Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Ипотека – это вид кредитования, пользующийся большим спросом у граждан. Теперь у заемщиков есть возможность приобрести жилье в кредит с низкой процентной ставкой. Уровень востребованности услуги продолжает уверенно расти.

Получив одобрение по заявке, отправленной в банк на оформление ипотеки, следует внимательно изучить все пункты заключаемого договора.

Для этого важно понимать, какие именно условия должны быть указаны в контракте и на что необходимо обязательно обратить внимание.

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Заключение договора

При прочтении заключаемого контракта многие граждане предпочитают не обращать внимания на различные детали.

В действительности, весь текст, отраженный в договоре, обязательно должен соответствовать всем законодательным нормам. Это означает, что незаконные формулировки присутствовать в соглашении не должны.

Это будет рассматриваться как нарушение закона. В этом случае договор будет признан недействительным, если будут обнаружены нарушения.

Договоры, заключаемые для предоставления ипотечного кредита или оформления собственности в качестве залога, должны быть нотариально заверены. В противном случае, они утратят законную силу и в судебном порядке будут признаны недействительными.

Обращаться к нотариусу необходимо в обязательном порядке, при этом выбирать его следует с осторожностью. Законом предусмотрено, что нотариальное удостоверение должно выдаваться не только по месту нахождения недвижимости, на которую оформляется договор. Важную роль играет и местоположение банка или регистрация клиента, желающего оформить договор.

Примечательно, что в некоторых случаях нотариус получает право наложить запрет на отчуждение недвижимости, которая исполняет роль предмета ипотечного кредита. Это важное уточнение, которое должно быть указано непосредственно в договоре.

Важно! При заключении договора нотариус разъясняет сторонам установленный порядок государственной регистрации ипотечного кредита. Это важное условие, которое обязательно должно быть указано в договоре.

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Проблемы ипотеки

Следует понимать, что взятие ипотеки – это ответственный шаг, поэтому нельзя просто подписать договор, надеясь на совесть сотрудников банка.

Нельзя утверждать, что абсолютно все банки задались целью обмануть клиента и поставить его в сложное положение, заставив платить больше, чем изначально планировалось. Однако, воспользоваться рассеянностью и невнимательностью может каждый желающий. Важно до заключения договора с кредитной организацией изучить возможные сложности, с которыми придется столкнуться:

  • Дополнительные расходы – чтобы пункт не привлекал внимание заемщиков, применяется известная хитрость, предполагающая использование мелкого шрифта. Обязательно нужно внимательно вчитываться во все пункты, прописанные мелким шрифтом, чтобы узнать, какие статьи дополнительных расходов банк планирует перенести на клиента.
  • График внесения обязательных платежей. Чтобы кредитная организация в дальнейшем не предъявлял к заемщику претензий, договор должен содержать график внесения платежей по ипотечному кредиту, расписанный на весь период кредитования. Часто он присутствует в контракте исключительно для примера. Это грубая ошибка, которую нельзя оставлять без внимания.
  • Внесение изменений в договор. Если это предусмотрено в контракте, его условия могут быть изменены. Например, банк может запросить увеличение процентной ставки. Чтобы не допустить подобного, важно найти данный пункт в договоре.
  • Досрочное погашение ипотеки. Банк должен предоставить право клиенту по желанию произвести погашение ранее взятого кредита раньше срока, заявленного в договоре. Это оптимальный вариант. Если пункт отсутствует, это грубое нарушение.
  • Выбор жилья. Кредитная организация может ввести ряд ограничений, оказывающих влияние на выбор клиента относительно покупки жилья. Обычно банки вводят запрет на приобретение жилья, относящегося к классу «эконом».

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Договор обязательно нужно не просто просматривать, а вдумчиво читать, чтобы не оказаться разочарованными, когда банк воспользуется имеющимися условиями.

Оценка недвижимости и судебные разбирательства

Оценка недвижимости – это важный фактор, поэтому ее категорически не рекомендуется поручать проводить агенту, работающему в банке. Это может стать причиной того, что заемщику будет названа заниженная стоимость квартиры, используемой в качестве залога. Как результат, итоговый размер кредита будет гораздо меньше.

Это совершенно невыгодно для заемщика, но не для банка. Дело в том, что кредитная организация заинтересована, чтобы снизить свои риски, обезопасив себя. Банк стремится снизить разницу между реальной и заявленной стоимостью оценочного имущества.

Судебные разбирательства нежелательны не только для банка, но и для клиента. Следует запомнить простое правило, согласно которому в договор нельзя включать пункт о взыскании задолженности без рассмотрения вопроса в судебном порядке. Это означает, что банк получает все права и лишает клиента возможности оспорить решение с помощью обращения в судебную инстанцию.

Последний пункт можно трактовать как нарушение прав заемщика. Лучше сразу отказаться от заключения договора с таким банком, который является неблагонадежным.

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Страховой полис по ипотечному кредиту

Выдача ипотеки закрывается оформлением страхового полиса. Для некоторых заемщиков это неприятная процедура, поскольку она ассоциируется с денежными затратами. По мнению большинства клиентов, банки заставляют оформлять ненужные полисы.

Иногда банки пытаются навязать клиентам несколько страховых полисов, без которых вполне можно обойтись. Однако оформление таких полисов не является обязательным, поэтому достаточно просто заявить о нежелании подписывать данный договор.

При этом есть полисы, отказаться от которых невозможно:

  • защита объекта недвижимости – заключая договор об оформлении ипотеки, необходимо понимать, что обязательным является страхование недвижимости;
  • страхование жизни и здоровья заемщика – для банка является большим риском отказ от данного вида страхования. Клиенты обязаны согласиться заполнить бланк на получение такого страхового полиса, чтобы заявка на ипотеку была одобрена.

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Следует заранее узнать, какие требования относительно оформления страховки предъявляет кредитная организация. Это необходимо для того, чтобы сделать выводы относительно выгоды сотрудничества.

Важно! Если организация пытается навязать слишком много лишних страховых полисов, заемщик может отказаться от сотрудничества с таким банком.

Процесс расчетов

Процесс произведения расчета является не слишком трудоемким. При заключении договора на оформление ипотеки банк предоставляет клиенту две ячейки. В первую ячейку помещают деньги, которые принадлежат банку. Во вторую ячейку помещают средства, являющиеся собственностью заемщика.

Как только договор будет подписан, а право собственности зарегистрировано, продавец получает доступ к деньгам. Заемщик же становится собственником приобретенной квартиры. Многим кажется, что наличие двух ячеек является бесполезной страховкой.

В действительности, во время подписания договора могут возникнуть проблемы, из-за которых появится необходимость его расторгнуть.

В таком случае заемщик просто заберет свои деньги, не получив доступа к средствам, находящимся в распоряжении у банка



Договор ипотечного кредита| На что обратить особое внимание!

Договор ипотечного кредитования составляется в ситуациях, когда имеет место быть ипотека. Последний термин подразумевает под собой долгосрочный банковский заем, выдаваемый в рамках заклада недвижимости.

При упоминании этого рода сделки имеется в виду взятие займа. Это документ, составляемый на определенных требованиях.

Первое из них – залог недвижимости и уступка банковским клиентом прав собственности на нее. В его составе не только предмет сделки, но и правомочия, связанные с ним.

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить вниманиеГосударственное регулирование ипотеки

Взаимные отношения между клиентом и финансовым учреждением регламентируются посредством договора об ипотеке. Именно в нем происходит описание сложившихся обстоятельств.

Оба субъекта должны действовать на базе законодательных позиций, которые сложились в этой сфере за долгие годы и регулируются следующими нормативными актами:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. ФЗ «Об ипотечном кредитовании».
  4. ФЗ «О государственной регистрации».
  5. ФЗ «О принятии участия в ДС».
  6. ФЗ «О кадастре».
  7. Акты подзаконного характера.

Залогодатель, в роли которого выступает клиент, на протяжении всего времени действия соглашения создает отказ от владения и распоряжения залоговым предметом.

То есть он может жить в такой квартире, делать в ней ремонт, но лишается права на совершение сделок по купле-продаже, дарение.

Разновидности документов

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Договор ипотечного кредитования в настоящее время представляется в нескольких ключевых вариациях. Нужный вариант подбирается исходя из ключевых требований и положений.

  1. Ипотека социального образца. В интересах правительства – скорейшее обеспечение собственным жильем именно тех категорий, которые не имеют возможности заключения ипотеки на общих основаниях. В рамках этих ситуаций государством выдаются дополнительные гарантийные льготы и дотирования в отношении кредитных ставок, которые могут быть снижены до размера в 9,9%.
  2. Военный заем. Сегодня рассматриваемая разновидность предоставления ссуды почти вытеснила с рынка натуральную систему, по которой обеспечиваются жильем военные представители. Когда офицер поступает на работу, он автоматически становится членом накопительной функции и уже через три года может рассчитывать на заключение контракта по льготной ставке.
  3. Материнская ипотека. Это набор субсидий, предоставляемых государством на детей. Выдается этот капитал на второго и последующих детей, а также есть вероятность направленности этой суммы на то, чтобы был внесен первоначальный взнос, или погашен кредит.
  4. Долевая ссуда. Такая форма заключаемых отношений предполагает принятие участия тремя заинтересованными субъектами. В их роли выступает непосредственно сам кредитор, застройщик и клиент. Дольщики заезжают в построенный дом и живут в нем, постепенно возвращая долговую сумму по аннуитетам или другим установленным величинам.

В рамках коммерческой практики создан целый арсенал типовых разновидностей, которые может иметь договор ипотечного кредитования. Чаще всего используется военная ипотека, капитал материнского типа, ссуда на долевое строительство.

Ключевые требования ссуды по ипотеке!

Есть существенные позиции, а есть альтернативные и вспомогательные решения.

Существенные соглашения

Первая группа включает в себя такие элементы, которые нужны для заключения контрактных данных. Для этого необходимо добиться взаимного согласия сторон по всем позициям.

Среди представителей этой категории можно выделить несколько основополагающих контрактов:

  1. Составление в письменной форме.
  2. Полноценное описание предмета, при этом оно должно носить недвусмысленный характер.
  3. Оценка предмета, признаваемая взаимно. При этом ценовой параметр может иметь колоссальные отличия от рыночной стоимости, так как подлежит самостоятельному определению сторонами.
  4. Сроки, в которые ответственности должны быть выполнены. Традиционно к соглашению существует приложение графика кредитных платежей.
  5. Документация, у которой имеется взаимная связь с правом собственности, сюда же относится свидетельство о гос. регистрации.
  6. Прочие моменты, которые, по мнению всех участников, способствуют достижению согласия.

Ключевые требования, которые содержит в себе договор ипотечного кредитования, имеют отличия от других требований в том, что если будут отступления, контракт будет признан ничтожным, что влечет вероятный проигрыш получателя ссуды при малейших разбирательствах.

Дополнительные требования

Именно они включаются не по умолчанию, а только в случае наличия необходимости. Часто к ним относятся положения о том, какой из субъектов будет осуществлять ремонт или восстановительные мероприятия по имуществу при форс-мажорных обстоятельствах.

Также к этой группе относятся условия, на которых настаивает одна из сторон, при этом другая – ни капли не возражает.

Здесь необходимо соблюдать особую внимательность в связи с тем, что банками прописываются дополнительные комиссии, возможности, связанные с повышением ставок %, аспекты отторжения недвижимого имущества и так далее.

Чаще всего эти положения прописаны мелким шрифтом, поэтому заемщик, подписывая бумагу, может ознакомиться с ними крайне внимательно.

Читайте также:  Может ли мать выписать сына или дочь из квартиры без их согласия? Как выписать прописанного родственника, если вы - собственник?

Детальный образец составления бумаги

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Договор ипотечного кредита имеет несколько тонкостей формирования и особенностей. Ниже будет представлена инструкция по его созданию, чтобы он мог полноценно соответствовать всем требованиям и рекомендациям.

  • Название
  • Так и пишется, что соглашение относится к кредитованию, указывается его номер.
  • «Шапка»

Указываются материалы о кредиторе и клиенте. Говорится о том, что они заключили документ, связывающий их определенными правомочиями.

Предмет формируемых взаимоотношений

Банком выдается кредит, отмечается его сумма. Указываются позиции должника и его обязательства по соблюдению основных принципов функционирования заключенных отношений.

  1. Срок действия
  2. Указывается, когда тот или иной ипотечный договор становится действительным, и до каких пор продолжается его действие.
  3. Порядок расчетных мероприятий

Со стороны банка сначала выдается ссуда на общих, оговоренных ранее условиях. За то, что клиент использует ссудные средства, он уплачивает в адрес банка определенный %.

В одностороннем порядке за кредитором закреплено право – изменять условия, но заемщик обязуется быть официально уведомлен об этом. Совершение платежей происходит через банковскую кассу, делается это ежемесячно по схеме (графику).

Если появится задолженность или трудности с погашением, банк может пойти навстречу и пересчитать суммы, сроки, ставки.

Кредитное обеспечение

Есть несколько типов элементов, посредством которых может быть обеспечена та или иная кредитная величина. Это залог приобретаемого имущества, поручительство.

Если платеж не внесен, его возврат, таким образом, обеспечивается за счет средств от продажи залогового предмета. Банковское учреждение может совершить его продажу самостоятельно или привлечь для осуществления процесса третьих лиц, которым выплачивается комиссионное вознаграждение.

Обязательства с правомочиями

Здесь фигурируют записи о том, какие права и обязательства имеет каждая сторона. Клиент должен применять ипотечный кредит строго в соответствии с целями и подтвердить это соглашением купли-продажи имущества.

Также за ним сохраняется необходимость страхования объекта залога и жизни (второй момент не является обязанностью). Получатель должен вносить ежемесячное долговое погашение без долгов и просрочек.

Также немаловажную роль играет и тот факт, чтобы стороной были созданы соответствующие условия по имуществу, и чтобы от нее в адрес кредитора поступали сообщения, касательно изменения текущей ситуации.

Далее следует перечень должностных функций кредитора. Если права передаются по закладной, заимодавец обязан сообщить об этом клиенту на протяжении 10 календарных дней, стартуя с даты, когда права перешли к новому владельцу.

Если рассматривать правовые полномочия этой стороны, то она вправе потребовать досрочного погашения долга. Если клиент не будет исполнять обязательства, организация вправе сделать обращение в судебные органы для более детального разбирательства.

  • Также клиенту может быть назначен штраф, если происходит какое-то ухудшение положения, влекущее к несоблюдению условий.
  • Прочие условия
  • На протяжении 10-дневного периода клиент имеет необходимость к сообщению о любых изменениях, которые произошли в паспорте, на месте работы, по адресу фактического проживания.

Рассматриваемое отношение также подлежит изменениям и дополняющим факторам, об этом заинтересованная сторона извещает другую сторону в течение пятидневного периода. При необходимости перемен все составляют дополнительные соглашения.

Составление образцов происходит в рамках трех экземпляров, в конце договора ипотечного кредитования ставятся сведения о субъектах и подписи.

Тонкости составления бумаги и подготовительные мероприятия

В процессе подготовки этой бумаги необходимо обращать внимание на большое количество тонкостей процесса. К ним относятся подготовительные меры по сбору бумаг.

Все документационные материалы, которые были озвучены в общем перечне, предоставляются, согласно установленным формам и законам. Они должны быть правдивыми, содержать в себе проверенную информацию и актуальность.

Нужно следовать действующим нормам при составлении того или иного обязательства.

Есть несколько основополагающих аспектов, на которые стоит обратить основополагающее внимание:

  • бумаги, являющиеся явным подтверждением права собственности и владения имуществом;
  • сведения, олицетворяющие фактическое выражение квартирной стоимости;
  • документация, говорящая о том, что в жилье не прописаны несовершеннолетние дети.

Ознакомится с ипотечным кредитом по 2 документам→

Важную роль играет правильность составления документации. Есть несколько персональных элементов, которым надо присутствовать в особом порядке (паспортные материалы, детальное описание объектов и предметов, правомочия, сроки действия).

Правила заполнения контракта на примере Сбербанка

Договор ипотеки: это что за документ, его существенные условия, срок действия, определения сторон, объекта и предмета соглашения, и на что обратить внимание

Договор на ипотечное кредитование заполняется последовательно, чтобы весь процесс происходил по разделам. В бумаге от Сбербанка, например, присутствует 7 основополагающих разделов, которые отображены в рамках рассматриваемой таблицы.

Название пункта Что он в себя включает На что обратить внимание
Предмет заключаемых отношений Здесь оговаривается сумма, сроковые данные, валютные типы, оценочные суждения об объекте Важную роль играет степень ответственности всех участников рассматриваемого контракта
Условия предоставления Речь идет о порядке выдачи ссуды, описательных особенностях документарного раздела Ключевая роль достается финансовым условиям, на основании которых и будет действовать обязательство
Направления погашения Конечно, здесь нельзя не упомянуть о процентах за пользование ссудой, сроках, датах крайнего погашения и основных схемах действий Заемщику стоит принять во внимание формулу, на базе которой исчисляется платеж, детализацию состава, относящуюся к процентным частям
Права Речь ведется о правовых полномочиях и тех моментах, которые субъекты обязуются предоставить друг другу Стоит обратить внимание на то, что эти позиции часто указываются мелким шрифтом, поэтому они могут быть ошибочно проигнорированы
Ответственность и ее уровень Она наступает в том случае, если какой-то субъект не выполнил требования или осуществил их не до конца. В их роли могут выступать процентные начисления, пени, штрафы Важно, чтобы каждый участник процесса выразил свое мнение, и чтобы оно было переведено в письменную форму и заверено юридически
Положения заключительного характера Здесь нужно осветить порядки, в рамках которых изучаемое соглашение вступит в силу, способы, с помощью которых будут регулироваться споры Следует учесть все моменты, а также перечень действий в случае непредвиденных обстоятельств
Адреса и реквизиты Здесь речь ведется абсолютно обо всех данных заемщика и кредитора Стоит правильно указать все контактные данные, при ошибках вероятны судебные разбирательства

Важно знать!

В рамках разделов должна четко прослеживаться цель составления этого соглашения, а также ключевые условия и порядки действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Важную роль играет и информация, связанная с семейным положением продавца, покупателя, особенно – в случае развода.

Получается, что взять такую ссуду и заключить договор ипотеки несложно, рекомендуется следовать некоторым нюансам. Особого внимания заслуживают не столько условия, по которым осуществляется кредитование, сколько штрафные санкции за невозможность их исполнения.

Также обратите внимание на порядки, которые подразумевает досрочное исполнение обязательства, ведь некоторые кредиторы налагают за этот процесс определенные комиссии и даже штрафы. Нередко финансовыми организациями предусматриваются штрафы за то, что перестрахование имущественных позиций было осуществлено не вовремя.

Нередки ситуации, когда банки предъявляли заемщикам особые санкции при не целевом использовании средств или отсутствии доказательства их целевого применения.

В связи с этим отношение ипотеки на приобретение жилого помещения выступает в качестве ключевого документа, который предполагает необходимость учета каждой мелочи.

При его оформлении необходимо отследить каждый нюанс и проверить его несколько раз. Помните, что стремление сэкономить на профессиональном юридическом сервисе может вылиться для вас в колоссальные финансовые потери. В связи с этим важно предусмотреть вероятные ситуации и негативные последствия.

Резюме вышесказанных моментов

Заключение кредитного договора требует определенных знаний и подкованности. Получить все это можно посредством консультации у хорошего специалиста.

Существует несколько ключевых разновидностей данных соглашений, и только вы вправе выбрать для себя подходящие варианты.

При составлении бумаги надо учесть все нюансы, которые были приведены в материале. Это позволит справиться с обязанностями наилучшим образом и чувствовать себя более уверенно при вероятных разбирательствах с банком.

Если вы станете соблюдать последовательность мероприятий, соглашение будет составлено грамотно, и вам даже не потребуется поддержка со стороны компетентных специалистов.

Прежде всего, стоит дать себе ответы на основные вопросы, которые впоследствии перетекают в письменную форму и освящаются в рамках соглашения более подробно. Каждый пункт после составления подлежит детальной проверке и анализируется заемщиком на предмет правильности и рациональности составления.

Существенные условия договора Виды Примеры Предмет договора

Учитывая, что понятие «существенные условия договора» в нормативной базе отсутствует, и принимая во внимание, что существенными условиями являются условия, которые названы, как необходимые.

Что такое существенные условия договора

Существенными являются условия договора, которые необходимы и достаточны для его заключения. Таким условием всегда является предмет договора.

Также это условия, которые названы в правовых актах как существенные или необходимые (обязательные) для договоров данного вида. Например, для договора страхования таким является условие о страховом случае.

Справочно: Что такое договор.

Существенным будет и условие, которое надо согласовать по заявлению одной из сторон. Без существенных условий договор является незаключенным. Однако он будет действовать, если стороны его исполняют (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ).

Предмет договора

Предмет является существенным условием любого гражданско-правового договора и должен быть согласован (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Под предметом обычно понимаются основные действия сторон, которые определяют цель заключения договора. Например, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и получение платы за это.

Такие действия обычно совершаются в отношении определенного объекта (имущества), который в этом случае является объектом договора.

В некоторых договорах объект является и предметом договора, например передаваемое недвижимое имущество в договоре купли-продажи недвижимости (статья 554 ГК РФ).

На практике разграничение на предмет и объект принципиального значения не имеет, потому что в договоре они обычно указываются вместе и одно без другого не существует.

Как согласовать предмет договора

Для согласования предмета договора рекомендуем максимально точно описать объект и основные действия сторон (обязательства), на которые направлен договор. Для этого укажите:

  1. данные об объекте, то есть об имуществе, которое, например, передается в собственность (по договору поставки или др.), в пользование (по договору аренды или др.) или создается в результате выполнения работ по договору подряда. Укажите наименование и индивидуальные характеристики объекта.
    Универсального перечня данных об объекте нет. При их определении учитывайте нормы, которые регулируют конкретный вид договора, и специфику объекта.

    Обратите внимание, что без указания сведений об объекте условие о нем будет считаться несогласованным, а договор — незаключенным. Например, если в договоре аренды вы не указали данные, позволяющие определенно установить объект аренды, договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

    Важно помнить, что ненадлежащее согласование объекта можно «исцелить» фактическим исполнением договора сторонами. Например, если арендодатель передал вещь арендатору и между ними не было спора о ненадлежащем исполнении этой обязанности, договор аренды нельзя оспорить из-за ненадлежащего описания объекта (см. Позицию ВАС РФ);

  2. обязательства сторон. Опишите, какие основные действия должны совершить стороны договора (например, передать имущество, выполнить работы, оказать услуги, оплатить их). Четкое согласование обязательства позволит избежать сомнений относительно того, какой именно договор заключен.

Условия, которые названы в правовых актах существенными или необходимыми для некоторых договоров

Для некоторых договоров в законе или иных правовых актах перечислены существенные условия. Например, в Гражданском кодексе РФ названы как существенные следующие условия:

  • цена товара, порядок, сроки и размеры платежей — для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
  • объект страхования, страховой случай, размер страховой суммы, срок действия — для договора имущественного страхования (п. 1 ст. 942 ГК РФ);
  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление, наименование учредителя управления или выгодоприобретателя, размер и форма вознаграждения управляющему (если оно предусмотрено), срок действия — для договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).

В некоторых случаях договорное условие прямо не называется существенным, но относится к обязательным и по сути является существенным. Вы можете понять, что определенное условие может быть существенным, если в законе употребляются, в частности, следующие выражения:

  • «договор должен предусматривать». Например, размер арендной платы в договоре аренды здания (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
  • «в договоре должны быть указаны». Например, предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, в договоре залога (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Еще один ориентир существенности условия — если в норме указано, что без него договор не заключен.

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного, вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно него (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Например, вам может быть важно согласовать в договоре поставки условие об упаковке и способе доставки товара или определить в договоре аренды срок аренды и цель использования объекта аренды.

То же самое может сделать и ваш контрагент.

Заявить о необходимости согласовать определенное условие можно по-разному:

  • направить письменное предложение контрагенту;
  • зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий;
  • иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке.

Если условие не будет согласовано, можно ссылаться на незаключенность договора, но при условии, что вы не подтвердили действие такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). При этом отсутствие условия не может быть восполнено по правилам, установленным в диспозитивной норме (см. Позицию ВАС РФ).

Учтите, что договор будет считаться заключенным, если сторона, которая предложила согласовать условие, откажется от своего намерения и даст понять, что не считает его существенным.

Существенные условия договора аренды

Для любого договора аренды таким условием является предмет с описанием объекта аренды.
Еще ряд условий являются существенными в силу закона для договоров аренды некоторых видов имущества. Например, для договоров аренды зданий таким условием является размер арендной платы.
Существенным будет также условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения.

Если существенные условия не согласованы, договор может быть признан незаключенным. Но заявлять о незаключенности вы можете лишь при условии, что сами не подтвердили действие договора, например не приняли имущество и не внесли арендную плату.

Предмет договора аренды

Для любого договора, в том числе и для договора аренды, существенным является условие о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для согласования предмета, в первую очередь, укажите в договоре данные, которые позволят определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды:

  • наименование;
  • индивидуальные характеристики.

Учтите, если таких данных в договоре не будет, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Также для надлежащего согласования предмета включите в него права и обязанности сторон по передаче объекта аренды за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны заключили именно договор аренды.

Если предмет не согласован, вы вправе требовать признания договора незаключенным при условии, что сами не подтвердили действие договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Вы подтвердите действие договора, если начнете его исполнять: например, примите по акту имущество от арендодателя и внесете арендную плату.

Сведения об объекте зависят от вида имущества. Далее рассмотрим особенности согласования этого условия при аренде некоторых видов движимого и недвижимого имущества.

Как согласовать объект аренды — движимое имущество

Если вы передаете в аренду такое движимое имущество, как, например, оборудование, мебель, учтите, что единого порядка индивидуализации таких объектов не установлено. Поэтому рекомендуем привести в договоре характеристики имущества исходя из его отличительных свойств, например:

  • марка;
  • модель;
  • цвет;
  • идентификационный, заводской, серийный номер;
  • размер;
  • год изготовления и т.п.
  • Возьмите такие данные, например, из технического паспорта, инструкции, гарантийной документации, сертификата соответствия и других документов, прилагаемых к имуществу.
  • Пример формулировки условия о предмете договора аренды оборудования
  • Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает мойку воздуха «Свежесть-LUX/2017» со следующими характеристиками:
  • модель — LX15;
  • цвет — черный;
  • серийный номер — 2345678;
  • размеры — 27 x 30 x 35 см;
  • год изготовления — 2017 г.
  1. Если вы передаете в аренду транспортное средство или самоходную машину (например, трактор), наименование (название) и индивидуальные характеристики такого объекта возьмите из его паспорта.
  2. Пример формулировки условия о предмете договора аренды транспортного средства
  3. Арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование автомобиль без оказания услуг управления и технической эксплуатации, а арендатор обязуется принять автомобиль и уплачивать арендодателю арендную плату.

Автомобиль имеет следующие характеристики в соответствии с паспортом транспортного средства 75 АА 123456, выданным заводом-изготовителем ПАО «ВАЗ», дата выдачи 01.02.2016 (копия ПТС — Приложение N 1 к договору):

  • государственный регистрационный знак С 858 ЕО 99;
  • идентификационный номер (VIN) JTJHK52U801038155;
  • марка, модель ТС ЛАДА Ларгус;
  • наименование (тип ТС) легковой;
  • год выпуска (изготовления) 2016;
  • модель, N двигателя А205144;
  • кузов N JTJHK52U801038155;
  • цвет кузова черный;
  • мощность двигателя, л. с. 105;
  • рабочий объем двигателя, куб. см. 1 596.

Как согласовать условие об объекте аренды — недвижимом имуществе

Нужные для договора сведения об объекте недвижимости (наименование, индивидуальные характеристики) можно взять из выписки из ЕГРН. Копию выписки вы можете приложить к договору.

Рекомендуем получить свежую выписку при оформлении договора и ориентироваться на указанные в ней данные, даже если на объект имеются ранее выданные свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) документы технического учета (например, технический паспорт БТИ). Выписка содержит актуальные характеристики объекта, а также подтверждает право собственности арендодателя на объект.

Оперативно заказать ее можно в электронном виде на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1.
Перечень индивидуальных характеристик объекта аренды зависит от вида недвижимости.

Индивидуализация объекта аренды — здания

Для индивидуализации здания включите в договор следующие данные:

  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь (кв. м);
  • назначение;
  • количество этажей, в том числе подземных;
  • кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположено здание.

Пример формулировки условия о предмете договора аренды здания

Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование здание, расположенное по адресу: ул. Андреева, д. 7, Москва, 654321 со следующими характеристиками:

  • назначение: нежилое (административное здание для размещения офисных помещений);
  • кадастровый номер: 77:05:134567:321 присвоен 10.10.2017;
  • площадь: 450 кв. м;
  • этажность: малоэтажное здание в 4 этажа.

Договор ипотеки. Существенные условия. Залогодатель должен знать!

Оформляя в залог свою недвижимость, стоит понимать основные условия договора об ипотеке. Ведь не зря говорят, что «не знание закона, не освобождает от ответственности».

Итак, условия договора об ипотеке регулируются Федеральным законом от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Есть обязательные условия, без которых договор не договор. А есть дополнительные, которые кредитор может вставить по своему усмотрению. Но условия, противоречащие закону, не действительны. Например, сейчас по закону ограничивать вас в досрочном погашении и взимать штрафы за это, незаконно. Вне зависимости от того, что напишет в договоре кредитор, вы можете штрафы не досрочку не платить.

Договор ипотеки обязательно должен содержать:

— Описание предмета ипотеки с адресом его местоположения. Как минимум, указывается указание типа объекта (квартира, дом, земля и т.д.), площадь, этажность и кадастровый номер.

— Оценочная стоимость. В принципе, если в сделке не оформляется закладная, то стороны сделки (кредитор и залогодатель) могут не привлекать независимого оценщика, а согласовать цену залога между собой. Если будет закладная, то отчет независимого оценщика обязателен.

Расходы по ипотеке. Сравнительная таблица

— Описание обязательства, которое обеспечивает залог. Тип обязательства, размер и срок, а также правила возврата долга.

— Реквизиты права, на основании которого объект принадлежит залогодателю. Это может быть как право собственности, так и право аренды.

Кредитор при оформлении договора об ипотеке может указать на необходимость оформления закладной. Это тоже прописывается в договоре.

  • Кредитор, кроме обязательных условий, может включить дополнительные. Например:
  • — условия страхования недвижимости,
  • — процедуры взыскания долга,
  • — порядок обращения взыскания,
  • — периодичность представления актуальных документов по объекту и залогодателю,
  • — а также другие условия.

Кстати, условия про погашение кредита и про взыскание долга читайте особенно внимательно!

Оформляется договор ипотеки, когда у гражданина уже оформлено право собственности. То есть объект недвижимости уже у него в собственности.

Если объект только покупается, то оформляется ипотека в силу закона. Это классический, сейчас очень распространенный вид покупки жилья. Отдельного договора об ипотеке тут не будет. Но к такой ипотеке в силу закона применяются все правила закона об ипотеке.

Основные этапы покупки жилья в кредит

Кстати, с недавнего времени, если собственников у объекта несколько, договор ипотеки обязательно оформляется в нотариальной форме.

Договор ипотеки считается заключенным не с его момента подписания, а с момента государственной регистрации ипотеки.

Заявку на кредит под залог недвижимости можно оставить здесь. Работаем с разными кредиторами и сами выдаем ипотечные займы. Рассмотрение заявки бесплатное!

Оригинал статьи находится здесьУ нас на сайте Dengiest.ru еще много чего полезного есть. Заходите!

Договор об ипотеке в 2019 году: регистрация, условия, документы

Договор об ипотеке

Ипотека – отдельный вид кредита, поэтому и договор имеет свои характерные особенности. Что такое договор ипотеки и на что следует обратить внимание при его оформлении в 2019 году – читайте далее.

Понятие договора ипотеки

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Залогодатель – это физлицо, дееспособное и правоспособное, достигшее совершеннолетия. Передаваемое в залог имущество должно принадлежать ему на праве собственности.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора ипотеки

Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.

Стороны договора:

  • заёмщик/залогодатель;
  • банк/залогодержатель.

Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

Среди данных предмета договора следует указать:

  • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
  • точный адрес;
  • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

Права и обязанности сторон

Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

  • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
  • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
  • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

Залогодатель берёт на себя обязанности:

  • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
  • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
  • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
  • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
  • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
  • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

Залогодержатель вправе:

  • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
  • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
  • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
  • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
  • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

Залогодержатель обязан:

  • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
  • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

Прекращение договора

Договор ипотеки может быть прекращён:

  • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
  • при гибели или реализации предмета ипотеки;
  • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

  • Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.
  • Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.
  • В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

Страховка

Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

  • жизни и здоровья заёмщика;
  • объекта недвижимости (является обязательным условием);
  • титула (утраты права собственности).

Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

Регистрация договора ипотеки в Росреестре

Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

  • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
  • паспортов обеих сторон;
  • договора об ипотеке;
  • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
  • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  • квитанции об уплате госпошлины.

За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

  • для физлиц — 1 000 рублей;
  • для организаций — 4 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

Договор покупки квартиры в ипотеку

Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

Стандартный договор содержит следующие пункты:

  1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
  2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
  3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
  4. Обязательства покупателя.
  5. Порядок расчёта.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия.
  8. Личные и контактные данные сторон.

На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

  1. Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.
  2. Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.
  3. Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *