Права и обязанности собственников жилья в многоквартирном доме
Владельцы объектов недвижимости имеют определенные права относительно своих квартир. Помимо самого собственника в ней могут проживать, временно или постоянно, другие жильцы.
Они тоже обладают правами и обязанностями. Также жители многоквартирного дома могут распоряжаться общедомовым имуществом. Каждый из этих аспектов требует к себе отдельного внимания.
Правомочия собственника
Основные права, относящиеся к жилплощади, сформулированы следующим образом:
- Право владения. Под этим подразумевается, что гражданин обладает жилой площадью и может ее удерживать, а также ограничить доступ в помещение посторонних людей.
- Право пользования. Владелец имеет возможность не только проживать в квартире, но и извлекать из нее прибыль.
- Право распоряжения. Собственник вправе совершать любые действия с объектом недвижимости: продажу, дарение, обмен.
Как гласит Жилищный кодекс, полезные площади многоквартирных домов, в первую очередь, должны быть использованы для проживания. Но, помимо этого, владелец квартиры имеет возможность использовать свою собственность для трудовой деятельности.
Жильцы могут оборудовать в ней студию, производить товары или просто работать на компьютере. Главный критерий, который ограничивает такое применение жилплощади – деятельность не должна затрагивать права ни одного из соседей.
Это означает, что нельзя осуществлять шумные работы, особенно в ночное время, а производство не должно быть связано с ядовитыми и сильно пахнущими веществами.
Кроме индивидуального пользования, собственник имеет полное право временно сдавать в аренду свободную площадь. При этом арендатором может выступать не только физическое лицо, но и юридическое.
Последний вариант требует заключения официального договора аренды, и использоваться квартира может исключительно для проживания. Например, размещения сотрудников фирмы во время командировок.
Что запрещено
- Помимо запрета на нарушение прав граждан, проживающих рядом, существуют еще ряд действий, осуществлять которые собственнику не разрешается.
- Владелец квартиры не имеет права самостоятельно демонтировать, пусть даже временно, части коммуникаций, проходящие через его жилплощадь.
- На проведение любых подобных работ должно быть получено определенное разрешение, а некоторые действия обязаны выполнять исключительно профессиональные сотрудники соответствующих служб.
К примеру, перенос газовой плиты, при котором необходимо внести изменения в конструкцию газопровода. Собственноручно владелец квартиры не имеет право этого сделать, так как малейшее нарушение техники безопасности может привести к серьезным негативным последствиям.
Самостоятельное изменение планировки жилплощади ее собственником также невозможно. Прежде чем осуществить какие-либо изменения, владелец должен получить на них официальное разрешение. Осуществив незаконную перепланировку, можно нанести серьезный вред общему имуществу жилого дома, что может спровоцировать разрушение здания.
Жильцы, не являющиеся собственниками
Кроме самого владельца жилья на территории его квартиры имеют право находиться и иные лица, на которых не распространяется право собственности на объект недвижимости. В подавляющем большинстве случаев это члены его семьи, зарегистрированные временно или постоянно.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи признаются супруги, дети, а также родители. В некоторых ситуациях другие лица могут считаться членами семьи.
Собственник вправе зарегистрировать их, постоянно либо временно, в своей квартире, и тогда они автоматически получают статус членов семьи с юридической точки зрения.
Жильцы, временно либо постоянно прописанные, имеют такое же право пользования жилплощадью, как и сам владелец. Но, при появлении намерений заняться трудовой деятельностью, сдать часть площади в аренду или провести перепланировку жилья, они обязаны получить согласие собственника, и лишь после этого осуществлять какие-либо действия.
Одновременно с правами, временно зарегистрированные жильцы получают и обязанности. Граждане, за исключением недееспособных лиц, в полном объеме несут бремя ответственности за состояние квартиры и использование ее по прямому назначению.
Они должны оплачивать предоставление коммунальных услуг в полной мере по фиксированным тарифам. Оплата налога на имущество целиком возлагается на владельца квартиры.
Права после прекращения семейных отношений
Ярчайшим примером такой ситуации является развод. Когда гражданин перестает быть членом семьи собственника жилья, он не может претендовать на право пользования квартирой.
Но и из этого правила существуют исключения.
- Категорически запрещено выселять несовершеннолетнего ребенка.
- Право на пользование объектом недвижимости возможно восстановить через суд, если после завершения семейных отношений у человека нет другого варианта жилья. В судебной практике известны ситуации, когда собственника обязывают обеспечить бывшего члена семьи иной жилплощадью.
- Семейный кодекс определяет, что если супруг (или супруга) владельца квартиры был зарегистрирован в этом жилом помещении, то даже после развода он имеет полное право там проживать. При возникновении такой ситуации, необходимо обращаться в суд или заниматься продажей квартиры. Тогда бывший член семьи может быть снят с регистрации.
Для того, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций, связанных с пользованием объектом недвижимости, нужно заранее составить и подписать официальный документ. В зависимости от степени родства это брачный договор, договор пожизненного содержания или договор ренты.
В тех случаях, когда жилье в многоквартирном доме не оформлено в собственность, после проведения приватизации собственниками становятся все зарегистрированные жильцы.
Права жильцов относительно общего имущества многоквартирного дома
- В соответствии с жилищным законодательством общедомовое имущество находится в долевой собственности владельцев жилплощади.
- К нему относятся помещения и объекты, не входящие в состав квартир:
- межэтажные лестницы и лестничные площадки;
- лифты и их шахты;
- коридоры, если таковые имеются;
- крыши;
- чердачные помещения;
- подвалы, с помощью которых обеспечивается доступ к коммуникациям;
- придомовая территория многоквартирного дома со всеми расположенными на ней объектами и элементами благоустройства.
Все собственники жилья имеют равные права на пользование, владение и распоряжение данным имуществом.
Помимо непосредственного использования владельцы объектов недвижимости могут осуществлять перепланировку или реконструкцию этих объектов. Нередко это объединение жилых и чердачных помещений, пристройки или расширение дома, увеличение площади чердака.
Такие работы проводятся для оборудования разнообразных объектов благоустройства, например, создание веранд, зимних садов или спортивных залов, или же для сдачи свободных площадей в аренду.
Очень важную роль играет право собственности на придомовую территорию. Это не просто участок земли под домом и вокруг него, но также все постройки и иные элементы, расположенные на этой площади.
Только сами жильцы имеют право решать, что будет располагаться на общедомовой территории. Без их согласия не может осуществляться строительство гаражей, магазинов, детских площадок или парковок. Любые работы по созданию каких-либо объектов, осуществляемые без ведома жильцов, являются абсолютно незаконными.
Все решения, связанные с общим имуществом, должны быть согласованы на общем собрании жильцов. Для осуществления некоторых действий требуется разрешение от органов местного самоуправления.
Чтобы его получить, обязательно нужно предоставить протокол собрания собственников жилья, в котором отмечено согласие большинства жильцов на реконструкцию или строительство нового объекта. В данной ситуации не учитываются голоса временно или постоянно зарегистрированных граждан, которые не имеют права собственности на объект недвижимости.
Собственники жилья имеют право сдавать в аренду нежилые помещения, расположенные на первом этаже дома, а также часть общедомовой площади. Финансовые средства, полученные в результате совершения такой сделки, могут быть направлены на благоустройство, ремонт, оплату труда консьержа.
Несмотря на то, что придомовая территория находится в общедолевом владении всех жильцов, невозможно выделить ее конкретную часть в пользование одного или нескольких граждан. Также нельзя самовольно размещать во дворе гаражи, организовывать посадку растений и проводить иные работы.
Даже являясь владельцем, все действия нужно непременно согласовывать с остальными соседями на общедомовом собрании.
Обязанности жильцов
Наряду с правами, у собственников существует ряд обязанностей, связанных с эксплуатацией дома в целом и его личной квартиры в частности. Это распространяется также и на временно зарегистрированных граждан, проживающих на данной жилплощади.
В первую очередь, владелец жилья несет ответственность за содержание в надлежащем состоянии всего общедомового имущества. Это также касается и собственников коммунальных квартир.
Каждый жилец, временно или постоянно зарегистрированный в квартире, должен соблюдать права соседей, не игнорировать правила пользования помещениями общего назначения и правила содержания общедомового имущества.
К примеру, жильцы, чьи квартиры находятся на первом этаже дома, все равно должны оплачивать ремонт и обслуживание лифта, даже если они им никогда не пользуются. А владельцы жилья на верхних этажах обязаны принимать участие в ликвидации затопления подвала, хотя может показаться, что их это практически не касается.
Все без исключения собственники обязаны оплачивать расходы, связанные с содержанием, ремонтом и благоустройством общего имущества. К ним относится оплата услуг управляющей компании, различные платежи и взносы, обязательные для членов ТСЖ.
Владельцы жилплощади, не являющиеся членами подобных организаций, вносят плату на ремонт и обслуживание в соответствии с Жилищным кодексом. Размер взносов рассчитывается, основываясь на площади объекта недвижимости, который находится в собственности гражданина.
Также каждый собственник и зарегистрированный гражданин должен своевременно оплачивать коммунальные платежи. При возникновении определенной суммы задолженности подача воды, газа или электричества в квартиру может быть приостановлено. Возобновить ее можно только после того, как долг будет выплачен в полном размере.
Права и обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме, личное и общественное имущество
Правожил.com > Вопросы ЖКХ > ТСЖ > Основные права и обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме
Являясь обладателем квартиры в многоквартирном доме, приходится принимать условия совместного проживания.
И дело не только в личном удобстве, беспокойстве от шумных соседей. Каждый такой собственник имеет право пользоваться своим жильем, общим имуществом в МКД. Однако у него возникают и определенные обязанности.
О том, в чем заключаются обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме, расскажем далее.
Законодательство о собственниках помещений в многоквартирном доме
Общие нормы, посвященные праву собственности, содержатся в ГК РФ. Каждому собственнику позволено пользоваться и распоряжаться своим жильем как ему вздумается.
Однако при этом он не должен забывать и об интересах иных лиц, в частности, соседей.
Кроме того, собственное имущество нужно содержать и совершать для этого необходимые расходы. О правах на жилые объекты подробнее говорится в ЖК РФ.
Статья 30 указанного кодекса перечисляет права и обязательства всех собственников такого имущества. По их смыслу распоряжение собственным жильем не должно негативно отражаться на соседях, самой квартире, а также общем имуществе дома.
Аналогичные по смыслу положения содержатся и в «Правилах пользования жилыми помещениями» (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. №25).
Все жильцы многоэтажек не должны допускать разрушения своих квартир, имущества дома, нарушать спокойствие соседей, совершать иные, противоречащие принятым законам действия.
Собственник жилья в МКД
Помещения в МКД могут использоваться жильцами на различных правах. Можно проживать в многоэтажном строении по договору соцнайма или в качестве собственника жилья.
Для того, чтобы признаваться таковым, нужно иметь официально надлежаще оформленные права на квартиру. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то соответствующая запись должна содержаться в документах Росреестра.
Несомненно, собственники наделяются большим объемом полномочий в отношении своего имущества. Однако их права не безграничны и сопровождаются рядом обязательств. При их злостном несоблюдении может последовать даже выселение из занимаемого помещения.
Семья собственника (супруг, родители, дети) имеет право приживать в его квартире. Они также обязаны использовать жилье по его назначению, соблюдать все предусмотренные нормы проживания.
Права собственников жилья в МКД
Каковы права жильцов МКД?
На что имеют право собственники жилья в многоквартирном доме? Самым основным плюсом собственного жилья является возможность свободно им пользоваться, а также владеть и, конечно, распоряжаться.
Собственники могут проживать сами в собственной квартире, селить в ней свою семью, иных лиц на основании договоров. Также они владеют долей в общем благосостоянии МКД и могут им пользоваться.
Кроме того, они вправе участвовать в принятии решений на общем собрании жильцов МКД.
И как все жильцы дома, вносящие плату за ЖКУ, они вправе получать от организаций ЖКХ услуги нормального качества. А в случае недовольства они могут жаловаться в соответствующие инстанции.
Обязанности собственников жилья в МКД
Собственник жилого помещения несет определенную ответственность. В первую очередь от всех жильцов дома требуется использовать свои квартиры исключительно для проживания. Использовать их для иных целей, не отвечающих назначению этих объектов, запрещается.
К примеру, нельзя устраивать в своей квартире курятник или ночной клуб. В обязанности владельцев собственных квартир входит и их надлежащее содержание.
Состояние квартиры не должно представлять угрозы для самих ее жильцов, а также их соседей. В квартире нужно своевременно проводиться ремонт, не допускается производство незаконных перепланировок, иных действий, ведущих к разрушению объекта. Пользование жильем не должно нарушать ничьих интересов.
Кроме того, важно соблюдать все установленные нормы по санитарной, противопожарной и экологической безопасности. Обязательным является и своевременное внесение всех жилищно-коммунальных платежей за свою квартиру и долю в общем имуществе дома.
Что входит в общее имущество МКД?
Понятие общего имущества собственников МКД
Для многих общее имущество многоэтажного дома является очень абстрактным понятием.
Что именно к нему относится, знают далеко не все. Фактически общими признаются места, оборудование, техническое оснащение, используемое всеми жильцами дома, необходимое для его эксплуатации в целом.
Иными словами, все, что находится за пределами квартир, является общим.
В число общих входят:
- лестничные пролеты, коридоры;
- лифты;
- чердаки и подвалы;
- иные помещения нежилого характера;
- домовые электрические сети;
- инженерные сети и оборудование;
- земля под домом.
Для чего необходимо разграничивать личное от общего имущества?
Законодателем неспроста четко прописываются положения о составе совместного имущества жильцов. Для чего это сделано? Собственным жильем можно распоряжаться на свое усмотрение, тогда как общим лишь при согласии всех сособственников.
Разграничение помогает определить в каком объеме нести расходы на содержание того или иного имущества. За свое собственники платят и отвечают самостоятельно.
На содержание общего скидываются вместе. Поэтому разграничение помогает разделить зоны ответственности каждого жильца в отношении различных имущественных объектов.
Что такое общее собрание собственников МКД и для чего оно нужно?
Цель проведения собрания собственников МКД
Поскольку имущество в МКД является общим, то все касающиеся его вопросы должны приниматься всеми сособственниками совместно.
С этой целью они и должны собираться вместе. Именно должны, поскольку в ЖК РФ ежегодные собрания вменяется им в обязанность.
Без проведения общего собрания невозможно решать вопросы об использовании совместного имущества, его ремонте и реконструкции, выборе способа управления в доме.
Они могут решать и иные вопросы, относящиеся к МКД. К примеру, о благоустройстве придомовой территории, сдаче в аренду общего имущества, смене управляющей организации. При этом при срочности вопроса может быть созвано и внеочередное собрание.
Собрания должны проходить в полном соответствии с установленным в законе порядком. Иначе их решения не будут иметь никакой силы или могут быть оспорены.
Является ли обязательным решение общего собрания?
Спорные вопросы содержания общего имущества в нежилом здании
Скачать статью
Фёдоров Павел Геннадьевич (авторский вариант статьи)
Статья посвящена разнообразию подходов судебной практики к вопросу исполнения обязанности собственников по несению затрат на содержание общего имущества в нежилом здании.
Отдельное место в статье уделяется вопросам возмещения управляющей компании расходов, которая она понесла на содержание общего имущества, в случае если суд приходит к выводу, что решение общего собрания не является обязательным для собственников, не принимавших участия в собрании.
Право собственности на недвижимое имущество обусловливает необходимость для собственника нести бремя его содержания (статья 210 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ)).
При этом, в случае если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в здании (но не все здание), то у данного субъекта возникает также обязанность нести расходы на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ).
Таким образом, у конкретного собственника существует обязанность нести расходы, связанные с содержанием объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право, и обязанность нести расходы, связанные с содержанием общего имущества.
И если ситуация с несением расходов, связанных с конкретным объектом недвижимого имущества, не вызывает вопросов, то несение расходов на содержание общего имущества долевым собственником порождает огромное количество судебных разбирательств. Среди таких разбирательств особое место занимают дела по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании.
Правовая природа расходов на содержание общего имущества
ГК РФ структурно отделил обязанность несения расходов на содержание общего имущества от триады правомочий собственников: владение, пользование и распоряжение. Данная особенность обусловливает необходимость соотнесения обязанности по содержанию общего имущества с правомочиями собственника.
Каждому собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. В силу реализации данных правомочий возникает необходимость несения расходов.
Владение собственником недвижимым имуществом обусловливает необходимость несения налогового бремени (налог на имущество физических и юридических лиц).
В результате пользования и распоряжения имуществом возникает выгода, что опять обусловливает несение налогового бремени (налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций).
Именно владение, пользование и распоряжение влечет за собой несение расходов, связанных с имуществом. Иначе стоит признать, что расходы могут существовать вне зависимости от реализации полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению.
В случае с общим имуществом необходимость несения расходов связана с реализацией собственником правомочий по владению и пользованию общим имуществом.
При лишении собственника возможности владения и пользования обязанность собственника по несению расходов на содержание общего имущества отсутствует.
В противном случае обнаруживается дисбаланс прав и обязанностей: собственник несет обязанность по несению расходов при отсутствии возможности реализовать права собственника.
Собственник и Арендатор нежилых помещений: Кто несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ? | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью
- Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ — арендатор или собственник нежилых помещений?
- Краткий ответ:
- Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.
- Развернутый ответ:
Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)
Арендатор берет в аренду помещения, находящиеся в собственности у ЮЛ или ФЛ, из чего следует, что Арендатор не является ни нанимателем, ни собственником этих помещений.
Гражданский и Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.
Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.
Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.
Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Бремя содержания имущества возложено на его собственника Законом (статья 210 ГК РФ).
Частью 5 статьи 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.
2011 N 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Договор между Арендодателем и Арендатором, в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежит отклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правомвозлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома.Указанный выше договор аренды не порождает обязательстварендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.
Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды. Президиум указал,что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.
Президиум указал,что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.
Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услугив пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения.
Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ21 мая 2013 г.
№13112/12.
- Подведем Итоги:
- Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.
- Ольга Перминова, независимый эксперт.
Обязанности собственников жилья: оплата капитального ремонта и ЖКХ, ответственность по ЖК РФ, правила содержания квартиры
Владельцы жилых помещений обладают не только правом использовать их для проживания или получения дохода, но и должны исполнять обязанности по содержанию жилплощади и общедомового имущества в надлежащем состоянии. Перечень прав и обязанностей собственников жилья зависит от типа занимаемого помещения и наличия зарегистрированных лиц.
Обязанности собственников жилья
Собственником жилья называют лицо, зарегистрированное в качестве такового в Едином реестре недвижимости (ЕГРН) и обладающее правом распоряжаться и пользоваться своим жильем в соответствии с действующим законодательством. Права собственности на жилье возникают в результате гражданско-правовых сделок, приватизации или вступления в наследство.
Права и обязанности собственников по содержанию своего жилья изложены в следующих нормативных актах:
Согласно перечисленным законам, собственники жилплощади в многоквартирном доме обязаны:
- содержать жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
- нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества;
- не нарушать права и законные интересы соседних жильцов;
- обеспечивать доступ сотрудников управляющей компании в помещение для проверки индивидуальных счетчиков раз в 3 месяца.
У собственников частных домов прибавляется дополнительная обязанность по заключению договора с обслуживающей организацией на вывоз и переработку твердых отходов. Обладатели комнат в коммунальных квартирах должны содержать, помимо своей жилплощади и общедомового имущества, общие помещения квартиры (кухня, коридор, санузел), своевременно осуществляя ремонт и уборку.
В рамках исполнения обязанностей по содержанию общей собственности, владельцы помещений многоквартирного дома должны выбрать способ управления многоквартирным домом и контролировать деятельность юридического лица (УК или ТСЖ), образованного для этих целей, сообщая в случаях выявления нарушений в жилищную инспекцию.
Помимо расходов на коммунальные услуги и текущий ремонт общих помещений, собственники также обязаны оплачивать в фонд капитального ремонта ежемесячные взносы (ч. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ), размер которых устанавливается региональным оператором.
Правила финансового участия собственников в содержании общедомового имущества определяются разделом 3 Постановления № 491.
Права собственников жилья
Собственники квартир и долей в многоквартирных домах имеют право:
- продавать, дарить, обменивать или завещать свое жилье по наследству;
- проживать на жилплощади с членами своей семьи;
- прописывать на жилплощади третьих лиц;
- сдавать жилье внаем;
- передавать жилье в безвозмездное пользование по договору;
- сдавать жилье в коммерческую аренду юридическому лицу;
- осуществлять на жилплощади профессиональную деятельность, не нарушающую покой жильцов и санитарное состояние дома.
При регистрации в помещении третьих лиц собственник должен соблюдать нормы миграционного законодательства и региональные санитарные стандарты, ограничивающие максимальное число проживающих на одной площади лиц.
Например, в Москве на каждого прописанного человека должно приходиться не менее 10 кв. м жилплощади (кроме общежитий).
Важно учитывать, что при передаче жилья в аренду или пользование ответственность за безответственные действия нанимателей перед соседями и контролирующими органами несет собственник помещения.
Ответственность и ограничения
В рамках выполнения обязанностей по содержанию жилья в надлежащем состоянии и обслуживанию общедомового имущества, собственник должен соблюдать следующие ограничения:
- запрет на организацию в жилой квартире промышленного производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ);
- запрет на выделение и отчуждение доли в праве на общедомовую собственность;
- запрет на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения без согласования с инженерной службой БТИ.
Под перепланировкой понимается изменение внутренней конфигурации стен и перекрытий или перенос водоснабжающих коммуникаций. На данные виды работ необходимо получать разрешение в местной администрации.
Кроме того, собственник помещения несет ответственность:
- за соблюдение прописанными в квартире лицами санитарных норм;
- за соблюдение законных прав соседей;
- за соблюдение прав проживающих в квартире несовершеннолетних лиц;
- за выполнение требований противопожарной безопасности.
Требования безопасности обязывают собственника устранять мелкие неисправности внутридомовых коммуникаций, могущие привести к пожару или затоплению, а также своевременно сообщать в управляющую организацию и аварийную службу о серьезных неисправностях внутридомовых коммуникаций и аварийных ситуациях.
Все юридически значимые действия с жилплощадью, на которой прописаны несовершеннолетние, включая отчуждение, перепланировку или увеличение количества проживающих, собственник должен совершать при наличии положительного заключения сотрудников опеки. Такое заключение оформляется в виде решения главы местного муниципалитета.
Последствия нарушения правил пользования жильем
Нарушение собственником правил пользования жилым помещением и невыполнение обязанностей по его содержанию может привести к следующим последствиям:
- принудительному взысканию долгов за коммунальные услуги;
- выселению из жилплощади по решению суда;
- лишению права на субсидии и льготы;
- присуждению административного штрафа.
Невыполнение обязанности по оплате коммунальных услуг может привести не только к прекращению поставок таких услуг, но и к принудительному взысканию задолженности с личных счетов или заработной платы собственника с учетом пеней и штрафов, положенных по закону. Кроме того, наличие долгов за капитальный ремонт и коммунальные услуги приведет к трудностям при получении субсидий на оплату ЖКХ или погашение ипотечного кредита.
Содержание жилья в антисанитарном состоянии является основанием для присуждения штрафа в размере 500-1000 рублей, согласно ст. 6.4 КоАП. Также сотрудники обслуживающей многоквартирный дом организации могут вынести собственнику предписания об устранении санитарных нарушений (выбрасыванию скопившегося мусора, проведения дезинфекции).
При отказе собственника устранять нарушения порядка эксплуатации своего жилья, а также при нанесении соседним собственникам значительного ущерба или создания аварийной ситуации, нарушитель может быть принудительно выселен из занимаемого помещения по решению суда и переселен в муниципальную жилплощадь меньшего размера на условиях социального найма.
Собственники квартир, оборудованных газовыми плитами, обязаны допускать сотрудников обслуживающих организаций в квартиру для проведения планового техобслуживания газового оборудования. При недопуске специалистов к внутриквартирным газовым коммуникациям собственникам может грозить ответственность в виде:
- штрафа в размере 1000-2000 рублей (п. 3 ст. 9.23 КоАП);
- штрафа в размере 10000-30000 рублей – если по вине собственника возникла аварийная ситуация.
Уголовная ответственность наступает в особо тяжких случаях, когда действия или бездействие собственника привели к серьезным разрушениям или жертвам.
Владельцы квартир обязаны оплачивать работы по ремонту и обслуживанию общих помещений, а также соблюдать санитарные нормы и сообщать о поломках и авариях в соответствующие службы. Чтобы предотвратить привлечение к административной ответственности, следует соблюдать нормы местного законодательства в жилищной сфере и следить за объявлениями управляющих компаний.