Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное.

Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности. 

Ищите долги и дело о банкротстве

Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?Не связывайся с должниками и банкротами. vseposhagam.ru

По закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.

Признаки подозрительной сделки:

  1. Кредиторы понесли ущерб.
  2. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.

Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.

Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

  1. Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
  2. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
  3. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Проверка паспорта на действительность

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт. Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?  сервисы. гувм. мвд. рф

Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.

С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.

Выписка из ЕГРН

Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?Пример выписки из ЕГРН. comphelp24.ru

Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.

В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.

Справка об остатке на пенсионном счёте

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?Внимание маткапиталу. cian.ru

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей.

На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона.

По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.

Осторожно, наследник

Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.

В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?Опасен даже бывший супруг.  vseposhagam.ru 

Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.

Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает? Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».

Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.

В Постановлении Верховного суда сказано:

Имущество, приобретённое одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Справка о зарегистрированных лицах

Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.

  1. Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
  2. Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
  3. Живущие по договору безвозмездного пользования.

Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».

Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.

Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

  1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
  2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
  3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
  4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
  5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
  6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
  7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
  8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

Правда и мифы о деньгах в Telegram

Какие есть риски при покупке недвижимости: советы от юриста по недвижимости

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?

  • Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке. 

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев. 

Скрытые жильцы в квартире 

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств. 

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения. 

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон 

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора. 

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Юридическая проверка поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Заказать юридическую проверку

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Читайте также:  Сбербанк ипотека с господдержкой - что это значит, условия получения для госслужащих, а также кредитная ставка по госпрограмме под залог имеющегося жилья

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?

Как избежать рисков при покупке квартиры

ЖИВЕМ ПО ЗАКОНУ

Что проверить, чтобы не потерять деньги

Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?

Алиса Маркина

юрист

Росреестр, банк и нотариусы проверяют документы при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, тем самым снижая риски покупателей. Я думаю, что только одна из тысяч сделок с недвижимостью влечет за собой проблемы, но пострадавшему невнимательность обойдется дорого. Когда я работала помощником адвоката, мне пришлось столкнуться с человеческими трагедиями: люди теряли крышу над головой или большие деньги. В статье расскажу, как избежать основных рисков при покупке недвижимости.

Риск №1: заниженная цена в договоре

Моя сестра ищет квартиру, ей понравился вариант, но риелтор со стороны продавца предложила указать в договоре стоимость 2 миллиона рублей вместо 2,6. Пришлось отговорить: если что-то пойдет не так, сестра сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Потерять 600 тысяч рублей — слишком высокий риск.

На консультациях меня часто спрашивают, можно ли занизить цену в договоре купли-продажи квартиры. Такая ситуация не редкость при покупке жилья. Продавцы просят снизить стоимость в том случае, если они купили квартиру недавно, и после продажи должны заплатить налог. Меньше сумма в договоре — меньше налог. Вот только покупателю это невыгодно. При покупке квартиры можно получить налоговый вычет, его дают с суммы в 2 миллиона. Укажете в договоре сумму меньше, и налоговый вычет тоже уменьшится. Продавцы дорогих квартир в качестве аргумента приводят то, что для покупателя нет выгоды, если указать цену больше 2 миллионов, а продавцу придется платить больше налогов. Но здесь у вас появляется другой риск: потерять деньги в случае отмены сделки. Безопаснее доплатить продавцу сумму налога, чем занижать стоимость квартиры в договоре. В моей практике был случай. Два брата, Алексей и Александр, унаследовали от матери квартиру в Оренбурге. Регистрацией права собственности занимался один из братьев с доверенностью от второго брата. Имена похожие, сотрудники Росреестра зарегистрировали квартиру только на Алексея, несмотря на два свидетельства о праве на наследство. Алексей тут же продал квартиру другу Ивану, в договоре указали заниженную цену, чтобы сэкономить на налогах. Позже сделку признали недействительной, ведь половина жилья принадлежала второму брату. Квартира отошла братьям, а Алексея обязали вернуть Ивану 300 000 рублей — стоимость квартиры по договору. Иван потерял 500 000 рублей, которые заплатил сверх договорной цены. А 300 000 рублей смог вернуть только через несколько лет и несколько судов. Риск №2: покупка у разведенного супруга При продаже квартиры бывший супруг должен дать свое согласие, так как имущество, нажитое в браке, — совместная собственность мужа и жены. Если согласия не будет, муж в течение трех лет может обратиться в суд и сказать, что был против продажи. Договор признают недействительным. Кроме этого, бывший супруг может после сделки потребовать разделить общее имущество. Например, Иванов может продавать квартиру, которая 10 лет назад куплена на его имя, а потом бывшая жена Иванова потребует у покупателя половину квартиры, потому что с Ивановым она развелась за год до продажи. Пролистайте паспорт продавца до страниц о заключении брака и сведений о предыдущих паспортах, убедитесь, что он не разводился в предыдущие три года. Если продавец был женат или замужем, нужна заверенная нотариусом справка о согласии бывшего мужа или жены на продажу недвижимости. Полгода назад я с клиентом пришла в МФЦ, у продавца была справка о согласии мужа на продажу квартиры. Сотрудница сказала: «Справку мы примем, но она необязательна». То есть страховать себя от иска супруга продавца нужно самостоятельно, как правило, об этом заботятся добросовестные риэлторы, но лучше проконтролировать. На всякий случай справку стоит сделать и при продаже добрачного или унаследованного имущества: она стоит всего около 1 000 рублей, зато позволит вам спать спокойно. Такая ситуация произошла в городе Чехов, Московская область. Жена после развода продала земельный участок и дом, полагая, что на них когда-то дали деньги ее родители, поэтому всё принадлежит ей. А бывший муж пошел в суд и признал продажу недействительной, хотя по сделке уже были перечислены 4 миллиона рублей. Риск №3: покупка квартиры, купленной с материнским капиталом С 1 января 2007 года на второго или последующего ребенка выдают материнский капитал, которым можно оплатить ипотечный кредит или договор купли-продажи. При этом родители обязаны выделить детям доли в квартире. Если у продавца квартиры больше одного ребенка и последнему нет 12 лет, при этом дети собственниками не указаны, есть риск, что родители нарушили права детей. Тогда сделку о покупке квартиры признают недействительной. Защищать будут детей продавца, а деньги потеряете вы. Проверьте историю квартиры и убедитесь, что при покупке в нее не вложили материнский капитал. В Татарстане мужчина купил дом, а потом прокуратура признала договор купли-продажи недействительным. Продавец — мать троих детей, кредит за дом она погасила материнским капиталом, значит, у каждого ребенка должна быть доля в доме, которую фактически можно лишь поменять на такое же количество квадратных метров. По решению суда сделка отменена, но для возврата денег нужно совершать дополнительные действия: взыскивать их через суд, обращаться к судебным приставам. Велик риск, что продавец деньги потратила, а с зарплаты взыскивать долг можно десятилетиями. Риск №4: люди, отказавшиеся от приватизации Большая часть советского жилья приобретена в собственность после приватизации. Даже если у продавца в выписке из ЕГРН указано, что квартиру он купил или получил в дар, в 1990-х при приватизации кто-то мог от нее отказаться. Если человек, отказавшийся от приватизации, нигде не прописан и у него нет своего жилья, он имеет право жить в этой квартире. Закон дает ему пожизненное право пользования жильем, которое он мог приватизировать в собственность.Такой человек не оспорит договор, но может прийти и жить с вами. Стоит получить полную выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру и архивную справку о зарегистрированных лицах, изучить их соответствие друг другу. Посмотрите, все ли зарегистрированные перед приватизацией люди получили долю в квартире, нет ли временно выписанных, не потерялся ли кто-то прописанный между сделками. Риск №5: квартира в собственности продавца менее трех лет Сделку с недвижимостью можно оспорить в течение трех лет после государственной регистрации. Это означает, что если сам продавец приобрел квартиру менее трех лет назад, кто-то другой может оспорить его сделку, что приведет к аннулированию и вашего договора тоже. На вторичном рынке сложно застраховать себя от появления недовольных, которые скажут, что продавец не имел права продавать квартиру. Кто может оказаться недовольным? Второй наследник, органы опеки в интересах ребенка, бывший супруг и другие родственники, имевшие право на часть проданной квартиры. Если продавец приобрел квартиру по безвозмездной сделке (приватизация, дарение или наследование), то риск проблем возрастает. Если притязания третьих лиц обоснованы, то вам придется вернуть квартиру прежним владельцам. Продавца обяжут вернуть деньги, но если он их уже потратил, взыскать уплаченное будет сложно. Вероятность попасть в такую ситуацию маленькая, но она есть, обидно оказаться той пострадавшей единицей из статистики. Защититься можно, проверив историю квартиры: кому она принадлежала до этого, как перешла в собственность продавца, нет ли других потенциальных собственников, которые могут появиться и предъявить свои права. Расскажу пример из моей практики. Надежда купила квартиру у соседки и подруги Ларисы. Сделка казалась безопасной — Лариса приватизировала квартиру вместе с сыном и дочерью, потом дети подарили ей свои доли. Надежда оформила ипотеку, банк всё перепроверил. Позже сын Ларисы, Макар, обратился в суд с требованием признать недействительными договоры дарения и купли-продажи ⅓ доли квартиры. Оказалось, что он лечился в психоневрологическом диспансере. Судмедэкспертиза подтвердила, что во время дарения Макар не понимал смысла своих действий. Надежда потеряла треть купленной квартиры. Совладельцем жилья оказался больной человек. А Лариса не смогла вернуть Надежде треть уплаченных денег из-за кредитных долгов. Риск №6: в договоре нет точного описания квартиры Иногда после покупки аккуратной квартиры люди попадают в помещение, где нет даже патронов под лампочки, не говоря о выкорчеванной сантехнике и оставленных горах мусора. В договоре нужно прописать несколько дополнительных строк о том, что именно остается в квартире, в каком состоянии ее должны сдать прежние хозяева. Если жилье должны передать с сантехникой, газовой плитой, мебелью или другим имуществом, то его стоит перечислить в договоре. В Нижегородской области одна семья продала другой однокомнатную квартиру. По договору купли-продажи не уточнялось, передается ли другое имущество. Через два года продавец попросила вернуть ей мебель, но покупатель уже вывезла всё на свалку. Обе стороны подтвердили в суде, что мебель после продажи оставалась. Продавец утверждала, что покупатели попросили оставить мебель, потому что у них нет своей. Покупатели сказали, что продавец не хотела забирать мебель, а им нужно было освободить место и они всё выбросили. Суд решил, что раз предмет спора не указан в договоре, то и возвращать нечего. Продавец пострадал материально, лишившись мебели, а покупатель — морально, ей пришлось доказывать правоту в суде. Риск №7: состояние квартиры от застройщика Застройщики могут передавать квартиры по договору-одностраничнику о переуступке права требования, где указаны только цена квартиры, ее площадь и адрес. Степень завершенности жилья и его внутреннее содержимое могут значительно различаться. Вы можете представлять почти готовую квартиру, которой нужен только косметический ремонт, а получить голые стены без окон и сантехники. Читайте договор с застройщиком, смотрите на план помещения перед покупкой, просите прописать в документах состояние передаваемого жилья.

Читайте также:  План межевания земельного участка: где получить планировку территории и что делать дальше, если это выполнено

Например, в Подмосковье застройщик малоэтажных домов передает квартиры без внутренних стен, предполагается, что покупатели сами поделят пространство на комнаты. В панельных домах Оренбурга застройщики устанавливают сантехнику, а в монолитно-блочных нет даже подоконников.

Инструкция

Как избежать ошибок при покупке квартиры

Указывайте в договоре купли-продажи действительную цену

Не соглашайтесь занизить ее по желанию продавца.

Проверьте, не был ли продавец замужем или женат

Если он недавно развелся, просите согласие бывшего супруга на продажу квартиры.

Убедитесь, что при продаже квартиры не нарушены права детей

Уточните информацию о ее покупке: если продавец использовал материнский капитал, нужно быть вдвойне осторожным.

Проверьте, что после приватизации квартиры не осталось тех, кто отказался от приватизации и сейчас нигде не прописан и не имеет жилья.

Ознакомьтесь с историей квартиры

Убедитесь, что нет третьих лиц, которые могут оспорить сделку. Квартиры, которые в собственности продавца менее трех лет, лучше не покупать.

Уточните в договоре, в каком состоянии будет передана квартира

В том числе вопросы о мебели и другом имуществе.

При покупке квартиры на первичном рынке у застройщика выясните, в каком состоянии он передаст помещение

Зафиксируйте это в договоре.

Читайте другие материалы о личных финансах

Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег

Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?

С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).

Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).

Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.

Проверка проводится на основе официальных источников, которые находятся сейчас в публичном доступе.

Выясняем, не тянется ли за продавцом «криминальный след»

Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.

Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.

Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.

Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец

Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.

Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.

На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.

Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).

Убеждаемся, что он действительно имеет право продавать квартиру

Для этого можно заказать электронную выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости.

Этот документ позволит убедиться в том, что продавец точно является собственником квартиры, а также что она не находится в залоге или под арестом.

Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.

Узнаём, у кого еще (помимо продавца) есть права на эту квартиру

Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.

Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.

К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.

Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.

Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).

Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).

Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).

Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Africa Studio/Fotolia

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Владимир Панин:

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки.

Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии.

В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры.

Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности.

Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя.

Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица.

Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто.

Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:

  • за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;
  • квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
  • наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
  • квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно;
  • продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.

Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание.

Читайте также:  Можно ли не платить за жкх: что будет если перестать перечислять деньги и какие услуги доступны для перерасчета?

Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским.

Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей.

Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно.

А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками.

В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться. Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю.

Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке
  • Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка приватизированной квартиры (жилья): на что обратить внимание, какие есть риски

В АН Чистые Пруды часто обращаются граждане с вопросами о приватизации и ипотечном кредитовании. Как приватизировать квартиру в ипотеке и нужно ли вообще это делать? Если квартира, купленная по ипотеке в новостройке, ее нужно приватизировать? Мы ответим на эти и другие не менее актуальные вопросы:

  • Кто является собственником ипотечной квартиры?
  • Что такое приватизация и нужна ли она вообще?
  • Как это, квартира, купленная в ипотеку?
  • Нужна ли приватизация жилья по военной ипотеке?
  • Как приватизировать ипотечную квартиру в новостройке?

Кому принадлежит не приватизированная квартира

Собственником не приватизированного жилья является государство. Граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, имеют право обратиться в муниципалитет и приватизировать свое жилье. Но если квартира покупается по ипотечному кредитованию, то приватизировать ничего не надо.

В начале 90 – х годов в России начался процесс приватизации государственного имущества и в том числе и недвижимости. Тогда, в частную собственность граждан перешли квартиры, в которых они проживали.

Но в 2020 году в законодательстве РФ произошли изменения, которые признали приватизацию бессрочной. Поэтому кто – то приватизирует жилье, а кто – то предпочитает жить и муниципальной. Но это касается тех, кто уже проживает в своем жилье.

Что же делать тем людям, которые купили квартиру по ипотечному кредитованию?

Если вы купили квартиру в ипотеку на вторичном рынке, и она уже зарегистрирована, а Росреестре, на руках у вас заверенная печатью выписка из ЕГРН. В ней четко указано, что вы являетесь собственником определенного объекта недвижимости. Это означает, что никакая приватизация вашей квартире не нужна.

https://www.youtube.com/watch?v=rwJQRNrU1e4

В РФ по законодательству невозможно купить муниципальную не приватизированную квартиру. Если гражданин заключил договор купли – продажи на жилье, то оно автоматически считается приватизированным. Ничего делать с квартирой уже не нужно. Приватизировать можно квартиры, находящиеся только в собственности государства, а проживают в них граждане на основании договора социального найма.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий, как приватизировать кооперативную квартиру, включает несколько шагов:

  1. Сбор документов.
  2. Подача заявления о регистрации в Росреестр.
  3. Получение итоговых документов.

Рассмотрим шаги подробнее.

Подготовка документации

Для приватизации кооперативного жилища надо подготовить:

  • документы на пайщика;
  • бумаги на жилплощадь;
  • документы на кооператив – если до пайщика никто из ЖСК не обращался за приватизацией и оформлением прав.

Документы пайщика:

  • паспорт – подлинник предъявляют сотрудникам МФЦ;
  • протокол о приеме в члены кооператива или выписка из него – подлинник или заверенная копия;
  • свидетельство о браке – подлинник и копия, если пай выплачивался в браке;
  • квитанция о погашении госпошлины – 2 000 рублей, подлинник. Оплачивается заранее.

Бумаги на кооперативную жилплощадь:

  • справка о полной выплате пая – 2 подлинника и копия;
  • выписка из ЕГРН на кооперативную площадь – подлинник;
  • заверенная председателем копия ордера на жилье.

Документ о погашении обязательных паевых платежей выглядит так:

Если заявитель – первый пайщик ЖСК, который обращается для приватизации кооперативной жилплощади, также понадобится:

  • устав ЖСК – подлинник и заверенная председателем копия;
  • протокол об избрании председателя и главного бухгалтера ЖСК, а также о включении членов;
  • свидетельство или выписка на земельный участок.

В некоторых регионах просят заверять копии подписью самого заявителя. Делается это проставлением надписи «Копия верна», даты, подписи и расшифровки.

Порядок действий

С документами на руках порядок приватизации действий следующий:

  1. Выбрать ближайший МФЦ для подачи заявления. Не обязательно выбирать офис в районе нахождения квартиры или прописки пайщика. Подойдет любой.
  2. Записаться на прием заранее или подойти в порядке живой очереди.
  3. Сотрудник МФЦ заполнит заявление. Указанные данные нужно тщательно проверить, после чего подписать.
  4. По итогу приема выдадут опись, в которой будет указан срок окончания регистрации.

Срок, стоимость и результат приватизации

С момента передачи документов на приватизацию пройдет не более 14 дней, как запись будет внесена в ЕГРН. Отдельно нужно учитывать время на поиск документов, особенно если кооператива уже давно нет.

Внимание! Если кооператив ликвидирован, обратитесь с запросом в местный архив – так вы сможете восстановить утраченные справки и протоколы. Если же в архиве документов не найдется, поможет исковое заявление в суд с вызовом свидетелей

Показания подтвердят личность пайщика и факт выплаты денег.

Стоимость приватизации кооперативной квартиры складывается из стоимости получения документов. Как правило справки ЖСК выдают бесплатно, за копирование протоколов могут взять комиссию примерно 10 рублей за лист. Госпошлина за регистрацию права в Росреестре – 2000 рублей.

Зачем нужна приватизация?

Приватизацией называется передача муниципального жилья в собственность граждан безвозмездно. Такой передачи принадлежит только та недвижимость, в которой проживают граждане на основании договора социального найма.

Процесс приватизации проводится для получения возможности производить все возможные операции с недвижимым имуществом — дарить, продавать, завещать, закладывать. Статья 2 Федерального Законодательства России о приватизации, гласит: квартиросъёмщики по социальному найму получают занимаемые жилые помещения в собственность бесплатно.

Это право распространяется только на граждан России, которые имеют право пользования муниципальными помещениями.

Оформление

В общей сложности, сама процедура приватизации занимает не так много времени, как подготовка и сдача всех необходимых для этого документов. Их требуется достаточно много:

  • на всех граждан, прописанных в квартире, нужны паспорта и свидетельства о рождении (только несовершеннолетних);
  • договор социального найма жилья;
  • согласие на приватизацию всех взрослых членов семьи нанимателя;
  • документ из жилищной конторы, который будет подтверждать отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • здесь же необходимо получить справку обо всех проживающих лицах по данному адресу;
  • технический паспорт квартиры из БТИ с планом расположения;
  • также из данного учреждения нужно взять подтверждение того, что ранее не участвовали в приватизации;
  • получить выписку из ЕГРИП об отсутствии в собственности недвижимого имущества;
  • оплата госпошлины.

В общей сложности на данную процедуру уходит до трех месяцев. Ведь после сбора необходимого пакета документов нужно обратиться в отдел администрации, занимающийся приватизацией, написать заявление и приложить все собранные документы.

Там же специалисты подготовят договор в срок до 14 дней. Заявление и документы могут рассматриваться до двух месяцев. Если все сложится удачно, то с готовым договором нужно пойти в регпалату и получить там свидетельство о праве собственности.

После чего поставить жилье на учет в БТИ.

Здесь же следует отметить, что при наличии детей, не достигших 18 лет, нужно получить согласие на проведение приватизации в органах опеки.

Ипотека квартиры

В России с начала 2020 года банки и другие финансовые учреждения стали снижать ипотечные ставки. Это способствует более быстрому погашению кредита. Среди населения по – прежнему актуальна тема покупки квартир и домов по ипотечному кредитованию. Рассмотрим некоторые причины ипотеки у граждан:

  • Отсутствие у населения всей или частичной суммы на приобретение жилья
  • Возможность сдачи квартиры в аренду
  • Отличная возможность для расширения или улучшения жилищных условий
  • Купить квартиру в ипотеку — отличный способ вложения средств в собственное, а не в съемное жилье.
  • Возможность в досрочном погашении ипотеки (материнский капитал и т.д.)
  • Возможность выбора ипотечных программ по государственной поддержке разных слоев населения

Куплена квартира в ипотеку или за наличные средства граждан значения не имеет. До окончательного погашения кредита жилье находится в залоге у банка. Сразу после переоформления квартиры на покупателя, жилье переходит в его собственность. Ипотечное кредитование не является причиной для приватизации.

Когда покупателем кредит будет погашен, залог аннулируется и с квартирой можно производить любые операции без участия банка. Пока же кредит не погашен, согласие банка или другого учреждения требуется на продажу, дарственную, обмен, перепланировку, сдачу в аренду и т.д.

Любая недвижимость, приобретенная в ипотеку, сразу становится собственностью покупателя, но с обременением банка.

Приватизация квартиры в новостройке

Добрый вечер. Хочу приобрести квартиру в новостройке, но земля на которой строится дом взят в аренду у администрации города на три года. После как куплена квартира нужно ли Ее приватизировать и не будет ли проблем из за того что земля принадлежит государству?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *