самостоятельно, то к отчёту, который представляется в банк, прилагаются копии документов оценщика (свидетельство о членстве в СРО, полис страхования ответственности).

Отчёт об оценке действует в течение 6 месяцев с момента его составления.

Этот срок достаточен для того, чтобы собрать полный пакет документов для оформления ипотечного кредита.

Предоставленный в банк отчёт об оценке недвижимости – одно из ключевых оснований для определения параметров ипотечного кредита. Он принимается во внимание наряду с уровнем доходов заёмщика, его социальным и семейным статусом, возрастом, качеством кредитной истории и другими обстоятельствами.

Общее правило – чем выше оценочная стоимость объекта недвижимости, тем на большую сумму кредита может рассчитывать заявитель. Кроме того, этот показатель может повлиять на размер первоначального взноса, процентную ставку и стоимость страхования предмета залога.

Читайте также:  Страховка по ипотеке: что будет, если не платить каждый год, как уменьшить платежи и когда начинается начисление неустойки при просрочке?

Заказывая оценку недвижимости для получения ипотечного кредита, не стоит просить оценщика о завышении стоимости объекта, чтобы получить побольше денег от банка. Объективная оценка покажет реальную стоимость недвижимости и поможет избежать дополнительных финансовых проблем, если заёмщик не сможет погашать долг по кредиту.

Особенности проведения оценки квартиры при оформлении ее в ипотеку. Для чего она нужна и можно ли без нее?

Большинство граждан берут ипотеку один раз за всю жизнь, т. к. цель ипотечного займа обычно заключается в приобретении жилья для повседневного использования. В связи с этим некоторые процедуры, которые требует провести банк, могут по незнанию показаться заемщикам лишними или просто «странными».

Например, зачем нужна и для чего делается оценка квартиры при оформлении ипотеки, почему без нее банк не желает выдавать заем? Именно на эти вопросы мы постараемся ответить в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Обязательно ли оценивать недвижимость при оформлении ипотечного займа?

Рассмотрим, нужно ли делать оценку квартиры для оформления ипотеки. Банки действуют в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в статье 9 настоящего закона ясно прописаны условия выдачи ипотеки, регламентировано содержание договора между банком и заемщиком и так далее.

Так вот в пункте первом данной статьи указано, что в договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть определены предмет ипотечного займа, его оценка, а также иные обязательства сторон.

Банкам потребуется проводить оценку в том случае, если приобретаемая заемщиками недвижимость — это касается и квартир, и частных домов, и участков земли — будет оформлена в качестве залога.

В таком случае банк заинтересован в выяснении истинной стоимости собственности, т. к. от этого будет зависеть, понесет ли банк убытки в случае уклонения от платежей со стороны заемщика.

Если недвижимость уже была оценена независимой компанией, повторная оценка может не потребоваться, но данное решение может принимать только банк (о том, кто вообще может проводить оценку недвижимости, читайте тут).

Если, например, заемщик откажется от первой или повторной оценки недвижимости, ему могут просто отказать в выдаче ипотечного займа.

Более того, в связи с инфляцией, колебанием цен на рынке недвижимости и нестабильностью рубля, оценка собственности, сделанная полгода назад и более от момента подачи заявления на ипотеку, будет признана неактуальной.

Зачем делать?

Причина, почему банки обязательно проводят оценку недвижимости, заключается в самой структуре сделки: выдавая заемщику ипотечный заем, банк значительно рискует, т. к.

сумма и длительность займа довольно внушительные.

Соответственно, если заемщик по каким-либо причинам начнет уклоняться от платежей или, что еще хуже, вовсе откажется от приобретенного жилья, банк может понести колоссальные убытки.

Именно поэтому для получения ипотеки банковскими организациями выдвигается столько условий: существенный первоначальный взнос, справки о доходах, требование привлечь созаемщиков или поручителей. Все это делается для минимизации рисков для банка.

В случае неблагонадежности заемщика банку необходимо возмещать денежные средства, потраченные на покупку недвижимости; самым главным и часто единственным способом возмещения служит продажа приобретенной недвижимости.

Для того, чтобы банк мог без проблем продать квартиру/дом/участок и вернуть затраченные средства, недвижимость должна отвечать следующим условиям:

  1. Обладать ликвидностью (то есть высоким и, желательно, массовым спросом).
  2. Обладать достаточно высокой стоимостью для возмещения убытков банку.

Именно для выяснения того, имеет ли недвижимость вышеперечисленные качества, и проводится оценка. Если недвижимость ликвидна и обладает высокой стоимостью, банк без существенного труда и в короткие сроки сможет возместить свои убытки.

Есть еще одна существенная причина, по которой банку нужна оценка. Дело в том, что максимальная сумма ипотечного займа практически во всех банках зависит от стоимости покупаемой недвижимости.

Это значит, что, например:

  • если недвижимость стоит 5 млн рублей, то ипотечный займ выдадут в размере 4 млн рублей;
  • если же недвижимость стоит 8 млн рублей, заемщику выдадут ипотеку в размере 6,5 млн рублей.

Таким образом, заемщик напрямую заинтересован в высокой оценке приобретаемой недвижимости. Это особенно актуально для ситуаций, когда в рамках договора для получения ипотеки заемщик должен оформить в залог имеющуюся у него недвижимость.

Тогда для получения большей суммы займа заявитель может, например, скрыть от банка неудовлетворительное водоснабжение квартиры или не сообщить о производимой в прошлом перепланировке. Поэтому банк и проводит в обязательном порядке оценку — чтобы обезопасить себя от подобных «недомолвок».

Из видео узнаете что такое оценка квартиры для ипотеки и для чего она нужна:

На что влияет?

Как мы уже говорили выше, от того, на сколько будет оценена недвижимость, зависит максимальная сумма займа, а значит, и размер ежемесячных платежей.

Более того, если недвижимость окажется существенно менее ценной, чем это было заявлено в договоре купли-продажи (его предоставляют банку наряду с другими необходимыми документами), это может послужить основанием для отказа в ипотечном займе или причиной изменения условий договора.

Такой вариант допустим только в случае, если оценка уже была проведена, причем не позднее, чем за шесть месяцев до подачи заявления и документов на ипотеку. Во всех остальных случаях оценка недвижимости, будь то дом, квартира или земельный участок, обязательна.

  • Во-первых, отсутствие проведения оценки было бы нарушением законодательства РФ, т. к. в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ, регулирующим порядок выдачи ипотечного займа, в статье девятой прямо указана обязанность сторон прописать в договоре стоимость квартиры согласно проведенным ранее оценкам.
  • Во-вторых, банку необходима данная процедура, т. к. это минимизирует риски, а также позволяет более объективно посмотреть на условия сделки.
  • В-третьих, оценка нужна и заемщику тоже: он сможет проверить соответствие оценочной и заявляемой продавцом стоимости — если продавец искусственно завысил цену, с помощью оценки обмана можно избежать.Более того, удостоверившись в реальной стоимости недвижимости, заемщик сможет рассчитать собственные силы и выяснить, сможет ли он в случае чего погасить задолженность продажей недвижимости — в том случае, если она не оформляется в залог в рамках сделки.

Почему стоит выбрать независимую экспертизу?

Даже если на мгновение забыть, что оценка недвижимости обязательна в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ, у заемщика может появиться вопрос: а все-таки зачем нужно проводить оценку и платить за это достаточно немаленькие деньги (около 5000 рублей за всю процедуру для Москвы и Санкт-Петербурга), или же можно обойтись без нее? Что будет, если заемщик откажется?

Помимо того, что без проведения оценки банк может легко отказать в выдаче ипотечного займа, существуют и другие причины для проведения оценки.

Плюсы процедуры

  1. После оценки заемщик будет уверен, что разница между заявленной продавцом и реальной ценой обнаружится. Например, если продавец хочет получить за квартиру, дом или участок 5 млн рублей, оценка может выявить несоответствие, и недвижимость будет стоить уже, например, 4,5 млн рублей.

  2. В случае, если реальная цена окажется ниже, чем заявленная продавцом, покупателю потребуется значительно меньшая сумма для покупки выбранной недвижимости.
  3. После проведения оценки банком делаются последние корректировки договора, после чего выносится окончательное решение о выдаче ипотечного займа.

    Таким образом, для покупателя проведение оценки – это самый последний этап, после которого выбранная недвижимость, наконец, перейдет к нему в собственность.

  4. Если приобретаемая собственность не оформляется банку в качестве залога, покупатель тем более заинтересован в проведении оценки: благодаря знанию реальной цены недвижимости, покупатель сможет в форс-мажорных обстоятельствах продать приобретенную в рамках ипотеки квартиру и погасить задолженность вырученной суммой.

    Если бы оценка не была проведена, в самый критический момент реальная цена квартиры могла бы оказаться ниже желаемой, из-за чего средств для погашения ипотеки не хватило бы – а это чревато даже судебными разбирательствами.

Минусы

  1. Процедура потребует дополнительных трат – около 5000 рублей для Ленинградской и Московских областей, 3000-4000 рублей для регионов.
  2. Если потребуется срочная оценка с выдачей отчета в течение одних суток, за процедуру придется заплатить еще больше – обычно в полтора-два раза больше стандартного тарифа.

  3. Итог проведенной оценки не всегда может устраивать клиента – это особенно актуально в тех случаях, когда клиент заинтересован в том или ином результате. Тогда ему может понадобиться привлечение других оценочных компаний для достижения нужных цифр, а это неизбежно повлечет за собой трату времени, сил и денег.

Таким образом, оценка недвижимости необходима обеим сторонам сделки и, более того, обязательна по закону. Но нужно учитывать, что банк и клиент заинтересованы в разных результатах оценки.

Банку чаще всего выгоднее оценка, указывающая на меньшую реальную стоимость объекта, клиенту — наоборот; исходя из этого сторонами принимается решение, к какой компании обратится.

Независимые компании охотнее помогают клиенту, аккредитованные — банку, но в любом случае решение оценочной компании практически всегда незыблемо. Именно исходя из результатов оценки вносятся последние правки в договор, принимается окончательное решение о выдаче или невыдаче ипотеки гражданину, поэтому о ней стоит серьезно позаботиться.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *