Договор аренды нежилого помещения — это какой документ, входят ли туда расходы на текущий ремонт, является ли сдача площади услугой и что нужно для сделки?

Время чтения 10 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

• Офисные;
• Торговые;
• Производственные;
• Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными.

После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон.

Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

1. документы о собственности;
2. план помещения;
3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

• оплаты коммунальных платежей;
• размера арендной платы;
• срока сдачи помещения;
• наличия телефонной связи и доступа в интернет;
• проведения ремонтных работ;
• условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2021)

Подписание договора

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Содержание договора

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Субаренда

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

• Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
• Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
• Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
2. Своевременность оплаты аренды.  
3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.  
4. Содержание помещения в надлежащем порядке.  
5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:  

• заявление установленного образца;
• договор аренды со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт;
• российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
• доверенность, если документы подает представитель;
• нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
• разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
• письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
• квитанция об оплате госпошлины.  

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % — с общего дохода;
• УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды.

Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями.

Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно. 

Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Сдача в аренду нежилого помещения: как правильно оформить сделку?

Сдача в аренду нежилого помещения имеет определенную специфику, незнание которой может стать причиной неудачной сделки. В чем заключается особенность сдачи нежилого здания, как правильно подписывать договор и о каких нюансах этого процесса стоит помнить – мы рассмотрим далее.

Закон

Внимание! Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, нежилым помещением является отдельное здание с точно определенными и обособленными частями, которое не может использоваться в качестве жилья.

Также стоит отметить, что в законодательстве существует такое понятие, как целевое назначение. Каждый вид нежилой недвижимости может использоваться только в предусмотренных его статусом целях.

К примеру, помещение, предназначенное для офисов, не может быть использовано, как цех для производства той или иной продукции. Чтобы разместить в таком здании производство, нужно вначале переоборудовать его и сменить целевое назначение.

Целевое назначение помещения

Итак, сдача помещений в аренду обязательно должна начинаться с определения целей, для которых арендатор планирует использовать недвижимость.

Назначение нежилого здания

Законом строго запрещено использовать жилые здания, как коммерческие. Нарушение этого требования может стать причиной привлечения владельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной аренды.

Важно! Владельцу необходимо узнать у арендатора для каких целей он желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре.

Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.

В документе прописывается точное назначение недвижимости, к примеру, помещение под:

• аптеку;
• магазин;
• офис;
• детский центр.

В частности, такие меры принимаются к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Нарушение установленных ограничений строго запрещены законом.

Универсальные помещения

• Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно прописанного назначения, а потому может использоваться в различных целях.
• Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности.
• Особенности данного вида недвижимости:

• она значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
• законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по договору субаренды;
• в некоторых случаях использование помещения может оказаться невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.

Прежде, чем подписывать договор, вначале стоит уточнить, пригодно ли помещение для развития в нем бизнеса.

Преимущества аренды

Аренда значительно выгоднее, как для арендаторов, так и владельцев. Подписав долгосрочный договор с физическим или юридическим лицом, собственник сможет на протяжении длительного времени получать стабильный доход со своей недвижимости.

Арендаторы отмечают следующие преимущества аренды:

1. Экономность. Не нужно разово вкладывать огромную сумму в недвижимость (особенно это актуально для начинающих предпринимателей, у которых нет возможности купить здание).
2. Простота оформления. Чтобы получить недвижимость в эксплуатацию достаточно просто подписать договор аренды.
3. Возможность сменить здание. В последующем, арендатор может с легкостью снять другое помещение по более выгодной стоимости, с удобным месторасположением или большей площадью. При этом не нужно будет заморачиваться с поиском покупателей на недвижимость, продажей и т.д.

Вместе с развитием предпринимательства, аренда недвижимости с каждым годом становится все актуальней. Как показывает практика, нежилые помещение довольно редко задерживаются на рынке, а арендодатели имеют хороший доход с собственного имущества.

Специфика сдачи в аренду

Прежде, чем сдать в аренду нежилое помещение, необходимо учесть следующие особенности данного процесса:

1. Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
2. Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
3. При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
4. Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.

При сдаче недвижимости на срок в 1 год и более, нужно:

• оформиться, как индивидуальный предприниматель;
• зарегистрировать договор в Росреестре.

Внимание! При нарушении вышеизложенных требований, владелец может быть привлечен к уголовной ответственности (арест на 6 месяцев, штраф 300 000 рублей или 480 часов общественных работ) или административной (штраф от 500 и до 2 000 рублей).

Сдача нежилого помещения в аренду по своей структуре схожа со стандартной процедурой сдачи жилого помещения. Она включает в себя поиск арендатора, подписание с ним договора и регистрацию сделки в соответствующих органах. Итак, давайте более детально рассмотрим каждый из этапов:

Поиск арендатора

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? – все просто. Существуют следующие эффективные способы рекламы:

• подача объявления на интернет площадках;
• размещение объявления в местных газетах и на билбордах;
• сделать коммерческую рассылку местным предпринимателям;
• разместить баннер об аренде на самом помещении

Важно! Если здание большое и рассчитано на нескольких арендаторов, то стоит создать тематический сайт с качественными фотографиями, информацией о действующем предложении.

Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом с помощью частных риелторских контор значительно проще и быстрее, однако эта услуга, как правило, платная, а потому не особо выгодна. Если на самостоятельные поиски арендаторов нет времени, стоит подобрать хороших риелторов.

Настоящим профессионалам свойственны следующие характеристики:

• опыт работы в данной сфере;
• хорошая репутация и положительные рекомендации от клиентов;
• наличие клиентской базы.

Скорость поиска арендатора зависит от многих факторов, но в первую очередь все зависит от того, соответствует ли недвижимость указанной цене.

Арендная плата

Одна из главных задач при сдаче помещения в аренду – указать адекватную стоимость недвижимости. Чтобы определить соответствующую цену, нужно учитывать много факторов.

В частности, нужно обратить внимание на:

• площадь помещения;
• целевое назначение, указанное в документах;
• расположение
• наличие коммуникаций;
• наличие транспортной развязки;
• примерную стоимость подобных зданий на рынке недвижимости.

Чтобы сдать недвижимость, как можно быстрее, необходимо поставить цену немного ниже тех, которые указаны другими собственниками.

Определить подходящую стоимость аренды, можно следующими способами:

• самостоятельно изучить действующий рынок и определить цену;
• заказать оценку у специализированного оценщика;
• заказать определение цены у риелтора.

Внимание! Довольно часто владельцы недвижимости, не ориентируясь в действующих ценах, занижают стоимость, тем самым делая свой доход значительно меньше. Чтобы избежать этого, лучше обратиться за помощью к специалисту.

Как таковых индивидуальных требований к договору аренды нежилого помещения законодательством не установлено, а потому сдача в аренду помещений данного типа происходит по обычному договору аренды.

В соглашении обязательно нужно указать:

1. Предмет договора. В данном разделе указывается информация, идентифицирующая здание (лицевой счет, технические данные, номер кадастрового паспорта и т.д.).
2. Срок аренды. Можно указать, как конкретный период 1-2 года, так и заключить сделку на неопределенный срок. Во втором случае нужно обязательно указать условия расторжения сделки.
3. Условия сделки. В данном разделе указываются права и обязанности обеих сторон. Также необходимо внести информацию о целевом назначении здания и последующей его эксплуатации арендатором.
4. Стоимость и порядок оплаты. Важно внести стоимость цифрами и прописью, также указать за какой период данная стоимость. Пример, 30 000 рублей (тридцать тысяч рублей) за 1 месяц. Также рекомендовано указать способ оплаты, к примеру арендатор обязан перечислять деньги 25 числа на следующий номер лицевого счета.
5. Реквизиты обеих сторон. Важно внести персональные данные участников сделки, также указать учредительную информацию компании (если в сделке участвует юридическое лицо).

Внимание! Если в договоре не будет указано срока сделки, то он автоматически будет признан бессрочным.

При подаче обращения, нужно также предоставить следующий пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• заявление;
• техническая документация на недвижимость;
• договор с приложениями;
• квитанция об оплате госпошлины.

Вышеперечисленный перечень может быть дополнен другими документами.

После того, как заявление будет принято, заявителю вручается расписка о приеме документов. Регистрация осуществляется в течение 5-10 рабочих дней.

Риски для арендодателя

Сдача нежилого помещения в аренду имеет определенные риски для владельца недвижимости. В большинстве случаев они связаны со сдачей здания недобросовестному арендатору.

Как купить гараж – практические советы

Чаще всего владельцы сталкиваются со следующими проблемами:

1. Арендатор использует помещение не по его целевому назначению. В данном случае ключевую роль играет, оговорен ли данный вопрос в договоре или нет. Если ранее арендатор был проинформирован о назначении помещения, но после, нарушил договоренность, то владелец может разорвать с ним договор, в противном случае, арендатор может потребовать компенсировать ему причиненные неудобства (если владелец скрыл информацию о целевом назначении).
2. Порча арендованного имущества. Данный вопрос важно оговорить в договоре аренды, а также отобразить информацию о помещении в акте приема-передачи. Если в результате эксплуатации арендатор испортит оборудование или само помещение, то он обязан компенсировать причиненный ущерб.
3. Несвоевременная оплата аренды. Довольно часто владельцы сталкиваются с систематической задержкой арендной платы от арендаторов. Хорошим решением этого вопроса может стать пункт об ответственности за просрочку.

Конечно же, каждая из ситуаций решаемая. В некоторых случаях добиться желаемого результата можно мирным соглашением, однако чаще всего подобные ситуации регулируются через суд.

Муниципальные объекты

В отличие от частной собственности, аренда государственной недвижимости значительно дешевле и выгоднее, а потому многие предприниматели отдают предпочтение именно этой группе недвижимости.

Единственным отличием в данном случае является поиск покупателя. Если частный собственник имеет право сдать свое имущество тому, кому пожелает. То для сдачи муниципальной собственности нужно провести специальный аукцион или торги.

Чтобы сдать нежилое помещение в аренду в данном случае необходимо будет получить одобрение в местной муниципальной службе. После, организовать комиссию и оповестить о запланированном аукционе. В результате, с победителем торгов подписывается договор аренды.

Важно! Максимальный период соглашения – 5 лет. По окончанию данного периода договор нужно либо продлить, либо подписать повторно.

Как правило, недвижимость, которая находится во владении местной администрации, имеет не особо удовлетворительное состояние и требует капитального ремонта. В некоторых случаях вложенные в ремонт деньги вполне оправдывают себя, однако в некоторых случаях подобная сделка может оказаться даже более затратной, чем аренда недвижимости у частника.

Еще один плюс аренды недвижимости, принадлежащей муниципальной службе – это преимущественное право выкупа недвижимости (только в том случае, если договор подписывается на 3 года и больше).

Результат решения многих спорных вопросов напрямую взаимосвязан с условиями подписанного договора, а потому к его составлению нужно отнестись с особой внимательностью. Также специалисты рекомендуют заказать составление договора у специализированного юриста или нотариуса.

бесплатно

Как оформить и учесть ремонт в арендованном помещении

Многие организации чаще предпочитают брать необходимые им помещения в аренду, чем покупать собственные. Рано или поздно любой арендатор сталкивается с необходимостью проведения ремонта в снятом помещении и тут же появляется вопрос — как правильно оформить документы и учесть понесенные расходы? Об этом рассказывает Полина Бондарь, бухгалтер компании Ascour

В первую очередь, еще перед ремонтом, необходимо согласовать планируемые ремонтные работы с арендодателем, для чего необходимо подготовить и направить собственнику запрос на получение согласия на проведение работ, приложив к нему соответствующий план или смету. Если договором аренды предусмотрено иное, то необходимо предоставить арендодателю всю необходимую информацию в соответствии с условиями договора аренды.

Важно помнить, что без наличия письменного согласия собственника принять такие расходы в учете для целей налога на прибыль нельзя.

Помимо согласия на проведение работ необходимо заранее согласовать с арендодателем будет ли он возмещать указанные расходы полностью, частично или не будет возмещать вовсе.

Иногда данный пункт освещается еще при заключении договора, однако если с владельцем помещения достигнута иная договоренность, ее нужно закрепить дополнительным соглашением.

В общем порядке, согласно ст. 616 ГК РФ, если в договоре не указано иного, капитальный ремонт арендованных основных средств производится за счет арендодателя, а другие виды ремонта производятся за счет арендатора.

Текущий ремонт или неотделимые улучшения?

После ремонта появляется очередная непростая задача — определить, являются ли проведенные ремонтные работы текущим ремонтом или неотделимыми улучшениями. Это необходимо выяснить, так как учет в каждом из случаев значительно различается.

Разница в данном случае состоит в цели ремонтных работ и в их результате:

• Если ремонт был связан с поддержанием текущего состояния арендуемого помещения и после такого ремонта его характеристики принципиально не поменялись, то проведенные улучшения считаются текущим ремонтом.
• Если во время ремонта у помещения появились новые или значительно изменились имеющиеся характеристики, а также если возникшие улучшения нельзя отделить от арендованного помещения, не причинив ему ущерб, такие ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями в арендованное имущество.

Если произведенные работы являются текущим ремонтом, то сложностей с их учетом не возникает — в соответствии с п. 1, 2 ст. 260 НК РФ расходы на текущий ремонт учитываются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены в размере фактических затрат.

В части налогового учета, в отличие от текущего ремонта, неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем (или если расходы компенсируются арендодателем частично, некомпенсируемую часть) нужно равномерно списывать в расходы в течение определенного периода. Основанием для этого является п.1 ст. 256 НК РФ, где указано, что амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника.

Если невозможно определить срок, в течение которого нужно списывать расходы образовавшегося неотделимого улучшения, то период списания данных расходов устанавливается равным сроку полезного использования арендуемого объекта.

При этом важно понимать, что в случае расторжения договора аренды амортизация стоимости объекта должна быть прекращена с первого числа месяца, следующего за месяцем расторжения договора.

В части бухгалтерского учета неотделимые улучшения признаются основными средствами в соответствии с ПБУ 6/01. При этом срок полезного использования устанавливается с учетом даты окончания действия договора аренды. Организация может также установить в учетной политике иной порядок списания данных расходов, например, в качестве расходов будущих периодов.

В связи с различиями в определении срока списания стоимости неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете, в бухгалтерском учете появляется постоянная разница, которая образует постоянное налоговое обязательство в соответствии с п. 4 и 7 ПБУ 18/02.

Помимо прочего хочется отметить, что если во время ремонта возникает необходимость демонтировать старые объекты, а после вывезти их или оставшийся от демонтажа мусор, то в соответствии пп.8 п.1 ст.

256 такие расходы учитываются как внереализационные и не включаются в стоимость неотделимых улучшений.

В случае расторжения договора аренды организации необходимо сделать следующие шаги:

1. Передать арендодателю произведенные неотделимые улучшения, оформив наряду с актом приема-передачи арендуемого помещения отдельный акт приема-передачи неотделимых улучшений.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ после прекращения аренды, если договором или соглашениями не установлено иного, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за свой счет неотделимых улучшений при условии, что ранее было получено согласие на их проведение.

2. Начислить НДС на безвозмездную передачу имущества арендодателю, так как в соответствии с п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ данная операция признается реализацией. В данном случае налоговая база будет рассчитываться по рыночной стоимости в соответствии со п. 2 ст. 154 НК РФ.

В конце важно отметить, что для исключения споров с налоговой инспекцией рекомендуется обращаться к экспертам для определения характера произведенных ремонтных работ.

Договор аренды нежилого помещения: как проверить условия

Риски

Если недостаточно данных о помещении, могут быть споры о том, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования со своими условиями пользования и платежами или каков размер арендной платы, если она установлена за 1 кв. м.

Также у контрагента будет повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации

Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у вас из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором сдаваемое в аренду помещение выделено цветом, штрихом.

Примечание:
Если планируете регистрировать договор, закажите технический план у кадастрового инженера. 

2. Срок аренды

Риски

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Рекомендации

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, в годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2020 г.).

При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не «с 1 января по 31 декабря», так как это считается годом.

3. Размер арендной платы

Риски

Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Не сможете получить сверх платы то, что в нее входит по умолчанию, например, НДС или плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).

Рекомендации

Укажите размер — фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее плата в рублях, так как она не будет меняться каждый месяц. Если хотите плату в иностранной валюте, для защиты от резких колебаний курса установите валютный коридор.

Перечислите все, что не входит в плату (НДС, коммуналка, плата за землю под зданием, где находится помещение).

По коммунальным услугам удобнее для вас, если арендатор платит сам напрямую поставщикам услуг. Если же вы не хотите давать ему доступ к сетям, то можете установить, что платежи будут переменной частью арендной платы.

4. Изменение арендной платы

Риски

Арендатор может отказаться пересматривать плату в сторону увеличения, и вы не сможете его заставить. По умолчанию для изменения размера платы нужно соглашение сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Рекомендации

Установите себе право менять арендную плату в одностороннем порядке. Периодичность — раз в год. Менять чаще можно по соглашению (см. Позицию ВАС РФ).

5. Условие о правах третьих лиц на объект

Риски

Если такие права есть и это потом выяснится, арендатор может расторгнуть с вами договор и взыскать убытки (ст. 613 ГК РФ).

Рекомендации

Укажите в договоре все права, какие есть, например, залог.

6. Обеспечительный платеж

• Риски
• Без него будет сложнее сразу получить возмещение в случаях невыплаты арендной платы или ущерба имуществу.
• Рекомендации

Используйте правильную терминологию — называйте именно обеспечительным платежом, как в ст. 381.1 ГК РФ, а не страховым депозитом, гарантийным платежом и т.п.

Укажите размер платежа и какое конкретно обязательство вы обеспечиваете. Например, по уплате арендной платы или по выплате договорной неустойки за определенное нарушение.

7. Обязанности по ремонту

1. Риски
2. Могут быть финансовые потери от некачественного капитального ремонта силами арендатора.
3. Может возникнуть ответственность за нелегальные перепланировки.
4. Рекомендации

Не стоит менять правило по умолчанию — текущий ремонт делает арендатор, капитальный ремонт — вы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Возлагать на арендатора обязанность по капремонту рискованно. Вам будет сложнее контролировать его сроки, качество, отслеживать перепланировки, даже если вы все это урегулируете договором. Состояние имущества в итоге может стать хуже.

8. Расходы на ремонт и содержание имущества

• Риски
• Возникнут лишние затраты на содержание и обслуживание имущества.
• Рекомендации

Не меняйте договором распределение расходов, установленных ст. 616 ГК РФ. По умолчанию почти за все платит арендатор, вы платите только за капитальный ремонт.

Даже если вы взяли на себя обязанности, например, по текущему ремонту, установите, что он проводится за счет арендатора.

Расходы на капремонт можно предложить взять на себя арендатору, если, например, вы сдаете помещение с недостатками, но делаете скидку по арендной плате.

9. Условие о субаренде, перенайме и т.п

Риски

Помещение может быть неоднократно пересдано неизвестным лицам, которые могут ухудшить его состояние или использовать его не в тех целях, которые вы изначально согласовали. По умолчанию арендатору нужно только ваше согласие, других ограничений нет (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Рекомендации

Не давайте согласие прямо в договоре и тем более заранее на все случаи субаренды, не зная, кому будут сдавать помещение. Потом не сможете отозвать согласие, придется менять договор (см. Позицию ВС РФ).

Оговорите дополнительные условия, при которых помещение можно сдавать в субаренду, перенаем и т.п. Например, согласие должно быть строго предварительным, с описанием условий сделки и касается также вторичной и последующей субаренды.

10. Право на отказ от договора

Риски

Актуально для срочного договора. Без права на отказ вы не можете выйти из договора в любой момент, когда нашли возможность сдавать подороже. Придется или расторгать договор через суд, или пытаться договориться с арендатором (ст. ст. 619, 450, 310 ГК РФ).

Рекомендации

Включите для себя право на отказ в любой момент, если ваш договор — предпринимательский (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендатору это невыгодно, он будет возражать.

Если вы в нем заинтересованы (например, он «якорный» арендатор), в качестве компромисса предложите установить для себя право на мотивированный отказ, например, при нарушении с его стороны условий договора, или плату за отказ в приемлемом для вас размере.

Нежелательно соглашаться на такие же права для арендатора, чтобы не лишиться в неподходящий момент стабильного дохода.

Договор аренды нежилого помещения: что обязательно проверить арендатору

1. Что арендуете

Риски

Могут возникнуть споры о размере арендной платы, если она устанавливается за 1 кв. м, или о том, какую часть помещения вы арендовали.

Также у контрагента появится повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации

Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у арендодателя из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором ваше помещение выделено цветом, штрихом.

Примечание:
Проверьте права арендодателя на помещение по выписке из ЕГРН. Если он не собственник, нужны документы, подтверждающие право владения помещением. Например, договор аренды с собственником и его согласие на сдачу помещения в субаренду.

2. Срок аренды

Риски

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без объяснения причин, предупредив об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Долгосрочный договор (от года и больше) нужно регистрировать, иначе при продаже объекта вас могут выселить до срока. Аренда не сохранит силу (см. Позицию ВАС РФ).

Рекомендации

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2019 г.).

При заключении договора на срок от одного года договоритесь о его регистрации (кто делает и за чей счет).

3. Размер арендной платы

Риски

Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Может возникнуть спор о том, за что вы платите, и риск взыскания дополнительных платежей.

Рекомендации

Укажите размер — фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее рубли, так как в иностранной валюте или в у. е. по определенному курсу плата может меняться каждый месяц.

Выгоднее, если оговорок об отдельных платежах нет. Тогда в арендную плату войдут как минимум НДС и плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).

Отдельно оговорите оплату коммунальных платежей (входят в арендную плату или уплачиваются отдельно, кому уплачиваются — арендодателю или поставщикам ресурсов напрямую).

4. Изменение арендной платы

1. Риски
2. Ставка может неконтролируемо повышаться, если по договору арендодатель может менять ее в одностороннем порядке.
3. Рекомендации

Выгоднее ничего не писать про изменение платы. Тогда оно будет только по соглашению и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если арендодатель настаивает на одностороннем изменении, лучше ограничить его размер и периодичность.

5. Продление договора

Риски

Если не согласовать условия о продлении договора, по окончании срока вы сможете его перезаключить, но, возможно, уже на других, менее выгодных условиях. Риск актуален, если у вас долгосрочные планы по бизнесу, а помещение вам согласились сдать, например, на 11 месяцев.

Если просто продолжите пользоваться помещением по умолчанию, договор будет возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель сможет выселить вас, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Рекомендации

Лучше договориться о продлении договора в автоматическом режиме, без подписания дополнительных соглашений и новых переговоров.

Удобная для вас формулировка: «Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз».

Примечание:
Рекомендуем зарегистрировать договор, если вы продлеваете его на год или больше.

6. Улучшения

Риски

По умолчанию у вас есть право получить возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ). Если изменить это правило или не уточнить порядок компенсации, возможны споры. Можете потерять деньги. Риск актуален, если вы перестраиваете или переоборудуете помещение под свои нужды.

Рекомендации

На практике бывает сложно отличить отделимые улучшения от неотделимых. Лучше перечислите, какие конкретно улучшения вы считаете неотделимыми. Это может быть, например, установка пожарной сигнализации, замена дверей и стеклопакетов. Получить согласие арендодателя на них лучше прямо в договоре.

Договоритесь о сроках и порядке выплаты компенсации стоимости улучшений (в том числе при расторжении договора). Если знаете заранее сумму, приложите смету к договору. Потом можно засчитывать стоимость согласованных улучшений в счет арендной платы (см. Позицию ВАС РФ).

7. Расторжение договора

• Риски
• Высока вероятность, что вас досрочно выселят из помещения при любом удобном случае, если арендодатель расширит список случаев для расторжения договора.
• Рекомендации
• В идеале формулировка для вас такая: «Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, установленным законом».

Если арендодатель хочет установить больше оснований расторжения по сравнению с законом, предложите сделать это зеркально для обеих сторон. Особенно это касается права на отказ от договора. Если у вас срочный договор и арендодатель настаивает на таком праве для себя, у вас оно тоже должно быть. Дополнительно можно установить плату за отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Читайте еще: