Независимая оценка недвижимости – что это такое, зачем нужна при приватизации квартиры и в каком случае лучше использовать независимого эксперта при определении стоимости жилья

Время чтения: 4 минут

Некоторые собственники рано или поздно принимают решение продать недвижимость. Прежде чем искать покупателя, нужно установить оптимальную цену.

Она должна соответствовать средней рыночной стоимости, чтобы сделка была выгодна для продавца и представляла интерес для потенциального покупателя.

Установить стоимость дома, квартиры или земельного участка помогает независимая оценка объектов недвижимости.

Понятие и виды независимой оценки недвижимости

Правовые основы и понятие оценки определяются положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135-ФЗ). Она представляет собой деятельность независимого оценщика по определению стоимости объекта для совершения сделок с ним, а также для иных целей. Так, оцениваться могут:

Анализ характеристик каждого из объектов имеет свои цели, задачи и особенности. Так, независимая оценка помещений может проводиться в отношении не только жилой, но и коммерческой недвижимости (нежилых объектов). Например, выявление рыночной цены последних необходимо как для продажи, так и для внесения их в уставный капитал юридического лица, заключения страховых договоров.

Способ оценки выбирается в соответствии с заявленной задачей.

В свою очередь, независимая оценка стоимости квартиры – процедура, востребованная при следующих действиях:

• заключение договора купли-продажи. Особенно это касается сделок, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. В этом случае органы опеки и попечительства просят установить цену доли в квартире;
• оформление ипотеки;
• решение жилищного судебного спора;
• выкуп государственного или муниципального жилья.

Стоимостный анализ земельных участков — это оценка земли с учетом ее назначения:  для производства сельскохозяйственной продукции, под строительство и так далее. Этот фактор влияет на ее востребованность и денежное выражение. Такой критерий способен учесть только специалист.

Подробнее о том, что такое оценка и экспертиза недвижимости.

Отличия независимой оценки от государственной кадастровой

Наряду с независимой оценкой существует и государственная процедура определения стоимости имущества. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.16 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — 237-ФЗ), она называется кадастровой и представляет собой совокупность процедур, направленных на установление кадастровой стоимости недвижимости.

Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается прежде всего в целях налогообложения, инициатором процедуры являются органы власти. Цели же и задачи независимой оценки определяет заказчик.

Независимая оценка недвижимого имущества отличается от государственной тем, что в первом случае при определении стоимости применяются критерии для отдельного объекта — оценивается конкретная квартира. Государственная же оценка ограничена списком массовых методик, утвержденных Минэкономразвития и применяемых для групп аналогичных объектов.

При государственной оценке все похожие квартиры оцениваются одинаково и  результате кадастровая стоимость не превышает рыночную.

Проведением независимого анализа характеристик объекта и определения его  стоимости занимаются независимые эксперты по оценке недвижимости. Государственная оценка обычно поручается государственным бюджетным учреждениям, созданных в регионах.

Кадастровые данные общедоступны, их можно найти в госкадастре. Сведения о независимой оценке объектов не подлежат опубликованию.

Существуют отличия и в способе оценивания отдельных видов собственности. Так, независимая оценка дома и земельного участка проходит раздельно.

При определении стоимости земли возведенные на ней сооружения не принимаются во внимание и не влияют на цену участка.

В отличие от этого, установление кадастровой стоимости осуществляется на принципе единства судьбы земельного участка и имущественных объектов на нем.

Подробности можно найти в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости“.

Процедура проведения экспертной оценки и ее особенности

Экспертная оценка недвижимости начинается после обращения в независимое оценочное агентство. Для этого нужно:

1. Определить задачи и установить цели оценки со специалистом.
2. Предоставить документы: паспорт, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт или техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации.
3. Заключить договор. Посмотрите, как выглядит образец договора на оценку недвижимости.

1. Согласовать с экспертом время осмотра объекта.
2. Через 5 дней получить итоговый отчет с указанием стоимости недвижимости.

Процедура основана на расчете цены в условиях рынка. Имущество оценивается в сравнении с аналогичными объектами. Также применяются доходный и расходный методы, определяющие прибыль от недвижимости либо затраты на нее.

Порядок проведения экспертного осмотра зависит от вида объекта, поэтому специалист будет анализировать все характеристики недвижимости. Например, во время осмотра квартиры оценивается:

• жилая и общая площадь;
• высота потолков;
• наличие балкона;
• благоустроенность придомовой территории;
• наличие места для парковки и так далее.

Безусловно, рядом особенностей отличается и оценка земли.

Кем проводится независимая оценка

Ст. 4 ФЗ № 135-ФЗ определяет, кто может быть экспертом по оценке недвижимости. Независимым оценщиком может выступать физическое лицо,  которое:

• имеет квалификационный аттестат по определенному направлению оценочной деятельности;
• является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО);
• застраховало свою гражданскую ответственность.

Работа без страхового полиса считается нелегальной.

На федеральном уровне все независимые эксперты фиксируются в нескольких списках, из которых могут быть исключены по судебному решению. Они включаются в список аттестатов, в реестры отдельных СРО, а также в единый сводный реестр оценщиков недвижимости.

При выборе независимого эксперта нужно узнать, включен ли он в реестр, поинтересоваться наличием у него аттестата и проверить полис страхования ответственности.

Обратите внимание: СРО — это некоммерческое профессиональное объединение оценщиков. Оно занимается разработкой правил деятельности, контролирует качество оказания услуг. Но оценка недвижимости СРО не ведется, ведь у объединения нет права заниматься предпринимательской детельностью.

В СРО можно обратиться с жалобой на конкретного специалиста.

Оценщик может быть самостоятельным или работать на юридическое лицо по трудовому договору. Нередко подобные агентства имеют узкое направление деятельности, например, в него входят только независимые оценщики квартир. Для экономии времени стоит заранее уточнить специализацию оценщика.

Узнайте подробнее о том, кому может быть поручена оценка недвижимости.

Стоимость услуг независимого оценщика

При поиске агента собственника интересует не только качество выполнения работ, квалификация эксперта или сроки исполнения. Нередко главным критерием выбора является цена вопроса. Стоимость экспертной оценки недвижимости зависит от  целого ряда факторов:

• назначения и вида объекта;
• площади;
• регионального расположения;
• сложности оценки и так далее.

Оценить квартиру в стандартном доме проще, чем коммерческий имущественный комплекс. За определение стоимости промышленной зоны могут запросить и 50 000 рублей, либо определить цену индивидуально.

Поскольку жилье является самым популярным сегментом рынка, важно знать, сколько стоит независимая оценка квартиры. Эксперты готовы оценить типовую квартиру центрального региона примерно за 3500 – 5500 рублей.

Цену земельного участка без строений определят за 6000 – 9000 рублей. Подвергают анализу и незавершенные стройки, но за учет всех возможных рисков придется заплатить около 12 000 рублей. В отношении каждого объекта цена услуги должна быть прописана в договоре.

Узнайте больше о том, как формируется стоимость оценки квартиры.

Выводы

Оценка нужна для установления стоимости имущества. Ее могут провести независимые оценщики на основании договора. Перед его подписанием важно проверить наличие аттестата специалиста, членство в СРО и полис страхования. Цена услуг эксперта зависит от вида проверяемого объекта. Так, независимая оценка жилого помещения обойдется в 3 500 – 5 500 рублей.

Оценка недвижимости. Как это должен делать профессионал: Видео

Что делать если оценка квартиры ниже цены покупки? | Центр НЭО

Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.

Процесс проведения оценки для ипотеки

Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик.

Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком.

Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит.

Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е.

стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции).

Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет.

 В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

Разберем ситуацию

Вопрос: Беру квартиру в ипотеку, цена: 1 150 000 рублей, а оценочная компания оценила 850 000 рублей. Что делать? Могу ли я обратиться в другую оценочную компанию или нет смысла?

Ответ: Банк в любом случае в процессе сделки будет отталкиваться от стоимости квартиры, которая указана в отчете об оценке. Если она меньше, то выхода фактически два. Первый – разницу между оценкой и фактически запрашиваемой продавцом ценой доплатить из собственных сбережений. Второй – отказаться от недвижимости.

Что касается указанного вами варианта в виде смены оценочной компании, то его, конечно, можно попробовать применить. Правда, положительный итог маловероятен. По двум взаимосвязанным причинам. Во-первых, оценку может производить только аккредитованная кредитной организацией компания. От сторонней банк не примет отчет.

Во-вторых, у таких оценщиков практически идентичные стандарты оценки недвижимости. Поэтому на значительное отличие в итоговой цене надеяться не стоит. В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто.

То есть для специалистов они не новы. Соответственно, могут быть предусмотрены варианты выхода из ситуации, не перечащие внутренним регламентам кредитной организации.

Центр независимой экспертизы и оценки

Оценочная компания «Центр независимой экспертизы и оценки» активно работает на рынке оценочных услуг уже более 10 лет.

Компания оказывает услуги по оценке квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, оборудования и техники, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков и иных вещных прав.

Кроме того наша организация назначается в качестве независимого эксперта в судебных делах. Центр НЭО аккредитован ведущими банками России. 

Нам доверяют

Ряд клиентов сталкиваются со следующими проблемами	Наши преимущества
— Долгий срок изготовления	+ Мы оперативно готовим отчет – 1 рабочий день
— Трата времени на поездки в офис	+ Получаете оценку не выходя из дома или офиса
— Отсутствие необходимых аттестатов	+ У нас только сертифицированные оценщики
— Завышенная стоимость оценки	+ У нас конкурентные цены
— Риск отказа банка в приеме документов	+ Мы аккредитованы ведущими банками России

Заказать услуги оценочной компании очень просто

Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная! 

ЗАКАЗАТЬ ОЦЕНКУ

Наши свидетельства и аттестаты

Экспертизы для безопасной покупки квартиры на вторичном рынке: советы эксперта

Любые сделки с недвижимостью, где участвуют крупные денежные суммы, всегда будут сопряжены с большими рисками. Не избежать этой участи и при покупке жилья на вторичном рынке. Как правильно выбирать недвижимость на вторичном рынке, каких ошибок избежать? Какие нужны документы? На что обращать внимание при заключении сделки с продавцом?

Если перед вами задача не купить, а продать квартиру, то вам будет полезна статья: Оценка рыночной стоимости квартиры для продажи.

Советы экспертов, как не попасть на мошенников при покупке на вторичном рынке жилья:

1. Никогда не стоит приобретать квартиры на вторичном рынке по доверенности, так как данные документы могут оказаться поддельными

То есть, продавец, не являющийся собственником, но имеющий доверенность на продаваемое жильё, может оказаться мошенником.

Так же необходимо проверить жильё на юридическую чистоту — то есть, выявить третьи лица (если такие имеются), которые могут иметь хоть какие-то права на продаваемую квартиру (наследники, бывшие владельцы и т.д.).

Чтобы не быть обманутым, нужно тщательно проверять все справки и документы на недвижимость. А лучше всего, заказать экспертизу документов и обратиться к специалисту.

2. Нельзя покупать вторичку лишь со слов продавца

Вторичное жильё тем и отличается от строящегося, что его можно тщательно осмотреть и убедиться в том, что оно действительно соответствует описанию. Если не понравилась одна квартира, смело можно искать другую, и так до тех пор, пока искомое жильё не будет полностью соответствовать предпочтениям покупателя и заявленным характеристикам.

Бесплатная консультация по оценке и экспертизе вторичного жилья: 340-00-35. Оставить заявку ►

3. Не стоит думать, что покупка жилья на вторичном рынке без посредников, обязательно закончится удачей и экономией средств

Любое действие с недвижимостью лучше всего производить с участием профессионалов. Поэтому, чтобы не быть обманутым, покупателю целесообразней всего обратиться в риэлтерское агентство.

В каждом таком агентстве, которое блюдёт свою репутацию, имеется штат профессиональных сотрудников, в частности юристов, которые помогут покупателю грамотно составить договор купли/продажи жилья на вторичном рынке.

Перед тем, как подписывать какие- либо бумаги, необходимо самостоятельно и очень внимательно прочитать каждое условие договора. Такой комплексный подход обязательно поможет свести возможные риски к минимуму.

При этом очень важно искать такое агентство, которое не работает на продавца, так как в этом случае, представитель будет вынужден принять чью-то сторону. Надо искать такого риэлтора, который будет работать в интересах одного покупателя.

4. При покупке вторичного жилья необходимо проведение тщательной строительно-технической экспертизы и проведение независимой оценки недвижимости

Явные проблемы в квартире, которую планируется приобрести, будут заметны сразу. А вот некоторые мелочи, которые потом могут вылиться будущему владельцу в копеечку, могут быть и незаметны (трещины в стенах под обоями, плохие трубы и т.д.).

Так вот, чтобы потом не было сюрпризов, стоит требовать проведения технической экспертизы, а не просто полагаться на слова продавца. Разумеется, все эти действия должны производиться профессионалами, а заключения должны быть документально оформлены.

5. Покупателю придётся, ради собственного спокойствия, запросить у продавца справку с БТИ

В справке будет указана точная площадь жилья. В том случае, если в квартире имеется перепланировка, данный факт должен быть подтверждён документально.

6. Придётся попросить предоставить выписку из ЕИРЦ

Она понадобится покупателю для того, чтобы проверить, нет ли по квартире каких – либо задолженностей (коммунальные, квартплата и т.д.). А то может статься так, что покупатель вместе с квартирой приобретёт все долги прошлых владельцев.

Консультация эксперта по оценке вторичного жилья и экспертизе  документов: 340-00-35. Оставить заявку ►

7. В том случае, если продавцу жильё досталось по наследству или путём дарения,

необходимо проверить все документы, которые могут установить его полное право собственности на квартиру.

8. Подписывать документы о купле/продаже

нужно только после того, как с приобретаемой квартиры будет полностью снято обременение от прошлых владельцев. То есть, прошлые владельцы должны будут сняться с регистрационного учёта, и предоставить подтверждающие выписки.

9. Так же нужно проверить, не находится ли дом, в котором планируется приобрести квартиру, в состоянии расселения жильцов

Бывает так, что продавцы умалчивают о такой детали, как расселение, в результате чего покупатель приобретает жильё в доме под снос.

10. Не стоит экономить на своей безопасности

Поэтому не рекомендуется передавать деньги продавцу наличными. Более того, идеальным вариантом, сводящим все финансовые риски к минимуму, будет открытие специального счёта для расчётов с продавцом – аккредитив или же сейфинг.

Если соискатель жилья на вторичном рынке возьмёт эти правила себе на заметку, он сумеет не только выгодно, но и безопасно купить именно ту квартиру, которая будет соответствовать всем его ожиданиям!

Бесплатная консультация специалиста по вопросам оценки квартиры и экспертизы, а также стоимости независимой оценки жилья:Задать вопрос

Вам также могут быть интересны советы на тему:

• Как оценить рыночную стоимость квартиры для продажи?
• Техническая оценка дома и качества его строительства
• Страхование недвижимости: оценка условий страхования

Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?

Содержание

Оценка недвижимости — это обязательная процедура при заключении договора купли-продажи, а также ипотечного займа. Как проводится определение точной рыночной стоимости объекта, виды и способы процесса рассмотрим в этой статье.

Оценка недвижимости — что это такое?

Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Выдачей справок на земельные участка и недвижимость занимается Росреестр. Заказать онлайн ЕГРН в электронном виде справку можно на портале EGRNKA.RU. Выписка будет готова в течение часа с момента подачи запроса, если на сайте Росреестра не будет технических работ.

Найти объект

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

• Оформление ипотеки — если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику;
• Заключение договора купли-продажи — оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель — что цену на жилье не завысили искусственно;
• Обмен жилплощади — для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
• Реорганизация компании — в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
• Решение конфликтов в суде — если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

• Рыночная — это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе;
• Кадастровая — это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
• Ликвидационная — это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
• Инвестиционная — этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Определить некоторые виды стоимости объекта можно без привлечения экспертов-оценщиков. Например, узнать кадастровую стоимость можно из выписки ЕГРН. Заказать справку можно за час на портале EGRNKA.RU.

Найти объект

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297. 

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача — не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

• Ситуация на рынке недвижимости;
• Месторасположение;
• Площадь;
• Развитие инфраструктуры;
• Технические параметры;
• Год постройки и уровень износа здания;
• Планировка;
• Наличие документации, подтверждающей право собственности;
• Целевое назначение;
• Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
• Наличие ограничений;
• Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Изучить характеристики объекта и узнать ФИО законного владельца можно с помощью выписки из ЕГРН. Получить электронную версию документа можно на портале ЕГРНка.ру. Справка оформляется на основании сведений, зарегистрированных в Росреестре.

Найти объект

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

• Выписку из ЕГРН;
• Техплан;
• Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
• Паспорт;
• Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

• Выводы эксперта;
• Оценочное задание;
• Реквизиты заказчика и оценщика;
• Метод расчета стоимости объекта;
• Описание технических характеристик имущества;
• Перечень факторов, влияющих на конечный показатель; 
• Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы	Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу	Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры	5 000 рублей	15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2	8 000 рублей	15 000 рублей
до 350 м2	15 000 рублей	20 000 рублей
свыше 350 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток	7 000 рублей	15 000 рублей
до 50 соток	12 000 рублей	20 000 рублей
от 90 соток	25 000 рублей	30 000 рублей
от 1 Га	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2	15 000 рублей	От 20 000 рублей
до 300 м2	От 20 000 рублей	От 25 000 рублей
до 500 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
до 1000 м2	От 35 000 рублей	От 40 000 рублей
свыше 1000 м2	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого	От 50 000 рублей	От 50 000 рублей
среднего	От 150 000 рублей	От 150 000 рублей
крупного	От 200 000 рублей	От 200 000 рублей
Иные виды оценки	По договоренности

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Как заказать справку о кадастровой стоимости из ЕГРН

Чтобы получить информацию о технических и юридических характеристиках жилплощади, нужно заказать выписку из Росреестра на портале EGRNKA.RU. Оформление справки происходит по такому алгоритму:

1) В строке поиска указать точный адрес квартиры или ее кадастровый индивидуальный номер. Кликнуть «Найти».

2) Из предложенных системой вариантов, выберите подходящий и нажмите «Подробнее».

3) Изучите справочную информацию об объекте. Справа указан список доступных к оформлению справок. Выберите нужную и нажмите «Заказать документы».

4) Электронная версия выписки поступит на указанную почту после обработки запроса и получения оплаты от заказчика.

Оформление выписки занимает не более часа. Электронная версия справки равнозначна бумажному экземпляру и заверяется ЭЦП госрегистратора.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/ocenka-nedvizhimosti/

Сколько стоят услуги по оценке недвижимости?

Тарифы на определение стоимости объекта зависят от региона, вида недвижимости, его площади и технических параметров. Минимальная сумма, которую придется заплатить эксперту, от 5000 рублей.

Можно ли провести оценку объекта самостоятельно?

Да, оценить стоимость жилплощади можно самому. Для этого нужно узнать кадастровую стоимость и заказать выписку ЕГРН. Самостоятельная оценка недвижимости носит справочно-информационный характер.

Можно ли провести оценку объекта онлайн?

Нет, одним из обязательных этапов оценки является выезд эксперта на объект и проведением им осмотра, замеров, фиксации недостатков.

Как можно узнать оценочную стоимость недвижимости?

Выяснить, сколько стоит тот или иной объект можно с помощью экспертной оценки или самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Для чего нужна независимая оценка недвижимости

С необходимостью проведения независимой оценки недвижимости зачастую сталкиваются сами владельцы, а также люди, которые планируют приобрести новое имущество и хотят убедиться, что сделка пройдет на выгодных условиях. Кроме того нередко данная процедура проводится в интересах компаний, которым предстоит внести недвижимость в список уставного капитала либо использовать ее в качестве залога при получении займов. Процедура оценки недвижимости регламентирована ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

В процессе проведения независимой оценки специалисты определяют стоимость недвижимости, а также, при необходимости, участка земли, на котором располагается данный объект. Данная процедура классифицируется тремя категориями.

• Вычисление ликвидационной стоимости – цены, которая оказывается ниже средней по рынку. Сумма зависит от сроков, в которые необходимо уложиться для продажи объекта.
• Определение восстановительной стоимости. В данном случае специалист вычисляет сумму, которую необходимо потратить на возведение нового объекта, аналогичного по характеристикам и назначению.
• Вычисление рыночной стоимости – суммы, за которую собственник может продать объект в актуальных условиях рынка.

Выбор подходящего варианта напрямую зависит от задач, стоящих перед оценщиком.

Если собственник жилья планирует срочно продать имущество, не ожидая максимально выгодного предложения от покупателей, то экспертом проводится вычисление ликвидационной стоимости.

В свою очередь оценка рыночной цены является оптимальным вариантом в случае, когда владелец не спешит с продажей, а лишь хочет получить представление, какую сумму можно получить.

Какие типы недвижимости можно оценить?

Независимые эксперты, по запросу клиента, могут провести оценку:

• коммерческих объектов;
• квартиры, дома, комнаты;
• объектов, строительство которых было не завершено;
• гаражей и других нежилых сооружений.

Каждая из процедур имеет свои особенности, причины и установленные процедуры проведения.

Размер капитала, который изначально был вложен в объект коммерческой недвижимости, меняется под воздействием различных факторов: инфляции, спроса, износа.

Именно поэтому, в процессе принятия решений об инвестировании средств в недвижимое имущество, необходимо обратиться к экспертам за независимой оценкой, для того чтобы не только получить представление о текущей стоимости, но также оценить потенциал роста.

Оценка жилой недвижимости может осуществляться по ряду различных причин. Данная процедура востребована среди людей, планирующих купить или продать квартиру (дом), приобрести жилье в ипотеку, разделить имущество при разводе, вступить в право наследования или приватизировать собственность.

В процессе оценки учитываются такие факторы, как: местоположение объекта, площадь, количество комнат, планировка, год постройки, состояние жилища, вид из окна, транспортная доступность и множество других характеристик. Именно поэтому доверять проведение оценки следует только высококвалифицированным специалистам, знакомым со всеми тонкостями процедуры.

Права и обязанности сторон данного сотрудничества подробно прописаны в ст. 14 и ст. 15 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Необходимость в оценке незавершенного строительства может возникнуть по множеству причин, в том числе недостатке инвестирования проектов. В этом случае собственники незавершенной конструкции могут принять решение о продаже.

Какие документы необходимы для проведения оценки стоимости жилья?

Для того чтобы обратиться к профессионалу за проведением независимой оценки дома или квартиры, необходимо предоставить пакет документов, в который входят:

• свидетельство о регистрации или документ, в соответствии с которым процедура может быть произведена;
• удостоверение личности (паспорт или другой заменяющий его документ);
• документы из БТИ – план дома (по этажам), выписка из тех.паспорта, экспликация;
• описание обременений , если они имеются
• если собственниками квартиры или дома являются несколько человек, необходимо приложить соответствующие документы.

Проведением независимой оценки должен заниматься только специалист, знакомый со всеми особенностями процедуры.

После того как вся работа будет выполнена, эксперт выносит официальное заключение и представляет клиенту отчет об оценке, в которой указана информация о состоянии и ориентировочной стоимости недвижимости.

Для того чтобы отчет имел официальную силу, он должен быть составлен в соответствии с требованиями ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ.

Если вы планируете совершить сделку и хотите убедиться в ее выгодности, следует обратиться за помощью в проведении оценки к высококвалифицированным специалистам ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро», способным выполнить любую поставленную задачу качественно и в максимально короткие сроки.