Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что такое, чем такой метод отличается от других и когда происходит отказ от такого варианта определен?

Рыночный метод (сравнительный метод) используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.

Суть рыночного подхода

• Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем:
• В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. Затем, ищут среднюю цену недвижимости с внесением необходимых поправок
• Важно понимать: цены объектов недвижимости подвергаются обязательной корректировке в зависимости от многих факторов и только после этого могут быть использованы для расчета средней стоимости
• Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

• Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
• Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
• Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
• Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Однако, далеко не всегда использование такого метода оценки допустимо. К примеру, если недвижимость обладает особыми свойствами или является уникальной, то подобрать подходящие аналоги в нужном количестве бывает невозможно.

Метод прямого сравнения продаж имеет как свои достоинства, так и недостатки. Рассмотрим более подробно каждый пункт:

Преимущества:	Недостатки:
Итоговая стоимость основывается на уровне «спрос-предложение». Таким методом, стоимость оцениваемого объекта будет равна среднерыночной стоимости региона	Сложность сбора информации о настоящейцене продаж
В оценочной стоимости отражается изменение рыночных цен, которое происходит под воздействием инфляции и изменения финансовых условий	Сложность сбора информации для уникальных объектов недвижимости
Метод является обоснованным, с приведением примеров и конкретной стоимости объектов региона	Зависимость конечной стоимости от активности рынка
Простой в использовании и дает точные результаты	Сложность в корректировке цен при существенных отличиях исследуемых объектов
Вносятся изменения с учетом различий исследуемых объектов

Исходя из описанного выше, применение какого бы то ни было метода оценки недвижимости рационально использовать при определенных обстоятельствах и ситуациях. Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере.

Элементы сравнения

При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения:

Элементы сравнения	Пояснение
Имущественные права	Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.
Условия финансирования	Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.
Условия и время продажи	Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме).
Место продажи	Часто цена зависит от региона продажи. Даже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность.
Физические характеристики	Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени.

Методы

Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два:

Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее.

Доходный метод:  оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов.

Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости – магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Примеры расчета

Рассмотрим пример расчёта рыночной стоимости на конкретных цифрах и площадях, а также зависимость оценки от наличия тех или иных ценообразующих факторов.

Пример: Вам требуется провести оценку брусового дома площадью 50 кв.м с прилегающей территорией 10 соток, 1990 года постройки. Оценщик выбирает объявления с такими же типами продажи недвижимости в вашем регионе и производит расчёты по следующей схеме:

Объекты похожего типа, недавно проданные	Цена
Дом брусовой 49 кв.м, 1991 года постройки, 10 соток территории	75000 руб
Дом брусовой 53 кв.м, 1989 года постройки, 9,9 сотки территории	92000 руб
Дом брусовой47кв.м, 1990 года постройки, 10 соток территории	61000 руб
Дом брусовой 55кв.м, 1987 года постройки,10,1 сотки территории	105000 руб
Дом брусовой 54 кв.м, 1992 года постройки, 10 соток территории	98000 руб
Формула расчета: ИТОГО:	(75000+92000+61000+105000+98000)/5 = 431000/5=86200 руб

Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к. в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.

Отказ от подхода

Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации. Нецелесообразно и невозможно использовать метод рыночного подхода в случаях:

• Необходимости оценки нового жилья, которое недавно построили, либо же наоборот – очень старой недвижимости – невозможно подобрать подходящие объекты. В такой ситуации правильнее использовать затратный метод
• При оценке дома или участка земли, не имеющего «похожих объектов» для оценки стоимости
• Оценка «деловой» недвижимости – когда лучше всего использовать доходный метод и так далее

Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений. И самый часто используемый метод – оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат.

О корректировках

В вебинаре от НП СРОО Экспертный Совет разъясняется порядок внесения и обоснования корректировок в процессе оценки сравнительным методом.

Возможно Вас так же заинтересует:

Сравнительная оценка недвижимости

Сравнительный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на сравнении с аналоговыми объектами.

Так как он ориентирован на рыночные отношения, где предпочтением пользуется актуальная, объективно установленная мера цены и качества – его можно назвать рыночным. Здесь под сравнением понимается выбор, который делает покупатель среди выставленных на торги помещений.

Эти тенденции влияют на собственников, так как им требуется уложить запланированную имущественную сделку в установленные рынком рамки. Это допускает для них использование тех же принципов сопоставления, которыми пользуются покупатели.

Здесь рассматриваются совершившиеся имущественные сделки с недвижимостью, параметры которой сходны с объектом, подлежащим оценке. Допустимо рассматривать недавно приобретённые дома, квартиры или земельные участки,  так же те, что выставлены на торги в текущий момент.

Это самый часто встречающийся способ оценки помещений, среди лиц, продающих недвижимость самостоятельно – без обращения к риэлтору.По преимуществу риэлторы так же прибегают к сравнительному подходу. Но используют методики, исходя из профессионального опыта.

Иногда продавцы квартир рассматривают предложения, выставленные на сайтах риэлтерских компаний или предложения, представленные непосредственно собственником.

Ориентируясь на место расположения, метраж и иные характеристики, подбирает вариант, соответствующий параметрам собственного помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

Подавая объявление о сбыте, ценовые варианты иногда устанавливаются без корректировок. Такие виды применения сравнительного подхода в соответствующей степени отражают реальное положение вещей, хотя остаются приблизительными. В идеале – требуется учесть все нюансы и провести корректировку стоимости объекта недвижимости с учётом таковых.

Алгоритм проведения процедуры следующий:

• Проводится мониторинг объектов, соответствующих техническим и кадастровым характеристикам.
• Делается выборка на основании совокупности сходных характеристик и рассматривается среднестатистическая стоимость.
• Квартира или иное помещение сопоставляется с объектом недвижимости, выставляемым на торги.

Иногда сравнительный анализ проводится в отношении каждого из выбранных помещений.

После сопоставления, выводится среднестатистический показатель, отражающий перспективы помещения.

В установленный показатель вносятся корректировки и поправки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Метод сравнительной оценки недвижимости

Данный подход опирается на условия оценки квартиры или дома, установленные нормативным регламентом ФСО № 1.  Соответственно положениям такового, при использовании обозначенных методов извлекается та информация, которая выступает в роли достоверной и подтвердила рентабельность её применения в условиях сложившихся тенденций рынка.

  Кредит на строительства частного дома

Подход использует базовые принципы:

1. замещения;
2. вклада;
3. спроса и предложения.

При замещении реальный объект конструктивно замещается аналогом, который пользуется спросом на рынке недвижимости.

По преимуществу устанавливаемую цену ориентируют на  привлекательность предложения, предназначенного покупателю. Соответственно – оно предусматривает условно определяемый базовый минимум.

К нему суммируются преимущества объекта по принципу вклада. Отсутствие преимуществ и выявление недостатков требует уменьшения стоимости квартиры. Здесь основой считается успешно участвовавший в сделке аналог, за вычетом или при суммировании стоимости тех или иных элементов и конструкций.

Иногда вложенные затраты не окупаются. Этот факт зависит от целесообразности вложений в ремонт или переоборудование помещения, особенно – несанкционированного уполномоченными инстанциями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае недопустимо вносить затраты на реконструкцию в стоимость помещения, так как покупателю придётся оформлять незаконную постройкуПризнание права собственности на самовольную постройку самостоятельно, за счёт личных средств. А в случае отказа в выдаче разрешения, нести административную ответственность соответственно положениям статьи 7.1 КоАП.

Спрос и предложение – принцип, согласно которому допустимо увеличивать стоимость жилья за счёт тех преимуществ, которые актуальны на рынке недвижимости. Таковые пользуются повышенным спросом и привлекают покупателей. Например – близость к метро, живописный ландшафт или экологически чистая среда обитания.

Здесь же учитывается развитие инфраструктуры и иные нюансы, привлекающие отдельные категории граждан.

Оценщик вправе использовать не только наличные преимущества, но и перспективы таковых.

Например, действующий проект застройки района, что предусматривает существенный рост цен в перспективе. Здесь стоимость допускается повышать по принципу компромисса – среднестатистического показателя между актуальным и потенциальным состоянием ценообразования в районе расположения здания.

Опираясь на базовые принципы, целесообразно ориентироваться на метод парных продаж. Он подразумевает выборку парных объектов. То есть тех, которые прошли через имущественную сделку с равно установленной стоимостью. Если таких квартир несколько – имеет смысл ориентироваться на них.

  Использование материнского капитала

Существенную роль играет экспертная оценка, которая используется профессионалами рынка продаж. Специалисты данной категории определяют объективные преимущества и недостатки приобретаемого жилья, с максимальной точностью (см. Сколько стоит продать квартиру).

Преимущественно используется статистический метод, он пронизывает все проводимые расчёты, являясь базовым для применения иных методик.

Так же – выступает самостоятельным прецедентом для проведения расчётов и вычисления среднего показателя.

Корректировки в сравнительной оценки недвижимости

Для установления деталей допустимого дохода в расчётах, полученная посредством статистического метода сумма, требует корректировки и поправок.

В данном случае вступают в действие методы, применяющиеся непосредственно к поправкам:

• корреляционный анализ;
• соотношение дохода к цене.

Метод корреляционного анализа опирается на информационную базу, в которой проводится выборка объектов. Путём применения анализа и синтеза, фиксируется взаимосвязь между числом элементов объекта и установленной в его отношении суммой. Приблизительно, а иногда достаточно точно, выводится стоимость каждого элемента, которые приплюсовываются к базовой сумме.

Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.

Иногда применяют многофункциональный метод – мультипликатор валового дохода.

На основе этой корректировки рассчитывается прибыль от сбыта и перспективы последующего использования недвижимости.

По преимуществу применяется, когда помещение приобретается для коммерческих целей. Например, при сдаче площадей или комнат в аренду, а так же – при последующей перепродаже, после модернизации и ремонта (реконструкции).

Здесь сравнивается стоимость аналогичных площадей и тот валовой доход, который получают собственники, путём использования таковых в коммерческих целях. Так же опирается на применение статистики, путём сопоставления парных объектов и мониторинга элементов помещения, которые отражают позиции востребованности на рынке последующего сбыта или аренды (найма).

Главный фактор, используемый для сравнения – рентабельность. Остальные показатели остаются на втором плане.

Оппонентом представленного метода рассматривается выявление общего коэффициента капитализации. На его основе рассчитывается доход, получаемый в новостройках, при сдаче в эксплуатацию квартир или помещений нижних этажей, предназначенных для коммерческого использования.

  Прекращение залога недвижимости

Здесь предусматриваемый доход рассматривается в виде коэффициента, выделенного из разности затрат застройщика и вложений инвесторов и покупателей. Выступает как способ планирования или первичный мониторинг, для установления суммы прибыли, получаемой с аналогичных продаж.

Используется не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья – в домах, сданных в эксплуатацию не позднее 3-5 лет.

Достоинства и недостатки сравнительной оценки недвижимости

• Разработка и усовершенствование методик, связанных с популярностью подхода. Что допускает использование в бытовых условиях, так же – и в специальных.
• Широкий диапазон применения, допускающий опору на нюансы целевого назначения расчётов.
• Доступность применения, допускающая использование элементов подхода на самом примитивном уровне. Хотя без учёта тонкостей и нюансов.
• Информационная обоснованность, опирающаяся на статистику, что придаёт расчётам соответствующую достоверность.
• Допустимость внесения поправок посредством корректирующих расчётов – для осведомлённых лиц.
• Допустимость использования базовой основы сравнительного мониторинга в иных подходах.

К числу слабых сторон сравнительного подхода, относятся следующие недостатки:

• Рентабельность методик попадает в зависимость от активности рынка продаж, из которого черпается информация для использования.
• Недостаточная активность рынка в отношении той или иной категории жилья приводит к устареванию информации и недопустимости сравнительного мониторинга.
• Применяется только при унифицированных характеристиках жилья, не применим к уникальным строениям и помещениям.
• Выявление специфики объекта и нюансов, влияющих на ценообразование, доступно только специалистам и экспертам в сфере оценки недвижимости.
• Требуется внесение поправок, что так же доступно при условии приобретения соответствующей квалификации.
• По преимуществу опирается на анализ предшествующих продаж, уделяя мало внимания перспективам развития.

Учитывая перечисленные плюсы и минусы метода, требуется опираться на целевое назначение оценки, которое различается при коммерческом определении рентабельности сделки и при имущественных сделках, осуществляющихся на бытовом уровне.

В первом случае требуется квалифицированный подход. Во втором – условия рынка сами выведут собственника на понимание тенденций покупательского спроса.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.

Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:

• спроса и предложения;
• замещения;
• вклада.

На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества.

Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости.

Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.

3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

• назначение недвижимого имущества;
• тип;
• местоположение;
• физические параметры.

Для субъектов:

• наличие необходимых средств;
• наличие источников финансирования;
• возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

• срок окупаемости;
• независимость сделки;
• инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

• Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.

• Независимость субъектов купли-продажи— это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
  • родственники;
  • холдинг и дочернее предприятие;
  • в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
  • реализация имущества умершего владельца;
  • вынужденная реализация.

• Инвестиционная мотивация— заключается в:
  • мотивах инвестора;
  • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
  • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только  для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

• права собственности на недвижимое имущество;
• условия финансирования;
• месторасположение;
• условия и время заключения сделки;
• физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора.

Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

• не существует двух совершенно идентичных сооружений;
• многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Вс разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже. 

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд. 

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж.

В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков.

В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.  

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п.

5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки.

Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п.

22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки.

Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета.

В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки.

Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами.

Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка.

Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов. 

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы.

«В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Сравнительный подход к оценке бизнеса: методы и алгоритм

Показателем роста прибыли предприятия является увеличение его стоимости. Именно поэтому для более эффективного управления необходимо периодически проводить анализ этой цифры. Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что необходимо учитывать и факторы, которые обуславливают работу компании в отрасли, регионе, экономике в целом.

В буквальном смысле стоимость предприятия подразумевает ту сумму, за которую оно может быть продано при условии сформированного рынка. Иначе говоря, вероятной стоимостью компании может быть сумма, по которой может быть продана фирма, сходная с анализируемой.

В основу сравнительного подхода положены следующие положения:

1. В качестве ориентира в процессе оценки используются уже сформированные рынком цены на подобные предприятия. При этом обуславливать величину суммы могут и такие факторы, как спрос на данный вид деятельности, уровень риска, перспективы развития данного направления, индивидуальные особенности компании.
2. Базовым критерием в оценке являются альтернативные инвестиции. Это значит, что, покупая то или иное предприятие, инвестор прежде всего покупает будущую прибыль. Сами по себе производственные мощности и технологические процессы интересуют его только как возможность получить прибыль.
3. Стоимость компании – это показатель ее финансовых и производственных возможностей, перспектив развития, положения на рынке.

Следует отметить, что анализ стоимости предприятия имеет ряд своих преимуществ и недостатков. К первым можно отнести следующие:

• при наличии достоверных сведений об аналогичных компаниях можно получить точные результаты;
• данный подход отражает состояние рынка в целом, поскольку основывается на анализе схожих между собой компаний;
• цена бизнеса – это показатель результатов его деятельности.

Среди недостатков специалисты выделяют такие:

• анализ основан исключительно на ретроспективной информации, не берутся во внимание перспективы развития;
• иногда довольно трудно собрать достоверные сведения;
• постоянно требуется вносить изменения, поскольку даже предприятия-аналоги отличаются между собой ассортиментом, оборудованием, качеством руководства, стратегией развития.

Более того, сама система анализа требует содействия государства, которое должно способствовать развитию сети оценочных компаний и обучению специалистов-оценщиков.

Методы сравнительного подхода оценки бизнеса

На практике выделяют три метода сравнительного подхода в оценке бизнеса, основанных на:

• рынке капитала;
• сделках;
• отраслевых коэффициентах.

Метод на основе рынка капитала

Для его реализации используют действительные цены, которые были выплачены на фондовых биржах за схожие компании. Именно эти данные служат ориентиром для установления реальной стоимости анализируемой компании.

Плюс данного метода в том, что он базируется на фактических данных, а не на прогнозах, которые отличаются недостоверностью. Единственным условием его применения является детальная информация, рыночная и финансовая, касающаяся группы сходных компаний. Оценка стоимости с помощью данного метода производится на уровне неконтрольного пакета акций предприятия.

Метод на основе сделок

Представляет собой частный случай предыдущего метода. В его основу положен анализ продаж контрольных пакетов ценных бумаг предприятия (или компании) в целом в результате слияния или поглощения. Использовать данный принцип можно, покупая контрольный пакет открытой компании, или для анализа закрытых фирм в этом же рыночном сегменте. Данный метод включает в себя анализ мультипликаторов.

Метод на основе отраслевых коэффициентов

В его основе лежат соотношения цены и определенных финансовых параметров. Рассчитываются эти коэффициенты, исходя из данных, полученных в ходе длительных наблюдений, осуществляемых специальными институтами. На практике данный метод особого распространения пока не получил.

Можно сказать, что все три перечисленные способа в целом основаны на показателях цены на акции схожих компаний на фондовом рынке.

Алгоритм применения

Порядок действий при использовании первых двух методов можно назвать приблизительно одинаковым. Основное отличие заключается только в анализируемом объекте – неконтрольный и контрольный пакет акций соответственно.

1. Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса начинается со сбора необходимой информации о проданных акциях – рыночной и финансовой. Первая обычно предоставляется фондовыми рынками, вторая – это внутренняя бухгалтерская отчетность.
2. Второй этап – это отбор схожих компаний по заданным критериям. Среди основных можно назвать: отраслевое сходство, размер предприятий, перспективы развития, финансовые риски, качество управления.
3. После этого проводится сопоставительный анализ отобранных компаний для выявления наиболее схожих с анализируемым предприятием.
4. Далее производится выбор и расчет мультипликаторов цены.
5. В заключение – формирование окончательной величины стоимости компании.

Отдельно требует разъяснения понятие «ценовой мультипликатор». Он представляет собой коэффициент, который отображает соотношение рыночной цены и финансовых показателей. Последние указывают на реальные результаты деятельности предприятия. К ним относится не только сама по себе прибыль, но и денежный поток в целом, выплаты дивидендов, доход от реализации.

Для составления формулы мультипликатора необходимо в числителе указать рыночную цену схожих компаний на рынке, а в знаменателе – сумму финансовых показателей предприятия за какой-то период времени.

Формируем конечную стоимость

Окончательная сумма стоимости бизнеса формируется в три этапа:

1. Оценка величины мультипликатора бизнеса и применение ее по отношению к анализируемому предприятию.
2. Анализ выведенного уровня стоимости.
3. Внесение финальных изменений.

Самым сложным является первый из них, который предполагает выбор величины мультипликатора. Он требует грамотного обоснования, которое будет обозначено в отчете. Поскольку абсолютно одинаковых фирм не существует, диапазон данных величин обычно довольно широк. Поэтому оценщик исключает, как правило, максимальные показатели и выводит средний по компаниям-аналогам.

Используя результаты сравнительного подхода, необходимо всегда помнить, что в основу разных методов положены разные объекты оценивания.

А итоговая стоимость нуждается в корректировках, которые зависят от конкретных условий и обстоятельств. Для этого нужно принять во внимание непроизводственные и незадействованные в работе активы.

Все же, учитывая сложность процесса оценки стоимости компании, пренебрегать им нельзя. И нельзя забывать, что, чем больше было привлечено к анализу схожих предприятий, тем точнее окажутся результаты всего процесса.

Оценка компаний: Видео