Проверяет ли банк квартиру при ипотеке: как узнать, какое жилье подходит по требованиям (и что это значит), пройдет проверку по юридической чистоте, окажется подходящим и его можно будет купить, а какие квартиры нет, и на что она в принципе дается?

Последнее обновление: 10.01.2021

Вопрос:

Я покупаю квартиру в ипотеку. Проверяют ли банки квартиры, которые берут в залог, на юридическую чистоту? Могу ли я как собственник быть уверенным, что такая проверка квартиры банком гарантирует мне безопасность?

Ответ:

Действительно, в банке работают штатные юристы, в задачу которых, помимо прочего, входит и юридическая проверка документов на квартиры, которые банк берет в залог в качестве обеспечения по ипотечным кредитам. Казалось бы, банк – организация серьезная, юристы там – люди умные, все что нужно проверят, и такие квартиры можно покупать без опаски.

Так успокаивают себя многие ипотечники, и… глубоко ошибаются. И такая ошибка может выплыть им боком. Причем, в случае признания сделки недействительной, последствия для заемщика будут гораздо хуже, чем для того, кто покупал квартиру на свои деньги (без кредита). Почему? Расскажем чуть ниже.

Речь здесь идет о вторичном рынке жилья. Ведь именно на нем, в отличие от «первички», существует множество рисков оспаривания прав собственности. На первичном рынке такое практически не встречается.

Поэтому банки охотнее дают ипотеку на первичное жилье, особенно, если они контролируют самого Застройщика (например, кредитуют строительную компанию).

Кроме того, государство периодически стимулирует строительную отрасль, субсидируя ставки по ипотеке именно для покупки новостроек.

Ну а если мы берем ипотеку для покупки «вторички», что тогда? Стоит ли целиком полагаться на проверку ипотечной квартиры банком?

Ответ однозначный – нет, не стоит. И вот почему.

Как оформить ипотеку в гражданском браке на двоих – нюансы, особенности, документы.

Для банка заложенная по ипотеке квартира – это всего лишь «страховочный случай», защитная опция к кредитному договору. И ставка делается не на эту опцию, а на самого заемщика – на его платежеспособность (в том числе платежеспособность его поручителей).

Поэтому объект залога (квартиру) сотрудники банка проверяют поверхностно, в объеме достаточном для оценки ликвидности объекта и оформления залога. Ведь, оценивая самого заемщика, банк не рассчитывает, что ему придется воспользоваться правом залогодержателя и реализовывать квартиру с торгов.

Для банка это крайний случай, и среди общей массы выдаваемых ипотечных кредитов такое случается относительно редко.

Для Покупателя-заемщика, напротив, покупка квартиры – это основа сделки. На нее, обычно, тратится львиная доля семейного бюджета, да еще привлекаются заемные деньги банка. Поэтому потеря права собственности на квартиру в результате судебного оспаривания сделки, приводит заемщика к полному краху.

Раскроем эту мысль немного подробнее.

Если сделка будет оспорена в суде и признана недействительной, то Покупатель (заемщик) потеряет квартиру, а банк, соответственно, потеряет залог. Но риск для банка здесь гораздо меньше, чем для Покупателя.

Ведь банк теряет залог, но (важно!) не теряет заемщика, который должен продолжать платить по кредиту.

А вот заемщик не только теряет приобретенную собственность, но и остается с долгами по ипотеке! Так сказать, катастрофа в квадрате.

Банку, конечно же, на это наплевать. Как говорил классик: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Ведь для Покупателя-заемщика юридическая проверка квартиры – это способ узнать, не будет ли у него проблем с этой квартирой в будущем. А для банка приоритет – оценить, не будет ли у него проблем с самим заемщиком.

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Иметь заложенные квартиры на своем балансе банку вообще не нужно. Это для него непрофильный актив, это не его бизнес, это проблема, которую не следует допускать в принципе. Поэтому банк всегда делает основной акцент в своих усилиях на оценку именно заемщика и его платежеспособности, а не на проверку документов на ипотечную квартиру.

Оспаривание прав собственности на квартиру никак не отменяет обязанность заемщика выплачивать кредит банку.

В практике встречаются случаи, когда ипотечную сделку купли-продажи квартиры суд признал недействительной, заемщик остался без квартиры, а банк продолжал требовать с него возврата кредита с процентами. При этом своевременный возврат денег от Продавца Покупателю вовсе не гарантирован.

Конечно, такие истории лучше не рассказывать на ночь, а то спрос на ипотеку резко упадет. Но в каждой шутке есть доля правды.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем всем ипотечникам не рассчитывать слепо на то, что банк проверит и обеспечит юридическую чистоту квартиры, а самим заняться этим вопросом – как с помощью нашей онлайн-методички, так и с помощью специализированных юристов.

Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.

О том, что банки анализируют документы на квартиру поверхностно, говорят даже сами сотрудники этих банков, которые выдают ипотечные кредиты. Они признаются, что если банк одобрил квартиру для покупки – это вовсе не гарантия ее юридической чистоты.

Им вторят и независимые ипотечные брокеры – цитата:

«Банк практически не проверяет кредитуемую квартиру на юридическую чистоту. Как правило, минимальную проверку делает страховая компания, которая страхует ипотечную квартиру, но делает она это только на основании ксерокопий документов, которые предоставляют в банк покупатели квартиры».

Для наглядности, попробуем объяснить доверчивым заемщикам, как реально происходит проверка банком ипотечной квартиры для залога, и почему каждому Покупателю нужно самому тщательно позаботиться о безопасности сделки.

Купить квартиру и сдать в аренду – выгодно ли это? Расчеты и ответ в этой заметке.

Как банк проверяет юридическую чистоту квартиры?

Безусловно, банк всегда проводит базовую проверку документов на квартиру перед выдачей ипотеки. Но это именно «базовая» проверка, формальная, которая происходит конвейерным способом при большом объеме заявок на ипотеку. Вглубь каждой ситуации банковские служащие, обычно, не погружаются, да и возможности такой они не имеют.

Полноценная проверка квартиры на юридическую чистоту – это довольно трудоемкая задача, которая должна выполняться специализированными юристами, с учетом особенностей каждого конкретного случая.

Банку не выгодно тратить ресурсы на содержание большого штата высококлассных юристов для решения таких задач. Ведь поток заявок на ипотеку большой, и количество квартир, которые выбирают заемщики для покупки тоже немаленькое.

А проводить глубокий юридический анализ по каждой квартире в этом потоке слишком накладно.

И как же тогда поступает банк? Ведь ему нужно понимать, что за объект останется у него в залоге по ипотеке… Банк просто сокращает свои издержки, не тратя ресурсы на решение задач, которые не являются для него критичными.

Задача номер один у банка – это снизить для себя риск кредитования, то есть снизить вероятность того, что выданный кредит не вернется в банк. Поэтому финансисты оценивают в первую очередь платежеспособность заемщика – его источники дохода, объемы и стабильность этих доходов, изучают кредитную историю заемщика, и т.д.

А если заемщик вызывает сомнения, то банк может потребовать привлечь поручителя или даже созаемщика по кредиту. Тогда, в случае неплатежа основного должника, обязательства по выплате долга падают на того, кто за него подписался.

Это и есть главный способ снижения риска банка при выдаче ипотеки.

Квартира же, которую банк берет в залог, играет для него роль спасательного круга только для экстремального случая – когда у заемщика, созаемщика и поручителя случился форс-мажор и они больше не могут обслуживать кредит.

И даже в этом случае банк, как правило, идет навстречу заемщикам до последнего, лишь бы не забирать себе заложенную квартиру и не заниматься ее реализацией.

Поэтому проверка документов на такую квартиру выполняется быстро, поверхностно, по типовому шаблону, не углубляясь в детали. И конечно, никаких действий, чтобы специально обезопасить Покупателя, банк предпринимать не будет. Ему это просто не нужно.

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку? Варианты.

Статистика для банка важнее юридической проверки квартиры

Все банки оперируют большими объемами статистических данных, как своих собственных, так и от страховых компаний. В том числе данных о количестве сделок с недвижимостью, которые оспариваются в судах. Это дает им возможность контролировать степень риска, на случай, если их залоговая недвижимость вдруг уплывет из-под носа и вернется по решению суда к своему прежнему хозяину.

Доля таких сделок среди общего объема рынка жилья очень невелика. Для банка это значит, что например, на сотню выданных ипотечных кредитов (условно), есть вероятность лишиться залога (но не выплат по кредиту), всего в одном-двух случаях. Эти риски для банка вполне приемлемы и с лихвой покрываются прибылью от остальных кредитов.

А вот для Покупателя-заемщика лишиться квартиры – это полный крах.

Поэтому у банка нет особой заинтересованности в том, чтобы тратить серьезные ресурсы на проверку каждой квартиры, которую он собирается одобрить или не одобрить для ипотеки.

Кроме того, не каждое оспаривание сделки с квартирой ведет к потере залога банком. Например, в результате судебного спора, в квартиру может вернуться кто-либо из ее прежних жильцов как пользователь. Право собственности, при этом, не затрагивается, и право залога тоже.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

Еще банк снижает свои финансовые риски тем, что выдает кредит не на всю стоимость квартиры, а только на ее часть. Остальное должен покрыть заемщик за счет первоначального взноса.

В случае проблем, заемщик теряет свой взнос вместе с заложенной квартирой, а банк наоборот получает в распоряжение недвижимость, которая стоит больше, чем выданный на ее приобретение кредит.

Чем выше первоначальный взнос заемщика, тем ниже финансовый риск банка.

Банк также страхует свои риски еще и тем, что заставляет заемщика оформлять страховые полисы как на саму квартиру (от физической порчи или утраты), так и на свою жизнь и/или потерю трудоспособности. А если возникли сомнения насчет юридической чистоты документов, то банк может потребовать от заемщика еще и застраховать титул на квартиру (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии).

Психология здесь тоже играет не последнюю роль. Банк прекрасно понимает, что если человек потратился на первоначальный взнос, на страховки, на лицензированную оценку, на оформление сделки и т.п., то он расшибется в лепешку, но будет изо всех сил выплачивать кредит, чтобы не потерять эти свои вложения вместе с квартирой.

Так что банк защищает свои деньги многими путями. И юридическая проверка квартиры при выдаче ипотеки, вовсе не является для банка приоритетным делом. Приоритетом такая проверка должна быть для самого Покупателя!

Занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи – риск и защита от него.

Что именно проверяет банк при покупке квартиры в ипотеку?

Прежде всего, банк волнует рыночная стоимость объекта недвижимости, который останется у него в залоге. Для этого банк требует от заемщика заказать и оплатить сертифицированную оценку квартиры. Кредит выдается на сумму порядка 60-80% от оценочной стоимости.

Далее банк требует от заемщика предоставить пакет документов на выбранную квартиру (как правило, копии). Покупатель-заемщик, соответственно, просит об этом Продавца (собственника квартиры), и несет эти бумаги в банк.

Там штатный юрист банка, не особенно вдаваясь в детали, выполняет ряд шаблонных действий по анализу документов на объект недвижимости, и если сходу не обнаруживает там какого-либо криминала или обременений, то дает добро на принятие объекта в залог.

Типовой список документов, которые требует банк для проверки квартиры, выглядит примерно так (в разных банках этот перечень может немного отличаться):

= Что это за документы, их состав, смысл и внешний вид – смотри по приведенным ссылкам.

А здесь, к примеру, можно увидеть список документов, которые требует банк ВТБ для контроля юридической чистоты квартиры на вторичном рынке при выдаче ипотеки. И этот список, как несложно убедиться, более чем скромный.

Квартира или апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки?

К проверке документов на квартиру банки подходят очень формально, а проверку собственников (продавцов) могут вообще проигнорировать.

В частности, банки почти никогда не требуют справок из НД и ПНД на продавцов квартир, не выясняют их долговой статус, информацию о банкротстве и претензиях кредиторов, не проверяют подлинность ряда документов (запрашивая лишь копии), и т.п.

Банки редко интересуются прописанными людьми в квартире, хотя для Покупателя права пользования прежних жильцов крайне важны.

Банки, как правило, не выясняют историю переходов прав на квартиру и не требуют расширенную Выписку из ЕГРН (см. онлайн-заказ такой выписки – ЗДЕСЬ), не проверяют физическое соответствие планировки квартиры данным техпаспорта, не проверяют долги по коммуналке и капремонту, и игнорируют некоторые другие факторы, которые важны для будущего собственника.

Причины такого отношения банка к проверке юридической чистоты документов – в разной степени риска ипотечной сделки для банка и для заемщика (см. выше об этом).

Поэтому Покупателю-заемщику, чтобы быть уверенным в своих правах собственности, следует не полагаться на формальную проверку документов банком, а самому (или с помощью специализированных юристов) позаботиться о юридической чистоте квартиры. Например, полный список документов для покупки квартиры указан у нас в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Тренд рынка – требования банков к проверке квартир снижаются

В последнее время с ростом объемов ипотечного рынка в России и усиленным стимулированием его со стороны государства, банки максимально упрощают и ускоряют процедуру выдачи ипотеки.

Задача для них – нарастить свой кредитный портфель, а не максимально защитить уже имеющийся.

Как следствие, снижение качества кредитного портфеля банков компенсируется его огромным количеством (объемом совокупного портфеля).

• Все эти тренды лишь подтверждают то, что банки не уделяют должного внимания проверкам тех квартир, которые они берут в залог при выдаче ипотеки.
• К слову, с июля 2020 года Сбербанк, например, вообще отменил требование о предоставлении техпаспорта при проверке документов на квартиру для одобрения ипотеки, подтверждение – здесь.
• А вот что там же в х написала клиентка Сбера (цитата):

«Сама в конце лета 2018 года купила такую квартиру, где, видимо, бывшие жильцы не узаконили перепланировку и в техпаспорте не было никаких отметок.

И банк одобрил сделку!!! Следовательно, ничего банк не проверял! Столкнулась с этим потому, что возникла необходимость внести изменения в егрн по поводу площади квартиры… Вызвали техника на замер из бти, вот тут то она и огласила, что сначала необходимо узаконить перепланировку…»

Делаем выводы. И изучаем матчасть.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку: что проверяют, сроки, порядок

Будущие заемщики часто задаются вопросом, проверяют ли банки квартиры при ипотеке. Существует ошибочное мнение, что недвижимость всегда проверяется на юридическую чистоту. Но это не так.

Для любого банка важна платежеспособность заемщика, и он не будет переживать, если тот потеряет квартиру: главное, чтобы платил вовремя.

Потеря залога для кредитора – не самое страшное, что может случиться, чего нельзя сказать о заемщике.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке?

Банки организуют лишь минимальную проверку документов, о юридической чистоте сделки покупателю придется позаботиться самостоятельно. Перед оформлением ипотечного договора кредитору представляются документы, которые он и изучает:

1. Предварительный договор купли-продажи (ДКП).
2. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца.
3. Техпаспорт.
4. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: старый ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены, ренты или дарения.
5. Иные документы в зависимости от ситуации: согласие супруга продавца на продажу, разрешение органа опеки.

Важно! Представленные документы проверяются юристами банка. Если с ними все в порядке и квартира без обременений, сделку с ней одобрят. Кредитору без разницы, использовался дли для покупки жилья продавцом маткапитал, выделены ли доли, есть ли третьи лица, которые могут на него претендовать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичке?

Сбербанк и большинство других банков не проверяют юридическую чистоту сделки. Обычно выясняются лишь несколько моментов:

1. Рыночная стоимость недвижимости. Оценка проводится для определения размера ипотеки. Обычно выдают не более 80% цены квартиры, остальное заемщик должен оплатить за счет первоначального взноса.
2. Представленные документы. Проверяется подлинность, отсутствие обременений.
3. Перепланировка. Если они не узаконена, в выдаче ипотеки откажут.
4. Право собственности продавца на жилье. Это подтверждается выпиской из ЕГРН.

Фактически банк проверяет лишь поверхностно ипотечную недвижимость, детальная проверка собственника (продавца) не проводится. У него не будут запрашивать справку из психоневрологического диспансера; не станут выяснять, участвует ли он в процедуре банкротства, не проверят историю перехода права собственности.

Как долго банк проверяет квартиру по ипотеке?

Рассмотрим, сколько банк проверяет квартиру и заемщика для ипотеки:

1. Сначала заемщик подает заявку. Ответ поступает в течение 5-30 минут, ипотеку предварительно одобряют.
2. Клиент приносит собственные документы кредитору, они проверяются сразу. Но бывает и так, что ответ дают только через 2-3 дня.
3. Находится недвижимость, документы на нее представляются в банк. Проверка занимает в среднем 5-7 дней. В это время проводится и оценка рыночной стоимости.
4. Если все нормально, кредитор одобряет сделку, подписывается основной ДКП.

В общей сложности оформление ипотеки и покупка недвижимости занимает один месяц. На проверку самой квартиры в среднем уходит 7 дней.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Что не проверяют банки при выдаче ипотеки?

Банк проверяет квартиру при ипотеке только на предмет очевидных нарушений, при которых сделку он не может одобрить. Например, если не узаконена перепланировка или недвижимость находится в залоге. Бывают и другие недостатки, на которые кредиторы не обращают внимания:

1. Задолженность по ЖКУ.
2. Прописанных граждан.
3. Состояние дома.

Рассмотрим, как проверить все самостоятельно.

Долги по ЖКУ

Если у продавца есть долги по коммунальным услугам, они не перейдут новому собственнику. Но тот может столкнуться с проблемами: например, ресурсопредоставляющим организациям все равно, что задолженность образовалась не по вине покупателя, и ему могут отключить водо- или электроснабжение.

Проверить квартиру на отсутствие долгов просто, достаточно запросить у продавца справку от ТСЖ или УК. Для банка она не требуется.

Прописанных граждан

Регистрация в квартире дает право проживания. Если продавец не выпишет родственников до сделки или после в установленные сроки, покупателю придется смириться с их присутствием в помещении, или же аннулировать прописку через суд.

Для проверки отсутствия зарегистрированных лиц нужно запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в ТСЖ или УК.

Состояние дома

Банку важно, чтобы дом не был признан аварийным: по закону ипотека на квартиры в аварийных домах запрещена, к тому же это риск для кредитора. Если же квартира находится не в аварийном доме, но там постоянно отключают электричество, текут трубы, отсутствует горячее водоснабжение, это только неприятности заемщика: банк такие недостатки не интересуют.

Проверить состояние дома можно самостоятельно. Спрашивать продавца нет смысла: его цель – продать жилье, и он будет показывать только положительные стороны. Можно спросить соседей или пригласить специалиста, который разбирается в технических деталях и сможет выявить возможные недостатки.

Как банки проверяют заемщика по ипотеке?

В отличие от проверки квартиры по ипотеке, потенциальным заемщикам уделяется куда больше внимания.

Что делает банк:

1. Проверяет кредитную историю. Если ее нет совсем, есть вероятность, что ипотеку не одобрят, либо выдадут минимальную сумму. Если кредитная история испорчена, вероятность положительного решения близка к нулю. Оптимально, когда у клиента уже были кредиты, и все они погашены вовремя.
2. Изучает долговую нагрузку. Если есть непогашенные кредиты, они учитываются при расчете общей суммы ипотеки и размера ежемесячных платежей. Банки стараются делать так, чтобы в общей сложности на погашение всех кредитов у клиентов уходило не более 50% зарплаты. Если кредитов слишком много, в ипотеке могут отказать.
3. Проверяет уровень зарплаты. Он подтверждается справками, для ИП – налоговыми декларациями. Размер ежемесячного заработка важен для определения суммы ипотеки.
4. Участие клиента в процедуре банкротства. Если он уже банкротится или с момента признания банкротом прошло менее пяти лет, в ипотеке откажут.

Обратите внимание! После подачи заявки на ипотеку клиент проходит скоринговую проверку, она занимает 5-10 минут. Система анализирует его кредитную историю, определяет благонадежность по заполненной анкете.

После этого потенциальный заемщик получает предварительное одобрение.

Окончательное решение оглашается только после проверки службой безопасности, которая изучает не только кредитную историю, но и представленные документы.

Совет юриста: некоторые банки предлагают ипотеку без подтверждения дохода. Рассчитывать на это не стоит: все равно кредитор сделает запрос в Пенсионный фонд, чтобы узнать, отчисляет ли человек страховые взносы.

Если нет, это говорит о том, что он официально не трудоустроен. Такая система используется вместо подтверждения дохода уже несколько лет.

Но на крупную сумму все равно потребуют справки о доходах и заверенную копию трудовой книжки.

Что будет, если сделку с ипотечной недвижимостью оспорят

Здесь все просто: банк потеряет залог, заемщик – квартиру. Но от долговых обязательств это не освободит, ипотеку придется выплачивать в любом случае.

Заемщик во время судебных разбирательств может апеллировать ст. 302 ГК РФ, согласно которой он считается добросовестным, если он не знал и не мог знать об обстоятельствах, при которых сделка может быть оспорена:

1. Внезапное появление наследников, не успевших вступить в наследство.
2. Недвижимость продана по доверенности, которую доверитель перед днем сделки отменил.

Важно! В последнее время суды не аннулируют сделки, а обязывают продавцов компенсировать долю лиц, которые оспаривают ДКП. Покупатели остаются не только с жильем, но и с испорченными нервами из-за долгих судебных разбирательств.

Как проверить квартиру при оформлении ипотеки самостоятельно?

Покупатель может сам проверить недвижимость перед покупкой в ипотеку, или обратиться к юристу. Если сделку сопровождает специалист, риски сводятся к минимуму, поэтому второй вариант предпочтительнее.

Перед покупкой можно и нужно проверить несколько моментов:

1. Является ли продавец собственником жилья?
2. Нет ли обременений?
3. Действительна ли доверенность?
4. Есть ли согласие супруга продавца на продажу?
5. Получено ли разрешение органа опеки на продажу жилья ребенка?
6. Есть ли третьи лица, которые могут претендовать на недвижимость?
7. Выделены ли доли в праве собственности, если квартира куплена на маткапитал?

Разберемся в нюансах более подробно.

Проверка собственника

Проверить собственника можно, заказа расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. При заказе на сайте Росреестра она обойдется в 350 руб., а поступит на электронную почту в течение трех дней после подачи заявки.

В выписке будут указаны сведения о недвижимости и владельце. Важно, чтобы информация о собственнике совпадала с паспортными данными продавца.

Проверка на наличие обременений

Узнать о наличии или отсутствии ограничений в виде залога или ареста можно в выписке, или проверить информацию самостоятельно на сайте Росреестра. Достаточно ввести адрес квартиры, и сведения отразятся на экране через несколько секунд.

Совет юриста: лучше заказать расширенную выписку. Онлайн-сведения могут быть неактуальны, т.к. база данных на сайте обновляется крайне редко, примерно раз в месяц. За это время продавец мог взять кредит под залог недвижимости, или получить постановление о запрете на регистрационные действия от ФССП.

Проверка доверенности

Для сделок с недвижимостью обязательна нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Доверитель мог выдать ее поверенному, а затем перед сделкой аннулировать. Проверить, действительна ли доверенность, можно на сайте ФНП. Достаточно ввести дату удостоверения, реестровый номер и информацию о нотариусе.

Проверка наследственной недвижимости

Самые рискованные сделки – с недвижимостью, полученной по наследству. Если человек не успел вступить в наследство по уважительным причинам, потом он сможет восстановить сроки и оспорить ДКП. Проверить, могут ли претендовать на квартиру третьи лица, никак нельзя, даже через нотариуса.

Совет юриста: восстановить срок принятия наследства можно в течение трех лет с момента, когда стало известно о смерти наследодателя. Оптимально, если квартира находится в собственности продавца 7-10 лет: так риски для покупателя существенно ниже.

Проверка согласия супруга

Если квартира куплена в браке, продавец перед сделкой должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Иначе он сможет оспорить продажу в течение года с момента, когда ему стало известно о ней.

Проверить, состоит ли продавец в браке, просто: достаточно посмотреть его паспорт и сверить дату заключения брака с датой регистрации права собственности на жилье. Если оно куплено в браке, он должен представить нотариальное согласие супруга покупателю.

Если продается квартира несовершеннолетнего или недееспособного

Недвижимость ребенка или недееспособного гражданина может быть продана только с разрешения органа опеки. Узнать информацию о собственнике можно в выписке из ЕГРН. Если ему нет 18 лет, нужно запросить разрешение опеки у продавца.

Для покупки квартиры использовался материнский капитал

Самые распространенные и опасные для покупателей сделки – с недвижимостью, для покупки или погашения ипотеки на которую использовался материнский капитал. Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей с детьми», всем членам семьи обязательно выделяются доли, если для этого расходуется маткапитал.

Некоторые продавцы пренебрегают указанным правилам и покупают жилье, а затем продают его без выделения долей всем членам семьи.

Важно! Риск покупателя при покупке недвижимости, на которую продавец использовал маткапитал, заключается в возможном оспаривании сделки. Это может сделать ПФР, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Для проверки использования маткапитала продавцом достаточно попросить у него паспорт и посмотреть, есть ли у него дети с 2007 года рождения. Если есть, маткапитал однозначно выделялся. Необходимо запросить у продавца справку об остатке средств по сертификату: если он не израсходован, значит, для приобретения жилья маткапитал не использовался.

К сведению: размер материнского капитала на первого ребенка в 2020 году равен 466 617 руб. На второго выделяют еще 150 000 руб., если оба рождены после 01.01.2020 года. До этого сертификат давали только на второго ребенка.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли оформить ипотеку, если у меня нет прописки? Будет ли ее проверять банк? Да, для оформления ипотеки обязательна постоянная регистрация. Банк будет ее проверять, как и другие сведения из паспорта. Если прописки нет, ипотеку не выдадут.

Проверяет ли банк выделение долей детям, если для покупки квартиры используется ипотека с маткапиталом? Нет, это вне компетенции банков. Все проверки по расходованию маткапитала проводятся Пенсионным фондом.

Что делать, если после проверки квартиры банк отказал в ипотеке? Если был подписан предварительный ДКП и передан задаток, а отказ банка считается форс-мажорным обстоятельством, продавец должен вернуть покупателю деньги. Придется искать другую недвижимость, которую одобрит кредитор.

Можно ли ускорить сроки проверки квартиры при оформлении ипотеки? Нет. Некоторые сроки устанавливаются законодательством, часть – внутренними правилами банка. Заемщик на это никак не может повлиять. Как обезопасить себя от оспаривания договора купли-продажи квартиры, приобретенной с ипотекой? Гарантированных способов нет.

Даже после полной юридической проверке могут появиться третьи лица, имеющие право на недвижимость. Но можно оформить титульное страхование от утраты права собственности. Если сделку оспорят, деньги выплатит страховая компания.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Банк проверяет квартиру при ипотеке лишь поверхностно: оценивает стоимость жилья на основании заключения, изучает представленные документы по сделке. Узнать, могут ли на недвижимость претендовать третьи лица и оспорить сделку, он не сможет.
2. Полную проверку недвижимости заемщик может провести самостоятельно, или обратиться к юристу.
3. Узнать, находится ли квартира в ипотеке, и получить ответы на многие другие вопросы, можно самостоятельно, заказав расширенную выписку из ЕГРН.

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту?

Ипотека выдается под небольшой процент, но гарантией оплаты выступает приобретенная недвижимость, которая находится в залоге, и страховка, предусматривающая погашение долга при наступлении страхового случая. Юридическая чистота жилья — основной параметр при одобрении денежного займа. Банку необходима гарантия возврата вложенных средств.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Банки проверяют приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Без этого условия выдача кредита невозможна. Кредиторы намерены получить «чистый» объект в качестве залога. Покупателей часто интересует вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке, потому что это выступает гарантией безопасной сделки.

Проверяется объект, который заемщик вписывает в качества залога при составлении кредитного договора. Залог — это гарантия для банка в отношении возврата денег. Если не будет выплачен долг, кредитор оставляет за собой право изъять недвижимость с дальнейшей ее реализацией и покрытием задолженности.

Продать можно только «чистый» юридический объект, поэтому недвижимость всегда проверяется банком до процедуры оформления займа. Обремененная долгами, наличием скрытых собственников, наследников недвижимость принесет банку много проблем и судебных разбирательств.

Схема проверки недвижимости банком:

• клиент обязан предоставить пакет документов на покупаемую квартиру и сведения о продавце (документы проверяются юристом);
• проводится экспертная оценка недвижимости с целью уточнения рыночной цены объекта, выявления юридических рисков и правильного составления его описания.

При одобрении заявки на ипотеку банки практикуют двойную проверку. Она заключается в выдаче предварительного договора. В это случае ипотека предварительно одобрена, но для получения денег требуется собрать необходимый пакет документов на квартиру.

На это банк отводит 30 календарных дней. После сбора документов следует предоставить их для ознакомления. Кредитная организация снова проводит проверку, и, если опять отказывает в выдаче ипотеки на жилье, клиент может задать вопрос, по какой причине.

Во второй раз банк проверяет:

1. Кредитную историю клиента за прошедший период. В случае если есть просрочка по кредиту, нужно ее в срочном порядке погасить и подать заявление на удаление данных в бюро кредитных историй.
2. Наличие новых оформленных займов и кредитов с плохой историей. По мнению банка, новые кредиты — дополнительная нагрузка на клиента. Если он оформил займ, то нуждается в деньгах, поэтому будет испытывать трудности при внесении ежемесячных платежей за приобретенную недвижимость. Может отказать в выдаче ипотеки на квартиру. Кредитору нужно оценить возможность клиента погашать несколько кредитов одновременно. Сотрудник банка и служба безопасности могут попросить предоставить дополнительные справки, подтверждающие уровень дохода.
3. Место работы. Банк выясняет, как долго клиент работает в компании, какова вероятность сокращения и прочие нюансы. Для этого сотрудник банка обращается в отдел кадров и бухгалтерию предприятия, на котором работает заемщик.
4. Проверка квартиры банком на предмет соответствия всем предъявляемым критериям.

Схемы проверки в разных финансово-кредитных организациях могут отличаться. Они разрабатываются собственной службой безопасности организации.

Способы обмана при покупке квартиры

Наиболее распространенными способами обмана являются:

1. Оформление сделки по поддельным документам (ложные справки, выписки из реестров). Документы проверяет юрист. Покупатель без специализированного образования не сможет выявить мошенничество, т. к. фальшивые документы по внешним признакам ничем не отличаются от настоящих, но юрист знает моменты, на которые стоит обратить внимание. Они могут выдать мошенника, а при наличии подозрений легко запросить оригиналы у выдающих инстанций.
2. Совершаемая сделка признана недействительной после заключения договора купли-продажи. Причиной может стать невменяемость продавца, подтвержденная документально, или совершаются действия, нарушающие интересы третьих лиц.
3. Была проведена двойная продажа одной и той же квартиры. Недвижимость одновременно продавали двум покупателям.
4. Продавец квартиры оттягивает собственную выписку из квартиры, ссылаясь на личные мотивы. Юристы рекомендуют отказаться от сделки, т. к. недобросовестные продавцы могут шантажировать покупателей, требовать деньги за выписку, чтобы снять обременения с недвижимости.

В финансовых вопросах нельзя руководствоваться личным восприятием оппонента и опускать моменты, кажущиеся формальностью. Покупатели, впервые сталкивающиеся с покупкой недвижимости, могут даже не догадываться, какие ловкие и отработанные схемы осуществляют мошенники за их спиной.

Что должно вызывать подозрение

Юристы выделяют признаки, по которым можно заподозрить мошеннические действия при совершении сделки:

• низкая цена на недвижимость;
• выписка ЕГРП свидетельствует о том, что объект часто меняет собственников, происходят частые перепродажи объекта;
• продажа квартиры осуществляется по доверенности (сделку проводит не собственник, а третье лицо);
• продавец не показывает оригиналы документов, оттягивает этот процесс.

Недобросовестные застройщики, преследуя корыстные интересы с целью незаконного обогащения, могут подделывать документы. Основное требование к новостройкам — ликвидность. Данный показатель зависит от нескольких факторов.

Банки предпочитают сотрудничать со сданными объектами недвижимости, которые находятся на финальной стадии возведения здания, при этом застройщик имеет многолетний опыт завершенного строительства и реализации недвижимости.

Перед оценкой жилого объекта кредиторы проводят анализ эффективности застройщика. Запрашиваются следующие документы:

• разрешение на строительство;
• документы на аренду помещения;
• инвестконтракт.

Необходимо, чтобы продажи шли на основании договора долевого участия. На официальном сайте любого российского банка можно ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков и объектов. Выбирать жилье рекомендуется из этого списка, что повысит вероятность одобрения ипотечного займа.

Мошенничество с ипотекой

Граждане, которые покупают недвижимость без привлечения кредитных средств, часто становятся обманутыми мошенниками. Они привлекают к совершению сделки своего подставного человека под видом юриста.

Покупатели соглашаются на его услуги, т. к. не хотят самостоятельно искать специалиста, услуги которого требуют оплаты, а это дополнительные траты.

В штате банков есть юристы, умеющие выявлять такие мошеннические схемы, как:

• подделка документов;
• временно выписанные граждане;
• незаконно заключенные сделки с нарушением прав несовершеннолетних.

Не зная этих нюансов, покупатель рискует приобрести квартиру со скрытыми собственниками.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Неожиданными претендентами на квартиру могут быть:

• наследники, которые не могли вступить в установленный законом срок в наследство по уважительной причине;
• несовершеннолетний, интересы которого были нарушены и который заявил о своих правах;
• недееспособный гражданин, принимавший участие в сделке на каком-либо этапе (сделка с того момента, как он был вовлечен в нее, будет признана недействительной);
• временно выписанные граждане, которые не знали о сделке.

Кроме того, могут возникнуть такие моменты:

• в одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями;
• о месте нахождения одного из собственников ничего неизвестно, но через время он внезапно объявляется;
• оспаривание сделки супругой или супругом продавца, особенно после развода и незаконченных судебных разбирательствах по поводу раздела имущества.

Титульное страхование

Во время оформления ипотечного кредита со стороны банка клиенту будет выдвинуто предложение оформить титульное страхование. За клиентом остается право покупать эту услугу или нет. Мало кто знает, что заемщик вправе отказаться от нее. Но такое страхование защищает от юридических рисков, которые связаны с потерями прав на недвижимость.

В случае обнаружения факта мошенничества с ипотекой, после выявления поддельных документов или когда на объект претендуют третьи лица, заемщик будет защищен со стороны банка. При потере прав на собственность страховая компания возьмет на себя убытки.

Согласно заключенному договору, страховщик обязуется закрыть ипотечный кредит за клиента. Стоимость полиса 0,5-3% от рыночной цены объекта недвижимости.

Точная цена зависит от нескольких факторов: периода страхования, вида недвижимости, цены квартиры и уровня риска.

Может ли обмануть риэлтор и что делать при обмане

Покупатели часто обращаются за услугами в агентства недвижимости для проведения безопасной сделки с продавцом квартиры. Доверяют специалистам в сфере недвижимости, надеются, что они со своей стороны сделают проверку объекта, определят наличие рисков или же помогут приобрести квартиру по выгодной цене. Но, как показывает опыт, не всегда процесс происходит по такой схеме.

Работа риэлтора заключается в том, чтобы совершить сделку между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Действия осуществляются до момента регистрации недвижимости. Но риэлторы редко обращают внимание на возможные риски для покупателя.

Их цель — получение комиссии, чем больше клиентов они обслужат, тем выше прибыль. Экономить на услугах юриста не стоит, т. к. подробный разбор всех документов занимает много времени.

Добросовестные сотрудники агентств недвижимости берут комиссию, соответствующую сложности проведения сделки.

Происходят ситуации, когда агенты выступают участниками мошеннических групп, поэтому нужно быть аккуратными при выборе помощника в оформлении договора купли-продажи. Стоит спросить у знакомых о проверенных агентах, которые когда-то оказывали им услуги. Если таких нет, то в интернете нужно почитать отзывы об агентствах.

Что делать в случае вскрывшегося обмана:

1. Обратиться в правоохранительные органы.
2. Нанять адвоката, который поможет составить исковое заявление, будет консультировать на всех этапах урегулирования конфликта.
3. Защищать собственные интересы в суде.

Также нужно обратиться к адвокату, но тоже проверенному. Чем быстрее будет начато судебное разбирательство, тем больше шанс выиграть дело. Мошенничество должно быть подтверждено с пострадавшей стороны документально, тогда у суда будет основание рассматривать ситуацию с позиции закона.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

При покупке жилья нужно:

1. Запросить выписку из ЕГРП.
2. Изучить оригиналы документов на собственность.
3. Проверить выписку из домовой книги, которую должен предоставить продавец недвижимости.
4. Если продавец на момент сделки состоит в браке, запросить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на сделку.
5. Проверить кадастровый и технический паспорта. Это поможет определить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
6. Предоставить справку из психоневрологического диспансера. Продавец должен быть вменяемым во время совершения сделки.
7. Собрать документы, свидетельствующие об уплате коммунальных услуг. Никаких задолженностей не должно быть. Если покупатель приобретет жилье с долгами, то будет вынужден самостоятельно выплачивать их.

Справка из психоневрологического диспансера выдается по требованию, поэтому отказ в ее предоставлении можно трактовать как нежелание разглашать врачебную тайну, делиться своим диагнозом.

Что еще проверяют банки

Перед началом поиска жилья нужно изучить требования к объекту недвижимости. Ключевое значение имеют следующие нюансы:

• дом, где находится квартира, желаемая для покупки, не должен быть старым и аварийным, предназначенным для сноса;
• в квартире проведены необходимые для комфортной жизни коммуникации, и они пригодны для эксплуатации;
• в случае нахождения квартиры на последнем этаже не должны присутствовать проблемы с крышей.

Можно подобные сведения получить в ТСЖ, обратиться к местным (районным) органам власти.

Как быть, если банк не одобрил понравившийся вариант

Отказ можно получить от банка в случае несоответствия недвижимости критериям учреждения, если была выявлена юридическая ошибка при оформлении объекта предыдущими владельцами. Выход — найти другую квартиру для покупки. Срок положительного решения банка действует 90 календарных дней.

Сама квартира оценивается по состоянию, площади, планировке и ремонту. Если с этим вопросом нет, то банк с большой вероятностью выдаст займ. Объект должен иметь отдельный вход, собственный санузел, быть оборудованным электричеством и газом.

При оценке квартиры значение имеют следующие аспекты:

• подведены коммуникации с холодной и горячей водой;
• имеется сантехника и необходимое оснащение ванной комнаты, туалета и кухни;
• подключено отопление: паровое, водяное или электрическое;
• укрепленные и остекленные окна;
• наличие межкомнатных и входных дверей;
• наличие газовой или электрической плиты;
• покрытие полов, потолков и стен.

Квартира должна эксплуатироваться только по назначению — в ней должны жить, а не использовать с целью мелкого бизнеса. Жилье в подвале или в цокольном помещении не будет одобрено банком для взятия ипотеки. В случае если клиент хочет взять в ипотеку загородный коттедж, объект должен быть расположен в жилом поселении со всей инфраструктурой.

Нельзя оформить ссуду:

• на комнату в общежитии;
• на квартиру в малосемейке;
• на деревянный дом;
• на жилье с низкой рыночной стоимостью.

При выявлении банком корыстного интереса со стороны заемщика в выдаче денежного займа будет отказано.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

При ипотечном кредите рисков нет. Банк принимает в залог новые квартиры, которые продает застройщик, прошедший аккредитацию в банке.

Кредитор предварительно проверяет всю деятельность потенциального застройщика, а также возводимый объект. 80% банков предлагают обезопасить сделку и оформить титульное страхование.

Они предпочитают новые дома вторичке, потому что в них нет предыдущих собственников.

Когда покупка жилья осуществляется за наличные средства, стоит выбирать застройщиков из списков, предоставленных банками. Они находятся в открытом доступе у финансовых организаций на официальных сайтах.

Крупные застройщики с большим количеством возводимых объектов недвижимости предлагают более лояльные цены, имеют возможность делать скидки и устраивать акции, что представляет выгоду для покупателя.

Заключение договора купли-продажи с сомнительными организациями должно сопровождаться юристом со стороны покупателя.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Для большей уверенности следует привлечь проверенного юриста по недвижимости. Специалист должен быть заинтересован в безопасности при покупке объекта, поэтому выплачивать гонорар рекомендуется после совершения сделки.

Следует тщательно изучить оригиналы документов на квартиру, дом и землю, не соглашаться на предоплату. Рациональное и правильное решение — приобрести квартиру с обременением, потратив меньше денег и самостоятельно выплатить остаток по кредиту.

Можно оплатить договор через 2 банковские ячейки, где одна берется в аренду под продавца, а другая — для банка. В ячейку, используемую для финансового учреждения, кладутся деньги в размере оставшегося долга. Доступ к деньгам обе стороны получат после регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя.

Если возникнут финансовые трудности, собственник залоговой недвижимости старается ее продать. Но может возникнуть ситуация, когда квартира выставляется на аукцион. Приобретение такой недвижимости — выгодная сделка с хорошей ценой (на 30% ниже рыночной).