Но если речь идет о собственности, приобретенной в кредит, и ипотеке до брака, тут приходится обговаривать особенности.
Большая часть современного населения покупает недвижимость в ипотеку, используя заемные средства. Ипотека – это вид кредита, который часто оформляют на супружескую пару, но законодательство не предписывает обязательное наличие семейного статуса у заемщика.
Недвижимость остается в собственности должника, а кредитор вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества, если должник откажется выплачивать долг и проценты.
Ипотечный кредит можно оформить:
- отдельным физическим лицом;
- парой, которая планирует в будущем пожениться;
- лицами, которые живут «в гражданском браке».
Но статистика неутешительна – многие браки распадаются, и тогда возникает вопрос: как делить имущество, приобретенное в браке или до брака?
При отсутствии обременений на имущество вопрос решается довольно быстро – супруги, которые собираются разводиться или уже развелись, подписывают соглашение о разделе имущества. При наличии спора вопрос решают в суде. Изменения в Единый государственный реестр прав вносятся на основании вступившего в силу судебного акта.
Но что делать, если квартира ипотечная, так как разделу подлежит и совместное имущество, и долги супругов? Семейный кодекс Российской Федерации регулирует имущественные отношения супругов во время семейной жизни и после расторжения брака.
Супруги имеют право самостоятельно определить, чем они в основном будут руководствоваться – положениями нормативного акта или оформленным договором.
Если супруги намерены отказаться от договора, на них распространится действие Семейного кодекса и наоборот. У супругов есть выбор: они могут составить договор, в котором будут прописаны все правила раздела имущества при разводе, или положиться на закон.
Далее рассмотрим достаточно частый вопрос: если квартира куплена в ипотеку до брака, делится ли она при разводе?
Как делится квартира, взята в ипотеку до брака
Раздел квартиры, купленной в ипотеку до брака, не производится, так как это жилье не считается совместно нажитым имуществом. Но этот закон не работает, если квартира куплена на личные средства.
Если ипотека оформлена до брака, супруги могут требовать компенсацию части платежей по займу. Кодекс позволяет выдвигать подобные требования даже не трудоустроенному человеку, так как доход считается общим.
Сразу после регистрации брака предполагается, что долг должен погашаться из общего бюджета, тогда на имущество появляются равные права. Сложнее, если каждый месяц ипотеку выплачивал муж, ипотеку до брака оформил он же, а супруга после свадьбы ушла в декрет.
Такая причина отсутствия личных платежей супруги считается уважительной, и в доле квартиры ей не отказывают. Если оба супруга погашали задолженность вместе, при разводе им полагаются равные доли.
Часть, которая причитается второму супругу после расторжения брака, рассчитывается с учетом финансовых средств, которые были потрачены им на выплату кредита. Нужно сохранять все чеки и квитанции, подтверждающие факт оплаты по ипотеке.
Как делится ипотека при разводе, взятая до брака – варианты разделения ипотечного займа:
- ипотеку могут признать личным долгом одного из супругов, который оформил его до брака, а другому супругу выплатить компенсацию в добровольном порядке по соглашению сторон или по решению суда;
- квартира делится на доли, займ переоформляется на каждого супруга отдельно;
- бывшие супруги вместе выплачивают долг после развода и получают части жилья после его полного погашения;
- банк может затребовать досрочную оплату ипотеки, если посчитает, что доходы заемщика уменьшаются после развода (к примеру, из-за выплаты алиментов).
Ипотечная квартира в новостройке до брака
Если заемщик оформлял кредит до свадьбы в доме на стадии строительства, и дом был сдан после регистрации брака, при разводе учитываются следующие особенности:
- право собственности на квартиру выдают только после сдачи построенного дома в эксплуатацию;
- если объект сдается после регистрации семейного союза, жилье считается общим, даже если ипотечный займ оформлялся до этого;
- второй супруг имеет право на половину жилплощади, независимо от того, кем вносился первоначальный и ежемесячные платежи по ипотеке.
Если пара развелась до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, второй супруг может подать иск о возмещении своих расходов на погашение ипотечного кредита.
На стадии котлована
Если приобретается жилье на стадии котлована, квартиры в ее привычном понимании пока еще нет, что может привести к проблемам. Право собственности у владельца появляется после полного завершения строительства, на что могут уходить годы.
Если собственник уже вступил в брак, то квартира при оформлении права собственности будет совместно нажитым имуществом. И другой супруг будет претендовать на половину имущества.
Если строительство завершено, когда развод состоялся, супруг не имеет прав на жилье, но на практике все может быть иначе.
Ипотека в «гражданском» браке
- Так называемый гражданский брак, а правильнее сказать, сожительство, не признается как форма семейных отношений.
- Если мужчина и женщина живут вместе, ведут один быт, но не расписаны, семьей в юридическом смысле они не являются, взаимные супружеские права, обязанности и ответственность не возникают.
- Кредиторы оформляют ипотеку на сожителей только при определенных условиях:
- на одного из сожителей, но его официальные доходы должны быть достаточными, чтобы закрыть долги;
- можно стать созаемщиками по ипотеке, тогда права собственности на покупаемую квартиру распределятся в равных (или иных) долях (платежи и ответственность могут быть прописаны для каждого отдельно).
Иным способом обезопасить свои интересы и вложения невозможно. Если сожители расстанутся, имущество не будет делиться, и права на него останутся за тем, на кого оформлялись изначально.
Чтобы суд признал за сожителем право на ипотечное имущество, он должен документально доказать конкретные расходы, понесенные по ипотечному договору: к примеру, предоставить квитанцию с конкретной суммой и фамилией.
Варианты компенсации для второго супруга
При оформлении развода второй супруг вправе:
- получить долю недвижимости в соответствии с расходами, понесенными им на оплату долга (после полного погашения кредита);
- получить компенсацию от супруга, купившего жилплощадь до свадьбы;
- оформить новый займ, который будет выплачиваться отдельно от бывшего мужа (жены) после деления жилья на доли;
- продать квартиру (с согласия банка) и разделить полученную сумму.
Добрачная ипотека погашена до свадьбы
Очевидно, что погашение такой ипотеки осуществлялось за счет личных средств мужа или жены. Один из супругов является единоличным владельцем, так как квартира куплена до брака в ипотеку, долг погашен, при разводе определенные последствия его не коснутся.
Но закон позволяет сделать полностью оплаченную до брака ипотечную квартиру общей собственностью, если за время брака была значительно повышена ее ценность и стоимость. К примеру, второй супруг сделал капитальный ремонт в такой квартире, переоборудовал ее или реконструировал.
Доказывать конкретно вложенные суммы сложно, нужны документальные доказательства. Доказанные суммы определят размер доли, на которую сможет претендовать заинтересованная сторона.
Судебная практика и образец иска
Если бывшая супружеская пара не может достичь согласия при вопросе раздела имущества, им следует попытаться решить вопрос в судебном порядке.
Процедура:
- подается иск в районный суд по месту регистрации дома;
- предоставляются документы, которые подтверждают позиции сторон;
- бывшие муж и жена приходят на слушание и получают решение суда.
В иске указывают:
- реквизиты судебного органа;
- информацию о сторонах и квартире;
- дату покупки жилья;
- лицо, на которое была оформлена жилплощадь при покупке;
- средства, из которых производилось погашение ипотечного долга;
- есть ли брачный договор;
- требования по разделу имущества;
- перечень прилагаемых документов;
- дату и подпись истца.
При принятии решения суд учтет интересы бывшей супружеской пары, банка-кредитора, а также исходит из следующих обстоятельств:
- кем была куплена недвижимость;
- кто вносил первоначальный взнос;
- участие другого супруга в погашения задолженности;
- источник выплаты ипотечного кредита;
- наличие несовершеннолетних детей.
Финансовые учреждения крайне редко соглашаются разделить долг и перезаключить кредитные договора. А отсутствие возражений со стороны залогодержателя является определяющим в решении вопроса.
Разберемся, если взял ипотеку до брака, потом женился: как себя обезопасить?
Защищаем свои имущественные права
Защитить свои права в суде можно следующим образом:
- составить соглашение о разделе имущества, которое также регламентирует распределение кредитных обязательств;
- заключить брачный договор, устанавливающий условия по ипотечной квартире: размер полагающейся каждому части, компенсацию, выплачивающуюся в случае отказа от своей доли, размер платежей каждой из сторон, возможность выплаты компенсации путем передачи другого объекта недвижимости с указанием ее стоимости;
- погасить ипотеку до вступления в брак.
Заключать подобные договоры стоит также при оформлении ипотечного займа в банке. Соглашения позволяют защитить имущественные интересы каждой стороны при расторжении брака.
Даже если стороны с самого начала не планировали составлять брачный договор, в случае принятия решения о покупке квартиры в кредит, стоит подумать о его заключении.
Это можно сделать сразу в банке при оформлении кредитного договора. Дополнительное преимущество документа – повышение вероятности одобрения заявки по ипотеке.
При оформлении ипотечного займа в браке на одного из супругов, брачный договор позволит банку оценить степень своих финансовых рисков.
Брачный договор при ипотеке
Брачный договор – это не констатация будущего развода, как принято считать в России, а профилактика возможных осложнений во время бракоразводного процесса. Ипотека – одно из таких осложнений.
При заключении брачного договора сразу обговаривается, кому что и в каких долях принадлежит в браке и в случае развода.
Согласно статьям 40-44 Семейного Кодекса РФ:
- В брачном договоре могут найти свое отражение права и обязанности сторон в отношении их имущества. Неимущественные отношения супругов, права и обязанности по отношению к детям в брачный договор не включают.
- Муж и жена могут устанавливать разный режим собственности для разного имущества.
- Договор считается ничтожным, если его статьи заведомо ущемляют права одного из супругов.
- Брачный договор определяет права владения и пользования уже имеющейся собственностью и любой приобретенной в будущем.
- В договор включаются любые временные рамки и условия, которые ограничивают действие определенного пункта соглашения.
- При подписании договора супруги автоматически соглашаются с его условиями.
- Договор должен быть составлен письменно и заверен у нотариуса.
Нельзя подписывать договор, предварительно не прочитав его и не придя к взаимному согласию!
Заключив брачный договор после подписания кредитного договора, необходимо уведомить об этом банк-кредитор, иначе документ признают недействительным. Но не стоит отказываться от своих прав на общую квартиру, если на том настаивает банк.
Финансовому учреждению выгодно, когда заемщик и собственник один, поэтому его сотрудники могут предложить одной из сторон подписать отказ от покупаемого имущества. Это незаконное требование. Только Вы вправе решать, подписывать брачный договор или нет!
Если банк отказывает оформить ипотеку без подписания брачного договора, можно постараться добиться компенсации за отказ от покупаемой квартиры. И соответствующий пункт должен быть включен в брачный договор. Либо лучше поискать другой банк.
Переоформление ипотеки при разводе
Суд будет отталкиваться от доказательств, представленных заинтересованной стороной. Если она сможет доказать свои вложения в выплаты по кредиту, часть квартиры войдет в общую собственность.
Если добрачная ипотека на момент развода еще не погашена, ею нельзя будет распоряжаться без согласия залогодержателя. Но так как жилье – предмет залога, отчуждение одной ее части понизит стоимость заложенной квартиры, что нарушит интересы кредитора, и банк откажет в выделе супружеской доли.
Единственный способ – включить заинтересованного супруга в договор ипотеки в качестве созаемщика, без выделения долей в долге, чтобы установить солидарную ответственность бывшей супружеской пары. Порядок оплаты стороны оговорят самостоятельно.
Выводы
Сделаем несколько выводов:
- «добрачная» ипотека считается личным имуществом, и разделу не подлежит;
- но возможны исключения: к примеру, если докажут, что ипотека выплачивалась обоими супругами;
- суд может включить часть ипотечной квартиры в совместную собственность и разделить ее между супругами;
- но тогда доли супругов не будут равными: их определят пропорционально сумме, которую составит доля общего имущества в общей стоимости жилья.
С точки зрения супругов, развод – трагедия семейной жизни, ее распад. Раздел совместного имущества может еще больше омрачить бракоразводный процесс, особенно если это квартира, приобретенная в ипотеку.
Будучи жилым помещением, квартира одновременно является долговым обязательством супругов, раздел которого обяжет каждого к выплате немалых долгов, но ситуация иная, если квартира куплена в ипотеку до брака.
Как делится при разводе квартира в ипотеку взятая до брака
Как делится при разводе квартира в ипотеку взятая до бракаСредня оценка 5 от 2 пользователей
Оформление ипотечных кредитов для тысяч людей становится единственным способом решения жилищной проблемы.
Всегда следует помнить, что выплата по ним – процесс длительный. И этот факт необходимо учитывать при вступлении в гражданско-правовые отношения.
Так, взяв ипотеку до брака, можно столкнуться с серьезной проблемой раздела имущества после развода в 2021 году.
Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо обратить внимание на нужные статьи Семейного и Гражданского Кодексов, ФЗ № 256 «О дополнительных мерах», ФЗ № 117 об ипотеке для военных и другие законодательные и подзаконные акты.
Права супругов
Решение вопроса о разделе имущества после развода зависит от множества нюансов. В первую очередь учитывается факт, в какой период была приобретена ценность, в какой момент возникло право собственности на нее, есть ли у супружеской пары дети и многие другие.
Если провести опрос граждан, то окажется, что большинство людей уверено в том, что имущество, купленное до брака, при разводе остается у того, кто его приобрел (СК РФ ст. 36). Однако, не все так однозначно, если вопрос касается квартиры, приобретенной в ипотеку.
Если второй супруг приобрел жилье до брака, успел до свадьбы выплатить кредит и оформить право собственности, то после развода по закону квартира отойдет именно ему. Но ипотека – это сделка, которая растягивается во времени. Выплаты по ней могут идти многие годы.
Если процесс погашения долга продолжается уже во время существования семьи, тогда квартира по окончании выплат будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно и раздел ее полагается осуществлять, исходя из этого принципа (ст. 34 СК РФ).
Если брак расторгается, то в отношении ипотечной квартиры могут быть приняты следующие решения (если кредит уже погашен, и право собственности оформлено):
- Квартира будет признана собственностью того супруга, на которого оформлялась ипотека.
- Жилье разделят в равных долях.
- Жилплощадь будет поделена в разных долях, исходя из размеров платежей, которые осуществлял каждый из супругов и иных факторов.
Справедливо ли делить долг по ипотеке? Если ипотечный кредит на момент развода погашен не до конца, то в отношении обязательств по нему могут быть приняты следующие решения:
- Остаток по кредиту признается личным долгом одного из супругов. Он в свою очередь обязан компенсировать второй стороне все расходы, понесенные ей по выплате кредита.
- Бывшие супруги приходят к соглашению о дальнейшей совместной выплате кредита и разделении квартиры в равных долях по ее завершении.
- Проведение реструктуризации кредита, в результате которой он будет разделен, и каждый супруг будет отвечать за выплату своей части. В будущем произойдет и разделение самой квартиры.
Права супругов при разделе квартиры взятой до брака в ипотеку.
Кроме того, банк может потребовать от заемщика осуществить досрочное погашение кредита. Если такой момент был оговорен в договоре на ипотеку.
Особенности раздела новостройки
Существует большая сложность при разделе ипотечной жилплощади, если квартира приобреталась в новостройке и на момент развода дом находится еще в стадии строительства. Получается, что делить нечего, т.к. юридически квартира еще не оформлена, а значит, признать право собственности не представляется возможным.
Однако, после введения в эксплуатацию второй супруг имеет право потребовать выплатить ему компенсацию за кредитные платежи, вносимые в период существования брака.
Особенности раздела при наличии детей
Наличие детей в семье может иметь существенное влияние на раздел имущества после развода. Это касается и квартиры, купленной в ипотеку.
Если один из супругов оформил право собственности на жилье до свадьбы, то наличие детей никак не повлияет на раздел. Это значит, что и после расторжения брака квартира останется в собственности того, на кого оформлялась. Но здесь есть один нюанс, касающийся дальнейшего проживания детей.
Если после развода предполагается, что они переедут в жилье, которое по своим характеристикам существенно уступает данной квартире, то суд вынесет решение о возможности проживания детей именно в ипотечной квартире вплоть до наступления совершеннолетия.
И с ними соответственно разрешат проживать их матери.
При условии, что для погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, квартира однозначно будет поделена в равных долях между всеми членами семьи вне зависимости от размеров иных сумм, которые вносились сторонами.
Если погашение кредита происходило в период брака, но без участия материнского капитала, то квартира будет поделена по стандартной схеме. То есть или в равных долях между супругами, или один из них получит денежную компенсацию.
Как обезопасить себя от потери жилья при разводе
Если вступаете в брак при наличии квартиры, оформленной в ипотеку, то стоит озаботиться вопросом сохранения собственности за собой. Особенно это актуально при почти погашенном долге.
Для осуществления этого намерения законодательством предусмотрено два варианта действий:
- заключить соглашение о разделе имущества;
- подписать брачный контракт.
Соглашение о разделе имущества допустимо оформить на любом этапе существования брака. Можно это сделать и после развода. Кроме стандартных паспортных данных этот документ должен содержать в себе следующую информацию:
- Наименование имущественных ценностей, которые предстоит разделить. Необходимо давать точное их определение, а не обобщенную фразу «все имущество».
- Указание, на кого оформлена собственность.
- Условия пользования имуществом вторым супругом. То есть оговаривается вопрос, что если квартира перейдет супругу, то жена после развода может в ней проживать какой-то срок и пр.
Если ипотечное жилье на момент заключения брака уже являлось личной собственностью одной из сторон, то включать его в соглашение не нужно. В него заносится только то имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент подписания документа.
Образец соглашения о разделе имущества можно скачать на нашем сайте для ознакомления с правильным заполнением.
Согласно Семейному Кодексу брачный договор пары имеют право заключить до свадьбы и в период брака (ст. 40 СК РФ). В отличие от соглашения, брачный контракт может содержать в себе информацию и об имуществе, которое будет приобретено в будущем. То есть если квартира находится еще на стадии строительства, допустимо обозначить в документе ее правоотношение после сдачи объекта в эксплуатацию.
Для ознакомления и правильного заполнения можно скачать образец брачного контракта на разный случай.
Если заемщик – военнослужащий
Если квартира бралась в ипотеку по программе, предусмотренной для военнослужащих, ее раздел после развода будет осуществляться по своим правилам. Дело в том, что пока гражданин служит в рядах ВС, ипотечный кредит за него выплачивает Министерство Обороны. Именно поэтому супруг (или супруга) после развода не смогут претендовать на ее часть.
Но в этом правиле есть и пара исключений. Если до погашения кредита гражданин уволился из рядов ВС, то остаток долга он обязан вносить самостоятельно. А значит, брать деньги из семейного бюджета. В таком случае после расторжения брака вторая сторона имеет право потребовать денежную компенсацию за вносимый кредитный остаток.
Вторым исключением будет использование материнского капитала для погашения кредита. В таких ситуациях жилплощадь однозначно делится в равных долях между всеми членами семьи.
Судебная практика
Как показывает практика рассмотрения дел судами в 2021 году, если квартира в ипотеку оформлена до брака, то лучшим способом избежать серьезных судебных тяжб будет брачный контракт. Во всех остальных случаях судьи будут учитывать интересы обеих сторон.
- Гр-н Семенов В.И. оформил до свадьбы ипотеку на общую сумму 3 млн руб. На момент заключения брака долг составлял 1,7 млн руб., который был погашен в течение последующих 5 лет. Истец Семенов настаивал на признании квартиры его личной собственностью на том основании, что через год после свадьбы его жена ушла в декретный отпуск и в выплате долга не участвовала. Судья, рассмотрев обстоятельства дела, признала доводы несущественными и постановила разделить квартиру в равных долях между бывшими супругами.
- Гр-ка Сахно Т.А. оформила квартиру в ипотеку до брака на общую сумму 5 млн руб. На момент свадьбы долг по кредиту составлял 1 млн руб. За последующие 2 года задолженность была погашена. Суд после развода постановил считать квартиру собственностью гр-ки Сахно Т.А., а ее обязал выплатить бывшему супругу компенсацию в размере 500 тыс. руб.
Вступая в брак, необходимо максимально ответственно подойти к вопросу возможного деления имущества, если семейная жизнь не заладится. Потому что даже если оформлена ипотека до брака, она все равно может быть признана в 2021 году совместно нажитым имуществом.
Раздел ипотечной квартиры при разводе: как разделить квартиру в ипотеке при разводе
Раздел ипотечной квартиры при разводе происходит по правилам СК и ГК РФ. Процедура существенно отличается от привычного раздела имущества, так как здесь затрагиваются и интересы банка. Рассмотрим, каковы основные особенности раздела квартиры в ипотеке, как поделить ее без суда и какими способами, и что делать, если мирно решить этот вопрос не получается.
Особенности раздела имущества при разводе
Как говорилось ранее, ипотечная квартира делится по тем же принципам, что и остальная недвижимость, купленная за наличные, но с некоторыми особенностями. Они указаны в нескольких статьях разных законов:
- Ст. 34 СК РФ. Все имущество, купленное с момента заключения брака, признается общим имуществом супругов. Даже если оно оформлено только на мужа или жену. В итоге при разводе все должно делиться поровну. Можно заранее выделить доли или заключить брачный договор, и тогда все будет поделено согласно договору или соглашению о выделении долей.
- Ст. 38 СК РФ. Общенажитые ценности можно поделить как в период брака, так и после развода. Имущество, оформленное на имя ребенка, разделу не подлежит. Если между супругами нет споров, они могут заключить нотариальное соглашение о разделе. При наличии разногласий придется обращаться в суд.
- Ст. 29 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Заемщик беспрепятственно может пользоваться недвижимостью, но при оформлении ипотеки на нее накладывается обременение. Без согласия банка квартиру нельзя подарить, продать или обменять.
- Ст. 39 СК РФ. Общенажитое имущество по умолчанию делится между супругами в равных долях. Суд может отступить от принципа равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, или если один из супругов не работал по неуважительным причинам, расходовал общие деньги в ущерб интересам семьи. Общие долги так же распределяются между супругами пропорционально присужденным долям.
Важно! Если стороны заранее заключили брачный договор, нужно ориентироваться именно на его положения. Все будет делиться так, как указано в документе. Главное, чтобы после оформления он был представлен в банк, т.к. договор затрагивает и его интересы как залогодержателя.
Раздел ипотечной квартиры, купленной до брака
Если ипотека была оформлена до брака, будет делиться только сумма, выплаченная после регистрации брака. Суд может вынести решение о продаже ипотечной квартиры с последующим разделом вырученных денег, но такое происходит крайне редко и в основном тогда, когда до брака выплачено было немного. Обычно недвижимость остается заемщику, т.к. второй супруг созаемщиком не выступает.
Также суд может оставить недвижимость за заемщиком, и обязать его компенсировать половину выплаченной в браке суммы второй стороне.
Пример:
Мужчина купил квартиру за 5 000 000 руб., первоначальный взнос составил 2 000 000 руб., остаток долга – 3 000 000 руб. Через несколько месяцев он женился. В браке погашено общими усилиями 1 000 000 руб., осталось еще 2 000 000 руб.
Супруги решили развестись. Исковое заявление о разводе и разделе имущества подала женщина, потребовав с ответчика компенсацию половины уплаченной стоимости квартиры в браке. Сумма составила 500 000 руб. В качестве доказательств были представлены чеки, выписка по банковскому счету. Исковые требования удовлетворены, суд предоставил ответчику рассрочку по уплате.
Раздел ипотечной квартиры, купленной в браке
Если недвижимость приобретена в браке, дело обстоит иначе. При разделе нужно учитывать размер долей каждого из супругов, внесенных при формировании первоначального взноса. По общим правилам имущество признается совместным, и может быть поделено несколькими способами:
- Продажа квартиры и раздел полученной суммы по долям или в соответствии с судебным решением.
- Оставление недвижимости за одним супругом, который выплачивает часть ипотеки, погашенной во время брака, второму супругу.
- Выделение долей в праве собственности. В дальнейшем обе стороны могут жить в квартире, но не для всех это удобно. Обычно люди предпочитают продавать недвижимость и делить деньги.
Есть и другой вариант – оформление брачного договора. Это допускается до расторжения брака, даже если супруги уже точно знают, что будут разводиться. Альтернативой ему служит соглашение о разделе имущества, и с юридической точки зрения под данную ситуацию оно подходит лучше всего.
Заключение брачного договора или соглашения о разделе
Брачный договор и соглашение о разделе имущества – два совершенно разных документа. Контракт заключается только во время брака, а соглашение можно оформить и после развода.
У договора и соглашения есть несколько общих качеств:
- Муж и жена сами определяют, кому, что и в каких долях достанется.
- Можно поделить и долги.
- Оба документа должны быть представлены банк, но раздел производится с учетом его мнения. Если кредитор не одобрит соглашение или контракт, придется искать другие варианты или обращаться в суд.
Важно! Если стороны решили переоформить ипотеку на одного из супругов, банк может с этим не согласиться. Все очень просто: при переоформлении долга новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора. Если у супруга недостаточно высокий доход или плохая кредитная история, переоформление могут не одобрить.
Как все выглядит пошагово:
- Супруги решают, по какой схеме будет делиться имущество и долги. Если собственник муж, и ипотека оформлена до брака, жена получит только денежную компенсацию. Выделение доли маловероятно.
- Составляется договор или соглашение, документы предоставляются в банк.
- Кредитор дает свое согласие.
В завершение переоформляется ипотечный договор, вносятся изменения в закладную, перерегистрируется право собственности.
Продажа ипотечной квартиры
Это самый простой и распространенный вариант, который обычно устраивает и банки, и разводящихся. Можно выбрать любую из нескольких схем:
- Квартира выставляется на продажу. Находится покупатель, который вносит задаток в размере, равном сумме непогашенной ипотеки. Банк снимает обременение, покупатель перечисляет оставшуюся часть средств.
- Один из супругов берет кредит, погашает ипотеку, чтобы не привлекать к сделке банк. После погашения квартира продается.
Обратите внимание! Для продажи любой недвижимости нужно нотариальное согласие супруга, если она приобреталась в браке (ст. 35 СК РФ).
Переоформление ипотеки
Этот способ актуален только при согласии банка. Договор переоформляется на одного из супругов, который должен соответствовать всем требованиям кредитора. После этого в Росреестре перерегистрируется право собственности.
Сам процесс состоит из нескольких этапов:
- Стороны обращаются в банк с заявлением о выводе одного из них из состава собственников.
- При положительном решении банка недвижимость переоформляется на одну из сторон.
- Супруг-несобственник выводится из состава заемщиков по ипотечному договору, кредит рефинансируется.
В итоге один из супругов становится полноправным собственником, выплачивая второму часть суммы по ипотеке, погашенной во время совместного проживания.
Как разделить квартиру в ипотеке, если есть дети
Если есть дети, имущество все равно делится только между супругами. Исключение – выделение доли ребенка в квартире: в этом случае она в разделе не участвует. Если стороны договариваются оформить соглашение, они могут поделить общенажитое как угодно, в том числе и оставить недвижимость за одним из супругов, с которым будет ребенок.
Если все делится через суд, судья может отступить от равенства на основании ст. 39 СК РФ, и увеличить долю супруга, с которым остается ребенок. Но вместе с ней повышается и размер долга по ипотеке, если она еще не закрыта.
Раздел ипотечной квартиры без суда:соглашение о разделе ипотечной квартиры
Самый оптимальный вариант – оформить соглашение о разделе. Оно должно быть удостоверено нотариусом.
Что нужно сделать супругам:
- Договориться о распределении долей, компенсации, погашении ипотеки.
- Записаться к нотариусу, прийти на прием.
- Подписать соглашение.
В итоге каждому достается по одному экземпляру соглашения. С ним необходимо прийти в банк и переоформить ипотечный договор согласно условиям документа.
Документы для оформления соглашения
Для оформления соглашения понадобятся паспорта, выписка из ЕГРН, ипотечный договор, свидетельство о заключении или расторжении брака, справка об остатке задолженности и об уже произведенных платежах.
Расходы при оформлении соглашения
За удостоверение нотариус возьмет 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Если оказываются дополнительные услуги, расходы зависят от прайс-листа нотариуса. В среднем соглашение обходится в 5 000-10 000 руб.
Более подробно о соглашении между супругами о разделе ипотечной квартиры читайте в статье “Соглашение о разделе ипотечной квартиры (образец)”.
Раздел ипотечной квартиры в суде
Если супругам не удается договориться в мирном порядке или банк не предлагает приемлемые для всех варианты раздела, придется обращаться в суд. Заявление подается в суд по месту нахождения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).
Дело рассматривается в течение двух месяцев, но иногда срок затягивается. По результатам выносится судебное решение. Оно определяет, кому и в каких долях достанется недвижимость, кто и когда должен выплатить компенсацию части погашенной ипотеки в браке, кто становится основным заемщиком по договору с банком.
Копия решения выдается участникам разбирательств в течение 5 дней после принятия в окончательной форме. Ее же получает и банк. Документы переоформляются только после вступления решения в законную силу, т.к. до этого времени истец или ответчик могут его оспорить в апелляционном порядке.
Документы для обращения в суд
При обращении в суд истцу понадобится:
- Паспорт.
- Исковое заявление.
- Свидетельство о заключении или расторжении брака.
- Выписка из ЕГРН на спорную квартиру.
- Ипотечный договор.
- Свидетельство о рождении ребенка, если в недвижимости есть его доля.
- Справки и иные доказательства, подтверждающие погашение ипотеки за счет общих денег.
Обратите внимание! Нужно представить в суд и уведомление, подтверждающее получение копии иска ответчиком и банком. Заявления перед обращением в суд отправляют им с 2017 года истцы.
“Раздел кредитов и долгов между супругами при разводе”.
Подробно о добровольном разделе долгов между супругами в статье “Соглашение о разделе долговых обязательств”.
Заключение
Ипотечная квартира при разводе делится практически так же, как и купленная без привлечения заемных средств. Однако в процедуре участвует банк, т.к. затрагиваются его интересы.
Права кредитора должны учитываться как при оформлении соглашения или брачного контракта, так и при разделе через суд. Обычно имущество продается, а вырученные деньги делятся между супругами поровну.
Но возможны и другие варианты, все зависит от конкретной ситуации.
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – напишите свой вопрос прямо сейчас дежурному консультанту на сайте или заполните форму заявки ниже. Наши юристы свяжутся с вами в удобное для вас время. Онлайн консультация на нашем сайте бесплатная.
Квартира куплена до брака: развод и раздел имущества
Брак не служит препятствием тому, чтобы муж или жена владели собственным имуществом (вещами, деньгами, ценными бумагами, правами и т. д.). Такое имущество является личным, то есть принадлежит только одному супругу.
Он, в свою очередь, им пользуется, распоряжается с согласия или без него, второй половины.
В Семейном кодексе предусмотрена норма, изложенная в статье 36, определяющая вид раздельной (личной) собственности мужа и жены, к которой относят:
- Имущество каждого из супругов, приобретенное до нахождения их в гражданском браке. Гражданском – означает официально зарегистрированном в загсе (не путать с понятием «сожительство», которым в настоящее время фактически подменено понятие «гражданский брак»). К примеру, до женитьбы мужем была куплена машина, которой они с женой пользуются. А женой – квартира, в которой стали жить супруги. Также это может быть дорогая бытовая техника, которую купил один из супругов до свадьбы или деньги, положенные в банк под проценты, накопленные до свадьбы мужем или женой.
- Приобретенное в гражданском браке имущество для личного пользования в повседневной жизни мужа или жены, исключая предметы роскоши, драгоценности.
- Имущество, которое получено одним из супругов по безвыгодным сделкам, совершаемым, к примеру, в порядке дарения, наследования и др.
- Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности.
Аналогичная норма, определяющая виды личного имущества мужа либо жены, содержится в Гражданском Кодексе (статья 256).
Временные рамки и основание возникновения права собственности на конкретные вещи у мужа или жены – основополагающие факторы, определяющие имущество как раздельную собственность.
Если все-таки развод неизбежен, то для оставления при себе личного имущества, нажитого до брака, необходимо этот факт доказать. Аргументы будут убедительнее, если есть документы, подтверждающие факт покупки.
Это могут быть сохранившиеся чеки, квитанции, сертификаты, сберкнижка (по которой можно сделать выписку), договор и т. д.
Если таких документов нет, то тогда на помощь можно призвать свидетелей. Судебная практика по данному вопросу сложена однозначно и, как правило, у сторон разногласий не возникает.
Однако, спор может возникнуть, когда на личные добрачные средства супруги или супруга, приобретаются какие-то вещи после свадьбы.
Допустим, до брака женой была вложена хорошая сумма в банке, после замужества семья приобрела на эти деньги мебельный гарнитур, им пользовались все члены семьи, не исключая обоих супругов. Тогда, несмотря на то что вещи (мебель) приобретены в браке, совместно нажитыми их суд не посчитает.
Какие документы нужны для оформления алиментов
Это разъяснено и Пленумом Верховного Суда России. То есть этот мебельный набор будет находиться в собственности жены, при разводе достанется ей, раздел его не коснется.
Как делить деньги?
Рассмотрим тот же случай: добрачный вклад денежных средств жены в банке. После заключения брака эти деньги не тратились, а наоборот, пополнялись.
Когда дело дошло до развода, то оказалось, что эта сумма стала гораздо больше, чем была до брака.
В этом случае практика суда в основном сложена таким образом, что сначала выделяют сумму, которая была внесена до брака (в пользу того, кто ее накопил), а оставшиеся деньги, как нажитое совместно, будут поделены между обоими супругами.
Вместе с тем камнем преткновения может стать норма, предусмотренная 37 статьей Семейного Кодекса.
На ее основании судом может быть признано личное имущество того и другого супруга нажитым совместно, при выяснении, что стоимость такого имущества намного выросла за счет трудовых затрат второго супруга или вклада его личных средств в это имущество, а также если семья тратит на это общие средства. Обычно речь идет о капремонте, переоборудовании, реконструкции, создании нового имущества на основе старого, но учтены могут быть и иные улучшения.
При каких еще условиях уместен раздел?
К примеру, купленная мужем до гражданского брака машина, использовалась всеми членами семьи. В период брака взамен старой приобрели новую, а дальше случился развод.
Для того чтобы суд не признал машину общей собственностью супругов, муж должен доказать, что, находясь в гражданском браке, он приобрел ее на личные средства.
А жена должна доказать, что машина была куплена на деньги из семейного бюджета.
С другой стороны, если старая машина в процессе совместной жизни супругов претерпела капитальный ремонт (допустим, заменили либо перебрали двигатель) за счет совместного бюджета, то это тоже является поводом для признания собственности совместно нажитым имуществом. Тогда раздел при разводе неизбежен.
Если машина была куплена в кредит одним из супругов до нахождения его в гражданском браке, то половина выплаченной за это время суммы (в течение периода нахождения в гражданском браке) причитается второму супругу. Первому придется выплачивать остаток по кредиту, но зато машина остается в его собственности. Так будет осуществлен раздел.
Другой пример. До замужества жена владела собственным домом, который не был достроен. Узаконив отношения, новоиспеченный муж его достроил, сделал ремонт, позаботился о проведении коммуникаций.
При разводе муж, имея доказательства того, какие трудовые затраты были им внесены, и что им для этой цели были использованы личные денежные средства, вполне может претендовать на дом.
Судом личная собственность жены будет переведена в совместную, часть которой он может получить.
То есть мужу необходимо представить доказательства того, какие именно вложения были им сделаны и как они повлияли на увеличение стоимости этого дома. Судить о том, являются ли эти вложения существенными, следует учитывая все обстоятельства. Сюда относится объем проделанных работ по реконструкции или реставрации, уровень цен, суммы вложений и т. д.
Следует отметить, что иногда разделить нажитое имущество физически, не нарушив его целостности, невозможно (примером может быть та же машина или земельный участок, на котором стоит дом). В этом случае второму супругу будет компенсирована его часть за счет другого совместно нажитого имущества или денежных средств.
Делится ли квартира в ипотеку взятая до брака при разводе супругов
Развод – это событие, которое не проходит без последствий, главным из которых будет раздел имущества. Данный вопрос практически для всех семейных пар становится очень остро, каждый хочет доказать факт наличия своей имущественной доли.
Причем это не всегда может происходить в справедливой форме, особенно если супруги не хотят связываться с тяжелой судебной процедурой бракоразводного процесса.
Но иногда, все же лучше пройти сложную морально и материально затратную процедуру раздела имущества по закону, особенно если имеются такие нестандартные ситуации, как раздел квартиры купленной до брака в ипотеку. Как правильно делится ипотечная квартира, купленная до вступления в брак и можно ли ее решить мирным путем?
Права супругов на долю
Семейный Кодекс в статье 34 регламентирует права супругов, на равный раздел семейного имущества, нажитого в браке.
К такому относится движимое, недвижимое имущество, а также другие материальные ценности, купленные на протяжении действия официального брака за общие деньги, независимо от того, кто больше зарабатывает.
Что касаемо купленной ипотеки до брака, то ситуация неоднозначная, так как имеет множество нюансов. В зависимости от этого можно вынести 3 решения раздела недвижимости:
- Супруг, который оформил ипотеку до брака, выступает ее полноправным хозяином по документам и данная собственность не делится после развода, а второй супруг не имеет права претендовать на долю этой недвижимости. То есть собственник жилья по договору ипотеки выступает единоличным ее владельцем.
- Другая ситуация, если ипотека была оформлена до брака на одного из супругов, после регистрации брака супруги стали жить в этой квартире и совместно погашали оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту. Здесь недвижимость будет относиться как раз таки к совместно нажитому имуществу. Даже если супруга занималась домом и воспитанием детей, а ипотека погашалась из заработка супруга, то все равно такое имущество относится к совместно нажитому. При разделе на суде вы должны доказать этот факт: свидетельскими показаниями, подкрепить к делу чеки, квитанции, выписки.
- Менее редко, но иногда доказать полную имущественную собственность на ипотечное жилье, купленное до брака и выплачиваемое во время брака, можно путем приведения весомых фактов, что второй супруг без уважительной причины не работал и полностью находился на содержании мужа или жены. Такое обычно бывает, когда второй супруг признан хроническим наркоманом или алкоголиком, не имеет работы и не занимается домом и детьми. В этом случае есть шанс выиграть дело.
Просто забрать и не разделить квартиру, которая по закону будет относиться к совместно нажитому имуществу, даже если она оформлена на ваше имя – невозможно.
Если и правда, с совместного семейного дохода часть денег шло на погашение ипотеки, то по решению суда, второй супруг имеет право рассчитывать на долю квартиры, согласно половине вложенных средств.
Первоначальный взнос и погашенная задолженность до вступления в брак автоматически отходит владельцу квартиры и доказать это совсем несложно на суде.
Чтобы не делить квартиру, можно предложить второму супругу компенсировать его имущественную долю в денежном эквиваленте либо отдать равносильно этой сумме другое имущество, если вы хотите остаться при своем жилье.
Если недвижимость куплена в новостройке
Люди, которые сталкивались с ипотечным жильем, знают, что стоимость первичного жилья немного дешевле, чем на вторичном рынке, ввиду того, что она еще не введено в эксплуатацию, а иногда и вовсе находится на этапе строения.
В такой ситуации решение проблемы усложняется, так как по факту жилья нет. Если строительство закончилось и квартира полностью готова к заселению, оформляется право собственности. На это может уйти несколько лет, а к тому моменту владелец жилья может вступить в брак.
В таком случае недвижимость автоматически признается совместно нажитым имуществом и будет подлежать разделу.
Бывают исключения, но здесь необходимо очень грамотно подойти к вопросу, оценить все тонкости ситуации, судебной практики, юридические нюансы, собрать доказательственную базу. Поэтому без помощи опытного юриста не обойтись.
Ситуацию нельзя назвать справедливой, но закон в своих статьях таких оговорок не делает, поэтому имущество будет делиться поровну.
Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе
Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры.
Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса.
Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов.
Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.
Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности.
Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее.
Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.