Один из наиболее доступных способов улучшить свои жилищные условия — взять ипотеку. Но этот кредит, как и любой другой, связан с большим количеством всевозможных проблем. Это и выплата процентов, и вероятный залог, и иные условия.
Поэтому каждый добросовестный плательщик задумывается о том, существует ли схема, как быстро погасить ипотеку. Чтобы понять это, надо знать немало нюансов.
Стоит ли досрочно погашать ипотеку?
Первый вопрос, который встает перед заемщиком: можно ли погасить ипотеку досрочно и принесет ли это выгоду самому плательщику? Конечно же, определенный смысл в этом есть. Ведь каждый дополнительно внесенный платеж приносит некоторую экономию.
Если производить их постоянно, пусть даже сумма взноса будет невелика, то в итоге общий размер платежей сократится в несколько раз. Кроме того, с сокращением общей суммы долга снижается и объем выплачиваемых процентов. Поэтому ответ на вопрос, принесет ли выгоду досрочное гашение ипотеки, положительный.
Общие советы
Как досрочно погасить ипотеку? Казалось бы, что сделать это несложно, достаточно лишь регулярно вносить дополнительные суммы. Однако все не так просто. Чтобы получить реальную выгоду, необходимо знать, как правильно досрочно гасить ссуду.
Однозначного совета быть не может, ведь все зависит от большого количества определенных моментов. Это и место работы пользователя, и его семейное/материальное положение, и возможность регулярно оплачивать дополнительный взнос и прочие нюансы.
Общие же советы таковы:
- Тщательно обдумать варианты оптимального графика досрочного внесения, обсудить это со своей семьей и специалистом в данной сфере.
- Не стоит отдавать практически все заработанные деньги в кредитную организацию, значительно ухудшая качество жизни своей семьи. Главное правило: гасим долг таким образом, чтобы оставалось достаточно средств на нормальное питание и одежду. Плачу столько, сколько могу в данный момент, пусть это будет даже минимально возможная сумма, но в любом случае выплачиваю обязательный взнос.
- Если потребитель знает, что по какой-либо причине его положение в будущем ухудшится, хотя в данный момент есть возможность платить большие суммы, то разумно будет снижать объем регулярного взноса;
- Если появилась значительная сумма, то, прежде чем внести досрочный взнос, следует хорошо поразмыслить, как распорядиться данными средствами. Ведь вернуть внесенные деньги нельзя, а в будущем может неожиданно понадобиться именно эта сумма.
В любых вопросах всегда лучше проконсультироваться с профессионалом.
Как выгоднее?
Перед тем, как закрыть ипотеку досрочно, следует определить три основных момента:
- Вид платежей. Существуют дифференцированные (сумма ссуды разделяется на одинаковые части, проценты высчитываются, исходя из остатка долга. В этой ситуации клиент сначала платит довольно большие суммы, а к концу срока они значительно снижаются) или аннуитетные (плательщик ежемесячно вносит равные по объему платежи).
- С какой суммы разрешается начинать досрочное погашение ипотечного кредита.
- Частичное досрочное погашение ипотеки планируется или полное (вся сумма вносится единственным платежом).
Исходя из этих нюансов, нужно выбрать либо сокращение срока действия долгового договора, либо уменьшение размера последующих взносов.
Рефинансирование кредита
Еще один вариант погасить ипотеку — осуществить рефинансирование. Эту услугу предлагает большинство современных кредитных организаций. При этом с клиентом заключают отдельное соглашение на условиях, отличающихся от условий ипотечной ссуды. Это будет выгодно, если требования второго договора наиболее выигрышны для клиента. Схема рефинансирования такова:
- собрать необходимую документацию и обратиться в кредитную компанию (можно не только в ту, где оформлялась ипотека, но выбрать другую);
- оформить заявку, в которой отразить желание оплатить остаток ссуды. Заявка передается в компанию, выдавшую средства;
- получить согласие кредитной организации на досрочное погашение ипотеки и передать его в новую кредитную организацию;
- заключить новое соглашение с кредитным учреждением и получить деньги.
При этом жилые метры передаются в залог второй кредитной организации, а первой полностью выплачивается оставшаяся сумма ссуды.
Перед тем, как начинать погашение ипотеки досрочно, стоит обратить внимание некоторые пункты соглашения и выяснить следующее:
- нужно ли извещать работников организации о том, что планируется внести дополнительный ежемесячный платеж или одноразовый взнос;
- в какой день следует делать взносы. В некоторых компаниях существуют только определенные выделенные дни для внесения внеочередных сумм;
- каковы максимальные/минимальные размеры взноса;
- в каком отделении организации осуществляется оплата.
- каковы способы оплаты.
После этого нужно выбрать метод, который поможет поскорее расплатиться и погасить ипотеку раньше.
Уменьшение срока
Выгоднее всего сократить срок кредита тем пользователям, которые взяли ссуду с аннуитетным графиком гашения и:
- выплатили примерно половину долга;
- имеют возможность вносить значительные суммы, но, чтобы подстраховаться, выбрали более долгий срок погашения и меньшую сумму взноса;
- хотят уменьшить переплату.
Пользователь, желая быстро рассчитаться и погасить ипотечный кредит досрочно, каждый месяц вносит больше, чем того требует договор. Дополнительные средства покрывают долю основной суммы ссуды, а размер обязательного взноса не меняется. То есть нет необходимости вносить сразу значительную сумму, достаточно просто увеличить каждый платеж, чтобы переплата стала уменьшаться.
Уменьшение суммы
Потребитель может выбрать и иной способ того, как быстрее рассчитаться с ипотекой. Это снижение размера последующих обязательных ежемесячных взносов. Этот вариант удобен тем, что, при погашении большей суммы, размер следующего обязательного платежа снижается, срок же действия соглашения остается прежним.
Как быстро погасить кредит, когда нет денег?
Нередко потребитель задумывается, как быстрей выплатить ипотеку, если лишних денег нет. Существует несколько способов, каждый из которых стоит рассмотреть отдельно.
Потребительский кредит
Это не очень выгодный метод, зато его наиболее просто реализовать. Вариант поможет осуществить полное досрочное погашение ипотеки.
При этом пользователь становится настоящим собственником жилых метров и может распоряжаться ими по собственному желанию и избавляется от сложностей, связанных с ипотекой.
Однако вопрос регулярных выплат остается актуальным, он просто переходит в другую плоскость.
Получается, человек расплатился с одним долгом, но получил другой, иногда гораздо менее выгодный. Чаще всего клиент не только не сможет сэкономить, но и значительно переплатит, ведь ставка обычного кредита обычно выше ипотечной, в результате заплатить придется больше.
Что же выигрывает потребитель? Вариант эффективен лишь в том случае, когда требуется быстро освободить залоговую недвижимость, например, для последующей реализации или сдачи в аренду. В этой ситуации потребительский кредит – хороший вариант.
Оформление налогового вычета
Любой официально трудоустроенный россиянин, купивший жилье, может вернуть тринадцать процентов от стоимости метров и столько же от размера оплаченного процента. Однако следует учитывать, что здесь действуют некоторые ограничения.
Так, максимальная сумма возврата не может превышать 650 тысяч рублей, а собственно сумма будет зависеть от размера зарплаты клиента и количества отчисленных налогов.
Возвращенные деньги можно потратить на для того, чтобы быстрее погасить ипотеку.
Использование материнского капитала
Маткапитал — отличная возможность досрочно погашать ипотеку. Достаточно лишь предоставить соответствующий сертификат в кредитную компанию. Она самостоятельно произведет перерасчет основной суммы ссуды.
Если происходит частичное погашение ипотеки с помощью маткапитала, то организация снизит обязательный платеж по ипотеке. А вот срок кредита при этом останется прежним.
Как пересчитываются проценты и сумма долга?
Досрочное погашение ипотеки может быть полным либо же частичным.
При частичном погашении
Возможно ли досрочно погасить ипотеку, переводя некоторую сумму денежных средств, объем которой выше необходимого взноса? Да, это называется погашением в частичном (неполном) размере. Например, пользователь должен каждые 30 дней вносить 10 тыс. рублей, но вносит он 15.
Получается, что в следующем месяце ему можно будет оплатить сумму меньше, чем 10 тыс. рублей, кроме того, основная сумма, как и процентная ставка, должны быть перерасчитаны специалистами компании. Для того, чтобы это произошло, надо отправиться в свою кредитную компанию с соответствующим заявлением, после чего:
- организация поменяет процентную ставку;
- потребитель получит обновленный график платежей, суммы которых уменьшатся.
При полном погашении
Если происходит полная оплата ипотеки, то вы выплачиваете всю стоимость жилых метров, названную условиями досрочного погашения ипотеки. Некоторые пользователи ошибочно полагают, что полное погашение не предполагает оплаты процентов. Но это не так, проценты гасятся обязательно.
При внесении клиентом средств в счет оплаты долга, кредитная компания закрывает лишь основную сумму, но данные средства не направляются в качестве погашения процентов. Статья №809 ГК России говорит, что при досрочном возврате ссуды кредитная организация имеет право получить проценты, однако рассчитать их следует только до того дня, когда был полностью возвращен погашаемый долг.
Таким образом, кредитная организация взимает проценты только за то время, когда у потребителя долг еще не был оплачен. При этом необходимо отметить, что любое досрочное закрытие ипотеки, в том числе и полное, предполагает, что кредитная компания должна пересчитать проценты.
Подводные камни
Многие клиенты хотят знать, стоит ли досрочно гасить ипотеку, как выгодно погашать долг и можно ли уменьшить срок ипотеки.
Однако зачастую люди просто не знают, в чем заключаются их права, закрепленные в законодательстве. Также могут образоваться проблемы, вызванные необдуманными действиями самих клиентов.
Поэтому, чтобы понять, как лучше погашать ипотеку досрочно, нужно знать о возможных подводных камнях и уметь их обходить.
Необходимо понимать, что досрочный возврат ссуды все-таки не в интересах кредитной организации, так как она теряет свои немалые проценты. Поэтому компании нередко стараются предотвратить ситуации, когда пользователь начинает выплачивать ипотеку раньше срока. Они принимают собственные правила, вследствие чего досрочные внесения становится невыгодным или вовсе невозможными для клиента:
- не предоставляется возможность самостоятельно избрать вид платежа;
- ставятся ограничения на размер внеочередного взноса;
- устанавливается срок, зачастую немалый, после которого можно начинать закрывать ссуду досрочно и многое другое.
Практикующие юристы говорят, что законность многих правил можно оспорить через суд.
Для того, чтобы уменьшить продолжительность кредитования или снизить размер обязательного взноса без ущерба для себя, стоит прислушаться к следующим советам:
- Необходимо тщательно, чрезвычайно внимательно изучить договор. Прочесть следует абсолютно все пункты, без пропусков, а при возникновении вопросов немедленно обращаться за разъяснением к специалисту учреждения. Возможно, имеет смысл обратиться к опытному юристу, практикующему в этой сфере, чтобы избежать в дальнейшем возможных сложностей.
- При возникновении каких-либо проблем не стоит сразу же обращаться в суд. Рекомендуется для начала предъявить претензии в организацию, предоставившую средства. Зачастую вопрос удается решить именно так. Если же жалоба не помогла, нужно составить исковое представление, обратиться с ним сначала в организацию и предупредить, что далее последует обращение в суд. Обычно дело получается решить в досудебном порядке, ведь специалисты организации видят, что имеются законные основания для иска и потребитель настроен серьезно.
Видео о том, как правильно досрочно погасить ипотеку:
Итак, это вся основная информация о том, когда лучше гасить ипотеку досрочно, каким образом сэкономить собственные средства.
Важно также помнить, что после того, как пользователь погасил ипотеку досрочно, ему обязательно следует потребовать от кредитной организации соответствующий документ, предоставить его в регистрационную палату и, по истечении определенного срока, получить документацию о праве собственности. Затем можно свободно распоряжаться собственными жилыми метрами.
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно
Считаем, как лучше гасить ипотеку: с сокращением срока кредита или уменьшением платежа, крупными суммами или мелкими платежами.
У любой ипотеки есть обязательный платеж — деньги, которые нужно вносить каждый месяц, чтобы банк не начислил пени за просрочку. Но можно вносить сумму больше обязательного платежа каждый месяц или раз в полгода с премии — это называется досрочным погашением.
При досрочном погашении банк предлагает два варианта: сократить срок кредита или уменьшить платеж. В этой статье разбираемся, какой вариант выгоднее выбирать.
В статье говорим об ипотеке с аннуитетными платежами — это ипотека с одинаковыми ежемесячными платежами. Платеж за первый, второй, десятый и последний месяцы не меняется.
Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже
Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:
- не гасить досрочно;
- гасить досрочно с сокращением срока;
- гасить досрочно с уменьшением платежа.
Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей.
Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:
- срок кредита — 30 лет;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
- всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
- проценты — 3 711 327 рублей.
За 30 лет нужно будет выплатить тело кредита — это те 2 040 000 рублей, что взяли в банке, и проценты — 3 711 327 рублей.
Рассчитать переплату по процентам со своими параметрами можно с помощью ипотечного калькулятора — банковского или стороннего.
Расчет переплаты по процентам за ипотечный кредит в стороннем калькуляторе
Гасить с сокращением срока. Если вносить каждый месяц на 5000 рублей больше и выбирать сокращение срока, получатся такие цифры:
- срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
- дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
- всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
- проценты — 1 505 720 рублей.
Срок кредита уменьшился почти вдвое, а проценты — на 2 205 606 рублей. Но расходы на ежемесячное обслуживание ипотеки выросли на размер досрочного платежа — в нашем примере это пять тысяч рублей.
Расчет переплаты по процентам при досрочном погашении с сокращением срока
Гасить с уменьшением платежа. Если вносить те же 5000 рублей, но выбирать уменьшение платежа, срок кредита всё равно будет уменьшаться, но не так сильно:
- срок кредита — 25 лет 3 месяца;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей в первом месяце. Платеж с каждым месяцем снижается, например, через пять лет платеж будет около 13 000 рублей, а через десять лет в районе 8 000 рублей;
- дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
- всего заплатим банку — 4 288 453 рубля;
- проценты — 2 248 453 рубля.
По сравнению с вариантом без досрочного погашения экономия на процентах 1 462 873 рубля.
На 17‑й год ипотеки обязательный платеж снизится до 6 833 рублей
Самая низкая переплата по процентам получается, если досрочно гасить ипотеку с сокращением срока.
Можно уменьшать срок и платеж одновременно
Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:
- уменьшение срока кредита;
- снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.
Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:
- срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
- дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
- всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
- проценты — 1 505 720 рублей.
Расчет переплаты и срока получается таким же, как с погашением на уменьшение срока, но обязательный платеж постепенно уменьшается. Это значит, что если человек потеряет доход или заболеет, ему будет проще выплачивать ипотечный кредит — платеж меньше. А если всё будет в порядке, получится закрыть ипотеку за меньший срок, как при досрочном погашении с сокращением срока.
К седьмому году платеж снизится до 10 000 рублей, но нужно продолжать вносить первоначальный обязательный платеж и сумму досрочного погашения, если доход не упал
Главное преимущество этого способа — снижение рисков. Пока с доходами всё в порядке, стратегия работает точно так же, как с сокращением срока ипотеки, но в случае падения доходов защищает от просрочек по кредиту, комиссий и пеней.
Сравним четыре способа погашения по сроку ипотеки и переплате по процентам:
Кроме процентов нужно учесть расходы на обслуживание кредита.
Нужно учесть страховку
Есть еще один расход, который зависит от срока ипотеки, — страховка. Банки требуют страховать квартиру, потому что она в залоге, и жизнь, чтобы страховая компания погасила кредит, если с человеком что-то случится.
Обе страховки нужно продлевать каждый год. Например, если страховка квартиры стоит 5000 рублей, а жизни и здоровья — 7000 рублей, каждый год дополнительно нужно тратить по 12 000 рублей. Посчитаем, сколько примерно получится.
Если гасить досрочно с сокращением срока или одновременно уменьшать платеж и срок, расходы на страховку сократятся в два раза.
Выгоднее вносить досрочно сколько есть, а не копить крупную сумму
Проценты по ипотечному кредиту начисляются не в конце месяца, а каждый день. Например, если ипотека по 8,7% годовых, то каждый день банк начисляет примерно по 0,024%. Это значит, что нет смысла копить, например, 300 000 рублей, чтобы внести их досрочно. Выгоднее вносить небольшие суммы, как только они появляются.
Посчитаем на примере. Допустим, семья год откладывает по 25 000 рублей, чтобы разом внести 300 000 рублей. И вносит их в январе 2021 года в счет сокращения срока кредита:
Семья внесла 300 000 рублей на 13‑й месяц ипотеки
Срок кредита сократится до 18 лет и 9 месяцев, а переплата по процентам до 1 839 690 рублей. Получится сэкономить 1 871 673 рубля на процентах.
Теперь сравним со вторым вариантом: семья не копит год, а сразу вносит по 25 000 рублей на досрочное погашение:
Семья не копит год, а вносит по 25 000 рублей в течение 12 месяцев
В случае с ежемесячными платежами семья внесла по итогу те же 300 000 рублей, но не через год, а постепенно. Срок кредита сократился до 18 лет и 4 месяцев, а переплата по процентам до 1 773 737 рублей, экономия на процентах 1 937 589 рублей.
В нашем примере получается так:
Во втором случае экономия на процентах на 65 916 рублей больше.
Досрочные платежи можно вносить в приложении
Вносить платежи можно через личный кабинет банка или мобильное приложение. Возможно, в каком-то региональном банке всё еще нужно ходить в отделение лично и писать заявление, но крупных банках, например, Сбербанке, ВТБ, Альфа-банке, Россельхозбанке, всё можно делать в приложении.
Покажем на примере Сбербанка. Нужно зайти в приложение и найти вкладку «Кредиты» и нажать на ипотеку, затем перейти в раздел «Операции» и «Погасить досрочно»:
Теперь нужно ввести сумму: под строкой будет указана минимальная и максимальная суммы погашения — меньше минимальной внести не получится. Затем в верхней части экрана выбрать тип досрочного погашения:
Готово. Чтобы увидеть новый срок или платеж по ипотеке, нужно перезайти в приложение.
Что лучше: гасить ипотеку досрочно или копить на вкладе?
Мария и Александр заняли у банка на покупку квартиры в новостройке 3 млн рублей на 10 лет. Ставка составила – 12% годовых (ипотека с государственной поддержкой).
Если они будут ежемесячно вносить только установленный кредитором платёж в размере 43 тыс. рублей, их переплата составит 2,16 млн рублей.
Но новоиспечённые обладатели квартиры уверены, что могут платить и большую сумму в счёт погашения задолженности – ещё как минимум по 10 тыс. рублей к каждому платежу.
Их знакомые – Дмитрий и Светлана – оказались в схожей ситуации, но решили, что каждый месяц сумму для досрочного погашения будут вносить на депозит и зарабатывать на процентах, чтобы в итоге накопленные средства разом внести досрочно. Кто же из них прав?
Маша + Саша = ипотека
Мария и Александр каждый месяц вносили в счёт погашения ипотеки 53 тыс. рублей вместо 43 тыс., установленных банком. Это позволило им погасить кредит досрочно – за семь лет. Стоимость заёмных денег для них составила 1,45 млн рублей вместо изначальных 2,16 млн рублей.
Сумма досрочного платежа идёт в счёт погашения тела кредита.
За эти семь лет семейная пара внесла 840 тыс. рублей досрочно и сэкономила примерно 718 тыс. рублей – эту сумму и можно условно считать доходностью Марии и Александра.
Дима + Света = ипотека
Дмитрий и Светлана пошли другим путём и в период внесения своего первого платежа по ипотеке открыли вклад в банке с возможностью пополнения и капитализацией процентов, разместив на нём 10 тыс. рублей под 12% годовых (максимальная ставка по такому продукту сегодня).
Каждый месяц они вносили на счёт ещё по 10 тыс. рублей и в результате, чтобы накопить на досрочное погашение, как и Марии с Александром 840 тыс. рублей, им потребовалось вместо 7 лет всего лишь 5 – за счёт процентов по вкладу.
На первый взгляд, Дмитрий и Светлана ушли далеко вперёд от своих знакомых в вопросах экономии. Но это ошибочное представление – на самом деле, за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 млн рублей. Размер задолженности к этому моменту уменьшился до 1,94 млн рублей. Суммы вклада хватит, чтобы сократить его до 1,1 млн рублей.
Если остаток кредита погашать ежемесячно по 53 тыс. рублей (ведь больше не надо вносить деньги на вклад), то потребуются ещё 2 года и размер переплаты вырастет на дополнительные 139,9 тыс. рублей. А совокупная стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 млн рублей вместо 2,16 млн. Значит сэкономить второй паре удалось лишь около 507 тыс. рублей.
По закону, заёмщик должен за месяц уведомлять банк о каждом намерении внести досрочный платёж. Но банк может сократить этот период или отменить его.
Можно предположить, что Дмитрий и Светлана будут копить на отдельном счёте не пять лет 840 тыс. рублей, а семь лет – ровно столько, сколько потребовалось Марии и Александру для полного погашения кредита.
В таком случае, размер их вклада достигнет 1,32 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту будет 1,3 млн рублей. Направив накопленные деньги на погашение, семья останется в плюсе почти на 24 тыс. рублей.
Но с учётом стоимости кредита – за семь лет пара переплатит банку 1,9 млн рублей вместо обозначенных выше 2,16 млн, итоговая выгода составит 229,4 тыс. рублей.
Как выгоднее досрочно погашать ипотеку?
Почему гасить досрочно выгоднее, чем копить?
Казалось бы, ресурсы у двух семей одинаковые и из семейного бюджета на все эти цели выделялись равные суммы. Почему же Александру и Марии удалось сэкономить 718 тыс.
рублей, а Дмитрию и Светлане – 229 тысяч (максимум 507 тысяч в зависимости от стратегии поведения)? Всё дело в том, что первые несколько лет – в случае наших пар речь идёт о 4,5-5 годах – основная часть ежемесячного платежа идёт на оплату 12% годовых по кредиту и только остатки по чуть-чуть уменьшают само тело кредита, на которое и начисляются ежемесячно проценты.
Поэтому пока Александр и Мария активно сокращали размер задолженности и поэтому им с каждым месяцем всё меньше начисляли процентов, Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учётом большей суммы.
Так как основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первую половину срока, к тому моменту как «поспеет» вклад второй пары, она уже перечислит кредитору больше, чем первая.
Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и вкладу одинаковые или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что и закономерно для вяло-текущей ситуации на рынке.
Когда вклад выгоднее досрочных платежей?
Однако вспомним беспокойный декабрь 2014 года, когда ставки по вкладам взлетели до 17% и выше. Всем тем, кто успел зафиксировать доходность на таком уровне, будет выгоднее продолжить пополнять вклад, нежели направлять свободные деньги в счёт погашения дешёвого относительно вклада кредита.
Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по вкладу надолго нельзя – как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий срок – 1-3 месяца, максимум 1 год. После этого периода заёмщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным досрочным платежам.
Из каких средств можно погашать ипотеку досрочно?
На первом месте, безусловно, лично заработанные деньги, которые в этом месяце получили статус «свободных» в семейном бюджете. К этому относятся и премии, и доход от подработки, наследство, и каждая тысяча, сэкономленная семьёй.
На втором месте – деньги от государства. Каждый из заёмщиков – в нашем случае и Мария, и Александр или и Светлана, и Дмитрий могут вернуть по 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей в одни руки) и ещё по 13% с переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тыс. рублей).
Сроки, в которые можно получить все причитающиеся деньги, зависят от уровня официального дохода. Одна семья может «обогатиться» в считанные месяцы, а другой придётся ждать 2-3 года, а то и дольше, и заполнить несколько налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ.
Советы Сравни.ру:
- Не стоит оформлять ипотеку сразу на короткий срок, чем длиннее период кредитования – тем меньше ежемесячный платёж. Финансовая ситуация в семье может измениться, тогда «длинным» заёмщикам будет проще платить, чем «коротким». Целесообразнее просто направлять высвободившиеся деньги на досрочное погашение.
- Копить на вкладе, а потом досрочно погашать ипотеку, выгоднее только если ставка по депозиту минимум на 4-5 процентных пунктов выше, чем по кредиту.
- Если у семьи нет накоплений на «чёрный день», то безопаснее всё же направлять свободные средства во вклад. В случае финансовых затруднений заёмщики могут использовать сбережения для внесения обязательных ежемесячных платежей, пока ситуация не выровняется.
Валентина Фомина
А стоит ли гасить ипотеку досрочно? аргументы «за» и «против», а также информация, как выгоднее для заемщика
Ипотечный кредит позволяет заемщику уже сегодня жить в собственной квартире. Но наряду с положительным сторонами этой возможности, есть и негативный момент, который вызывает чувство страха и подавленности.
Платить ежемесячный платеж на протяжении долгих лет с нестабильной экономикой в нашей стране – ярмо на шее. Поэтому заемщик пытается всеми силами гасить ипотеку до окончательного срока выплат.
Разберемся, стоит ли идти таким путем, и насколько это выгодно, а также рассмотрим, что выгоднее уменьшать срок или сумму при погашении ипотеки раньше срока.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
Есть ли смысл и выгодно ли осуществлять досрочное погашение ипотечного кредита?
Рассмотрим, выгодно ли погашать ипотеку досрочно. Кредит с процентами – основной источник дохода банков. Чем дольше заемщик выплачивает ипотеку (а это 20- 30 лет), тем больше кредитор получит прибыли. Позиция банков относительно досрочного погашения ипотеки ясна – они против такой инициативы.
В случае с досрочным или частичным погашением ипотечного кредита банк несет финансовые убытки. Запретить вносить оплату сверх графика он не имеет права. Но со своей стороны банк максимально усложняет процедуру досрочного гашения, чтобы заемщик на долгий срок оставался их клиентом.
Кредитор накладывает следующие ограничения:
- Штраф – недобросовестные банкиры прописывают отдельным пунктом введение штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки. В прошлом заемщики были вынуждены их оплачивать, чтобы снять с себя долговые обязательства. Сейчас, согласно ФЗ №284 от 2011 года, банк не имеет права требовать штрафы за такое решение.
- Комиссия – заемщик обязан оплатить банку некую сумму за услуги. Так завуалировано финансовая организация пытается получить хоть какую-то прибыль с клиента, который решил снять ярмо с шеи раньше времени.
- Мораторий – банк вводит временное ограничение на досрочное погашение ипотеки. Как правило, заемщик не имеет право выплачивать полную сумму в течение пяти лет. Такая цифра не случайна. В течение этого времени клиент оплачивает проценты банку, а основное тело долга остается неизменным.
- Документация – необходимо собрать кучу справок и документов. Банк намеренно усложняет процедуру досрочного погашения, чтобы количество желающих было минимально.
Преимущество частичного погашение ипотеки в снижении ежемесячной финансовой нагрузки на кошелек, в полном погашении – заемщик становится полноправным хозяином недвижимости без огромных переплат.
Банк не имеет права накладывать на заемщика штрафы и мораторий, устанавливать минимальный размер досрочного платежа. Все это противоречит Гражданскому кодексу РФ, действия являются неправомерными согласно статьям №809 и №810.
О том, можно ли погасить ипотеку досрочно и как это сделать выгодно, рассказано тут.
Причины, по которым стоит платить займ с опережением графика
Аргументы «за» то, чтобы погашать досрочно:
- сложно прогнозировать свое финансовое положение на 5-10-15 лет вперед – относите даже небольшие накопления сразу в банк;
- есть ощущение постоянного психологического прессинга – тяжело осознавать, что за плечами висит задолженность с 6 нулями;
- пока квартира в ипотеке она не принадлежит заемщику, с ней практически нельзя провести никаких операций – сдать в аренду, продать или подарить;
- выплатив кредит за квартиру, есть возможность поменять ее на другую с большей площадью;
- большая экономия на процентах.
Когда не стоит выплачивать раньше?
Аргументы «против» досрочного погашения ипотеки:
- Инфляция – в России инфляция долгое время остается на высоком уровне и медленно растет. Соответственно, зарплаты индексируются, и за период выплаты ипотечного кредита по графику вырастают в 2-3 раза (в идеале). А вот сумма займа остается прежней, и по сути обесценивается на эти 2-3 раза.За 10-20 лет ипотечного займа деньги обесценятся, поэтому не стоит сильно ужимать и ограничивать себя и свою семью в средствах ради досрочного погашения. Если объективно нет такой возможности, не стоит отдавать последнее.
- Лишение налогового вычета – приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик получает 13% от ее цены. При досрочном погашении он лишается такой возможности.
- Досрочное погашение – не всегда выгодная инвестиция. Если на руках появилась крупная сумма денег, стоит подумать, как выгоднее ими распорядиться. Проценты по ипотеке ниже, чем на потребительские кредиты. В скором времени планируете крупную покупку? Пустите деньги на нее, не влезая в долги. Так финансовая нагрузка на бюджет сохранит баланс.
Общее правило как лучше выплачивать ипотечный кредит досрочно:
- Есть стабильный доход – снижайте срок.
- Нет стабильного дохода и уверенности в будущем – снижайте сумму.
Рассмотрим несколько схем по погашению ипотеки, применимые к жизни:
- У вас в жизни все стабильно – хорошая работа, зарплата выше среднего. У вас есть заначка, все здоровы, в крупных покупках нет необходимости. Ваш вариант – внесите, превосходящую в несколько раз ежемесячный платеж, сумму. Расплачивайтесь с ипотекой в меньший срок.
- Вы ценный сотрудник на работе. Начальство не планирует вас увольнять, потому что вы компетентны по многим рабочим вопросам. При этом организация или предприятие, в котором вы работаете, крепко стоит на ногах, и закрываться не собирается. Ежемесячный платеж по ипотеке не бьет по семейному бюджету. Ваш вариант – сначала снижайте размер ежемесячного платежа и копите еще деньги. После вносите накопленное и уменьшайте срок.
- Если с работой и зарплатой все хорошо, но платеж для вас обременителен – снижайте сначала размер, копите, и уменьшайте срок ипотеки.
- У вас есть работа, но нестабильная, или в организации дела идут плохо. Но ежемесячный платеж вносить не сложно. Ваш вариант – такой же, как и во втором пункте. Если есть финансовая подушка — сразу снижайте срок.
- У вас плохо с работой, выплаты нерегулярны, а платить ипотеку затруднительно. Ваш вариант – снижайте ежемесячный платеж до минимального, после копите деньги, и уменьшайте срок выплаты.
- В вашей жизни все нестабильно – и работа, и зарплата, но платеж по ипотечному кредиту вас не обременяет. Ваш вариант – снизьте ежемесячные выплаты до минимума. В случае финансовых затруднений, будет проще оплачивать займ.
Справка! При расчетах стоит учитывать, что ежемесячный платеж не должен превышать 35% от дохода семьи.
Существует два варианта процедуры досрочного погашения ипотеки, рассмотрим, как выгодней погашать ипотеку раньше срока:
- с сокращением срока кредитования;
- с уменьшением ежемесячного платежа.
Рассмотрим подробнее, что выгоднее при погашении ипотеки заранее: сократить срок или уменьшить сумму платежа, а также как заемщику выгодно для себя платить и погасить кредит при аннуитентных и дифференцированных платежах.
Погашая займ с сокращением срока, размер обязательной ежемесячной суммы не изменится. Такая схема будет выгодна для людей с аннуитетным вариантом погашения с оговоркой, что большая часть долга уже выплачена.
Досрочная выплата ипотеки с уменьшением ежемесячного платеже выгодно заемщикам с дифференцированной схемой погашения в первые пять лет долгового периода. С сокращением ежемесячной обязательной суммы снижается финансовая нагрузка на семью, человек чувствует меньший психологический прессинг.
Не зависимо от типа погашения платежей, выплачивать ипотеку заранее не рекомендуется заемщиками с нестабильным финансовым положением. Особенно если помимо ипотеки существуют другие кредитные обязательства, необходимо сделать крупные покупки или один из членов семьи болен.
Досрочное погашение ипотечного кредита не выгодно заемщикам с аннуитетным вариантом ежемесячной оплаты в первые пять лет, т.к в это время клиент оплачивает в первую очередь проценты банку.
Заемщику с дифференцированным вариантом ежемесячной оплаты не выгодно гасить ипотеку раньше срока после начального пятилетнего периода, т.к. основная часть долга платится в первые годы.
Важно! Финансовые эксперты сходятся во мнении, что для заемщиков одинаково выгодно и сокращать срок займа, и уменьшать ежемесячный платеж. Финансовая нагрузка на клиента будет обратно пропорциональной. Чем больше человеке делает взнос, тем меньше в будущем ему придется заплатить.
Досрочное погашение ипотеки – хорошая возможность избавиться от кредитной нагрузки, но только на первый взгляд. Прежде, чем решиться на подобный шаг, необходимо посчитать все риски и определиться, будет ли выгодно закрывать кредит. Стоит ли и как погашать досрочно или, все же, лучше повременить?