Бывают случаи, когда гражданин имеет дополнительную жилую недвижимость, в которой ни он, ни его семья не проживают. Простаивающую квартиру, безусловно, можно сдать в аренду традиционным способом. Однако если речь идет о жилых помещениях, расположенных на первом этаже, то перед их собственником открываются куда более выгодные перспективы. В частности, квартиру можно перевести в ранг нежилого помещения и сдать в аренду, как объект коммерческой недвижимости под офис или магазин.
Законодательные аспекты перевода жилого помещения в нежилое
Прежде чем перейти к самому процессу сбора документов на перевод квартиры в статус офиса или магазина имеет смысл просмотреть нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся данного вопроса. Так, в статье 22-й четко определено, какие из жилых площадей никогда не смогут перейти в разряд нежилых.
Во-первых, квартиры, в которых не может быть оборудован изолированный от основного подъезда вход, сразу же отметаются, поскольку будущие покупатели магазина или посетители офиса будут доставлять немало неудобств соседям по лестничной клетке.
Во-вторых, не подлежат изменению статуса помещения, которые являются частью жилой квартиры, в том числе её отдельные комнаты. Статус нежилой недвижимости может быть присвоен только все квартире в целом.
- В-третьих, не рассматриваются заявления о переводе относительно тех квартир, которые переданы в залог или являются объектом договора аренды;
- И, наконец, категорически запрещено переводить в разряд коммерческой недвижимости помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного жилого дома.
-
Если все указанные аспекты не касаются данной квартиры, то можно перейти непосредственно к процессу перевода её в состав нежилого фонда. При этом важно также учесть и тот факт, что квартира должна находится в полной собственности хозяина.
Порядок перевода жилья в статус коммерческой недвижимости
Главным вопросом в деле перевода жилого помещения в нежилое является сбор документов, поскольку от правильности и полноты данного процесса во многом зависит решение уполномоченных органов по данному вопросу. Итак, пакет документов по недвижимости должен включать:
- Заявку установленной формы на перевод помещения;
- Бумаги, подтверждающие право собственности лица на квартиру;
- Технический паспорт жилого помещения (процедура его получения подробно описана здесь;
- Развернутый план перепланировки помещения;
- Поэтажный план всего многоквартирного дома.
Стоит отметить, что данный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку в ряде случаев после изучения основного массива документов чиновники требуют от собственника согласие собственников других квартир этого дома и другие документы.
Немало важно также и то, что технические и подтверждающие право собственности документы могут быть предоставлены не в оригинале, а в форме нотариально заверенной копии.
Что касается формы заявления об изменении статуса недвижимости, то её можно взять в департаменте жилищной политики по месту жительства или в органах муниципальной власти. В самой заявке потребуется указать не только адрес переводимого помещения, но и цели такого решения, а также подробно расписать будущее функциональное назначение помещения.
Технические документы на квартиру, а также поэтажный план многоквартирного дома необходимо заранее взять в БТИ. Эта процедура осуществляется за небольшой административный платеж в течение нескольких дней.
В случае если переводимое в статус нежилого помещение будет в будущем перестраиваться, то у проектной организации, занимающейся данным вопросом, нужно будет заказать подробный план.
Полный пакет документов передается в департамент жилищной политики по месту жительства или в соответствующий отдел испытательного муниципального органа власти. Уже в процессе приемки документов сотрудники обязаны проверить их полноту и правильность заполнения. После этого на руки собственнику выдается расписка с полным перечнем принятых бумаг.
Ровно через 45 дней после сдачи документов жилищная комиссия должна вынести решение о присвоении квартире в статус коммерческой недвижимости или отказе в этом. Само решение оформляется в письменном виде в двух экземплярах, один из которых предоставляется собственнику.
Следует помнить, что решение об отказе принимается только в том случае, если изменение статуса помещения приведет к нарушению требований жилищного законодательства, а также в том случае, если документы были предоставлены не в полном виде. Как в первом, так и во втором случае, собственник квартиры вправе оспорить решение жилищной комиссии через суд.
Таким образом, в деле перевода жилого помещения в нежилое главными являются такие аспекты, как полное соответствие квартиры требованиям законодательства, а также правильность сбора документов.
При соблюдении этих двух условий сложный процесс переоформления недвижимости может обернуться для собственника формированием нового источника дохода в виде арендных платежей, которые существенно выше у объектов коммерческой недвижимости.
Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?
Чаще всего люди решают перевести жилое помещение в нежилое в частном доме, если собираются заниматься предпринимательской деятельностью: открыть магазин, кафе или иное учреждение, предоставляющее услуги или продукцию.
Требования к помещению
Согласно законодательству, для коммерческой деятельности могут использоваться только помещения, состоящие в нежилом фонде. Если недвижимость считается жилой, предпринимательство в ней невозможно.
Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:
- Отсутствие обременений. Одно из важнейших условий. Если жилье находится в залоге, потребуется письменное разрешение на перевод от залогодержателя, но вряд ли он это одобрит. Чаще всего это происходит при покупке дома в ипотеку и желании впоследствии переоборудовать его под магазин.
- Наличие двух входов, выходов: один – основной, второй – с задней стороны на случай эвакуации. Таковы требования ГОСТов по противопожарным нормам.
- Жилище должно быть в собственности заявителя. Зарегистрированные в нем граждане не могут переоформлять документы и совершать иные операции без разрешения владельца.
ВАЖНО !!! Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания.
Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.
Стоит отметить, что перепланировка жилья должна быть произведена не только фактически, но и документально. Необходимо, чтобы оно соответствовало санитарным, техническим, противопожарным, строительным и экологическим нормам, в противном случае ни одна служба не даст разрешение.
ВАЖНО !!! Стоит обратить внимание и на назначение участка, на котором возведен дом. Если он предназначен для ИЖС, переоформить недвижимость в коммерческую не удастся.
Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии.
Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.
Оптимально, если дом будет только на одного хозяина и находится вдалеке от других участков: в этом случае можно избежать проблем и получить выгоду, ведь магазин или учреждение, предоставляющее услуги, всегда будет пользоваться популярностью у соседей по улице.
Пошаговая инструкция по переводу
Подробный порядок действий при желании осуществить перевод жилого помещения в коммерческое выглядит так:
- Владелец самостоятельно проверяет, соответствует ли строение всем требованиям, затем собирает документы и подает их в отдел архитектуры местной администрации.
- После оценки представленных материалов, а при необходимости – и самого объекта, — архитекторы выдают разрешение.
На это обычно уходит около 30 календарных дней, но при наличии замечаний процесс может затянуться. Нередко требуется реконструкция, и тогда приходится переделать все согласно проекту. Его можно заказать в специализированной фирме или непосредственно в архитектуре, заплатив установленную сумму. Он должен быть в любом случае утвержден архитекторами.
- Когда разрешение от администрации получено, до ввода в эксплуатацию потребуются разрешительные документы от МЧС, Роспотребнадзора и иных служб в зависимости от предназначения строения.
- Администрация оформляет приемочный акт. С ним и остальными документами собственник посещает Росреестр для регистрации помещения в качестве нежилого.
В результате всех действий старое свидетельство о собственности аннулируется и выдается новое, где дом значится уже как коммерческая недвижимость.
Документы
При обращении в отдел архитектуры при администрации муниципалитета понадобятся такой перечень документов:
- Заявление. Форму можно взять заранее в отделе или скачать на сайте администрации. Унифицированного образца нет.
- Паспорт собственника. Если владельцев несколько, необходимы и их удостоверения личности.
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
- Справки из БТИ: поэтажный план, техпаспорт и т.д.
- Выписка из домовой книги.
- Проект перепланировки, изготовленный организацией или самими архитекторами.
- Письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади.
ВНИМАНИЕ !!! Если в доме прописаны несовершеннолетние, их необходимо выписать, предоставив им другой адрес для регистрации.
Процедуры с недвижимостью, которой имеют право пользоваться дети, производятся только с разрешения органа опек, и в данном случае без предоставления другого жилья, соответствующего установленным нормативам, согласие его комиссия не даст.
Стоимость
Если нет возможности самостоятельно заниматься процедурой переоформления, можно доверить это юридической компании, предоставляющей соответствующие услуги.
Здесь важно учитывать, что придется оплатить не только все госпошлины, но и услуги юристов, и в этом случае расходы могут достигать 15 000 – 20 000 руб.
в зависимости от расценок специалистов и региона проживания – в крупных городах цены максимально высокие.
В среднем, на оплату госпошлины и иных взносов придется потратить следующие суммы:
- Подготовка технического паспорта – 1 000 руб.
- Нотариальное заверение документов – от 50 руб. за одну страницу.
- Государственная пошлина для Росреестра при получении выписки – до 300 руб., за регистрацию права собственности – до 2 000 руб.
Коммерческие организации, предоставляющие юридические или проектные услуги, вправе самостоятельно устанавливать расценки, и законами они не регламентируются.
Когда могут отказать
Существует несколько причин, по которым владельцу частного дома могут отказать в переоформлении недвижимости в коммерческий вид:
- Отсутствие согласия остальных собственников.
- Дом пребывает в аварийном состоянии или не соответствует противопожарным нормам.
- Документы заполнены с грубыми ошибками либо представлены в неполном комплекте.
- Неверный проект перепланировки – здесь для внесения правок следует обратиться к специалистам, которые его составляли.
- Нахождение недвижимости в залоге.
- Дом арендуется по договору социального или коммерческого найма.
Еще одной из наиболее распространенных причин является невозможность создания второго входа таким образом, чтобы он не мешал соседям, если на одном участке построены два дома.
Перевод жилого частного дома в нежилое помещение – это разумный вариант для тех, кто не использует его по предназначению, но хочет заниматься коммерческой деятельностью. Такой способ намного дешевле покупки другой недвижимости, однако для перевода придется пройти сложную процедуру, начиная от получения разрешения от администрации и заканчивая проверками всевозможных организаций
Как перевести жилое помещение в коммерческое: пошаговая инструкция
Первые этажи жилых многоквартирных домов в последнее время редко бывают заняты квартирами. В новостройках их сразу по проекту отводят под коммерческие и офисные помещения. А в более старом жилом фонде эти преобразования ложатся на плечи желающих открыть магазин, стоматологию, кафе или другой маленький бизнес.
Ведь жилье на первом этаже ценится низко: шум с улицы и пыль, невозможность открыть окна не прибавляют такому помещению привлекательности. Но если жилплощадь «меняет профессию», все ее недостатки становятся несущественными по сравнению с открывшимися достоинствами.
Как переоформить квартиру под коммерческие цели, рассказывают сотрудники агентства недвижимости «Владис».
Как отличить жилое помещение от нежилого
Жилищный кодекс (ст. 16 и 17) гласит, что под жилыми помещениями понимаются дома, квартиры и комнаты или их части, и предназначены они исключительно для проживания в них граждан. Определение части дома или квартиры подразумевает жилые комнаты и помещения общего пользования, необходимые для удовлетворения нужд жильцов (санузлы, кухня и т.п.).
Жилым помещение можно считать только тогда, когда оно изолированно, входит в недвижимое имущество и отвечает техническим и санитарным параметрам пригодности.
Нежилыми помещениями законодательство считает те, которые обозначены таким образом в проектной документации здания и при этом не относятся к общему имуществу собственников.
Также нежилые помещения определяются как отличные от зданий, но неразрывно с ними связанные.
А как на практике
Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.
Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.
При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.
Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.
Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.).
Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме.
Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.
Условия перевода жилого помещения в коммерческое
Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:
- В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
- Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
- В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
- Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
- Помещение не должно находиться под обременением;
- Все перепланировки должны быть узаконены;
- Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
- Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.
Социальное жилье не подлежит переводу в коммерческие помещения.
Прежде чем приступать к сбору документов и посещению многочисленных инстанций, собственнику квартиры, которую он хочет переделать в коммерческое помещение, необходимо заручиться согласием соседей. Те, чьи квартиры непосредственно примыкают к переделываемой, должны дать согласие в письменном виде, от остальных достаточно устного.
Это необходимо, поскольку оборудование отдельного входа неизбежно сократит придомовую территорию, владельцами которой являются все обитатели многоквартирного здания. Обычно для этого управляющей компанией организуется общее собрание, которое должны посетить не менее 51% собственников жилья в многоквартирном доме.
По результатам собрания составляется протокол с подписями.
Следующим этапом станет поход в БТИ за поэтажным планом, техпаспортом и техпланом помещения. Для получения этих документов потребуется предоставить правоустанавливающие документы на жилье и паспорт собственника.
Затем последует заказ проекта у лицензированного архитектора. Собственнику нужно четко представлять, какое назначение будет у его коммерческого помещения и какие условия должны быть соблюдены, чтобы его можно было эксплуатировать.
Когда документы получены, они направляются в районный отдел архитектуры, где составляется акт согласования, который должны завизировать представители СЭС, пожарной охраны, поставщика энергоресурсов и коммунальных служб.
В управляющей компании необходимо получить документ, который удостоверяет, что дом не является аварийным, не подлежит сносу, капремонту или реконструкции, а также документ о назначении соседствующих с переводимым помещений.
Когда все документы собраны, можно начинать перепланировку помещения и отправляться за разрешением Департамента управления имуществом о переводе квартиры в коммерческую.
Получив разрешение, собственник снова посещает БТИ, чтобы определить стоимость перевода. Этим занимается особая комиссия, которая оценивает помещение по множеству специфических параметров, включая предполагаемую выгоду, местоположение и т.п.
Комиссия подписывает протокол с указанием суммы и реквизитами для оплаты.
Последним этапом становится регистрация недвижимости как нежилой через МФЦ или непосредственно Росреестр.
Интересные статьи:
Офис «Горьковский»
Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru
Как перевести жилое помещение в нежилое
Для открытия своего небольшого дела иногда требуется перевести жилое помещение в нежилое. Именно эта процедура позволит открыть на первом этаже жилого дома аптеку, продуктовый магазин, офис или любое другое помещение для ведения предпринимательской деятельности. Так как можно сделать перевод жилого помещения в нежилое?
При каких условиях возможен перевод жилой квартиры в нежилой фонд
Просто переводим жилое помещение в нежилое при соблюдении очевидных правил:
- Квартира расположена на первом этаже, под ней отсутствуют жилые помещения.
- К тому же переводим жилое помещение в нежилое, при условии, что оно принадлежит по праву частной собственности, это многоквартирный дом, и здание отвечает всем санитарным требованиям.
- Однако переводим жилое помещение в нежилое в том случае, если у него будет отдельная входная деверь, оно не будет пересекаться с общими лестничными маршами и другими проемами для входа.
- Мы переводим жилое помещение в нежилое, только при отсутствии в нем зарегистрированных граждан.
- Переведенный объект не должен иметь обременений от третьих лиц.
Обращаем ваше внимание! Инспекция может наложить вето на эту сделку, если недвижимость будет находиться в собственности муниципальных властей, или если предполагается проводить в нем запрещенные религиозные обряды. Теперь подробнее о том, как перевести жилое строение в другой статус.
Органы местной власти откажут в переводе, если:
- Собираетесь сменить статус только одной части жилого строения – одну из комнат оставить жилым помещением.
- В случае отсутствия необходимого коммуникационного обеспечения – отсутствие канализации, водопровода и пр.
- Если жилье расположено не на первом этаже.
- Если строение должны в ближайшее время снести.
- В случае принадлежности дома к культурному наследию.
Пошаговая инструкция перевода жилого в нежилое
Начинающему предпринимателю необходимо соблюсти вот такой алгоритм всех действий.
Подготовка строительного проекта по переустройству или перепланировке своего помещения. Это важный этап, поскольку проверяющие службы санитарного и противопожарного надзора должны будет впоследствии убедиться, что соблюдены при переоборудовании все установленные подзаконными актами требования к нежилым строениям.
Особое внимание следует обратить на дверные проемы и способы входа – они должны быть удобными, просторными, а в иных случаях оборудованы дополнительным лестничным маршем и поручнями.
Также следует принять во внимание последние требования к доступу людей с ограниченными возможностями, для них следует установить специальный пандус.
Можно предварительно проконсультироваться обо всех возможных претензиях со стороны контролирующих органов, например, Роспотребнадзоре или Пожарной организации.
Если необходима установка специального оборудования, то перед тем, как приступить к его монтажу, следует заручиться разрешительными документами на его установку в отделе градостроительства по месту нахождения местной административной власти.
Совет: обратитесь за разработкой необходимой проектной документации в специализирующуюся по этому виду деятельности компанию, они уже точно знают, что и как следует отразить в проекте для получения разрешения.
Если ваше строение пересекается с общедомовым имуществом, то необходимо получить одобрение на переустройство у всех владельцев дома, с составлением протокола общего собрания.
Сбор необходимой документации
Исходя из требований Жилищного Кодекса, части 2, 2.1 статьи 23, необходимо подготовить следующий пакет:
- Ходатайство о смене статуса жилого фонда в нежилой.
- Оригинал и ксерокопия общегражданского паспорта заявителя.
- Пакет правоустанавливающих прав на жилое строение, зарегистрированных до 31.01. 1998 года в оригинале и ксерокопии.
- Подготовленный строительный проект по переоборудованию строения.
- При необходимости подготовить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, к нему следует добавить все ксерокопии личных уведомлений, уведомления о получении, регистрационные данные собрания – количество участников собрания.
- В том случае, если один из владельцев переводимого жилья является несовершеннолетним гражданином, то одобрение органов опеки и попечительства.
Могут затребовать другие справки и документы, если этого пакета будет недостаточно для получения разрешительного вердикта. Профессиональный юрист даст бесплатную юридическую консультацию по телефону, просто оставьте заявку.
В большинстве регионов этим занимается Жилищный Департамент, которому подведомственно все городское имущество. Подавать ходатайство о переводе можно как в личном прядке, так и с помощью электронного правительства на портале Госуслуг.
В любом случае вам должны выдать расписку о принятии документации для разрешения вопроса, а если это было сделано в электронном виде, то на адрес прикрепленной почты приходит уведомление о принятии документов в работу.
На рассмотрение ходатайства отведено не более 48 суток, в случае положительного решения заявитель получает уведомление о прохождении регистрации строения в новом статусе. В случае отказа в удовлетворении, также высылается уведомление.
Если заявитель получил необоснованный отказ, то его можно обжаловать в судебном органе в течение 90 дней со дня уведомления.
Сделайте все ремонтные работы согласно проектной документации, установите необходимое оборудование. Заявите в орган местной власти о приемке помещения, после обследования составляется акт приемки, что будет основанием для окончания процедуры перевода.
После этих действий следует обратиться в лицензионную компанию по составлению кадастрового плана помещения. Будет составлен электронный документ технического плана строения, его заверяют электронной подписью и отправляют по телекоммуникационным каналам в Россрестр для прохождения всех необходимых регистрационных действий.
Теперь следует дождаться окончания процедуры внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав на Недвижимость, после чего помещение будет иметь статус нежилого.
Муниципалитет, после получения уведомления о затребовании на переоформление статуса, перенаправляет самостоятельно по электронному виду связи следующую документацию:
- Положительное решение коллегиальной комиссии о переводе строения.
- Составленный и оформленный согласно регламенту приемочный акт помещения.
В регпалате будет сверяться вся имеющаяся документация, запрашиваться и другие необходимые документы по межправительственным каналам связи. На все эти мероприятия отводится 15 суток.
Клиент получит электронное уведомление и ссылку, отображающую внесенные изменения о перерегистрации, что будет являться подтверждением об успешном окончании дела.
Если по истечении установленного срока заявитель не получил уведомлений о занесении изменений в реестр, то он может в самостоятельном порядке подать ходатайство о переводе с предоставлением заверенных копий всей документации. После подачи ходатайства по истечении трехдневного срока заявителю может быть направлено уведомление о предоставлении дополнительных документов, если по каким-то причина они не дошли до регистрационной палаты.
- По окончанию регистрации собственник нежилого помещения может получить выписку из единого реестра нежилой недвижимости по своему региону.
- Начать можно с заказа проекта – эти услуги дороги, некоторые компании могут взять весьма приличную сумму, а самостоятельно сделанный проект могут не принять к рассмотрению.
- Заказ экспликации и плана по БТИ, то же платная услуга, уплата пошлины и получение всевозможных справок также должны быть оплачены.
- По самым скромным подсчетам, это мероприятие может обойтись примерно в 250 тысяч рублей, но это минимум.
- Бесплатная юридическая консультация по телефону разрешит любой ваш спорный вопрос.
- Сохранить
- Сохранить
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.
Содержание
Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.
Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.
Виды жилых помещений
Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:
- Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
- Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
- Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.
Признаки нежилых помещений
Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.
Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.
Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.
Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд
Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:
- Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
- Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
- Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
- Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.
Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.
Условия перевода нежилого помещения в жилое
Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:
- Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
- Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
- Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.
Порядок изменения статуса помещения
Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:
- Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
- План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
- Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
- Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).
При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.
Процедура смены статуса помещения
Переход из жилого фонда внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:
- проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
- разработку предпроектных документов и проекта;
- согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
- получение разрешения на перевод;
- подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.
Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.
По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.
Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.
Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое
Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:
- непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
- несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
- подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
- несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
- несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.
В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:
- если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
- если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
- если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
- если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.
Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.
Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое
Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:
- право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
- условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.
Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:
- несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
- в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
- обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.
Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот
ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.
Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.
Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.