Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию или узаконить уже выполненные изменения, штрафы за самовольное изменение

Нежилые помещения очень часто используются в сфере оказания услуг и могут быть обустроены под магазины, парикмахерские и иные объекты данной сферы.

Собственникам зачастую необходимо узаконить перепланировку нежилого помещения.

Куда обращаться, чтобы получить разрешение на проведение работ, какие для этого нужны документы и что делать, если перепланировка совершена без соответствующих разрешений. Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения

Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию или узаконить уже выполненные изменения, штрафы за самовольное изменение

При перепланировке в результате строительных манипуляций помещение меняет свою конфигурацию.

Это может быть выполнение следующих работ:

  • снос старых стен и возведение новых;
  • перенос оконных или дверных проемов;
  • демонтаж перегородок, который приводит к изменению местоположения комнат и перераспределению пространства.

Не стоит путать перепланировку с переустройством. Это разные понятия, включающие в себя разные виды работ.

Переустройство в помещении представляет собой:

  • перенос инженерных сетей в целях оптимизации внутреннего пространства;
  • замена устаревших или вышедших из строя коммуникаций, при установке новой по другой схеме;
  • установка коммуникаций нового вида.

Выполнение и тех и других видов работ требует согласования и изменений в техдокументацию помещения. Вопросы переустройства и перепланировки регулируются главой 4 ЖК РФ. Процедура для жилых и нежилых помещений аналогична.

Способы узаконить перепланировку или реконструкцию

Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию или узаконить уже выполненные изменения, штрафы за самовольное изменение

Существует также более обширное понятие, которое может включать в себя, в том числе, перепланировку и переустройство – реконструкция. Это более серьезные изменения и они могут касаться изменений фасада здания, этажности, возведения надстроек и затрагивают его несущие конструкции.

Перед началом работ по перепланировке и реконструкции необходимо обратиться к проектировщику для составления проекта.

Справка! Только специалист может оценить безопасность производимых работ, нагрузку на несущие конструкции, гарантию отсутствия негативных последствий и возможность согласовать конструктивные изменения помещения или здания.

Есть два способа узаконить такие изменения:

  • через уполномоченный орган — если работы только планируются или произведены без предварительного разрешения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ);
  • в судебном порядке — если изменения произведены без разрешения и уполномоченный орган отказал их узаконить.

Через уполномоченные органы

Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию или узаконить уже выполненные изменения, штрафы за самовольное изменение

После завершения проектных работ можно начинать процесс согласования. Уполномоченным органом, имеющим право узаконить изменения, как правило, является орган местного самоуправления.

Туда нужно представить следующие документы:

  1. Заявление (скачать форму заявления можно ниже).
  2. Правоустанавливающие документы (на здание или нежилое помещение).
  3. Технический паспорт объекта.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Согласие всех собственников объекта (личное присутствие либо нотариально заверенное согласие) на запланированные изменения.
  6. Проектную документацию на перепланировку/реконструкцию.

Скачать заявление на перепланировку нежилого помещения

В зависимости от вида работ возможна необходимость предоставления дополнительных документов.

Если уполномоченный орган счел возможным проведение перепланировки или реконструкции, то собственнику выдается разрешение на проведение этих работ в установленный срок. Все работы должны быть произведены в точном соответствии с проектом, иначе приняты они не будут.

После перепланировки итоги работы принимает комиссия, созданная уполномоченным органом. Комиссия осматривает объект, оценивает проведенные работы и их соответствие проектной документации.

При соблюдении всех нормативов и правил, комиссия подписывает и выдает собственнику акт приема выполненных работ (ст. 28 ЖК РФ). Этот документ дает право на внесение изменений в технический план помещения и обращение в Росреестр для изменения информации об объекте.

Когда работы уже проведены, но разрешение на это получено не было, узаконить их все же возможно. Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку собственник должен оформить техническое экспертное заключение, в котором отражаются произведенные изменения и сведения о том, являются ли они безопасными.

  Как сделать реструктуризацию долга по ЖКХ?

При нахождении нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (например, помещение магазина на первом этаже), техзаключение должно быть согласовано с муниципальными органами власти.

Если уполномоченный орган откажет узаконить такую перепланировку, то сделать это возможно будет только через суд.

Незаконная перепланировка или реконструкция может быть препятствием для полноправного владения и распоряжения объектом недвижимости.

Через суд

Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию или узаконить уже выполненные изменения, штрафы за самовольное изменение

Получение отказа уполномоченного органа в утверждении перепланировки влечет за собой определенные последствия. Собственник должен либо вернуть все в первоначальное состояние либо в судебном порядке узаконить изменения (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Судебный процесс может длиться от 2 до 6 месяцев и его исход не всегда положительный.

Суд может сохранить помещение в измененном состоянии только в том случае, если в результате перепланировки не создана угроза для жизни и здоровья граждан, заключение эксперта подтверждает безопасность произведенных работ.

Чтобы узаконить работы через суд необходимо совершить следующие действия:

  • подготовить все необходимые документы;
  • составить исковое заявление;
  • оплатить государственную пошлину;
  • направить документы в суд;
  • после судебных процессов получить решение и исполнить предписанные судом требования.

Документы

Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить перечень документов:

  • техническое экспертное заключение;
  • технический паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие собственников квартир (если изменение затрагивает общедомовую собственность);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Перечень не является исчерпывающим и может дополняться любыми документами, доказывающими, что произведенная перепланировка не несет опасности.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется с соблюдением требований законодательства и должно содержать следующую информацию:

  • персональные данные истца (ФИО, контактная информация);
  • сведения об ответчике;
  • информация о нежилом помещении (адрес, реквизиты правоустанавливающих документов);
  • суть произведенных изменений объекта;
  • просьба сохранить объект в измененном виде;
  • список прилагаемых к заявлению документов;
  • дата, подпись истца.

Внимание! Исковое заявление подается в судебный орган по месту нахождения объекта недвижимости.

Положительное решение суда будет основанием для внесения новых сведений в ЕГРН. Если требования истца не будут удовлетворены, то истец будет обязан вернуть конструкции помещения в первоначальный вид. За незаконную перепланировку на него может быть наложены штрафные санкции.

Цены

Подготовка необходимых для утверждения перепланировки документов требует определенных расходов.

Так, собственнику придется заплатить за следующие документы:

  • техническое заключение экспертной компании – от 10-15 тыс. рублей (в зависимости от площади объекта и масштабов проведенных работ);
  • оформление нотариальной доверенности – 2 тыс. руб. (если собственник является юридическим лицом, и его интересы в суде будет представлять уполномоченное лицо);
  • государственная пошлина при подаче заявления в суд – 300 рублей.

Если истец решит воспользоваться услугами юриста, то сумма расходов увеличиться за счет оплаты его услуг.

Заключение

Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию или узаконить уже выполненные изменения, штрафы за самовольное изменение

Подведем итоги:

  1. Перепланировка, переустройство и реконструкция требуют согласования и разрешения уполномоченного органа.
  2. Произведенная перепланировка должна строго соответствовать проектной документации.
  3. Если перепланировка не узаконена уполномоченным органом, то вопрос решается только в судебном порядке.
  4. Все изменения объекта должны быть внесены в технический план объекта недвижимости.

Процесс согласования перепланировки и получения разрешения на ее проведении не простой и начинать его необходимо до выполнения работ, особенно если речь идет о нежилых помещениях. Ведь узаконить перепланировку нежилого помещения не всегда возможно, даже в судебном порядке, при этом расходы на устранение произведенных изменений могут быть весьма существенными.

Согласование перепланировки нежилого помещения 2021: в многоквартирном доме, как узаконить, если она уже сделана

Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Согласование перепланировки нежилого помещения

338 просмотров

Согласование и узаконивание перепланировки нежилого помещения во многом похоже на аналогичную процедуру, направленную на жилые квартиры и дома. Однако есть и свои особенности, связанные, преимущественно, с мерой наказания. Рассмотрим все это подробнее.

Что такое перепланировка нежилого помещения?

Нежилое помещение по определению используется не для проживания людей, а для ведения коммерческой деятельности, в промышленных, торговых и любых других целях. Как следствие, некоторые элементы, характерные именно для жилых помещений в данном случае не используются.

Перепланировка в такой ситуации – это изменение расположения помещений и их площади без изменения общей площади всего объекта.

Пример: Есть цех, планировка которого не устраивает нового собственника. Он изменяет конфигурацию помещений в цеху, в результате чего производственная часть уменьшается на 20 кв.м., а офисная, где сидят менеджеры, увеличивается на ту же площадь (20 кв.м.). При этом, общий размер цеха был и остается равен 500 кв.м.

Существует еще и такое понятие как реконструкция. Это, условно, более углубленный вариант перепланировки, который включает в себя не только изменение площади помещений внутри строения, но и изменение площади самого объекта.

Пример: Если взять цех, рассмотренный в предыдущем примере, то собственник не удовлетворился тем, что изменил планировку помещений и решил еще достроить склад, благо площадь земли, на которой находится строение, это позволяет. В результате появилось дополнительное помещение площадью в 100 кв.м. и общий размер объекта увеличился, соответственно, до 600 кв.м.

Существует еще и такое понятие как переустройство (переоборудование). Из всех описанных выше вариантов, только этот не требует отдельного согласования. Это может быть замена труб отопления, системы освещения и так далее, не затрагивая важные коммуникации и не меняя планировки помещений.

Как доказывает практика, любой более или менее капитальный ремонт обычно включает в себя элементы переустройства, перепланировки и реконструкции. Как следствие – требует согласования.

Отдельно нужно отметить тот факт, что перепланировка чаще всего связана с квартирами и другими аналогичными помещениями, а реконструкция больше характерна для отдельно стоящих строений.

Читайте также:  Прописка в коммунальной квартире в долевой собственности - как прописаться, если есть доля или комната?

Как уже было сказано выше, далеко не всегда для внесения изменений требуется разрешение. Другое дело, что чаще всего после небольших корректировок надо внести более серьезные и согласование все равно потребуется. Ниже приведен краткий список того, что узаконить не получится ни под каким предлогом:

  • Снесенные несущие стены и другие аналогичные элементы конструкции. Если в результате работ повреждаются такие конструктивные элементы, их нельзя менять – только восстанавливать до предыдущего состояния. Важно, чтобы общая целостность строения и его безопасность для лиц, находящихся внутри (например, для персонала) оставалась на достаточно высоком уровне, соответствующем всем требованиям законодательства.
  • Изменение расположения батарей отопления. В частности – перенос их в те части здания, которые отапливать не планировалось изначально. Для крупных нежилых строений могут действовать свои особенности и это правило применяется не всегда.
  • Объединение зоны приема пищи с зоной отдыха, особенно если в зоне приема пищи используется газовое оборудование (например, обычная газовая плита).
  • Формирование теплого пола за счет использования труб отопления.

Представленный перечень актуален преимущественно для помещений, расположенных в жилых многоквартирных домах, однако в некоторых случаях он может использоваться и относительно отдельно стоящих строений.

Незаконная перепланировка обязательно должна быть узаконена. Лучше всего сделать все по правилам и еще до начала работ согласовать проект. Это позволит с минимальными усилиями и проблемами в дальнейшем внести все изменения в техпаспорт и больше не переживать из-за потенциальных штрафов.

К сожалению, о том, что подобные работы нужно узаконивать, обычно вспоминают уже после того, как они были завершены. Как следствие, приходится заниматься узакониванием. Это более сложный и длительный процесс, сравнительно с предварительным согласованием, который, к тому же, далеко не всегда завершается так, как хотелось бы владельцу.

Куда обращаться

Далеко не всегда собственник нежилого помещения может самостоятельно определить, что можно и нельзя делать с его объектом недвижимости. С чего начать в такой ситуации? Лучше всего попросить помощь у специалистов.

Опытные профессионалы подготовят проект перепланировки, который будет учитывать, как требования законодательства, так и пожелания владельца.

Нередко, в процессе подготовки проекта, приходится отказываться от отдельных задумок, если они не дадут впоследствии все узаконить.

После этого нужно определиться, с кем согласовывать дальнейшие работы или где узаконивать уже выполненные. Общей для всех государственной структуры не существует. В любом более или менее крупном населенном пункте есть свои люди, наделенные соответствующими полномочиями, которые этим занимаются. Именно поэтому самым простым вариантом будет обращаться в МФЦ (Мои документы).

МФЦ (Мои документы) – это как бы посредник между населением и государственными структурами. Процедура согласования через данную организацию будет немного более длительной, зато не придется никуда особо бегать и кого-то искать. Достаточно собрать все документы и направить заявление. Дальше сотрудники МФЦ все сделают самостоятельно.

Несмотря на то, что такой подход более простой и удобный, в отдельных случаях в МФЦ не соглашаются принимать документы или выдают отказ после рассмотрения заявки. Если заявитель считает, что он прав и отказ не является мотивированным, следующим этапом будет обращение в суд. И тут уже можно доходить вплоть до ВС (Верховного Суда).

Порядок действий

Порядок оформления и согласования/узаконивания перепланировки выглядит приблизительно так:

  1. Проект перепланировки.
  2. Согласование изменений.
  3. Подготовка документов.
  4. Обращение в МФЦ.
  5. Переоформление техпаспорта.

В зависимости от региона проживания некоторые моменты могут несколько отличаться, однако в целом, общая картина будет оставаться неизменной.

Рассмотрим этапы подробнее. Проект перепланировки нужен в любом случае, будь то согласование будущих работ или узаконивание уже произведенных. Разница только в том, что в первом случае специалисты готовят проект с учетом пожеланий заказчика и требований законодательства, а во втором пытаются создать проект уже готовой перепланировки.

На основании проекта проводится рассмотрение внесенных изменений. В некоторых случаях есть смысл для этого обращаться в местную управляющую компанию или ЖЭК, однако это не обязательно.

Следующий этап – подготовка документации. Обычно это не вызывает проблем, так как помимо проекта потребуются стандартные бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество. Подробнее об этом см.ниже.

Как только все готово, можно обращаться в МФЦ (Мои документы). Помимо предоставленных документов нужно будет еще заполнить заявление на согласование/узаконивание перепланировки.

Дальше все будет зависеть от полученного решения. Если оно положительное, то в этом документе будет указан срок, в течение которого нужно произвести капитальный ремонт (в случае с согласованием) или просто переоформить документы. Следует учитывать тот факт, что иногда в уже готовый проект требуют вносить определенные изменения, но это скорее исключение, чем правило.

Нельзя игнорировать проект. Если работы еще не проводились, то после их окончания принимать конечный результат будет комиссия от контролирующих государственных структур.

Если же ничего не получилось и заявление отклонили без особых на то оснований, останется только обращаться в суд. Это сильно затянет процедуру и сделает ее более дорого, но это единственный способ все сделать по правилам, несмотря на полученный отказ.

Документы

Для того, чтобы узаконить или согласовать перепланировку нежилого строения, нужны следующие документы:

  • Проект перепланировки. Заказывается отдельно, строго в тех фирмах, которые имеют соответствующие лицензии. По понятным причинам привести перечень таких организаций невозможно. Искать следует в собственно населенном пункте. Как вариант, можно попробовать обратиться в ЖЭК или УК (управляющую компанию). Нередко у них есть на примере несколько подходящих фирм. При обращении обязательно нужно требовать показать лицензии на занятие деятельностью.
  • Документы, на основании которых производится кадастровый учет объекта (документы на землю). Актуально только относительно отдельно стоящей недвижимости.
  • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, завещание и так далее. Проще говоря, все бумаги, на основании которых текущий собственник получил право владения недвижимостью.
  • Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи выступает в качестве свидетельства на право собственности.
  • Заявление в МФЦ. Заполняется на месте и не требует предварительной подготовки.
  • Паспорт заявителя. Это не обязательно должен быть собственник, так как чаще всего нежилая недвижимость принадлежит юридическим лицам.
  • Документы, подтверждающие право заявителя выступать от лица фирмы. Это может быть собрание учредителей, доверенность на представителя и так далее.
  • Документы на компанию. Устав, свидетельство о регистрации и другие аналогичные бумаги, подтверждающие тот факт, что данное юридическое лицо вообще существует.
  • Техпаспорт на имущество. Нужен для того, чтобы связать изменения и изначальную планировку. Впоследствии его придется заменить на новый.

Расходы

Непосредственно само согласование/узаконивание производится бесплатно, но при сборе документации и дальнейшем оформлении будут возникать различные расходы:

  • Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и больше.
  • Нотариальное заверение документов, подтверждающих право заявителя представлять интересы компании: от 2 тысяч и более.
  • Оформление нового техпаспорта на недвижимость: от 10 тысяч рублей. Конкретная цифра зависит от объема работ и площади строения.

Сроки

Срок получения разрешения в МФЦ во многом зависит от клиента. Если все делать активно и быстро, то примерно через 40-45 дней после обращения документы можно будет забирать.

Иногда срок растягивается до пары месяцев, но это редкость.

При этом проект будут готовить около 2-х недель и еще примерно столько-же может уйти на подготовку другой документации, благо этим можно заниматься параллельно.

В среднем, если с перепланировкой не возникает никаких проблем, то забрать положительное решение можно будет примерно через пару месяцев. К сожалению, настолько идеальные ситуации возникают крайне редко.

Если же заявитель получил отказ, то ему придется разбираться с проблемой через суд. И это автоматически не просто делает задачу более сложной и дорогой, но и существенно растягивает процедуру.

Согласование и узаконивание через суд

Если в МФЦ отказываются согласовывать или узаконивать перепланировку/реконструкцию, у собственника будет всего два варианта: или отказываться от самой идеи (возвращать старую планировку) или пытаться добиться своего через суд. Второй вариант более удобен и актуален, однако далеко не всегда суд бывает на стороне заявителя.

Порядок действий

Для того, чтобы зарегистрировать внесенные изменения через суд, необходимо:

  1. Получить отказ в МФЦ в письменном виде. Очень желательно, чтобы в этом документе была указана причина отказа.
  2. Собрать документы.
  3. Подготовить исковое заявление.
  4. Направить все бумаги в суд и дождаться заседания.
  5. Присутствовать на заседании и получить решение.
  6. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  7. С решением обратиться в МФЦ и подать заявку на согласование/узаконивание перепланировки повторно.
  8. Получить положительное решение.
  9. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.
Читайте также:  Может ли председатель ТСЖ привлекаться со стороны и где прописаны его права, обязанности и полномочия, что он вправе делать на своем месте?

Документы

Для решения проблемы с перепланировкой коммерческих объектов через суд нужен примерно тот же перечень документов, который требуется и для согласования/узаконивания. К нему нужно лишь добавить:

  • Исковое заявление.
  • Отказ, полученный в МФЦ.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Если в отказе значатся какие-то конкретные причины, нужно будет доказать тот факт, что они не могут становиться причиной отказа. Как следствие, могут понадобиться дополнительные бумаги. Конкретный перечень зависит от многих факторов и напрямую связан с тем, что именно сказано в отказе.

Помимо уже перечисленных выше расходов на оформление документов, при обращении в суд придется дополнительно оплатить еще и госпошлину в размере 300 рублей. Также, если компания планирует привлекать для защиты своих интересов представителя-юриста, нужно будет оплатить его услуги и оформить на него доверенность. Стоимость оформления и заверения доверенности составит примерно 2-5 тысяч рублей.

Сроки

У юридического лица будет три месяца с момента получения отказа в МФЦ (Мои документы) для обращения в суд. Кроме того, придется ждать еще около 2-х месяцев заседания суда и еще один месяц – пока решение вступит в силу.

Проблемы собственника при наличии неузаконенной перепланировки

В законодательстве нет конкретного описания штрафов, которое можно было бы применять в любой части РФ. Однако в каждом отдельном регионе есть внутренние законы и нормативы, описывающие данный элемент. Например, для Москвы штраф за незаконную перепланировку будут составлять 450 тысяч рублей (для юридических лиц).

Дополнительные проблемы, с которыми придется столкнуться владельцу отдельного здания если он планирует сохранить перепланировку несмотря ни на что, не предусмотрены, если не считать достаточно внушительного штрафа.

Если рассматриваемое нежилое помещение располагается в жилом доме, то тут уже вступает в силу ЖК РФ. Согласно ст.29, такое помещение может быть конфисковано и продано с торгов. Это крайне невыгодно, так как цена продажи на аукционе всегда существенно ниже, чем рыночная (примерно на 10-50%, зависит от конкретной ситуации).

Узаконивание или согласование перепланировки – очень сложная задача. Решить эту проблему без посторонней квалифицированной помощи зачастую просто невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях и дадут советы. Они также могут выступать в качестве представителей клиента. Как доказывает практика, это существенно повышает вероятность получить то решение, которое нужно заявителю с минимальными усилиями с его стороны. Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию или узаконить уже выполненные изменения, штрафы за самовольное изменение

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Самовольная перепланировка нежилого помещения: как узаконить

Зачастую собственникам или арендаторам нежилого помещения приходится делать перепланировку, однако в этом случае неизбежно приходится сталкиваться с вопросом о последующем узаконивании всех произведенных изменений.

До начала работ по перепланировке следует получить соответствующее разрешение в организации, входящей в членство СРО, чтобы соблюсти законность, а также строительные, пожарные и санитарные нормативы, отмечают эксперты resog.ru.                                               При этом одни изменения возможно согласовать в упрощенном порядке («по эскизу»), а для других потребуется специальный проект.

  • Если нежилое помещение является встроенной или встроенно-пристроенной частью многоквартирного жилого дома (то есть расположено в подвале или на первом его этаже), то для него актуален порядок переустройства жилых помещений, предусмотренный Жилищным кодексом.
  • Если же помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то узаконить перепланировку следует напрямую в самом отделении БТИ, так как юридических документов, которые возлагали бы на какую-либо организацию функцию по согласованию перепланировки таких строений, или описывали бы необходимость самой этой процедуры, сейчас не существует.
  • Для осуществления такого согласования в БТИ необходимо предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, а также ее проект.
  • При этом мероприятия по ремонту не должны включать работ, относящихся к реконструкции, потому что на них согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ необходимо получать соответствующее разрешение.
  • Узаконить перепланировку можно и после ремонта, однако это возможно лишь в том случае, если она не нарушает огромного количества требований строительных, правовых или санитарно-гигиенических норм.
  • Чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:
  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании);
  • документы, выданные в БТИ, срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и прочее);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению (если планируется изменить функциональное назначение площади).

Срок узаконивания перепланировки в зависимости от условий (тип помещения, вид собственности и прочее) составляет от одного до шести месяцев.

В случае выявления факта неузаконенной перепланировки владельцу нежилого помещения грозит штраф. Данная санкция распространяется и на лицо, которое приобрело помещение с самовольной перепланировкой и не привело ее в соответствие с требованиями законодательства.

Размер штрафа за подобное нарушение предусмотрен статьей 7.21 КоАП РФ и составляет: для граждан — до 2,5 тыс. рублей, для организаций — от 350 тыс. рублей до 1 млн рублей. Уплата штрафа не освобождает виновное лицо от обязанности устранить допущенные нарушения и узаконить самовольную перепланировку.

При покупке квартиры или нежилого помещения следует узнать, проводилась ли там неузаконенная перепланировка. Для этого необходимо запросить у собственника План и экспликацию БТИ на помещение.

На данном плане не должно быть красных линий, а также не должно быть никаких надписей о присутствии несогласованной перепланировки.

Если с планом все нормально, то дальше необходимо пройтись с ним по помещению и проверить совпадает ли указанная в нем планировка с реальной, так как произведенные изменения могли просто не вноситься в БТИ. Если присутствуют какие-то отклонения, то, значит, в помещении выполнили неузаконенное изменение планировки.

Подробнее об узаконивании перепланировки квартиры или нежилого помещения

Материал опубликован на правах рекламы

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.
Читайте также:  Что такое оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости: как снизить и как изменить её, возможна ли переоценка, пересмотр и обжалование, можно ли продавать по цене ниже

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.

Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.

Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.

(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены.

Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Жилищный кодекс в 2019 году претерпел изменения в части перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме. Речь идет о нежилых помещениях.

Если раньше нормы, касающиеся переустройства и перепланировки нежилого помещения никак не затрагивались жилищным кодексом, то с января 2019 года к перепланировке нежилого помещения применяется такой же порядок, как и для жилого помещения (квартиры, комнаты). Если кратко, согласование с учетом изменений в 2020 году проходит по следующей схеме:

  1. Собираем пакет документов (проект перепланировки, техпаспорт, свидетельство и д.р.);
  2. Обращаемся в местную власть с заявлением (прилагаем документацию);
  3. Делаем перепланировку;
  4. Уведомляем об окончании работ;
  5. Получаем акт о принятии работ и регистрируем перепланировку в ЕГРН.

Более подробно о согласовании читайте в наших статьях: «Как согласовать перепланировку квартиры» и «Согласование перепланировки в 2019 году»

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.

Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство.

Это длительная и затратная процедура.

Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка нежилого помещения уже сделана, то ее следует узаконить, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем. Для этого можно пойти двумя путями:

Способ № 1. Путем согласования

Закон не запрещает обращаться за согласованием самовольной перепланировки в администрацию. Порядок согласования все тот же – заказываем проект на уже сделанную перепланировку, отдаем на согласование и получаем акт от администрации. Однако, положительное решение по факту не всегда удается получить, тогда следует обратиться в суд.

Способ № 2. Через суд

Для того, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения при помощи судебных органов, обращаемся с заявлением в суд, прилагаем техническое описание от проектной организации.

Если суд решит, что перепланировка не противоречит нормам закона и сделана по правилам, тогда выносится положительное решение, которое и будет являться основанием для получения нового технического паспорта и регистрации перепланировки в Росреестре.

Вывод

Изменение конфигурации (перепланировка) – требует согласования, порядок которого установлен местными властями. Узаконивание перепланировки нежилых помещений может проходить путем обращения в местную администрацию или суд.

При этом органами власти учитывается в каком здании расположено нежилое помещение – в МКД или в нежилом здании (к примеру, в торговом комплексе). От этого зависит процесс и порядок согласования и узаконивания нежилого помещения.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *