Ипотечный займ при отсутствующем начальном взносе выглядит привлекательным для заёмщика, но банк, который его выдаёт, сталкивается при этом с повышением риска. Этот вид займов не всегда был популярен, однако в последнее время он активно применяется. Речь в этой статье пойдёт о том, как оформить квартиру в ипотеку без первоначального взноса.
Возможна ли ипотека без первоначального взноса?
Рано или поздно почти каждый хочет улучшить свои жилищные условия. Покупка квартиры или частного дома очень дороги.
Копить деньги на них можно в течение всей своей жизни и нет никакой гарантии, что это приведёт к успеху. Банковская ипотека — это один из лучших вариантов для приобретения жилья.
Тут можно растянуть платежи на несколько десятилетий. Существуют ипотечные кредиты со сроком выплаты, например, в тридцать лет.
Конечно, всё на свете имеет свою цену. Это в полной мере относится к ипотеке.
Настолько длительные сроки возврата кредита предполагают, что сумма выплаченных процентов возрастёт из-за длительности периода возврата.
Кроме того, за рассматриваемый период условия жизни вполне могут измениться: работу можно потерять, заболеть, а бизнес не застрахован от разорения. При этом обязательства по возврату займа остаются прежними.
Одним из самых чувствительных моментов при выборе ипотеки является величина первоначального взноса. На эту выплату нужно заранее отложить деньги, хотя часто таких накоплений вообще может не быть.
С одной стороны, отсутствие такого взноса удобно для заёмщиков — без всяких финансовых запасов можно получить в пользование квартиру, а после полной выплаты — стать её владельцем. С другой стороны, банки видят в такой ситуации повышенный риск и стараются его понизить.
Можно отметить, что в рассматриваемой ситуации, когда заёмщик не имеет резервных финансовых запасов, любые изменения в экономической ситуации могут привести к тому, что он не сможет рассчитаться по кредиту.
Именно по этим причинам, начиная с 2014 года банки практически прекратили выдавать ипотеки без первоначального взноса. Сейчас ситуация изменилась. Высокая конкуренция на рынках банковских услуг привела к возрождению этого способа кредитования. Однако, при этом кредитные учреждения стремятся снизить риск невозврата займа.
Так что можно ответить на исходный вопрос утвердительно. Займ без первоначальных взносов получить можно, но не во всех банках и по менее выгодной цене, чем в противоположном случае.
Как получить ипотечный кредит без первоначального взноса?
По данным статистических исследований, сегодня примерно в двух третях городских новостроек есть предложения по рассматриваемому виду ипотечных кредитов. Эти предложения существуют не только в столице, но и в некоторых регионах.
На первый взгляд может показаться, что для банков при этом сильно возрастают риски. Но на самом деле дела обстоят не совсем так. Подобные предложения способны существенно расширить круг потенциальных клиентов, а проверка кредитоспособности заявителей позволит точно определить возможные риски и принять правильное решение о выдаче кредита.
Условия получения
Можно ожидать, что процент по ипотеке без начального взноса может быть очень высоким по сравнению с обычными условиями. Однако, это не всегда так. Данные кредиты предоставляются сейчас обычно под 12,65% годовых, в отличие от обычных с первоначальным взносом, где эта ставка составляет около 11%.
Требования к заемщикам
Они зависят от банка. Конечно, основная цель — это гарантировать возврат кредита. Поэтому речь может идти о залоге, использовании материнского капитала и других способах обеспечения займа.
Важным требованием является финансовая надёжность заёмщика. Для этого проверяются его доходы и их перспектива в дальнейшем.
Обязательно существуют возрастные требования. Нижняя граница определяется требованиями дееспособности и финансовой обеспеченности клиента, а верхняя — его финансовыми возможностями, которые обычно уменьшаются с наступлением старости.
Если заёмщик был судим, обычно это приводит к отказу в выдаче ипотеки.
Для того, чтобы убедиться в надёжности доходов, получаемых клиентом, предъявляются требования как к общему трудовому стажу, так и к длительности работы на последнем рабочем месте.
Как взять кредит в банке без официальной работы?
Какие документы необходимы?
Обычно требуется следующий пакет документов от потенциального заёмщика:
- Паспорт вместе с копиями его страниц.
- Справка с места работы о доходах за последние полгода.
- Может потребоваться справка о составе семьи.
- Должна быть предоставлена подробная и точная информация и документы на то жильё, которое планируется приобрести таким образом.
- Если необходимо, предоставляется сертификат о материнском капитале.
- При предоставлении недвижимости в залог, приносятся документы на неё.
- В пакет документов подаётся полностью заполненная банковская анкета.
Это перечень основных документов. В зависимости от особенностей ипотеки могут потребоваться и другие. Окончательный перечень необходимых бумаг нужно уточнить в банке.
Ипотека от застройщика в новостройке без первоначального взноса
Принято считать, что если у заёмщика нет хотя бы двадцати процентов от стоимости приобретаемой жилплощади, то его финансовая надёжность очень мала и такому человеку нет смысла выдавать ипотечный кредит. Доля правды в этом рассуждении имеется. Но есть аргументы, которые этому противоречат.
В истории известны случаи, когда ипотечные кредиты без первоначальных взносов массово выдавались и при этом успешно возвращались. Обычно это происходило в тех случаях, когда создавалось производство где-то на новых территориях и происходил массовый приезд новых работников.
Такая ипотека привязывала вновь поступивших сотрудников к новому месту работы и одновременно решала их жилищные проблемы.
Существует и другая причина для развития такого вида кредитования. Как известно, у застройщиков можно приобрести квартиры по существенно более низкой цене.
Эта разница ещё более велика, когда речь идёт о квартирах, постройка которых не завершена. В этом случае строительные компании особенно сильно заинтересованы в притоке финансовых средств.
Предложение ипотечных займов с отсутствующим начальным взносом существенно расширяет круг потенциальных клиентов в рассматриваемом случае.
Где взять ипотечный кредит без первого взноса на вторичное жилье?
Рассмотрим более подробно: обязателен ли первоначальный взнос при ипотеке?
Варианты без оплаты первоначального взноса таковы:
- Конечно, наиболее простой случай поискать соответствующие предложения банков. В последнее время такой способ кредитования вновь набирает силу.
- Иногда используют для этой цели ещё один кредит. Делается это так. Происходит получение обычного потребительского кредита для оплаты первоначального взноса по ипотеке. Потом получают выбранную квартиру в ипотеку. Недостатком такого варианта является то, что по итогу придётся отдавать два кредита. А это создаст повышенную финансовую нагрузку на заёмщика. Ещё один минус — ставка по потребительским кредитам существенно выше, чем по ипотечным. Банки относятся к такой ситуации отрицательно, поскольку это сильно повышает риск возможной невыплаты.
- Возможность использования материнского капитала для погашения первоначального взноса. Если банк согласен с этим, то это может помочь в оплате ипотеки. В реальности не все банки разрешают пользоваться материнским капиталом для этой цели. Другие — ограничивают ту часть первоначального взноса, которую можно уплатить таким образом.
- Важным моментом является использование залога. При этом многое зависит от его стоимости. Благодаря использованию залога можно получить ипотеку без первоначального взноса. Либо же его можно использовать для получения кредита, который будет направлен на выплату первоначального взноса по ипотеке.
- Финансовые организации снижают риск невыплаты таким образом: согласно договору предусмотрено обязательное страхование невыплаты займа клиентом. Платить за это, конечно же, предстоит заёмщику.
- Банк обычно приветствует наличие поручителей или созаёмщиков, поскольку это делает погашение кредита более надёжным.
Конечно, не всегда имеются такие возможности, но воспользоваться какими-то из перечисленных выше вариантов вполне допустимо.
Ипотека под залог недвижимости
Для возможности получения кредита на покупку жилплощади этим способом необходимо наличие собственной недвижимости, причём её стоимость должна быть достаточно высокой.
При этом важно учесть, что нужно рассматривать не полную стоимость закладываемого жилья, а лишь определённую её часть.
Дело в том, что смысл залога состоит не просто в формальных требованиях, а в том, чтобы получить за него деньги в случае невыплаты ипотеки.
То есть его нужно выставить на продажу и реально продать в ограниченные сроки. Кроме того, необходимо будет произвести оценку его стоимости, а это делают профессиональные эксперты за определённую плату.
Кроме того, может оказаться, что не все кадастровые документы были правильно оформлены, что также может привести к дополнительным расходам.
В конечном итоге возможно такое, что продать недвижимость будет труднее, чем предполагалось.
С другой стороны, банк может потребовать застраховать заложенную недвижимость. Связано это с тем, что после оформления документов, качество жилья ухудшится по какой-либо причине, и от этого стоимость уменьшится.
Также существуют некоторые требования, касающиеся того, что некоторые жилища могут быть не приняты банком, как предмет залога. Например, в отдельных случаях это относится к квартирам, которые подверглись самостоятельной перепланировке.
Где взять кредит под залог недвижимости?
Банки, которые дают ипотеку без первоначального взноса
Приведём несколько примеров.
Рассмотрим более детально соответствующие программы ВТБ 24.
- Одно из предложений состоит в использовании имеющегося материнского капитала. Он полностью может быть зачислен в качестве начального ипотечного взноса. При этом валюта кредита — это рубли. Процентная ставка — 12,15%. Здесь не устанавливается ограничений на выбор нового жилья: можно получить ипотеку без первоначального взноса в готовых домах, либо в строящихся.
- Допустимо совместно использовать материнский капитал и залог имеющейся у заявителя недвижимости. Такое обеспечение может увеличить размер предлагаемого ипотечного займа.
Сбербанк также предоставляет подобные кредиты. Это происходит в следующих случаях:
Кроме указанного перечня, ипотека с 0 первоначальным взносом предоставляется определённым категориям граждан. В неё входят:
- молодые супружеские пары;
- те, у кого в собственности вообще не имеется жилья;
- те, кто долгое время пребывал в очереди на льготное получение новой квартиры;
- те, кто получил ипотечный займ в других кредитных учреждениях, но желает его переоформить в Сбербанке.
Расчет ипотеки с нулевым первоначальным взносом
Принцип расчёта ипотеки с отсутствием первоначального взноса не отличается от рассмотрения ситуаций с другими кредитами. Для того, чтобы точно всё рассчитать, необходимо знать несколько вещей:
- сумму кредита, которую нужно выплатить (её называют телом кредита);
- ставка, по которой предстоит выплачивать кредит (это процент кредита);
- период возврата займа;
- частота выплат (обычно их делают ежемесячно, но возможны другие варианты);
- комиссионные выплаты;
- способ начисления процентов (их два: дифференцированный и аннуитетный).
Если все данные указаны, то расчёт происходит без каких-либо сложностей.
Поясним разницу между различными видами расчёта процентов.
Обычная выплата процентов считается по следующей схеме. Перед каждым месячным платежом определяется, какая часть тела кредита осталась невыплаченной. По имеющейся ставке на эту сумму рассчитываются проценты. Тело кредита делится на количество оставшихся платежей в равных долях.
Выплата представляет собой сумму указанных величин. Как видно, при этом способе расчёта сначала ежемесячные выплаты будут максимальными, затем они будут постепенно уменьшаться. В каждом платеже будет погашаться одинаковая часть тела кредита, но процентов будет всё меньше.
Таков способ расчёта при дифференцированных платежах.
Теперь рассмотрим аннуитетные платежи. Здесь расчёт более сложный. Цифры определяются таким образом, чтобы каждый раз платёж составлял одну и ту же величину.
Формула довольно сложна, но суть её в следующем: сначала большую часть выплаты составляют проценты, а незначительной частью погашается сумма кредита.
К концу периода выплаты ситуация поменяется на противоположную: подавляющая часть суммы — погашение основной суммы займа, оставшаяся — уплата процента. Так общая сумма, потраченная на выплату процентов, в данном случае будет выше.
Последний вариант позволяет нести затраты по возврату займа более равномерно, чем первый. Это выгодно тогда, когда при дифференцированном способе выплаты будут слишком тяжелы.
Способ расчёта играет важную роль при досрочном погашении кредита. Предположим, заёмщик посчитал, сколько он должен и принёс указанную сумму в банк. После этого он ушёл и забыл о займе. Здесь были сделаны две ошибки.
При окончании кредитных выплат нужно получить документ о том, что банк тоже считает, что кредит погашен. Иначе может оказаться, что останется непогашенная сумма, которая спустя годы напомнит о себе процентами и штрафными санкциями.
Как получить справку о закрытии кредита?
Другая ошибка связана с тем, что возвращённые деньги могут идти не только на погашение основной суммы, но и на погашение процентов. То есть не все они будут потрачены на возвращение займа. А это приведёт к неполному погашению долга.
Кроме того, нужно быть внимательным к тому, какая часть возвращена не была. При дифференцированном способе платежа это подсчитать нетрудно, а в случае аннуитетного метода вначале платятся проценты вместе с незначительной частью тела кредита. То есть можно неправильно определить, сколько ещё осталось выплатить.
Как решить данную проблему? Прежде всего имеет смысл прийти в кредитное учреждение и согласовать нужные цифры, а также сам процесс досрочного погашения (в частности, оно может быть частичным, а не полным). После выплаты нужно, если есть необходимость, прийти в банк за новым графиком платежей. При полной выплате нужно получить документ, что банк согласен с тем, что кредит полностью выплачен.
Комиссионные выплаты берутся банком за предоставление услуг. При выплатах нужно учитывать их тоже.
Для того, чтобы подсчитать суммы выплат, можно воспользоваться калькуляторами по расчёту ипотеки, которые предлагаются на многих сайтах в интернете.
Кредитные карты с высокой вероятностью одобрения
- 100 дней без процентов
- до 500 000 рублей
- 0₽ за снятие наличных
- до 55 дней без процентов
- до 700 000 рублей
- до 30% кэшбэка
- 111 дней без процентов
- до 1 000 000 рублей
- до 25% кэшбэка
Следите за новостями на нашем телеграм-каналеПерейти
Ипотека без первоначального взноса
Как правило, ипотечный кредит выдается при условии погашения первого взноса, он составляет обычно от 10 до 25% по квартирам и до 40-50% по загородным домам и апартаментам. Хорошо, если достаточные накопления в наличии. Однако необходимая сумма на первоначальный взнос не всегда имеется. Разберемся, какие банки дают ипотеку без первого взноса, и какие есть альтернативы.
Как взять ипотеку без первоначального взноса в Москве
Любая проблема предполагает решение, порой неочевидное, но действенное. Для читателей, у которых нет денег на первый взнос по ипотеке, есть следующие варианты решения вопроса:
- найти банк, который дает ипотеку без первоначального взноса. Какие банки дают такой кредит – об этом читайте ниже;
- воспользоваться нецелевым займом под залог уже имеющейся недвижимости – проценты сравнимы с ипотекой;
- взять потребительский кредит на сумму первого взноса – ставки выше ипотечных, но требования ниже;
- воспользоваться материнским капиталом, но, как правило, банками одобряется только частичное погашение первоначального взноса;
- воспользоваться субсидиями от государства по различным социальным программам;
- провести в сделке завышение цены недвижимости, чтобы обойти требование банка о первоначальном взносе.
Последний метод нельзя назвать полностью легальным, но он позволяет взять ипотеку без первоначального взноса практически на любое жилье.
Что нужно знать о первоначальном взносе при ипотеке
Первый взнос по ипотеке необходим для снижения рисков любого банка при выдаче кредита. На время кредитования объект передается в обременение банку, который в случае невыплаты может инициировать продажу.
Цены постоянно прыгают, поэтому банк стремится нивелировать финансовые угрозы, вводя первоначальный взнос. Так залоговая недвижимость становится выгоднее для банка при возможной продаже. Чем выше первоначальный взнос, тем менее рискованной становится ипотека для банка.
Именно поэтому самые выгодные ставки предлагаются при самых больных первых взносах, а программ, вообще не предусматривающих его, так мало на рынке.
Взамен первого взноса некоторые банки могут просить:
Бесплатная консультация юриста круглосуточно Москва и московская область
Онлайн-чат (круглосуточно)
- залоговое обеспечение имеющейся недвижимостью – например, если в собственности уже есть квартира, ее можно передать банку в залог вместо первоначального взноса;
- залог в виде автотранспорта, если его стоимость коррелирует с суммой взноса;
- поручительство физических лиц;
- страхование финансовой ответственности заемщика – относительно новый и довольно редкий тип защиты интересов банка.
Что нужно сделать, чтобы банк одобрил ипотеку
Требование первоначального взноса по ипотеке, зависимость от него ипотечных ставок определяются внутренней политикой конкретного банка. Поэтому условия могут быть самыми разными.
Какие банки в Москве дают ипотеку без первоначального взноса в 2021 году
Программ ипотеки без первого взноса не так много. Рекомендуем в первую очередь в личном порядке выяснить в вашем зарплатном банке возможность подобрать ипотеку без первоначального взноса и поручителей. Зарплатным заемщикам традиционно предоставляются наиболее привлекательные условия и мягче требования.
Как правило, ипотека без первоначального взноса одобряется исключительно на покупку квартиры и только у партнеров банка, реже – на вторичке. Купить частный коттедж или апартаменты без первого взноса в ипотеку можно только по программам нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.
Сургутнефтегазбанк
Реальный вариант для заемщиков, у которых нет денег на первоначальный взнос, залогового имущества или государственных сертификатов. Сургутнефтегазбанк выдает ипотеку без первоначального взноса на первичное и вторичное жилье по ставке от 9,9% годовых. Взять можно до 8 млн. рублей.
Предложение доступно заемщикам от 21 до 70 лет при уровне дохода от 15 000 рублей в месяц. Стаж работы не должен быть меньше 6 месяцев.
Заявки принимаются онлайн и через офисы банка.
Промсвязьбанк
У ПСБ есть собственная программа, которая так и называется – «Ипотека без первоначального взноса». Можно взять до 20 млн. рублей на 25 лет по ставке от 12%. Для зарплатных клиентов Сбербанка в ПСБ предусмотрена упрощенная схема получения ипотеки по трем документам (паспорт, выписка с карты и анкета заемщика).
Ипотека без первого взноса в ПСБ и без залога выдается гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет, работающим от 1 года и проживающим в регионе присутствия банка.
Заявку на ипотеку без 1 взноса в ПСБ можно подать онлайн.
Абсолют банк для работников РЖД
Специальное предложение для сотрудников Российских железных дорог предлагает Абсолют банк. Здесь можно получить до 20 млн. рублей на срок до 15 лет под выгодную ставку от 8,8%. Первоначальный взнос по этой ипотеке не требуется, а заявку можно оформить онлайн.
Вычет налогов по ипотеке в 2021 году
Ипотека без первого взноса в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке
Напрямую Сбербанк, ВТБ, Альфа и другие крупнейшие банки не предлагают ипотеку без первоначального взноса, залога и поручителей. Одобрение можно получить в индивидуальном порядке через персонального менеджера с учетом индивидуальных условий.
Нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости
Хороший вариант – получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Такие займы выдаются на любые цели, поэтому ставки по ним, как правило, выше ипотечных. Отчитываться за трату денег перед банком не нужно, а первый взнос по такой ипотеке не предусмотрен.
Недвижимость, которую можно передать в залог:
- квартира, таунхаус – наиболее ликвидный залог, под который одобрят большую сумму кредита;
- загородный дом и апартаменты, которые соответствуют внутренним требованиям банка о доступности, возможности круглогодичного проживания и так далее;
- земельный участок;
- нежилая недвижимость – гараж, парковочное место, имеющие отдельную регистрацию в ЕГРН;
- коммерческая недвижимость.
Минимальные процентные ставки по крупнейшим банкам с ипотекой без первоначального взноса под залог недвижимости мы собрали ниже.
| Сбербанк | 11,3% |
| ВТБ | 10,9% |
| Альфа-Банк | 13,99% |
| Россельхозбанк | 9,1% |
| Банк «Открытие» | 9,9% |
| Росбанк | 9,89% |
| Дом.РФ | 9,5% |
| Банк «Санкт-Петербург» | 10,7% |
Взять потребительский кредит
Потребительские кредиты стоит рассматривать, только если в семье имеется возможность гасить два кредита:
- первый на сумму первоначального взноса по более высокой ставке;
- второй – ипотечный.
Спустя полгода после выдачи кредитов можно объединить их по одной ставке под программу рефинансирования в другом банке. Например, Сбербанк предлагает рефинансировать действующую ипотеку + до 5 потребительских кредитов в один заем по ставке от 11,9%.
Материнский капитал и первоначальный взнос
Несмотря на отсутствие законодательных запретов, полностью перекрыть первоначальный взнос материнским капиталом сегодня нельзя. Банки просто не предоставляют такой возможности. Однако частично закрыть первый взнос можно при условии внесения части наличными деньгами.
Например, банк устанавливает первый взнос по ипотеке в размере 20%, но при этом разрешает использовать средства материнского капитала так, чтобы собственных денег было не меньше 10%.
Потребительские кредиты закрывать материнским капиталом нельзя, это тоже нужно учитывать. Средства по сертификату можно направить на досрочное погашение уже имеющейся ипотеки.
Субсидии на первоначальный взнос по ипотеке в Москве и области
В Москве действует льготная социальная ипотека для жителей столицы, которые стоят на учете по улучшению жилищных условий. В рамках нее заемщикам за счет бюджетных денег списывается до 30% выкупной стоимости жилья + можно использовать средства материнского капитала.
Рефинансирование ипотеки Промсвязьбанка (ПСБ)
Еще более лояльная программа социальной ипотеки действует в Московской области для врачей, учителей и ученых. Вставать на учет на улучшение жилищных условий не нужно.
В рамках этой ипотеки квартира, в том числе первоначальный взнос, полностью оплачивается из бюджета. Заемщик платит только проценты.
Ипотека реализуется профильным министерством и коммерческим банком (участвуют Газпромбанк, Возрождение и Дом.РФ).
Завышение стоимости квартиры
Суть этого маневра проста – на бумагах продавец и покупатель отражают, что первый взнос продавцом получен. Банк видит, что обязательство исполнено, и выдает необходимую часть денег на оплату квартиры. По факту же квартира оценивается на сумму, уменьшенную на первоначальный взнос.
Например, Вячеслав хочет купить квартиру в ипотеку, но у него нет денег на первоначальный взнос. Он договаривается с продавцом Иваном о завышении договорной цены квартиры. Фактическая цена – 2 000 000 рублей, Вячеслав планирует получить их в банке, который просит первоначальный взнос в размере 20%.
Стороны заключают договор, по которому стоимость жилья указывается как 2 400 000 рублей, а Иван выдает Вячеславу расписку на 400 000 рублей. Вячеслав показывает расписку в банке, который выдает необходимые 2 млн. рублей – первоначальный взнос на бумаге погашен.
Иван получает 2 000 000 в счет цены квартиры.
Риски завышения стоимости квартиры
Основное преимущество завышения – возможность купить любую квартиру на вторичном рынке без первоначального взноса. Застройщики новых домов, юридические лица на такие условия, как правило, не идут. С другой стороны, у застройщика и банка может быть сформирована особая льготная программа покупки жилья, в том числе и в отношении первого взноса.
У этой схемы есть масса рисков:
- некоторые банки сознательно идут на завышение, другие же не допускают таких маневров, поэтому есть риск испортить отношения с кредитором;
- продавец будет вынужден заплатить больший налог с продажи по цене, указанной в документах;
- покупатель будет вынужден учитывать стоимость жилья, указанную в договоре купли-продажи, при будущей продаже, для налоговых вычетов;
- есть судебные риски в случае возникновения конфликтов между продавцом и покупателем.
Далеко не все продавцы идут на завышение цены, этот вопрос целиком зависит от взаимных договоренностей.
В заключение
Если возможности погасить первоначальный взнос собственными накоплениями не имеется, можно воспользоваться специальными ипотечными программами или доступными альтернативами.
Как правило, крупные банки не предусматривают выдачи кредитов без первого взноса, но банки поменьше предлагают такие возможности заемщикам.
Рабочий вариант – воспользоваться господдержкой региона (как в Москве или Московской области) или провести маневр с завышением.
Бесплатная консультация юриста круглосуточно Москва и московская область
Онлайн-чат (круглосуточно)
Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»
Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.
Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям.
Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу.
А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.
О чем надо знать, если вы решили приобретать в ипотеку именно «вторичку»?
Пожалуй, главное – вам придется проявить гораздо больше самостоятельности, чем на первичном рынке, где банки работают в связке с застройщиками, а ипотека «привязана» к жилому комплексу, который вы выбрали.
На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.
Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.
Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа.
- Первый – получить в банке одобрение кредита;
- второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку;
- третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком);
- четвертый – сделка.
Теперь о каждом этапе более подробно.
На первом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность.
Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ). Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему.
Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.
Подобрать ипотечную программу на ЦИАН
Второй шаг – поиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают квартиру самостоятельно, а вот на вторичном не помешает риэлтор. Ведь мало квартиру найти, ее надо еще и проверить.
Если за жильем тянется «шлейф» сделок, надо выяснить, все ли в порядке с юридической историей. Общение с продавцом тоже специфическое дело, требующее навыков.
На этом же этапе надо узнать, подходит ли продавцу вариант с ипотекой, потому что некоторые соглашаются только на расчеты «живыми» деньгами – то есть, наличными.
Подобрать квартиру на вторичном рынке
На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить.
Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д.
Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.
Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки.
- Здесь тоже могут быть нюансы, но обычно все участники – продавец, покупатель, представитель банка – собираются в указанный день в офисе банка.
- Сначала вы подписываете договор по ипотеке.
- Вам открывают счет, куда банк перечислит сумму кредита. Здесь возможны варианты: деньги иногда кладут в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитив и т. д. Но в любом случае продавцу они «уйдут» только после перехода права собственности на вас.
- Подписали все договоры? Можете отправляться в МФЦ и регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности: процедура длится примерно неделю.
- После чего следует повторный визит в МФЦ – нужно забрать зарегистрированные документы. На этом все – вы стали владельцем вторичной квартиры, купленной в ипотеку.
- О порядке передачи ключей и переезде договариваются индивидуально.
Осталось предупредить: условия кредитования на вторичном рынке отличаются от тех, что банки предлагают при покупке новостроек. Процент по ипотеке на вторичное жилье может быть на два-три пункта выше, чем при покупке квартиры у застройщика. Но зато не надо откладывать переезд, и участь обманутого дольщика вам тоже не грозит.
Ипотека без первоначального взноса
Во время привлечения кредитных средств на приобретение недвижимости одним из основных условий кредитования является внесение первоначального взноса, что вызывает у заемщиков определенные затруднения. У многих из тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, на момент оформления кредита имеется стабильная зарплата, размер которой позволяет платить ежемесячные взносы, однако нет денег на первый взнос. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, существует ли реальная возможность оформить ипотеку без первоначального взноса, насколько это выгодно и в каких случаях стоит брать такой кредит.
Как показывает практика, ипотека без взноса – хороший вариант для тех, кто приобретают жилье в строящемся доме. Переплату по процентам, даже достаточно большую, оправдывает значительный рост стоимость жилья после сдачи объекта. Кроме того, после переезда в новую квартиру заемщик уже не несет расходы, связанные с оплатой съемного жилья.
Зачем банку первоначальный взнос?
Немало людей успешно выплачивают ипотечные кредиты, хотя проблемных заемщиков, безрассудно взваливших на себя неподъемный финансовый груз, тоже хватает. Подобные ошибки заставляют банкиров действовать осторожнее, а регулятора – отслеживать нюансы их финансовых взаимоотношений с заемщиками.
Кредитная организация, рассматривая возможность выдачи ссуды, старается максимально обезопасить себя от невыплат, поэтому требует первоначальный взнос, наличие этих денег у заемщика свидетельствует о серьезности его намерений.
Впрочем, если нужно приобрести квартиру, и нет денег на стартовый взнос, можно оформить ипотеку без первоначального взноса, однако в этом случае условия кредита будут менее комфортными.
Каким может быть первоначальный взнос?
Первоначальный взнос – это сумма, которую клиент должен внести при оформлении кредита. Эта сумма является частью общей стоимости недвижимого имущества, приобретаемого у застройщика или владельца жилья на вторичном рынке.
Существует общее правило – чем больше денег заемщик может внести сразу, тем меньшей будет дальнейшая финансовая нагрузка.
То есть, нужно будет меньше платить за пользование кредитными средствами и меньше денег возвращать по телу кредита.
Кроме денежных накоплений, в качестве первоначального взноса может рассматриваться потребительский кредит, который будет выплачиваться вместе с ипотекой. Заменой взноса также может стать имущество, которое можно передать банку в залог, конечно, это имущество должно быть не только дорогостоящим, но и ликвидным (с точки зрения банка).
Чем можно заменить взнос? Потребительский кредит, залоговая недвижимость, ликвидные активы
Что касается потребительского кредита, специалисты рекомендуют обращаться к этому способу поиска денег лишь в крайних случаях, когда другие возможности уже исчерпаны. Необходимо не только быть уверенным, что семья первое время справится с двумя серьезными выплатами, но и убедить в этом ипотечный банк, иначе есть риск получить отказ в выдаче ссуды на жилье.
Если в собственности уже имеется какая-либо недвижимость, можно попытаться предложить ее кредитной организации в качестве залога.
Большинство банков без проблем соглашаются на этот вариант, поскольку в этом случае риска для них меньше, чем для самих заемщиков.
Однако нужно учитывать, что ценность залога определяется не по рыночной, а по оценочной стоимости жилья, которая только в идеальных случаях составляет 70-80% от его реальной стоимости.
Можно попытаться задействовать также иные активы – транспортное средство, земельный надел, драгоценные металлы.
Однако в данном случае банк будет более жестко оценивать ликвидность залога, так, например, автомобиль не может стать единственным обеспечением, зато золотой слиток в этом качестве вполне подойдет.
Впрочем, во многих случаях выгоднее продать свое добро самостоятельно и собрать необходимую сумму на первоначальный взнос – это позволит сэкономить на процентах значительную сумму.
- Многие заемщики перед принятием решения обращаются к ипотечным брокерам, которые подбирают для них наиболее приемлемые варианты и доступно объясняют, что к чему.
Ипотечный продукт для узкого сегмента
Как указывают эксперты, при кажущейся привлекательности ипотека с нулевым первым взносом рассчитана на достаточно узкий сегмент клиентов. Это люди трудоспособного возраста, не имеющие финансовых накоплений, но располагающие стабильным высоким доходом и неплохими активами.
При том, что, согласно данным разных опросов, от 45% до 50% заемщиков были бы рады оформить такой кредит, оформить его удается лишь примерно 5% (без учета участников льготных государственных или местных программ).
Дело в том, что такими продуктами чаще всего интересуются клиенты, которые не могут подтвердить свою платежеспособность, и поэтому банки им отказывают.
Векторы развития ипотеки без первоначального взноса
На заре зарождения ипотечного кредитования целевые займы на приобретение жилья без начальных вложений предлагали многие кредитные организации.
Однако со временем все меньше банков стали соглашаться предоставлять ипотку без первоначального взноса (или залога).
Платежеспособность клиентов проверяется гораздо строже, чем ранее, при таком отборе очевидной становится выгода и финансовых организаций, и строительных компаний, которые стремятся максимально сократить риски.
- Сегодня ряд банков предлагают подобные продукты, однако условия кредитования далеки от идеальных, чаще всего предложение кредитов без взноса носит чисто декларативный характер (используется в целях имиджевой рекламы).
Девелоперы признают, что ипотека с нулевым взносом им необходима потому, что после кризиса 2014-2015 годов у людей не осталось свободных накоплений. Опасаясь обесценивания рубля, россияне предпочли вложить средства в товары, услуги, драгоценности, недвижимость и так далее.
Ипотека с нулевым взносом, как полагают эксперты, поможет стимулировать спрос, что послужит развитию отрасли. Но при этом важно понимать, что такая ипотека является достаточно рискованной для финансовой организации, и отсюда более высокие ставки.
Кроме того, покупателю приходится соглашаться на дополнительные издержки, в том числе, на обязательное страхование, причем чаще всего требуется именно расширенная программа.
В моменты экономической нестабильности (достаточно вспомнить 2014 год) количество таких предложений сокращается, но в конце 2017 – началу 2018-го снова начал отмечаться всплеск. Причиной тому – снижение ипотечных ставок, которое стало возможным в связи со снижением Центробанком ключевой процентной ставки.
Риски для заемщика и доступность ипотеки без первого взноса
Перед тем как подписать договор, далеко не все заемщики реально оценивают собственные финансовые перспективы.
Если финансовое положение семьи, позволившей себе такую ипотеку, резко пошатнется, заемщику придется прилагать максимум усилий, чтобы продолжать рассчитываться с банком.
В противном случае банк отберет квартиру и продаст ее, долг по кредиту будет погашен, однако заемщик потеряет все деньги, которые он уже выплатил, ведь большая часть выплаченных денег уходит на обслуживание кредита (проценты), а не на погашение основного долга.
Заемщики, взявшие ипотеку с нулевым взносом, в прежние годы оказались наиболее неблагонадежной категорией именно потому, что не смогли все правильно рассчитать, поддавшись обычной потребительской иллюзии «если сразу платить не надо, и в дальнейшем все как-нибудь обойдется».
- Исходя из этого, многие финансовые эксперты предлагают искоренить в России ипотеку без первоначального взноса, усматривая в невозможности накопить на первый взнос при наличии постоянного дохода изначальные проблемы с платежной дисциплиной.
Впрочем, Центробанк официально заявил о намерении пристально отслеживать риски, связанные с ипотечным кредитованием, на особых условиях.
Такая ипотека, как считают главные финансисты страны, без должного контроля может нанести ущерб финансовой системе страны.
Как полагают эксперты, ипотека с каждым годом будет становиться доступнее, однако к «быстрым кредитам» без начального капитала регулятор относится с подозрением.
- С 2018 года в силу вступили правила, в соответствии с которыми во время предоставления ипотеки с первоначальным вложением меньше 20% банками должен применяться повышенный «рисковый коэффициент» (150%), а если взнос менее 10%, то коэффициент риска составляет 200%. Банкам теперь придется повысить сумму взноса, процентные ставки и с подозрением относиться к недостаточно убедительному подтверждению платежеспособности.
Деньги на первоначальный взнос – государственная поддержка
Военнослужащие, молодые семьи, молодые учителя и еще некоторые категории граждан могут рассчитывать на так называемую льготную ипотеку, возможность которой предусмотрена специальными государственными программами.
Некоторые виды льгот заключаются в предоставлении средств для оплаты первоначального взноса.
Потенциальному заемщику стоит проверить, не входит ли он в категорию льготников, чтобы узнать подробности, нужно обратиться к местным властям, и если есть возможность получить государственную поддержку — предоставить на рассмотрение всю необходимую документацию.
Если решение окажется положительным, останется встать в очередь и дожидаться получения жилищного сертификата и направить выделенные средства на первоначальный взнос.
С выбором банка и покупкой жилья лучше не тянуть, поскольку жилищный сертификат действует не более полугода — это период, в течение которого сделка должна быть заключена.
Если субсидия осталась нереализованной на протяжении этого времени, рассчитывать на помощь государства уже не придется.
- Право работать с льготной ипотекой имеют только финансовые организации, являющиеся партнерами АИЖК.
Особое направление – ипотечный кредит с использованием средств материнского капитала, суммы которого в большинстве случаев бывает достаточно для первого взноса.
В отличие от других вариантов государственной помощи, правом на субсидию можно воспользоваться сразу после оформления сертификата на маткапитал.
Правда, придется пару месяцев подождать разрешения от Пенсионного фонда РФ, без него перевод государственных денег на счет банка-кредитора или девелопера невозможен.
Дополнительные возможности и цена преимущества
Время от времени финансовые организации вместе с застройщиками проводят всевозможные маркетинговые акции, предлагая покупателям особые условия, включая нулевой первый взнос. Иногда застройщиками предлагается достаточно интересные схемы, например, застройщик сам вносит первоначальный взнос вместо покупателя, если последнему банк одобряет кредит.
Но в итоге сумма, которую клиенту предстоит выплатить, увеличивается, во-первых, за счет более высокой процентной ставки (что, чаще всего, предусмотрено в подобных случаях), а во-вторых – за счет увеличения тела кредита (относительно займа с первоначальным взносом).
Заключение
Жизнь стремительна, и многие не хотят тратить годы или «вынимать деньги» из бизнеса, чтобы накопить на первоначальное вложение.
Ипотека с нулевым взносом – быстрый способ решить вопрос с квартирой, чтобы затем сосредоточиться на важных делах, которые принесут деньги на решение всех вопросов с банком.
Однако нужно помнить, что в этом случае ипотечный кредит становится наименее выгодным, и оформлять заем без взноса рекомендуется лишь в том случае, когда просто нет иных вариантов.