Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.
Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций.
Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку.
Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.
Вторым моментом при покупке все же будет тот факт, что перепланировка была выполнена и на планах имеются красные обозначения. Лучшим вариантом может быть только узаконивание изменений в соответствии с законодательными актами.
Опыт продаж квартир показывает, что для такой недвижимости стоимость обычно теряется до 20%. Но если перепланировка узаконена, то тогда это может выйти даже преимуществом при продаже.
Зачем это нужно
Зачем нужно оформлять документы на перепланировку? Многие из продавцов задаются этим вопросом. Ответ прост. Если этого не сделать своевременно, то придется снижать стоимость продаваемого имущества.
Если же вы решили это скрыть от покупателя, то он может обратиться в суд и признать помещение некачественным, после чего вы обязуетесь выплатить ему не только расходы на оформление документации, но и моральный ущерб.
Подробная инструкция и документы
Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.
Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:
Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.
Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку
Возможные варианты
Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.
Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.
Согласование
Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.
Если намечена продажа жилья с незаконным переоборудованием, то для решения проблем требуется согласование изменений. В результате этого нарушения продавец может быть привлечен к административной ответственности, а суд вынесет решение о погашении расходов покупателей в связи с переездом и о моральной компенсации.
Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:
- паспорта лиц, участвующих в процедуре;
- документы на имущество;
- договор купли-продажи;
- чек об оплате государственной пошлины;
- акт приема-передачи имущества.
Собственник должен следовать следующей инструкции:
- Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
- Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
- Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
- Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
- Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
- сам договор;
- разрешение иных собственников при их наличии;
- если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
- состояние лицевого счета;
- регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).
Торги
Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.
На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:
- погашение расходов на судебные разбирательства;
- восстановление помещений пострадавших;
- выплата остатка бывшему владельцу.
Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:
- использование помещения не по прямому назначению;
- нарушение интересов и прав других граждан;
- разрушение имущества;
- иные противоправные действия.
После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.
- Образец заявления о перепланировке жилого помещения:
Ипотека
Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит.
Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны.
Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.
Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.
Если в договоре ипотека предусматривает пункт о невозможности перепланировки, то сотрудники банка будут каждый год посещать квартиру для уточнения условий. Если же заемщик провел реконструкцию и не предупредил об этом банковское учреждение, то оно может обратиться в суд и отказаться от исполнения всех обязательств договора.
Как оформить продажу квартиры с перепланировкой
Продажа квартиры с перепланировкой в 2020 году стала очень популярна среди населения страны. Но эта процедура имеет свои нюансы, особенно если она неузаконенная. Если же продавец все сделал по согласованию, а изменения внесены во все документы, то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.
Продажа квартиры с разрешением на перепланировку должна проходить с соблюдением основных правил:
- покупатель должен знать о перепланировке и проверять документы перед подписанием (лучше всего в этом случае обратиться в БТИ и получить все необходимые справки, поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях);
- стоимость такого жилья обычно на порядок увеличивается, что позволяет рассчитывать на дополнительные средства;
- если нужно, то лучше запастись несколькими аргументами по поводу причины перепланировки и доказательств того, что она не принесла вреда для строения или других жильцов дома.
Возможные сложности
Самовольные изменения
Если речь заходит о самовольных изменениях, то для оценки масштабов следует знать о видах перепланировки.
Среди них можно выделить простую и сложную:
| Простая | К ней обычно относится перестановка приборов сантехники или системы отопления, а также разборка ненесущих перегородок, не нагружающих перекрытия. В этом случае изменения согласовываются по эскизу. По срокам это можно выполнить за 3 недели, а по стоимости обойдется примерно в 2000 рублей. |
| Сложная | К ней относится снос стен, объединения жилища как в вертикальном, так и в горизонтальном направлении, а также увеличения площади за счет присоединения балкона к общей площади. Такая перепланировка считается по проекту. Это долгий и затратный процесс: длительность составляет до 6 месяцев, а стоимость может доходить до 300 000 рублей. |
Как видно, любой процесс довольно дорогостоящий и требует отдельного внимание на его согласование. Поэтому стоит несколько раз подумать перед выполнением этих работ.
Свидетельство о государственной регистрации права
Если незаконно и как это решить
Можно ли провести продажу квартиры без согласования изменений? Можно. Но такая сделка возможна только при оповещении будущего владельца обо всех обстоятельствах после совершения им покупки. Цена на такое жилье обычно меньше на 20%, что делает существенным за эту разницу не только оформить все сопутствующие документы, но и оставить себе средства в качестве компенсации.
Во время продажи покупателю сразу лучше рассказать о всех дефектах и предупредить его о незаконности реконструкции. Если же вы этого не сделаете, то умный человек сам заметит неточности в техническом паспорте, а работники соответствующей службы при замерах выявят дефекты в геометрии. Но тут может и не возникнуть проблем у продавца в том случае, когда со времени регистрации жилья не прошло пяти лет.
Другим вариантом можно выделить самостоятельное узаконивание изменений. Здесь существует срочный тариф и обычный.
Первый вариант позволяет выполнить согласование за 2 месяца, но увеличить стоимость оплаты в несколько раз. Но этот вариант намного лучше применять для избегания риска получить штраф.
Эти изменения могут сделать ваше жилище индивидуальным и поднять стоимость при наличии всех документов.
Оценка и практика
В продаже квартир с перепланировкой существуют иногда как преимущества, так и недостатки. Продажа может обернуться для вас выгодной стороной, если все ремонтные работы были узаконены. В этом случае стоимость жилья будет на 10 % превышать стоимость такого же помещения без изменений. Если же изменения не были согласованы, то тогда цена падает на такую же часть.
Очень часто в фирмы обращаются люди, которые просят оценить все необходимые работы по сбору документов и урегулированию вопроса, чтобы в дальнейшем уменьшить стоимость жилья ровно на эту цифру. Но многие из них даже не подозревают, что даже обычное изменение напольного покрытия считается реконструкцией.
Сейчас на рынках недвижимости можно встретить до 5 % узаконенных изменений в квартирах. Но если они придают помещению уют и гармонию, то некоторые покупатели могут запросто согласиться на любые условия приобретения. Грамотные покупатели могут потребовать скидки до 20 % от общей стоимости.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной в 2020 году — как продать , купить, в ипотеку
Вы сделали перепланировку в жилом помещении и не узаконили все произведенные изменения в соответствующих органах? Рано или поздно может возникнуть необходимость продать квартиру.
Определим, можно ли совершить сделку купли-продажи недвижимости, если перепланировка не согласована с контролирующей инстанцией.
Рассмотрим основные правила, которые действуют в 2020 году. Согласно законодательству Российской Федерации перепланировка жилой недвижимости должна быть узаконена.
Инициатором этого может быть сам собственник жилья, инспектор Жилищной инспекции, судебный орган.
Но если пренебречь требованием контролирующих органов, могут ли возникнуть сложности с продажей объекта? Рассмотрим основные нюансы.
Основные моменты
Определим, что понимают под перепланировкой, и как ее не спутать с обычным ремонтом.
Ведь от этого зависит, придется ли понести ответственность за все переделки. И тогда будем разбираться, как быть, если переустройство не узаконено.
Что это такое
Перепланировка квартиры – изменение конфигурации помещений, для которого нужно получить специальное разрешение.
При проведении данных работ все изменения вносятся в техпаспорт недвижимого объекта. Делая перепланировку, владельцы не меняют функциональное назначение помещений.
Обычно она проводится для того, чтобы изменить полезную площадь жилья. Пространство может быть увеличено или уменьшено (если устанавливаются, к примеру, дополнительные санузлы).
Любые подобные работы нужно согласовывать с уполномоченными структурами. Поэтому важно понимать, в чем отличие ремонта от перепланировки.
Ремонт включает отделку покрытий, замену инженерных конструкций, демонтаж мебели, а при этом разрешение получать не требуется.
Если же сносятся несущие стены, тогда можно говорить о перепланировке. Есть определенные виды работ, которые запрещено проводить в соответствии с российскими законодательными нормами.
Если владелец квартиры нарушает установленные правила, то он не сможет узаконить все произведенные изменения в помещении.
Такую квартиру трудно будет продать, приватизировать и провести иную сделку. Виды перепланировки:
| Простая | При которой переносятся и монтируются несущие перегородки, делают проемы, монтируют перегородки, не увеличивая нагрузку на перекрытие, заделывают дверные проемы |
| Сложная | Что проводится по проекту. Предусматривается увеличение жилплощади за счет дополнительного помещения |
Отдельные виды работ при перепланировке также называют реконструкцией и переустройством.
С какой целью она проводится?
- Основная цель перепланировки недвижимого имущества – приспособление помещений к новым функциональным назначениям.
- Часто такие работы проводятся при переделке нежилого сооружения, которое адаптируется в жилое, или же наоборот.
- Собственники квартир при помощи перепланировки пытаются создать более удобное помещение, которое будет удовлетворять потребности хозяина.
Нормативное регулирование
При продаже квартиры, в которой проведено перепланировку, стоит опираться на нормы, что установлены Законом № 2300-1 «О защите потребительских прав».
Помните, что все сделки, проведенные с самовольно переустроенным жильем, могут признаваться незаконными.
При желании узаконить перепланировку нужно смотреть положения ч. 4 ст. 29 ЖК Российской Федерации.
Особенности заключения сделки
Самовольная перепланировка рано или поздно все равно должна быть узаконена. И тогда собственникам квартиры придется нелегко с документальным оформлением.
Ведь продать такое жилье не удастся, так же, как и провести иные юридические сделки – оформить дарственную, передать в наследство и т. д.
Порядок получения разрешения
Собственник квартиры имеет два варианта, по которым можно действовать:
| Осуществить переустройство | В соответствии с законодательными положениями, сначала получив разрешение |
| Узаконить проведенные работы | После их окончания |
В первом случае трудностей возникнет намного меньше. Да и нужно учесть, что проделанные работы не всегда одобрят работники госструктур.
Есть риск получения отказа в оформлении выполненных изменений. Тогда один путь – возвращать жилье в первичный вид, что окажется затратной задачей.
Чтобы получить разрешение на переделку жилья:
| Представьте в райадминистрацию ряд документов | заявление по установленному образцу; документы, что подтвердят право собственности на жилой объект; проект перепланировки; техпаспорт объекта; заключение, полученное в территориальном органе, что отвечает за охрану исторических, архитектурных, культурных памятников |
| Получите разрешение или отказ | Ответ будет готов в течение полутора месяца после представления пакета документов |
| После того, как все работы будут окончены | Обратитесь в БТИ, чтобы провести внеплановую инвентаризацию помещения. Новая документация представителями уполномоченного органа будет подготовлена в течение 10 дней |
| Получить в уполномоченной инстанции распоряжение | О том, что квартира будет сохранена в переделанном виде |
| Занесите все изменения | В технические документы |
| Займитесь оформлением | Нового кадастрового паспорта на квартиру |
| Обратитесь в Управление службы госрегистрации | Где вам выдадут свидетельство о правах собственности |
Если перепланировка проведена самовольно, действия по узакониванию будут такими:
- Обратитесь в БТИ с собранными документами.
- Закажите образец технического проекта.
- Далее с документами нужно обратиться к представителю райадминистрации или судебного органа с заявлением.
- После получения разрешения опять идите в БТИ.
Дальнейшие действия аналогичны тем, что и при законной перепланировке.
Не получится узаконить изменения такого плана:
- если разобрано и перепланировано межквартирные перегородки;
- если оборудовано полы, что имеют подогрев от общедомовой сети;
- если перенесено радиатор и батареи в застекленную лоджию;
- если перенесено стояк водоснабжения или иных коммуникаций;
- если в результате переустройства комната имеет площадь менее 9 м2;
- если в результате переделок ухудшены условия проживания других граждан или затруднено свободный доступ к инженерной сети и т. д.
Ответственность при нарушениях
Задумались о том, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и риски вам не знакомы? Выясним, чем чревата несанкционированная переделка жилья.
Если перепланировка была произведена, но владелец не соизволил ее узаконить, то придется понести ответственность за правонарушение административного характера.
В данном случае речь идет о штрафе в размере 2-2,5 тыс. рублей для граждан. Должностное же лицо платит сумму от 4 до 5 тыс. рублей, а компания – 40-50 тыс.
Если нанесено ущерб имущественным интересам или здоровью третьего лица, тогда размеры штрафов будут несколько иными:
| Для физлица | 5 тыс. |
| Для должностного лица | 50 тыс. |
| Для организации | 300 тыс. |
Кроме того, собственника жилья обяжут привести квартиру в прежний вид, который был до проведения работ по переустройству.
Но можно также попробовать согласовать те работы, которые уже проведены.
В том случае, когда в квартире перепланировка сделана давно, и не причинено никакого вреда конструкции дома или соседу, то штрафы платить не придется.
В случае же серьезного причинения ущерба (если пострадавший докажет это в судебной инстанции), виновнику придется платить не только штраф, но и компенсации морального и материального вреда в полной мере. Возможно также возбуждение уголовного дела.
Когда же владелец объекта получает предписание Жилинспекции о переделке в первичное состояние в течение полугода, и ничего из данных обязательств не выполнено, то недвижимость может быть продана с публичных торгов.
Как продать квартиру с перепланировкой неузаконенной
Если изменения в квартире никому не мешают, то продажа вполне возможна. В том случае, если представители БТИ о перепланировке знает, то сделка проводится в обычном порядке.
платежное поручение
Покупатели, которых переустройство помещения устраивает, возьмет на себя риск, что связан с незаконно проведенными работами. То есть, осуществляется покупка помещения с обременениями.
Видео: как узаконить перепланировку
Обратите внимание, что продажа квартиры с перепланировкой, что была узаконена, осуществляется по стоимости, что выше на 10% от рыночной.
Если же такая перепланировка не узаконена, то цена, наоборот, снижается на 10%.
Законодательством не запрещается заключать сделки с объектом подобного типа. Но контролирующий орган вправе признать сделку недействительной.
Как действовать продавцу:
- Зарегистрируйте переустройство.
- Запросите в БТИ выписку из кадастровых документов.
- Далее следует получение ксерокопии кадастрового плана, справки с техническими характеристиками.
- Затем документация передается для согласования в административные органы, СЭС, ЖЭУ.
- Заплатите штраф и отправьтесь в БТИ для получения новых кадастровых документов.
Если все эти этапы пройдены, сделка купли-продажи будет проведена в обычном порядке.
Необходимые документы при продаже квартиры:
Если жилье приобретено по ипотеке, собственник не вправе проводить работы, связанные с перепланировкой, пока не будут в полной мере исполнены обязательства по кредиту перед банковским учреждением.
Ведь до этого момента владельцем квартиры будет считаться кредитор. А все изменения могут осуществляться только при согласии банка.
Чтобы получить согласие:
- следует подготовка грамотного проекта;
- проект передается для согласования в банк;
- готовится заявление на перепланировку
Продавец должен в обязательном порядке уведомить покупателя о том, что проведены незаконно изменения в помещении.
Можно ли купить такую недвижимость в ипотеку?
Вся ответственность за проведенную незаконно перепланировку ложится на плечи собственника, который является таковым на данный момент.
Если вы желаете купить перепланированную квартиру по ипотеке, стоит помнить, что все характеристики объекта должны совпасть со сведениями, что отражены в правоустанавливающей и инвентаризационной документации.
Есть банковские учреждения, которые не желают давать кредиты на жилье, где проведена несанкционированная переделка.
- Ведь всегда остается риск того, что не получится согласовать проведенные изменения с уполномоченными службами.
- Заемщик также может не исполнить свои обязательства из-за возникновения дополнительной нагрузки финансового плана.
- Еще один фактор – страховщик увеличит взнос на страхование, которое является обязательным при ипотечном кредите.
- Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, если ипотека еще не выплачена – это вряд ли.
- Ведь не только покупатели, но и банки заинтересованы в том, чтобы была совершена не рискованная сделка, так как убытки, понесенные при такой покупке, крайне не желательны.
- Другое дело – если покупатель заранее уведомлен о проделанных работах и готов взять на себя бремя по оформлению переустройства.
- Тогда нужно одно – время на подготовку всех документов и терпение, так как могут возникнуть с этим сложности.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?
Бесплатная консультация юриста по телефону:
Зачастую собственники квартир решаются на перепланировку. Кого-то не устраивает первоначальный дизайн жилья, кто-то просто хочет расширить площадь за счет «ненужной» межкомнатной перегородки.
Причины переустройства могут быть разными. Но не каждый задумывается о том, что любая перепланировка должна быть зафиксирована на бумаге.
В итоге деятельность превращается в незаконную, что может обернуться проблемами при возможной продаже жилья.
Так можно ли продать жилплощадь с неузаконенной перепланировкой или владельцу жилья дорога на сделки купли продажи закрыта?
Продажа квартиры с перепланировкой без согласования
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно в следующих случаях:
Покупатель согласен узаконивать переустройство самостоятельно.
В этом случае в документе на продажу жилья нужно добавить соответствующий пункт. Тогда покупатель возьмет на себя все расходы, как временные, так и финансовые по незаконной перепланировке. Но нужно быть готовым к тому, что получить от продажи квадратных метров получится не всю запланированную сумму.
Прежде чем продать квартиру владелец готов сам узаконивать несогласованные изменения.
В этом случае побегать по инстанциям придется самому продавцу. А учреждений действительно много: БТИ, Ростехнадзор, Роспотребнадзор, архитектурно-строительный отдел. Нельзя обойти вниманием и ЖЭУ с газовой службой. После получения соответствующих разрешений составляется новый техпаспорт квартиры и выписка ЕГРН, которые необходимо предоставить покупателю.
Помимо разрешений вышеназванных служб понадобится план или эскиз неузаконенного переустройства. А при глобальных изменениях потребуется целый проект, сделать который сможет только специализированная компания.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
Ситуация на рынке недвижимости такая, что многие приобретают жилье в ипотеку. И в случае незаконных изменений возникает резонный вопрос: можно ли продать жилую недвижимость с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Оказывается, что нет. Пока владелец квадратных метров полностью не расплатится по ипотеке, продать такую квартиру нельзя. А длиться это может ни один год.
Это происходит из-за того, что пока действует срок ипотечного договора, фактическим владельцем квартиры является банк. Именно с его согласия можно продать квадратные метры, равно как и делать в квартире перепланировку.
Аналогичная ситуация в случае когда квартиру с неузаконенной планировкой хотят купить в ипотеку. Никакой банк не позволит сделать это. Потеряют время обе стороны.
Оценка квартиры с незаконной перепланировкой
Прежде чем узаконивать несогласованные изменения и следовать по инстанциям, необходимо провести оценку помещения. Оценку перепланировки может сделать независимый оценщик или специалист БТИ. В процессе оценки он ознакомится с технической документацией на жилье и исследует сам объект недвижимости.
В случае выявления расхождений действительности с бумажным вариантом специалист составит соответствующий акт на основании замеров «нестыковок». Исходя из данных оценки специалисты Бюро составят новый технический паспорт на квадратные метры. Также с учетом внесенных изменений будет проведен перерасчет оценочной стоимости недвижимости.
Теперь, после проведения оценки и получения нового документа можно с чистой совестью задумываться о продаже жилплощади.
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры при продаже?
При продаже неузаконенное переустройство грозит многими проблемами. Ответственность за незаконные действия может проявиться в виде штрафа, сумма которого может достигнуть двух с половиной тысяч рублей. Самое главное, что грозит нерадивому «перепланировщику» — исполнить требование контролирующих органов и придать помещению первоначальный вид.
Одно дело если собственник сам начал узаконивать переустройство. И совсем другое, когда он и не собирался этого делать. В этом случае путь один – переделывать все обратно. Тут уже ни о какой продаже не может идти и речи, по крайней мере, на период ремонтных работ.
Возможна и такая ситуация: собственник ничего не сказал покупателю о незаконных изменениях. Последний тоже не обратил никакого внимания на «переделку». Но после въезда нового владельца в апартаменты, правда все равно откроется. Может дойти даже до того, что покупать обратится в суд с иском о расторжении договора покупки.
Что будет если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?
При покупке жилого помещения всегда обращайте внимание на возможные изменения в нем. Требуйте техпаспорт, сверяйте данные. Если купить жилплощадь с неузаконенным переустройством, то придется узаконивать изменения самостоятельно. Вся ответственность переходит новому владельцу.
Конечно, если дальнейшая перепродажа не планируется, можно оставить все как есть. Но это, в случае обнаружения факта незаконных действий соответствующими органами, грозит штрафом и возврату помещению первоначального вида.
Бесплатная консультация юриста по телефону:
Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой (неузаконенной) в 2020 году — через ипотеку, без разрешения
Когда возникает необходимость произвести отчуждение жилого помещения, которое подвергалось определенным изменениям, перед владельцем закономерно возникает вопрос: а можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?
Теоретически да. Но в подобном процессе существует множество нюансов, требующих внимания, ведь они существенны для всех участников сделки, совершаемой при продаже такого жилья.
Что говорит закон
Законодателем этот вопрос урегулирован таким образом: любые действия, направленные на изменения технических характеристик объекта недвижимости, должны осуществляться после согласования с органами БТИ, а также Жилищной инспекцией.
При установлении указанными компетентными органами обстоятельств, подтверждающих, что в квартире проводились строительные работы, отразившиеся на ее изначальной конфигурации, собственник подвергается административной ответственности. Устанавливается она статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, и предусматривает обязанность виновного лица выплатить штраф за совершение таких незаконных работ.
Однако разрешить ситуацию с незаконной перепланировкой впоследствии все же придется. Для этого владелец может выбрать один из существующих вариантов:
- Узаконить произведенные изменения.
- В судебном порядке привести квартиру в первоначальное состояние.
Процедура проведения перепланировок на территории нашего государства законодательно регламентирована:
Если все правила, закрепленные данными правовыми нормами, соблюдены собственником при осуществлении перепланировки, она является законной. Продажа имущества, перестроенного таким путем, не доставит затруднений, так как все внесенные изменения зафиксированы документально.
Читайте: что считается перепланировкой в 2020 году.
При продаже переделанных квартир фактически получается, что все передаваемые продавцом документы, не соответствуют отчуждаемому объекту, так как они отражают первоначальные сведения о недвижимости. Поэтом закон требует от собственника заблаговременного узаконения перепланировки продаваемой квартиры.
Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой
Если изменения в технические характеристики жилого помещения внесены без получения разрешительной документации и оформления соответствующих бумаг, такие вмешательства считаются незаконными. Но даже для такой недвижимости можно найти покупателя:
- Совершение подобной сделки возможно лишь при условии, что претендент на приобретение переделанной ненадлежащим образом квартиры осознает ее последствия, ведь ему придется заниматься вопросами узаконения самостоятельно, а это предполагает несение существенных материальных и временных затрат.
- Квартира, в отношении которой произведена самовольная перепланировка, может быть продана, так как прямого запрета на такие сделки законодатель не устанавливает. Тем не менее органы, осуществляющие контроль за подобными вопросами, полномочны на признание недействительности такой сделки купли-продажи.
Важно! Если покупатель не был извещен о незаконной перепланировке, он, основываясь на таких обстоятельствах, вправе требовать расторжения заключенной сделки в судебном процессе. Так как при ее совершении гражданин находился под влиянием заблуждения, имеются все основания для признания заключенного договора недействительным.
Варианты решения вопроса
Вариант № 1. Снизить цену на квартиру.
Собственник должен понимать, что для продажи квартиры, перепланировка которой не узаконена должным образом, придется снизить ее стоимость, исходя из размера последующих затрат покупателя, требующихся для исполнения процедуры.
Тем не менее при произведении замеров и сравнении их результатов с представленной документацией на жилье существует риск обнаружения несоответствий работниками БТИ.
Продавец имеет возможность избежать неприятных последствий в случае, если с того момента, как проведена регистрация имущества, не истек пятилетний срок, по прошествии которого требуется оформление новой технической документации на недвижимость.
Вариант № 2. Узаконить перепланировку. Также владелец квартиры может самостоятельно узаконить перепланировку объекта.
Но при необходимости срочного проведения процедуры, тариф на оплату значительно возрастет, а вот изготовление бумаг продлится не менее полутора месяцев. Все же, выбрать такой способ будет весьма разумно, дабы исключить возможность штрафных санкций или полной утраты имущества.
Кроме того, квартира после перепланировки нередко оказывается более уютной и необычной, что дает основание для повышения ее стоимости.
Возможна ли сделка через ипотеку
Серьезные затруднения могут возникнуть, если покупатель собирается приобрести жилье по ипотеке. Такой порядок требует от участников сделки предоставления финансовой организации пакета документов на квартиру. Последующее обнаружение факта незаконного переустройства жилья чревато расторжением кредитного договора с заемщиком.
Такое положение объясняется тем, что банк не желает затрачивать средства на проведение регистрации производимых продавцами перепланировок, неся дополнительные расходы. Тем более всегда остается вероятность того, что согласовать переустройство жилья с компетентными органами не удастся, и разрешение на процедуру получено не будет.
Поэтому для приобретателя гораздо легче получить ипотеку, когда предметом залога выступает имущество, документация на которое не вызывает сомнений, то есть все ее данные соответствуют действительным характеристикам объекта. Именно по этой причине покупатели, планирующие приобрести квартиру с перепланировкой, несут значительные риски.
Видео: Отношение банков к перепланированной недвижимости в залоге
Что нельзя узаконить
Затруднений не избежать в том случае, если перепланировка входит в категорию таких изменений, которые законом однозначно запрещены.
Когда при переделке недвижимости не были соблюдены правила, установленные правовыми актами, подвергнуть их узаконению не получится. Соответственно, продажа такого жилья тоже невозможна.
В таких обстоятельствах разрешить проблему можно лишь возвратив первоначальное состояние квартиры.
Характеризуется незаконная перепланировка следующими действиями:
- Перемещение батареи или установка пола с подогревом, требующим применения отопительных систем жилого дома с целью утепления балкона, который застеклен.
- Размещение в панельном доме камина.
- Перемещение туалетных комнат или кухни над территорией объекта недвижимости или под ней.
- Удаление перегородок, разделяющих комнату и кухню, в которой имеются газовые устройства.
- Устранение несущих конструкций, разграничивающих комнаты и выход к балкону, а также увеличение нагрузки на них.
- Устройство перекрытия или ниши в несущей стене.
- Застекление балкона либо лоджии, оснащенных пожарной лестницей.
- Совмещение балконов с кухней или комнатой путем удаления подоконных блоков.
- Ликвидация вентиляционных каналов.
Такие изменения могут нести опасность для других жильцов, а это может повлечь конфликтные ситуации, итогом которых может стать судебный процесс.
После рассмотрения дела судом будет вынесено решение, которым могут быть предусмотрены различные меры, вплоть до выселения безответственного владельца незаконно перестроенного жилья.
Сложности продажи недвижимости, переделанной без разрешения
- Часто бывает так, что только при отчуждении недвижимости, подверженной незаконной перепланировке, приходится ее узаконивать. Для приобретателя в таком случае покупка квартиры предполагает необходимость самостоятельного оформления бумаг.
Однако если он откажется от такой ответственности, собственнику потребуется собрать техническую документацию на указанное жилье.
- Если существует возможность договориться с приобретателем о том, что после совершения сделки, переоформлять бумаги будет он сам, то продавец скорее всего будет вынужден уменьшить продажную стоимость квартиры.
Поэтому нужно заранее обдумать предложенный вариант, ведь выгоднее может оказаться самостоятельное узаконение.
- Если владелец квартиры решит лично заняться сбором документации, наличие которой предполагает процедура узаконения, то при обращении в компетентные органы ему придется уплатить штраф за несвоевременную подачу бумаг. Это обусловлено нормами Жилищного кодекса, согласно которым переустройство недвижимости может осуществляться только после получения всех необходимых разрешений. После получения новой технической документации на квартиру можно переходить к оформлению договора купли-продажи указанной недвижимости.
Видео: Консультация специалиста
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.