Перепланировка квартиры в ипотеке: можно ли ее делать, разрешает ли это сбербанк и другие учреждения и как все оформить, что и куда нужно подать после выполнения?

Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина.

В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом.

Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.

Важно! Перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. Об этом говорится в ст. 25 ЖК РФ. Для жителей Москвы и Московской области также следует ориентироваться на Постановление Правительства Москвы № 508-ПП.

Если проводится обычный косметический ремонт, в ходе которого площади комнат не меняются, то о перепланировке не идет речи.

В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:

1. Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
2. Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
3. Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
4. Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.

Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие.

Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику.

Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.

Важно! В случае незаконного проведения планировки в ипотечной квартире банк может применить различные меры: крупный штраф, обязательство привести ипотечное жилье в первоначальный вид, узаконить новую планировку в срочном порядке.

В особо конфликтной ситуации возможно расторжение договора ипотеки и требование досрочного погашения кредита. В таком случае нерадивый заемщик может потерять квартиру.

Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений.

На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.

Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:

• отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
• замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
• замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
• замена ванны душевой кабиной;
• проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т. д.

Недопустимые перепланировки

Существуют изменения, которые запрещены, поскольку не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие организации не разрешат вам сделать следующие перепланировки в недвижимости, находящейся в ипотеке:

• остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей). Также запрещается монтаж выносных конструкций для увеличения площади балкона;
• монтировать камины в панельных домах;
• объединять жилые комнаты с кухней, оснащенной газовым оборудованием;
• располагать санузел над жилыми помещениями соседей снизу;
• устанавливать дополнительное сантехническое оборудование;
• переносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
• монтировать теплый пол на балконе за счет общедомовых коммуникаций;
• объединяя лоджию с комнатой, сносить несущие перегородки и подоконный блок.

Важно! Заемщик вправе свободно объединять жилые комнаты или разделять их, делать санузел совмещенным, увеличивать гардеробные комнаты и прихожие за счет территории жилых помещений, а также располагать санузел над нежилыми помещениями или прихожими.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.

Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.

Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:

• после заключения ипотечного договора должно пройти не менее года;
• если договор ипотеки не запрещает делать ремонт, то нужно предварительное разрешение от банка на осуществление процедуры перепланировки.

Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья.

Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения.

Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.

Составление предварительного плана квартиры

Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ.

План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк.

По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.

Эскиз требуется в случаях, когда планируются незначительные изменения:

• совмещение или разделение санузла за счет сноса или установки перегородки;
• демонтаж встроенной мебели;
• перестановка оборудования в пределах одного помещения;
• остекление балкона без изменения его площади.

Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.

Для проведения более сложных работ заемщику придется заказывать проект. Доверить это желательно профессионалам – компаниям с допуском СРО. Проект нужен в тех случаях, когда планируется:

• объединять кухню или балкон с жилой площадью;
• переносить санузел в нежилые помещения квартиры;
• увеличивать площадь санузла за счет нежилых помещений;
• сносить межкомнатные ненесущие перегородки, устраивать в них арки.

Важно! На проведение в квартире, находящейся в ипотеке, сложных ремонтных работ труднее получить согласие банка, однако это возможно при наличии у вас согласия страховой компании и корректно составленного проекта.

Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:

• предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
• выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
• оформить перерегистрацию технического паспорта;
• получить новую выписку из ЕГРН.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Важно! При заключении договора страхования стоимость полиса зависит от технических характеристик конкретного объекта. Если планировка изменится, поменяется и стоимость страховки.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра.

В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Важно! Страховую компанию необходимо лично уведомлять обо всех изменениях по причине того, что в договоре с ней указывается точная площадь жилого помещения. В процессе перепланировки она может изменяться. Увеличение или уменьшение площади помещений обязательно надо зафиксировать в новом страховом договоре или в дополнительном соглашении к нему.

Возможные причины отказа

Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:

• предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
• проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
• перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
• проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

Проведение ремонтных работ

Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:

• составление проекта работ;
• получения разрешения от банка-кредитора;
• составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
• получение официального разрешения на начало строительных работ;
• оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.

Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.

Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.

Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:

• разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
• акт приемки работ – от 10 000 рублей;
• документы из БТИ – от 7 000 рублей;
• составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
• оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
• техническое заключение – от 6000 рублей.

Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.

Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.

Узаконивание перепланировки

Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.

Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.

Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.

Переоценка стоимости квартиры

После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.

Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами.

Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными.

Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.

Правда и мифы о деньгах в OK

Нюансы перепланировки квартиры, если она в ипотеке. Алгоритм, сроки и цены

Некоторые люди ошибочно полагают, что для проведения перепланировки в ипотечной квартире, вначале нужно полностью рассчитаться с банком. Однако это не так, изменить конфигурацию жилплощади можно, но в этом случае нужно будет выполнить определенные условия.

Можно ли делать изменение планировки, если жилье ипотечное?

В действующем законодательстве не содержится запрет на изменение конфигурации жилья, находящегося в залоге у банка. Это означает, что провести перепланировку в ипотечной квартире вполне допустимо. Однако тут есть два важных условия:

• в тексте ипотечного договора должен отсутствовать запрет на проведение перепланировки в квартире, переданной банку в качестве обеспечения по ипотечной ссуде;
• собственник жилплощади обязан получить у кредитора согласие на реализацию задуманных планов.

На какие переделки банк не даст «добро»?

Заемщику не удастся получить разрешение от кредитора на реализацию следующих вариантов перепланировки ипотечной квартиры:

• снос капитальной стены;
• сооружение камина в панельном доме;
• перенос радиаторов отопления на территорию балкона (лоджии);
• установка теплого пола в квартире, где нет для этого технической возможности;
• перенос мокрой зоны в комнату;
• снос стены, отделяющей лоджию от соседней квартиры;
• демонтаж эвакуационных путей, заделывание пожарных люков и т.д.

1. Квартиру с незаконно измененной конфигурацией будет сложно продать (в случае невозврата ипотечной ссуды заемщиком).
2. Даже если покупатель найдется, стоимость такого жилья будет в разы ниже цен, действующих на рынке недвижимости.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Прежде чем обращаться в банк за получением разрешения на проведение перепланировки в ипотечном жилье, собственнику такой квартиры следует внимательно изучить содержание кредитного договора.

В данном документе подробно расписываются все моменты и нюансы, связанные с владением и использованием объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Также туда зачастую включается пункт о возможности проведения перепланировки при условии согласования этого вопроса с банком. Итак, возможны два основных сценария развития событий:

• В тексте договора прописан прямой запрет на изменение конфигурации квартиры до тех пор, пока долг за нее не будет полностью погашен. В этом случае ничего сделать не получится. Все запланированные изменения придется делать только после закрытия ипотеки.
• В договоре указано, что проведение перепланировки возможно только с согласия банка. Многие кредитные учреждения включают данное условие в текст кредитного соглашения (например, Сбербанк, ВТБ24 и др.). При таком варианте нужно направить кредитору соответствующее заявление.

Важно! Перед тем, как обратиться в банк, необходимо будет получить согласие от компании, застраховавшей ипотечную недвижимость. Также может потребоваться заключение оценщика, в котором будет подтверждено, что после проведения запланированного изменения конфигурации квартиры, ее стоимость не снизится.

Сбербанка

1. Провести подготовительные процедуры (получение согласия у страховщика, сбор документов).
2. Затем нужно написать заявление о выдаче согласия на проведение перепланировки. Его следует подготовить на фирменном бланке организации (данный документ можно взять в отделении Сбербанка).
3. Дождаться ответа (на это может уйти до 30 дней).
4. Сотрудники Сбербанка рассмотрят заявление, после чего в адрес заемщика будет направлено ответное письмо с конкретным решением. Если все в порядке, то банк напишет, что не возражает против проведения перепланировки жилья.

Справка. Стоит напомнить, что в декабре 2018 года Сбербанк существенно смягчил ипотечные требования, предъявляемые к жилью, в котором была проведена перепланировка. Теперь передать банку в залог можно квартиру практически с любыми вариантами изменений конфигурации за исключением грубых нарушений (например, снос капитальной стены, перенос батареи на балкон и др.).

ВТБ24

Инструкцию о порядке согласования перепланировки в банке ВТБ 24 можно найти на официальном сайте данного кредитного учреждения. План действий будет следующий:

1. Вначале заемщику следует подготовить документы, а именно:
   • извещение из страховой компании о том, что она уведомлена о планах заемщика и не возражает;
   • согласие на перепланировку из Минкультуры (если помещение расположено в историческом доме, памятнике архитектуры и т.д.).
2. Затем нужно подготовить заявление по образцу, прикрепленному на сайте ВТБ 24.
3. Согласно правилам, действующим в данном кредитном учреждении, сроки ожидания ответа могут быть следующие:
   • 90 дней – при получении согласия на бесплатной основе;
   • 2 дня – при получении разрешения с уплатой вознаграждения (3500 рублей для заемщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей, 2000 рублей для остальных регионов).
4. По итогу рассмотрения заявления банк выдаст письменное согласие (если все будет в порядке).

Внимание! Стоит иметь в виду, что для получения разрешения на проведение перепланировки в ВТБ 24, у заемщика должны отсутствовать просрочки по следующим видам платежей:по ипотечной ссуде и страховой премии. Кроме того, должно отсутствовать неисполненное обязательство по предоставлению в банк документов, подтверждающих регистрацию обременения на ипотечное жилье.

Как узаконить новую конфигурацию и получить на нее разрешение?

Процедура получения разрешения на проведение перепланировки в ипотечной квартире «от начала до конца» выглядит следующим образом:

1. Уведомление страховой компании.
2. Согласование будущего изменения конфигурации квартиры с соседями (при необходимости).
3. Подготовка всей сопутствующей документации, включая проект перепланировки.
4. Получение в банке разрешения на реализацию запланированных изменений.
5. Согласование проекта перепланировки в территориальном отделении жилищной инспекции.
6. Направление в банк документов, подтверждающих регистрацию произведённых изменений. К примеру, в ВТБ 24 требуется представление обновленного поэтажного плана и экспликации, выданных бюро технической инвентаризации.

Согласование со страховой компанией

При оформлении ипотеки одним из обязательных условий банков является страхование объекта залога. В связи с этим, желая провести перепланировку в ипотечной квартире, заемщик должен предварительно уведомить об этом страховую компанию.

Внимание. Дело в том, что изменение конфигурации застрахованной квартиры неизбежно приведет к необходимости пересмотра условий договора, заключенного со страховой компанией.

Так, при расчете страховой премии, учитываются технические характеристики объекта недвижимости. При этом в результате изменения конфигурации помещения, могут поменяться и общие его параметры. В этом случае в страховой договор нужно будет внести изменения и при необходимости произвести доплату по страховой премии.

1. Заемщик должен направить в организацию, застраховавшую ипотечную квартиру, соответствующее заявление, указав в нем перечень запланированных работ.
2. На основании представленных данных страховщик произведет экспертную оценку.
3. После завершения всех необходимых процедур страховая компания выдаст извещение о том, что она уведомлена о проведении перепланировки и возражений не имеет. В дальнейшем этот документ нужно будет представить в банке.
4. Уплата заемщикам доначисленной части страховой премии (при необходимости).

С соседями

Согласно порядку, установленному в жилищном законодательстве, запланированное изменение конфигурации квартиры, в том числе ипотечной, должно быть согласовано с органами местного самоуправления. Однако в ряде случаев может потребоваться согласие и соседей.

В качестве примера можно привести следующие основные ситуации, когда дополнительно потребуется разрешение соседей на реализацию запланированных ремонтных работ:

1. Если речь идет о проведении перепланировки в коммунальной квартире. Изменения, затрагивающие общий коридор, кухню, ванную комнату, туалет и т.д., обязательно должны быть согласованы со всеми жильцами такой квартиры.
2. Собственник ипотечного жилья желает произвести перепланировку, в результате которой будет затронуто общее имущество МКД (например, фасад здания).

Согласие соседей на изменение конфигурации конкретного помещения (в случаях, когда это необходимо) должно быть получено в письменном виде. При отсутствии такого документа жилищная инспекция может отказать в согласовании перепланировки.

Оформление плана и проекта

При изменении внутреннего пространства квартиры обязательным условием является разработка подробного плана предстоящих работ. Такой документ называется проектом перепланировки. Данная бумага готовится проектной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО, на основании технического задания заказчика, то есть собственника недвижимости.

Справка. Подготовка плана перепланировки требуется не во всех случаях. Если речь идет о каких-то простых изменениях (например, перенос ванны в пределах помещения), то достаточно будет заказать лишь эскиз. В этом случае процедура согласования в жилищной инспекции будет реализовываться по упрощенной схеме.

Утверждение в жилищной инспекции

После того как все подготовительные процедуры будут завершены (уведомление страховщика, получение разрешения банка и т.д.), собственник ипотечной квартиры может приступить к согласованию перепланировки в жилищной инспекции. Действовать нужно по следующей схеме:

1. В первую очередь нужно собрать полный пакет документов согласно списку, отраженному в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
2. Далее нужно подготовить заявление. У этого документа есть шаблон, утвержденный на официальном уровне Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
3. С полным пакетом документов нужно обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции соответствующего субъекта РФ.
4. Представленное заявление будет рассмотрено уполномоченным органом в срок до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ), после чего заявителю будет направлен официальный ответ.
5. В случае положительного решения можно приступать к проведению запланированных строительных работ.
6. После завершения ремонта, на место выедет специальная комиссия от жилищной инспекции. Ее задачей является проверка произведенных изменений и установление их соответствия тем работам, которые были обозначены в проектной документации.
7. Если все будет в порядке, то члены комиссии составят акт приемочной комиссии и направят его в орган регистрации.

Справка. Чтобы узаконить перепланировку, вовсе не обязательно лично обращаться в жилищную инспекцию. Пакет документов можно направить через ближайшее отделение МФЦ (многофункционального центра).

Сроки и цена

Согласование перепланировки в ипотечной квартире займет на порядок больше времени, чем в помещениях, не обремененных какими-либо обязательствами. На эту процедуру может уйти до 8 месяцев, из которых:

• 1 месяц – согласование со страховщиком;
• до 3 месяцев – получение разрешения в банке;
• 1 месяц – согласование перепланировки с соседями (при необходимости);
• 1-2 месяца – подготовка полного пакета бумаг;
• 45 дней – ожидание решения жилищной инспекции.

Как видно, больше всего времени уходит на согласование перепланировки с банком. Однако если оформить такую услугу на платной основе, то разрешение можно будет получить в течение нескольких дней.

Услуга по согласованию перепланировки в жилищной инспекции оказывается бесплатно. Однако много расходов возникает на предыдущих этапах (получение разрешения банка, сбор документов и т.д.). При этом точную цену обозначить нельзя, так как на нее влияет большое количество факторов (сложность запланированных изменений, способ подготовки документов и т.д.).

Чем грозит неузаконенное изменение конфигурации ипотечного помещения?

Заемщику следует помнить о последствиях незаконной перепланировки ипотечного жилья. Сюда относится следующее:

1. Банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать возврата всей суммы долга по ипотечной ссуде.
2. Кредитор может заставить заемщика вернуть квартире первоначальный вид.
3. Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в будущем он все равно столкнется с рядом проблем (сложности при продаже такой квартиры, уплата штрафа, последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, изменить конфигурацию квартиры, купленной в ипотеку, вполне возможно. Главное получить разрешение кредитора на реализацию таких изменений и согласовать перепланировку с органами местного самоуправления.

Перепланировка квартиры при ипотеке — Статьи

26 июля 2013  ипотека, советы заемщику

Перепланировка при ипотеке. Перепланировка недвижимости предполагает изменения в его конфигурации, при ней необходимы внесения сведений в технический паспорт жилья. В данной статье рассматриваются типы перепланировок и их влияние на оформление ипотеки в столице, а также информация, которую следует знать, чтобы легко оформить ипотеку.

Имеется множество методов перепланировок, среди которых много и тех, которые не требуют официальных договоров. Обычно это мелкие изменения в конструкции, не трогающие несущие стены.

К ним можно причислить смену окон, перестановку плиты и т.д.

К более значительным перепланировкам, с которыми нужно получать официальное разрешение, относятся перенос мокрых точек (санузел, раковина), демонтаж несущих стен, совмещение жилой и нежилой зоны и перечень иных изменений.

Множество компаний принимают для кредитов жилье с незначительными перепланировками, которые можно согласовать и возвратить в прежнее состояние без больших расходов и за небольшой период. К подобным, обычно, причисляют передвинутые плиты, арки-проходы вместо двери, переставленная с одной стены на другую раковина.

Очень мало банков оформляют ипотеку на недвижимость со значительными изменениями, которые не узаконены. Если снесены несущие стены, батареи переставлены на балкон, кухня объединена с комнатой (если это не квартира-студия по документам БТИ). И на подобную квартиру оформить ипотеку в столице не удастся.

Неузаконенная перепланировка и ипотека

Неузаконенная перепланировка в квартире влечет за собой ряд трудностей с оформлением ипотеки. Незаконной будет считаться перепланировка, осуществленная при отсутствии документов на данную процедуру и при имеющихся нарушениях в проектном переустройстве. Подобная перепланировка ведет к законодательной ответственности. Чаще всего продавцы жилья осуществляют перепланировки и не информируют об этом надлежащие организации. Так что по документам перепланировки может не быть (в поэтажном плане), а на практике она имеется. Будьте особенно внимательны с осмотром жилья и сопоставьте его планировку с полученным поэтажным планом. Фактическая планировка должна целиком сходиться с планом, если же вы заметите разницу, в недвижимости имеются изменения. Следовательно, при осуществлении анализа эксперт оценочной фирмы обязательно укажет наличие неузаконенной перепланировки в оценочном альбоме, а это увидит банк и страховая.

Если вы заметили или узнали о наличии перепланировки в недвижимости на ипотеку раньше, чем перечислили стартовый взнос за жилье, обратитесь к менеджеру в банк для переговоров.

Разрешит ли банк такие перепланировки? Если банк разрешит вам приобрести недвижимость с перепланировкой в ипотеку, то от вас до подписания договора обязательно потребуется нотариальное заявление о том, что вы должны за полгода узаконить и возвратить в прежнее состояние перепланировку в квартире. А затем передать в банк бумаги, доказывающие узаконивание перепланировки.

Как узаконить перепланировку?

Изучим последовательность шагов при узаконивании перепланировки, которая должна осуществляться с согласия местного органа самоуправления с соблюдением условий законодательства. Решившись на перепланировку, владельцу квартиры или его представителю нужно придти в орган, осуществляющий согласование.

Причем представитель должен принести пакет документов на объект: анкету о перепланировке, документы, доказывающие права, план, технический паспорт, письменное согласие всех жильцов квартиры.

Если жилье включено в список архитектурных памятников, еще потребуется разрешение на перепланировку подобного объекта от соответствующих органов.

По итогам анализа документов ответ выносится в течение 45 дней. Документы, доказывающие вынесенное решение, и будут являться базой для осуществления перепланировки. По окончанию перепланировки выдается акт приемочной комиссии.

Случается так, что при выборе недвижимости продавец сразу информирует, что была перепланировка, но он все делал в соответствии с законом.

Официально узаконенная продавцом перепланировка недвижимости не повлияет на получение ипотеки и дает возможность приобрести недвижимость в столице без сложностей.

Читайте также:  Страхование ипотеки в Ренессанс Кредит или в страховых компаниях, сотрудничающих с финансовыми учреждениями: можно ли вернуть страховку после погашения кредита в Абсолют Банке, Россельхозбанке, Хоум Кредит или Совкомбанке?

Нужно лишь передать копии документов, которые продавец получил как разрешение.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке | Ипотека онлайн

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке? Этот вопрос волнует и тех, кто уже является счастливым обладателем квартиры, и кто только собирается её покупать. Давайте искать ответ вместе.

Жилищная проблема

Согласитесь, не каждый может похвастаться собственным жильем. Раз уж нет состоятельных родителей или наследства богатой бабушки, выбор невелик. Либо снимать жильё, либо начинать копить деньги.

Небольшая, но личная квартира, участок с симпатичным домиком – заманчивые предложения так и летят отовсюду. И неважно, сколько вам лет, в любом возрасте желания должны исполняться. Не смогли накопить средств? Это тоже не беда.

Решается квартирный вопрос элементарно, нужно лишь разобраться с премудростями кредитования и понять, как воплотить мечту в реальность.

Понятие ипотеки

Одним из самых доступных способов покупки жилья является ипотека. Для многих семей — это единственный вариант приобретения недвижимости, улучшения своих жилищных условий.

Ипотечные займы становятся все более привлекательными благодаря низким процентным ставкам, простоте оформления. К тому же, отпадает необходимость поиска предмета залога – залогом становится сама квартира.

Грамотный выбор банковского учреждения, тщательный анализ своих финансовых возможностей гарантируют превосходный результат.

Мысли о перепланировке квартиры

Становясь обладателем новой квартиры, кажется, что радости нет предела. Однако, со временем, у всякого человека может возникнуть потребность изменить любимое жилище на более удобное, благоустроенное. Квартира нуждается в перепланировке.

Перепланировка заключается в таких изменениях, которые следует внести в технический паспорт жилого помещения. Как с неба сваливается вопрос: «Можно ли устраивать капитальный ремонт с перепланировкой квартиры, если кредит еще не погашен?».

Скоро мы с вами об этом узнаем.

Тонкости ипотеки

При выдаче ссуды, банк оформляет приобретаемую квартиру в залог. Собственник квартиры законодательно ограничен в своих правах и на время действия кредитного договора не имеет возможности распоряжаться залоговым имуществом.

Жильё должно оставаться в таком же виде, в каком оно находилось в момент оценки экспертом. Любые преобразования квартиры не должны снизить её стоимость.

Поэтому, первым делом, достаточно открыть договор ипотеки — основной документ, в котором определены ключевые моменты, касающиеся предмета залога (жилья).

Рекомендуемая статья:  Что нужно чтобы взять ипотеку

В разделе «Права и обязанности заёмщика» должно быть указано, какие процедуры разрешено совершать с заложенным имуществом.

Некоторые банки запрещают всякого рода ремонтно-строительные работы в квартире до момента возмещения долга. Все же большинство кредитных учреждений оказывают помощь своим клиентам. Если вы исполнительный заёмщик, у вас благоприятное кредитное прошлое и не было несвоевременных платежей, наверняка получите разрешение банка.

Самовольная и неузаконенная перепланировка

Изредка, но встречаются граждане, которые допускают своевольную перепланировку без согласования с ответственными органами, в том числе без разрешения банка. Если в дальнейшем попытаться узаконить переделку в административном либо судебном порядке, без разбирательства с представителями банка не обойтись.

Однако, если всё же вы решите заняться ремонтом без уведомления учреждения банка, рискуете заработать негативную репутацию.

Специалист по залоговому имуществу располагает полномочиями внезапно навестить вас и проверить сохранность залога.

В случае, если в момент осмотра обнаружится неправомерно проведенная перестройка, банк потребует от вас письменное обязательство привести состояние квартиры в первоначальный вид, согласно техническому паспорту, либо уплатить штраф.

Более жёсткий вариант – банк вправе предложить досрочно вернуть кредит из-за нарушения заёмщиком условий договора.

Если в назначенное время ссуда не будет возвращена, финансовое учреждение может подать иск в суд о взыскании долга и наложения ареста на заложенное имущество. Так можно и вовсе лишиться квартиры, и ваши планы останутся в мечтах.

Начинаем перепланировку

Согласно законодательству, инициировать перепланировку жилища может исключительно его собственник. В нашем случае, когда обладатель квартиры на время действия кредитного договора утрачивает полномочие на владение имуществом, предоставить разрешение может только банк.

Вдобавок, согласие должна предоставить страховая компания. Ведь изначально договор заключался на квартиру, цена на которую после ремонта может стать иной. Соответственно, изменится и стоимость страховки.

Исходя из этого, эксперт по оценке недвижимости должен дать заключение, что впоследствии ценность квартиры не утратится.

Заявление на согласование перепланировки (перепланировка еще не произведена либо собственность на объект не оформлена)

Заявление на уже произведенную перепланировку

Рекомендуемая статья:  В каком банке взять ипотеку без постоянной прописки

Решение банка зависит от того, какой будет предстоящая перепланировка:

1. Самым простым вариантом являются работы по эскизу. Как правило, у банка здесь вопросов не возникает. К подобным изменениям относится остекление балконов, совмещение либо разделение санузла, действия со встроенной мебелью. На копии поэтажного плана достаточно обозначить места будущих изменений.
2. Проектное переустройство гораздо сложнее, здесь могут потребоваться дополнительные документы. Это такие изменения, как соединение балкона с комнатой, передвижение санитарного узла, разрушение несущих перекрытий между комнатами. С учетом грамотного составления проекта в специализированной организации, одобрения его страховой компанией вполне реально рассчитывать на положительное решение банка.
3. Если же вашими планами предусмотрен сложный капитальный ремонт жилья с повреждением важнейших конструкций, с преобразованиями, запрещенными санитарными и строительными ограничениями, согласия банка можно не ждать.

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно помнить, что законодательными документами запрещено:

• переоборудование, которое может привести к нарушению устойчивости и прочности несущих конструкций;
• распределение массивного оборудования в квартирах, что приведет к возрастанию нагрузки на несущие конструкции;
• застройка чердака, технического этажа;
• работы в аварийных домах;
• устройство террас;
• вынос отопительных приборов на балкон;
• теплый пол подключенный к центральной системе отопления;
• перенос мокрых точек в жилые помещения (например, кухню с комнатой местами поменяли);
• проведение действий, ухудшающих условия эксплуатации дома и проживания жильцов.

Эти виды перепланировок невозможно будет узаконить ни в административном, ни в судебном порядке. А следствием могут быть неприятности, начиная от штрафа и заканчивая потерей права собственности на жилье.

Визит в банк

Подготовив документы, можно направляться в банк. Желательно к этому моменту иметь определённую документацию, например, проект будущей квартиры. Сроки рассмотрения заявок во всех банках разные, поэтому нужно набраться терпения. В среднем процесс рассмотрения и предоставления ответа занимает 5-7 дней.

Рекомендуемая статья:  Можно ли продлить срок одобрения ипотеки

Необходимые документы для согласования перепланировки

Наконец, согласие кредитного учреждения получено, далее остается посетить учреждение, где проводится согласование перепланировок в вашем городе. Примерный набор документов такой:

Кроме перечисленных документов, от вас могут потребоваться дополнительные материалы с уточнением планов будущих работ.

Получив положительный ответ, можно приступать к долгожданной перепланировке квартиры. Следует строго соблюдать сроки и порядок выполнения работ.

Не исключено, что банк, вместе с разрешением, устанавливает конкретные временные рамки для проведения ремонтных работ, в которые нужно обязательно уложиться.

Окончательный вид выполненных работ должен полностью соответствовать проекту.

Как узаконить перепланировку

Переходим к заключительному этапу – долгожданную перепланировку необходимо узаконить. Для этого:

• после подписания акта приёмки, приглашайте инженера для замеров нового вида помещения и сверки выполненных работ с проектом;
• отнесите в банк документы, подтверждающие выполненные работы;
• поставьте в известность страховую компанию об окончании перепланировки и будьте готовы к тому, что вам предстоит оформлять новый договор страхования;
• по решению банка, возможно, будет проведена окончательная оценка квартиры как предмета залога.

В ходе перепланировки часто меняется площадь комнат, кухни, санузлов. Эти изменения необходимо занести в ЕГРН путем подачи заявления в МФЦ вместе с Актом приемочной комиссии и Решения о согласовании перепланировки.

Наконец, вся суета позади. Перед вами – уютная, комфортная, удобная, неповторимая квартира вашей мечты!

Теперь вы определённо знаете: если квартира в ипотеке – можно делать перепланировку. Достаточно всего-навсего набраться терпения, и у вас все получится.

Оцените автора (1