Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Ип осуществляет деятельность в сфере розничной торговли с использованием режима енвд в отсутствие договора аренды на торговое помещение (деятельность ведется в ростовской области). факт осуществления деятельности по адресу арендованного помещения может быть подтвержден свидетельскими показаниями, но документально оформленного договора аренды не существует. какие правовые и налоговые последствия возникают у ип в данном случае?
- По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: При отсутствии заключенного договора аренды (договора ссуды) на торговую площадь у индивидуального предпринимателя отсутствуют документы, подтверждающие право на применение ЕНВД.
- Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
- член Палаты налоговых консультантов Титова Елена
- Ответ прошел контроль качества
- 22 декабря 2017 г.
- Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019.
Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
[1]
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]
8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Можно ли арендовать помещение без ИП
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Физическому лицу на праве собственности принадлежит нежилое помещение — магазин. В этом помещении это же физическое лицо, получившее статус индивидуального предпринимателя, осуществляет торговую деятельность. Нужно ли заключать договор аренды между физическим лицом (собственником помещения) и ИП с целью получения оснований для нахождения и осуществления деятельности индивидуального предпринимателя в этом помещении?
Не потребуется ли при проверке документ-основание для нахождения предпринимателя в данном помещении и осуществления им своей деятельности?
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]
8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]
[3]
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Можно ли арендовать помещение без ИП
В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
- Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- — изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- — хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- — взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- — устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Распорядиться собственностью по своему усмотрению: как сдать в аренду нежилое помещение физическому лицу?
Согласно положениям статей 130 и 213 ГК РФ, физические лица имеют право иметь в собственности нежилые помещения. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владение, пользование, распоряжение. Соответственно, физ. лица, могут распоряжаться своей недвижимостью, сдавая её в аренду. Главный вопрос: как это грамотно делать?
О нюансах аренды нежилых помещений, оформляемой между физическими лицами, речь пойдет в настоящей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
Чем регламентируется сдача недвижимости?
Основным правовым актом, регулирующим правоотношения, о которых идет речь, будет являться ГК РФ. Часть правил, связанных с темой, прописано в следующих актах:
- Налоговый кодекс РФ.
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Последние из указанных документов можно назвать «сопутствующими», в них раскрываются детали:
- как происходит процесс регистрации;
- какой процент налога устанавливается при получении дохода от сдачи недвижимости.
Но наибольшее количество норм, регулирующих вопросы аренды, содержится именно в ГК РФ.
О том, что такое аренда нежилых помещений и как оформляются сделки, можно узнать в этом материале.
Может ли физлицо быть арендодателем?
Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.
Арендаторами могут быть:
- физические лица;
- юридические лица;
- муниципалитеты и государство, при определенных условиях.
Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:
- как ИП;
- как учредитель юридического лица.
Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:
- договор заключен на длительный срок;
- имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.
На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ.
лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб.
Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.
Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.
Где «физику»-арендодателю найти клиента?
Можно использовать стандартные методы поиска клиентов:
- подать объявление в газету;
- разместить информацию в социальных сетях;
- опубликовать сведения о наличии свободного нежилого помещения на популярных досках объявлений: «Авито», «Юла» и так далее.
Можно расклеивать объявления на остановках и у подъездов. Степень эффективности, конечно же, будет разной. Вообще, поиск клиентов – это больше вопрос маркетинга, а не юриспруденции. Нужно хорошо представлять, какие физические лица ищут нежилые помещения.
Года с 2015-го, а может и раньше, популярной стала тема «мини-складов», когда люди хранят не совсем нужные им вещи, которые жалко выбрасывать или можно использовать только в сезон, не на балконе, а в некой «складской ячейке». Кому-то может понадобиться помещение для реализации творческих потребностей. Например, человек может захотеть открыть неофициальный клуб любителей радиоуправляемых моделей.
Нужно понимать, зачем физ. лицо может захотеть арендовать помещение. Отсюда – делать выводы, где можно найти потенциальных клиентов.
Можно переложить задачу поиска арендатора на плечи риелтора. Для этого, необходимо:
- обратиться в соответствующее агентство;
- заключить договор.
Судя по сложившейся практике, собственник нежилого помещения ничего не теряет, в данном случае. Как правило, деньги риелторы взимают с арендаторов, а не с арендодателей.
С другой стороны, люди, желающие снять нежилое помещение, стараются найти вариант без посредников, чтобы не платить лишних денег. Поэтому, если за дело взялся риелтор, есть риск, что клиента будут искать очень долго.
Если от желающих снять недвижимость нет отбоя, то можно выбрать одного или нескольких арендаторов последующим критериям:
- В планах у лица должна быть безобидная деятельность, которую он хочет осуществлять в арендуемом помещении. Очевидно, что лучше выбрать арендатора, который будет хранить в помещении картошку, чем того, кто планирует два раза в неделю проводить музыкальные репетиции.
- Арендатор должен быть платежеспособным. Например, один – готов оплатить аренду на 3-4 месяца вперед. Другой – просит подождать даже с небольшим задатком. Очевидно, что выбирать нужно первого кандидата.
- Субъективное мнение: заключать договор стоит с тем арендатором, который всегда на связи и проживает неподалеку. Бывает так, что собственнику нужно срочно попасть в его нежилое помещение, а арендатор куда-то уехал, не оставил ключей, не берет трубку.
Как сформировать выгодную цену для сторон?
ГК РФ дает серьезную свободу сторонам сделок по многим вопросам, в том числе и по вопросу определения цены договора. Таким образом, размер арендной платы будет полностью зависеть от того, каким его определят стороны. Арендодатель может назвать свою цену. Арендатор – согласиться, отказаться или попросить о снижении цены.
Очевидно, что в вопросе ценообразования необходимо ориентироваться на рынок. Если установить слишком высокий размер арендной платы, то арендодателя будет найти проблематично. Даже если кто-то согласится платить высокую цену, спустя время, этот человек будет искать способы расторгнуть договор, чтобы арендовать аналогичное помещение дешевле.
Если цена будет слишком низкой, то отбоя от клиентов не будет. Но и заработать удастся мало. Поэтому, как представляется, лучше всего, определять цену такой, чтобы она была чуть ниже, чем у конкурентов.
Как собственнику заключить договор?
Алгоритм действий, примерно, следующий:
- Нужно найти клиента. Об этом уже велась речь в настоящей статье.
- Необходимо провести презентацию помещения.
Внимание: одним из оснований расторжения договора аренды является выявление в объекте недвижимости недостатков, которые арендатор не мог заметить при осмотре, но они при этом привели к возникновению трудностей в использовании помещения.
Поэтому лучше рассказать обо всех дефектах объекта недвижимости сразу.
- Юридическая экспертиза документов. Арендатору необходимо предъявить паспорт. Теоретически, на практике вряд ли, арендодатель может потребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что контрагент дееспособен.
Арендодатель должен подтвердить, что объект недвижимости принадлежит ему. Для этого необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Также нужно доказать, что на нежилое помещение не имеют право третьи лица. Свежая выписка из ЕГРН дает ответы на все вопросы.
- Далее, стороны обсуждают все условия сделки, ставят свои подписи под текстом документа и передаточного акта.
- Последняя стадия – гос. регистрация договора, в силу требований ст. 609 ГК РФ. Между тем, регистрация нужна не всегда. Согласно позиции ВАС, обнародованной в начале двухтысячных годов, не подлежит гос. регистрации договор аренды здания и сооружения, если он заключается на срок до года. Суд выражает такое мнение: нежилое помещение – это не здание, но это объект, который непосредственно с ним связан.
Следовательно, регистрация при вышеуказанном сроке действия договора тоже не нужна.
Позиция спорная, но уже – общепринятая.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Подробнее о том, как правильно заключать договор аренды нежилого помещения, читайте в нашей статье.
Что необходимо учесть сторонам при заключении сделки?
Самое важное – прописать все необходимые пункты, касающиеся правил пользования нежилым помещением. Очень часто споры возникают по той причине, что какие-то моменты не оговорены.
Например, конфликты возникают по вопросам осуществления ремонта, оплаты или не оплаты стоимости осуществленных неотделимых улучшений, перечня работ или действий, которые можно осуществлять в помещении.
В документе должна быть отражена следующая информация:
- Паспортные данные сторон и их представителей, если сделка оформляется не лично.
- Описание объекта недвижимости, с указанием всех его характеристик, в том числе, площади и адреса.
- Информация о сроке аренды. Об этом еще пойдет речь ниже.
- Величина арендной платы, порядок внесения платежей.
- Дополнительные условия.
Срок действия
Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок его действия, то считается, что он является бессрочным. При этом такой договор не подлежит регистрации.
Какой срок действия договоренностей может быть еще:
- До 12 месяцев – обращаться в Росреестр или МФЦ не нужно.
- Свыше 12 месяцев – нужно пройти процедуру государственной регистрации договора аренды.
Самый удобный вариант – подать документы в ближайший МФЦ.
Налог
В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц – граждан РФ в стране составляет 13%. Кто-то считает, что это мало, кто-то – что много. С 10000 рублей нужно отдать государству 1300 рублей.
Есть мнение, что лучше сдавать нежилые помещения в аренду, будучи ИП. Налог, действительно будет меньше. Например, если работать на патентной системе налогообложения, то можно отдавать государству сумму, рассчитанную по следующей формуле:
Патент = 6% × ПД/12 × М, где:
- ПД- предполагаемый доход за год.
- М – число месяцев, на которое выдается патент.
Но есть и свои минусы. ИП должен делать регулярные отчисления в пенсионный фонд, ФСС и ФОМС. Сумма получается немаленькая – более 20 тыс. рублей.
Можно ли досрочно расторгнуть договор?
Да. В ст. ст. 619 и 620 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения. К примеру:
- арендодатель препятствует использованию имущества;
- арендатор использует помещение в запрещенных целях.
Между тем, стороны должны соблюсти внесудебный порядок урегулирования спора.
Таким образом, аренда нежилых помещений между физическими лицами имеет массу нюансов. Разобраться во всех тонкостях может только квалифицированный юрист, к которому и следует обращаться, если возникла необходимость арендовать недвижимость или сдать в наем.
Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда:
- 001 счет
- 011 счет
- 121 КОСГУ
- 122 КОСГУ
- 6-НДФЛ аренда помещения
- Ещё…
Судебная практика: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 11 «Институты, понятия и термины, используемые в настоящем Кодексе» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Суд установил, что физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, сдавало в аренду принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования (торговые павильоны), юридическому лицу для осуществления коммерческой деятельности (для размещения аптек), целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли. Суд признал правомерным доначисление физическому лицу НДС в отношении операций по сдаче имущества в аренду, указав, что отсутствие у него регистрации в качестве предпринимателя при осуществлении им деятельности по регулярному извлечению прибыли от сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений с целью получения дохода, превышающего среднемесячный доход, установленный в субъекте РФ и по стране в целом, на протяжении длительного периода времени свидетельствует о фактическом осуществлении им предпринимательской деятельности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Важные налоговые решения ВС и КС в IV квартале 2019 года (комментарий к Обзору, направленному Письмом ФНС от 27.01.2020 N СА-4-7/1129@)(Елина Л.А.)
(«Главная книга», 2020, N 5)
ВС еще раз подтвердил, что не зарегистрированный как ИП гражданин, которому задним числом вменили НДС, имеет право на освобождение по п. 1 ст. 145 НК.
Причем даже если он не подавал в инспекцию уведомление и документы, подтверждающие право на освобождение. Главное — чтобы сумма выручки не превышала лимиты, установленные ст. 145 НК .
В конкретном споре речь шла о доначислении НДС гражданину, который, не будучи предпринимателем, сдавал в аренду юридическим лицам нежилые помещения.
Нормативные акты: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу
Подробно о вопросе, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение
В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?
В действительности – нет. Ст.
608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.
Статья 608 ГК РФ. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23, касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п.
2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п.
13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года.
Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.
Для организации
Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.
На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения.
Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.
Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится.
Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.
Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:
- 13% — если он не ИП;
- 6% – если ИП на «упрощёнке».
Можно ли заключить договор в качестве арендатора?
Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений.
Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей.
К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.
Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.
После того, как владелец недвижимости убедился, что никаких препятствий, ввиду отсутствия статуса ИП, у него не предстоит, и он уже готов приступить к поиску своего первого арендатора, похожие сомнения могут возникнуть и притормозить процесс вновь, но уже не о себе, а о другой стороне этого соглашения.
Если его позиция с точки зрения закона — абсолютно легальна, то какие требования вынесены гражданским кодексом к его партнеру? Имеет ли он такую же свободу в том, что касается его статуса, либо правом на пользование чужим помещением может обзавестись только юридическое лицо, зарегистрированное, как ИП? Что ещё нужно знать об особенностях такого рода правоотношений?
Участники соглашения
При поиске арендатора владельцу недвижимости не придется сужать список потенциальных претендентов строго до юридических лиц. С точки зрения закона, допустимые категории не ограничиваются только частными предпринимателями, а включают в себя абсолютно всех, кто заинтересован стать участником данной сделки.
Ответственность сторон
Государственный кодекс не накладывает ответственность на арендодателя в том, что касается деятельности на его личной площади после передачи её на пользование другому физическому или юридическому лицу.
Даже если арендатор будет использовать предоставленное ему помещение на противозаконной основе, все наказания понесет только он и другие субъекты нелегальной деятельности. Полноправный владелец при таких ситуациях от всех обвинений освобождён.
В случае абсолютной непричастности к преступлениям временных хозяев на снимаемой ими площади, самой личности официального распорядителя этого помещения, ничто не угрожает.
Единственный момент, который контролируется законом во всем процессе передачи недвижимости в аренду на основе юридически оформленного соглашения — это непосредственно факт соблюдения всех условий и действительное получение объекта сделки стороной, заявленной, как временный обладатель. Никаких дополнительных обязательств на владельца, сдаваемого в аренду помещения, не возлагается.
Особенности сделки
На всех этапах оформления соглашения по аренде, физические и юридические лица — одинаково равноправны, но, при наступлении момента обязательного отчисления в НДФЛ, разница наконец становится ощутима. Размер налогообложения определяется следующим образом:
- если имеется официально оформленный статус ИП, то сумма составит 6% от получаемой выручки;
- в тех случаях, когда арендодатель — физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, спрос с него будет более, чем в два раза выше, а именно: 13%.
В заключение стоит обратить внимание, что получение разрешения на сделку об аренде недвижимости — ещё не означает освобождение от пристального внимания к использованию её площади в дальнейшем. Даже если условия предлагаемого сотрудничества откровенно сомнительны, шансы на одобрение его законного осуществления довольно высоки.
Например, объектом договора является нежилое помещение, но статуса ИП и, соответственно прав на коммерческую деятельность, у арендатора нет.
Несмотря на отсутствие претензий на этапе оформления соглашения, подозрения в честности таких лиц могут появиться у контролирующих органов, что в свою очередь станет поводом более частых проверок с их стороны, а при выявлении ими нарушению — ещё и вынесению разной степени тяжести наказаний.
С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.
Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.
Ответ:
1) Законодательство Российской Федерации не запрещает сдавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимися индивидуальными предпринимателями. При получении денежных средств в наличной форме, необходимо учитывать требования ФЗ № 54 от 22.05.2003г.
2) Следует учитывать, что если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то вся ответственность по сдаче в аренду помещения возлагается на арендодателя. Кроме того, в некоторых случаях, договоры, заключенные с нерезидентом попадают под нормы, обязывающие предоставлять паспорт сделки.
3) Важно отметить, что незаконная предпринимательская деятельность физических лиц (арендаторов магазинов) может иметь признаки административного правонарушения (14.1 КоАП РФ) и уголовного преступления (ст. 171 УК РФ).
Порядок оплаты арендных платежей стороны самостоятельно предусматривают в договоре аренды (Ст. 614 ГК РФ) .
В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»).
Следующая
К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя
Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.
Так, в соответствии с п. 2 ст.
209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество.
Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.
Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом. А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).
Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.
Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.
Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст.
122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ.
При этом налоговые органы исходят из следующего.
В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.
Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.
Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ, сформулированному Конституционным судом Российской Федерации.
В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия «индивидуальный предприниматель» для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.
Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.
Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.
Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст.
32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.
Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.
Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Могут ли самозанятые граждане арендовать помещение для работы
Федеральным законом №422-ФЗ от 27/11/18 г. введен налог на профессиональный доход, который получил неофициальное наименование «налог на самозанятых».
Самозанятые, а именно лица, не имеющие работодателя и сами не занимающиеся наймом рабочей силы, но получающие доход, по закону имеют ряд ограничений.
Вопрос, приобретающий важное практическое значение для самозанятых: могут ли они арендовать помещения для осуществления своей деятельности?
Как самозанятым гражданам легализовать свою деятельность?
Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?
Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.
Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.
Каким образом осуществляется постановка на учет в качестве плательщиков налога на профессиональный доход?
Запрещено также приобретать статус самозанятого, если:
- имеет место продажа подакцизных, маркируемых товаров;
- гражданин занимается перепродажей товара или имущественных прав;
- добываются и продаются полезные ископаемые;
- работают предприниматели-агенты в интересах третьих лиц (по агентским и аналогичным им договорам), доставляются товары для третьих лиц (без применения ККТ);
- имеет место применение другого спецрежима.
Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).
Кстати говоря! Налог на самозанятых составляет 4 и 6% от дохода, в зависимости от того, кто клиент – физлицо или юрлицо (ИП). Он введен как эксперимент лишь в четырех регионах.
Как видим, ФЗ-422 не устанавливает норму, при которой самозанятые должны работать только на территории помещений, находящихся у них в собственности. В то же время они могут продавать собственный товар, производить работы, оказывать услуги.
Могут ли граждане Евразийского экономического союза зарегистрироваться в России в качестве самозанятых?
Аренда: что нужно знать
ВАЖНО! Образец договора бытового подряда с самозанятым физическим лицом от КонсультантПлюс доступен по ссылке
ГК РФ в гл. 34 устанавливает правила, по которым может быть заключен договор аренды. Самозанятый гражданин может на общих основаниях заключить такой договор, поскольку ФЗ – 422 он не противоречит. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый.
Арендовать помещение можно как у юридических, так и физических лиц. Если арендодатель — юрлицо либо физлицо, но договор заключается на срок более 12 месяцев, обязательна его письменная форма (ст. 609 ГК РФ).
Если арендуется помещение под определенную деятельность и это прописывается в договоре, арендодатель может потребовать документ, свидетельствующий о том, что данный гражданин занимается индивидуальным предпринимательством либо находится в статусе самозанятого, зарегистрирован в ИФНС. Отметим, что по закону самозанятость и индивидуальное предпринимательство можно совмещать (ст. 4 п. 1 ФЗ-422).
Указанную позицию подтверждает и ФНС. На официальном сайте службы пользователь задал вопрос, может ли он, будучи плательщиком налога на профдоход (НПД) и занимаясь репетиторством, арендовать стороннее помещение. Чиновники ответили положительно.
При заключении арендного договора следует помнить, что уменьшить налог на сумму арендной платы будет невозможно: НПД выплачивается с дохода, полученного самозанятым. Если постоянной клиентуры у самозанятого пока нет, арендовать помещение рискованно, поскольку есть вероятность сработать «в ноль» или в убыток.
Обратите внимание, что арендодатель также может быть самозанятым, но сдавать в аренду он имеет право только жилую площадь, сдача нежилой площади под запретом (ст. 6 п. 2 ФЗ-422).
Вправе ли самозанятые граждане участвовать в закупках?
Нюансы аренды самозанятыми
Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений.
Помещение для торговли
Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку. С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать:
- собственного производства;
- приобретенными ранее у третьих лиц.
Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения.
Помещение используется в сфере услуг
Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении. Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся.
Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним. ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физлица.
Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог.
В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения.
Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП.
Производственные помещения
В производственной сфере свои нормы, которые необходимо соблюдать. Аренда помещений под производство для самозанятых не запрещена, но у контролирующих органов могут возникнуть иные претензии, например, касающиеся уровня шума работающих станков при изготовлении сувенирной продукции.
По факту
Самозанятые плательщики налога на профессиональный доход имеют право арендовать помещения. Они заключают стандартный договор аренды, согласно ГК РФ. Вместе с тем, необходимо учитывать особенности той или иной деятельности самозанятых и требований контролирующих органов, предъявляемых к ней.