Тсж и ремонт мкд: текущий и капитальный, в том числе крыши дома, делают ли за свой счет, а также каковы нюансы принятия решения и заключения договора

• Жильцы многоквартирного дома должны приложить достаточные усилия при решении вопроса о ремонте крыши и кровли в своём доме.
• Этот вопрос важен и потому, что нужно решить, откуда будет идти финансирование этого процесса.
• Рассмотрим, каким образом нужно действовать собственником жилья, куда идти и обращаться, если появилась необходимость ремонта крыши многоквартирного дома.

Ремонт крыши многоквартирного дома

Виды протечек кровли многоквартирного дома

Протечка в квартирах многоквартирного дома, которые расположены на последних этажах, происходит довольно часто, и это объясняется тем, что со временем ухудшается качество покрытия крыши.

Насколько быстро и оперативно отреагирует жильцы дома, и обратиться в организацию для заказа выполнения ремонта крыши зависит то, какими будут затраты на процесс ремонта крыши, и насколько сложно будет устранить эту проблему.

Протечки крыши в многоквартирном доме могут быть по разным причинам и их принято разделять на следующие виды:

• – протечки снегового характера. Такие протечки происходят, когда активно начинают таить снежные массы на крыше или если снежные слои стали отставать из-за тёплой поверхности крыши;
• – протечки на крыше могут возникнуть из-за длительных и обильных ливней или дождей;
• – протечки, так называемого мерцающего типа. Когда протечки носят беспорядочный характер, возникают без особых оснований, могут возникнуть из-за неправильного монтажа кровли, если на крыше в кровле присутствует микротрещины;
• – протечки, так называемого, сухого типа. Такие протечки возникают на потолках или стенах в квартирах, и вызвано конденсатом, который накапливается под кровлей.

Причины протечек

Протечки могут возникнуть по следующим причинам:

1. – если произошло нарушение работоспособности материалов, из которых изготовлена кровля, или вышел срок допустимой эксплуатации материала;
2. – если строительство и ремонт кровли выполняли из материалов с производственным дефектом или из второсортных материалов;
3. – если произошло нарушение структуры материалов, из которых сделана кровля, присутствует повреждение покрытия кровли при механических воздействиях;
4. – при наличии внешних факторов, например температурных перепадов, при воздействии ультрафиолетовых лучей или обилия влаги;
5. – если произошел  срыв листов с крыши.

Чтобы избежать протечек крыши в многоквартирном доме, необходимо хотя бы 2 раза в год, например, весной и осенью, приглашать работников из ЖКХ, чтобы они делали и производили плановые осмотры крыши и кровли.

Кто оплачивает ремонт крыши многоквартирного дома

Для проведения ремонтных работ крыши и кровли в многоквартирном доме требуются большие финансовые затраты. Если выполнять ремонт частичного характера, то можно минимизировать расходы, такой ремонт можно делать, если присутствует незначительные повреждения кровли и ее элементов. Проведение капитального ремонта крыши дома потребует заметно больших затрат.

При частичном ремонте крыши в многоквартирном доме производится замена определенных кровельных элементов, которые не пригодны для дальнейшего использования. Такой ремонт делают в случае возникновения протечек, при повреждениях кровельных фрагментов, если произошло снижение звукоизоляция крыши, и при ухудшении состояния теплоизоляции крыши.

Также иногда частичный ремонт кровли многоквартирного дома могут делать для того, чтобы улучшить внешний вид дома и кровли. Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома производят, как правило, если кровля сильно обветшало, ухудшилось состояние, или были выявлены повреждения, которые носили серьезный характер.

Виды работ

При проведении работ по капитальному ремонту крыши многоэтажного дома могут выполнять следующие виды работ:

1. – выполнение замены несущих элементов конструкции;
2. – выполнение замены, так называемого, пирога кровли;
3. – замена водосточной системы;
4. – выполнение противопожарной обработки элементов из дерева;
5. – выполнение регулирование уровня влажности и температуры до нормы.

Определение того, в какой очередности будут выполняться работы по восстановлению кровли и насколько длительными по времени они будут, зависит от разных факторов. Имеет значение характер и масштаб повреждение крыши многоэтажного дома, Какие требуются изменения конструкции, из чего сделаны материалы кровли.

Проводить или нет ремонтные работы, будут они капитальные или частичного характера, решать нужно после проведения обследования крыши специальными работниками.

Необходимо составить подробный список необходимых ремонтных работ, какие материалы и ресурсы потребуются для ремонта кровли, какие нужно подготовить инструменты и технику.

Начинать ремонт крыши многоквартирного дома можно, когда будет решен вопрос о том, откуда будет идти финансирование ремонта.

Оплата ремонтных работ крыши жильцами

Жильцам дома, которые решили организовать процесс ремонта крыши, сразу должны решите вопрос того, за чьи средства будет проводиться ремонт кровли многоэтажного дома. Можно вопрос финансирования ремонта крыши дома решить несколькими вариантами.

Поскольку кровля дома это общедомовое имущество, тоже его ремонт могут быть ответственен и собственники квартир с верхних и остальных этажей.

По закону России, все владельцы квартир вносит средства по статье затрат на содержание дома, и как результат на них идёт распространение по обязанности оплаты по ремонту помещений.

Кровля дома является общее общим имуществом, также как и технические этажи, и чердачные помещения. Согласно жилищному кодексу Российской Федерации, капитальный ремонт, который относится к объектам общедомового имущества, выполняется за счет средств владельцев недвижимости в доме. Поэтому затраты на содержание и выполнение ремонта объектов общего имущества должна быть распределена на всех владельцев квартир в доме, пропорционально их площади квартиры.

Если владельцы квартиры не сделали приватизацию, то владельцам недвижимости по закону считается муниципалитет. Проживающие в этой квартире, то есть наниматели жилья, согласно жилищному кодексу России, должны заплатить деньги за ремонт текущий, а вот оплата капитального ремонта относится к обязанностям муниципалитета.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать. 

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме: 

• — лестничные площадки, лестницы; 
• — лифты, шахты; 
• — коридоры; 
• — технические этажи, чердаки и подвалы; 
• — крыши; 
• — ограждающие и несущие/ненесущие конструкции; 
• — земельный участок; 
• — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. 

При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации.

Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт.

Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018). 

В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017). 

В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин.

Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности.

В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах. 

Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки.

ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт.

Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько. 

К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации.

Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд.

Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью. 

Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома.

Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома.

Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома. 

Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья. 

Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания. 

Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения.

При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). 

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт. 

ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64. 

К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад.

Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД. 

Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание.

При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом.

Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги. 

Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал. 

Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена. 

ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ: 

1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. 
2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД. 

Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10835/kogda-krysha-ne-vklyuchaetsya-v-obschee-imuschestvo-sobstvennikov-v-mkd

Новые правила оплаты капитального ремонта в многоквартирном доме

В настоящее время по самым скромным оценкам треть многоквартирных домов (МКД) в РФ изношены и нуждаются в капитальном ремонте. 

Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

До вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее Закон № 271-ФЗ) капитальный ремонт помогал проводить фонд реформирования ЖКХ.

Теперь фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. После вступления в силу Закона № 271-ФЗ за капитальный ремонт будут платить собственники жилплощади в многоквартирных домах. Платежи за капремонт являются обязательными.

Размер ежемесячной платы в каждом регионе устанавливается отдельно и будет варьироваться от 5 до 7 рублей с квадратного метра.

К 2014 году органы местного самоуправления обязаны создать фонд капитального ремонта и назначить регионального оператора, который будет ремонтировать жилфонд и своевременно публиковать информацию о состоянии ремонтируемых домов в сети интернет.

На первый взгляд всё предельно ясно, более того, в некоторых регионах и до принятия указанного закона за капитальный ремонт жилых домов платили собственники, однако вокруг этого документа ходит множество домыслов и слухов о том, как будут собираться и расходоваться эти деньги. Далее рассмотрим плюсы и минусы Закона № 271-ФЗ, его новшества, и как это отразиться на кошельках рядовых граждан.

Новый закон, по сути, не привнес новую норму в гражданское право, так как в ГК РФ (ст. 210) и в ЖК РФ (п.1 ст. 158) четко прописано: ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках.

Другими словами, человек, купивший, приватизировавший или иным способом получивший право собственности на квартиру в многоквартирном доме, получает не только права, но и обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии (ремонт крыши, фасада, фундамента и т.д.).

Закон № 271-ФЗ, признавая плату за капремонт обязательной для всех собственников, направлен на создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке.

По данным Росстата в конце 2011 года в РФ насчитывалось 20,5 млн квадратных метров аварийного жилья, а также почти 80 миллионов – «ветхого». Удельный вес таких жилищ в общем объеме жилищного фонда составляет 3%.

По неофициальным данным, еще примерно столько же фактически являются аварийными, но таковыми не признаны, т.к. у местных бюджетов просто нет средств на расселение жильцов из таких домов. Сумма, необходимая для приведения жилого фонда в надлежащее состояние, для бюджета неподъемная.

Вполне целесообразно то, что собственники будут выполнять предусмотренную законом обязанность содержать свое имущество.

Но, учитывая неприятную закономерность, когда деньги исчезают, либо используются не по назначению, гражданам необходимы гарантии, что эти средства не разворуют и направят на цели, для которых осуществлялся их сбор. Закон № 271-ФЗ решает эту проблему следующим образом:

1-й вариант: до конца 2013 года регионы РФ должны создать фонд капитального ремонта и учредить государственное предприятие – регионального оператора.

Региональный оператор будет проводить капитальные ремонты на средства, которые будут поступать в фонд по плану, в который будет включен каждый многоквартирный дом в субъекте РФ. Составлять такие списки будут органы местного самоуправления.

Реестры будут находиться в общем доступе, и каждый гражданин сможет следить за продвижением очереди на ремонт. В каждом регионе для жильцов будет установлен свой размер платы, но при этом федеральный и региональный бюджеты будут софинансировать капремонты.

Данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ. Как было отмечено выше, собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого.

По общему правилу чиновники разрешают использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику.

Остается только догадываться каким образом будет сформирована очередь, и кому выделят в первую очередь помощь, а чей дом отремонтируют через 10 лет;

2-й вариант: ТСЖ вправе открыть собственный специальный счет, на который собственники будут перечислять взносы на капитальный ремонт в целях формирования фонда капитального ремонта. При этом средства с такого счета могут быть использованы только для капитального ремонта и ни для чего другого.

В случае если Управляющая компания своевольно повысит размер взноса на капитальный ремонт, собственники за защитой интересов могут обратиться в суд.

Рассмотрим пример: Решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан.

Из материалов дела: Истец И.А.П. обратилась с исковым заявлением к ООО «Жилкомзаказчик», мотивируя свои требования следующим: Обслуживание дома, в котором она является собственником квартиры, осуществляется управляющей организацией ООО «Жилкомзаказчик» (УК).

Несмотря на то, что общим собранием собственников жилья решение о проведении капитального ремонта дома не принималось, размер взносов не устанавливался, от управляющей компании предложений о сроках проведения капитального ремонта не поступало, УК взимает плату за капитальный ремонт дома.

Истец неоднократно обращалась в управляющую компанию с просьбой прекратить начисление по данной статье, однако в нарушение требований ст. 44 и 158 Жилищного кодекса РФ и при отсутствии какого-либо иного решения собственников жилых помещений, расположенных в доме №, УК продолжила начислять и удерживать плату по статье «капитальный ремонт» для жителей указанного дома.

Истец просит признать действия УК по начислению платы за капитальный ремонт, незаконными и обязать УК прекратить начисление по данной статье и произвести истцу выплату наличными или перечислением на банковский счет излишне уплаченные суммы за капитальный ремонт.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковое заявление И.А.П. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Принятие решения о ремонте общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме отнесено статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников жилья.

Как установлено судом, истцом заключен договор управления многоквартирным домом с УК, по условиям которого управляющая организация обязуется оказать комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующимся его помещениями лицам. Пунктом 4.9 Договора управления предусмотрено указание в выставляемом Управляющей организацией платежном документе в составе начисленной платы за жилое помещение платы за капитальный ремонт общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме при условии принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта общего имущества собственников в соответствии со ст. 44 и 158 ЖК РФ. Согласно пункту 4.18 Договора управления капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника на основании дополнительного соглашения к договору, подготовленного на основании решения общего собрания собственников помещений.

Ответчиком не представлено доказательств того, что собственниками помещений многоквартирного дома (адрес) принималось решение на общем собрании о сроках проведения капитального ремонта многоквартирного дома и об оплате расходов на проведение капитального ремонта. В нарушение условий пункта 4.18 Договора управления дополнительное соглашение к нему о проведении капитального ремонта не заключалось.

Произведенный ремонт кровли не дает основания для взыскания этих средств с собственников жилья путем ежемесячного сбора средств, поскольку доказательств утверждения на общем собрании собственников сметы и порядка оплаты этих работ не имеется. Тем самым ответчиком нарушены положения ч. 2 ст. 158 ЖК РФ, оснований для сбора с собственников жилых помещений в многоквартирном доме платы за капитальный ремонт у ответчика не имелось.

Протоколом общего собрания собственников дома подтверждено установление размера платы на содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Однако из представленных истцом квитанций и представленной ответчиком выписки из лицевого счета следует, что наряду с начислением платы за содержание жилья истцу производилось начисление платы за капитальный ремонт отдельной строкой в размере N руб.

, что противоречит представленному ответчиком решению общего собрания.

При таких обстоятельствах следует признать обоснованными требования истца о незаконности установления ответчиком платы за капитальный ремонт истцу и перерасчете платы, которые следует удовлетворить в пределах заявленного истцами требования.

Вывод: второй вариант является предпочтительным. Прежде всего, капитальный ремонт не привязан к установленному чиновниками плану, следовательно, сделать его можно раньше, чем в порядке очереди.

Кроме того, собственники сами устанавливают размер ежемесячных взносов (размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не должен быть менее, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ). Ремонтные работы выполняют управляющая компания или любая другая организация по решению собственников.

Банк перечислит деньги подрядчику только после того, как владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.

Важно: в соответствии со ст.

175 ЖК РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Таким образом, если полномочия ТСЖ выходят за рамки ст. 175 ЖК РФ, то оно должно открывать счета у регионального оператора, либо дробиться на отдельные ТСЖ.

В случае если собственники многоквартирного дома до 2014 года не определятся, каким образом собирать средства на капитальный ремонт общего имущества, они «по умолчанию» попадают в региональный фонд. Так или иначе избежать капремонта не получится.

Более того, в соответствии со ст. 165 ЖК РФ, взнос на капремонт является обязательным платежом, и за просрочку платежа предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Решение собственников об отказе от уплаты будет являться незаконным. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД принимается на общем собрании собственников помещений.

Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора, либо по собственной инициативе.

Возникает вопрос: Что делать если пришло время делать ремонт, а средств недостаточно?

1. Можно взять кредит в банке под поручительство регионального фонда.
2. Перейти в региональный фонд и затем платить ему, пока не будет погашена сумма, потраченная на капремонт.

Следует отметить, что ТСЖ, которое перечисляло денежные средства в региональный фонд, может выйти из него и открыть специальный счет.

И если плановый ремонт в его доме еще не был произведен, денежные средства будут перечислены на спецсчет.

Если ремонт уже произведен, но перечисленных средств не хватило, и фактически доплачивал региональный фонд, то ТСЖ должно сначала погасить долг, и только потом открывать спецсчет.

Итак, собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Как быть нанимателям муниципальных квартир? В муниципальных квартирах собственник – муниципалитет. Значит, и платить должен муниципалитет. Люди, которые живут в муниципальных квартирах, от уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются.

Такой позиции придерживается и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 11 сентября 2013 г. № 17АП-9691/2013-ГК).

Из материалов дела: ООО «Единый РКЦ» г.

Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «город Ижевск» о взыскании 634 635 руб. 34 коп.

долга за услуги по капитальному ремонту многоквартирных домов, где администрация является собственником некоторых квартир; 50 000 руб., 00 коп. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики с муниципального образования за счет казны муниципального образования в пользу ООО взыскано 470 404 руб. 97 коп. долга, а также 62 408 руб. 10 коп. в возмещение судебных расходов.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Считает недоказанным факт принадлежности ответчику квартир в спорных домах. Указывает на отсутствие решения собрания собственников помещений в спорных домах о производстве капитального ремонта.

Указывает на отсутствие заключенного договора управления между ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска как собственника муниципального жилого помещения, в связи с чем требование о взыскании задолженности не могло перейти к истцу в рамках ст. 384 ГК РФ.

Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

• Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
• Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
• Следовательно, являясь собственником помещений в многоквартирных жилых домах, муниципальное образование обязано нести бремя содержания принадлежащего ему имущества путем внесения платы за капитальный ремонт общего имущества домов.

Апелляционным судом не принимается во внимание довод апеллянта об отсутствии заключенного договора управления ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о выборе управляющей организации в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным.

Необходимость капитального ремонта спорных домов подтверждается актами обследования домов и техническими паспортами на указанные дома. Кроме того, представленными в материалы дела протоколами общих собраний собственников многоквартирных домов подтверждена необходимость взимания платы на проведение капитального ремонта.

Постановлением Правительства РФ от 21.12.2011 г. № 1077 утверждены федеральные стандарты стоимости капитального ремонта помещений, которые для Удмуртской Республики на 2012 – 2014 гг. составили 5 руб. 50 коп. на кв. м площади в месяц.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Капитальный ремонт » Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Владельцы жилплощади в многоквартирном здании обязаны вносить Взнос на капремонт имущества, находящегося в общем доступе.

Содержание

Не так давно в Российской федерации состоялось еще одно обновление законодательства в области регулировки взаимоотношений по капитальному ремонту многоквартирных зданий, нацеленное на повышение его эффективности, а кроме того изменение порядка и условий финансирования. Особо обращают на себе внимание находящиеся в Федерационном законе с 25 декабря 2012 положения, характеризующие создание и применение фонда капремонта общего имущества в многоквартирном здании.

В состав списка услуг и работ, которые должны проводится при капремонте имущества в многоквартирном здании, находящемся в общем доступе, предоставление и осуществление каковых происходит за счет бюджета фонда капремонта, содержит в себе:

• восстановление систем снабжения, водоотведения;
• проведение ремонтных работ лифтового оснащения, которое признано негодным для дальнейшего использования, восстановление лифтовых шахт;восстановление кровли;
• ремонтные работы в помещения подвального типа, имеющих отношение к имуществу в многоквартирном здании, которое находится в общем доступе;
• восстановление фасада;
• восстановление основания многоквартирного здания.

Формирование фонда капитального ремонта

Владельцы жилплощади в многоквартирном здании обязаны вносить взнос на капремонт имущества, находящегося в общем доступе, в многоквартирном здании пропорционально своей доле в праве единой собственности посредством внесения взносов, обеспечивающих содержание общей собственности в соответствии с установленными законом условиями.

При каждом варианте осуществления управления многоквартирным жильем взнос, требуемый для осуществления капитального ремонта общего имущества в многоквартирном здании, обязан находиться в зависимости только лишь от размера жилплощади, при этом не имеет ни малейшего значения то, где именно в здании располагается квартира и какое количество человек в ней живет.

Капремонт имущества в многоквартирных зданиях, находящего в общем доступе, а также сбор средств на него путем внесения взносов, возлагается на владельцев квартир.

• Есть еще не менее важная проблема, о которой также хотелось бы поговорить, затрагивает часто обсуждаемый вопрос о том, что на людей, ставших владельцами квартиры в следствии не всегда осознанной приватизации, не обязаны возлагаться все без исключения расходы по проведению капитального ремонта многоквартирных зданий, в том числе собранные за предшествующие годы задолженности властей.
• С целью разрешения создавшейся ситуации создается новая концепция финансирования капитального ремонта многоквартирных зданий с помощью создания определенных фондов.
• К главным факторам развития и применения фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных зданиях вполне возможно причислить следующие:

• владельцы квартир не самым лучшим образом могут справляться с данными задачами. Эксперты фиксируют трудность практического решения проблем, сопряженных с величиной взносов на осуществление капитального ремонта общего имущества. Разъясняется это в первую очередь тем, что владельцы помещений в многоквартирном здании без помощи других определяют величину взносов и процедуры его внесения коллективно-договорным способом, что содержит негативные стороны, в частности проблемы достижения взаимопонимания.
• С целью экономии денег и не желая делать ежемесячный взнос владельцы жилых помещений стараются не осуществлять капитальный ремонт многоквартирных зданий.
• Бессмысленно на правительство возлагать дополнительные обязательства по проведению капитального ремонта многоквартирных зданий, имеющих отношение к индивидуальному жилищному фонду, создаваемых за счет внесения взносов со стороны владельцев здания.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт

В 2014 году владельцы квартир стали вносить взносы на осуществление капитального ремонта общего имущества многоквартирного здания, минимальная величина которого формируется субъектами РФ и фиксируется в российских рублях с квадратного метра на единицу общей площади квартиры в многоквартирном здании, которая находится в собственности владельца.

Как результат, владельцам жилплощадей и нежилых помещений в этом здании стали принадлежать имущественные полномочия на внесенные в качестве уплаты деньги.

Доля в праве на общие сбережения, нужные на осуществление капитального ремонта, считается необходимой частью права собственности на жилплощадь либо на нежилое помещение в этом здании.

Иными словами, доля в праве на указанные сбережения придерживается участи права собственности на подобное помещение, то есть при реализации жилплощади новый владелец обретает в имущество не только лишь жилплощадь, но и долю в праве на общие финансовые сбережения, которая соответствует доле в праве на указанные финансовые сбережения предыдущего владельца. Доля в праве на общие сбережения у нового владельца помещения появляется в силу закона в период появления права собственности на полученное им имущества в рамках многоквартирного здания.

А сейчас наиболее детально попробуем разобраться в принципе создания и применения фонда капитального ремонта. Все траты на капремонт общего имущества в многоквартирном здании финансируются за счет финансовых сбережений фонда капитального ремонта и иных источников, применение которых для решения данной задачи разрешено законодательством. Например, за счет дотаций РФ, субъектов России.

В счет фонда капремонта подлежат зачислению следующие типы поступлений:

• вклады на капитальный ремонт, оплаченные хозяевами квартир в многоквартирном здании;
• проценты, оплаченные владельцами подобных помещений в связи с неразумным осуществлением ими прямых обязанностей по вносу вкладов на капремонт;
• проценты, начисленные за использование денежных средств, находящихся на особом счете.

В наше время в законодательстве учтено два метода организации фонда капитального ремонта:

• создание фонда на особом счете;
• создание фонда на счете областных властей.

Первый способ рассчитан в первую очередь на владельцев квартир, обладающих желанием активно участвовать в проведении капитального ремонта своего многоквартирного здания.

Нужно обращать внимание и на то, что решение о создании фонда капитального ремонта на особом счете принимается владельцами квартир.

За это обязаны отдать свои голоса большее количество собственников помещений от общего числа участвующих в собрании.

Решение собрания владельцев о создании фонда капитального ремонта на особом счете в неотъемлемом порядке обязано быть оформлено документом. В нем отображается последующее:

• величина ежемесячного взноса на капитальный ремонт, обязанная быть меньше фиксированной минимальной величины взносов на капитальный ремонт;
• список услуг и работ, проводимых в процессе капитального ремонта имущества, находящегося в общем доступе, в многоквартирном здании в составе не меньше чем состав списка подобных услуг и работ, предусмотренных программой региональных властей по проведению капитального ремонта;
• сроки, в рамках которых осуществляется капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном здании (они не могут быть позже предполагаемых сроков, фиксированых программой региональных властей по проведению капитального ремонта);
• собственник, имеющий спецсчет;
• банк, в котором будет открыт спецсчет.

Региональными властями фиксируется период, в течение которого обязано быть установлено и осуществлено решение об организации фонда капитального ремонта на особый счет. Если же этого не произойдет, фонд будет организован региональным оператором.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.