Одной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она дает возможность заемщикам стать обладателями собственного жилья.
Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов.
Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?
Особенности продажи квартиры по ипотеке
Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).
Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег.
Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно.
Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.
Пошаговая инструкция для продавца
Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.
Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная инструкция для продавца представлена ниже:
- Подготовка документов (в отдельном разделе будет приведен их перечень).
- Встреча с покупателем для обсуждения нюансов сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
- Заключение предварительного договора, где указывают сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на начало сотрудничества сторон.
- Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
- Составление и подписание основного договора (купли-продажи). После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их продавцу.
По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.
Список документов
Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости.
Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение.
Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.
Итак, перечень бумаг представлен ниже:
- паспорт;
- документ, удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
- техпаспорт (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
- выписка из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
- выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от органов опеки);
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
- разрешения от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им часть в определенном денежном эквиваленте.
Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет ипотеку.
Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.
Продажа квартиры в ипотеке
На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.
Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:
- найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
- передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
- продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).
Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно предварительно ознакомиться с процедурой.
Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24
Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.
Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования к недвижимости при оформлении ипотеки.
Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важно отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без начисления комиссионных.
Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.
Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получают клиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или имеют открытые кредиты.
Продажа квартиры по ипотеке через Сбербанк
Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для оформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать военную ипотеку.
Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ, каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками выплат.
Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.
Продажа по переуступке в ипотеку
Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию.
Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру.
Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?
Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.
Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.
Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаются кредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоит заранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную сделку.
Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение. В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, если застройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные камни» у этой сделки.
Советы профессионалов
Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:
- нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
- оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
- не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
- перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.
Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не состоится.
Преимущества и недостатки
Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.
Преимущества заключаются в следующем:
- сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
- банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
- возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
- продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.
К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:
- придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
- не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
- более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
- чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.
Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.
Как продать квартиру если покупатель с военной ипотекой, риски продавца
Как происходит продажа квартиры по военной ипотеке. Какие документы нужно подготовить. Что нужно учесть для корректного оформления сделки, исключить возможные риски, минимизировать сороки получения денег. Рассмотрим подробно все этапы реализации недвижимости под ипотеку для военнослужащих вплоть до расчета с продавцом.
Условия продажи жилья под военную ипотеку
Основные правила реализации жилплощади соответствуют стандартной схеме отторжения с применением средств жилищного займа. Следующие сведения поясняют важные особенности:
- специальная программа создана для обеспечения жильем военнослужащих;
- на определенном этапе участник НИС оформляет именной сертификат, подтверждающий наличие накопленной суммы;
- разрешено приобретение квартиры на вторичном рынке;
- для осуществления сделки – заключается кредитный договор с банком, выполняющим расчетные операции с продавцом;
- выделенные государством средства используют для погашения полученной ссуды.
Плюсы и минусы от реализации квартиры
Стоит ли продавать недвижимость с применением военной ипотеки? Ответ можно сформулировать после анализа ряда нюансов. Главная особенность – участие надежного банка-заимодателя. Только проверенные кредиторы получают аккредитацию для выполнения сделок с привлечением средств ипотечной программы для военных.
Другие преимущества официального оформления выполняемых действий:
- юридическая чистота;
- надежность;
- высокий уровень безопасности.
Отрицательные детали:
- большая часть расчетов осуществляется в безналичной форме, поэтому не получится существенно уменьшить полученный доход для «экономии» на НДФЛ;
- обязательное участие нескольких сторон усложняет продажу квартиры, увеличивает срок полной оплаты.
Дополнительные проверки способны выявить недостатки жилплощади. Обнаруженные минусы покупатель может использовать для аргументированного снижения заявленной стоимости.
Какие риски у продавца при продаже, опасно ли
Важные моменты:
- схема с участием банка-кредитора подразумевает надежность и безопасность;
- все действия с переоформлением квартиры и денежными операциями фиксируются официально;
- сопровождение сделки юристами заимодателя предотвращает преднамеренные или случайные ошибки при составлении договора купли-продажи по военной ипотеке.
Тем не менее, продавцу следует уточнить механизм расчетов. Для безопасности рекомендуется применять депозитарное хранилище или условный счет (оплата наличными либо переводом соответственно). Уточняют условия получения доступа к деньгам. Для типовой проверки достаточно предъявить выписку из «Росреестра» с регистрацией нового собственника.
Как происходит сделка купли-продажи квартиры
С учетом большого объема подготовительных (проверочных) действий специалисты советуют применять предварительное соглашение (ПДКП). Оформление задатка подтверждает серьезность намерений сторон выполнить оговоренные обязательства.
Какие документы нужны
Для подготовки ПДКП предоставляют:
- гражданские паспорта, другие удостоверения личности продавца и покупателя;
- выписку из «Росреестра» с точными данными предмета сделки (квартиры) и указанием владельца;
- правоустанавливающие документы (договор приватизации, дарственную или др.).
Для составления основного ДКП нужно подготовить:
- согласие супруга(и);
- подтверждение отсутствия задолженностей по ЖКУ;
- сведения о зарегистрированных жильцах из МВД;
- свидетельство о рождении, разрешение ООП (при наличии в семье продавца несовершеннолетнего ребенка);
- справки из ПНД, НД.
Образец ПДКП квартиры с военной ипотекой
Для исключения ошибок нужно пользоваться формой соглашения, рекомендованной выбранным банком. В документе отмечают:
- порядок расчетов;
- состояние объекта недвижимости;
- зарегистрированных жильцов;
- условия перехода прав собственности;
- сторону, оплачивающую регистрационную процедуру;
- срок заключения основного ДКП.
В текст ПДКП добавляют наименование уполномоченного органа, представляющего интересы государства.
Скачать: Образец предварительного соглашения.doc
Образец ДКП квартиры по военной ипотеке
Оформляют двух залогодержателей – банк и уполномоченный орган («Росвоенипотеку»). Выполнение обязательств по передаче имущества подтверждается специальным актом. В договоре отмечают выписку жильцов, отсутствие других обременений и препятствий для полноценного распоряжения приобретенной жилплощадью.
Скачать: Образец договора купли-продажи.doc
Схема продажи: порядок оформления
Описанный алгоритм корректируют с учетом особенностей реализации:
- продавец самостоятельно или с помощью агентства организует рекламу реализуемой квартиры;
- подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
- продавец берет задаток, подтверждает факт получения денег распиской;
- подготовленные документы приобретатель передает в банк;
- выполняется экспертная оценка недвижимости;
- после положительного ответа банка стороны заключают основной договор (со ссылкой на залог);
- передачу имущества и обременение регистрируют в «Росреестре»;
- продавец предъявляет необходимые подтверждения, получает полный расчёт по ДКП;
- подписывают акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств и отсутствие претензий.
Когда продавец получает деньги при продаже жилья по военной ипотеке
Для расчета надо уточнить сроки отдельных этапов. Следующий пример демонстрирует приблизительные интервалы при отсутствии сложных ситуаций:
| Действия | Кол-во дней | Комментарий |
| Подготовка для подписания основного ДКП | 3-14 | Испорченные документы восстанавливают по архивным копиям. |
| Банковская проверка | 1-4 | Срок увеличивается при проведении экспертной оценки (2-7 дней). |
| Оформление ДКП, ипотечного договора | 1-2 | Кредиторы требуют страхование жизни заемщика, недвижимости (2-3 дня). |
| Согласование в «Росвоенипотеке» | 7 | Максимальный срок, установленный действующим регламентом |
| Перечисление денег по целевой программе | 10-30 | – |
| Регистрация в «Росреестре» | 1-7 | Минимальное время понадобится при оформлении продажи через нотариуса с применением электронного документооборота. |
| Окончательный расчет | до 2-3 | Немедленно можно получить деньги в сейфовой ячейке. Срок увеличивается при безналичном перечислении суммы на счет в другом банке. |
| Итого | 15-60 | – |
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что следует обратить внимание
Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.
Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.
Ипотека и обременение недвижимости
Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.
Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).
Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.
В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры
Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.
Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.
Способы продажи ипотечной квартиры
Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:
- Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
- Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Уступка права требования долга по ипотеке;
- Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.
Рассмотрим эти способы.
Досрочное погашение долга за счет средств покупателя
С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.
- И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
- Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
- В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
- Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
- Соответственно порядок действий будет следующим:
- Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
- Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
- После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
- Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки
Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.
- Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
- Соответственно порядок действий будет следующим:
- Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
- После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
- У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
- Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
- Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
- На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
- После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
- Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.
Здесь так же как всегда, нужно:
- найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
- согласовывать данный вариант с банком.
Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.
Уступка права требования долга по ипотеке
Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.
По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца.
Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств.
Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.
- При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).
- Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.
- Схема действий выглядит следующим образом:
- Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.
- Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.
- В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).
- В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.
Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога
- Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).
- В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.
- Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.
- Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.
- Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.
- Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.
Как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую? — НЕДВИЖИМОСТЬ
Благодаря недвижимости, купленной в кредит, многие россияне улучшили жилищные условия. Собственное жилье с долгой рассрочкой и выплатой доступных ежемесячных взносов привлекает и молодые семьи, и старшее поколение.
Но возникают ситуации, когда требуется выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую квартиру, большей или меньшей площади. Произвести подобную финансовую операцию можно, но надо знать некоторые нюансы этой сделки.
Причины продажи квартиры в ипотеке
Случаи, когда владелец ипотечной недвижимости хочет ее продать еще на стадии выплаты кредита, нередки. Подобное решение принимается не спонтанно, а по достаточно серьезной причине.
- Если стало невозможным выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Такая ситуация возникает, когда заемщик потерял работу, заболел, произошли какие-то события, повлиявшие на его платежеспособность. Продажа жилья в этом случае поможет не накопить долги перед банком и закрыть кредитный договор. Только начинать поиски покупателя надо раньше, чем ситуация станет совсем критичной. Иначе вырученные от продажи залогового имущества средства пойдут на погашение долгов перед банком.
- Когда необходимо изменить размеры жилплощади, причем как в большую, так и в меньшую сторону. В этом случае владелец возвращает банку жилплощадь и, получив залоговые средства, приобретает другую недвижимость. Существует несколько схем организации подобных сделок купли-продажи.
- При обоснованном выезде за границу на новую работу или для ухода за близким родственником на длительное время. В данной ситуации необходимость в собственном жилье просто отпадает, поэтому банку выгоднее помочь с продажей собственности, купленной в кредит, чем потерять клиента и вложенные средства.
В любом случае вполне реально выгодно продать квартиру в ипотеке, а потом снова купить квартиру в кредит или за наличную сумму.
Условия продажи ипотечной квартиры
Отказать клиенту в продаже жилья, находящегося в залоге, банк не может.
Наиболее приемлемым условием сделки для финансового учреждения станет либо полное погашение кредита покупателем, либо перевод на него обязанностей по выполнению обязательных платежей.
При этом банк тщательно изучает кредитную историю потенциального клиента, чтобы сделка прошла с соблюдением интересов всех участников. По итогам проверки финансовое учреждение выдает заемщику официальное разрешение на продажу ипотечной квартиры.
В каждом конкретном случае задача решается, исходя из существующих реалий, но условно все варианты купли-продажи жилплощади с обременением можно разделить на три типа.
Расчет наличными средствами
Покупатель и владелец недвижимости оформляют у нотариуса соглашение о передаче аванса или задатка в размере ипотечного долга. С этим соглашением и с банковским разрешением клиент идет в банк и полностью закрывает задолженность по кредиту.
Получив на руки документ об отсутствии претензий со стороны финансовой организации и став полноправным владельцем жилья, продавец оформляет сделку купли-продажи на оставшуюся сумму. Покупатель вносится в РОСРЕЕСТР как новый собственник.
При повторном обращении в эту организацию с предъявлением бумаг, подтверждающих закрытие ипотеки, РОСРЕЕСТР снимает обременение с квартиры.
Покупатель в этом случае рискует своими деньгами, если продавец вдруг откажется продавать жилье после того, как был погашен кредит. Добиваться справедливости придется через суд.
Проведение расчетов через банк
При наличии банковского разрешения покупателю выделяется две депозитарные ячейки. В одну он кладет сумму, необходимую для полного погашения займа, во вторую – остаток от полной стоимости жилья.
Оформляется договор купли-продажи, документы регистрируются в Росреестре, право собственности на ипотечную квартиру переходит к покупателю.
Продавец забирает деньги из первой ячейки, закрывает кредит, банк выдает новому владельцу соответствующую бумагу, по которой в РОСРЕЕСТРЕ, читайте на РОСРЕЕСТР снимается обременение. Только после этого продавец забирает деньги из второй ячейки.
Переоформление ипотечного договора
Вариант, наиболее удобный банку, но не очень популярный среди желающих продать или купить квартиру в ипотеке.
Оформляется банковский документ, после чего право собственности переходит на нового владельца. Вместе с этим на него ложится обязанность по дальнейшему погашению займа.
Поэтому процедура проводится только после того, как кредитная организация завершит полную проверку нового клиента и одобрит выбор.
Выгоды и риски при продаже квартиры в ипотеке
Стоимость квадратных метров определяется заемщиком, но при этом контролируется банком. Необоснованное завышение увеличит время поиска покупателя, а занижение цены не покроет сумму займа.
Учитывая, что банковское разрешение на продажу жилья, находящегося в залоге, действительно всего 3 месяца, необходимо заранее выставить квартиру на продажу, чтобы успеть найти покупателя. Иначе придется устанавливать цену ниже рыночной, что нежелательно для продавца.
Чтобы выгодно продать квартиру в ипотеке и сразу купить другую, надо проводить сделку при участии кредитной организации. В этом случае риски будут минимальны и практически равны нулю.
Покупатель может пострадать, если оплатил остаток ипотечного кредита в счет оплаты за квартиру без соответствующего нотариального оформления.
Есть вероятность того, что он может лишиться этих денег, если вторая сторона откажется от сделки.
Если вы хотите прочитать о том, как выгодно продать квартиру, переходите по ссылке Как выгодно продать квартиру?
Поделиться ссылкой:
Продажа квартиры в рассрочку риски продавца и покупателя
Покупка квартиры – актуальный вопрос для тех, кто меняет постоянное место жительства, как на другой регион, так и в своем городе. Для многих продавцов и покупателей является актуальной тема купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ведь не всегда в наличии есть необходимая сумма.
Наиболее актуальный способ, позволяющий купить квартиру и не выплачивать всю стоимость сразу, а также быстрее продать – заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку.
В то же время, покупка недвижимости — весьма дорогостоящий процесс. Не каждый желающий приобрести квартиру имеет возможность оплатить продавцу сразу всю сумму ее стоимости. Да и квартиры не всегда продаются как «пирожки».
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры в рассрочку
Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту.
Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.
Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:
- Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
- Этажность и количество комнат в квартире
- Подключённые коммунальные услуги
- Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
- Описываются прочие особенности, знание которых необходимо
Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).
Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате.
Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника.
Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах. В указанном документе можно увидеть информацию о том, есть ли обременения на квартиру или нет. А так же с какого времени квартира находится в собственности у продавца, и на каком основании.
Справку о составе семьи. В ней указано количество зарегистрированных лиц в квартире. Как правило, на момент регистрации сделки купли-продажи, в квартире никто не должен быть зарегистрирован.
Квитанции об оплате коммунальных услуг. В них не должно фигурировать суммы долга. В настоящее время, актуален вопрос по оплате капитального ремонта жилого помещения. В случае если есть долг, то он переходит к новому собственнику (п.3 ст.158 ЖК РФ).
После того как, проверены все документы, можно приступить к утверждению условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку между продавцом и покупателем.
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: на что обратить внимание
- Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры.
- Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора.
- В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:
- Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
- Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
- Срок и условия рассрочки оплаты
- Размер первого и последующих платежей
- Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
- Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
- Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца
Обращаем ваше внимание на то что, в случае если квартира находится в долевой собственности или собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такие сделки оформляются у нотариуса. С 1 января 2017 года, это обязательное требование для оформления сделок с недвижимостью.
Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски продавца
Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника.
Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке.
Небольшой гарантией собственного спокойствия собственника будет справка о доходах покупателя с постоянного места работы. Однако и это не является панацеей. Ведь человек может не только лишится работы в любое время, но и потерять жизнь. И тогда по обязательствам будут отвечать наследники.
Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц.
Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника.
Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости.
- Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой.
- Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении лиц, совершивших махинации.
- Чтобы уменьшить вероятность совершения мошеннических действий, необходимо на этапе заключения договора заверить его у нотариуса, с пометкой «квартира с обременением», приобретать такую квартиру вменяемый человек точно не станет.
Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски покупателя
Главным риском для покупателя может стать невнимательное изучение содержания договора. При чтении особое внимание следует обратить на общую стоимость и на сроки ежемесячных выплат и их размеры.
Данные величины следует объективно сопоставить с уровнем текущего дохода и потенциального заработка в течение, как минимум, следующих нескольких лет.
Несвоевременные расчёты могут привести к тому, что возможность своевременной выплаты, необходимых согласно договору сумм, будет утрачена ввиду сложившихся обстоятельств:
- Сокращение/увольнение с текущего места работы и проблемы с трудоустройством, уменьшение заработной платы либо иного источника дохода
- Деноминация и девальвация на валютном рынке и изменение конечной стоимости квартиры в российских рублях при условии расчёта за квартиру в иностранной валюте
Несмотря на то, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа выгоден, в первую очередь, для покупателя, риск нарушения условий договора может повлечь за собой не только привлечение к установленной законом финансовой ответственности, но и вероятности реализации квартиры с торгов в счёт погашения сумм основного долга и штрафных санкций.
Преимущества и недостатки совершения сделок в рассрочку
Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски.
В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги.
Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой.
- Недостатки таких сделок в том, что такие объекты недвижимости после заключения договора могут с большой вероятностью стать предметом мошенничества, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
- Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру.
- Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон.