Договором аренды оформляется взаимовыгодная сделка между собственником и пользователем имущества. В результате арендных правоотношений у первой стороны появляется доход, а у второй – возможность использования объекта при минимальных вложениях. Участники договора имеют не только права, но и должны исполнять возложенные на них обязанности.
Нередко возникает необходимость в расторжении договора, как со стороны собственника имущества, так и арендатора. В обоих случаях – необходимо предварительное извещение контрагента, о желании прекратить арендные правоотношения. Во избежание длительных судебных разбирательств, важно правильно соблюсти все тонкости и нюансы процедуры.
Как расторгнуть договор аренды
Соглашение представляет собой двустороннюю сделку, поэтому она может быть прекращена по желанию одного из ее участников. Стороны договора аренды могут ссылаться на иные основания его расторжения, чем предусмотренные в ГК РФ, если такие пункты указаны в тексте соглашения.
Прекратить арендные отношения можно следующими способами:
- В связи с обоюдным желанием обеих сторон – соглашение о расторжении договора.
- По инициативе одного из участников – односторонний отказ.
- В результате судебного решения – исковое разбирательство.
Согласно общим правилам, закрепленным в ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим. Однако в случае, если такая возможность закреплена в соглашении, расторжение договора по инициативе одного из контрагентов будет признан легитимным.
- В любом случае, необходимо поставить в известность другую сторону о предстоящем мероприятии заранее, направив письмо о расторжении договора аренды.
- Скачать образец письма.
- Основаниями для досрочного расторжения договора собственником помещения в судебном порядке являются следующие допущенные арендатором нарушения:
- Существенная порча имущества.
- Не перечисление арендных платежей на протяжении 2-х раз подряд.
- Использование объекта не по назначению.
- Не произведение текущего ремонта, предусмотренного договором.
Арендатор может требовать прекращения аренды в суде по причине совершения арендодателем следующих действий:
- Передача имущества, непригодного для использования по назначению.
- Отказ в произведении капремонта, установленного пунктом соглашения.
- Наличие у объекта существенных изъянов, скрытых при передаче.
- Создание преград в использовании имущества или отказ в его передаче.
Расторжение договора в суде – крайняя мера, предполагающая предварительное уведомление о расторжении договора аренды второго участника обязательства. Если достигнуть согласия не удалось и дело дошло до судебного разбирательства, стороне-инициатору придется предоставить доказательства о попытках досудебного решения вопроса.
Нужно ли уведомление о расторжении договора аренды
При неисполнении достигнутых договоренностей одним из участников соглашения вторая сторона в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ должна направить предварительное уведомление о нарушении условий сделки.
В письме контрагенту предлагается исполнить свои обязательства в определенный срок. В случае неполучения ответа или других действий для разрешения возникшей ситуации в разумный срок (месяц со дня получения), участник договора направляет согласно ч. 1 ст.
452 ГК уведомление о досрочном расторжении договора аренды.
В случае несоблюдения уведомительного порядка, установленного законодательством, суд не примет исковое заявление о прекращении арендных отношений.
Форма документа, образец
Унифицированного образца извещения о желании расторгнуть договор законодательством не утверждено. Документ должен иметь письменную форму и составляется в свободной форме. Предупреждение, высказанное устно либо посредством телефонной связи, не будет принято судом, как доказательство надлежащего извещения.
Образец уведомление о расторжении договора аренды должен включать следующие сведения:
- Название документа – уведомление.
- Реквизиты сторон: ФИО, информация о паспорте, дата рождения, адрес регистрации, организационно-правовую форму и дату регистрации для юридических лиц и ИП, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице.
- Дата и место составления.
- Номер.
- Основание для расторжения договора (с указанием пункта в соглашении, номера статьи закона).
- Обстоятельства, ставшие причиной прекращения правоотношения.
- Имеющиеся доказательства.
- Дата, с которого соглашение расторгается (или срок, по истечении которого правоотношения прекращаются).
- Подпись и расшифровка лица, издавшего уведомление.
Если у организации существует фирменный бланк, уведомление печатают на нем и отправляют в адрес контрагента, письмом заказным с уведомлением. Подписывает документ руководитель учреждения, заверяя подпись печатью.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения.
В какой срок необходимо уведомить о расторжении договора
Законодательно установлено, что одностороннее прекращение арендных отношений в судебном порядке возможно:
- в случае отказа второго участника расторгнуть договор;
- при отсутствии ответа от контрагента в срок, установленный в соглашении или уведомлении (при его отсутствии в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ сторона договора с неопределенным сроком действия, решившая его расторгнуть в одностороннем порядке, должна известить других участников:
- не менее, чем за 1 месяц;
- не менее, чем за 2 месяца – при аренде недвижимости;
- в оговоренный договором срок.
Если уведомление арендодателю о расторжении договора аренды направлено с нарушением установленных сроков, арендатору могут быть предъявлено требование о выплате убытков.
ГК РФ (ч. 2 ст. 619) предоставляет арендодателю право одностороннего отказа от договора аренды. При этом должно соблюдаться обязательное требование – обязательное уведомление арендатора в разумный срок, который определяется с учетом конкретных обстоятельств дела.
Способы уведомления
В большинстве случаев вторая сторона договора не соглашается прекратить арендные правоотношения, поэтому инициатору расторжения следует подстраховаться и сохранить доказательства надлежащего извещения. Уведомление расторжения договора аренды арендатором, должно также содержать сведения о несоблюдении арендодателем условий договора.
Подтвердить соблюдение установленных законом правил об обязательном предупреждении заинтересованной стороной – инициатором остальных участников можно следующими способами:
- Личным вручением уведомления под роспись руководителя или иного ответственного лица с проставлением даты вручения, ФИО принявшего сотрудника.
- Отправкой заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении на адреса участников договора в соответствии с указанными в договоре реквизитами.
Направление уведомления посредством электронной почте рассматривается в качестве дополнительного способа, повышающего оперативность доставки.
Порядок рассмотрения уведомления и завершения договора
Когда арендодатель или арендатор получит документ, отправителю придет извещение о доставке и вручении письма. Контрагент в течение месяца имеет право согласиться или отказаться от расторжения договора.
В случае обоюдного согласия участников соглашения на его прекращение стороны составляют:
- соглашение;
- акт приема-передачи о возврате имущества.
Заключенный на срок от 1 года арендный договор недвижимости обременяет объект и подлежит государственной регистрации в учреждении Росреестра. Поэтому соглашение о расторжении такого договора, также регистрируется, после чего обременение с недвижимости снимается.
В случае соблюдения уведомительной процедуры по ее завершении правоотношения аренды прекращаются. Если один из участников договора не согласен с его расторжением, другой может потребовать этого посредством обращения в суд. Подробно, о взыскании задолженности с арендатора.
Уведомление арендодателя о расторжении договора аренды образец
Тип документа: Уведомление
Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
[1]
Размер файла документа: 3,4 кб
Бланк документа
Скачать образец документа
- Уведомление: образцы (Полный перечень документов)
- Поиск по фразе «Уведомление» по всему сайту
- «Уведомление о расторжении договора аренды».doc
Занесено в базу
Внесены исправления в
У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!
Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите «Спасибо», это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Соглашение об аренде может заключать в себе любого рода требования квартиросъемщика. Само подписание документа означает принятие арендодателем таких условий.
Когда же в соглашении не предусматриваются основания расторжения сделки по желанию арендатора, договоренность может быть прекращена лишь по обоюдному согласию сторон или же при обращении в суд для решения данного вопроса.
Законодательно предусматриваются такие причины:
- при наличии в жилье недостатков, препятствующих проживанию в нем граждан. Использоваться этот пункт может лишь в том случае, если о наличии подобных недостатков арендатор не был заблаговременно предупрежден и не знал о них, либо у него не было возможности выявить их в ходе непосредственного осмотра имущества, при принятии такового;
- если с момента оформления соглашения, у арендатора не будет доступа к жилью;
- когда жилплощадь стала непригодной для ее дальнейшего использования по причине обстоятельств, предусмотреть которые стороны никак не могли;
- в случае преднамеренного создания владельцем жилплощади препятствий к свободному использованию арендатором жилья;
- при невыполнении собственником жилья обязательств относительно проведения ремонтных работ в жилье (при наличии соответствующих сроков в подписанном соглашении). Устные предупреждения о намерении расторжения соглашения правовой силы в себе не несут. Уведомление же, напротив, является официальным документом, который при наличии разногласий может сыграть в пользу одной из сторон, разрешив судебный спор. Отдельной унифицированной формы для подобного извещения нет, его можно составлять и в свободном изложении. Главный момент – точно отобразить все юридические понятия.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
Образец уведомления о расторжении арендного соглашения, оформленный при грамотном подходе, должен заключать в себе:
- Полное наименование составляемого документа «Уведомление». В нем необходимо прописать обстоятельства расторжения сделки об аренде;
- Точные реквизиты инициатора расторжения: ИНН, наименование, КПП, данные для связи, адрес (фактический и юридический), сведения о банковском счете;
- Полные данные адресата: должность и ФИО лица, представляющего второго участника сделки. При этом следует обозначить все в соответствующем падеже: генеральному директору ООО «Саншайн», Сергееву Андрею Петровичу, или же – индивидуальному предпринимателю Борисову Юрию Владимировичу, к примеру;
- Все реквизиты контрагента;
- Ссылку на соглашение, которое подлежит расторжению (наименование, номер и дату, когда документ был подписан);
- Приводится пункт соглашения, где прописан полный порядок досрочного прекращения договоренности между сторонами;
- Дату, когда арендное соглашение истекает, и период, по прошествии которого от даты вручения уведомления, договор можно считать расторгнутым в установленном порядке;
- Дату, когда отсылалось письмо (должен обозначаться исходящий номер при направлении корреспонденции);
- Личную подпись уполномоченного представителя от организации с оттиском печати последней.
К примеру, может быть обозначена точная дата, до момента которой арендатору следует освободить занимаемое им помещение. Или же это может быть период, на протяжении которого следует погасить образовавшуюся задолженность и прочее.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
- +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
- +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
- 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Образец уведомления о расторжении договора аренды
Все основания, достаточные для односторонней инициации расторжения арендного соглашения приведены в Гражданском кодексе РФ.
Если сильно не вдаваться в подробности, определяя каждый из нюансов, можно определить ряд обстоятельств, которые являются основанием для расторжения сделки об аренде:
- При достижении договоренности сторон по данному вопросу;
- При наличии соответствующего судебного решения, когда инициирующей является одна сторона, доказавшая присутствие конкретных нарушений договорных условий ответчиком по делу;
- При наличии судебного решения, касающегося требований, выдвигаемых одним из участников сделки и продиктованных нормами Гражданского кодекса РФ, прочими законодательными актами, либо арендным договором;
- При отказе арендатора/арендодателя от выполнения условий, предусмотренных соглашением, если он допускается на основании закона или же по договоренности сторон. Подобный вариант расторжения сделки на практике выглядит едва ли не идеальным, поскольку, в данном случае, разрешить спорный вопрос можно и не ожидая вынесения судебного решения.
Читайте так же: Признание регистрации юридического лица недействительной
Процесс заключается в следующем: одна из сторон (это может быть как арендатор, так и арендодатель, существенного значения это не имеет) направляет второй стороне соответствующее письмо, где указывается намерение о расторжении соглашения.
Вторая сторона оценивает возможность договоренности по данному вопросу, после чего, по обоюдному согласию партнеров, сделка подлежит расторжению. Действие фиксируется в письменной форме: стороны составляют и подписывают отдельное соглашение о прекращении правовых отношений между ними, очерченных условиями арендного договора.
В завершающей части необходимо подписать документ о передаче арендуемого помещения (акт приема-передачи). Этим и оканчивается процедура. В данном случае, подготовка и направление письма – простая правовая формальность, которую следует выполнить.
Если есть возможность прекратить договорные правоотношения по договоренности, ее необходимо использовать. При отсутствии согласия второй стороны, есть вероятность того, что судебное рассмотрение вопроса расторжения сделки будет длиться довольно долго.
Если арендодатель против освобождения арендатором помещения, в данном случае, дело направляется на рассмотрение в судебный орган. В качестве исключения из правил, можно рассматривать отказ выполнения одной из сторон договорных условий, однако, такое возможно, лишь когда в арендном соглашении прописываются пункты, при которых такие действия допустимы.
Когда той или иной стороне необходимо расторгнуть соглашение, и такая возможность прописана в его условиях, то можно обойтись без обращения в суд. Достаточно просто направить уведомление о расторжении сделки второй стороне, после чего договорные отношения будут законно прекращены.
Документирование расторжения арендного соглашения необходимо при таких обстоятельствах:
- Когда договор оформлен на неопределенный период. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что прекращение соглашения возможно лишь с момента направления уведомления инициирующей стороной о намерении расторгнуть сделку. При наличии желания съехать (в случае с арендодателем – освободить арендуемое помещение), следует направить уведомление заблаговременно, за три месяца до намеченных действий;
- При наличии в оформленном между сторонами договоре отдельных условий, предусматривающих автоматическую пролонгацию документа и, соответственно, договоренности;
- Если одна из сторон соглашения отказывается выполнять договорные условия. Какая именно из сторон высказывает отказ, существенной роли не играет.
Как было упомянуто ранее, если решение о расторжении сделки принимается по обоюдному согласию сторон, направление уведомления можно оценивать как обычную формальность. Что касается отказа от соглашения в одностороннем порядке, то на практике такое решение приводит к причинению второму участнику определенного материального ущерба.
Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке: образец
Образец уведомления здесь.
Письмо о расторжении договора аренды — образец
Расторжение договора аренды: общие положения
Отношения по договору аренды (далее — ДАр) могут быть прекращены либо по взаимному согласию сторон, либо по требованию одного из участников соглашения в судебном порядке в регламентированных законом случаях (пп. 1–2 ст. 450 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.
1994 № 51-ФЗ). Кроме того, с 2015 года новой ст. 450.1 ГК РФ детализированы правила одностороннего отказа от договора, ранее лишь упоминавшиеся в ст. 450 ГК РФ.
Эта процедура отличается от одностороннего расторжения в суде: для ее реализации достаточно уведомления другой стороны.
Судебная практика по вопросу, считать ли направление соглашения о расторжении соблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды, противоречива:
- направление второй стороне соглашения о расторжении может быть истолковано судом как надлежащее исполнение обязательств по предварительному уведомлению, и названное действие может являться достаточным основанием для прекращения правоотношений сторон (см. постановление АС ЗСО от 25.03.2015 № А46-7120/2014);
Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Бланк и образец 2021 года
Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды .docСкачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды .doc
Нюансы расторжения договора аренды
Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:
- При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
- По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
- По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.
Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст.
619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п.
1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.
Порядок досрочного расторжения будет таким:
- Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
- При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
- Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.
К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.
Как составить такое соглашение
Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.
Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.
Итак, что должно быть обозначено в соглашении:
- Название и номер документа («Соглашение»).
- Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
- Реквизиты расторгаемого контракта.
- Место и дата составления и подписания соглашения.
- Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
- Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
- После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
- Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
- Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
- Реквизиты и подписи сторон.
Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).
Образец соглашения
- Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45 - от «24» августа 2019 года
- г. Ижевск
- «21» октября 2020 года
- ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:
- Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
- Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
- В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
- Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
- Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Реквизиты Сторон:
| ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 | ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234 |
Подписи Сторон:
Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов
Скачать документбесплатно
Скопировать урл
Распечатать
Нюансы предварительного договора аренды — Статьи — Консалтинговая группа "Аюдар"
| В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. | Статьи по теме:—Госрегистрация договора аренды недвижимости |
При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).
Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.
Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.
Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.
Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?
Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.
Предмет предварительного договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?
При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.
2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.
Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.
Форма предварительного договора.
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.
Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).
Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.
Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Обязательное условие договора аренды.
Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.
Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.
Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).
Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительный договор аренды — docs.cntd.ru
И.М.Кирюшина, А.В.Тюрина
Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.
Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ).
Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.
Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях»).
По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.
Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания норм гражданского законодательства.
Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?
Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.
Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.
Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить.
Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.
Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.
Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).
Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).
Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.
Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).
В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.
Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел «Условия договора аренды помещений» (с.38).
Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.
Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?
Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа.
Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.
2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).
В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.
К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды.
Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора.
Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.
Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.
Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.
Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.
По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?
Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.
Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору.
И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды.
Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.
Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).
По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия.
Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями.
Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.
Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре.
Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.
Со следующего дня после истечения одного года предварительный договор считается прекратившим свое действие в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ.
Указанный вариант действий можно реализовать благодаря правовой безграмотности арендатора, что встречается довольно часто, или его забывчивости, или путем подкупа сотрудника арендатора. О последнем мы говорим, чтобы предупредить арендатора о возможных случаях недобросовестного поведения хозяйствующих субъектов.
Арендодатель в подобных ситуациях, как правило, ограничивается молчанием и (или) устными обещаниями об обязательном заключении основного договора. Такое поведение продолжается до истечения одного года.
На очередной вопрос о дате заключения основного договора теперь уже «бывший» арендатор получит честный ответ арендодателя об отсутствии взаимных обязательств в связи с истечением срока действия договора.
Такое пассивное поведение арендодателя в некоторых случаях способствовало забывчивости арендатора в течение одного года направить письменное предложение о заключении основного договора.
- В других случаях арендодатель пользовался юридической безграмотностью арендатора, вследствие которой последний не пользовался правовыми способами сохранения предварительного договора в силе и после истечения годичного срока.
- Таким образом, одним из вариантов прекращения предварительного договора аренды является истечение одного года с момента его заключения при условии отсутствия условия о сроке в тексте договора.
- Для прекращения взятых на себя обязательств по предоставлению в будущем помещения в аренду арендодатель может воспользоваться вторым вариантом — установить в предварительном договоре срок путем использования незаконных способов его исчисления.
Предварительный договор должен определять срок заключения основного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Однако в сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, определить срок заключения основного договора довольно сложно.
Как правило, срок заключения основного договора указывается как конкретная дата. Вместе с тем одним из применяемых в практике вариантов установления срока заключения основного договора с учетом ст.190 и 191 ГК РФ является привязка к событию, которое должно неизбежно наступить.
Нередко стороны в договоре допускают указание на такие события, которые не отвечают требованиям неизбежного наступления, например: «Стороны обязуются заключить основной договор аренды в течение пяти дней с момента оформления арендодателем права собственности на помещения».
Однако оформление права собственности на объект недвижимости не является неизбежным. Указанное событие может не наступить, поскольку зависит от воли застройщика.
Неизбежность события, предусмотренная ст.190 ГК РФ, продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Регистрация права собственности носит заявительный характер, т.е. для наступления события от будущего собственника требуется волевое выполнение действия — подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.
Таким образом, указание события, наступление которого зависит от воли стороны, в качестве условия о сроке является незаконным.
В данном случае условие договора о сроке считается несогласованным, и в результате применяется уже известное правило о годичном сроке (п.4 ст.429 ГК РФ).