Сегодня многие жители нашей страны приобретают жилую недвижимость в ипотеку. Кто-то заключает договор ипотечного кредитования с банком для улучшения жилищных условий и это становится оптимальным вариантом покупки квартиры. Хотя, довольно многие граждане РФ заключают ипотечный договор, чтобы сохранить личные сбережения, сделав выгодные инвестиции в недвижимость.
В этом случае собственником ипотечного жилья, зачастую, предполагается сдача его в аренду – так будут покрываться затраты на ежемесячную уплату кредита, а само помещение не будет простаивать впустую, что несет дополнительные расходы на услуги ЖКХ и пр.
Но тогда необходимо выяснить, а вообще, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Об этом мы сегодня и расскажем.
Законодательная база
Что касается правового аспекта данного вопроса, то законодательством РФ не предусмотрено однозначного запрета на сдачу ипотечной жилплощади.
Хотя, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данный объект является обеспечением обязательства заемщика перед организацией, выдавшей кредит.
А значит, до момента полного погашения ипотечного кредита она остается собственностью кредитной организации.
Однако, статьей 209 ГК РФ предусмотрено право собственности, устанавливаемое следующими составляющими:
- пользование;
- владение;
- распоряжение.
Нужно обратиться к Федеральному Закону №102 (ст. 1 ч. 3 п. 1), который наделяет заемщиками правами владеть/пользоваться недвижимым имуществом в целях извлечения его полезных свойств. Но право собственника на распоряжение данным имуществом ограничены по причине имеющегося непогашенных кредитных обязательств на данную собственность.
ФЗ, являющийся регулятором в области залога недвижимого имущества, не несет в себе никакого ограничения, и не содержит непосредственного запрета в части распоряжения имуществом. Иначе говоря, позволяет проводить разные юридические процедуры с имуществом, приобретенным в кредит. К этому можно отнести сдачу жилой площади в аренду. Но существуют некоторые ограничения.
В статье 40 пункт 1 сказано, что собственник имеет право сдавать жилое помещение в аренду без непосредственного согласия кредитной организации, но это не должно противоречить ипотечному соглашению при выполнении некоторых условий:
- Жилая недвижимость должна использоваться только по прямому предназначению.
- Срок действия арендного договора не должен быть больше срока закрытия ипотечного договора.
Ограничения на возможность «запустить в оборот» (отчуждение помещения куплей-продажей, меной, дарением и пр.) ипотечное имущество устанавливаются и регулируются законодательством.
В статье 129 ГК РФ четко говорится, при отсутствии всевозможных ограничений на сделки с жильем данное жилое помещение может передаваться одним лицом другому, как наследство или иными способами, не запрещенными законом.
Нюансы передачи ипотечной жилплощади в аренду
Из существующей на сегодняшний день практики видно, что большинство кредитных организаций, составляя договор ипотеки, прописывают условия, когда заемщик не вправе проводить различные действия с недвижимым имуществом, не согласовав их кредитором. В том числе, к таким действиям относится:
- перепланировка;
- продажа жилого помещения;
- сдача в аренду ипотечной квартиры;
- визиты родственников на какое-то время;
- регистрация на данной площади иных лиц;
- обменные операции с помещением.
Для сдачи ипотечного жилья в наем необходимо соблюдать прописанные в договоре условия.
В случае, если заемщик планирует сдавать в наем ипотечную жилплощадь в аренду, не нарушая условия договора, возможно несколько вариантов развития событий:
- Получение согласия от кредитной организации на сдачу жилого помещения. При этом условия аренды дополнительно оговариваются с кредитором. В случае несогласия кредитора с определенными пунктами арендного соглашения, он вправе выдвинуть свои условия. Только после соблюдения всех формальностей будет выдано положительное решение кредитной организации.
- Запрет кредитной организации на оформления арендного договора, предметом которого является ипотечная квартира. В случае, если банк не разрешает аренду, а заемщик все-таки подписывает арендный договор, то такие действия являются незаконными.
- Кредитная организация в ипотечном договоре не накладывает ограничений на проведение действий с жилым помещением либо прямо разрешает заключение арендного договора заемщиком.
Многими кредиторами не обращается внимания на взаимоотношения заемщика с арендаторами ипотечного жилья, пока им регулярно и без задержек вносятся платежи в счет погашения кредита.
Как мы отметили ранее, при согласии кредитной организации на проведение арендных операций заемщиком необходимо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Рассмотрим несколько вариантов заключения заемщиком арендного договора на ипотечную недвижимость.
Заключение арендного договора
Для сдачи в аренду жилого помещения гражданину не потребуется получение статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя. А значит, доказательств тому, что заемщиком осуществляется коммерческая деятельность кредитной организации будет достаточно трудно.
Взаимоотношения собственника жилого помещения и арендатора, так же как и с налоговыми инстанциями, не препятствуют отношениям банка и кредитора, если последним регулярно вносятся соответствующие платежи, а жилое помещение содержится в должном состоянии.
Жилье, приобретенное по военной ипотеке
Относительно военнослужащих и недвижимости, которая приобретена по программе «Военная ипотека», то такую ситуацию сложно назвать однозначной. Казалось бы, собственник вправе использовать свое имущество по собственному усмотрению, в частности оформлять возмездный арендный договор.
Но, законодательством РФ запрещается организация коммерческой деятельности военнослужащими.
Опять-таки, можно оспорить то, что возмездная сдача квартиры по арендному соглашению – это коммерческая сделка, тем более, если сделка заключается на короткий срок и без оформления договора.
Впрочем, существует еще одно препятствие – кроме кредитной организации держателем залогового жилья выступает государство. И, допустим, кредитная организация может «прикрыть глаза» на сдачу жилого помещения в аренду, то от государства такой лояльности навряд ли следует ожидать.
Ипотечный договор СберБанка
Условия, прописанные Сбербанком для получателей ипотечного кредита, содержат запрет, на передачу предмета залога иным лицам на правах аренды без согласования этих действий с кредитором. Значит, необходимо обратиться к кредитору с соответственным заявлением. Кредитная организация рассмотрит его и озвучит свое решение. Обычно, оно бывает в пользу заемщика.
На самом деле, практически никто из получателей ипотечного кредита не обращает внимания на данный раздел договора. В особенности, дело касается неофициальных взаимоотношениях, которые не подтверждены договором.
Проследить подобные сделки не имеют возможностей ни кредитные организации, ни налоговые органы.
Но стоит понимать, что, заключая «джентльменское соглашение» с арендатором ипотечной квартиры, ее собственник сталкивается с определенными рисками.
Выгода сдачи в аренду ипотечной квартиры
Естественно, каждый получатель ипотечного кредита, предполагающий сдавать помещение в наем, задается вопросом, а есть ли выгода от подобной сделки. Здесь есть определенные плюсы и минусы, которые мы далее перечислим.
Положительные моменты заключения арендного соглашения
Плюсы есть, и они довольно существенны! Это:
- Значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика.
- Получаемая ежемесячно плата за аренду квартиры соизмерима, а иногда и превышает сумму платежа по ипотечному договору.
- Жилая недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом, а это значит, что инвестированные в недвижимость финансы довольно быстро окупятся.
Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимость
Минусы заключения договора аренды на ипотечную жилплощадь можно описать следующими пунктами:
- Вероятность нанесения состоянию помещения серьезного ущерба.
- При положительном решении на сдачу заемщиком ипотечной жилплощади в аренду кредитная организация обычно весьма серьезно повышает страховую (до 30%).
- Нередко после передачи помещения арендатором собственнику (окончание срока арендного договора) оно требует ремонта.
- Кредитная организация, поставленная в известность о планах заемщика сдать ипотечную жилплощадь в наем, может повысить ставку по кредиту.
Кроме этого, заметим, что арендатор, не будучи собственником помещения, не всегда заинтересован в обеспечении сохранности имущества и не несет ответственности перед кредитной организацией.
Хотя арендатор ипотечного жилья тоже сталкивается с рисками – если залогодержатель обнаружит нарушения кредитного соглашения, тогда арендный договор будет расторгнут, а арендатор будет выселен из данного помещения.
Наказание за нарушение ипотечного договора
Если кредитная организация обнаруживает какие-либо запрещенные действия с ипотечным жильем, то она может инициировать следующие наказания:
- на первый раз уполномоченный кредитора может ограничиться указанием на нарушение и вынесением устного предупреждения;
- наказание бывает и более серьезным – штраф за нарушения условий ипотечного договора, при этом сами нарушения фиксируются кредитором;
- при повторе аналогичных нарушений, кредитор имеет право аннулировать договор и истребовать незамедлительного погашения суммы, оставшейся по ипотечному договору;
- если у заемщика нет возможности рассчитаться с кредитным учреждением, то через суд жилье будет изъято, как предмет залога;
- собственник и его арендатор будут обязаны выселиться из квартиры, а само жилье будет продано на аукционных торгах – кредит будет закрыт, хотя это не лучшим образом отразится на кредитной истории заемщика.
Больше того, если станет известно, что заемщик занимался незаконным предпринимательством, то он должен будет ответить перед налоговой.
Самым нейтральным решением тут можно назвать штраф – правда, в такой ситуации лицо, арендующее квартиру, не сможет компенсировать затраченные на аренду жилья деньга, но и собственник также будет наказан.
Вот почему категорически рекомендуется не просто подбирать жилое помещение для последующей передачи его в аренду, но и кредитную организацию, которая положительно отнесется к подобным сделкам.
Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощади
Не стоит пренебрегать возможностью убедить кредитную организацию вынести положительное решение на сдачу в аренду ипотечного помещения. Целесообразно обратить внимание кредитора на то, что его интересы от арендной сделки не пострадают. Для этого нужно:
- Направить заявление кредитору с указанием причин, побудивших заемщика на подобный шаг (материальные затруднения и пр.).
- Ознакомить кредитора с арендным договором, который должен содержать такие разделы, как содержание помещения в хорошем состоянии, пользование ею по прямому назначению и т.д., кроме того, положительная характеристика арендатора станет вашим преимуществом.
- Приложить к пакету документов уведомление об уведомлении страховой компании о предполагаемых намерениях.
После чего останется дождаться решения кредитора. Обычно такое заявление рассматривается около семи дней. В случае положительного решения можно смело оформлять сделку аренды ипотечного жилья. Если это долгосрочной арендный договор (больше 12 месяцев), его следует зарегистрировать.
Впрочем, многих людей не останавливает запрет банка на сдачу квартиры, более того, некоторые вовсе не информируют об этом кредитную организацию.
Не секрет, огромное количество арендных договоров в нашей стране заключается устно.
Конечно, по закону требуется заключение договора в письменной форме, но собственник и арендатор, нередко ограничиваются устным соглашением. Но это влечет за собой определенные риски.
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
Ипотечное кредитование можно рассматривать как наиболее распространенный вариант покупки недвижимости. Многие люди не могут себе позволить покупать жилье сразу за деньги, но и платить большую сумму ежемесячно в качестве взноса по ипотеке, тоже далеко не всем под силу. Разрешить сложную ситуацию позволит простая и удобная схема – последующая сдача ипотечной квартиры в аренду.
Передавать третьим лицам во временное пользование купленное в ипотеку жилище возможно, при условии, что таких ограничений не установлено банковским заведением.
К сожалению, мы не смогли изначально воспользоваться таким вариантом, поэтому пришлось обращаться к кредитору и получать официальное разрешение дополнительно. Это помогло быстрее выплатить ипотеку и уже самим заехать в жилье.
Кроме того, есть еще несколько нюансов, о которых необходимо подробнее рассказать в представленной статье.
Можно ли по закону сдавать ипотечное жилище?
Заемщики очень удивляются, узнав, что у них нет права сдавать квартиру в аренду. Причина этого вполне понятна – банк не хочет, чтобы залоговое имущество пострадало от недобросовестных арендаторов.
Кроме того, если даже заемщик перестанет оплачивать кредит, финансовое учреждение не сможет забрать имущество, поскольк оно будет внайме, а это означает, что банк не сможет забрать свое залоговое имущество.
Многие заемщики используют данную возможность и заранее заключают соглашение аренды с третьими лицами, таким образом, сохраняя за собой право владения квартирой на весь период выплаты ипотечной суммы. Чтобы обезопась себя от такой ситуации, многие банковские учреждения заранее стали вносить в ипотечное соглашение пункт о невозможности передачи жилья в аренду.
В итоге, многие потенциальные заемщики вынуждены были отказаться от варианта приобретения жилья в ипотеку, поскольку возможности выплачивать деньги в счет займа у них отсутствовала. Получается, что законодательно такие действие не запрещены, однако они могут быть ограничены пунктами ипотечного соглашения, которое подписывают все участники сделки по кредитованию.
При каких обстоятельствах можно передавать жилище третьим лицам в пользование?
Сегодня существует две ситуации, при которых собственник ипотечного жилища вправе сдать имущество внаем третьим лицам, а именно:
- Разрешена банком-кредитором или же в договоре по ипотеке не содержится никаких ограничений по этому поводу. Иными словами, заемщик может самостоятельно определять порядок пользования квартиры, находящейся под ипотекой.
- Передача жилища внаем возможно при соблюдении определенных условий. К примеру, в договоре есть возможность заключения арендного соглашения. Иногда банк не запрещает сдавать жилье внаем, но устанавливает максимальные сроки действия арендного соглашения, либо запрет на его автоматическую пролонгацию.
Если же сдача жилища запрещена прямым ипотечным соглашением, то любые действия заемщика будут признаны незаконными и могут стать причиной привлечения гражданина к ответственности.
Как действовать, если банком установлен запрет на сдачу жилья в аренду?
Даже если в договоре есть запрет на сдачу недвижимости в аренду, есть несколько вариантов, позволяющих решить этот вопрос законным образом. Каждый способ потребует определенных действий со стороны заемщика, но может помочь с решением проблемы. Сегодня существуют такие варианты:
- Можно попытаться договориться с банком о пересмотре договора ипотеки, мотивируя свое предложение отсутствием необходимых средств для оплаты ипотеки. Нередко, банки идут навстречу, поскольку не хотят получить проблемную задолженность.
- Некоторые граждане сдают жилье в аренду, не сообщая об этом в банк. Это возможный вариант, но всегда есть опасность пострадать от заключения арендного соглашения в устной форме. Необходимо, чтобы собственник и арендатор полностью доверяли друг другу, а такое случается крайне редко. Фактически, банк не сможет доказать факт передачи жилья в аренду, но здесь важно не подписывать арендного соглашения.
Последний способ не вполне законен, поскольку договор – это обязательно условие арендных отношений. Кроме того, такие действия рассматриваются как ведение бизнеса для извлечения прибыли, а значит, обязательно возникает обязанность по уплате налогов. Фактически, можно решить вопрос, договорившись с банком, или прибегнув в не совсем законным методам.
В любом случае, аренда — это высокорисковая сделка, которая может стать причиной нанесения вреда имущества и сделать его менее ценным залогом. Такой исход тоже не понравится банку, да и повысит вероятность того, что кредитор захочет истребовать всю сумму кредита задолго до завершения всего срока уплаты ипотечного займа.
Заключение
Завершить представленный материал можно несколькими выводами:
- Вариант с передачей ипотечной жилплощади в пользование третьего лица существует, поскольку это не запрещено российским законодательством, однако, есть немало ограничений на этот счет.
- Когда в ипотечном соглашении отсутствуют ограничения, то заемщик вправе самостоятельно принимать решения по данным вопросам, без уведомления банка.
- Если в договоре ипотеки есть пункт о запрете на сдачу купленной квартиры, то в дальнейшем ее можно сдавать только на основании устного соглашения с арендатором, без уведомления банка.
Как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры
Риелторы рассказали, при каких условиях это выгодно, какое жилье нужно выбирать и какими должны быть условия кредитования
Ведомости/ТАСС
Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.
Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
Какими должны быть условия кредитования
Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его.
Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб.
Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб.
, в то время как арендная ставка так и не изменилась.
Какой должна быть квартира
Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать.
«Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.
— Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше.
Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».
Пример расчета
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:
— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб.
— для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант.
Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет.
Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).
Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ.
Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб.
С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.
Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.
Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.
Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.
И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.
На что нужно обратить внимание
В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса.
Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку
Ипотечное кредитование одно из самых популярных на данный момент, именно оно позволяет не рискуя уже имеющимся имуществом, приобрести новое. Однако все же договор ипотеки ограничивает в правах владельца, человек не может полностью распоряжаться вроде, как и своим, но не совсем имуществом.
Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру
Многие заемщики порой удивляются, почему нельзя сдавать в аренду квартиру, которая взята по ипотеке.
А связано это с тем, что многие заключают договор аренды на долгие годы, а в ситуации, когда заемщик перестает платить по ипотеке, их договор еще действует и возникают проблемы у банка по отчуждению имущества.
На самом деле Законом РФ не запрещена сдача квартиры в аренду, однако есть лазейка, согласно которой банки все же умудряются включить этот пункт в договор ипотеки
Важно! Во избежание такой практики, многие банки стали вносить в договор условие о том, что сдача в аренду запрещена.
Существует три варианта, когда собственник может сдать квартиру:
- Договором ипотеки не запрещено сдавать квартиру в аренду, никаких пунктов в договор по этому поводу не внесено.
- Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. Например это возможно по согласованию с банком на определенных условиях таких как ограниченный срок или невозможность пролонгации.
- Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
статью ⇒Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.
Как можно сдать квартиру в случае запрета банком
Многие граждане, беря ипотеку, рассчитывают на то, что они будут сдавать квартиру и на эти деньги оплачивать кредит. Однако здесь на чаше весов стоит не только прибыль, но и мнение банков. В настоящее время они стали более лояльны. Но все равно банки проверяют своих клиентов, что раньше, что сейчас.
Важно! Целью такой проверки является установление личности проживающих.
Существуют несколько путей, если ваш банк против сдачи квартиры в аренду:
- Например, если договором предусмотрен запрет на сдачу жилплощади, то можно подать документы в другой банк, то есть пере кредитоваться и уже читать новый договор на предмет этого пункта.
- Второй вариант — уведомить банк в письменной форме и попытаться получить согласие, во избежание штрафных санкций в случае выявления нарушений.
статью⇒Чем отличается договор аренды от субаренды.
Плюсы и минусы сдачи в аренду ипотечного жилья
| Плюсы | Минусы |
| Сдавая ипотечную квартиру, гораздо выгоднее платить по ипотеке этими средствами, по итогу у вас будет жилье | Повышенный риск порчи и уничтожения жилья, поскольку квартиросъемщики как правило относятся не к своему жилью не порядочно |
| Если вы взяли ипотеку, а сами проживаете в другом городе на территории РФ, то квартиранты будут контролировать коммунальные платежи | После окончания аренды, квартиру точно придется ремонтировать |
| Банки не приветствуют сдачу жилья в любом случае | |
| Ипотечный кредит-долгий процесс, как минимум 10 лет, а то и 20 |
Последствия нарушения ипотечного договора
В случае обнаружения банком нарушений договора ипотеки со стороны заемщика, могут быть предприняты следующие меры:
- В первый раз могут предупредить
- В случае повторного нарушения, потребуют досрочно погасить ипотеку и проценты по ней
- Возможно по этому пункту договора предусмотрены штрафные санкции
- При отсутствии средств для уплаты кредита, квартиру продадут, а квартирантов выселят.
- Помимо наказания от банка, можно попасть на штраф от налоговой, если вы сдали квартиру без заключения договора аренды с арендатором, соответственно укрыли налоги, а также вам будут грозить пени и штраф за не сдачу отчетов. Самым негативным наказанием может быть штраф до трехсот тысяч рублей и уголовная ответственность сроком до года.
6.А также есть риск нарваться на неблагополучных квартирантов, которые будут вести в вашей квартире незаконную деятельность, тогда вас тоже могут привлечь к ответственности
Важно! В случае сдачи квартиры законно, вам придется заплатить 13% с полученной суммы.
Что делать, чтобы и банку было хорошо и вам
Для того, чтобы банк не предъявлял излишних претензий к заемщику, необходимо заранее все предусмотреть, а именно:
- Если банк настаивает на том, что квартиру сдавать нельзя, предусмотрите это в договоре, но таким образом, чтобы фигурировали какие-либо лояльные условия, например сдача разрешается, но на определенный срок
- Затем заключите договор с арендатором жилья, а также составить акт приема-передачи, в котором зафиксировать дату оплаты
- Потом собственник со своим паспортом, документом на квартиру и договором обращается в налоговую инспекцию, где заполняет форму 3НДФЛ о полученном доходе, в этом случае он сдает квартиру как обычный гражданин
- Второй вариант- можно стать предпринимателем, зарегистрироваться как ип не составит труда, но тут тоже необходимо платить страховые взносы и отчитываться в налоговую
- Можно оформить патент на сдачу, но только будучи предпринимателем
Важно! Закон не требует того, чтобы вы оформляли предпринимательство, отчитывайтесь в налоговую как физическое лицо, главное вовремя.
В договоре аренды предусмотрите:
- Паспортные данные сторон с приложением копий
- Сведения об имуществе, лучше указать по описи, что сдается еще внутри квартиры — мебель и т.д.
- Плату за коммунальные услуги, за какие конкретно
- Плату за саму квартиру
- Сведения о постоянно проживающих, чтобы поселить других лиц можно было только с вашего согласия
- Проведение ремонта, а также оплата за капитальный ремонт
- Условия прекращения договора, например постоянные жалобы соседей
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1: Каковы требования банков по ипотеке и сдачи жилья в аренду?
Ответ:
В первую очередь для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходим стабильный и немалый доход, для того, чтобы примерно прикинуть свои затраты, посчитайте, сколько составляют ваши расходы.
Как минимум банк берет за основу прожиточный минимум на одного члена семьи, в среднем 11 тысяч, если у вас семья из трех человек, то уже 33 тысячи, далее расходы на квартиру, где вы постоянно проживаете, какая сумма уходит на коммунальные услуги.
Если есть затраты на учебу ребенка , то и они учитываются. Но во внимание берется совокупный доход семьи, то есть заработная плата супругу. Соответственно имея даже заработную плату в 60 тысяч не будет достаточно для выдачи кредита, потому что большую часть тянет кредит и проценты.
Закон не запрещает сдать квартиру в аренду, тем самым повысить шанс взять ипотеку, но каждый банк перестраховывается и выдвигает дополнительные требования.
- Вопрос №2: Что будет, если банк запретил сдавать квартиру в аренду, а мы сдали?
- Ответ:
- В вашей ситуации необходимо было предупредить банк до того, как он сам это обнаружил, раз в договоре категорично прописано, что запрещено и вы это подписали, скорее всего вас обяжут выселить квартирантов, еще и оштрафуют.
Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём — блоги риэлторов | ЦИАН
Периодически люди задают вопросы о покупке квартиры по ипотеке и дальнейшей её сдачи в аренду или наём. В статье я приведу три реальных примера. Два – невыгодных, и один – выгодный.
К этой покупке нужно отнестись со всей серьёзностью. Одно дело нужно сохранить деньги потому, что человек опасается держать их в банке, другой – он реально думает, что можно извлечь выгоду из такой сделки.
Пример первый.
В 2012 году семья купила 1-комнатную квартиру в Щербинке (Москва) в бетоне. Ипотеку брали в Сбербанке на 25 лет. Стоимость квартиры составила 4 300 000, первоначальный взнос 900 000. Ремонт и техника обошлись в 300 000.
По графику платежей сумма выходит 9 600 000. Сюда плюсуем 300 000 за ремонт и технику и первоначальный взнос. Стоимость квартиры выходит 10 800 000. Квартира в собственности уже почти шесть лет и сдаётся за 21 000.
Ежемесячный платёж по ипотеке выходит 33 000 рублей.
Из примера мы видим, что даже сдача не покрывает сумму платежа по ипотеке. Квартира сдаётся, люди ею не пользуются, а просто ежемесячно выбрасывают деньги на ветер уже почти шесть лет. Хотя, если углубиться в подробности, она сдаётся всего полтора года, а до этого пустовала несколько лет.
Пример второй.
В 2015 году люди купили 2-комнатную квартиру в г. Видное Московской области на этапе строительства. В 2016 дом был сдан, сделан недорогой ремонт в 2017-м. Теперь сдаётся. За сколько сказать не могу – не знаю, но допустим не более 30 000.
Квартира стоила 4 600 000. На первоначальный взнос назанимали денег. Ипотеку взяли на 15 лет. Ежемесячные платежи 53 000 рублей. Этот случай более подробно по цифрам расписать не могу, т.к. нет всей информации. Покупали знакомые, но без моего участия. Опять мы видим, что идут убытки, минимум 23 000 на ветер ежемесячно.
Как в первом так и во втором случаях, люди не пользуются квартирами. Таких примеров масса. И хорошо, что хоть кто-то прежде чем пуститься в такие приключения, задаёт вопросы специалистам о целесообразности. Кстати стоит учесть, что квартиры дешевеют. Теперь квартиру из первого случая можно купить не 4,3 млн., а с натягом за 3,8 в этом же доме (ЖК Калипсо 1, ул. 40 лет Октября, д. 15/1).
Пример третий.
Этот случай можно отнести к выгодному, если по нему купить квартиру и сдавать. Существует множество подпрограмм социальной ипотеки и когда покупателям предоставляется субсидия на приобретение жилья.
Субсидия – это некая сумма, за которую можно приобрести жильё без процентов. Можно добавить свои средства, а можно добавить ипотечные.
Причём стоит отметить, что при социальной ипотеке соцработникам АИЖК компенсирует полностью выплаты по процентам, выплачивая их банку за заёмщиков.
По сути Заёмщики выплачивают половину стоимости квартиры в рассрочку. Т.е. в данном случае они не платят по ипотеке совсем.
Поэтому, уважаемые покупатели, прежде чем «затягивать на шее петлю», стоит просчитать всё до мелочей. Зачем Вам не ликвидный объект? Многие объясняют это тем, что можно будет заехать в любое время и будет крыша над головой.
А теперь давайте примерно посчитаем, что на самом деле можно сделать, если подойти к этому вопросу взвешенно.
Возьмём просто первый вариант из вышеприведённых примеров. Не купив в 2012 году квартиру за 4 300 000 и имея на тот момент 900 000, несложно посчитать, сколько накопилось бы денег, если бы покупатели откладывали по 33 000 каждый месяц. Хотя даже не 33 000, а 36 000 потому, что они ещё платили эти годы за ЖКУ.
36 000 х 12 (месяцев) х 5,5 (лет) = 2 376 000 + 900 000 (их накопления) = 3 276 000. Немаленькая сумма правда? А с учётом того, что они пока и не планируют там жить, то могли бы и дальше копить деньги.
А, если учесть, что теперь эту квартиру можно купить на сегодняшний день за 3 800 000, пусть даже плюс те же 300 000 на ремонт, то осталось бы добавить всего 824 000 руб. Если продолжить подсчёты, то также стоит учесть, что сегодня ипотечная ставка по сравнению с тем годом снизилась ПОЧТИ в два раза.
К тому же к этому моменту вырос первоначальный взнос. Поэтому, если бы они брали ипотеку сегодня, то это было бы намного выгоднее.