Время чтения: 5 минут
Передать при жизни особо ценное имущество родственнику или любому другому третьему лицу можно как путем продажи, так и через оформление договора дарения.
Проанализировав эти виды соглашений, несложно определить, что лучше — дарственная или договор купли-продажи, и понять, в каких случаях какой тип договоренности стоит предпочесть.
Плюсы и минусы дарственной
Дарственная — это соглашение о передаче материального имущества третьему лицу на безвозмездной основе. Можно отметить следующие положительные стороны сделки:
- Не нужно платить налоги, если имущество передается близкому человеку, родственные связи с которым подтверждаются бумагами.
- Подаренное имущество закрепляется исключительно за одаряемым, поэтому, в частности, не предполагает раздела при разводе.
- Дарственная – оптимальное решение в ситуациях, когда другие способы передачи имущества невозможны. Например, в случае с долевой недвижимостью дарственная позволяет обойти правило о преимущественном праве выкупа доли собственниками других долей.
Но, конечно, не обойдется и без минусов:
- В силу безвозмездности дарственной ее достаточно часто оспаривают (по принципу «человек в здравом уме не сделает никому такой дорогой подарок»).
- Даритель может отменить факт дарения, если для этого имеются веские основания.
- При подписании дарственной в пользу дальнего родственника с последнего будет требоваться уплата весьма солидного налога.
- Это соглашение является безусловным, то есть дарителем не могут быть указаны никакие нюансы передачи имущества в дар.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
В отличие от дарения, купля-продажа, напротив, предполагает коммерческую подоплеку сделки. Наличие или отсутствие родственных связей между сторонами роли не играет.
В числе преимуществ договора:
- Оспорить сделку, которая имеет ярко выраженный корыстный характер не так просто. Ведь в этом случае у изначального собственника имеются объективные причины передачи имущества.
- В соглашении можно указать условия исполнения сделки.
- Если стороны договора не являются взаимозависимыми лицами, им могут предоставляться налоговые вычеты.
- Если продается недвижимость, находившаяся до этого в собственности 3-5 лет (обязательный минимальный срок зависит от даты и условий получения квартиры), НДФЛ платить не нужно.
Теперь о минусах:
- Купля-продажа требует уплаты взноса в государственный бюджет.
- Передаваемое таким образом имущество будет расцениваться как совместно нажитое супругами. При разводе купленная в браке квартира, машина или иная ценность будут делиться между мужем и женой.
- Сделка купли-продажи ограничивается требованием о праве преимущественного выкупа доли в имуществе другими дольщиками.
- Если речь идет о передаче недвижимости, то потребуется передаточный акт.
Узнайте о правилах и форме заключения договора купли-продажи общей собственности.
Отличия договоренностей
В принципе, мы уже обсудили, чем отличается дарственная от купли-продажи. Но предлагаем систематизировать эту информацию.
| Не требует уплаты государственной пошлины. | Если вы владели квартирой менее 3-5 лет, то нужно будет платить налог. Но его размер будет зависеть от того, имеют ли стороны право на налоговые вычеты. Если продавец и покупатель — взаимозависимые лица, то платить придется по максимальной ставке. |
| Нотариальное заверение не обязательно, но крайне рекомендуется. | Не нужно регистрировать у нотариуса. |
| Может стать удачным решением в ситуациях с долевой собственностью. | Если собственность долевая, то ничем не облегчит ситуацию. |
| Передаточный акт не требуется. | Нужен акт приема-передачи. |
| Имущество не нужно будет делить при расторжении брака. | При разводе придется делить собственность с бывшим супругом. |
Что дешевле
Однозначно сказать, что дешевле — дарственная или купля-продажа, нельзя, так как стоимость процедуры зависит от целого ряда нюансов. Ключевое значение имеет наличие близких родственных связей между сторонами соглашения. Если они есть, то значительно дешевле оформить дарственную, так как платить налог не нужно.
Если требуется передать имущество в пользу очень дальнего родственника или вообще чужого человека, то стоимость сделок будет примерно равнозначной.
Правда, если предметом договора является недвижимость, то при купле-продаже могут предоставляться налоговые вычеты. Для этого стороны соглашения не должны быть взаимозависимыми лицами.
К таким относятся:
- супруг;
- родители/усыновители;
- дети;
- братья и сестры (полнородные или неполнородные);
- опекуны/попечители;
- подопечные.
Если предметом соглашения является недвижимость, находившаяся в собственности 3-5 лет, то налог при продаже вообще платить не потребуется. Соответственно, в таких ситуациях логично поставить под сомнение юридическую целесообразность оформления дарственной.
Что предпочесть
Следует понимать, что все виды соглашений и юридических процедур имеют свои преимущества, определяющие выгоду их использования в конкретных ситуациях. Поэтому следует оценивать каждый вид договорных обязательств и сделок в контексте решения имеющихся задач.
Например, говоря о том, что лучше — дарственная или купля-продажа квартиры, если мать решила подарить жилье недавно женившемуся сыну, то однозначно выбор падет на договор дарения. А вот если вы хотите отдать машину троюродному племяннику, рассчитывая получить от него денежное возмещение, то логичнее оформить сделку как куплю-продажу.
Что выгоднее — купля-продажа или дарение автомобиля
Если речь идет о сделке между близкими родственниками, то ответ очевиден. Если заключается соглашение между чужими людьми или дальними родственниками, то и за дарственную, и за сделку купли-продажи придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества.
Только в случае с продажей машины его должен будет выплатить продавец, а в случае с дарственной – одаряемый. 
Но есть нюансы. Если вы владели автомобилем более 3-5 лет, то при продаже налог платить не придется. Плюс, если продать авто за ту же цену, за которую вы его ранее приобрели, или даже меньшую, то продавцу будет положен налоговый вычет. Это увеличит выгодность сделки.
Узнайте подробнее о правилах оформления дарственной на автомобиль.
Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи
Хотелось бы упомянуть о ситуациях, когда та или иная процедура умышленно используется для получения наибольшей финансовой и/или юридической выгоды. То есть тогда, когда дарственная, по сути, подменяет собой договор купли-продажи или наоборот.
Важно понимать, что такие сделки могут быть признаны недействительными ввиду:
- мнимости (стороны на самом деле не собираются выполнять условия соглашения);
- притворности (заключенная сделка подменяет собой другую).
После аннулирования соглашения обстоятельства дела вернутся в состояние, которое предшествовало заключению договора. Стороны, заключившие мнимую или притворную сделку не получат желаемого.
Что сложнее расторгнуть
Расторгнуть можно и дарственную, и договор купли-продажи. Сделать это могут как сами стороны соглашения, так и заинтересованные лица: долевые собственники, потенциальные наследники.
А вот что сложнее будет сделать — зависит от конкретного дела и обстоятельств, ему сопутствующих.
Дарственная
Основанием для расторжения договора бывает, например, ситуация, когда одаряемый получает имущество путем давления на дарителя. Передав материальные блага, даритель может осознать ошибку и принять решение вернуть право собственности. Также отозвать дарственную даритель может, например, по причине своего плачевного материального положения.
Третьи лица могут аннулировать дарственную, если докажут, что даритель на момент подписания договора был недееспособным.
Купля-продажа
Чаще всего основаниями является невыполнение договорных обязательств одной из сторон (например, покупатель отказался возместить полную стоимость машины единоразовым платежом) или имущественные претензии заинтересованных лиц.
Список необходимых документов
Для осуществления сделки купли-продажи необходимы:
- Само соглашение.
- Правоустанавливающие бумаги на имущество.
- Справки о погашении/отсутствии долгов, имеющих отношение к имуществу.
- Паспорта сторон.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Для процедуры дарения потребуются:
- Договор дарения.
- Правоустанавливающие документы на имущество.
- Оценочный акт.
- Если речь о недвижимости – кадастровый паспорт, выписка из БТИ о прописанных лицах.
- Письменное согласие других собственников имущества на его передачу одаряемому.
- Квитанция об уплате госпошлины.
В каждом случае список бумаг может быть расширен.
Заключение
Оба вида соглашений очень похожи, но имеют и принципиальные отличия. Если вы не уверены в том, что грамотно оцениваете с юридической точки зрения свою жизненную ситуацию и не знаете, какой вид сделки выбрать, то проконсультируйтесь со специалистом.
Договор дарения: Видео
Что лучше договор дарения, завещание, купля продажа или рента
Что лучше договор дарения или завещание? Давайте разбираться с помощью нашего адвоката по гражданскому праву. Каждая семья сталкивается с проблемой дележки имущества, а любящая семья старается избежать возможных ссор и проблем заранее. Один из самых актуальных вопросов о том, как быть с квартирой, приводит к другому не менее насущному – что лучше: дарение или завещание квартиры?
Отличие договора дарения от завещания
В каждом случае есть свои нюансы, знать о которых – необходимо. Если человек составил завещание, он может в любой момент его переписать.
Если подарил – обратной дороги нет, оспаривание договора дарения после смерти дарителя или при жизни не всегда приводит к положительному результату возврата сторон в первоначальное положение.
В права наследства вступают только после шести месяцев со дня смерти наследодателя, при дарении право собственности передается сразу после сделки. Наследство влечет за собой оплату услуг нотариуса до вступления в силу завещания и после, оплату услуг оценщика.
При дарении стоит лишь оплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Из всего этого следует, что дарить лучше, чем завещать, если вы уверены в своем наследнике и готовы отдать ему права прямо сейчас. Если такой уверенности нет, то лучше писать завещание, после ознакомления с нашим материалом практика оспаривания завещания по ссылке.
Дарственная или договор купли-продажи
Если вы решили дать право на наследство еще при жизни, логично возникает другой вопрос – что лучше: дарственная или договор купли-продажи?
Что лучше – дарственная или рента?
Есть также третий вариант распоряжения собственностью и третий закономерный вопрос: что лучше – дарственная или рента? На данный момент рента стала очень актуальным вариантом решения.
Она подразумевает, что новый собственник выплачивает вам ежемесячные платежи, при этом есть возможность оформить пожизненную ренту, с внесением особых распоряжений, например уход за владельцем квартиры.
Такой вариант удобен тем, что ренту при желании можно отменить.
Для собственника имущества она несет дополнительные гарантии, а вот для того, кто вступит потом в права наследства этот вариант не столь удобен. В данном случае, как и в предыдущих, необходимо рассматривать дело индивидуально.
- Смотрите также видео советов наследственного адвоката по оспариванию завещания в суде на нашем канале YouTube:
- Читайте еще по теме:
- Узнайте, можно ли оспорить завещание после смерти наследодателя
- С нами оформление наследственных прав в срок
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас
Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста
Продать квартиру после дарения: что нужно знать об оформлении сделки.Через сколько можно продать квартиру после дарения и как это сделать
Если Вы недавно получили сюрприз в виде недвижимости, то вполне вероятно, что Вы захотите продать квартиру после дарения.
Ведь если свое жилье уже есть, а лишняя копеечка не помешает – это вполне логичное решение. Основной вопрос, который возникает в данном случае, через сколько можно продать квартиру после дарения.
Ждать в таком деле особо не хочется, и поэтому нужно как можно быстрее оформить все необходимые документы.
Что нужно, чтобы продать квартиру после дарения
Итак, Вы уже нашли клиента на свою недвижимость и он готов купить квартиру. Сначала, удостоверьтесь, что Ваша дарственная оформлена правильно. Выглядеть она должна как письменный договор, составленный между дарителем и одариваемым. В нем обязательно указывается, что имущество передается в полноправное использование бесплатно. Сам документ нужно заверить у нотариуса.
После того, как эта бумага оформлена, Вам необходимо обратиться в Регистрационную оплату и заявить о том, что новым владельцем квартиры или дома являетесь именно Вы. Для этого пригодятся:
- Непосредственно дарственная.
- Кадастровый паспорт.
- Квитанции, который подтверждают оплаты пошлин государству.
Данный уполномоченный орган выдаст Вам соответствующую бумагу, в которой Вы будете указаны владельцем недвижимости. После этого, Вы имеете право на обмен, продажу и дальнейшее дарение квартиры третьим лицам.
Продать квартиру Вы можете абсолютно беспрепятственно, с того момента, как у Вас на руках будет бумага от Регистрационной палаты о том, что Вы собственник
Существует ошибочное мнение, что продать квартиру после дарения без налога можно лишь по истечению трех лет с даты оформления дарственной. На самом деле, ситуация обстоит не совсем так. Временных ограничений совершенно нет и законодательство не ставит подобных лимитов.
Поэтому, не беспокойтесь о том, что нужно будет пережидать какой-то период и попусту терять время. Как только свидетельство окажется у Вас на руках, можно смело выставлять квартиру на продажу. Но вот насчет дополнительных трат – тут все-таки предстоит поделиться с государством.
Ведь если недвижимость зарегистрирована, на Вас менее 36 месяцев – она облагается налогом в 13% от полной цены квартиры или дома.
Дарение квартиры: когда можно продать полученную в дар недвижимость решать только Вам. Но не забудьте об уплате пошлины до 3-х лет с того дня, как состоялось оформление сделки
Процесс продажи квартиры, которую Вам подарили
По дарственной можно продать квартиру таким же способом, как и при обычной сделке купли-продажи. Документ заполняется от руки и заверяется нотариусом. Чтобы правильно оформить данный договор и продать квартиру, полученную по дарственной Вам понадобится:
- Непосредственно дарственная.
- Свидетельство, в котором Вы указаны собственником.
- Кадастровый паспорт.
- Справка из домовой книги.
- Документ, который свидетельствует о том, сколько человек зарегистрировано или проживает в квартире.
- Разрешение от супруга или супруги будущего владельца (если он состоит в официальном браке).
- Квитанции, подтверждающие оплату пошлин государству.
Не стоит легкомысленно относиться к процессу подготовки документов на продажу. Человек, который планирует приобрести недвижимость, также должен минимизировать риски при покупке квартиры, а грамотно оформленные бумаги помогут и Вам, и ему
После подписания договора о продаже, покупатель считается полноправным собственником. Далее ему предстоит регистрация себя как владельца в соответствующих органах.
Нужен агент по недвижимости?
Как только договор о продаже подписан, решение о том, как оформить новое дарение квартиры, можно ли продать ее или обменять на другую принимает только новый собственник
Важно соблюдать все правила непосредственной сделки между дарителем и одаряемым. Это сделает процесс продажи квартиры, полученной по дарственной не таким уж и сложным. Особой разницы между тем, чтобы продать долю в квартире или недвижимость целиком, практически не будет.
Особенности проведения сделок по продажам подаренных квартир
Стоит помнить, что данный тип сделки имеет свои особенности. К примеру:
- Если Вы решите продать квартиру, полученную по дарственной до 1996 года, то тогда даритель потеряет право пожизненно проживать в ней. Ранее данное условие договора было обязательным.
- Когда Вы находитесь в официальном браке и Вам подарена недвижимость, она является Вашей личной собственностью. Поэтому если ранее 3-х лет с момента оформления осуществлена продажа квартиры по договору дарения, налоги предстоит выплачивать в обычном размере и также только Вам.
Квартира полученная в дар, не считается общенажитым имуществом и принадлежит лишь одному из партнеров
- Продажа квартиры, дарение которой предназначалось ребенку до 18-лет, могут совершить только его родители либо опекуны. Также обязательно должно быть подтверждение того, что взамен несовершеннолетний получит недвижимость с аналогичной площадью.
Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов
при покупке/продаже недвижимости?
Как видите, продать квартиру, полученную по дарственной можно очень просто, если грамотно подойти к этому вопросу. А проконсультировать Вас по всем нужным моментам подобных сделок всегда могут специалисты нашей компании. Доверяйте лучшим – обращайтесь в «Колизей»!
Что лучше дарственная или договор купли продажи
Форма дарственной означает безвозмездную и безусловную передачу права или вещи в собственность другому лицу, чем отличается от купли-продажи, предполагающей получение взамен переданного имущества фиксированной денежной суммы. Оба действия оформляются в виде гражданско-правовых сделок, регламентируются Гражданским кодексом (ГК РФ) и имеют свои юридические тонкости.
Сходство договора дарения и купли-продажи жилья
Купля-продажа и дарение оформляются в виде письменных, в простой форме, договоров и с обязательной последующей государственной регистрацией смены собственника в Росреестре. Можно сдать пакет документов на регистрацию через отделение Многофункционального центра. За регистрацию смены собственника уплачивается обязательная государственная пошлина, в размере определенного процента от стоимости передаваемого имущества. Сделка дарения, как и купля-продажа, проводится только с согласия обеих сторон.
Для оформления обеих сделок необходим один и тот же набор документов. Только для договора дарения дополнительно потребуется официальное подтверждение близкого родства участников сделки: свидетельство о рождении, свидетельство о браке и так далее.
Чем отличаются
Договор дарения отличается от купли-продажи тремя основными моментами.
1. Стоимость сделки (оформление и объем налогообложения).
При сделке купли-продажи уплачивает 13% от стоимости покупки в качестве налога (НДФЛ) продавец, а при договоре дарения — одариваемый. Дарственная, оформленная между близкими родственниками, избавляет от уплаты НДФЛ. Кроме того, обязательная госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре для родственников снижена.
2. Возможность/невозможность дальнейшего раздела полученного имущества.
Оформление покупки состоящим в браке покупателем относит получаемое им имущество в разряд совместно нажитого, подлежащего разделу при расторжении брака. Дарственная исключает раздел подаренного при возможном разводе, определяя дар в исключительную собственность одаряемого.
3. Способы расторжения.
Правильно оформленный договор дарения трудно оспорить. Он может быть расторгнут в судебном порядке, например, если одаряемый совершит преступление против дарителя или членов его семьи.
Сделка может быть отменена при наступлении указанного в дарственной случая расторжения: если смерть получившего дар наступит раньше смерти дарителя.
Купля-продажа — возвратная сделка, которую можно оспорить. Если купля-продажа юридически признана недействительной, то покупателю возвращаются все расходы, понесенные им в ходе заключения договора.
Отличия дарственной от договора купли-продажи квартиры
Получая в дар квартиру от родственника, одаряемый освобождается от уплаты 13% налога, что выгоднее, чем проведение купли-продажи. Однако, дополнительно придется понести расходы на нотариальное сопровождение сделки, если дарится не весь объект, а доля в нем. Так как для этого потребуется нотариально заверенное согласие всех дольщиков.
Основные различия между сделками по договорам продажи и дарения проанализированы в сравнительной таблице 1.
Таблица 1.
| Дарение | Купля-продажа | |
| Суть сделки | Безвозмездная и безусловная передача или обещание такой передачи вещи или права в собственность другому лицу. Возможна лишь одна оговорка — сделка расторгается, если даритель переживет одаряемого. | Вещь в собственность другому лицу передается взамен уплаты за нее определенной денежной суммы. |
| Преимущества | 1. Если сделку оформляют между членами семьи, родственниками, 13% налог на доход не взимается. 2. Можно не заверять у нотариуса. |
1. Покупатель может получить разовый имущественный вычет, т. е. государство вернет ему 13% от уплаченной за покупку суммы, но не больше 260 тыс. рублей, по п.1 и п.3 ст.220 НК РФ. 2. Продавец не платит 13% налог на доход, если владеет продаваемым объектом свыше 3 лет, по п.17.1 ст.217 НК РФ. Для жилья, приобретенного в нынешнем году у третьих лиц, не связанных с покупателем родством, — 5 лет, по ст.217.1 НК РФ. 3. Заверять у нотариуса не требуется. |
| Недостатки | 1. При продаже полученной в дар недвижимости раньше, чем истекут 3 года владения ею, нужно уплатить 13% стоимости продаваемого имущества в качестве налога. 2. Если участники сделки не являются родственниками, 13% налог уплачивать обязательно. |
1. При продаже имущества, находящегося во владении собственника меньше 3 лет, уплачивается налог в 13% от цены продаваемого объекта в качестве НДФЛ, и обязательно подать декларацию в Налоговую инспекцию, форма 3-НДФЛ. Если цена на недвижимость занижена, налог рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, при этом можно использовать право налогового вычета (п.1 и п.2 ст.220 НК РФ), не превышающего:
Если не использовать право на вычет, можно сократить налоговую базу на расходы по приобретению недвижимости. |
| Примечания | Чтобы подарить долю имущества требуется заверенное нотариально согласие владельцев остальных долей. | Чтобы долю в квартире продать, нужно сначала предложить ее выкупить другим дольщикам, и лишь при их отказе можно оформить сделку с третьей стороной. |
Оформление дарения между членами семьи или родственниками обойдется дешевле, чем оформление купли-продажи.
В остальных случаях, выбирая тип сделки нужно обращать внимание на:
- размер налогов и пошлин, подлежащих уплате при оформлении сделки;
- дальнейшие планы относительно получаемого имущества (владение или перепродажа);
- риски при изменении гражданского статуса покупателя (возможный развод).
Юридические тонкости оформления дара и купли-продажи хорошо раскрывает этот видеосюжет.
Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше оформить.
Сделки дарения и купли-продажи законодательно прописаны именно для разграничения передачи семейного имущества и приобретения чужой недвижимости.
Между членами семьи и родственниками куплю-продажу нередко проводят без фактической передачи денег.
Однако, покупатель — родственник продавца не получает налогового вычета, а продавец при этом должен платить 13% налог от рыночной стоимости недвижимости.
При сделках дарения между членами семьи и/или родственниками уменьшается размер обязательной государственной пошлины за регистрацию прав собственности и отменяется 13% налог на доход (НДФЛ), обязательный для уплаты одаряемым. Дарение выбирается в случаях, когда родственники планируют прижизненную передачу своего имущества, например, если существует несколько наследников и завещание может быть оспорено в суде.
Сделка дарения оформляется и между лицами, не связанными родством, если это несет юридический и финансовый выигрыш, и стороны доверяют друг другу.
Как продать подаренную квартиру
Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить. Разбираемся, как продать подаренную квартиру.
Можно ли продать подаренную квартиру
Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.
Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.
Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный — значит, в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.
Квартиру подарили ребенку. Квартиру продают, но при этом покупают ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Если покупать новую квартиру не собираются, деньги кладут на счет ребенка и «замораживают» до наступления совершеннолетия. Сделки с имуществом несовершеннолетних согласуют с органами опеки.
Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.
Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим.
При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества.
Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.
Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю (ст. 578 ГК РФ). Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.
Процедура продажи
Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
Налог с продажи
Продавец платит с продажи квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.
Когда человек получает квартиру в дар, он тоже платит НДФЛ. Исключение — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.
Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились: теперь, когда платят налог с продажи, из суммы сделки вычитают стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ).
Допустим, человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Жилье стоило 2 млн рублей. Он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей. Налог с продажи составил 26 тыс. рублей.
Чтобы уменьшить налог при продаже, нужно сохранить декларацию и чеки об оплате налога с подарка.
Если налог с подаренной квартиры не платили, при расчете из стоимости недвижимости вычитают 1 млн рублей.
Допустим, мама подарила квартиру дочери. Налог не платили — подарок был от близкого родственника. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Налог с продажи составит 130 тыс. рублей, потому что из налоговой базы вычли миллион.
Налог с продажи платить не нужно, если прошел минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.
Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 августа года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в отделении налоговой службы. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.
Сейчас читают
Как выгодно продать квартиру
Зачем нужна выписка из домовой книги и как ее получить
Моя квартира не продается. Что делать?
продажа доли в праве по договору дарения
В отличие от возмездных сделок (купля-продажа, мена), дарение является безвозмездной сделкой, т.е. предполагается, что даритель передает свое имущество одаряемому безвозмездно.
Если же даритель совершает дарение под условием передачи ему одаряемым каких-либо денежных средств или иного имущества, то такая сделка является недействительной по причине ее притворности.
Притворность сделки означает, что притворная сделка, в нашем случае, дарение, прикрывает другую сделку, на совершение которой была направлена действительная воля ее сторон — куплю-продажу.
Притворная сделка дарения, как правило, заключаются с одной целью: лишить второго собственника доли в общем имуществе права преимущественной покупки.
Данное право установлено статьей 250 Гражданского кодекса РФ согласно которой при продаже, мене доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы оспорить в судебном порядке договор дарения доли в общем имуществе вам потребуется доказать, что данная сделка является возмездной, т.е. даритель получил от одаряемого денежные средства за уступленное ему по договору дарения имущество.
Таким доказательством, например, могут быть выписки с банковских счетов одаряемого о списании средств и (или) дарителя об их зачислении. Для лица, оспаривающего договор дарения, получение доказательств осуществления взаиморасчетов между дарителем и одаряемым, является большой удачей.
Если же оплата произведена наличными денежными средствами, то доказать факт ее осуществления будет намного сложнее.
Также нужно помнить, что проведение между дарителем и одаряемым каких-либо денежных взаиморасчетов еще не является безусловным доказательством ничтожности дарения.
Во-первых, стороны договора дарения могут представить суду доказательства того, что взаиморасчеты между ними связаны не с дарением, а с другой сделкой, например, возвратом ранее полученного долга.
Поэтому, лицу, оспаривающему договор дарения, нужно быть готовым представить суду доказательства отсутствия у сторон договора каких-либо иных обязательств между собой, кроме как вытекающих из притворной сделки.
Во-вторых, при оспаривании договора дарения нужно учитывать временной интервал, который прошел между заключением договора дарения и получением дарителем платежа. Чем короче данный интервал, тем выше шанс на признание судом договора дарения ничтожным.
В-третьих, размер полученных дарителем денежных средств должен соотноситься с рыночной стоимостью отчуждаемой доли. Например, если рыночная стоимость доли составляет 1 млн. рублей, а даритель получил всего 100 тыс. рублей, то суд может прийти к выводу о получении денежных средств не в счет продажи доли, а в счет какого-либо иного обязательства, на которое ссылаются ответчики.
Как видим, признать в судебном порядке договор дарения ничтожным является крайне непростой задачей и без профессиональной адвокатской помощи здесь не обойтись. А есть ли какие-либо иные меры, направленные на защиту интересов супруга-собственника доли в общем имуществе от отчуждения вторым супругом своей доли третьему лицу посредством договора дарения? Есть.
Первое. Нужно помнить, что любое третье лицо, вступающее в такую сделку, преследует главную цель — купить подешевле, продать подороже.
Какой смысл заключать притворную сделку по рыночной цене, если можно купить по схожей цене другой объект без риска последующего судебного оспаривания сделки? Следовательно, даритель, заключая притворную сделку, гарантированно выручит меньше денежных средств по сравнению с тем, если бы сделка была совершена с согласия второго собственника доли.
Например, собственники квартиры выставляют спорную квартиру на продажу по рыночной цене, а вырученные от продажи средства делят пропорционально размеру своих долей. Или один участник долевой собственности выкупает долю у второго участника по рыночной цене.
Второе. Заключая притворный договор дарения, так называемый даритель, как правило, преследует две цели. Первая — как можно быстрее получить деньги за свою долю, пусть даже и в значительно меньшем размере. Вторая — навредить своему бывшему супругу.
Для эффективной борьбы с такой деструктивной мотивацией может быть только диалог, построенный на выгоде для лица, решившего продать свою долю. Если стороны не в состоянии друг друга услышать, то рекомендую привлечь адвоката для урегулирования возникшего спора.
Привлечение адвоката хорошо тем, что он не является прямым участником конфликта и ему будет значительно легче выстроить диалог с противоположной стороной на прагматичной основе. Этой основой может быть только выгода — продажа квартиры по рыночной, а значит, по более высокой цене.
При наличии общего ребенка — возможность ушедшему из семьи супруга общаться с ребенком без лишних конфликтов со вторым супругом, а значит, без обращения в суд. А это также сэкономит ему время, нервы и деньги.
Если же договор дарения уже заключен, а шанс его оспорить в суде невелик, то рекомендую все равно вступать в диалог в бывшим супругом. Возможно он изменит свою позицию и даст вам недостающие доказательства притворности дарения.
Если же нет, то необходимо вступать в диалог с новым собственником доли и договариваться с ним о продаже квартиры по рыночной цене. Если он к этому не готов, то готовьтесь к худшему — затяжной войне на истощение нервов и средств. В этом случае фиксируйте все его нарушения на аудио и видеозапись.
Собранные материалы могут стать доказательствами для возбуждения в отношении него уголовного дела по факту умышленного нанесения телесных повреждений (статьи 115-116 Уголовного кодекса РФ), вымогательства (статья 163 Уголовного кодекса РФ), умышленного повреждения или уничтожения имущества (статья 167 Уголовного кодекса РФ), или понуждения к совершению сделки (статья 179 Уголовного кодекса РФ). В свою очередь, возбужденное уголовное дело является дополнительным и весомым рычагом воздействия на несговорчивого приобретателя доли.
Однако лучшим решением любого спорного вопроса является диалог между сторонами, только его надо выстроить профессионально, прагматично и без эмоций. В свою очередь, при достижении сторонами соглашения, его потребуется юридически грамотно оформить. В противном случае, цена такой договоренности может быть сведена к нулю или привести к дополнительным убыткам.
Можно ли продать подаренную долю в квартире? — НЕДВИЖИМОСТЬ
Можно ли продать подаренную долю в квартире? Множество манипуляций можно совершить с объектом недвижимости, который принадлежит вам. Можно продать жилье, сдать в аренду, обменять, подарить. А вот можно ли продать подаренную долю в жилплощади? Если вы не знаете, то прочитайте нашу статью она коротко и ясно ответит на интересующий вас вопрос.
Как только получатель становится собственником, он имеет право делать с жильем все, что хочет. Он может передарить квартиру, сдать ее в аренду, обменять и продать. Поговорим о последнем случае.
Вы можете осуществить это самостоятельно или при помощи агентств недвижимости.
Чтобы сделка прошла успешно, выполните нижеуказанные условия:
- Возьмите кадастровые данные из БТИ и выписку из ЖЭК;
- Заключите договор купли-продажи.
- Оформите акт приема-передачи;
- Зарегистрируйте право владения собственности.
Спустя какой промежуток времени можно продать подаренную долю в квартире?
Вы сможете это сделать только после получения прав о владении собственностью и уплаты 13%-ного налога, если сделка свершилась между близкими родственниками, вы не облагаетесь налогом.
После этого у вас на руках свидетельство о собственности. Но для этого вам следует обратиться в ФРС, предъявив нижеперечисленные документы:
- Паспорт РФ нового участника;
- Поданное заявление на выдачу свидетельства;
- Договор дарения, заверенный у нотариуса или юриста;
- Правоустанавливающие документы;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
Могут потребоваться дополнительные документы. Например, если участвуют несовершеннолетние дети, необходимо согласие в письменном виде от органов опеки и попечительства.
Когда документы будут составлены правильно, то можно начать заниматься продажей подаренной квартиры.
Если у вас возникнут трудности в процессе заключения договора купли-продажи, советуем обратиться к специалистам, которые проконсультируют вас обо всех деталях, расскажет о дальнейшем алгоритме действия и поможет составить верный договор исходя именно из вашей ситуации, что очень выгодно. Вам только придется оплатить услуги нотариуса или юриста.
Запомните, что даритель может быть выселен новым владельцем квартире, при переходе недвижимости в руки одаряемого. Даже оспорить в суде данный факт будет невозможно.
Будьте внимательны! Соблюдайте закон, учитывайте все тонкости и нюансы, консультируйтесь со специалиста, но обращайтесь только в проверенные и аккредитованные организации, грамотно и ответственно подойдите к сбору требуемых документов.
Если вы хотите прочитать, можно ли подарить долю в ипотечной квартире, переходите по ссылке.