Что нужно для оценки квартиры: ликвидационная стоимость объектов недвижимости, цена недвижимого имущества и дата оценки квартиры

Зачастую при совершении операций с недвижимым имуществом определяется его рыночная стоимость, но существуют ситуации, в которых есть необходимость получить оценку ликвидационной стоимости квартиры, частного дома, здания и других объектов. В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.

Особенности определения ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, по которой квартира, офисное помещение, промышленное здание или другой объект недвижимости может быть продан в условиях ограниченности сроков экспозиции.

Таким образом, отличительным критерием ликвидационной стоимости от рыночной выступает необходимость вынужденного отчуждения.

При этом владелец вынужден реализовать имущество на менее выгодных условиях, чем при возможности увеличения сроков продажи.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости может потребоваться для:

• банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры или дома;
• покупателя недвижимости, рассматривающего возможность его дальнейшей перепродажи;
• органов власти, рассматривающих возможности реконструирования, завершения или реставрации объектов незавершенного строительства, уничтожения аварийных зданий (сооружений);
• суда (в случае конфискации недвижимого имущества за долги);
• руководства компаний (в ситуации возникновения угрозы банкротства, оглашения процедуры ликвидации активов, проведения реструктуризации и т.п.).

Как определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости? Сокращенный период экспозиции создает условия, в которых оценка ликвидационной стоимости недвижимости должна производиться с применением корректировочных показателей. В оценочной практике для расчета используется формула:

• Сл = Ср*(1 – К),
• где:
• Сл – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;
• Ср – рыночная стоимость;
• К – корректировочный коэффициент.
• В соответствии с приведенной формулой определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости включает несколько стадий:

1. осуществляется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного, затратного и сравнительного подхода. Узнать подробнее о том, как происходит оценка недвижимости можно из нашей следующей статьи;
2. рассчитывается поправочный коэффициент, учитывающий условия вынужденности реализации. При этом стоит учитывать, что на данный показатель оказывают влияние определенные факторы:
   • сроки продажи;
   • расходы, обусловленные необходимостью продажи;
   • тип объекта недвижимости и его характеристики;
   • уровень спроса;
   • используемые способы реализации;
   • возможные риски, связанные с инвестированием;
   • общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
3. определённая на первом этапе стоимость корректируется в соответствии с полученным поправочным коэффициентом.

Ключевые проблемы, возникающие при расчете ликвидационной стоимости

Особенности оценки ликвидационной стоимости недвижимости напрямую связаны с ограниченностью периода, на протяжении которого необходимо заключить сделку купли-продажи. Так при увеличении периода экспозиции ликвидационная стоимость недвижимости будет увеличиваться, а при необходимости продажи в максимально короткие сроки – снижаться.

Кроме того, чтобы оценить стоимость помещения, здания или квартиры, следует учитывать расходы, которые возникают во время выставления объекта на продажу. При этом перед экспертом-оценщиком стоит задача определить оптимальное соотношение возможного дохода и прогнозируемых расходов, позволяющее получить максимально высокую чистую прибыль.

Возможные проблемы расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости:

• Специфические характеристики ликвидируемых компаний. В зависимости от особенностей ведения учета недвижимого имущества и уровня юридического обеспечения процесс переоформления и получения правоустанавливающих документов новым владельцем может затягиваться. При этом ситуацию может усугублять текущее состояние активов, требующих вложения дополнительных средств или не отвечающих современным эксплуатационным или функциональным требованиям.
• Применение подходов к оценке. На практике для оценки недвижимого имущества могут применяться методики доходного, затратного или сравнительного подхода. При этом в определенных случаях оценка промышленных зданий с использованием сравнительного подхода является невозможной в связи с отсутствием информации об объектах-аналогах, которые можно взять за базу для сравнения.
• Переход от рыночной к ликвидационной стоимости. Ключевой проблемой преобразования рыночной стоимости в ликвидационную является расчет коэффициента (скидки), возникающего в результате вынужденного отчуждения. В теории для расчета данного показателя могут использоваться три метода: экспертный, сравнения продаж и метод прямого анализа ключевых характеристик.

В связи с ограниченностью информации о совершаемых сделках в открытом доступе, как правило, на практике используется экспертный метод. В данном случае крайне важно заказать независимую оценку коммерческой недвижимости в надежной компании, которая гарантирует, что расчет поправочного коэффициента будет выполнен обоснованно и корректно.

Оценка стоимости сооружений и зданий

Ликвидационная стоимость объекта оценки может быть рассчитана прямым или косвенным методом.

Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ).

Однако, данный метод обладает ограниченной применимостью в российских условиях ввиду недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам сделок в условиях вынужденной продажи (в т.ч.

конкурсного производства).

Косвенный метод выражается в расчете ликвидационной стоимости объекта относительно его рыночной стоимости. Он осуществляется в три этапа: расчет рыночной стоимости объекта, расчет скидки на вынужденный характер продажи объекта, расчет ликвидационной стоимости объекта. В рамках данной работы нами использовался этот вариант.

Основная трудность в этом случае заключается в расчете скидки на вынужденный характер продажи. Фактор вынужденности продажи состоит из системы факторов более низкого уровня:

• 1. Развитие рынка – один из важнейших факторов, характеризующих уровень ликвидности объекта;
• 2. Срок экспозиции – важнейший фактор, отражающий снижение возможной цены при уменьшении необходимого срока продажи;
• 3. Общая инвестиционная привлекательность объекта;
• 4. Абсолютная величина рыночной стоимости объекта;
• 5. Конъюнктура рынка на дату продажи объекта;
• 6. Уровень маркетинга.

Ликвидационная стоимость, в свою очередь, подразделяется на:

• — упорядоченную ликвидационную стоимость, где распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов;
• — принудительную ликвидационную стоимость, где активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
• — ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, где активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект.

В рамках исполнительного производства мы определяем, исходя из крайне ограниченного срока экспозиции (времени, в течение которого объект оценки должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества, принудительную ликвидационную стоимость.

Срок реализации арестованного имущества определен в ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. — два месяца со дня наложения ареста.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение.

Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

Слик. = Срын. х (1 — Квын.) — Злик., где

• Слик. — ликвидационная стоимость объекта оценки;
• Срын. — рыночная стоимость объекта оценки;
• Квын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии;
• 0 < Квын. < 1;
• Злик. — затраты на ликвидацию объекта оценки.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в три этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки.

На втором — определяется текущая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор вынужденности продажи (на нерыночные условия продажи). На третьем — определяются затраты на ликвидацию объекта оценки и вычитаются из текущей стоимости.

При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в качестве затрат на ликвидацию имущества могут выступать следующие расходы:

А) Расходы по совершению исполнительских действий (при возбуждении исполнительного производства) — средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).

К этим расходам относятся средства, затраченные на:

• — перевозку, хранение и реализацию имущества должника;
• — оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;
• — перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;
• — розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду;
• — другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.

В составе расходов на исполнительские действия есть постоянные, которые определены законодательством. К таким постоянным относятся:

• — исполнительский сбор в размере 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);
• — вознаграждение специализированной организации, которая имеет право на совершение операций с имуществом должника в размере 2-5% от стоимости реализованного имущества.

Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).

Б) Расходы при обращении к риэлтерским компаниям или другим специализированным организациям, осуществляющим аукционы и торги, с целью реализации имущества фирмы должника.

Как правило, стоимость комиссии, включая хранение, страхование имущества, колеблется от 2 до 5% в зависимости от итоговой цены коммерческой сделки, по которой будет реализовано имущество.

Чем больше цена сделки, тем меньше процент.

В) Расходы на оказание необходимой юридической помощи. Представительство в суде, оформление исковых и сопутствующих заявлений, ведение переговоров. Стоимость подобных услуг оценивается в среднем в размере 5-10% от цены иска по имущественному спору.

К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже имущества. Например: налог на добавленную стоимость.

Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Такой анализ может побудить должника не доводить дело до судебного воздействия.На практике при определении стоимости имущества должника в рамках исполнительного производства и без возбуждения такового, третий этап расчета ликвидационной стоимости не производится. Взыскатель самостоятельно решает, как ему поступать в том или ином случае при осуществлении реализации имущества. А именно, с привлечением судебных приставов-исполнителей или без таковых.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества будет рассчитываться по следующей формуле:

Слик. = Срын. х (1 — Квын.).

На втором (завершающем) этапе расчета начальной цены торгов — определяется итоговая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи.

На практике оценщики принимают поправку на вынужденность продажи в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 — 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися.

В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи (коэффициента вынужденной продажи), в свою очередь состоит из рисков. К основным из них относятся:

• — риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества;
• — риск по сроку продажи: от 2-х до 18-ти месяцев;
• — риск инвестирования в связи с судебной отменой;
• — риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки;
• — риск снижения спроса;
• — риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.

Исходя из результатов продаж ликвидируемого имущества приходим к выводу, что фактический диапазон коэффициента вынужденной продажи находится в пределах 0,1 — 0,8.

1. Риски, ранг которых будет варьироваться в этих пределах, характеризуются приведенным ниже образом.
2. Риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества. Следует отметить, что в случае продажи недвижимого имущества должника путем проведения открытых торгов, ценой продажи будет признана максимальная цена, которую даст участник торгов за объект торгов, она может быть существенно больше, чем начальная цена, но никак не может быть ниже ее.

Исходя из этого анализа, приходим к выводу, что начальная цена торгов может только расти и не может быть снижена, следовательно, риск ниже и может находиться в пределах 0,1 — 0,4. При продаже товара (иного имущества) на комиссионных началах риск выше, есть возможность уценки, поэтому ранг риска 0,5 — 0,8.

1. Риск по сроку продажи: 2 месяца в исполнительном производстве и до 18-ти месяцев при процедуре банкротства. Соответственно, ранг риска 0,8 — 0,1.
2. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. В практике известны случаи, когда сделка купли-продажи имущества состоялась, инвестор оплатил полную стоимость имущества, деньги от продажи распределены с депозитного счета, а затем в силу каких-либо обстоятельств (скорее всего благодаря действиям должника-собственника) по решению суда вышеназванная сделка признается ничтожной.
3. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки. Должник-собственник после потери собственности может изматывать инвестора судами по различным причинам, инвестор вынужден нести дополнительные расходы на юристов и т.д. В результате цена приобретения имущества начинает переходить нижние пределы рыночной. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости, и процентов за пользование ими никто не дает. Поэтому при таком положении дел риск остается на достаточно высоком уровне.
4. Риск снижения спроса означает существенное снижение стоимости имущества в течение срока реализации (залога) в силу различных факторов (дефолт, физические, экономические и моральные факторы износа). Риск случайной гибели имущества нами не учитывается. Ранг риска от 0,1 до 0,5.
5. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Должник-собственник не заинтересован предоставлять какую либо информацию по объекту оценки, принудительно ликвидируемому, нет достаточного времени на сбор информации.

Могут быть и другие риски, в зависимости от конкретных условий и характера имущества. Тип рисков и ранг рисков во многом зависят от характера расходов по совершению исполнительных действий, которые оценщик выявляет и учитывает при изучении объекта оценки. Оценщик внимательно анализирует все риски, определяет и обосновывает их ранг и рассчитывает коэффициент вынужденной продажи.

РАСЧЕТ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОЧНОЙ ПОПРАВКИ НА ВЫНУЖДЕННОСТЬ ПРОДАЖИ

По отношению к данному объекту оценки Оценщик принимает и учитывает следующие риски:

1. Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства с торгов, может быть уценено по причине низкой ликвидности, наша же недвижимость является высоколиквидной. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей минимален.
2. Риск по сроку продажи: срок реализации 180 дней для продажи недвижимости. Но реально, с учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с потенциальным комиссионером и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), остается не более 160 дней. Риск в таком ранге находится в среднем значении.
3. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими, никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск необходимо учитывать.
4. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности. Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который будут находиться в залоге. Можно предвидеть, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен.
5. Риск снижения спроса. Объявление дефолта трудно предсказуемо. В настоящее время существует устойчивый спрос на аналогичное имущество. Накопленный износ за время залога имущества практически компенсируется увеличением спроса.
6. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту оценки:

№	Тип риска вынужденной продажи	Ранг риска
0,1	0,2	0,3	0,4	0,5	0,6	0,7	0,8
1.	Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества	+
2.	Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев	+
3.	Риск инвестирования в связи с судебной отменой	+
4.	Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки	+
5.	Риск снижения спроса	+
6.	Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки	+
7.	Количество наблюдений	1	1	1	3
8.	Взвешенный итог по рангу	0,1	0,2	0,3	1,2	0,0	0,0	0,0	0,0
9.	Сумма по взвешенному итогу	1,8
10.	Количество типов рисков	6
Коэффициент вынужденной продажи	0,30

Слик. = Срын. х (1 — Квын.)

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – это процесс установления наиболее вероятной цены объекта недвижимого имущества, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости

Причинами для заказа оценочных услуг у профессиональных оценщиков может стать:

• Определение стоимости объекта как залогового имущества;
• Сделка купли-продажи с объектом;
• Имущественные споры;
• Постановка объекта на баланс предприятия;
• Вклад объекта в уставной капитал;
• Определение рыночной арендной ставки объекта;
• Переоценка балансовой стоимости активов, в т.ч. объектов недвижимости, предприятия;
• Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
• Страхование объекта

Порядок оценки рыночной стоимости недвижимости

Процесс установления рыночной стоимости объекта недвижимости, включает следующие последовательные этапы:

1. Заключение договора на оценку с Заказчиком;
2. Запрос, получение и анализ документов по оцениваемому объекту;
3. Выезд Оценщика на осмотр объекта и ознакомление с объектом;
4. Анализ рынка недвижимости и сегмента данного рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ основных ценообразующих факторов объекта;
5. Выполнение расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и методами с использованием рыночной информации по продажам аналогичных объектов и прогнозной доходности объекта;
6. Согласование полученного результата с Заказчиком, ответы на вопросы Заказчика;
7. Написание Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
8. Предоставление Заказчику готового Отчета об оценки.

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости недвижимости

Стоимость работ по оценке объекта недвижимого имущества зависит от уникальных характеристик оцениваемого объекта и назначения самой оценки, как-то:

• Оценка для залога, суда, для оспаривания кадастровой стоимости и пр. назначений (отчеты об оценке для различных назначений имеют свои особенности);
• Тип объекта недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры;
• Оцениваемые имущественные права (право собственности/ право аренды);
• Местоположение объекта (регион РФ);
• Площадь объекта;
• Функциональное назначение объекта (одно функциональное назначение или многофункциональный объект).

Точная стоимость оценки определяется на базе прогнозной трудоёмкости оценки, определяемой при проведении переговоров с Заказчиком.

Ориентировочная стоимость оценки представлена в прайс-листе, сформированном на базе типичных объемов трудоемкости работ оценщика по тому или иному виду оценки.

Экспертное заключение СРО на отчет об оценке

• При необходимости, в задание на оценку может входить экспертиза оставленного отчета об оценке в СРО (саморегулируемой организации оценщиков).
• Обычно, отчеты с экспертным заключением СРО, необходимы для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости или для предоставления отчета об оценке в суд в рамках имущественных споров.
• Наша компания имеет огромный опыт сотрудничества со СРО в данном вопросе.
• Получение положительного экспертного заключение на отчет об оценке гарантируется договором на оценку и является неотъемлемым условием окончания работ по оценке.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями.

В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом.

Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

• Участки земли.
• Части недр.
• Водные объекты.
• Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
• Морские суда.
• Суда внутренней акватории.
• Воздушные суда.
• Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека.

К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации.

Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы.

При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы.

Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• В случае необходимости перераспределения долей собственности.
• В процессе страхования недвижимого имущества.
• При формировании налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для оформления кредита.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимого имущества.
• В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
• Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
• Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
• Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
• Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
• Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
• Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации.

Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее.

Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей.

Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.

Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо.

Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности.

В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды.

Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение.

Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

• Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
• Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
• Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
• Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование».

Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей.

Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности.

Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.

Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием.

Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба.

С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

• Справки и выписки из БТИ.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
• Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
• Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года.

Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости.

Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

• Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
• Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
• Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
• Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
• Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
• Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
• Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной
экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным
экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих
судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также
некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право
проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках
уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с
нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или
оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных
экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы
организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.