Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации в 2021 году, рассмотрим далее в статье?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  1. Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  2. Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  3. Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартирынедействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
  • сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры 2021 года: скачать бланк и образец

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Скачать исковое заявление расторжения договора купли-продажи недвижимости: бланк

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Расторжения договора купли-продажи: порядок, помощь адвоката

   Договор купли-продажи подписывается, когда все проверено и достигнуты договоренности по всем условиям. Но несмотря на это, нередки случаи, когда возникает необходимость в расторжении сделки. Давайте подробнее рассмотрим этот вопрос, чтобы избежать ошибок.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по договорным отношениям разъяснит порядок расторжения договора купли-продажи, проверит договор на соблюдение его условий закону, а также будет представлять Ваши интересы в процедуре: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок расторжения договора купли продажи

   Порядок прекращения договорных отношений зависит от того, на какой стадии оформления находится договор. Если он еще не зарегистрирован, то и сложностей никаких. Стороны отказываются от обязательств.

Заключается соглашение о расторжении, и он предоставляется в Росреестр. Так же возможно расторгнуть и при отсутствии согласия одной из сторон, направив предложение о расторжении.

Читайте также:  Льготы по налогу на капремонт для пенсионеров старше 70 лет: какие нужно собрать документы по новому закону, чтобы получить компенсацию таким лицам по оплате капитального ремонта?

Если нет ответа или получен отказ, то придется обращаться в суд.

   Дела обстоят сложнее, если сделка уже прошла регистрацию. Ее можно прекратить через суд, если вторая сторона против. Но переданные деньги и квартира не могут быть возвращены обратно. Конечно и в этом случае можно расторгнуть документ без суда, если вторая сторона ответит согласием на предложение о расторжении.

Однако есть шанс все же остаться без денег и квартиры. Для возврата первоначального положения, следует совершить обратную сделку. В которой продавец становится покупателем, а последний – продавцом. Сделка проходит регистрацию и стороны обратно обмениваются деньгами и квартирой.

Либо отдельно указывать в иске требование о возврате переданного.

ПОЛЕЗНО: читайте также, как составить договор купли-продажи по ссылке

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

   Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.

   В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.

   Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.

   Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

   Это конечно же самый выгодный вариант. При достижении согласия, сторонами подписывается соглашение о расторжении сделки.

В соглашении необходимо указать:

  • Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?Сведения о сторонах (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные);
  • Дата и место составления;
  • Данные о недвижимости;
  • Срок возврата имущества и денег;
  • Дата прекращения основного договора;
  • Порядок оплаты дополнительных расходов;
  • Подписи сторон

   Соглашение должно быть составлено в 3 экземплярах. Один экземпляр направляется в Росреестр. Сотрудники проверяют его действительность. Если все в порядке, то процедура регистрации прекращается. После этого стороны возвращают все, что получили по сделке. Очень важно подробно описать действия каждой стороны по возврату квартиры и денежных средств.

   Когда договор прошел регистрацию, заключённое соглашение не является основанием для возврата всего в первоначальное состояние.

   Чтобы избежать рисков в таком сложном вопросе, лучше обратиться к нашему адвокату. Он подготовит соглашение в рамках действующего законодательства и разъяснит какие могут быть последствия в той или иной ситуации.

ИНТЕРЕСНО: все про оспаривание договора купли-продажи с помощью адвоката

Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя

   Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его.

Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать.

Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.

   Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений.

В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган.

Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.

   Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи по ипотеке?

   Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.

   Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства.

К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания.

Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.

   Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.

Возврат денег при расторжении договора купли продажи квартиры

   Если сделка не доходит до своего логического завершения, а именно регистрации перехода права, то у сторон возникает вопрос возврата денежных средств. Как правило, многие путают аванс и задаток.

Аванс возвращается в любом случае и не важно по соглашению сторон расторгнут договор или по инициативе любой стороны. С задатком дела обстоят иначе. Если сделка прекращается по вине покупателя, то задаток не возвращается.

А если по вине продавца – то возвращается в двойном размере.

   Как правило, если не соблюдена письменная форма соглашения о задатке или деньги переданы до заключения договора, то это считается авансом. Поэтому вернуть деньги – это обязанность продавца при любых обстоятельствах.

В противном случае покупатель вправе подать исковое заявление в суд и взыскать проценты с второй стороны за пользование денежными средствами. Перед обращением в суд, следует направить продавцу претензию о возврате внесенных денег и указать срок для ее рассмотрения.

И только при отказе или игнорировании требования, обращаться в судебный орган.

   В таких сложных ситуациях без профессионального юриста затруднительно разобраться в происходящем, что уж говорить об отстаивании прав. Если возникли сложности при расторжения договора купли-продажи квартиры, наш адвокат проконсультирует Вас и поможет разрешить проблему.

  • про:
  • Все споры по договору купли-продажи с помощью юриста по договорным отношениям
  • Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Может ли продавец отказаться от сделки (расторгнуть ее) уже после заключения договора купли-продажи у нотариуса?

Для покупки жилого дома решили продать две квартиры.

После того, как у нотариуса заключили договор купли-продажи одной квартиры, и покупатель подал документы в банк на получение кредита, выяснилось, что подобранный нами для покупки жилой дом имеет существенные скрытые недостатки.

В связи с отказом от покупки жилого дома могу ли я отказаться от сделки по продаже квартиры, расторгнуть договор купли-продажи и возвратить покупателю полученную часть стоимости квартиры?

Отказаться в одностороннем порядке от исполнения заключенного договора Вы вправе в случае и порядке, предусмотренном законодательством или заключенным договором купли-продажи.

Если условия заключенного договора предусматривают возможность его расторжения по Вашему требованию, то, соответственно, Вы можете воспользоваться таким правом и расторгнуть договор.

Законодательство же в первую очередь говорит о том, что расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

При отсутствии согласия покупателя на расторжение заключенного договора его расторжение по Вашему требованию может быть произведено в судебном порядке при существенном нарушении договора покупателем.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как следует из содержания обращения, покупатель пока еще ничего не нарушил.

У него есть установленный договором период времени для оплаты стоимости квартиры, и он предпринимает действия по получению кредита для исполнения обязательства по оплате квартиры.

Законодательством также предусмотрена возможность расторжения договора в случае существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так как изменение обстоятельств относится к отношениям, связанным с куплей-продажей квартиры, а не к Вашим планам по покупке жилого дома, то расторгнуть договор купли-продажи по таким основаниям также нет возможности.

Поэтому в создавшейся ситуации для расторжения договора купли-продажи Вам необходимо достигнуть соглашения с покупателем. В противном случае покупатель произведет оплату квартиры за счет кредита и будет вправе требовать передачи квартиры ему в собственность.

В случае Вашего отказа покупатель вправе будет обратиться в суд для понуждения Вас передать ему квартиру в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи.

Случаи возможного расторжение договора купли-продажи

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет.

Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.

2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:  

  • В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
  • Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
  • Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.
Читайте также:  Что такое ипотека на жилье простыми словами: подводные камни и суть предмета, что нужно знать, когда берешь кредит на квартиру в России, что означает это слово?

 

Сколько понадобится времени

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года.

Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.  

Другие случаи аннулирования сделки

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:  

  • Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
  • Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
  • Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

 

Может ли продавец стать инициатором разрыва?

Продавец тоже имеет полное право выступать инициатором расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации, если покупатель не заплатил остаток оговоренной в документах суммы. Суд заставит его платить или расторгнет сделку.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор.

Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.

Соглашение обязательно должно содержать:

  • Название документа;
  • Число, месяц, год и место, где он составлен;
  • ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
  • Реквизиты договора купли-продажи;
  • Дату, которая обозначит расторжение сделки;
  • Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

  • Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
  • Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
  • Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риэлторы АН «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

 

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

 

  • Исковое заявление;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
  • Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
  • Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

 

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

  • Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
  • Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

 

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию.

В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение.

На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того, как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Если стороны не удовлетворены решением суда, они могут обжаловать его, подав апелляцию. Однако наиболее простым способом расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации становится взаимное согласие.  

Как ускорить процесс

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.  

На кого ложатся судебные расходы

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.  

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:  

  • Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
  • При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
  • Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

АН «Владис» оказывает риэлторские, юридические и оценочные услуги. С нашей помощью вы найдете хорошую квартиру по разумной стоимости в подходящем районе. Если у вас возникают сомнения относительно понравившейся квартиры, пригласите наших оценщиков, специалист запросто выявит все явные и скрытые изъяны. Наши юристы досконально проверят все документы и не позволят недобросовестному продавцу обмануть вас. А если вам понадобится ипотека, мы поможем получить кредит на самых выгодных условиях.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Читайте также:  Как взять ипотеку без официального трудоустройства: можно ли получить, если не работаешь и нет трудовой книжки с последнего места, а также стажа?

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Как успеть — расторжение договора купли продажи недвижимости

Оглавление:

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.

Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).

Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.

Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *