Места общего пользования в нежилом помещении: что к ним относится, кто является собственником имущества и ответственным за содержание зданий?

Скачать статью

Фёдоров Павел Геннадьевич (авторский вариант статьи)

Статья посвящена разнообразию подходов судебной практики к вопросу исполнения обязанности собственников по несению затрат на содержание общего имущества в нежилом здании.

Отдельное место в статье уделяется вопросам возмещения управляющей компании расходов, которая она понесла на содержание общего имущества, в случае если суд приходит к выводу, что решение общего собрания не является обязательным для собственников, не принимавших участия в собрании.

Право собственности на недвижимое имущество обусловливает необходимость для  собственника нести бремя его содержания (статья 210 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

При этом, в случае если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в здании (но не все здание), то у данного субъекта возникает также обязанность нести расходы на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ).

Таким образом, у конкретного собственника существует обязанность нести расходы, связанные с содержанием объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право, и обязанность нести расходы, связанные с содержанием общего имущества.

И если ситуация с несением расходов, связанных с конкретным объектом недвижимого имущества, не вызывает вопросов, то несение расходов на содержание общего имущества долевым собственником порождает огромное количество судебных разбирательств. Среди таких разбирательств особое место занимают дела по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании. 

Правовая природа расходов на содержание общего имущества 

ГК РФ структурно отделил обязанность несения расходов на содержание общего имущества от триады правомочий собственников: владение, пользование и распоряжение. Данная особенность обусловливает необходимость соотнесения обязанности по содержанию общего имущества с правомочиями собственника.

Каждому собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. В силу реализации данных правомочий возникает необходимость несения расходов.

Владение собственником недвижимым имуществом обусловливает необходимость несения налогового бремени (налог на имущество физических и юридических лиц).

В результате пользования и распоряжения имуществом возникает выгода, что опять обусловливает несение налогового бремени (налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций).

Именно владение, пользование и распоряжение влечет за собой несение расходов, связанных с имуществом. Иначе стоит признать, что расходы могут существовать вне зависимости от реализации полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению.

В случае с общим имуществом необходимость несения расходов связана с реализацией собственником правомочий по владению и пользованию общим имуществом.

При лишении собственника возможности владения и пользования обязанность собственника по несению расходов на содержание общего имущества отсутствует.

В противном случае обнаруживается дисбаланс прав и обязанностей:  собственник несет обязанность по несению расходов при отсутствии возможности реализовать права собственника.

Управление общим имуществом нежилого здания

• — Правовой режим общего имущества в нежилом здании — Решение вопросов управления нежилым зданием
• — Обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания

Часто случается так, что собственникам помещений в нежилом здании (торговом, офисном центре, административном здании, здании производственного назначения и т. п.) необходимо решить вопросы об обеспечении его эксплуатации, о проведении текущего или капитального ремонта, а также определить, как будут распределяться расходы на эксплуатацию объекта нежилого фонда.

В справке вы найдете информацию о том, какое общее имущество принадлежит собственникам помещений в нежилом здании, каким образом распределяются расходы на его содержание, в каких случаях можно проводить общее собрание собственников помещений в здании, в каких — нельзя, а также о том, каковы обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания.

Правовой режим общего имущества в нежилом здании

Согласно ч. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

При этом общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (ч. 4 ст. 244 ГК РФ).

Нередко возникает ситуация, когда в нежилом здании несколько помещений принадлежат на праве собственности нескольким лицам. Для надлежащей эксплуатации такого здания от собственников требуется осуществлять содержание не только принадлежащих им помещений, но и мест общего пользования здания, его строительных конструкций, инженерных систем.

Судебная практика

Что такое места общего пользования в нежилом здании и МКД, кому принадлежат и кто оплачивает ОДН?

В 2017–2018 гг. в порядок расчета платы за содержание общедомового имущества были внесены изменения.

Также предусмотрены новые требования к благоустройству прилегающей территории.

Рассмотрим, какие обязанности лежат на собственнике нежилых помещений и какие могут быть последствия в случае отказа от оплаты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?

В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:

• позволяет обслуживать несколько помещений;
• не принадлежит на праве собственности одному лицу;
• не является прихожей, мансардой, иной частью квартиры.

Общее имущество может располагаться внутри офиса или магазина, например, стояки холодного и горячего водоснабжения.

Примерный перечень имущества, доля в котором принадлежит всем собственникам в доме, называет ст. 36 ЖК РФ:

1. Вспомогательные помещения совместного пользования – лестничные площадки, чердаки, лифты, подвалы.
2. Помещения совместного пользования социально-бытового назначения – фитнес-залы, прачечные и т.п..
3. Крыши, инженерно-техническое оборудование.
4. Придомовую территорию и расположенные на ней объекты.

Имущество относится к совместной собственности независимо от того, сколько лиц фактически им пользуется.

Кто хозяин прилегающей территориии?

Территория вокруг нежилого здания в градостроительном законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Термин «придомовая территория» здания используется в жилищной сфере. Это территория общего пользования – улицы, тротуары, пустыри в пределах муниципального образования.

Они являются собственностью муниципалитетов. Прилегающая территория не принадлежит владельцам зданий, но обязанность по ее содержанию возлагается на них законом (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ). Собственники могут передать такие обязанности арендаторам, иным законным владельцам, а также управляющим компаниям.

Обязанность собственника здания осуществлять благоустройство прилегающей территории установлена с 28 июня 2018 г. ФЗ от 29 декабря 2017 г. № 463.

Ранее суды исходили из того, что муниципальные правила благоустройства не могут обязывать собственников недвижимости содержать земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям, то есть прилегающие территории. Сейчас эта практика неприменима, – обязанность установлена федеральным законом.

Кому принадлежат места публичного пользования в здании?

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты;
• шахты и др.

Вопрос о принадлежности МОП возникает, если в одном здании находится несколько помещений. Эта ситуация характерна для офисных и торговых центров, складских зон и др. Однозначно нигде в законе статус МОП не прописан.

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:

• несущие конструкции;
• крыша;
• фундамент;
• трубы;
• лифты;
• перила и др.

Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.

Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.

Порядок содержания

Собственники помещений вправе установить режим использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Следует действовать в соответствии со ЖК РФ (ст. 44–48) и ГК РФ (гл. 9.1).

Собрание сособственников может проводиться очно, заочно либо в смешанной форме

Содержание мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания. Образец договора

Общее имущество и придомовая территория нежилых зданий и помещений нередко становятся предметом судебных разбирательств. Это связано с отсутствием четкого регулирования взаимоотношений собственников в законодательстве РФ. Данное обстоятельство требует детального анализа общих понятий, прав и обязанностей владельцев, а также порядка содержания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое общедолевая собственность и места общего пользования в МКД?

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.

В реестр включаются:

1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Правила классификации и содержания утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Статус придомовой территории нежилого здания

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты, шахты и др.

Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

• несущие конструкции;
• крыша;
• лифты;
• трубы;
• перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Порядок содержания общего имущества и прилегающей территории

Содержание общего имущества в нежилом здании

Статья акутальна на: Апрель 2021 г.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ

Ю. ЗОРИНА

Как известно, в отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. В отношении же нежилых зданий такое регулирование отсутствует. Автор статьи на основе судебной практики дает пояснения к сложившейся ситуации.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Управляющая компания обратилась в суд с целью взыскать расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома.Иск был предъявлен к территориальному органу МВД России (в этой части позже был заявлен отказ от требований) и к Российской Федерации.СК по экономическим спорам ВС РФ поддержала позицию истца и пояснила следующее.

В рассматриваемом случае истец — компания, управляющая многоквартирным домом, одно из подвальных помещений в котором является федеральной собственностью.После того, как на это помещение было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, его закрепили на праве оперативного управления за территориальным органом МВД России.

Исходя из ГК РФ и ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества.Такое правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором.

ГК РФ определяет права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении.При этом ГК РФ не предусматривает сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества.

Поэтому собственник, передав имущество во владение на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.Таким образом, обладатели права оперативного управления с момента его возникновения обязаны нести расходы на содержание общего имущества.

• С учетом этого в данном деле за период с момента госрегистрации права федеральной собственности на помещение расходы по его содержанию должен был оплачивать его собственник, а после возникновения права оперативного управления — орган МВД России.
• Резолютивная часть определения объявлена 6 октября 2015 г.
• Определение в полном объеме изготовлено 13 октября 2015 г.
• Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г., судей Грачевой И.Л., Золотовой Е.Н.

В судебном заседании приняли участие представители Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области — Алтынов Ю.П., Ибрагимова И.Ю.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Юг» и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы вместе с делом, своих представителей в судебное в судебное заседание не направили, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Заслушав доклад судьи Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., объяснения представителей Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области, изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с мкд

Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.

Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.

N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Режим общего имущества в нежилом здании

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения дел, затрагивающих оптимизацию порядка эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Правовой центр ДВА М предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с разрешением споров касательно режима общего имущества в нежилом здании, в том числе:

• консультирование (правовой аудит) по вопросам, связанным с оформлением прав на общее имущество в нежилом здании;
• представление интересов при оспаривании регистрации единоличной собственности одного из собственников помещений в здании на имущество, которое должно подчиняться режиму общего имущества в нежилом здании;
• юридическая экспертиза (правовой анализ) вопросов определения порядка пользования общим имуществом в нежилом здании;
• юридическое сопровождение процедуры оформления права собственности на общее имущество органах Росреестра и государственных органах г. Москвы и Московской области;
• представление интересов собственника помещений в нежилом здании в спорах по отнесению помещений к имуществу общего либо необщего пользования.

Собственники коммерческой и производственной недвижимости, владеющие помещениями в нежилом здании, зачастую сталкиваются с необходимостью пересмотреть или установить режим общего пользования в отношении помещений или имущества общего пользования, расположенного в нежилом здании.

К категории общего имущества относятся помещение и оборудование обслуживающие всё здание либо несколько помещений, принадлежащих разным собственникам — входные группы вестибюли, коридоры, технические чердаки и подвалы, инженерные системы и сети (индивидуальные тепловые пункты, венткамеры и т.д.)

• Законодательство РФ не содержит регулирования, напрямую посвященного вопросам режима помещений общего пользования в нежилом здании.
• В условиях отсутствия прямых норм судебная практика российских судов выработала подход, в соответствии с которым к общему имуществу нежилых помещений применяется тот же режим, что установлен для общего имущества в многоквартирном доме.
• Следуя данному подходу, в общей собственности владельцев помещений нежилого здания находятся:

• служебные помещения, предназначенные для обслуживания здания в целом либо помещений, принадлежащих нескольким собственникам (коридоры, лестничные клетки, лифтовые шахты и т.д.);
• крыши, ограждающие и несущие конструкции, чердаки, подвалы, входные группы;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания здания в целом (в т.ч., ИТП, трансформаторные подстанции, водопроводы и т.д.).

Как следует из режима общего имущества, содержание нежилых помещений общего пользования ложится на всех сособственников помещений в здании, в то время как ответственность за содержание имущества в частной собственности несет лишь его собственник.

Вместе с тем, исходя из существа данного подхода, имуществом общего пользования в нежилом здании не должны признаваться помещения, которые находятся в исключительном пользовании одного из собственников.

Так, например, могут быть зарегистрированы в частную собственность одного из собственников помещения, которые обслуживают коммерческие площади, принадлежащие данному лицу (например, обособленная входная группа, коридор, используемый для нужд лишь одного предпринимателя, и т.п.).

Не признаются общим имуществом и помещения, используемые одновременно как по самостоятельному назначению, так и для размещения инженерного оборудования. Так если технический подвал здания является общим имуществом, то подземный этаж, в котором предусмотрены помещения с самостоятельным функциональным назначением — нет, даже если через такие помещения проходят общедомовые сети.

В связи с чем, в условиях отсутствия прямого законодательного регулирования, часты пограничные ситуации.

Например, в указанной ситуации с подвалом возникает вопрос о том- было ли предусмотрено самостоятельное название помещений в подвале при проектировании здания или его реконструкции в установленном порядке, соответствует ли размещение в подвале помещений с самостоятельным функциональным назначением строительным и санитарным нормам и т. д.

Зачастую вопросы установления режима общего имущества являются спорными и не могут быть компромиссно разрешены без привлечения квалифицированных юристов.

В таких случаях особенно важным является проведение детального аудита имеющейся ситуации, формирование убедительной правовой позиции и компетентный подбор необходимых доказательств. Иногда для разрешения имеющегося правового спора требуется, в том числе, привлечение технических специалистов в области строительной экспертизы.

Предметом судебного спора может быть:

• признание права общей долевой собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу. В том числе — с одновременным оспариванием прав собственности одного лица на такие помещения, обязанием его освободить помещения;
• обязание не чинить препятствия в использовании общего имущества (негаторный иск), физически освободить соответствующие помещения и т. д.
• оспаривание отказа Росреестра в регистрации права общей долевой собственности на помещения;

1. Кроме того, поскольку потребность в доступе к помещениям не всегда обеспечивается только имуществом общего пользования, в некоторых ситуациях также является актуальным установление сервитута на часть помещений иного собственника.
2. Спорным вопросом судебной практики является также вопрос о возможности отнести к общему имуществу нежилого здания земельный участок, на котором расположено такое здание.
3. Так, например, такой спор может возникнуть в случае, если участок под нежилую застройку принадлежал застройщику на праве собственности, при этом не был явным образом передан лицам, владеющим помещениями в возведенном здании.
4. В соответствии с судебной практикой, несмотря на отсутствие прямой нормы закона, при наличии надлежащего правового сопровождения в таких случаях имеется перспектива доказать, что земельный участок принадлежит собственникам помещений в рассматриваемом здании (по аналогии с режимом общего имущества на земельный участок под многоквартирным жилым домом).

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление имуществу нежилого здания режима общего имущества либо, напротив, режима имущества обособленного использования.

Мы выявим для Вас наиболее эффективный способ, который позволит защитить Ваши права на спорные площади с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедур по установлению таким помещениям необходимого режима, при необходимости включая представительство в судебном споре.

Содержание мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания. Образец договора

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.

В реестр включаются:

1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Правила классификации и содержания утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Почувствуйте разницу

Почувствуйте разницу Не стоит путать понятия МОП и общего имущества МКД. Что касается нежилых помещений дома и земельного участка – не все они доступны для жильцов. Никто вас без особой надобности не пустит в подвал или на чердак, вы не сможете пробраться в шахту лифта или на крышу.

Местами общего пользования являются подъезды, лифты и дворовая территория. Конечно, если на крыше вашего дома разбит зимний сад, вы сможете там находиться. А если общим собранием владельцев квартир вы решили оборудовать в подвале кладовки, у вас будет свой ключ для доступа в него.

Заботимся и бережем

Если вас интересует полный перечень общего имущества МКД, читайте статью «Двор, подъезд и …». Конечно, в наши обязанности входит производить оплату за содержание общедомового имущества, но мы должны понимать, что чем бережнее будем к нему относиться, тем дольше оно нам послужит.

И реже придется что-то ремонтировать и приводить в порядок. Дешевле, конечно, не станет – тарифы, разработанные муниципалитетом, едины для всех (если дома относятся к одному типу), но комфортнее, спокойнее и чище – обязательно.

Работы по наведению порядка

Напомним, какие виды работ являются необходимыми для обеспечения нормального состояния МОП:

• Выявление неисправностей и поломок отдельных конструкций и оборудования, находящегося на территории МОП.
• Проверка наличия и функционирования осветительных приборов в подъездах и возле них.
• Поддержка регламентированной температуры в подъездах и влажности воздуха.
• Проведение уборки помещений и придомовой территории.
• Соблюдение правил пожарной безопасности, содержание в порядке противопожарного оборудования и средств сигнализации.
• Вывоз твердых бытовых отходов.
• Озеленение летом и уборка и вывоз снега зимой.

Далее мы рассмотрим, что же включается в таинственную строчку в наших квитанциях «Техническое обслуживание жилого фонда» — именно она вызывает обычно наибольшее количество вопросов – платить от 400 до 1 000 рублей (а где-то и больше), не зная за что, очень жаль.

Статус придомовой территории нежилого здания

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты, шахты и др.

Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Каков статус площадей и конструкций здания?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

• несущие конструкции;
• крыша;
• лифты;
• трубы;
• перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Порядок содержания общего имущества и прилегающей территории

Все вопросы по управлению и содержанию решаются в порядке, установленном ст.ст. 44-48 ЖК РФ и гл. 9.1 ГК РФ.