Любой договор – это соглашение нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Сторонами договора, т.е. участниками сделки, могут быть организации, индивидуальные предприниматели, обычные физические лица, органы власти и другие правоспособные субъекты.
Один из самых популярных видов договоров для малого бизнеса – это оказание услуг. Часто заказчиками услуги являются организации, а исполнителями – физические лица, в том числе, ИП. Это удобно, если компании требуется какая-то разовая услуга, и для неё нет необходимости брать человека в штат.
Заключая договор между ООО и ИП, надо обязательно сделать акцент на том, что исполнитель является субъектом предпринимательской деятельности. А ещё стоит убедиться, что у индивидуального предпринимателя среди кодов ОКВЭД указан тот, который соответствует выполняемой услуге.
Почему важно указать статус ИП при заключении договора услуг
Перед тем, как перейти к конкретике по заключению договора с ИП на оказание услуг, разберёмся в его правоспособности. Дело в том, что одну и ту же услугу человек может оказать в разных статусах:
В первых двух вариантах заказчик несёт обязанность по удержанию 13% НДФЛ и перечислению страховых взносов за исполнителя. По трудовому договору это не менее 30,2% от выплаченной суммы. По договору ГПХ достаточно перечислить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование исполнителя, т.е. 27,1%.
И только если исполнитель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, обязанности по перечислению налогов и страховых взносов возлагаются на него, а не на заказчика. В этом случае к деятельности физического лица применяются нормы ГК РФ о коммерческих организациях (статья 23). То есть ООО-заказчик и ИП-исполнитель являются равноправными субъектами бизнеса.
Налоговые органы следят за тем, чтобы договор между ИП и ООО не имел признаков трудового или договора ГПХ с обычным физлицом.
Особенно рискованно заключать договор с бывшим работником организации, который теперь оказывает услуги в качестве субъекта предпринимательской деятельности.
Такая сделка может быть переквалифицирована в трудовой договор, что повлечет негативные для заказчика последствия.
Таким образом, заключая договор с индивидуальным предпринимателем на оказание услуг, убедитесь, что:
- в преамбуле договора отражён статус исполнителя. Например, так: Семенов Виктор Павлович, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, далее именуемый «Исполнитель»;
- в разделе «Адреса и реквизиты сторон» указаны ОГРНИП, ИНН, банковские реквизиты индивидуального предпринимателя;
- в сведениях из ЕГРИП среди кодов ОКВЭД есть те, которые соответствуют оказываемой услуге (иначе ИФНС может расценить такие услуги, как оказанные исполнителем в качестве обычного физлица).
Очень желательно, чтобы ООО не являлось единственным заказчиком услуг у этого исполнителя. Наличие нескольких не связанных между собой заказчиков или дополнительные направления бизнеса, которыми занимается исполнитель, доказывает факт самостоятельной предпринимательской деятельности.
Особенности оказания услуг
Образец договора на оказание услуг вы можете скачать ниже, а пока расскажем, что означает это понятие. Между услугами и работами есть отличия, поэтому оформляются они по-разному.
Услуга — это действия исполнителя, выполняемые по заданию заказчика и направленные на удовлетворение определённых потребностей. Например, в информации, связи, лечении, безопасности, образования.
Чаще всего услуга не имеет вещественного результата и, по умолчанию, оказывается лично конкретным исполнителем. Привлекать к оказанию услуги третьих лиц можно, если договор это прямо предусматривает.
Работа направлена на достижение определённого вещественного результата, и для её выполнения заключают договор подряда, а не услуг. Здесь, наоборот, подрядчик по умолчанию вправе привлекать к выполнению работ третьих лиц – субподрядчиков. Ведь значение имеют не действия сами по себе, а полученный результат.
Учитывайте указанные отличия, когда заключаете договор между ИП и ООО, потому что это разные сделки, каждая из которых регулируется своими статьями ГК РФ.
Например, по договору оказания услуг исполнитель вправе отказаться от него при условии возмещения заказчику убытков (статья 782 ГК РФ). А вот подрядчик немотивированно отказаться от договора по умолчанию не вправе.
Отказ от работ должен быть мотивированным (статья 719 ГК РФ).
Обязательные условия договора оказания услуг
У каждого вида договора есть обязательные условия, их ещё называют существенными. К ним относятся условия, прописанные в ГК РФ, а также любые другие, на которых настаивает одна из сторон. Если по существенным условиям партнеры не пришли к согласию, сделка считается незаключённой.
Типовой шаблон договора оказания услуг законом не утверждён, а существенное условие, установленное Гражданским кодексом, у него одно. Это предмет договора, где важно описать конкретные действия или деятельность исполнителя. Здесь можно употреблять формулировки из классификатора видов экономической деятельности. Однако не всегда этого будет достаточно.
Например, если услуга должна быть оказана на конкретном объекте, принадлежащем заказчику, то надо указать его подробный адрес. Если услуга может быть измерена, то это тоже надо прописать. Например, количество часов консультаций, площадь помещений для уборки, объём вывезенных отходов.
Правовое регулирование договора услуг
В Гражданском кодексе есть отдельная глава 39, которая регулирует возмездное оказание услуг между ООО и ИП. Образец договора должен учитывать эти положения. Кроме того, для отдельных видов услуг предусмотрены специальные нормы. Это НИОКР, перевозка, транспортная экспедиция, услуги банков, хранение, поручение, комиссия, доверительное управление имуществом.
Так, если организация заказывает у индивидуального предпринимателя услугу по перевозке грузов, недостаточно руководствоваться только разделом 39 ГК РФ. Обязательно учитывайте положения главы под номером 40. В отношении других услуг, например, образовательных, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных, специальных норм ГК РФ не устанавливает.
Договор с ИП, как с субъектом предпринимательской деятельности, обязательно заключается в письменной форме.
Образец договора услуг с ИП
А теперь на конкретном примере рассмотрим образец договора оказания услуг, где ООО является заказчиком, а индивидуальный предприниматель – исполнителем.
В компании «Вега» нет штатного юриста, но ей нужна консультация в отношении договоров, применяемых в хозяйственной деятельности. В частности, надо провести анализ договорных условий с выявлением возможных судебных рисков для заказчика. Кроме того, надо выявить сделки, по которым у ООО «Вега» есть реальные шансы взыскать дебиторскую задолженность с контрагентов.
Предмет договора оказания услуг описан детально, поэтому нет риска в признании его незаключенным. В условиях также подробно прописаны:
- цена и порядок расчетов;
- сроки оказания услуги;
- процедура принятия услуг заказчиком;
Остальные разделы договора, такие как его изменение и расторжение, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, являются стандартными.
Скачать образец договора на оказание консультационных услуг между ООО и ИП
Договор купли-продажи недвижимости между юридическими лицами
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой двухсторонний договор. В данном договоре одна сторона (продавец) передает недвижимость в распоряжение другой стороне вместе со всеми правами на неё. В свою очередь, покупатель обязуется заплатить за недвижимость установленную или оговоренную с продавцом цену, а также обязуется принять данную недвижимость со всеми правами на неё.
Договор купли-продажи используется повсеместно, поэтому его сторонами могут выступать не только физические, но и юридические лица. При этом следует понимать, что заключать договор могут юридические лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью.
В любом подобном договоре есть два существенных условия:
Это означает, что в каждом документе обязательно должен быть подробно описан предмет сделки. Точнее говоря, описано его точное расположение и отличительные особенности.
Не стоит забывать и о четко указанной цене. Если такое условие не соблюдается, то подобный договор можно считать недействительным или не заключенным, детальная информация описана в статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Образец типового договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами
Приобретение любого вида недвижимости, которая находится во владении юридического лица, на порядок сложнее, чем покупка у физических лиц. Также не секрет, что мошенники чаще всего маскируются под юридические лица, ведь тут куда больше подводных камней.
Тем не менее, главным отличием при заключении договора купли-продажи между юридическими лицами является наличие ряда дополнительных документов:
- Документ об основании компании, и её правовом статусе;
- Документ, который подтверждает, что конкретный объект недвижимости принадлежит юридическому лицу.
Также важным отличием договора купли-продажи между юридическими лицами является наличие двух частей документа:
- Преамбула;
- Основная часть.
Рассмотрим, что включается в преамбулу:
- Полное и правильное название договора;
- Дата и место его составления;
- Информация об участниках. Для физических лиц это паспортные данные. Для юридических лиц это данные об организации;
- Краткое название сторон, которое в последствие будет использоваться по тексту договора.
Основная часть:
- Сведения о предмете договора. Тут следует детально описать объект недвижимости, его расположение, точный адрес, площадь и другие отличительные особенности. Сделать это необходимо для того, чтобы объект приобрел ряд индивидуализирующих его особенностей;
- Обременения недвижимости, если таковые имеются. Допустим, это может быть долгосрочная аренда.
- Если речь идет о здании, то очень важно указывать продается ли вместе с ним земельный участок. Если он продается, следует указывать его площадь и другие характеристики;
- Точная цена договора, а также порядок оплаты. Нужно указать точную цену, а также валюту, в которой будет производиться расчет. Касаемо порядка оплаты, следует указать способ;
- Ответственность за нарушение договора для обеих сторон. Этот пункт не является обязательным, но настоятельно рекомендуется включать его в документ. Делается это для того, чтобы в случае отказа от договора после его подписания или нарушения, потерпевшая сторона могла выдвинуть ряд претензий;
- Форс-мажорные ситуации. Подобное выступает еще одной страховкой. К примеру, в документе можно описать различные форс-мажорные ситуации, при возникновении которых договор потеряет свою силу;
- Расходы за уплату пошлин. Зачастую, юридические компании приобретают достаточно большие объекты недвижимости, а как следствие появляются достаточно дорогостоящие пошлины. Стороны должны договориться, кто и в каком размере их будет оплачивать;
- Договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке составляется в письменном виде. Также не редко его заверяют у нотариуса, хотя данная процедура и не является обязательной;
- Подобный документ вступает в полную силу только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре.
- Скачать образец договора купли-продажи недвижимого имущества между юридическими лицами.
- Скачать бланк договора купли-продажи недвижимого имущества между юридическими лицами.
- Скачать образец договора купли-продажи доли земельного участка.
- Скачать бланк договора купли-продажи доли земельного участка.
- Скачать образец договора купли-продажи части земельного участка и части жилого дома.
- Скачать бланк договора купли-продажи части земельного участка и части жилого дома.
Согласно Гражданскому кодексу, для перехода объекта недвижимости от одного владельца к другому, заключенный между ними договор обязательно должен пройти государственную регистрацию. Занимается подобным Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.
Участникам сделки следует, обратиться в государственное учреждение и предоставить договор, а также документы, на основе которых он подписан.
Если договор составлен правильно, то в течение десяти рабочих дней документ будет зарегистрирован, а значит, с данного момента юридическое лицо можно считать собственником квартиры, офиса, здания и так далее.
Если речь идет о коммерческой недвижимости, то следует учитывать ряд следующих вопросов:
- Отсутствие обременений объекта;
- Правомерность отчуждения объекта. Имеется в виду, правомерность с точки зрения коммерческого законодательства. Допустим, юридическое лицо хочет продать коммерческую недвижимость, которая составляет 25% или больше активов всей компании. Для принятия такого решения необходимо согласие всех учредителей, совета директоров и аукционеров. Для принятия подобных решений обязательно следует созывать совет;
- Техническое состояние объекта коммерческой недвижимости. Вопрос этот часто вызывает множество споров и судебных разбирательств. Покупатель, который приобретает коммерческую недвижимость, может считать, что продавец продал ему «товар» ненадлежащего качества. Если стороны самостоятельно не в состоянии решить вопрос, то подается исковое заявление. Как показывает практика, чаще всего суд оказывает на стороне продавца, но иногда просит выплатить компенсацию или снизить цену. Покупатель же выигрывает только в тех случаях, когда приобретенное здание имеет аварийное состояние или полностью не соответствует описанию в договоре.
Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости — СПИК
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.
Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости
- Вид недвижимости – жилая или нежилая;
- Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
- Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.
Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.
Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.
- При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
- Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.
жилая — только налог на прибыль
нежилая — подоходный налог и НДС- Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Ндс при продаже недвижимости юр. лицом
Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.
- Важно знать!
для юр лица не имеет разницы
сколько объект купли-продажи находился в собственности- Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:
- Документы по сделке оформлены правильно;
- Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
- Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
К таким налоговым схема относятся:
- Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
- Перепродажа через упрощенца;
Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.
- Затратные механизмы снижения прибыли;
В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:
- маркетинговые;
- рекламные;
- юридические;
- посреднические;
- и другие.
- Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;
В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.
- Реорганизация в форме выделения.
В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.
Особенности судебной практики
Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.
Для последнего основанием является:
- Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
- Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.
Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:
- Рецензии на вывод оценщика;
- Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
- Задокументированные жалобы других клиентов.
Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.
Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.
Читайте еще
Внимание!
Сделка купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, включая ИП. Нюансы составления договора
Куплей-продажей нежилой недвижимости в основном занимаются предприниматели и юридические лица. Но и физическому лицу не запрещается иметь в собственности такие объекты. Поэтому в сделках могут принимать участие разные стороны. Соответственно, порядок проведения всей процедуры отличается в зависимости от задействованных субъектов.
Разница между процедурами продажи нежилого помещения
Процедура купли-продажи имеет некоторые особенности в зависимости от того, какие стороны в ней участвуют.
ИП и ООО
Обе стороны – предприниматели. Но разница между ними заключается в том, что ООО – это юридическое лицо, а ИП – физическое, но занимающееся коммерческой деятельностью.
Соответственно, решение об участии в купле-продаже недвижимости предприниматель принимает единолично, а ООО должно отобразить его в протоколе общего собрания.
ИП и физическое лицо
Здесь оба участника сделки – физические лица, но ИП законодательно разрешено заниматься коммерческой деятельностью.
Физическое лицо, не наделенное статусом предпринимателя, может использовать нежилую недвижимость лишь по назначению, т.е. не имеет права зарегистрироваться там, но может использовать как склад или подсобное помещение для личных целей.
Узнать больше о нюансах оформления сделки купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами можно здесь.
А если гражданин продает такой объект, то у него возникает обязанность заплатить НДФЛ. Предприниматель также уплачивает денежные средства в бюджет в зависимости от того, какую систему налогообложения он применяет. Физическое лицо имеет право приобрести нежилой объект даже несмотря на то, что не ведет коммерческой деятельности.
Юридические лица
В этом случае процедура купли-продажи зависит от организационно-правовой формы предприятия.
Коммерческие организации принимают решение о продаже или покупке недвижимости самостоятельно и предоставляют учредительные документы, а также протокол или иной документ, который подтверждает решение юрлица участвовать в сделке. Некоммерческие предприятия должны иметь согласие собственника.
ООО и физическое лицо
Юридическое лицо должно предоставить пакет документов, а от физического потребуется только паспорт. Продавец в любом случае будет уплачивать налог. Для граждан это НДФЛ, а организации платят их в зависимости от системы налогообложения. Больше о нюансах налогообложения при продаже нежилого помещения мы рассказывали в отдельном материале.
Госпошлина при проведении сделки разная. Физические лица платят 2000 рублей, а для юридических лиц и ИП взнос составляет 22000 руб.
Особенности составления договора
- Гражданский кодекс (статья 550) обязывает стороны заключать письменный договор купли-продажи при реализации недвижимости.
- Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
- Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
- Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
- При этом не важно, какие именно стороны участвуют в сделке.
Важно. В каждом случае при подписании соглашения составляется передаточный акт, который подписывается сторонами.
В соглашении указывается следующая информация:
- определение сторон, реквизиты;
- определение предмета договора с указанием адреса, технических параметров, кадастровых данных;
- цена (может быть указана как за весь объект целиком, так и за единицу площади – квадратный метр);
- порядок передачи;
- ответственность, обязанности и права сторон.
Это интересно: Как оплатить Мегафон бонусами Спасибо от Сбербанка
Статья 433 ГК РФ определяет, что договор вступает в силу в момент его подписания сторонами. Но право собственности остается за продавцом до государственной регистрации права собственности покупателя.
Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора
- Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
- Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Разница в тексте договора будет лишь в описании реквизитов и сведений о физ.лице, ИП и ООО.
Регистрация сделки по покупке и продаже недвижимости
Данная процедура регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Субъектный состав роли не играет. Регистрация производится в несколько этапов:
- подписание договора купли-продажи и передаточного акта;
- подготовка пакета документов;
- предварительная запись на сделку в Росреестре;
- подготовка заявления;
- оплата госпошлины.
Подробно о документах, необходимых для заключения сделки купли-продажи нежилого помещения, читайте в этой статье.
Внимание. Тот факт, какие именно стороны заключили договор, влияет лишь на состав пакета документов и на размер государственной пошлины.
Коммерческая недвижимость плотно расположилась на первых этажах и под нее выделяется площадь еще на этапах постройки нового здания.
Как выбрать, купить и использовать нежилые помещения в новостройках, а также как осуществляется купля-продажа между физическими лицами — читайте на нашем сайте.
Подводные камни и нюансы
В каждом из случаев могут возникнуть нюансы в зависимости от того, какие стороны участвуют в сделке. Но в любом случае перед подписанием соглашения следует проверить документы участников и правоустанавливающие бумаги на сам объект. В частности, при долевой собственности на недвижимость нужны оформленные отказы от выкупа доли остальными владельцами.
- Между ИП или ООО. Необходимо проверить обе стороны на предмет регистрации в ФНС. Участники должны предоставить соответствующие бумаги. Для ООО это учредительные документы, а для ИП – свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя. Также потребуется документальное подтверждение факта права собственности продавца на недвижимость.
Юридическое лицо должно приложить документы о том, что руководство предприятия санкционировало сделку. Юрлицам потребуется доверенность на лицо, которое выступает представителем при заключении сделки. А сам поверенный должен иметь на руках паспорт, данные которого указаны в доверенности. - Между ИП или ООО и физическим лицом. Если продавцом является физическое лицо, а имущество было куплено в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение. Кроме того, следует изучить правоустанавливающие документы и обследовать помещение, чтобы убедиться, что в документах все параметры указаны верно.
Сделки купли-продажи нежилой недвижимости в целом проходят по одному алгоритму вне зависимости статуса сторона. Разница заключается в том, какие документы должен подготовить каждый участник. Отличается и размер государственной пошлины. Физические лица уплачивают 2 тыс. руб., а юридические и индивидуальные предприниматели – 22 тыс. руб.
Share
Договор купли-продажи между организацией и физическим лицом
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи между организацией и физическим лицом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Договор купли-продажи между организацией и физическим лицом
Судебная практика: Договор купли-продажи между организацией и физическим лицом
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 164 «Налоговые ставки» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)По результатам аукциона был заключен договор купли-продажи имущества между организацией-продавцом и физическим лицом — покупателем. Стоимость имущества определена по итогам аукциона без НДС, при этом по условиям договора сумма НДС должна быть рассчитана покупателем самостоятельно, в соответствии со ставкой, установленной п. 3 ст. 164 НК РФ. Покупатель произвел оплату приобретаемого имущества, в том числе уплатил НДС. Покупатель полагал, что у продавца возникло неосновательное обогащение в размере уплаченного НДС, так как у физического лица обязанности по уплате налога не возникло и сумма НДС была ошибочно излишне уплачена в бюджет. Суд пришел к выводу, что у продавца неосновательного обогащения не возникло, поскольку в данном случае стороны договора купли-продажи согласовали цену нежилого помещения без увеличения на сумму НДС, что свидетельствует о правомерности начисления НДС сверх цены договора, при заключении договора покупателю были известны все условия договора, в том числе относительно цены передаваемого объекта и необходимости самостоятельного расчета суммы НДС.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Решение Суда по интеллектуальным правам от 10.08.2018 по делу N СИП-106/2018Требование: О досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования.Обстоятельства: Истец ссылается на свою заинтересованность в досрочном прекращении правовой охраны оспариваемого товарного знака в отношении ряда услуг, для которых он зарегистрирован, а также на то, что ответчик не ответил на его предложение о добровольном отказе от исключительного права на этот товарный знак либо о заключении договора об отчуждении исключительного права на него.
Решение: Требование удовлетворено, так как доказано, что истец является лицом, имеющим реальное намерение использовать обозначение, сходное до степени смешения с оспариваемым товарным знаком, в отношении ряда услуг, ответчиком не доказано фактическое использование этого товарного знака.
Кроме того, по кредитным договорам купли-продажи недвижимого имущества, заключаемым с физическими лицами, кредитная организация предоставляет покупателю определенную ссуду на приобретение этого имущества, что свидетельствует о том, что кредитная организация в отношения между продавцом и покупателем в рамках сделки с недвижимостью выступает посредником, предоставляющим денежные средства покупателю на приобретение такого имущества, что также является одной из составляющих частей операции с недвижимостью.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор купли-продажи между организацией и физическим лицом
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Сделки по покупке или продаже квартир между юридическими и физическими лицами: варианты договоров и риски
Если квартира покупается у юридического лица, то у сделки может быть целый ряд особенностей.
Например, может понадобиться разрешение собственников компании на оформление договора или исключительно безналичная оплата, а не передача денег наличными или через банковскую ячейку.
Правила оформления контрактов с участием компаний и физлиц
Договор купли-продажи квартиры с компанией оформляется в простой письменной форме на тех же условиях, что и с физлицом. В соглашении обязательно указываются существенные условия сделки (цена и предмет), а переход прав собственности регистрируется в Росреестре (согласно ст. 549-551 ГК РФ).
Однако некоторые отличия все же имеются. Все они связаны с оформлением сделки, порядком расчетов и налогообложением полученного дохода. К тому же цель покупки или продажи недвижимости у юридических компаний почти всегда связана с предпринимательской деятельностью, а у физлиц – нет.
Особенности сделки:
- договор купли-продажи подписывает директор либо иной законный представитель компании;
- иной порядок налогообложения дохода, если продавец юрлицо;
- более высокая государственная пошлина за регистрацию, если покупатель компания (22 тыс. рублей для компании вместо 2 тыс. рублей для физлиц).
Если стоимость продаваемой квартиры превышает 25% от балансовой стоимости активов организации, то подобная сделка уже считается крупной и для ее совершения руководитель должен получить согласие собственников. Продажа или покупка недвижимости без получения такого одобрения, оформленного в письменном виде, может быть признана недействительной.
Особенность сделок также в том, что все расчеты с юрлицами, как правило, производятся в безналичной форме и это находит свое отражение в договоре купли-продажи.
Важно! В основном юрлица покупают недвижимость у физлиц, чтобы изменить ее статус и открыть офис. В этом случае они будут очень внимательно анализировать: были ли в квартире перепланировки и насколько они законны.
В основном компанию интересует жилье на первых этажах с возможностью отдельного выхода.
Особенности сделок с недвижимостью организаций с участием граждан
Договор купли-продажи с физическими или юридическими лицами, как уже было сказано выше, всегда оформляется в письменном виде. Нотариальное заверение требуется только в том случае, когда в сделке участвуют несовершеннолетние либо покупается доля. Текст соглашения составляется самостоятельно или с привлечением юриста, нотариуса или других лиц.
Зачем нужен передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и как его правильно оформить?
Если квартира принадлежит гражданину, то в купчей нужно будет указать все его паспортные данные, ИНН или СНИЛС, адрес регистрации. Перед сделкой нужно будет проверить у компании-продавца:
- Устав.
- ЕГРЮЛ.
- Одобрение участниками юрлица крупной сделки.
- Подтверждение полномочий директора или другого представителя.
Одобрение собственников может быть выражено как:
- протокол собрания или выписка из него;
- письменное согласие в произвольной форме.
Учтите, что в уставе могут быть прописаны ограничения на проведение сделок руководителем или доверенным лицом организации в зависимости от суммы или отношения к уставному капиталу. В этом случае нужны дополнительные документы, подтверждающие законность сделки. После подписания договора его нужно будет зарегистрировать в кадастровой палате.
Если договор заключается с застройщиком (а именно с этими юрлицами чаще всего подписывают соглашения физлица), то нужно также проверить насколько подробно прописан вид квартиры, в котором она передается покупателю (с отделкой черновой, чистовой, евроремонтом). Иногда стороны даже оформляют доп. соглашение и перечисляют в нем все виды работ, которые должны быть сделаны.
При реализации
Компания вправе продать недвижимость, которая находится на ее балансе. Но если квартира входит в уставный капитал, то требуется решение учредителей или акционеров на подобную сделку.
В договоре купли-продажи квартиры нужно будет указать реквизиты счета юрлица, куда будут переведены деньги. Стороны могут предусмотреть рассрочку платежей, в том числе процентную. Для этого в договоре указывается график платежей, а также предусматривается обременение в пользу продавца (до полного расчета квартиру нельзя будет продать без согласия юрлица).
От физлица помимо основных документов для подписания договора может также потребоваться нотариальное заверенное согласие супруга(и) на сделку. Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в обязательном порядке.
Поскольку покупателем выступает физлицо госпошлина составляет всего 2 тыс. рублей. Гражданин, купивший квартиру, также имеет право на налоговый вычет.
В случае покупки
Компания, которая покупает жилье у граждан, обычно тщательно проверяет все правоустанавливающие документы, статистику перепродаж, а главное – наличие в квартире зарегистрированных детей. Перед сделкой проверяются паспорт и все документы на жилье, отсутствие обременений.
Текст договора составляется с учетом всех требований ГК РФ (отражение существенных условий, соблюдение формы соглашения и пр.).
Покупатель юрлицо оплатит за регистрацию 22 тыс. рублей госпошлины. Продавец жилья, если оно было в собственности менее 3-5 лет, обязан будет оплатить налог на доходы в размере 13%. Он имеет право на налоговый вычет на сумму не более 1 млн. рублей. Лица, которые владели недвижимостью более этого предельного срока, НДФЛ не платят.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими юридическими лицами
Важно! У юридических и физических лиц разный порядок налогообложения при продаже имущества. Влияет на размер налогов и статус недвижимости: жилой или нежилой. Для коммерческой недвижимости оплата НДС обязательна.
Между юрлицами
Договор купли-продажи между компаниями подписывается директорами либо иными законными представителями. Заверяется соглашение и печатями сторон. Перед сделкой необходимо будет проверить: нет ли на квартире обременений, например, судебного ареста или залога банка. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.
В договоре купли-продажи должны быть отражены:
- реквизиты сторон (наименование компаний, ИНН, КПП, ОГРН, юрадрес, банковские счета);
- цена сделки и порядок расчетов;
- описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, этажность, площадь);
- права и обязанности сторон;
- ответственность в случае неисполнения договора.
Юрлица обычно предусматривают в договоре безналичные расчеты и претензионный порядок расторжения договора. Обычно текст договора составляют юристы компании, а потом стороны согласовывают между собой окончательный вариант, который и подписывают.
При регистрации договора купли-продажи в Росреестре нужно будет оплатить госпошлину в 22 тыс. рублей в любом отделении банка. Продавцы недвижимости должны будут декларировать свой доход и оплатить налог с разницы между ценой покупки и продажи.
Требуется ли оплата НДС?
При продаже квартиры юрлицо платит налог на прибыль (если она получена). Для этого подается специальная декларация. Размер налога зависит от выбранной компанией системой налогообложения и составляет от 6 до 20% (меньший налог платят те, кто находится на упрощенной системе).
Налог на добавленную стоимость (18%) платится только в том случае, если продается нежилое помещение (склад, офис, торговое помещение). В случае продажи жилой квартиры НДС не платится.
Для оплаты НДС компания выставляет покупателю недвижимости сумму необходимую для оплаты налога.
Покупатель переводит деньги на счет юрлица нужную сумму, а продавец рассчитывается с налоговыми органами.
Риски
Проблемы физлиц, покупающих недвижимость у компаний, возникают, если сделка по какой-либо причине признается недействительной. Это возможно когда она была совершена без согласия участников компании или человеком, который не имел на это никаких полномочий. Результат: стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (покупатель – квартиру, а продавец – деньги).
Чтобы избежать столь негативных последствий желательно тщательно проверять документы на сделке и возможно даже доверить эту процедуру нотариусу. Продаваемая недвижимость вполне может оказаться полученной юрлицом от другой компании (например, в залог или переданная в счет оплаты товара).
Если бывший собственник решит оспорить сделку, то физлицо также может пострадать. Когда активы компании распродаются уже на этапе банкротства, то назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если сочтет такие сделки незаконными, направленными на выведение доходов.
Еще одна проблема связана с тем, что квартира, которая находится в собственности у компании, может иметь статус нежилого помещения и его смена потребует дополнительных расходов.
Важно! Покупая квартиру у юрлица нужно проверить у нее целый ряд документов: от свидетельства о госрегистрации и до разрешения собственников на сделку. Но на самом деле риски сделок с юрлицами ничем не выше тех, что могут возникнуть и при взаимоотношений с продавцами-физлицами.
Заключение
Покупка либо продажа недвижимости между физическими и юридическими лицами, а также исключительно между компаниями имеет свои нюансы оформления. Они могут быть связаны, в том числе с рисками признания сделки недействительной, если она не была одобрена собственниками компании либо проблемами с оплатой, если компания оказалась неплатежеспособной.