Жск, тсж, жнк: что это за формы жкх, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать — ук или иные формы?

Что лучше ТСЖ или ЖСК? Каждая из данных форм, которая учреждается жильцами, имеет своей целью обеспечивать заботу о жилом доме, помогать при решении вопросов жилищной сферы.

При этом важным является понимание того, какие отличия ТСЖ от ЖСК.

Несмотря на то что по своей сути данные аббревиатуры определяют похожие организации, имеется существенная разница, которая будет отражаться в различных аспектах как организации, так и самой деятельности ТСЖ и ЖСК.

Что это такое

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

Прежде чем говорить о принципиальном отличие одной аббревиатуры от другой, необходимо понять, что они означают. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой организации, а именно пример товариществ, которые создаются непосредственно собственником жилья. Они необходимы для того, чтобы организовывать управление имуществом, относящимся к так называемому жилищному фонду многоквартирных построек и частных секторов. За счёт такого товарищества происходит также организации необходимых для содержания жилья услуг и распоряжение тем имуществом, что находится в долевой собственности.

ЖСК также представляет собой некие организации, а именно кооперативы, которые занимаются как жилищным, так и строительным вопросом. Соответственно, расшифровывается такая аббревиатура, как жилищно-строительный кооператив.

Эта форма создаётся для возведения и дальнейшее использование какой-либо недвижимости.

Однако она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция Жилищного кодекса РФ.

Рассматриваемые формы могут быть созданы только в качестве некоммерческой организации, так как не подразумевают главной целью получение прибыли.

Говоря о соотношении товарищества и кооператива, необходимо определить несколько критериев, которые бы отражали их сущность и значение:

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

  • организационно-правовая форма;
  • учредительные бумаги;
  • цель формирования организации;
  • способы формирования;
  • сроки;
  • участники организаций;
  • особенности осуществления деятельности хозяйственного характера.

Данные характеристики будут определять сходство и различие ТСЖ и ЖСК, а также отражать суть осуществляемой ими деятельности.

При любой форме, которая бы применялась для создания подобного рода организации, главное направление деятельности сосредотачивается на обеспечение того права, которое имеет каждый из жильцов дома, будь то многоэтажные дома или же частные сектора. Однако необходимо понимать, что первый вариант, а именно ТСЖ, более продуктивен и охватывает широкий спектр возможностей, в то время, как ЖСК вовсе устарел и в некоторых ситуациях даже не применяется.

Соотношение и сходство

Если говорить о ЖСК и ТСЖ как о двух самостоятельных организациях, то важно понимать, что каждая из них затрагивает одну и ту же сферу, а именно жилищную область отношений между гражданами.

Именно поэтому товарищество и кооператив могут соотноситься друг с другом, однако на практике подобное происходит редко, что вызвано рядом отличий, определяющихся на основании критериев и характеристик каждой отдельной формы.

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

Итак, закон определяет чёткий порядок создания любого варианта организации, в том числе если речь идёт о некоммерческих образованиях, существующих в форме кооперативов или товариществ.

Всё это регламентируется гражданским законодательством.

Говоря конкретно о таких вариантах, как ТСЖ и ЖСК, то к правовой базе уместно будет прибавить ещё и Жилищный кодекс, который напрямую устанавливает правила для участников подобных организаций и их учредителей.

Несмотря на то, что в большинстве случаев жильцы самостоятельно принимают решение о создание и регулирования подобных организаций, должно быть точное следование закону, в противном случае возможно привлечение к разным видам ответственности.

Различия форм организации

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера.

Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.[/attention]

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

Говоря о конкретно-определённых различиях между таким организациями, как товарищество собственников и кооператив жилого и строительного характера, можно определить несколько основных отличий:

  1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
  2. Цель создания. Для ЖСК главное — это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
  3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
  4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
  5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

Тсж или управляющая компания — что лучше? управляющая компания и тсж: плюсы и минусы

Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться.

Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления.

В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания — что лучше.

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

  • на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
  • информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
  • проверять выполнение работ;
  • требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
  • с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются.

Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше.

Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее — ТСЖ или управляющая компания.

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Устав организации.

Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании.

Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству.

Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже.

Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме.

Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом.

В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на ликвидацию ТСЖ времени уйдет побольше.

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать — ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. Товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей компанией об обслуживании.

Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться.

ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Читайте также:  Что будет, если не платить ипотеку: что сделает банк (Сбербанк, ВТБ 24 или другой) в случае просрочки на один день или месяц, может ли он забрать квартиру и что делать, когда платежи забирают весь доход - как должникам справиться с долгами?

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания — что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Это важно знать:  Через какое время банк продает долг коллекторам

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

  • составляется реестр собственников;
  • определяется адрес ТСЖ;
  • готовится Устав;
  • подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
  • готовят бюллетени;
  • уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
  • в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

Далее проводится общее собрание. Для легитимности должно присутствовать более 50 % жильцов-собственников квартир дома. На собрании решаются следующие вопросы:

  • выбор председателя и секретаря собрания;
  • счетной комиссии;
  • о способе управления;
  • утверждается Устав;
  • выбирают председателя и остальных лиц;
  • назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
  • выбирают место, где будет размещаться информация;
  • выбирают место хранения документов.

Блог

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать - УК или иные формы?

Начинаем с понятий, как обычно. Жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК и ЖСК соответственно, а Жилищный кодекс это ЖК РФ, чтоб не путать аббревиатуры) признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В рамках данной статьи мы не касаемся связанных с ЖСК вопросов именно строительства МКД, цель несколько иная у нас.

Из вышеприведённого понятия кооператива (а это ст. 110 ЖК РФ) понятны две связанные цели:

  • удовлетворение потребностей граждан в жилье;
  • управление МКД.

Ну и первый интересный момент — членами кооператива могут быть юридические лица, которые потребностей в жилье не имеют, в отличие от граждан — членов кооператива. У юридических лиц несколько иные потребности.

В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление кооперативом является одним из трёх способов управления МКД, в указанной норме кооперативы перечислены наряду с ТСЖ. Вот мы и постараемся в рамках статьи осветить некоторые моменты, связанные с выбором данного способа управления.

Во-первых, если МКД введён в эксплуатацию, а после создаётся кооператив (мы не касаемся ЖСК), то «мертвой» становится норма ч. 2 ст. 110 ЖК РФ, где указано, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, ибо никакого «приобретения» МКД членами кооператива не происходит.

Предположим, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления — управление кооперативом. Оспаривать принятое решение можно на общих основаниях, опираясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, а реально выход в суд имеет смысл только в том случае, если имеются доказательства ничтожности принятого решения (отсутствие кворума).

Первое, что настораживает: в ряде случаев на общем собрании собственников вопрос о создании кооператива в повестку дня не включается и не обсуждается. Почему? Всё просто: кооператив заранее кто-то создал. И это необязательно собственники помещений в указанном МКД.

А попробовал бы кто создать без общего собрания ТСЖ и управлять домом… А кооператив создать можно, представьте себе, не спрашивая мнения собственников помещений. А теперь почувствуйте разницу: решить на ОСС создать кооператив и выбрать его для управления своим МКД или согласиться с предложением «уже готового кооператива» поуправлять домом… Не смущает ничего?

При этом части 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ не требуют обязательного приобретения, строительства или реконструкции МКД. Там указано, что члены кооператива своими средствами участвуют во всём этом.

Но закон не содержит требования о том, чтобы в каждом случае имело место что-то из перечисленного. Учитывая ст.

161 ЖК РФ, где один из вариантов способа управления — кооператив, выходит, что управление МКД кооперативом необязательно подразумевает вначале строительство или реконструкцию МКД. Главное — последующее содержание (смысл его раскрыт в ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Идём далее… Следует понимать, что кооператив не является управляющей организацией, то есть договор управления с собственниками помещений в МКД кооператив НЕ заключает.

  • Жилищный кодекс РФ, перечисляя способы управления МКД, проводит тем самым разграничение, которое даёт основания сделать такой вывод:
  • Статья 161 ЖК РФ:
  • 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

  2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

  3. управление управляющей организацией.

Соответственно, кооператив — самостоятельный способ управления МКД.

Это согласуется с давно высказанной позицией Президиума ВАС РФ и также ВС РФ, которые неоднократно указывали, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива, в том числе созданного до введения ЖК РФ в действие, исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном порядке. (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 года № 11333/10, Определение ВС РФ от 10 сентября 2015 года № 305-КГ15-1770 по делу № А40-27092/2014).

При этом согласно ч. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, то есть на них распространяются положения интересной ст. 123.3 ГК РФ:

«1. В течение трёх месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

2. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесённой части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.».

Как видим, кооператив вполне может подвести своих членов под субсидиарную ответственность. Даже при наличии прямых договоров с РСО не исключается возможность образования кредиторской задолженности перед подрядчиками. А бухгалтерский баланс не обманешь — если имеются убытки, кооператив должен будет их покрыть за счёт дополнительных взносов членов.

При этом ни суд, ни иные органы не вправе диктовать размер таких взносов и порядок их внесения.

Кстати, если говорить о кредиторах, то у кооператива это не только РСО, но и подрядчики.

И получается, что если есть убыток по причине, например, неплатежей «за квартплату», то кооператив может не заниматься истребованием дебиторской задолженности, а вынести на собрание членов кооператива вопрос о покрытии убытков допвзносами. Фактически, деньгами членов будет предложено закрыть чужие долги.

Если вспомнить, что для создания кооператива требуется всего пять лиц (если буквально читать ст.

110 ЖК РФ, то физическое лицо хотя бы одно, а прочие могут быть юрлицами), которые могут и не быть собственниками помещений в МКД, то вполне понятна перспектива — начнётся активная агитация за вступление в члены кооператива.

Да, это не ошибка! Членство в кооперативе не зависит от наличия (отсутствия) у лица какого-либо права на недвижимость; судебная практика уже устоялась по данному вопросу.

Следите за руками: если вдуматься в положения ст. 117 ЖК РФ, то видим, что управление легко можно свести к абсурду: достаточно 3 членов кооператива из 5, чтобы собрание членов кооператива состоялось. Учитывая, что ЖК РФ не требует, чтобы члены кооператива имели более 50% площади помещений в МКД, получается, что все вопросы могут решаться при минимальном участии собственников…

Если взглянуть на ч. 1 ст. 111 ЖК РФ, то можем сделать вывод о том, что кооператив может быть организован вообще без участия собственников помещений в существующем МКД! То есть абсолютно посторонние лица могут принять решение о создании кооператива.

Но не стоит путать вопрос создания кооператива и вопрос выбора способа управления; последний вправе решать исключительно собственники помещений в МКД.

Таким образом, возможна ситуация, когда на ОСС приходит некое лицо о предлагает выбрать выбрать уже созданный некими лицами кооператив для управления МКД. Это фактически «мягкий захват» дома.

Из ч. 1 ст. 112 ЖК РФ следует, что она не имеет исключений в ситуации создания кооператива в уже построенных МКД. Соответственно, если выбран способ управления — управление кооперативом, число членов кооператива не может быть больше, чем число квартир в доме.

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК.

Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК 17855

1

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

  Заявление на реструктуризацию долга по коммунальным услугам

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).
Читайте также:  Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного, всех прописанных?

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

ТСН как орган управления МКД 30444

2

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Реорганизация ЖСК в ТСЖ

Ещё в 2004 году сомнений в реорганизации ЖСК не возникало. Ст.14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ прямо указывала на то, что это обязанность ЖСК. Построили, выполнили свою функцию – переходите в новую форму.

Через два года обязанность стала правом. И это положение сохраняется до сих пор: согласно ст.122 ЖК РФ общее собрание членов ЖСК решает, преобразовываться ЖСК в ТСЖ или нет.

В середине этого года предпринималась попытка снова обязать кооперативы преобразовываться в товарищества: предполагалось уточнить, что дом может находиться на управлении ЖСК только до того момента когда последний член кооператива не выплатит пай.

После этого принимается решение о реорганизации ЖСК в товарищество или новом способе управления МКД. Если общее собрание членов ЖСК такие решения не принимает, вмешивается орган местного самоуправления, — проводит открытый конкурс по отбору УО.

Проект Федерального закона появился на официальном портале для опубликования правовых актов 1 марта 2020 года. Но воз и ныне там, не наблюдается никаких подвижек, проект всё ещё находится на стадии публичного обсуждения.

Почему было бы неплохо, если бы поправку всё же приняли? Логично, что следующей формой управления МКД после того, как ЖСК выполнил свою основную функцию – построил дом – должно стать ТСЖ. Если кооператив имеет сплочённое собрание членов и устоявшуюся эффективную систему управления домом, то сохранить её можно только, преобразовавшись в товарищество.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы 6206

2

Порядок реорганизации ЖСК

Процесс преобразования кооператива в товарищества проводится с опорой не только на ст.122 гл.11 ЖК РФ, но и на:

  • ст.57, 58, 59 ГК РФ;
  • Федеральный закон от 08.08.2001 N129-ФЗ.

Вначале собирается общее собрание членов ЖСК и принимает решение о переустройстве в ТСЖ. Затем это решение проходит государственную регистрацию.

Рекомендуем в повестку дня при проведении общего собрания членов ЖСК включить вопросы:

  • выбора председателя и секретаря собрания;
  • реорганизации ЖСК в ТСЖ;
  • утверждения устава товарищества;
  • выбора правления (и его председателя) и ревизора ТСЖ;
  • передаточного акта.

Для государственной регистрации реорганизации, согласно ст.14 N129-ФЗ, понадобятся:

  • заявление о государственной регистрации ЮЛ, созданного при преобразовании (форма);
  • устав ТСЖ;
  • решение общего собрания членов кооператива о реорганизации;
  • передаточный акт;
  • документ о госпошлине (4000 рублей);
  • справку из Пенсионного фонда России, что страхователь предоставил данные о работающих у него застрахованных лицах, о страховых взносах и о страховом стаже.

Регистрация реорганизации ЖСК займёт 5 рабочих дней, на шестой день выдаётся свидетельство об изменениях в ЕГРЮЛ.

Автор публикации

не в сети 5 часов

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство, реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

ВАЖНО! Для того чтобы организовать ЖСК необходимо как минимум 5 человек.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

  Среднее потребление электроэнергии в месяц на человека

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.

Существует два способа получения средств на строительство дома:

  • разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
  • долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Как подготовиться к созданию ТСЖ

Создание ТСЖ и отказ от услуг управляющей организации требуют серьезной подготовительной работы.

Инициативная группа

Если вы — инициатор создания в доме ТСЖ, вам нужно найти среди собственников помещений как минимум троих активных единомышленников. Эти люди затем, скорее всего, станут членами правления ТСЖ.

Проект по созданию ТСЖ

Инициативная группа, прежде чем собирать жильцов и агитировать за ТСЖ, должна между собой обсудить ряд вопросов и спланировать дальнейшую работу.

Первый вопрос, на который надо ответить, это причина создания ТСЖ. Зачем, почему, для чего, чем это лучше текущего положения. Сразу надо подумать о планах на ближайший год и на будущие годы.

Должен быть долгосрочный проект с целями и задачами, иначе инициатива не найдет поддержки у соседей.

Помимо конкретных действий по улучшению жизни дома, нужно продумать, как это реализовать, за счет чего.

Расчеты

Нужно составить смету доходов и расходов ТСЖ на ближайший год. Информацию по стоимости разных видов работ и зарплатам можно узнать у председателей уже созданных в вашем районе ТСЖ, а можно самостоятельно запросить расценки у поставщиков и будущих работников. Это работа не на один день, но она очень важна для дальнейшего успеха всего проекта.

Организационные вопросы

Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.

До проведения общего собрания собственников нужно подготовить устав товарищества и документы для проведения ОСС. С этим может помочь юрист. Ни одна статья в интернете по данной теме не может охватить всех нюансов, а их при организации ТСЖ может проявиться много. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому юридическая консультация может быть полезна.

Что делать?

Каждое ТСЖ не в силах бороться с ИФНС и пожаловаться в суд, поэтому часть из них согласилась с доводами Минфина и ФНС и заключила агентские договора или платит минимальный налог. Но можно, оставшись в рамках закона о некоммерческой организации, снизить риски столкновений с налоговыми инспекторами иными методами, а именно — перевести оказание услуг на сторонние лица.

Для этого достаточно прочесть мою предыдущую статью о том, как все таки быть выгодно предпринимателем.

Если ФНС придирается к расходам, которые осуществляет ТСЖ и говорит о том, что они относятся к предпринимательской деятельности, то тогда проще и дешевле будет передать выполнение этих работ индивидуальным предпринимателям по договору оказания услуг (стрижка газона, ремонт дома, уборка территории и т.д.).

В этом случае: жильцы формируют план расходов по коммунальным услугам, а ТСЖ оформляет договоры с организациями, оказывающими данные услуги и во всех случаях является посредником. При таком раскладе управдом — управленец финансами ТСЖ, он формирует план расходов и доходов с жильцами и заключает договора под эту смету. Т.е.

жильцы платят в ТСЖ только за услуги управления домом, а само ТСЖ занимается администрированием, Доказать в этой ситуации (исходя из логики судебных решений), что взносы не являются целевыми будет сложно.

Читайте также:  Как составить, где оформить и зарегистрировать договор дарения квартиры в простой письменной форме? Скачать образец и бланк договора супругу, несовершеннолетнему, родственнику

Налоговая служба может задаться вопросом: а почему не платится минимальный налог с управления, но и в этом случае сумма штрафов и пени будет слишком незначительной для налоговых органов, чтобы тратить время на их взыскание.

Таким образом, если мы не хотим больших счетов за обслуживание дома, то это необходимо делать самому или по крайней мере участвовать: организовывать ТСЖ и участвовать в управлении домом: принимать доходную и расходную часть, проверять использование средств и т.п.

Тсж или тсн — как правильно

С 1 сентября 2014 года в ГК РФ внесли изменения, согласно которым одной из форм некоммерческой организации стало товарищество собственников недвижимости (ТСН). Какое-то время люди путались, как нужно регистрировать ТСЖ (как ТСЖ или как ТСН) и как правильно оформлять документы, в частности, устав.

  • В статье 135 ЖК РФ говорится о ТСЖ, как о виде ТСН:
  • 1. Товариществом собственников жилья
  • признаетсявид товариществ собственников недвижимости , представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме…
  • В Письме Федеральной налоговой службы от 27 марта 2020 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” разъясняется, что регистрировать в налоговой нужно ТСН (Ж) или ТСН (К):

…Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.

12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества — “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.

  Надо ли платить взносы в ТСН, если не пользуешься участком?

За образец Устава, как показывает практика, можно брать Устав ТСЖ (например, образец есть в системе “КонсультантПлюс”), исправив в документе организационно-правовую форму. «Товарищество собственников жилья “Ромашка” — неправильно, “Товарищество собственников недвижимости (жилья) “Ромашка» — правильно. Сокращенное наименование будет таким: «ТСН (Ж) “Ромашка”.

В этой статье мы используем сокращение ТСЖ (как в Жилищном кодексе) — так короче и привычней. Подразумеваем под этим ТСН (Ж).

Чтобы в дальнейшем проводить ОСС было проще

ЖСК, ТСЖ, ЖНК: что это за формы ЖКХ, как идет работа в этих кооперативах, есть ли отличия этих ассоциаций от управляющей компании или нет, что выбрать

В соответствии со статьей № 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ЖСК имеет право взимать коммунальные платежи за услуги на законодательном уровне, в следующих случаях:

  1. Когда дольщик подписал акт приема и передачи недвижимости. В таком случае, оплата за оказанные жилищно-коммунальные ресурсы проводится напрямую ЖСК или организациям, нанятым для обслуживания дома.
  2. После подписания договора на обслуживание новостройки. Подписав акт, жилец обязуется сдавать показания электрического счетчика; показания газа и водоснабжения с целью расчёта суммы платежей к оплате.

Внимание! Размер оплаты жилищных услуг определяется соответствующим документом ЖСК, а именно «Уставом кооператива». Он фиксирует способ и сумму оплаты за потребление коммунальных ресурсов.

  • Итак, согласно пункту 2 статьи № 153 ЖК РФ, ЖСК уполномочено взимать оплату с дольщика за оказываемые жилищные услуги до и в момент регистрации права на недвижимость лишь в том случае, если будущий владелец подписал акт купли-продажи.
  • Жилищно-строительный кооператив не имеет полномочий взыскивать с дольщиков новостройки предварительной оплаты по коммунальным платежам!
  • Подробнее о том, что такое ЖСК, а также о правах и обязанностях участников можно узнать тут.

  Как правильно внести изменения в кадастровый паспорт дома

Кто должен платить взносы в фонд

Обязательно платить специальные взносы в резервный фонд будут все члены ТСЖ. Для остальных собственников помещений в МКД есть особый порядок.

Обязательные платежи и взносы членам ТСЖ орган управления товарищества определяет в соответствии с уставом. Это предусмотрено ч. 8 ст. 156 ЖК РФ.

При этом резервный фонд может формироваться не только за счет взносов собственников, но и из иных поступлений.

Например, в резервный фонд можно перечислять доход от хозяйственной деятельности товарищества или другие доходы ТСЖ (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ).

Вопрос

Поступления в резервный фонд могут быть разовыми и под конкретные работы?

Законодательство не ограничивает периодичность поступлений взносов в резервный фонд. Цели использования средств фонда и его источники определяет общее собрание членов ТСЖ в соответствии с уставом товарищества.

Собственники помещений в МКД, которые не стали членами ТСЖ, не обязаны платить взносы в резервный фонд «по умолчанию». Дело в том, что для собственников — не членов товарищество может устанавливать размер обязательных платежей, связанных только с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Ведь в обязательном порядке такие собственники должны оплачивать:

  • содержание жилого помещения;
  • коммунальные услуги;
  • взносы на капитальный ремонт.

Часть экспертов говорит о том, что собственники, не ставшие членами ТСЖ, не должны платить дополнительные взносы, в том числе в резервный фонд товарищества. У них нет правовых оснований платить в организацию, членом которой они не являются. Такие выплаты от не членов похожи на благотворительность или дарение.

Исходим из того, что большинство собственников помещений в МКД должны быть членами товарищества. В противном случае общее собрание собственников должно принять решение о ликвидации ТСЖ. Это предусмотрено ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Значит, большинство собственников — члены ТСЖ, которых вы можете обязать платить дополнительные взносы.

Мы не рекомендуем давить на собственников — не членов, требовать выплат в резервный фонд ТСЖ. Вероятность положительно решить такой спор в суде равна статистической погрешности.

Обязать не членов платить дополнительные взносы можно только в резервный фонд МКД, но не в резервный фонд товарищества.

Решение о создании резервного фонда МКД, о распоряжении его средствами принимает общее собрание собственников помещений в МКД. Это следует из ст. 153, ч. 6 ст. 155 и ч. 1 ст.

158 ЖК РФ и подтверждается судебной практикой. О том, как работать с резервным фондом МКД, мы расскажем в следующих номерах журнала.

В каком случае кооператив становится поставщиком коммунальных услуг?

Купив квартиру в новостройке, владелец автоматически становится носителем статуса «совладельца общего имущества многоквартирного дома», его главная обязанность – управление домом совместно с другими совладельцами квартир в новостройке.

Чтобы получить должный уровень коммунального обслуживания владельцы ЖСК должны заключить договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг.

Согласно ПП Российской Федерации от 14.02.2012 № 124, исполнителями коммунальных услуг могут быть:

  • товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • ЖК;
  • управляющие компании;
  • жилищно-строительные кооперативы;
  • ресурсоснабжающие организации (РСО).

ЖСК становится полноправным поставщиком коммунальных услуг лишь в том случае, если:

  1. новостройка находится при управлении товарищества собственников жилья либо жилищных кооперативов;
  2. здание зарегистрировано государственными органами власти;
  3. заключены акты на предоставление жилищно-коммунальных услуг совладельцами многоквартирного дома.

При других способах управления новостройкой, исполнителями коммунальных услуг могут быть:

  1. управляющие организации, при наличии заключенных договоров с каждым владельцем квартиры, согласно статьи № 155, часть 4 ЖК РФ;
  2. лица, осуществляющие коммунальное обслуживание дома по заключенному договору с каждым владельцем квартиры исключительно написанное или заполненное от своего имени (статья № 164, часть 2 ЖК Российской Федерации).

Об отличиях ЖСК от других органов управления мы рассказывали в этой статье,

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство, реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

ВАЖНО! Для того чтобы организовать ЖСК необходимо как минимум 5 человек.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.

Существует два способа получения средств на строительство дома:

  • разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
  • долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Взнос на капремонт

Капитальный ремонт ЖСК – это накопление материальных средств собственниками жилья многоквартирного дома с целью осуществления ремонта здания в будущем.

Платятся подобного рода взносы ежемесячно в течение всего срока эксплуатации дома. Сумму взноса устанавливает законодательная или региональная власть.

За собственниками жилья оставляют право выбирать способ создания фонда для осуществления капремонта.

Справка! Взносы на капремонт ЖСК вносятся вместе с платежами за коммунальные услуги + расходы по содержанию дома. Если владелец жилья проигнорировал ежемесячный взнос, то с него будет взыскиваться 0.1% от общей суммы установленного взноса.

ЖК долевым участникам многоквартирных домов предлагает два пути создания фонда:

  1. на счет некоммерческого юридического лица, созданного областной администрацией;
  2. накопление взносов на специальном счету.

Согласно, статьи № 44 Жилищного кодекса РФ принятой в 2013 году, долевые собственники уплачивают взносы в фонд капитального ремонта самостоятельно.

Также на плечах долевых участниках кооператива остаются принятие решений подобного спектра косвенно относящиеся к уплате ежемесячных взносов на капремонт:

  • выбор кредитной ссуды, где будет открыт счет;
  • выбор претендента на открытие лицевого счета и совершения финансовых операций;
  • выбор лица, задача которого контролировать сроки и перечень выполненных работ по капитальному ремонту.

Права и обязанности председателя

Председатель ЖСК – лицо выбранное членами совета, с целью осуществления контроля работы ЖСК. Председатель имеет следующие права и обязанности перед совладельцами:

  • Проводить переговоры с управляющими организациями о переходе дома под их управление.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *