Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

аключение договора купли-продажи недвижимости в жизни большинства людей становится самой крупной по сумме сделкой, которую они проводят. При этом возникает необходимость выплатить налог, а тот выражается в процентном соотношении от общей суммы. Не стоит забывать о вознаграждении нотариусу.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Экономить при оформлении договора купли-продажи квартиры пытаются многие

Одним словом, возникает довольно много сопутствующих трат. Неудивительно, что большинство желает сэкономить. И одна из сторон может предложить другой искусственно занизить сумму в договоре. Это довольно популярный способ уменьшения налогов. К тому же если вознаграждение нотариусу тоже привязано к сумме, то этот специалист получит меньше средств.

Также некоторые лица не хотят показывать весь объём появившихся у них денег. Одни пытаются спасти средства от кредиторов, другие руководствуются иными соображениями. В любом случае это довольно распространённая схема. И она опасна тем, что оборачивается против участников.

Все риски можно разделить на 3 условные группы:

  • риски, угрожающие в первую очередь продавцу;
  • проблемы, с которыми может столкнуться при использовании такой схемы покупатель;
  • универсальные проблемы, угрожающие любой из сторон.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?

При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.

Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре.

При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся.

И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы.

Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец.

Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.

А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).

Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно.

К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам.

И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.

Проблемы для покупателя

Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами

Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:

  • Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
  • Он передаёт средства, соглашение заключается.
  • Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
  • Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.

Занижение цены при проведении сделки может быть также способом привлечь внимание покупателя, заставить его согласиться на сомнительную сделку. Из-за желания сэкономить многие забывают об осторожности и начинают игнорировать даже очевидные признаки обмана.

Одним словом, для покупателя такой вариант тоже будет рискованным. Однако довольно большое количество проблем может возникнуть у всех участников подобной сделки.

Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?

Необходимо отметить, что в современной России (и не только) занижение суммы сделки при покупке-продаже квартиры чревато целым рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но их нужно принимать во внимание.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Лучше всё, включая реальную сумму, фиксировать в договоре

Претензии со стороны налоговой

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно.

А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса.

Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Вероятные последствия:

  • опротестование сделки в судебном порядке;
  • неопределённый на какое-то время статус квартиры;
  • серьёзный штраф;
  • доначисление налогов;
  • проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
  • тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
  • конфликт с риэлтором и нотариусом;
  • репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.

Риск опротестования сделки кредиторами

Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.

В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Безопасность при оформлении договора купли-продажи недвижимости должна быть на первом месте

Что же касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить процедуру проведения банкротства. Для списания должник должен демонстрировать добросовестное поведение.

Если же он пытается реализовать имущество по явно заниженной цене, то арбитраж может это растрактовать как попытку уйти от ответственности и избежать уплаты долгов.

Следовательно, начнутся проблемы со списанием имеющихся долгов.

И в любом случае у всех участников будет масса организационных сложностей. Просто сделки купли-продажи не получится: придётся отстаивать свои права, обращаться в разные инстанции, доказывать законность собственных действий. Участнику сделки лучше самостостоятельно доказывать, что он выполнил все требования к проведению такой сделки, учитывал в деталях все нюансы.

Проблемы с обоснованием средств и подозрения в отмывании денег

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования.

В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать.

У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Попытка уйти от налогов при заключении договора купли-продажи квартиры чревата

Однако поскольку у него на руках — только договор с указанной там меньшей суммой, обоснования банку собственник предоставить не сможет. В итоге есть риск, что с возможностью распоряжаться деньгами возникнут проблемы.

Особенно актуально последнее для тех, кто планирует открыть счёт в другой стране. В Европе вопрос отмывания денег и контроля за движением средств — очень болезненный. И там к таким моментам относятся предельно внимательно.

Во-вторых, проблемы могут появиться и у покупателя. Чтобы рассчитаться с продавцом так, чтобы этого никто не заметил, придётся использовать наличность. А для этого нужно будет снимать довольно крупную сумму.

Однако в настоящем к обналичиванию большинство банков в России относятся подозрительно. Особенно много проблем может возникнуть у покупателя, если он занимает руководящую должность в компании, является ИП или же учредителем фирмы.

Риск блокировки счетов до прояснения экономического смысла такой операции тоже есть.

Репутационные риски

Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя.

Читайте также:  Росгосстрах: страхование квартиры и домашнего имущества от затопления соседей, сколько стоит, какие документы нужны и что известно об условиях договора?

Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке.

Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.

Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов.

Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

Вероятность опротестования сделки со стороны органов опеки и попечительства

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства.

Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей.

При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

На основании всего перечисленного довольно легко сделать вывод о том, что при занижении суммы органы опеки и попечительства придут к выводу, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетних. Поэтому они способны запретить продажу такой квартиры.

Естественно, если указать реальную сумму, то вероятность добиться разрешения на проведение сделки намного выше. Однако если уже один раз был дан запрет на сделку, то после этого разобраться с органами опеки и попечительства будет на порядок сложнее.

Занижение цены квартиры при заключении договора купли-продажи многим ошибочно кажется отличной идеей. Никому не хочется переплачивать налоги, а также отдавать серьёзную сумму нотариусу и риэлтору. Однако стоит учесть, что подобное соглашение чревато серьёзными проблемами. Причём последствия могут наступить и через какое-то время, когда все стороны уже успеют забыть о своей экономии.

Поэтому занижать сумму, обозначенную в договоре, не стоит. Такое решение способно обернуться потерями, которые нельзя сопоставить с сэкономленными средствами.

Другие статьи:

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 30.10.2020

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Читайте также:  Как составляется образец уведомления о выселении из квартиры, предупреждение, требование. Весь перечень необходимой документации для выселить из жилого помещения

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

  • Не пропустите:
  • Когда платить налог на квартиру?
  • Переуступка прав: особенности сделок
  • Как купить квартиру по договору переуступки?
  • Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

"Занижайка". Чем опасно умышленное занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Турция зимой

Низкая ставка по ипотеке в нашей стране спровоцировала очередной рост цен на недвижимость. Больше всего этому обрадовались те, у кого уже есть квартиры, так как в случае их продажи можно неплохо заработать.

Но есть небольшой нюанс. Законодательство требует заплатить налоги, если недвижимость была менее 5 лет в собственности. Для единственного жилья сделано исключение — 3 года владения.

Так как цены на квартиры подросли существенно, то и налог придется заплатить приличный. С каждого миллиона по 130 тыс рублей.

Бюджеты, потрепанные пандемией, с нетерпением ждут этих денег от наших сограждан. Не все готовы добровольно расставаться с ними и из-за этого придумывают всяческие ухищрения, которые в итоге сводятся к одному – занижению стоимости квартиры в договоре купли-продажи. На большее у людей, как правило, фантазии не хватает. В результате чего рискуют все участники сделки. И продавец, и покупатель.

Самая главная опасность «занижайки» для покупателя — это возможное банкротство продавца в течение трех лет после сделки.

При этой процедуре проводится анализ недавних сделок (как раз за три года) и если обнаружат факт продажи квартиры по цене явно ниже рыночной (15-20% от рынка), то подадут в суд на отмену сделки.

Как правило, суды подобные иски удовлетворяют. Квартиру заберут, а покупателя поставят в очередь на взыскание имущества банкрота.

Очевидно, что в момент покупки квартиры, невозможно предсказать, станет ли продавец банкротом в течение ближайших трех лет или не станет. Поэтому данный риск самый серьезный.

Второй нюанс, на который следует обратить внимание покупателю при сделке с занижением — это уплата дополнительного налога в случае продажи объекта в течение ближайших 5 лет. Налог будет взыскан с разницы между ценой за которую куплена квартира (которая указана в ДКП) и ценой за которую она будет продана.

В-третьих, если продавец после продажи по заниженной цене вдруг передумает и подаст в суд на оспаривание сделки, то могут быть проблемы у покупателя. В лучшем случае потеряет время и нервы, ну еще немного денег на адвокатов.

В худшем — отдаст квартиру, а взамен получит сумму, указанную в договоре-купли продажи. А она там может быть существенно ниже рыночной.

Возможно, встречные расписки, которые так любят писать на подобных сделках, спасут ситуацию, а может быть и нет.

Народ у нас в стране наивный, не понимает, что налоговая тоже в курсе роста цен на квартиры, и её сотрудники с нетерпением ждут поступления на проверку налоговых деклараций. И они заранее знают, что и где в них искать.

Как налоговая может выявить занижение стоимости. Ну, во-первых, от самих же участников сделки. Существует миф о том, что если в договоре прописать цену квартиры в 4 млн, а еще стоимость неотделимых улучшений в 2 млн, то НДФЛ можно не платить.

Люди всерьез верят, что эти формулировки обманут инспектора налоговой и он не поймет того, что реальная цена квартиры составила 6 млн.

Госслужащие в нашей стране не идеальны, но они же не идиоты, в отличие от тех, кто подобные договоры составляет и подписывает.

Сделка через ипотеку даст дополнительные доказательства занижения реальной стоимости квартиры для налоговой. Банки ничем не рискуют. Им все равно что стоимость квартиры в ДКП 2 млн, а ипотечный кредит выдан на 4 млн. А платеж прошел по безналу и навсегда остался в информационной системе банка. Любая проверка или запрос и банк сдаст вас с потрохами.

А еще продавца легко и бесхитростно может сдать покупатель, предоставив в ФНС документы для получения налогового вычета. Там будет и договор купли продажи, и кредитный договор, и документы, подтверждающие факт получения денег продавцом. Покупатель квартиру получил, деньги заплатил за неё и хочет получить налоговый вычет, который ему положен, проблемы продавца его вряд ли будут волновать.

Продавец рискует при сделках с занижением, но не квартирой, а деньгами. Налоговая, если докажет факт занижения стоимости квартиры в договоре, просто начислит налог на всю стоимость квартиры. Обращаю на это внимание.

Читайте также:  Когда нужна доверенность на прописку от собственника? Как осуществляется такая регистрация?

Продавец уже не сможет применить налоговый вычет в размере понесенных ранее расходов на приобретение жилья, так как попытался исказить данные и обмануть налоговую. Повторяю. Налог будет взят с полной стоимости квартиры. Напомню, что 13% от 5 млн — это 650 000 рублей.

Те, кто не верит, может прочитать первые два пункта статьи 54.1. Налогового кодекса РФ:

1. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.2. При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий:

Про налоговые вычеты, которые уменьшают налоговую базу, вы сможете прочитать в другой моей статье, ссылка на которую появится здесь в ближайшем будущем.

Надеюсь, моя статья дала ответ на то, что такое «занижение стоимости» и чем оно опасно. Аналогичные правила действуют и при продаже автомобилей. Если цена авто 2млн, а в договоре написано, что 250 тыс, то могут быть проблемы в виде налога в размере 260 тыс рублей.

Поэтому прежде чем идти на сделку с занижением стоимости недвижимости, сначала оцените возможные последствия, и только потом принимайте решения. Но никак не наоборот.

Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:

Самая веская причина из-за которой надо платить налоги со своих доходов

Налоговые вычеты. Что это такое, какие они бывают и сколько денег можно вернуть от государства.

Сколько налогов мы платим государству и что получаем взамен

Занижение стоимости квартиры при ипотеке

Занижение цены на недвижимость. Что это?

О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости.

Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей.

При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.

Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?

Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает квартиру на вторичном рынке. Причина – в особенностях налогообложения.

Налоговое законодательство РФ предусматривает уплату НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн. рублей, проданной  в течение 3-х или 5-ти лет (в зависимости от оснований) с момента ее приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей необходимо заплатить налог на разницу с суммы 2,5 млн. – 1 млн. = 1,5 млн. руб. х 13%.

С 2020 года вступили изменения в Налоговый кодекс, которые расширили перечень обстоятельств, по которым срок владения недвижимым имуществом для применения льготы по уплате НДФЛ составляет 3 года.

  Помимо недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и/или близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, добавилась собственность  в виде единственного жилья налогоплательщика.

Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке

На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены продаваемой недвижимости. По сути, все риски — только финансовые и только покупателя. В чем риск?

Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли-продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю.

Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе.

Конечно, такие случаи редки, но в практике случаются, а доказать факт занижения стоимости продажи, чтобы получить разницу между реальной и заниженной стоимостью жилья, в подавляющем большинстве случаев не представляется возможным.

Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга как страхование риска утраты права собственности.

Кроме того, с 2020 года стало сложнее избежать налогообложения при помощи занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

В рамках борьбы государства с так называемой серой налоговой оптимизацией, в связи с огромной долей сделок на вторичном рынке жилья, суммы по которым не превышали 1 млн. рублей, были внесены изменения в статью 214.10 ч.2 Налогового кодекса.

Согласно новой редакции данной статьи, теперь при продаже квартиры, приобретенной позже 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости с учетом поправочного коэффициента 0,7. Т.е. по сути занижать сумму сделки становится бессмысленным более, чем на 30% от кадастровой стоимости жилья.

Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.

Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?

При оформлении ипотечного кредита покупателю, в принципе, все равно, занижена цена или нет. Ведь он занимает деньги в полном объеме. Но вот при занижении цены приобрести, например, квартиру в ипотеку может быть проблематично.

На сегодняшний день банки прекрасно осведомлены о стоимости жилья на вторичном рынке, где уже даже так называемые «хрущевки» старого жилфонда стоят более 1 млн. рублей. Поэтому специалисты служб кредитования сразу по представленным в банк документам видят, что стоимость квартиры занижена.

Если продавец недвижимости настаивает на занижении стоимости в договоре, мы всегда рекомендуем честно предупреждать банк о том, что сделка оформлена по заниженной стоимости.

Банки сейчас, в отличие от прежних лет, в принципе не особенно против таких ситуаций, поскольку работают в условиях жесткой конкуренции и борются за каждого клиента.

И не соглашаясь на занижение цены, они рискуют остаться со своими кредитами наедине, без заемщиков.

Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?

Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.

Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».

Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть:

  • увеличение первоначального взноса;
  • повышение годовой процентной ставки;
  • введение дополнительных комиссий при выдаче кредитов.

В эту группу можно отнести такие банки, как РосЕвроБанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому вы все сможете узнать сами и договориться.

Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить что-то своим клиентам.

Так, например, вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита.

Это  Райффайзенбанк, Росбанк и ДельтаКредит (в 2019 году реорганизован путем присоединения к ПАО Росбанк с образованием филиала ПАО Росбанк «Росбанк Дом»).

Как оформить занижение стоимости квартиры при ипотеке

Ну, и последний вопрос — как делается занижение цены при ипотеке?

На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже вам.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *